Квартиру в ипотеку: Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

схема оформления в Сбербанке и других банках

Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации. Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.

Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

Особенности процедуры

Продажа банком ипотечной квартиры

Продажа заемщиком

Предварительный договор купли-продажи

Договор уступки права требования

Как купить без риска?

Сложности и возможные нюансы

Преимущества и недостатки сделки

Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

1. Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
2. Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

Особенности процедуры

Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:

1. Получение одобрения банка на осуществление сделки. Без согласия и непосредственного участия кредитной операции какие-либо операции с квартирой попросту невозможны.
2. Оформление предварительного договора купли-продажи. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Его наличие обеспечивает покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже предмета договора в случае срыва сделки.
3. Оплата покупателем задолженности по ипотеке. Данная финансовая операция выступает основанием для получения закладной на объект недвижимости.
4. Снятие с квартиры обременения и перевод его на нового владельца и регистрация договора купли-продажи.
5. Выплата оставшейся суммы по сделке. В большинстве случаев денежные средства размещаются на аккредитиве или в банковской ячейке, которые оформляются специально для совершения рассматриваемой операции. Это позволяет свести к минимуму риски на всех стадиях ее осуществления.

Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.

Продажа банком ипотечной квартиры

Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.

В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.

Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.

Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.

Продажа заемщиком

Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно. Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше. Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.

Предварительный договор купли-продажи

Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи. В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты. Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.

Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.

Договор уступки права требования

В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.

Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

Как купить без риска?

Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:

• Получение согласия на сделку от банка и привлечение его специалистов к подготовке документов;

• Заверение у нотариуса предварительного договора купли-продажи;
• Осуществление окончательного расчета только после получения документов из регистратуры;
• Размещение средств на покупку на аккредитиве или в банковской ячейке.

Сложности и возможные нюансы

Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка. В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной. Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.

Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.

Преимущества и недостатки сделки

Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок. Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах. В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.

Вот что вы должны знать

Ипотека

Как LendingTree получает оплату?

LendingTree получает компенсацию от компаний на этом сайте, и эта компенсация может повлиять на то, как и где предложения появляются на этом сайте (например, порядок). LendingTree не включает всех кредиторов, сберегательные продукты или варианты кредита, доступные на рынке.

LendingTree получает компенсацию от компаний на этом сайте, и эта компенсация может повлиять на то, как и где предложения появляются на этом сайте (например, порядок). LendingTree не включает всех кредиторов, сберегательные продукты или варианты кредита, доступные на рынке.

Автор:

Обновлено: 1 ноября 2022 г.

Примечание редакции. Содержание этой статьи основано исключительно на мнениях и рекомендациях автора. Возможно, он не был проверен, заказан или иным образом одобрен кем-либо из наших сетевых партнеров.

Покупка квартиры может быть более запутанной, чем покупка дома на одну семью, потому что вы покупаете часть сообщества с уникальным набором правил и сборов. Процесс ипотечного кредитования также может быть сложным — ваш кредитор будет учитывать как ваши финансы, так и финансы сообщества кондоминиумов.

Что такое квартира?

Кондоминиум, или сокращенно «квартира», представляет собой частную единицу в более крупном здании, в которой также находятся другие единицы. Квартиры обычно управляются ассоциацией кондоминиумов, которая отвечает за обслуживание, ремонт, замену и управление общими зонами, такими как коридоры, гаражи и места отдыха. Ассоциация также имеет право принимать и обеспечивать соблюдение правил использования членами этих мест общего пользования и, как правило, требует от жителей уплаты ежемесячных или ежегодных взносов.

Кондоминиум и квартира

Основное различие между кондоминиумами и квартирами заключается не в самих строениях, а в том, как они принадлежат. Многоквартирные дома часто принадлежат одному лицу, например, застройщику или инвестиционному фонду недвижимости (REIT), и сдаются в аренду арендаторам.

Кондоминиум, с другой стороны, представляет собой отдельную единицу более крупного здания и обычно принадлежит физическому лицу. Владение квартирой также увеличивает капитал, а аренда квартиры — нет. В остальном кондоминиумы и жилые комплексы предлагают аналогичные удобства.

Квартира против дома

В отличие от владения квартирой, владение домом обычно позволяет вам делать все, что вы хотите, в своем собственном доме, если это разрешено законом. Например, обычно вы можете переделывать по своему усмотрению (конечно, если у вас есть соответствующие разрешения). Ассоциации кондоминиумов, с другой стороны, могут ограничивать тип реконструкции, которую вам разрешено делать, запрещать вам сдавать свою квартиру в аренду или даже ограничивать, какие домашние животные у вас есть. В квартире также меньше уединения, чем в доме, потому что вы делите здание с другими единицами.

Цены на кондоминиумы, как правило, ниже, чем цены на жилье — по данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), средняя цена продажи кондоминиума или кооператива составляла 331 700 долларов в сентябре 2022 года, а средняя цена дома на одну семью — 391 000 долларов.

Кондоминиумы как дома для отдыха

Кондоминиум может быть домом для отдыха и может предлагать удобства, такие как бассейн или теннисные корты, которые могут сделать его удобным местом для отдыха и восстановления сил. Однако, если вы надеетесь заработать дополнительные деньги, сдавая свою квартиру в аренду на время отпуска, обязательно сначала проведите исследование. Не все ассоциации кондоминиумов позволяют домовладельцам использовать свою квартиру в качестве сдачи в аренду на время отпуска, а те, которые это делают, могут быть не так легко финансироваться.

Как работает ипотечный кредит?

Вы можете использовать те же кредитные программы для квартир, что и для покупки дома на одну семью. Тем не менее, есть некоторые ключевые различия в том, как кредиторы смотрят на два типа недвижимости в процессе андеррайтинга.

В дополнение к проверке вашего финансового положения ипотечные кредиторы также оценивают финансовое состояние ассоциации кондоминиумов. Кредиторы оценят полную картину того, как проект кондоминиума строится, управляется и принадлежит ему, включая следующее:

• Количество приобретенных единиц
• Количество квартир, принадлежащих инвесторам (не занятых собственником)
• Удобства
• Судебные процессы, связанные с квартирным товариществом
• Количество владельцев квартир, просрочивших взносы
• Отсроченные и предстоящие специальные начисления

Это виды факторов, которые делают квартиру либо гарантийной, либо негарантийной, и большинство ипотечных кредитов требуют, чтобы ваша квартира была гарантированной.

Плюсы и минусы владения квартирой

Что такое квартира с гарантией и без нее?

Кондоминиум с гарантированной гарантией — это тот, который имеет право на получение обычного кредита в силу следующих правил, установленных Fannie Mae и Freddie Mac, чтобы гарантировать, что ипотечные кредиты, выданные для кондоминиумов, представляют собой разумный риск как для кредиторов, так и для покупателей. А негарантийная квартира не соответствует правилам Fannie и Freddie, а это означает, что вы не можете использовать обычное финансирование для ее покупки.

Кондоминиум, на который не распространяется гарантия, может иметь 20% или более квартир, принадлежащих одной организации, ТСЖ, вовлеченному в неразрешенный судебный процесс, или обязательные членские взносы за удобства, которые не принадлежат ассоциации домовладельцев. Финансирование негарантированной квартиры, вероятно, будет более сложным, потому что вы не сможете получить доступ к вариантам с низким первоначальным взносом, предлагаемым некоторыми традиционными ипотечными программами, и вы будете ограничены меньшим пулом потенциальных кредиторов.

  Совет. Чтобы узнать, подлежит ли конкретная интересующая вас квартира гарантии, проверьте, отображается ли она в утвержденных списках, например, в списке, опубликованном Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD) или Министерством по делам ветеранов США. (ВА).

Чтобы разобраться во всей сложности этих правил и руководств, вам, скорее всего, понадобится найти кредитора, имеющего опыт предоставления ипотечных кредитов на квартиры.

Типы ипотечных кредитов

Существует несколько вариантов ипотечных кредитов.

→  Обычные кредиты : Эти кредиты предлагают финансирование для кондоминиумов с первоначальным взносом всего 3%, минимальным кредитным рейтингом 620 и возможностью отмены частного ипотечного страхования (PMI), поэтому вам не нужно вносить 20% первоначальный взнос при покупке квартиры. квартира. Тем не менее, они используют правила, установленные спонсируемыми государством организациями Fannie Mae и Freddie Mac, а это означает, что ваша квартира должна иметь гарантию.

→  Кредиты FHA : Для покупки квартиры и внесения минимального первоначального взноса в размере 3,5% вам понадобится кредитный рейтинг не ниже 580. Используйте инструмент поиска кондоминиумов HUD, указанный выше, чтобы найти квартиры, одобренные FHA, или найти конкретную квартиру, которая вас интересует.

→  Кредиты для ветеранов : Военнослужащие, находящиеся на действительной военной службе, ветераны и соответствующие супруги могут купить квартиру с помощью кредита для ветеранов. Для военных заемщиков эта кредитная программа имеет 0% первоначальный взнос, отсутствие ипотечного страхования и кредитных лимитов, которые являются привилегиями, которые FHA и обычные кредиты не предлагают. У VA также есть свой собственный одобренный VA список кондоминиумов, которым мы поделились выше.

→  Кредиты USDA : USDA предлагает малообеспеченным заемщикам в сельской местности ипотечный кредит с нулевым первоначальным взносом на покупку квартиры. Требований к минимальному кредитному рейтингу нет, но вам необходимо соответствовать ограничениям дохода Министерства сельского хозяйства США и продемонстрировать, что вы можете справляться с ежемесячными платежами по ипотеке. Вы можете проверить инструмент соответствия требованиям собственности Министерства сельского хозяйства США, чтобы узнать, какие кондоминиумы рядом с вами могут соответствовать требованиям.

Что нужно знать о ставках по ипотечным кредитам на кондоминиумы

Ипотечные кредиты на кондоминиумы, как правило, имеют более высокие процентные ставки, чем кредиты на частные дома, примерно на 0,125–0,25%. Это связано с тем, что Fannie Mae и Freddie Mac рассматривают кондоминиумы как более рискованную ставку и, чтобы компенсировать это, взимают с кредитора дополнительную комиссию, если вы покупаете кондоминиум, а отношение кредита к стоимости (LTV) превышает 75%. Кредиторы перекладывают эту плату на вас, взимая несколько более высокие процентные ставки.

К счастью, вы можете договориться о ставке по ипотеке со своим кредитором, и, если вы сможете внести хотя бы 25% первоначальный взнос на заключительный стол, вы обычно можете избежать повышения процентной ставки.

5 Советы по покупке квартиры

Хотя покупка квартиры может быть сложной, вы можете предпринять несколько шагов, чтобы максимально упростить процесс.

НАЙМИТЕ СПЕЦИАЛИСТОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ 

Рассмотрите возможность найма агента по недвижимости и юриста по недвижимости, имеющего опыт поиска и покупки квартиры. Они могут помочь вам ознакомиться с документами ассоциации кондоминиумов, включая устав ассоциации, последние правила и бюджет, чтобы помочь выявить любые проблемы, которые могут негативно повлиять на ваш образ жизни.

ИССЛЕДОВАНИЕ АССОЦИАЦИИ КВАРТИР Узнайте, участвовала ли ассоциация кондоминиумов в каких-либо судебных процессах или испытывала ли она частые правонарушения. Кроме того, по возможности познакомьтесь с президентом ассоциации, членами правления и нынешними жителями.

ЗАПРОСИТЬ О СПЕЦИАЛЬНЫХ ОЦЕНКАХ 

Специальная оценка – это плата, которую ассоциация квартир может взимать в любое время, если существующего бюджета недостаточно для покрытия важных расходов (например, дорогостоящего ремонта крыши). Спрашивая о текущих и предстоящих специальных оценках, вы можете понять, с какими дополнительными расходами вы можете столкнуться, если купите квартиру.

ОЦЕНИТЕ УДОБСТВА 

Хотя такие удобства, как клуб и бассейн, хороши, вы должны убедиться, что они стоят своей цены. Сравнение удобств может помочь вам сузить область поиска. Кроме того, ипотечные кредиторы захотят узнать, какие удобства будут у кондоминиума при оценке.

ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ПРАВИЛАМИ АРЕНДА

Если вы надеетесь получать пассивный доход от сдачи жилья в аренду через такие платформы, как Airbnb, вам следует сначала обратиться в ассоциацию кондоминиумов. Некоторые ассоциации могут иметь правила относительно того, можете ли вы сдавать свою квартиру в аренду.

Понять полную стоимость владения квартирой

Чтобы узнать, стоит ли покупать квартиру, вы должны оценить все затраты. Вам нужно не только учитывать основную часть и процентную часть ваших платежей по ипотеке, у вас также есть страхование квартиры, членские взносы, налоги на имущество и страхование ипотеки (если применимо), чтобы учесть ваши расходы.

В следующем примере представлена ​​30-летняя ипотека на квартиру стоимостью 300 000 долларов с процентной ставкой 7,12% и первоначальным взносом 10%. Сравнение этих затрат с затратами на покупку дома может дать вам более четкое представление о том, стоит ли покупать квартиру.

Возможные ежемесячные расходы на владение квартирой

Поделиться статьей

Текущие ставки по ипотечным кредитам

Годовых от

• 30 лет. Зафиксированный
  6,40%
• 15 лет. Зафиксированный
  5,06%
• 5/1 рука
  3,31%

Расчет платежа

Раскрытие информации о рекламе
Применяются положения и условия. NMLS#1136

Рекомендуемая литература

Получение ипотечного кредита на новую квартиру в Нью-Йорке

ПРАКТИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО

ПОДЕЛИТЬСЯ:

→

ПРЕДЫДУЩИЙ РАЗДЕЛ:
Кооператив, многоквартирный дом или коричневый камень?

Как получить предварительное одобрение на ипотеку

Прежде чем вы начнете искать кооператив, квартиру или таунхаус для покупки, вам понадобится письмо с предварительным одобрением ипотеки — и то, и другое, чтобы получить реалистичное представление о том, что вы можете себе позволить, и заверить продавца в том, что вы являетесь серьезным и квалифицированным покупателем, представив его, когда делаете предложение.

Письмо с предварительным одобрением основано на информации, которую вы (и ваш партнер, если он у вас есть) предоставляете ипотечному кредитору или ипотечной ссуде. Информация включает в себя номера социального страхования, данные о занятости (кредиторы обычно ищут два года непрерывной работы), подтверждение дохода, информацию о банковском и инвестиционном счете и документы о подоходном налоге. Как правило, вам нужно будет показать отношение долга к доходу — ваши ежемесячные долговые обязательства, разделенные на ваш валовой ежемесячный доход — 36% или меньше, за некоторыми исключениями.

Ваше письмо с предварительным одобрением обычно действительно в течение 60-90 дней. Обратите внимание, что это не гарантирует, что вам одобрят ипотеку.

Профессиональный совет

Профессиональный совет:

Хотите купить кооперативную квартиру? Национальный кооперативный банк предлагает конкурентоспособные ставки и простую предварительную квалификацию. Имея 40-летний опыт кредитования покупателей в Нью-Йорке, NCB является банком для кооперативов. Ведь Кооператив – наше второе имя! Позвоните нам по телефону (646) 201-4714 или напишите Бритни Болдуин по адресу [email protected]. НМЛС № 507535. Равный жилищный кредитор.

Что такое обязательство по ипотеке и чем оно не является? Он не обязательно должен быть из того же банка, который предварительно одобрил вас. На самом деле, вам нужно присмотреться к ставкам, и если вы покупаете кооператив, убедитесь, что вы работаете с кредитором, который имеет большой опыт работы с кооперативами. Еще лучше, когда вы покупаете кооператив или квартиру, найдите кредитора, который уже одобрил ссуды в этом конкретном здании, что может ускорить ваше финансирование, потому что кредитор должен одобрить само здание, а не только вы. Они будут смотреть на такие вещи, как процент единиц, занимаемых владельцами, предстоящие крупные оценки капитала и количество владельцев, имеющих задолженность по своим текущим расходам.

Чтобы получить письмо-обязательство, вы предоставите много финансовой информации, квартира будет оценена, кредитор или ипотечный брокер осматривает само здание, чтобы убедиться, что оно соответствует их правилам кредитования, и, наконец, они дают вам обязательство ссудить до суммы X к дате Y по процентной ставке Z.

Когда-то вы могли заснуть на этой гарантии и перестать беспокоиться о финансировании самой большой покупки в вашей жизни. В эти дни письма пронизаны условиями. Некоторые кредиторы пытаются проникнуть в «подлежит оценке», если они выпустили письмо до оценки или «оценка подлежит пересмотру андеррайтинга» — по сути, это лазейки, вставленные кредитором, которые позволяют им уйти от «обязательства». ”

Поговорите со своим ипотечным кредитором, юристом по недвижимости и агентом по недвижимости, чтобы убедиться, что вы совершенно ясно представляете себе любые возможные обстоятельства — как находящиеся, так и не зависящие от вас, — которые могут помешать вам получить ипотечный кредит.