Квартиры новостройки в подмосковье: Все новостройки в Подмосковье от застройщиков. База актуальных предложений недвижимости, цены на квартиры в новостройках Московской области.

Недвижимость в новостройках от застройщика в Пушкино Московской области

• Главная
• Квартиры и машиноместа

В условиях современного рынка недвижимости, потенциальные покупатели все реже обращаются на вторичный рынок жилья, которое не способно обеспечить полноценный комфорт и удобства для пользователей. Недорогие новостройки в Подмосковье во многом превосходят квартиры в хрущевках и сталинках, несмотря на то, что расположены за городом. Такое жилье открывает широкие возможности для создания индивидуального дизайна и создания особенной атмосферы, свойственной именно этим покупателям. При этом стоимость новостройки в Пушкино не превышает цену, которую у вас запросят продавцы вторичного жилья в центре столицы или внутри МКАД.

«Центральный»

Московская область, г. Пушкино, ул. Чехова, № 1

Современный 24-этажный монолитный комплекс с вентилируемым фасадом расположен в центре города Пушкино, на берегу реки Серебрянки, в окружении пешеходных зон и развитой инфраструктуры, с выходом на благоустроенную набережную. Комплекс состоит из трех зданий, объединенных между собой 2-этажной стилобатной частью, содержащей нежилые помещения для размещения предприятий торговли и бытового обслуживания. В составе ЖК «Центрального» представлены к покупке трехкомнатные квартиры и двухуровневый отапливаемый подземный паркинг.

В продаже квартир НЕТ!

ООО «Корпорация ВИТ» предлагает качественное, современное жилье в новых домах, оборудованных с максимальным комфортом. Прекрасная инфраструктура и дополнительные возможности для комфортного проживания, которыми обладает этот Подмосковный город, станут приятным дополнением к вашей покупке. На сегодняшний день, новостройка в Пушкино – это одно из самых выгодных предложений в Москве и Московской области.

Жилые комплексы Подмосковья

Наша компания предлагает недорогие новостройки в Московской области с максимальной выгодой для каждого заказчика. Объекты недвижимости, возведенные нами, имеют современную архитектуру, выгодное месторасположение и удобную планировку и. Среди новостроек Подмосковья 2016 года можно выделить:

• ЖК «Квартал в Лесном». Отличные квартиры в малоэтажных домах, в живописном уголке Подмосковья;
• ЖК «Центральный». Это один из самых крупных проектов среди ЖК новостроек в Пушкино, состоящий из трех 24-этажных домов, расположенных в самом центре города.

Мы предлагаем исключительно качественное, современное жилье в новостройках Подмосковья и всегда готовы гарантировать полное удовлетворение всех требований покупателей.

Среди ближайшего Подмосковья, Пушкино обладает одним из наибольших потенциалов развития и комфортным уровнем жизни. Транспортная доступность обеспечена новым Ярославским шоссе, от Мкад дорога займет 20 минут, и скоростной электричкой «Спутник». Это один из наиболее чистых экологичных районов, который окружен со всех сторон лесами и водохранилищами. Предлагаемая нами недвижимость в новостройках должна заинтересовать семьи с детьми. Здесь сосредоточены шикарные возможности для получения необходимого образования, много школ, ВУЗов и детских садов.

Преимущества покупки квартир в новостройке

Недвижимость в новостройках Пушкино отличаются рядом существенных преимуществ, которые могут стать решающими факторами для покупателей. Основными среди них можно назвать:

• доступные цены новостроек Подмосковья;
• современные системы энергосбережения, установленные в новых домах;
• все новостройки Подмосковья 2016 года имеют улучшенную планировку;
• установка новых автономных коммуникаций;
• чистота подъездов и новейшие, современные лифтовые конструкции.

Кроме вышеуказанных факторов, продажа новостройки в Пушкино является выгодным решением в вопросе безопасности сделки. Новые квартиры легко оформить и в отличие от вторичного рынка, возможность махинации с новым жильем, сведена к минимуму.

Квартиры в новостройках от ООО «Корпорация ВИТ»

Застройщик ООО «Корпорация ВИТ» предлагает новостройки в Московской области на самых выгодных условиях. Мы всегда будем рады предложить новенькие квартиры в современных ЖК, которые имеют развитую инфраструктуру и высокотехнологичное оснащение. Цены на новостройки в Пушкино значительно ниже, чем предложения посредников и являются отличным решением для всех желающих приобрести квартиру рядом с главным мегаполисом страны.

Наши менеджеры обладают самой полной информацией, касаемо покупки жилья и всегда готовы прийти к вам на помощь в вопросах приобретения квартир в новостройке Пушкинского микрорайона. Звоните по телефонам и оставляйте заявки на сайте. Мы свяжемся с вами и с радостью ответим на любые возникнувшие вопросы. Покупка квартиры в ООО «Корпорация ВИТ», будет первым шагом в вашу новую, наполненную комфортом жизнь.

Подобрать квартиру

Квартира в ипотеку в Красноярске

Юлия Шершнева

задавала вопросы

Профиль автора

Брать ипотеку на этапе строительства многоквартирного дома страшно: вдруг что-то пойдет не так.

Читательница Тинькофф Журнала решилась на этот шаг и в 24 года купила жилье площадью 32 м² в Красноярске. Потом был тяжелый период экономии на всем, но в итоге она осталась довольна своим решением. Даже несмотря на то, что вскоре переехала за 5000 километров — подальше от сурового климата, в Калининград.

Это история из Сообщества. Редакция задала наводящие вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.

Предыстория

Ханна Монтана

мечтает жить у моря

Профиль автора

Мне 29 лет, я родилась в небольшом городе Енисейске, но вскоре моя семья переехала в Красноярск. Я обзавелась своим жильем пять лет назад. К покупке подтолкнула банальная причина: не было своего дома и места, куда хочется возвращаться. Когда мне исполнился 21 год, мама «предложила» выпорхнуть из гнезда без особых альтернатив. С тех пор и началась моя цыганская жизнь.

После окончания университета я уехала в Иркутск, к молодому человеку. Потом быт уничтожил все хорошее на корню, и пришлось разъезжаться. Так в январе 2016 года я вернулась на малую родину, в Красноярск, и какое-то время пожила у отца.

Оправившись после расставания, я поняла, что мне нужна своя квартира, которая дала бы чувство защищенности, неприкосновенности и крепкого тыла. Я не рассматривала съем жилья вовсе: мне претила мысль отдавать деньги чужой тете. Ну или дяде. В то время аренда однушки обошлась бы мне где-то в 13 000 Р в месяц. Примерно такую же сумму можно было платить за ипотеку, и я начала копить на первоначальный взнос.

Моя стратегия, может быть, была не совсем верная, зато рабочая. В июне 2017 года я устроилась на вторую работу — по выходным дням. Весь доход от нее откладывала для своей цели. У меня был срочный трудовой договор, и до ноября удалось накопить 103 000 Р. Еще 100 000 Р я сняла с кредитки, столько же дал отец — так у меня на руках оказались 300 000 Р первоначального взноса.

Поиск жилья

Искать варианты для покупки я начала, еще когда откладывала деньги, и рассматривала конкретный район — Свердловский. Енисей делит Красноярск на два берега, и раньше я жила на правом, а работала на левом — именно там находится историческая часть города и большая часть развлечений. Пренебрегать этим фактором было невозможно, поэтому при идеальном раскладе я рассчитывала купить квартиру или на левом берегу, или вблизи одного из мостов.

Всего их в городе раньше было три. Разумеется, из-за роста числа жителей на транспортные артерии возникла колоссальная нагрузка, поэтому в конце 2015 года в эксплуатацию запустили четвертый мост — Николаевский. Я жила рядом с ним, пока оставалась у папы, и транспортная доступность Свердловского района меня более чем устраивала.

/krasnoyarsk/

Сколько стоит жизнь в Красноярске

Дорога до центра города занимала буквально 5—7 минут, а до работы — в среднем не более 15—20 минут. По мосту удобно было добираться до аэропорта, минуя центр города, или выезжать на природу из центра. Отсутствие пробок, зеленая зона, благоустроенная набережная — все это меня привлекало. Здесь была налажена моя жизнь, и здесь, прямо на берегу Енисея, как раз строился новый ЖК.

Берега Енисея в Красноярске соединяют четыре моста. Самый новый, Николаевский, на карте расположен с левого края. Источник: «Яндекс-карты»

Для покупки я рассматривала только однушки: двушку, как мне тогда казалось, не получилось бы потянуть финансово. Квартиру искала обязательно в новостройке. Хотелось быть ее первым обитателем, создать в ней собственную атмосферу, не отвлекаясь на огрехи ремонта от предыдущих жильцов. В этом плане я решила набивать собственные шишки.

Еще среди вариантов отметала квартиры-студии: не нравилась перспектива есть и спать в одном помещении. И почему-то в моих мечтах будущее жилье рисовалось именно на 15-м этаже с комнатой слева. Логического объяснения этому нет — наверное, дело было в красивом виде на Енисей и город, который, по моим представлениям, открывался из окон строящегося ЖК.

/novoe-ne-luchshe/

«Жизнь в первый год превращается в ад»: почему новостройки не всегда лучше вторички

Но пока я копила на первоначальный взнос, дома этого микрорайона уже наполовину были возведены и квартиры в них почти распроданы. Мой поиск продолжился, но не скажу, что он был долгим и утомительным. Я просто откладывала деньги, и вариант возник как бы из ниоткуда.

Как-то раз по дороге с работы я увидела скопление строительной техники. Погуглила и узнала о проекте нового ЖК «Тихие зори»: котлован уже был вырыт, а рядом виднелись несколько этажей других домов. Тут пазл в моей голове и сложился.

В концепции развития на сайте застройщика наш ЖК отмечен на карте города красным кружком. Источник: «Красстрой-рф» Новостройки, где я купила квартиру, стоят прямо на берегу Енисея. Источник: «Красстрой-рф»

Покупка квартиры

Я выбрала однокомнатную квартиру площадью 32 м² с балконом почти 8 м² и приобрела ее за 1 488 240 Р на этапе строительства. Чтобы позволить себе такую покупку, пришлось взять ипотеку на 15 лет — с 2017 по 2032 год.

На удивление мне дали ее без проблем, хотя у меня был портрет сомнительного заемщика. Мне только-только исполнилось 24 года, у меня была минимальная официальная зарплата — около 14 000 Р — и я не состояла в браке. Ипотеку одобрили два банка — ВТБ и «Газпромбанк». С последним я в итоге и заключила договор. Сбер отказал. Больше я никуда не обращалась.

Планировка моей квартиры. Источник: «Красстрой-рф»

Изначально ипотечная ставка была 9,9%, но в 2020 году ее удалось рефинансировать под 7,9%. Я оформила страхование жизни и здоровья — на первый год оно обошлось мне в 1850 Р, сейчас снизилось до 1820 Р. После сдачи дома застраховала имущество — первое время это стоило 1200 Р, сейчас уже 972 Р в год. За все вместе плачу не более 3000 Р.

Мой платеж по ипотеке, как я и предполагала, оказался даже меньше средней стоимости аренды квартиры в Красноярске — всего 12 440 Р, а после рефинансирования — 11 105 Р. По нынешним меркам это смешные деньги, конечно. Для сравнения: сейчас съемное жилье, аналогичное моему, в Красноярске на «Авито» выставлено по цене от 17 000 Р и выше.

За такую цену в среднем сейчас сдаются однушки в Красноярске. Источник: «Авито» Есть квартиры и подороже. Источник: «Авито»

Детали сделки

Из-за того, что я покупала квартиру в новостройке, услуги риелтора оплачивал застройщик. Я вышла на этого специалиста по сарафанному радио: нашла в группе микрорайона во «Вконтакте» будущую соседку, узнала от нее об агенте, через которого она приобретала жилье, и тоже к нему обратилась.

Так как у меня уже был запрос на конкретный дом, квартиру и этаж, со мной нужно было заниматься только бюрократией. Риелтор бронировала квартиру, пока я заполняла заявления на оформление ипотеки. Затем мы вместе ездили в МФЦ — она записывалась, суетилась, чтобы я приезжала ровно ко времени, а не торчала в очереди часами. Она же заказывала и забирала у застройщика справку о том, что у меня перед ним нет задолженности.

/crazy-docs/

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

А еще, когда мы зарегистрировали ДДУ — договор долевого участия — и банк перечислил застройщику оставшуюся часть стоимости квартиры, агент выплатила мне кэшбэк 20 000 Р. У нее с «Красстроем» был заключен комиссионный договор. Плюс на тот момент действовала своего рода стимулирующая программа. Если человек приобретал квартиру в этом ЖК, ему делали скидку в несколько процентов от стоимости. А если он приводил еще одного покупателя, процент увеличивался.

Сначала мне по этой схеме обещали вернуть 3% от стоимости жилья, но потом случился ажиотаж и вернули только 1,5%. В любом случае я очень рада и благодарна за такой возврат, ведь все было только на словах, без гарантий. Договор с риелтором я не заключала. По крайней мере, моего экземпляра у меня нет.

Это мой дом в фотоотчете на сайте застройщика. Вид со двора. Источник: «Красстрой-рф» Подъездный холл выглядит современно. Источник: «Красстрой-рф»

Приемка квартиры

В течение года после регистрации ДДУ у меня был тяжелый период: дом ведь еще не достроили, а ипотечные платежи с карты списывались регулярно. Хотелось жить на все свои деньги, а не отдавать весомую часть за что-то мнимое. Я всегда старалась закрывать ипотечные платежи больше номинала по графику, и эти суммы были для меня ощутимы.

Кроме того, так как я приобретала жилье по ДДУ, фактически его не видела, осматривала лишь типовую квартиру на третьем этаже по моему стояку. Она показалась мне маленькой, но на большую все равно не было денег, поэтому обратный ход не рассматривался.

Боль обманутых дольщиков: 11 случаев, когда люди остались без квартиры и денег

В типовой квартире можно было оценить только планировку — я осматривала ее на этапе голых стен

В первый год выплат по ипотеке меня очень поддержали коллеги. Других людей, кто бы одобрил мой выбор, наверное, не вспомню. Но я решительный человек, меня трудно переубедить, если я уверена в правильности своего выбора. А в пользу него говорил еще один факт.

Рядом с новым ЖК располагался спортивный объект — «Платинум-арена», где должно было пройти открытие и закрытие Универсиады-2019. Я рассматривала это как гарантию того, что дом возведут и сдадут в срок. Так и получилось. Дом ввели в эксплуатацию в феврале, но из соображений безопасности на время проведения Универсиады доступ туда ограничивали.

В марте, как только Универсиада завершилась, наш дом начали заселять. Я приехала на осмотр 27 марта 2019 года, по графику сдачи моего подъезда, и тогда же получила ключи. В день приемки застройщик уведомил, что при строительстве площадь квартиры изменилась в меньшую сторону на 0,6—0,8 м², и вернул за недостроенные метры 42 120 Р. Хотя по ДДУ доплата или возврат полагались только от 1 м².

Когда я впервые зашла в квартиру, у меня были противоречивые чувства. С одной стороны, сердце замерло в груди и еще долго не верилось, что отсюда меня никто не может «попросить». Хотя фактически-то могли, квартира же была в залоге у банка. С другой — в первый же день было тихое, но стойкое ощущение, что я здесь ненадолго. На 32 квадратах особо не разгуляешься, а мне хотелось простора, свободных площадей. Спойлер: прожила я здесь в итоге всего полтора года.

/guide/neustoyka-2022/

Как взыскать неустойку в 2022 году, если застройщик нарушает договор

На «Авито» можно найти такую же квартиру, как у меня. Ровно так она и выглядела в день приемки. Источник: «Авито» Санузел с ремонтом от застройщика был вполне приемлемый. На фото не попал поддон. Источник: «Авито»

Жизнь на новом месте

Ремонт в квартире я не делала: она уже шла с отделкой от застройщика. В ней были крашеные стены, ровный потолок, линолеум, плинтусы, унитаз, раковина. Поэтому я заехала сразу, как получила ключи, — буквально в первый день осталась в своей «крепости» на ночь.

Со временем приобрела лишь мебель и технику. Перво-наперво купила туалетный столик. Всегда о нем мечтала, поэтому еще за несколько дней до приемки съездила в мебельный магазин и оплатила его, попросив оставить на складе до моего заселения, — дней десять вышло до ближайших выходных.

Впоследствии я купила кухонный стол и стулья, установила гарнитур, сделанный по индивидуальному заказу. Мне хотелось иметь небольшую барную стойку. Стандартные подходили, но я переживала, что будут зазоры. Еще я купила холодильник, варочную панель, духовку, заменила раковину. Микроволновку и телевизор мне подарили, шкаф и диван достались «по наследству».

Помню, как пыталась впихнуть невпихуемое в ванную комнату — стиральную машинку с вертикальной загрузкой и душевую кабину 80 × 80 см. Но все получилось, жить можно. В процессе я по мелочи делала ремонт своими силами: соорудила полки в прихожей и вызвала специалиста, который утеплил и выровнял пол на балконе. Через год купила и установила кондиционер.

/do-your-small-bathroom-better/

«Никаких батарей из пузырьков на краю ванной»: 7 способов сделать маленький санузел удобнее

Из своих денег на обустройство квартиры и работы по установке я потратила 215 000 Р. За холодильник, стиральную машину, варочную панель и духовой шкаф платила не я, поэтому будем считать их бонусами.

Кстати, «Платинум-арену» после Универсиады начали использовать для проведения концертов: я ходила туда на «Руки вверх», «Артик и Асти», ледовые шоу. Было очень удобно — всего 200 метров от дома, и ты на месте.

Со временем двор благоустроили, там появились детские, спортивные площадки, и все это с видом на Енисей. Источник: «Красстрой-рф»

Еще один переезд

В целом впечатления от жизни в квартире у меня остались самые положительные. Только спустя полтора года я переехала за 5000 километров оттуда — на съемную квартиру в Калининград. На самом деле я никогда не хотела жить в Красноярске.

Мне не нравился этот сибирский город из-за мерзко-континентального, сурового климата, ужасной экологии и безумной удаленности от Москвы и Европы, что существенно сказывалось на стоимости билетов и временных затратах на поездки и путешествия. Сейчас это смешно звучит, но до 24 февраля и недавних событий для меня это было значимым аргументом.

Возможно, у кого-то возникнет вопрос, зачем тогда я купила жилье в Красноярске. На тот момент я была начинающим специалистом, было страшно покидать родные пенаты из-за предстоящей неизвестности, и главное — не было внутренней уверенности в себе. В Калининград я переехала, когда поняла, что у меня есть релевантный опыт и я твердо стою на ногах. Человек не дерево, он может не привязываться к месту.

Прекрасный Калининград Атмосферный даже ночью

Сдача в аренду

Свою однушку в Красноярске я решила сдавать, найти жильцов было несложно. Когда я только выставила объявление, звонков было очень много. На минуту даже показалось, что надо самой оставаться там жить, — откуда такой ажиотаж? Одна женщина искала квартиру для дочери-студентки и предлагала оставить предоплату еще до просмотра, лишь бы забронировать квартиру. В итоге я на ее кандидатуре и остановилась, но предоплату не брала, просто позволила прийти на просмотр первой — в субботу в 07:30.

Дочка прожила там пять месяцев, и повторно искать жильцов мне пришлось уже удаленно. Это тоже получилось сделать без простоя и очень быстро. У меня чудесные арендаторы, несказанно с ними повезло. И вообще, оглядываясь в прошлое, думаю, что это было мое лучшее решение — приобрести жилплощадь. Я благодарна тому стечению обстоятельств, что вынудили меня к такому шагу.

/prodala-kvartiry/

Как я подготовила квартиру и продала ее быстро и дорого

Помню, как рыдала крокодильими слезами, когда подписывала договор в банке и поняла, что на момент его окончания мне будет 39 лет. Сейчас смешно, а в 24 было страшно. Но сейчас я увереннее смотрю в будущее. Во-первых, сейчас моя квартира стоит более 3 000 000 Р. Во-вторых, меня больше не пугает ипотека. В-третьих, у меня есть я — и вместе мы всегда справимся.

Мне осталось выплатить всего 350 000 Р, и я планирую закрыть этот вопрос в мае 2023 года — или во всяком случае до моего тридцатилетия. А потом хочу купить еще одну квартиру на берегу реки Преголи в Калининграде — не менее 45 м². И после нее — уже на берегу моря. Ну, тут уже не менее 80 м². Неизвестно, как сложатся события дальше. Но мечтать так мечтать.

Читатели покупают жилье.Истории о приобретении недвижимости

Рассказать свою историю

ЖК «Союзный» — новостройка в Одинцово от застройщика

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1 км до МЦД D1

16 мин м. Кунцевская,18 мин м. Славянский бульвар,20 мин м. Фили,23 мин м. Беговая,26 мин м. Тестовская (Москва-Сити)

Купить квартиру

Срок сдачи до конца 2022 года

Купить квартиру

Свободная планировка

Позвольте себе планировать пространство как захочется

Купить квартиру

Уютный двор

Пусть Ваш ребенок гуляет спокойно

Купить квартиру

Парк «Союзный»

Для активной жизни

О парке

Редкие форматы квартир

Квартиры с потолками высотой 4,7 м. Поднимите Ваш комфорт на новый уровень!

Купить квартиру

Архитектура

Монолитно-кирпичная конструкция

Декорирован разноцветным керамическим кирпичом

3 лифта – 2 грузовых и 1 пассажирский

MEZON PRO

ЖК «Союзный» разработан известным российским бюро MEZON PRO, которое знаменито проектами в Москве и Московской области. Все объекты бюро являются лауреатами «Золотого Сечения», «Green Zoom», «Лидер рынка недвижимости», «Urban Awards», «Активный гражданин» и других конкурсов и премий.

Объекты бюро

Планировки

Свободная планировка (от 37,2 до 88 м²)

Потолки 2,8 м

Вид во двор или на улицу

В трехкомнатных и двухкомнатных квартирах: 2 санузла, 1 или 2 лоджии на выбор

Комнат

1

Площадь, м²

40.6

Выбрать квартиру

Комнат

2

Площадь, м²

46.1

Выбрать квартиру

Комнат

3

Площадь, м²

80.8

Выбрать квартиру

4

варианта отделки

3 варианта отделки под ключ во 2-ой секции: «лайт», «грей» или «орех».

Предчистовая отделка «white box» в 3-ей секции.

Преимущества

10 мин пешком до МЦД-1

Всего 10 минут пешком до станции МЦД-1 “Одинцово”.

Быстрый выезд на 3 шоссе

Удобные и быстрые выезды на 3 шоссе: Минское, Можайское и платный северный объезд Одинцово.

Отличная отделка

Предлагаем 3 вида отделки квартир:

• без отделки
• White box
• полная отделка
  • орех
  • грей
  • лайт

Парк рядом

Центральный парк Одинцово в пешей доступности.

Ипотека без первоначального взноса

Программа «Вектор перемен» — покупка квартир без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости на территории РФ и проживанием в своей квартире до ввода в эксплуатацию дома.

Готовая социальная и коммерческая инфраструктура

Рядом детский сад, школа, магазины и поликлиника.

Ход строительства

В продаже есть редкие форматы квартир:
— потолки высотой 4,7 м
— окна на 3 стороны света

Поднимите Ваш комфорт на новый уровень!

Для получения более подробной информации Вы можете обратиться в отдел продаж за консультацией.

Узнать подробности

Все для полноценной жизни

Мы предусмотрели абсолютно все для полноценной жизни внутри ЖК. Проект включает в себя все необходимое для занятий спортом, долгих семейных прогулок и гармоничного отдыха.

На первых этажах расположатся супермаркеты, фитнес-центр, салон красоты, кофейня, ресторан, детский развивающий центр и многое другое. Во дворах будут обустроены детские и спортивные площадки, зоны для отдыха и занятий йогой.

Вы сможете жить полноценной жизнью, не покидая территорию комплекса.

Лобби

Входные группы — это комплекс архитектурных элементов и решений, которые отличаются изысканным обликом и непревзойденной функциональностью. Отделка мест общего пользования будет выполнена по индивидуальному проекту с использованием материалов улучшенного качества. Мягкий свет от современного освещения создаст ощущение уюта и безопасности.

Просторные холлы, большие окна, сдержанные цвета, оригинальные дизайнерские решения — все это позволило нам создать интерьеры, в которых будет приятно находиться не только жильцам комплекса, но и их гостям.

Инфраструктура

1

1

Детский сад 23

Рассчитан на 320 мест

1

1

Детское дошкольное учреждение

Рассчитано на 245 мест

2

2

Поликлиника

Медицинское учреждение

3

3

Коммерческие помещения

Кафе, салон красоты, магазин

4

4

ТРЦ с подземным паркингом

7

7

Паркинг

Многоуровневый паркинг

6

6

Наземный паркинг

Для гостей и жителей

6

6

Наземный паркинг

Для гостей и жителей

6

6

Наземный паркинг

Для гостей и жителей

5

5

Спорт-парк

8

8

Офис продаж

Режим работы:
Пн-Пт 10:00 — 19:00
Сб-Вс 10:00 — 18:00

Сроки сдачи: IV кв. 2022

Дом сдан

Введен в эксплуатацию
1 очередь — апрель 2017
2 очередь — декабрь 2018

Скоро в продаже

1

Детский сад

2

Поликлиника

3

Коммерческие помещения

4

ТРЦ с подземным паркингом

5

Спорт-парк

6

Наземный паркинг

7

Паркинг

8

Офис продаж

Экология

Одинцовский район признан экологически чистой территорией

По результатам конкурса «Экологически чистый район (территория)» Одинцовский район награжден медалью «Экологически чистый район» с подтверждающим сертификатом, был внесен в Реестр экологически чистых районов, который издается в официальном Каталоге конкурса, рекламируется в средствах массовой информации.

Выбрать квартиру

Застройщик

Новости

Все новости

Находясь на данном сайте, вы даете согласие на использование файлов cookie.
Более подробно ознакомиться можно здесь.

Принять

жителей говорят, что новые многоквартирные дома разорят их пригород | Газеты сообщества Herald

Это будет слишком: слишком много машин, слишком многолюдно, и моя дочь играет здесь. Мне нравится жить вокруг домов. Я не хочу жить в квартирах».

Натали Ормено, резидент

Хуан Лассо

В течение многих лет, когда она смотрела через дорогу от своего дома на 54 W. Jamaica Ave., Натали Ормено ясно видела похоронное бюро Мура. Здание было неотъемлемой частью ее детства и местом, где ее мать работала 40 лет, прежде чем оно закрылось в начале этого года.

Теперь пустующее здание площадью 20 000 квадратных футов и дом по соседству будут снесены, чтобы освободить место для строительства пятиэтажного многоквартирного жилого комплекса с 63 квартирами и парковкой на первом этаже на 58 мест.

А на противоположной стороне квартала, на проспекте С. Франклина, 137-147, также будет снесена в основном заброшенная полоса торговых витрин и офисов и заменена четырехэтажным жилым комплексом из 35 квартир.

Карта расположения двух новых квартир.

В районе строятся новые квартиры, но Ормено и ее соседям это не нравится. Она сказала, что будет скучать по похоронному бюро Мура. «Просто очень много», — сказала она. «Я думаю, что это будет слишком: слишком много машин, слишком многолюдно, и моя дочь играет здесь. Мне нравится жить вокруг домов. Я не хочу жить в квартирах». Строящееся здание затмит дома вокруг него, и, по ее словам, «самым худшим будет строительство».

«Меня это не устраивает», — сказала соседка Данута Григерчик. По ее словам, застройка приведет к увеличению пробок и проблем с парковкой, а парковка уже в цене для людей, живущих в близлежащих квартирах.

Что касается строительства в похоронном бюро Мура: «Нам было бы меньше на что жаловаться, если бы квартира была не выше похоронного бюро, например, в три этажа, — сказал муж Григерчик, Рышард, — а не в пять этажей. здание с террасой. Это не должен быть город».

Эти многоквартирные дома — «все деньги для села, но никто не заботится о жителях», — добавил Рышард. «У нас есть друзья в Линбруке и Ист-Рокауэй с той же проблемой», где застройщики переносят большие здания в жилые районы, а местные советы «не заботятся о мнении жителей».

Его жена сказала, что она присутствовала на первых публичных слушаниях по изменению зонирования на Вест-Ямайка-авеню, и, хотя она была рада услышать, что один или два жителей высказались против, когда она услышала подавляющее одобрение совета директоров для этих застроек, она сказала , она знала, что их невозможно будет отговорить.

Команда по экономическому и общественному развитию Village of Valley Stream, состоящая почти исключительно из сельских служащих, приветствовала такие проекты развития как инвестиции, которые оживят станцию ​​Long Island Rail Road и центральную часть города. Но общее опасение среди домовладельцев состоит в том, что застройка такого масштаба ухудшит дорожное движение, сократит доступную парковку, нанесет ущерб стоимости собственности и запятнает характер пригорода.

Увеличение количества жилых комплексов за последнее десятилетие отражает усилия местных деревенских советов по решению жилищного кризиса на Лонг-Айленде путем привлечения новых жителей без вытеснения старых. Но новый толчок от города к пригородам в сочетании с нехваткой жилья на Лонг-Айленде привел к тому, что цены на жилье взлетели до небес.

Люди ищут более доступные варианты жилья, по словам Эрика Александера, президента организации устойчивого развития центра города Vision Long Island. Александр сказал, что диверсификация структуры жилья и добавление многоквартирных квартир могут помочь создать более динамичные и равноправные сообщества. Вместо того, чтобы посягать на пригородный образ жизни, эти проекты могут помочь сохранить его.

А застройки, ориентированные на общественный транспорт, такие как та, что на Саут-Франклин-авеню, приносят значительные экологические выгоды, поскольку жители больше склонны ходить пешком, ездить на велосипеде и ездить на поезде, что помогает сократить выбросы парниковых газов, сказал Александер.

Далее он объяснил, что с экономической точки зрения «…люди, живущие в многоквартирных домах, более склонны тратить свои доллары на месте… Поскольку несколько магазинов в центре города Рокуэй находятся в нескольких минутах ходьбы от жилых домов, вы в основном концентрируете свою покупательную способность. в районе малого бизнеса деревни, так что это огромная выгода для сообщества малого бизнеса, которое, откровенно говоря, нуждается в поддержке после пандемии коронавируса».

Кроме того, эти новые квартиры могут оказаться более ценными для налоговой базы, чем другие формы собственности, что, в свою очередь, может сделать деревню более стабильной в финансовом отношении. В 2020 году имущество, которое будет снесено для застройки Саут-Франклин-авеню, уплатило более 120 000 долларов школьных налогов, примерно 23 000 долларов общих налогов и почти 26 000 долларов деревенских налогов, согласно налоговым ведомостям округа Нассау и деревень. Разработчик Rand L.I. из Ойстер-Бей. LLC, оценивает, что недвижимость принесет примерно 289 долларов.000 налогов на недвижимость после завершения строительства.

«Очевидно, что если есть больше квартир, больше людей, большая налоговая база… это выгодно для общества», — сказал Хуан Карлос Боскес, владелец Mr. B’s Cuts на Рокавей-авеню. «Мы всегда поощряем больше молодых людей и семей для бизнеса — это основа нашей клиентуры». Но, добавил Боскес, вы также «не хотите, чтобы жизнь была слишком сумасшедшей, как в городе».

С официальными лицами Village of Valley Stream не удалось связаться для получения комментариев.

Есть мнение о новых проектах квартир? Отправьте электронное письмо по адресу [email protected] 

Больше жилья может повысить доступность, но только если вы построите его в правильных местах проблема доступности жилья, то, что нам нужно сделать, это построить больше жилья — не обязательно больше доступного жилья, но больше жилья, и точка. Звучные фразы типа «да, вы можете построить свой путь к доступному жилью» появляются все чаще и чаще.

Ключевой частью этого дела является то, что для этого необходимо изменить основные правила зонирования. Примером этого аргумента является Сан-Франциско, где, как все отмечают, умопомрачительно высокие цены на жилье, острая нехватка доступного жилья и метастазирующая проблема бездомности.

Есть достойный аргумент, что при некоторых условиях строительство большего количества жилья для рынка снизит некоторые цены до некоторых степени, и что зонирование имеет что-то не при чем. Но в конечном итоге потребуется гораздо больше, чем строительство более дорогого рыночного жилья в центре Сан-Франциско или Сиэтла, чтобы начать решать жилищный кризис в этих городах. Фактически реалии строительства в уже застроенных городских районах с высоким спросом означают, что изменения зонирования в этих районах будут иметь относительно небольшой эффект.

Большая часть разговора о зонировании отсутствует, если не весь смысл, то большая его часть. Спойлер: настоящая проблема зонирования — это то, что происходит в пригородах. Хотя это периодически признается, слишком мало людей говорят об этом, и еще меньше людей сосредотачиваются на том, чтобы внести изменения именно в эти места.

Запутанная взаимосвязь между спросом и предложением

Многие из тех, кто утверждает, что регулирование вызывает недостаточное предложение, кажется, не обращали внимания на цифры. Одним из них является секретарь HUD Бен Карсон, который прошлой осенью во время поездки в Сан-Франциско заявил: «Факты ясно показывают нам, что в местах с наибольшим регулированием также самые высокие цены и больше всего бездомных. Поэтому было бы логичным атаковать те вещи, которые, по-видимому, вызывают проблемы». Факты также показывают, что в местах, расположенных ближе всего к Тихому океану, самые высокие цены и больше всего бездомных, но до сих пор никто не предложил осушать океан в качестве решения проблемы бездомности.

И, кроме того, улики на самом деле не подтверждают заявление Карсона.

Основное предположение рынка заключается в том, что там, где спрос выше, строители будут строить больше. Таким образом, если рынок работает, вы ожидаете, что это проявится в цифрах. И это . Я посмотрел, сколько разрешений на строительство было выдано за последние шесть лет в каждом из городов с развитым рынком или испытывающих затруднения, и рассчитал среднегодовое значение по отношению к существующему жилищному фонду каждого города, как показано в таблице. В национальном масштабе в течение шести довольно хороших лет для рынка жилья в целом среднегодовые разрешения на строительство составляли немногим менее 1 процента жилищного фонда страны. Но в Остине и Сиэтле они составляли почти 3 процента акций каждого города, что в три раза превышает средний показатель по стране. Наоборот, в Питтсбурге и Сент-Луисе, где спрос слаб, разрешения составляли менее половины 1 процента жилищного фонда. Понятно, что строители строят там, где есть спрос.

Причина низких цен в Сент-Луисе и Питтсбурге, несмотря на то, что строители не увеличивают предложение в обоих городах, заключается в том, что спрос низок, и большую его часть можно легко удовлетворить за счет товарооборота в достаточном количестве. поставка существующих домов и квартир. Проблемы с доступностью жилья в этих городах в большей степени связаны с бедностью, чем с предложением жилья. Это относится ко многим Соединенным Штатам. С другой стороны, цены в Сиэтле высоки, несмотря на то, что строители добавляют почти 10 000 квартир в год в небольшом застроенном городе, потому что спрос еще выше.

Хотя Хьюстон славится относительным отсутствием строительных норм, на самом деле здесь строится не больше жилья, чем в более жарких рыночных городах. ИСТОЧНИК: База данных HUD SOCDS

Но речь идет не только о размере спроса — количестве домохозяйств, ищущих жилье, — речь идет о том, кто ищет жилье и какой тип жилья они ищут. Это одна вещь, которую не ценят люди, указывающие на Хьюстон как на контрпример. Да, в Хьюстоне большой спрос на жилье и относительно доступные цены. Но люди, которые переезжают в Хьюстон и создают там спрос, небогаты; большинство из них принадлежат к рабочему классу или бедному среднему классу, которые не могут позволить себе квартиру в высотном доме за 3000 долларов в месяц, даже если бы захотели. Они ищут скромные дома на одну семью и апартаменты с садом, и это то, что строит рынок. И, как видно из диаграммы, Хьюстон на самом деле не строит так много. На самом деле, по сравнению с существующим жилым фондом, темпы строительства в Хьюстоне намного ниже, чем в округе Колумбия или Сиэтле, и ненамного выше, чем в Сан-Франциско, который сильно отстает от своих сверстников.

Спрос в Сиэтле, с другой стороны, обусловлен быстро развивающимся сектором высоких технологий, который привлекает высококвалифицированных молодых технарей-одиночек, получающих шестизначные доходы. В результате в Сиэтле возводится огромное количество дорогих многоквартирных домов с высокой плотностью застройки (85 процентов всех разрешений на строительство в Сиэтле выдаются на многоквартирные дома), включая высотные башни в центре города и здания средней этажности в таких районах, как Саут-Лейк-Юнион. , где арендная плата за студии обычно начинается от 2000 долларов. Сан-Франциско строит такое же жилье для того же рынка, но не так много и даже дороже.

Итак, если Сиэтл строит много жилья, почему оно все еще такое дорогое?

Что примечательно во всех действительно дорогих городах, так это то, что они сочетают в себе две вещи, которые привлекают людей: хорошую работу и привлекательные удобства. В некоторых местах в Соединенных Штатах есть одно или другое, во многих местах, к сожалению, почти нет ни того, ни другого. Но очень немногие крупные города имеют оба . По какой-то причине непропорционально большая их доля приходится на Калифорнию, а большая часть остальных — тоже прибрежные города. Мы все знаем, какие это: Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Сан-Диего, Сан-Хосе, Сиэтл и Портленд на Тихом океане и Бостон, Нью-Йорк и Вашингтон на Атлантическом. Единственными однозначно популярными рынками у побережья являются Денвер с его горами и Остин с его беспрецедентной музыкальной и развлекательной сценой (и оба по-прежнему очень доступны по сравнению с Сан-Франциско или Сиэтлом), а некоторые другие, возможно, движутся в этом направлении. Экономисты из UCLA Anderson Forecast, которые сопоставили доступность с удобствами, используя шкалу удобств, разработанную Министерством сельского хозяйства США, обнаружили, что даже независимо от роста рабочих мест одни только удобства подталкивают цены вверх.

Если добавить к этому взрывной рост числа рабочих мест в районе Сиэтла, Силиконовой долины и других технологических центров, развитию будет сложно идти в ногу со временем. Еще сложнее становится то, что в районе Сиэтла рабочие места создаются не только в Сиэтле, но и по всему округу Кинг — в Белвью, Редмонде (где в Microsoft работает 47 000 человек) и т. люди, занимающие эти должности, хотят жить в Сиэтле, точно так же, как многие технические специалисты Google хотят жить в Сан-Франциско.

Поскольку рабочие места в сфере технологий и состоятельные жители создают множество низкооплачиваемых рабочих мест в сфере обслуживания, это привлекает множество людей, не являющихся техническими специалистами. Они могут получить работу, но они также обнаруживают, что пытаться жить там на зарплату, которую платит эта работа, — это акт натянутого каната. Они могут стать бездомными, даже если у них есть работа, или стать бездомными, если они потеряют работу или их выселят из комнаты или квартиры, которые они не могут себе позволить. Как и везде, с бездомностью связаны и другие проблемы — проблемы с психическим здоровьем, употребление наркотиков, проблемы со здоровьем, — но разрыв между заработной платой и стоимостью жилья — это то, что усугубляет проблему в Сиэтле или Сан-Франциско, чем в других частях страны.

Это отражает болезненную реальность того, что в Америке 21 ^-го -го века все больше и больше рабочих мест, особенно высокооплачиваемых, создается во все меньшем и меньшем количестве мест, что создает большее ценовое давление в этих местах и ​​меньшее количество рабочих мест. в других. Последняя включает в себя большую часть сельской и провинциальной Америки, а также довольно много крупных городов и регионов. И когда места, которые создают большое количество хорошо оплачиваемых рабочих мест, также являются местами с удобствами — климатом, искусством, историей, пляжами и т. д. — давление удваивается. И поскольку непропорционально большая доля состоятельных иммигрантов в эти районы хотят жить там, где происходят события, в центральных городах, даже если они работают в пригородах, городской цены взлетели до небес. В то время как в большинстве районов США дома в центральных городах стоят столько же или меньше, чем в их пригородах, на горячих рынках дома в центральных городах стоят дороже (рис. 2). Средний дом в Сиэтле продается на 250 000 долларов дороже, чем средний дом в остальной части столичного района Сиэтла . Напротив, средний дом в Бирмингеме, штат Алабама, продается чуть более чем за одну треть средней цены в остальной части города.

Цифры на оси Y (вертикальной) показывают соотношение между средней ценой в этом центральном городе и в районе метро в целом. Например, средняя цена дома в Бирмингеме составляет 0,38 (38 процентов) от средней цены дома в столичном регионе. Значение 1.0 означает, что цены в центре города и в метро одинаковы. ИСТОЧНИК: Zillow

Есть еще один фактор, особенно сильный в Сан-Франциско, но в разной степени влияющий на все города с горячим рынком. Это населенные пункты . Трудно найти сайты, которые можно построить, а когда они находятся, они стоят непомерно дорого. Посмотрите Сан-Франциско в Google Планета Земля. Это оконечность полуострова. Немногие места в США так плотно застроены; даже немногие промышленные районы города представляют собой здания от стены до стены с небольшим количеством обширных парковок, характерных для промышленных районов в других местах. За несколькими отдельными исключениями, дома стоят бок о бок, часто перемежаясь многоквартирными домами. Это означает, что для строительства в Сан-Франциско (или Сиэтле, или Бостоне) застройщик должен приобрести дорогую, уже застроенную землю, что обычно означает необходимость собрать несколько участков с большими затратами времени и средств, затем снести здания и подготовить площадку, все из которых влечет за собой трату миллионов еще до начала строительства. Вот почему никто не собирается строить в Сан-Франциско скромные домики или садовые квартиры, что бы ни позволяло зонирование .

Согласно презентации экономиста Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе Джерри Никельсбурга, которую я прослушал во время его интервью с застройщиками из Лос-Анджелеса, стоимость и сложность поиска участков, на которых они могли бы строить, были самым большим ограничением их способности производить больше жилья. Во-вторых, нехватка квалифицированных строительных рабочих. Правила заняли третье место.

Второе заблуждение школы «строим, детка, строим» состоит в том, что не имеет значения, что вы строите, если вы создаете больше предложения. Предположение о том, что добавление предложения способствует доступности, основано на принципе фильтрации и идее цепочки шагов. Если вы строите новый дом, семья, которая переезжает в него, переезжает из старого дома, который покупается (по несколько более низкой цене) семьей, переезжающей из другого (менее желательного) старого дома, и так далее. Это случается. Но насколько хорошо и насколько это происходит, зависит от типа возводимого нового жилья. В Сиэтле то, что строится, в основном рассчитано на молодых, состоятельных, в основном одиноких иммигрантов. Это оказывает гораздо меньшее влияние на остальную часть рынка жилья, особенно на семьи с детьми, которые ищут большие дома, чем на новые районы, строящиеся на окраинах Феникса или Далласа. Это может иметь даже отрицательный эффект. Как утверждают два ученых из Лондонской школы экономики, Майкл Сторпер и Андрес Родригес-Позе, в недавней статье: «Поэтому такая политика, как сплошное апзонирование, которая в основном высвобождает рыночные силы, обслуживающие людей с высокими доходами, скорее всего, усилит эффект. неравенства доходов, а не смягчать их». Их статья, гораздо более подробная и аргументированная, чем эта короткая статья, доступна в Интернете, и ее стоит прочитать.

Имеет ли значение зонирование?

Да, это так, но не обязательно так, как думают сегодня многие люди. В последнее время люди указывают на Миннеаполис как на образец того, как это делать. В прошлом году Миннеаполис внес поправки в свой генеральный план, чтобы разрешить строительство до трех квартир на участке в районах, где ранее располагались жилые дома на одну семью. Это означает, что в любом таком районе застройщик может построить одно-, двух- или трехквартирный дом на участке, который ранее ограничивался домом на одну семью. Это имеет смысл. Во многих старых районах уже давно есть дома на одну, две и три семьи, а также небольшие многоквартирные дома, и они хорошо работают.

Но приведет ли это к более доступному жилью? Проведем мысленный эксперимент. Предположим, застройщик хочет купить три дома, снести их и построить девятиквартирный дом. По данным Zillow, средняя цена продажи в Миннеаполисе летом 2019 года составляла около 270 000 долларов, что является ценой, которую может себе позволить семья, зарабатывающая в рамках медианного дохода HUD в районе Миннеаполиса. Однако эта цена означает, что базовая стоимость земли для этого застройщика, включая затраты на приобретение, снос и транзакционные издержки, будет составлять не менее 110 000 долларов за каждый из девяти блоков, которые они планируют построить. Предполагая, что они хотят, чтобы стоимость земли составляла не более 25 процентов от конечной цены, они будут стремиться установить цену на кондоминиумы как минимум в 440 000 долларов за штуку, или На 63 процента больше, чем стоимость домов, которые они снесли, чтобы построить свои квартиры. Эта цифра, вероятно, занижена, учитывая, что только стоимость строительства квартиры площадью 1200 квадратных футов, не считая дополнительных расходов, вероятно, составит 200 000–250 000 долларов. Да, будет добавлено больше единиц, , но только за счет удаления более крупных и доступных по цене.  

[СООТВЕТСТВУЮЩАЯ СТАТЬЯ: Что такое НИМБИИЗМ и как на него реагируют застройщики доступного жилья?]

Следует признать, что не всякий прирост жилья в Миннеаполисе потребует сноса существующих квартир. Теперь владельцам собственности будет легче создавать вспомогательные единицы, чем раньше (и не ограничиваться владельцами-жильцами, как это было в соответствии с предыдущим постановлением), но это, вероятно, приведет лишь к небольшому потоку дополнительных единиц, многие из которых может быть предназначено для членов семьи и не будет доступно на открытом рынке.

В различных городах были предложены более агрессивные реформы зонирования, в том числе такие, которые могут привести к перепланировке значительного числа существующих скромных домов или продуктивных промышленных и коммерческих зон для размещения многоквартирных домов с высокой плотностью застройки. Но помимо потенциального повреждения ткани района — какое значение имеет или — все они страдают от одной и той же основной проблемы. За редким исключением, для значительного уплотнения в застроенных городских районах, что-то должно быть удалено и заменено. Если полученное жилье будет дороже, чем то, что оно заменяет, или если оно устранит рабочие места, любые выгоды от увеличения предложения — если они вообще существуют — будут нивелированы этими негативными воздействиями. Уплотнение городских территорий — это не бесплатный обед.

Мы должны зонировать пригороды

Означает ли это, что повторное зонирование всегда неуместно или, что еще хуже, контрпродуктивно? Нет, но большинство нынешних защитников перезонирования ищут решения не в том месте. Парадоксально и прискорбно, что почти все внимание к изменению зонирования в последние несколько лет было сосредоточено на городских центральных городах, наиболее известными из которых являются Нью-Йорк, Миннеаполис, Сиэтл и Сан-Франциско. Тем не менее, хотя центральное городское зонирование, безусловно, могло бы выиграть от улучшения, городские районы, включая все четыре города, всегда предлагали более разнообразные варианты зонирования, чем их пригороды, всегда допускали большое количество квартир, предоставляли подавляющее большинство доступного жилья в большинстве регионов. запас, и в большинстве их зон для одной семьи позволили застройщикам строить на гораздо меньших участках, чем разрешено в большинстве пригородов.

Защитники жилищного строительства и прогрессивные политики продвигают изменение зонирования в центральных городах, в основном, насколько я могу судить, потому что там живут почти все они. Но настоящая цель скрывается на виду совсем рядом: в пригородах этих городов. Как указывали многие люди и подробно документировали с 1960-х годов, пригородных муниципалитета полностью исключают зонирование . Действительно, довольно много было создано именно по этой причине. Огромные площади пригородных земель предназначены для коммерческого и промышленного использования, что выходит далеко за рамки потенциальной потребности или спроса. Многоквартирные дома разрешены с осторожностью, если вообще разрешены. В 1970-х, когда я пытался построить доступное жилье на Лонг-Айленде, не было ни одного объекта собственности, зонированного по праву (в том смысле, что можно было бы строить без дискреционного разрешения, такого как отклонение или специальное разрешение) для квартир во всем городе. Брукхейвена, обширного городка с населением более 300 000 человек, занимающего площадь более 250 квадратных миль. Сомневаюсь, что сегодня что-то изменилось.

В то время как для зоны R-3 в Миннеаполисе требуется минимальный участок в 5000 квадратных футов (и налагается максимальный площадью 7 500 квадратных футов), соседней Maple Grove требуется минимальный участок площадью 10 000 квадратных футов в зоне с самой высокой плотностью для одной семьи. Многие постановления о зонировании пригородов требуют пол-акра, акра (43 560 квадратных футов) или больше для каждого дома. В пригородных поселках, окружающих маленькую деревню в Нью-Джерси, где я живу, почти вся земля разделена на два акра и более. Более того, как я упоминал ранее, во многих регионах с сильным или развивающимся рынком стоимость недвижимости в пригородах не выше, а часто и ниже, чем в центральных городах. Существующая плотность населения намного ниже, и во многих пригородных районах все еще доступно большое количество свободных земель, хотя их было меньше, чем несколько десятилетий назад. Во многих пригородных муниципалитетах также есть большое количество пустующих или недостаточно используемых коммерческих и промышленных площадей, включая устаревшие торговые центры и полупустые офисные парки, которые можно реконструировать без потери рабочих мест или существующего жилья.

Изолирующее пригородное зонирование привлекло серьезное внимание в 1960-х и 1970-х годах благодаря поддержке покойного Пола Давидоффа, с которым я имел честь работать в течение многих лет. Это внимание привело к некоторым важным инициативам, включая решение Верховного суда Нью-Джерси Mt Laurel и принятие в Массачусетсе главы 40B, известной как закон о «антиснобском зонировании». В обоих штатах эти инициативы привели к созданию большого количества единиц доступного жилья в пригородных районах с высокими возможностями, что позволило найти площадки для строительства налоговой льготы на жилье для малоимущих и других проектов доступного жилья, а также — особенно в Нью-Джерси. — за счет агрессивных инклюзивных требований в многоквартирных застройках по рыночным ценам.

Вопреки многим опасениям, поскольку во многих пригородах Нью-Джерси были построены тысячи единиц доступного жилья, небо не упало. Более того, поскольку большинство жителей большинства городов с низкими доходами работают в пригородах, влияние их переезда на время и стоимость поездок на работу может быть даже положительным. Несмотря на то, что за последние десятилетия эксклюзивное разрастание поглотило множество ценных возможностей, возможности для создания большого количества доступного жилья, а также жилья среднего класса в пригородах с высокими возможностями все еще существуют. Но пригороды почти не упоминаются в текущем разговоре.

Было бы несправедливо сказать, что зонированием пригородов никто не занимается. Калифорнийский фонд правовой защиты арендаторов и образования (CaRLA) подал иски против нескольких пригородных городов за отказ от проектов с более высокой плотностью населения, а закон YIMBY, который использует слоган «подать в суд на пригород», также использует судебный иск или угрозу из него, чтобы способствовать одобрению более плотного жилья. Так что, однако, они действуют в гораздо меньших масштабах, чем работа Института пригородных действий, Департамента общественного защитника Нью-Джерси, ACLU Нью-Джерси, Западного центра права и бедности и множества других в 1919 году.70-х и 1980-х годов. В Массачусетсе губернатор Чарли Бейкер предложил в прошлом году закон, позволяющий городам и поселкам вносить изменения в зонирование простым большинством голосов городского совета или городского собрания, а не квалифицированным большинством в две трети, которое требуется в настоящее время. Если бы он был принят, он, вероятно, имел бы не более чем символическое значение, но, тем не менее, он зачах и умер в законодательном собрании штата. Но это скромные, едва заметные жесты по сравнению с тем, что необходимо, и по сравнению с масштабами работ по зонированию городов в Миннеаполисе, Сиэтле или Нью-Йорке.

Было бы прискорбно, если бы нынешняя обстановка, в которой рост стоимости жилья привела к более широкому, чем когда-либо прежде, обсуждению изначально исключающего характера зонирования, позволила бы прийти и уйти без решительных усилий, чтобы вновь поднять вопрос об исключении пригородов. . Да, с политической точки зрения сложнее заниматься зонированием пригородов, где изоляция прочно укоренилась и где прогрессивных мэров и советов очень мало, но если мы серьезно относимся к попыткам увеличить возможности доступного жилья, в отличие от символических жестов, вот где мы должны быть.

Я хотел бы поблагодарить Роба Финна, Джона Шапиро и Тодда Суонстрема за их вдумчивые комментарии к проекту этой статьи.

ОБНОВЛЕНИЕ: Алан Маллах отвечает на критику своей оценки городского и пригородного зонирования.

«Почему застройщики строят только элитное жилье?»

Strong Towns Старший редактор Daniel Herriges находится в отпуске по уходу за ребенком до 16 мая. А пока мы поделимся некоторыми из его лучших работ за последние годы. В этом посте рассматривается, почему застройщики больше не строят жилье, которое обычные люди могут себе позволить. Впервые он был опубликован 25 июля 2018 г.

Остановите меня, если вы уже слышали это: «Застройщики в моем городе строят только элитное жилье. Они не строят ничего, что могут себе позволить обычные люди».

Это обычная жалоба в напряженных дебатах о росте и развитии во многих городах Северной Америки. Иногда наблюдение делается просто для того, чтобы привлечь внимание к потребности в жилье, доступном для людей с любым доходом.

Однако его также можно использовать в качестве аргумента против строительства жилья по рыночным ценам. «Это не поможет людям, которые действительно нуждаются в помощи», — говорят те, кто выступает за сохранение строгих местных ограничений на использование, высоту и интенсивность развития, тем, кто хотел бы ослабить эти ограничения. уже могут позволить себе хорошие дома выиграют от нового строительства, зачем рисковать репутацией вашего района, стабильностью и качеством жизни только для того, чтобы позволить застройщикам заработать больше денег?0003

Представление о том, что выгоды от развития достаются только богатым, может породить своего рода пораженчество среди сторонников доступного жилья. Те, кто мог бы получить выгоду от дополнительных инвестиций в свои районы, не будут заинтересованы в том, чтобы выступить и решительно отстаивать это, если они не думают, что они будут бенефициарами.

Однако слишком часто наблюдение «Девелоперы строят только элитное жилье» отражает непонимание описываемой ситуации. Почему разработчики в вашем сообществе строят в первую очередь для верхнего сегмента рынка?

Если ваша внутренняя реакция: «Жадность!» пожалуйста, читайте дальше. Да, разработчики занимаются бизнесом, чтобы получать прибыль, и их нелегко убедить действовать вопреки этой цели. Но настоящие вопросы, связанные с тем, что, когда и для кого строится, гораздо сложнее.

Нам нужно более глубокое понимание этих проблем, чтобы мы могли вести более сложные разговоры о том, что с ними делать.

Вот пять причин, по которым местные застройщики могут в первую очередь строить дома, которые вы и ваши соседи не можете себе позволить.

1. Новое строительство стоит дорого

Нижний предел цен на жилье в конечном счете определяется фактическими затратами на строительство нового жилья. Fannie Mae сообщила, что в 2017 году средняя стоимость многоквартирных домов составляла 192 доллара за квадратный фут. Это напрямую переводится в ежемесячную арендную плату: в зависимости от сделанных вами предположений (а их много), может легко превысить 1500 долларов в месяц или даже 2000 долларов.

Новое строительство дорого, и точка. Чтобы застройщику вообще было выгодно строить это строительство, ему, вероятно, придется взимать определенную сумму с новых арендаторов. (Источник: Джонни Санфиллиппо.)

Аналогичная математика применима к домам на одну семью. По данным Национальной ассоциации домостроителей, средняя стоимость строительства дома на одну семью в 2015 году составляла 289 долларов.415 долларов, или 103 доллара за квадратный фут. Даже если земля ничего не стоит и застройщик не получает прибыли, это уже недоступно для многих потенциальных покупателей.

Это не новое наблюдение, что одна только стоимость строительства ставит совершенно новое жилье вне бюджета домохозяйств с низкими доходами. То же самое было и в другие эпохи. Так как же эти домохозяйства вообще могут позволить себе жилье?

Ответ: фильтрация . По мере старения здания оно часто становится более доступным. Эстетика немного устарела, место нуждается в ремонте, район, который когда-то был многообещающим, теперь уже не тот. Таким образом, старое жилье имеет тенденцию «отфильтровываться» до уровня с более низким доходом. Богатые покупают новые вещи.

Подумайте, кто покупает новые автомобили, а не подержанные. Это не так уж и отличается. Тем не менее, как отмечает Джо Кортрайт, «кризис доступных автомобилей в Америке не вызывает возмущения», потому что в Америке много доступных автомобилей, а не доступных совершенно новых автомобилей.

И все же многие считают фильтрацию магическим мышлением. «О, так вы говорите, что мы можем построить жилье для богатых, а оно каким-то образом дойдет до бедных?» Я понимаю, почему эта идея вызывает сильное сопротивление. Это часто включает в себя сложную цепь причин и следствий, и поэтому может показаться символом веры.

Скептики правы: на уровне района или на уровне отдельных домов фильтрация не действует как неумолимое правило. Различные вещи могут разорвать цепочку фильтрации. Возможна джентрификация. Ранее испорченный район становится желанным, что приводит к быстрому увеличению стоимости недвижимости в этих конкретных блоках. Смягчение рынка жилья может высвободить скрытый спрос: кто-то, кто жил с соседями по комнате, может решить обзавестись собственным жильем, или кто-то, кто решил не переезжать в определенный город, теперь может решить, что все-таки может позволить себе что-то изменить. Этот повышенный спрос может удержать арендную плату от резкого падения.

Фильтрация — очень длительный процесс, и не каждый дом будет работать до тех пор, пока не станет доступным для рабочего класса. Но это не значит, что это не настоящее явление.

Большинство из нас живет в отфильтрованном жилье. Скорее всего, лишь небольшая часть всех зданий в вашем городе была построена в этом году или даже в этом десятилетии. Нереально ожидать, что новое строительство решит наши проблемы с доступным жильем, когда на новое строительство приходится крошечная доля существующих домов.

Вместо этого нам нужно исследовать силы, определяющие цены как на уже существующие, так и на новые дома. Главной из этих сил является взаимодействие спроса и предложения.

2. Спрос и предложение не в порядке

Давайте разберемся с этим: в девяти случаях из десяти слово «роскошь» на самом деле является просто маркетинговым термином. Большинство домов, продаваемых как «роскошные», на самом деле не являются роскошными в любом значимом смысле этого слова. Конечно, если у вас есть личный лифт, домашний кинотеатр или шестнадцать спален, ваш дом может быть роскошным. Однако для большинства из нас «роскошные» дома — это совершенно обычные дома, за которые некоторые покупатели и арендаторы, если рынок достаточно горячий, могут быть готовы платить роскошные цены.

Простой мысленный эксперимент демонстрирует это: представьте, что вы можете перебросить по воздуху милый викторианский дом из Сан-Франциско в Восточный Балтимор. Будет ли он по-прежнему требовать арендной платы в Сан-Франциско? Конечно нет.

Сан-Франциско. (Источник: Архив изображений IIR / Flickr.)

Балтимор. (Источник: Викисклад.)

Поймите, когда вы говорите о «роскошном жилье», вы на самом деле имеете в виду роскошных мест . Если вы построите почти что-нибудь в Трайбеке, Беверли-Хиллз или Бэк-Бэй, кто-то заплатит за это большие деньги.

Что делает место роскошным? Дефицит. Это когда на самом деле там может жить относительно немного людей, по сравнению с количеством людей, которые хотели бы как жить там.

Термин «нехватка жилья» часто используется и приводит к путанице в этих вопросах. Как может возникнуть острая нехватка жилья? Конечно, если бы они были, мы бы увидели огромные армии бездомных, бродящих по улицам, верно?

Трудно дать количественную оценку нехватки жилья, потому что в конечном счете количество домохозяйств, проживающих в данном районе, будет примерно равно количеству жилья единиц в этом же районе. То есть большинству людей будет где жить. Эти числа почти никогда не будут сильно рассинхронизированы друг с другом. Однако эта грубая эквивалентность скрывает домохозяйства, которые полностью перемещены из этого района или в первую очередь воздерживаются от переезда туда.

Лучшим способом измерения баланса спроса и предложения является уровень вакантных площадей. Высокая вакантность означает, что имеется больше доступных единиц жилья, чем существует краткосрочный спрос на эти единицы. В результате дома пустуют. В такой среде арендодатели сталкиваются с стимулами для снижения арендной платы или предложения других сделок, чтобы заполучить арендаторов в квартиры.

С другой стороны, в среде с низким уровнем вакантных площадей арендодатели и продавцы могут повышать свои запрашиваемые цены, поскольку у них, вероятно, будет много потенциальных покупателей или арендаторов, конкурирующих за один и тот же дом.

Нажмите, чтобы увеличить. (Источник данных: Ежеквартальный отчет Marquette Advisors Apartment TRENDS.)

Эксперты считают нормальную норму вакантных площадей где-то около 5%, и есть данные, свидетельствующие о том, что уровень вакантных площадей сильно коррелирует со скоростью увеличения арендной платы с течением времени. Взгляните на этот график, основанный на данных об аренде в Миннеаполисе.

Диаграмма показывает, что, когда уровень вакантных площадей в районе городов-побратимов был высоким, арендная плата оставалась стабильной или росла примерно на уровне инфляции (около 2%). С другой стороны, когда уровень вакантных площадей был низким, средняя арендная плата росла намного быстрее из года в год.

Является ли влияние вакансий на арендную плату точной наукой? Конечно нет. Будут ли результаты предсказуемы в масштабе одного района или улицы? Нет. Рынки — это сложные системы с множеством взаимосвязанных циклов обратной связи.

Но даже сложные системы имеют в своей основе математическую логику. Если людей, которые хотят жить в каком-то месте, больше, чем мест, где они могут жить, кто-то проиграет в этой игре «музыкальные стулья». Институт Sightline в Сиэтле снял это видео «Жестокие музыкальные стулья», которое ярко и убедительно иллюстрирует аналогию.

Если фильтрация — это волшебное мышление, то чем она может быть волшебнее, чем вера в то, что если мы перестанем добавлять новые стулья, богатые, которые легко могут выиграть в игре «Размещение музыкальных стульев», просто уйдут от нее, оставив достаточно стульев (т. , дома) для остальных из нас?

3. Зонирование вашего города ограничивает строительство менее дорогого жилья

Ограничивая то, где и где можно строить, правила зонирования и другие правила землепользования вполне могут ограничить общее количество новых домов в данном районе, городе или даже региона до гораздо меньшего количества, чем в противном случае мог бы обеспечить рынок. Рик Джейкобус в этой фантастической статье 2017 года в Shelterforce объясняет, как это приводит к феномену «только роскоши», сравнивая разработчиков с производителями автомобилей:

Так что нет, проблема не в жадности. Индустрия разработки… ведет себя именно так, как мы ожидаем, что любая отрасль отреагирует на искусственное ограничение объема производства. То же самое произошло бы и в автомобильной промышленности: если бы мы ограничили выпуск Toyota всего 100 000 автомобилей в год, они вполне могли бы оставить себе Lexus и отказаться от Camry, даже несмотря на то, что в больших объемах Camry более прибыльна.

Если бы стоимость земли можно было поддерживать на низком уровне — либо за счет покупки маргинальной дешевой земли, либо за счет покупки дорогой городской земли, но распределяя ее стоимость на большое количество домов, — застройщики вполне могли бы счесть выгодным построить «Камри» со средним доходом. жилье в масштабе. Но первый вариант, расширение на окраине пригорода, является разорительным с финансовой точки зрения для наших сообществ, в основном из-за колоссального несоответствия между новой общественной инфраструктурой, которая понадобится этим домам в пригороде, и налогом, фактически полученным от нового пригородного строительства. И второй вариант, строительство большего количества домов на том же участке земли, часто невозможен, потому что кодекс зонирования говорит, что это невозможно.

Одним из следствий этого является распространение сноса домов на одну семью в желаемых городских кварталах. Если земля ценная, и все, что вы можете построить на ней, это дом на одну семью, почему бы не построить очень дорогой дом на одну семью? Sightline задокументировал распространение больших домов в Портленде, которые не добавляли в город никакого чистого нового жилья, но были самой прибыльной вещью, которую застройщикам разрешалось строить на своих участках.

Вот почему предложение в проекте комплексного плана Миннеаполиса разрешить строительство дуплексов, триплексов и четырехквартирных домов во всех жилых кварталах является такой многообещающей идеей. Дома на одну семью в самых тонких районах города, особенно вокруг Цепи озер в его юго-западном углу, уже сносят, чтобы построить более крупные дома на одну семью. Что, если бы некоторые из них вместо этого были снесены, чтобы построить триплексы или четырехквартирные дома?

Эти юниты не будут дешевыми, но они будут сравнительно доступными, и это может иметь прямой фильтрующий эффект. По мере того, как люди переезжают в богатые районы, которые в противном случае могли бы жить в соседних районах, в которых преобладает средний класс, будет меньше конкуренции за дома в этих районах среднего класса и меньше повышательного ценового давления.

Использование аргумента о том, что недавно построенные четырехквартирные дома будут недоступны для жителей с низкими доходами, в качестве аргумента против того, чтобы их вообще разрешить, совершенно ошибочно.

4. Другие правила увеличивают стоимость строительства

Новое строительство могло бы быть еще дешевле, если бы его стоимость ограничивалась только землей и строительством. Но множество других факторов увеличивает стоимость разработки, и некоторые из них являются результатом действующих из лучших побуждений местных правил.

Многие строительные нормы, например, требуют спринклеров пожаротушения в жилых домах. Это чаще всего встречается в многоквартирных домах, но в Калифорнии, Мэриленде и округе Колумбия они требуются во всех домах. Эти требования могут добавить шестизначную сумму к стоимости проекта. Тем не менее, в старых зданиях, не оборудованных современными спринклерными системами, не наблюдается эпидемии пожаров. Регулирование спринклеров, само по себе, легко защитить по соображениям безопасности; с другой стороны, его стоимость в виде недостроенного жилья, которое могло бы быть, труднее подсчитать и с ним бороться.

Минимальный размер парковки является одним из основных регулирующих факторов, увеличивающих стоимость нового строительства. (Источник: Викисклад.)

В большинстве городов есть минимальные парковочные места для жилых домов. Эти требования приводят к ненужному строительству расточительного количества парковок, что может значительно увеличить стоимость проекта (которая передается арендаторам в их арендной плате).

В некоторых городах застройщики требуют использовать дорогие материалы для фасадов многоквартирных домов, чтобы повысить визуальный и архитектурный интерес. Другие требуют выделения земли или денег для различных общественных приоритетов в качестве условия определенных одобрений. Третьи имеют обширные требования к управлению ливневыми стоками, которые могут сделать городское заполнение в средах, где может не быть много места для газона или удерживающего пруда, непомерно дорогим и сложным. Опять же, дело не в том, что любая из этих вещей равна 9.0043 априори нежелательно. Дело в том, что компромисс может нанести непропорционально большой ущерб рынку доступной аренды.

Еще одной скрытой стоимостью разработки могут быть временные задержки, связанные с процессами проверки местными органами власти. Эти задержки и сопутствующая им неопределенность влекут за собой вполне реальные денежные затраты для застройщиков, которым приходится контролировать свою землю (и, таким образом, платить налоги на нее, а также проценты по любым кредитам, используемым для финансирования ее покупки), в то время как предлагаемые ими проекты реализуют свою реализацию. путь через конвейер утверждения.

Одним из важных следствий всех вышеперечисленных факторов является предоставление привилегий крупным разработчикам по сравнению с мелкими, а тех, кто обладает опытом (и денежными резервами) для управления сложным процессом регулирования, по сравнению с теми, кто только изучает основы и не может наймите модного юриста по землепользованию. Это, в свою очередь, является фактором, способствующим проблеме номер пять:

5. В вашем городе сложно строить жилые дома с отсутствующим средним жильем

Стоимость разработки не увеличивается линейно в тандеме с размером здания и не увеличивается с количеством жилых единиц, которые он содержит. Это больше похоже на ступенчатую функцию: есть определенные точки, где стоимость резко возрастает, потому что должны использоваться другие материалы или методы строительства или применяются другие правила. (Например, Закон об американцах-инвалидах требует наличия дорогих лифтов в многоквартирных домах, но исключает здания, имеющие менее трех этажей и/или менее 3000 квадратных футов на этаж. )

Жилье типа «недостающее среднее», как и здания выше, заполняет жизненно важный пробел между домами на одну семью и большими многоквартирными комплексами. (Источник: Джонни Санфиллиппо.)

Жилье

Missing Middle — здания, содержащие от двух до 19 квартир — могут быть приятным местом, когда речь идет о стоимости строительства. В частности, от дуплексов до четырехквартирных домов строятся почти так же, как дома на одну семью, но стоимость земли распределяется между несколькими домохозяйствами. Вспомогательное жилое помещение (ADU) построить даже дешевле, чем дуплекс или четырехквартирный дом. Не случайно непропорционально большая часть существующего в Америке «естественного» (т. е. без субсидий) доступного жилья принимает формы недостающего среднего уровня.

К сожалению, во многих районах мы довольно систематически объявляем «Потерянную середину» вне закона. Дома на одну семью — это единственное, что можно построить на 80% земли, отведенной под жилую застройку, в Сиэтле, на 53% даже в удобном для сдачи в аренду Сан-Франциско и на 50% в Филадельфии, если назвать лишь несколько городов. В пригородах обычно более 90% земли отведено исключительно под жилые дома на одну семью.

Это приводит к тому, что многоквартирные дома чаще всего принимают форму больших жилых комплексов за пределами таких районов для одной семьи, где застройщик может собрать большой прилегающий участок земли. Эти огромные здания дороже строить как в расчете на квадратный фут, так и в целом.

Сильные города, альтернатива роскоши или разорению

Есть ли надежда? Если вы хотите, чтобы на рынке появилось новое жилье для среднего класса, а не только для обеспеченных, возможно ли это? В любом месте?

Оказывается, есть прецеденты поддержания доступного жилья в больших, благополучных, востребованных городах, и каждый из них интересно выглядит непохожим на другие и, кажется, предлагает свои уроки. Здесь Sightline рассказывает о нескольких историях успеха.

Мы в Strong Towns скептически относимся к шаблонным ответам и универсальным решениям. Это не означает полного агностицизма: существуют неопровержимые математические реалии, которые говорят нам, что дорогие города должны строить больше, а не меньше новых домов. В противном случае игра «Жилые музыкальные стулья» будет иметь предсказуемый результат.

Но чирлидинг «Строй, детка, строй» может быть слишком упрощенным ответом, особенно если в процессе зонирования очень целевых районов с высокой плотностью населения для поощрения строительства ваш город в конечном итоге приглашает спекуляция землевладельцами в надежде на непредвиденную прибыль. (Такие спекуляции повышают цены на землю и снижают доступность.)

Подход Strong Town к доступности жилья будет сосредоточен на том, чтобы позволить рыночным сигналам снова работать в каждом районе : места, в которых мы живем, должны иметь возможность меняться, развиваться, и, да, расти, если это успешные места, где хочет быть больше людей. Противоядием от разрушительных последствий больших изменений являются постепенные изменения. Всегда должен быть доступен следующий шаг застройки — от одноквартирного дома к дуплексу, от дуплекса к малоквартирному дому, от малоквартирного дома к более крупному многоквартирному дому.

Проблема только роскоши в значительной степени зависит от того факта, что мы устранили постепенные изменения в большинстве уголков наших городов. Районы, состоящие из домов на одну семью, объявлены почти полностью закрытыми для застройки. Таким образом, в остальных областях мы обеспечиваем, чтобы интенсивный неудовлетворенный рыночный спрос концентрировался, как пожарный шланг, и чтобы развитие осуществлялось в основном в больших масштабах (гигантские жилые комплексы) и неоправданно дорогими способами.

Недаром «там строят только элитное жилье». Мы сделали это довольно трудно позволить себе делать что-нибудь еще.

Herriges, Стоимость развития, Жилье, Главные новостиДэниел Херригес 27 апреля 2022 г. жилье, рынок жилья, Развитие, развитие, доступное жилье, джентрификация, Джентрификация, недостающая середина

0 лайков

Новое государственное правило заставит пригороды легализовать тысячи новых квартир возле Т-остановок – StreetsblogMASS

Администрация Бейкера готовится к реализации нового закона, который может заставить пригороды в зоне обслуживания MBTA реформировать законы о зонировании и легализовать строительство десятков или даже сотен тысяч новых домов возле станций MBTA в восточном Массачусетсе.

Новый закон об экономическом развитии, подписанный губернатором Бейкером в январе 2021 года, устанавливает новое требование для муниципалитетов в зоне обслуживания MBTA легализовать зонирование для многоквартирной застройки. В законе указано:

Сообщество MBTA должно иметь постановление о зонировании или подзаконный акт, который предусматривает по крайней мере 1 район разумного размера, в котором по праву разрешено многоквартирное жилье; при условии, однако, что такое многоквартирное жилье не имеет возрастных ограничений и подходит для проживания семей с детьми. Для целей настоящего раздела район разумного размера должен: (i) иметь минимальную общую плотность 15 единиц на акр… и (ii) располагаться не более чем в 0,5 мили от станции пригородной железной дороги, станции метро, ​​паромного терминала. или автовокзал, если есть.

В среду Управление жилищного строительства и экономического развития штата провело вебинар для градостроителей и других местных чиновников, чтобы рассмотреть проект руководства штата по реализации нового закона.

Майкл Кеннили, министр жилищного строительства и экономического развития Содружества, открыл мероприятие, напомнив, почему законодатели и губернатор поддержали новый закон.

«С 1960 по 1990 год в Массачусетсе было разрешено строительство около 900 000 новых домов. с 1990 до сегодняшнего дня, это было примерно вдвое меньше», — сказал Кеннили. «Таким образом, за одно поколение, пока наша экономика росла, наше население росло и наша рабочая сила росла, наш уровень жилищного строительства сократился вдвое. По нашим оценкам, сегодня нам не хватает около 200 000 единиц жилья… Мы находимся в жилищном кризисе».

В общих чертах, новые руководящие принципы штата потребуют, чтобы большинство городов и поселков в восточном Массачусетсе включали многоквартирный район площадью не менее 50 акров (примерно размером с Бостон-Коммон) рядом со станциями MBTA.

Правила сосредоточены на создании большего «зонирования возможностей», концепции планирования, которую, вероятно, лучше всего иллюстрирует пример. Пригород с 1000 акрами земли, который предназначен исключительно для домов на одну семью на участках в четверть акра, будет иметь вместимость 4000 домов (это четыре дома на акр, умноженные на 1000 акров).

Если бы этот город перезонировал район площадью 100 акров для многоквартирной застройки, где было бы разрешено до 15 домов на акр, вместимость зонирования этого района составила бы 1500 домов (100 акров, умножить на 15 домов на акр) .

Проект руководящих принципов штата требует, чтобы более крупные города и поселки, а также поселки с доступом к более качественным транспортным услугам были объединены в зоны для более высокого уровня зонирования.

«Из соображений справедливости и доступа к транзиту важно отметить, что чем выше ваш уровень транзита, тем выше требование иметь определенную пропускную способность в вашем зонирующем районе», — пояснил Крис Ключман, заместитель директора по сообществу. Подразделение услуг Массачусетского департамента жилищного и общественного строительства.

В соответствии с предложенным штатом внедрением нового закона, 17 внутренних районов ядра рядом с метро или остановкой легкорельсового транспорта, включая несколько эксклюзивных пригородов, таких как Уэллсли и Уэстон, у которых есть земля в пределах полумили от ответвления D зеленой линии. – потребуется узаконить возможность зонирования многоквартирных домов, равную или превышающую 25 процентов существующего количества домов в городе.

Это означает, что Уэстон, город с примерно 4000 существующих домов, должен будет создать новые районы зонирования рядом с остановкой Riverside Green Line или вокруг трех железнодорожных станций Fitchburg Line, чтобы создать возможности зонирования как минимум для 1000 многоквартирных домов. А город Уэлсли, в котором в настоящее время насчитывается около 9300 домов, необходимо будет создать районы зонирования рядом с региональными железнодорожными остановками или рядом с зеленой веткой, что позволит построить 2300 многоквартирных домов.

Во время телефонного разговора с StreetsblogMASS в среду днем ​​Дон Макколи, директор по планированию города Уэлсли, сказал, что его город еще не столкнулся с последствиями нового закона.

«Мы все еще пытаемся разобраться. Пока слишком рано предполагать, какими будут последствия», — сказал Макколи. «У нас есть пара районов в городе рядом с железнодорожными вокзалами, где уже есть несколько многоквартирных домов, поэтому мы смотрим, как они будут учитываться в новых требованиях».

Города в пределах полумили от автобусного маршрута MBTA, включая пригороды, такие как Линкольн и Хингем, должны будут создать возможности зонирования для многоквартирных домов, эквивалентные по крайней мере 20 процентам существующего количества домов в городе, а также городам с региональной железной дорогой. stop необходимо будет выделить несколько многоквартирных домов, которые составляют не менее 10 процентов существующего жилого фонда города.

Наконец, 79 других муниципалитетов, прилегающих к другим сообществам с услугами MBTA, также должны будут соответствовать минимальному порогу закона, создав районы зонирования размером не менее 50 акров и разрешающие строительство не менее 750 многоквартирных домов (или 50 акров при средней плотности 15 домов на акр).

Для тех населенных пунктов, примыкающих к MBTA, где ближайшая остановка Т может быть за несколько миль, в руководящих принципах предлагается, чтобы новые многоквартирные зоны «должны были иметь разумный доступ к транзитной станции в зависимости от схемы улиц, пешеходных связей и велосипедных маршрутов или, следуя принципам устойчивого развития, поместив этот многоквартирный район в существующий центр города или поселка», — сказал Ключман.

Агентства штата и Массачусетское жилищное партнерство, некоммерческая организация штата, также предлагают техническую помощь, чтобы помочь местным планировщикам выполнить руководящие принципы нового закона, включая онлайн-картографические инструменты, которые помогут подтвердить, будут ли предлагаемые районы зонирования соответствовать требованиям штата.

В общей сложности новые правила будут применяться к 175 муниципалитетам в восточном и центральном Массачусетсе, включая почти каждый город к востоку от Фрамингема и к северу от Лейквилля (обратите внимание, что еще больше муниципалитетов будет подчиняться закону, когда проект South Coast Rail принесет новые региональные железнодорожные станции в Нью-Бедфорд, Фолл-Ривер, Тонтон и Фритаун):

Карта муниципалитетов Массачусетса, затронутых новым законом MBTA о зонировании многоквартирных домов. Темно-синие сообщества, у которых есть земля в пределах 1/2 мили от линий скоростного транспорта T, должны будут зонироваться, чтобы позволить количество многоквартирного жилья, равное 25 процентам их существующего жилищного фонда; светло-зеленые сообщества, «прилегающие к MBTA», должны быть зонированы на не менее 750 многоквартирных домов. Предоставлено Управлением жилищно-экономического развития штата Массачусетс

Совет по городскому планированию (MAPC), государственное агентство по региональному планированию, базирующееся в Бостоне, оценивает, что предлагаемые руководящие принципы в совокупности создадут возможности зонирования для 344 000 многоквартирных жилых единиц по всему региону.

MAPC отмечает, что такое количество нового жилья будет необходимо не только для решения существующей нехватки жилья, но и для ожидаемого регионального роста: согласно предыдущему анализу, ожидается, что 175 муниципалитетов, на которые распространяется действие закона, получат около 215 000 дополнительных домохозяйств. в течение следующих двух десятилетий.

Еще неизвестно, приведут ли дополнительные возможности зонирования, предусмотренные новым законом, к фактическому жилищному строительству. Закон не затрагивает другие обременительные требования к новой застройке, такие как минимальные требования к парковке, которые часто препятствуют строительству нового жилья.

Тем не менее, государственные чиновники на вебинаре в среду выразили надежду, что новый закон даст толчок разговорам о приеме большего количества жилья в общинах восточного Массачусетса.

«Есть причина, по которой так много интереса к успешной реализации этого закона. Строительство многоквартирных домов и пешеходных кварталов рядом с общественным транспортом — это хорошая жилищная политика, хорошая транспортная политика и хорошая климатическая политика», — сказал Кларк Зиглер, исполнительный директор Массачусетского жилищного партнерства.

Ранее на StreetsblogMASS:

Кому разрешено жить возле общественного транспорта?

Больше отдачи от вложенных средств: элитная аренда в пригородах привлекает людей на всех этапах жизни

Опубликовано 26 января 2021 г. Хантером Халбертом — Home

В Vermella Union будут оборудованы кухни для гурманов, домашние стиральные и сушильные машины и просторные гардеробные площадью 86 000 квадратных футов.

Это апартаменты с роскошными удобствами, роскошным интерьером и полным спектром внутренних услуг, все они подключены к соседним ресторанам и магазинам, предоставляя жильцам все удобства в нескольких шагах от входной двери.

Нет, это не Нью-Йорк. Это прямо здесь, в Нью-Джерси.

Роскошные сдаваемые в аренду здания быстро растут в пригородных районах Нью-Джерси, предоставляя удобный и более доступный вариант для многих арендаторов, не отказываясь от всех тех роскошных функций, которые они жаждут.

«Существует большой рынок элитной аренды в Нью-Джерси у береговой линии, — сказал Питер Хекемян, старший управляющий директор The S. Hekemian Group (SHG), застройщика North Market в округе Берген. «Исторически в этих районах были доступны только квартиры с садом. Теперь, когда люди уезжают из города, они хотят испытать городской опыт в Нью-Джерси. Они хотят чувствовать энергию».

«Вы получаете многоквартирный дом, очень похожий на тот, что вы найдете на Манхэттене», — добавил Адам Пастернак, президент Russo Property Management, которая управляет недвижимостью для Russo Development. «Наша отделка может соперничать со всем, что было построено на Манхэттене. И они предлагают действительно большую ценность».

Большая часть этого роста пришлась на устоявшиеся пригороды за пределами Нью-Йорка, такие как Юнион, Кирни, Харрисон и округ Берген, которые тесно связаны с более густонаселенными городами Нью-Джерси и Манхэттеном.

«Эти сообщества предлагают вам как квази-городской, так и пригородный опыт», — сказал Пастернак. «Это то место, где люди хотят быть».

Удобства в этих новых сообществах охватывают всю гамму: от террас на крыше с бассейнами, выгулами для собак и местами для костра до интерьеров с новейшим дизайном и высококлассной бытовой техникой. Фитнес-центры, услуги консьержа, парковка в гараже и шикарные вестибюли также являются частью пакета.

«Мы даем людям возможность жить в великолепном здании со всеми первоклассными удобствами и просторным открытым пространством», — сказал Пастернак. «Мы действительно сосредоточены на строительстве территорий, куда люди могут приводить своих друзей и семьи».

Удобства выходят за пределы самих жилых домов. Многие застройщики встраивают в здания новые торговые площади, а также размещают новые сдаваемые в аренду районы с устоявшимися центрами города. Это дает жильцам лучшее из удобств — удобство в сочетании с ощущением соседства.

— Вы приехали из города и ищете больше места, — сказал Хекемян. «Но вы не хотите изолировать себя. Вы же не хотите потерять то прекрасное впечатление о районе, которое у вас было в городе. В Нью-Джерси есть варианты, где это можно найти».

По словам разработчиков, эти сообщества привлекают людей на всех этапах жизни.

— У вас есть миллениалы в пустых гнездах, — сказал Хекемян. «У вас также есть молодые семьи и молодые пары».

«Пул арендаторов меняется и даже становится больше», — сказал Пастернак. «Люди не обязательно арендуют по необходимости. Это скорее желание вести необслуживаемый образ жизни со всеми роскошными удобствами».

После завершения Vermella Union будет предлагать более 1200 элитных квартир для сдачи в аренду, состоящих из продуманно спроектированных студий, с одной, двумя и тремя спальнями.

Russo Management управляет примерно 2 000 квартир, сдаваемых в аренду, еще 3 000 квартир находятся на разных стадиях строительства. Vermella Union, расположенный на Моррис-авеню в Юнионе, является одной из новейших разработок компании.

Стратегически расположенный рядом с Кинским университетом и железнодорожной станцией Юнион, участок площадью 40 акров ранее был фармацевтическим предприятием Merck.

«Это был большой успех, — сказал Пастернак. «Мы взяли функционально устаревший кампус и превратили его в элитное жилое и торговое пространство. И это в 15 минутах отовсюду».

После завершения Vermella Union будет предлагать более 1200 элитных квартир для сдачи в аренду, состоящих из продуманно спроектированных студий, с одной, двумя и тремя спальнями.

Спортивные кухни для гурманов, домашние стиральные и сушильные машины и просторные гардеробные. Сообщество будет иметь 86 000 квадратных футов удобств, включая обширный клуб в курортном стиле, кинозал, высококлассный фитнес-центр, детскую игровую комнату, мультиспортивный симулятор. , открытые лаунджи с бассейном гостиничного типа, грили, места для костра и просторная терраса на крыше. В дополнение к шумному центру Юниона, жители будут наслаждаться соседними магазинами Shoppes в Вермелле, разработанными Russo, с такими национальными розничными сетями, как Starbucks, CVS, Panera Bread и Chipotle.

«Здесь много зеленых насаждений и общих удобств, как внутри, так и снаружи», — сказал Пастернак.

У Руссо также есть три района в Кирни, Вермелла-Ист, Вермелла-Уэст и Вермелла-Кроссинг, каждый из которых предлагает такой же роскошный образ жизни, множество удобств и близость к известному центру города, а также новые торговые площади.

Северный рынок, объявленный новейшим многофункциональным районом Нью-Джерси, находится в стадии строительства на северо-востоке округа Берген, недалеко от Гарден-Стейт-Паркуэй, съезд 172. Этот проект сочетает в себе первоклассные торговые помещения, расположенные на первых этажах нескольких зданий, с роскошными апартаментами. .

«Мы создаем район закусочных, впечатлений, магазинов и услуг, не имеющих аналогов в регионе», — сказал Хекемян.

После завершения Северный рынок будет состоять из 308 квартир с одной, двумя и двумя спальнями, которые будут иметь множество удобств, включая роскошные вестибюли, услуги консьержа, спа-салон, террасу у бассейна, сады и салон для домашних животных. в нескольких милях от Манхэттена, с видом на горизонт Нью-Йорка.

Внутри эти дома будут предлагать открытую планировку с ощущением лофта, балконами и всеми высококлассными отделками.

Профессионально интегрированный с жилой частью Северного рынка 68 000 квадратных футов торговых площадей и 91 000 квадратных футов офисных площадей.

Новый магазин

North Market дополнит The Shoppes at DePiero Farm, недавно построенный компанией SHG и расположенный через дорогу. Известный как The Farm, центр почти полностью занят ресторанами, магазинами и услугами, в том числе первым Wegmans округа Берген.

При полной аренде на Ферме будет около 25 арендаторов, еще около 20 появятся на новом этапе на Северном рынке. Крупнейшие ритейлеры, включая Starbucks, Chipotle, Ulta Beauty и Lululemon, стекаются в эту новую розничную точку.

— Это не полоска, — сказал Хекемян. «В нем гораздо больше ощущения соседства. Это место с высокой энергией, в котором каждый найдет что-то для себя.

«Вы можете спуститься вниз, купить продукты, потренироваться, выпить кофе и пойти на работу», — сказал Хекемян. «Здесь запланирована гостиница и кинотеатр. Вы по-прежнему можете вести тот городской образ жизни, который вы испытали в городе, но с большим пространством как внутри, так и снаружи».

пригородов Денвера и Боулдера набирают обороты, когда дело доходит до жилищного строительства

Некоторые аналитики ожидают, что пандемия вызовет сдвиг в строительстве квартир от роскошных квартир в центре города, которые доминировали последние 10 лет, к более доступным квартирам в небольших домах в пригородах.

Но данные о строительстве квартир от RENTCafé и Yardi Matrix показывают, что эта тенденция, возможно, уже идет полным ходом в метро Денвер/Боулдер, которому удалось включить три города в список 20 пригородов США с самым надежным строительством квартир за последние пять лет. .

«Последние 10 лет наиболее привлекательным направлением было создание элитных офисов в центре города», — сказал Дуг Ресслер, менеджер по бизнес-аналитике в Yardi Matrix.

Денвер остается национальным лидером в строительстве городских квартир, даже несмотря на то, что его пригороды набирают обороты. Но его доминирование немного снижается, примерно с восьми из 10 построенных квартир до двух из трех.

Паркер, Лонгмонт и Вестминстер добавили более 2100 квартир каждый в период с 2016 по 2020 год, в результате чего эти города заняли 18-20 места среди пригородов США по наибольшему количеству построенных новых квартир. В отличие от многоэтажек в центре города, квартиры в пригороде Колорадо стоят 93% постройки садового типа.

«За последние несколько лет около трети трубопровода нового строительства было сосредоточено в радиусе 2 миль от центра Денвера. Это означает, что много квартир было построено в пригородах, но пригородов очень много», — сказал Кэри Брутейг, который отслеживает рынок многоквартирных домов Денвера в Apartment Insights.

Согласно исследованию Брутейга, Интерлокен является самым оживленным пригородным рынком в регионе: 1989 квартир находятся в стадии строительства, а 3668 — на стадии планирования. В Уит-Ридж бурлит деятельность: 1657 квартир находятся в стадии строительства, но в стадии строительства находится менее трети от этого количества — 502.5 на стадии планирования.

Центральный деловой район Денвера, однако, остается эпицентром, с 4583 квартирами в стадии строительства и 10 314 на стадии планирования, по подсчетам Apartment Insight. Северо-западный Денвер также кипит строительством 1483 квартир и 2750 в стадии строительства.

По данным Yardi Matrix, за последние пять лет в Денвере было построено 26 000 квартир против 15 000 в пригородах. Боулдер, напротив, построил 1100 квартир, а его пригороды — 3100.

По оценкам Yardi Matrix, предложение квартир в метро Денвере увеличилось на 4,1% с 2020 года по ноябрь, что вдвое превышает годовой темп роста в 2%, измеренный по стране. Из 57 проектов, завершенных в ноябре, подавляющее большинство предназначалось для сегмента лайфстайл или арендаторов по выбору, в то время как только 13 были предназначены для арендаторов по необходимости или тех, кто ищет доступное жилье с более низкой заработной платой.

Ресслер отмечает, что некоторые пригородные проекты имитируют проходимость и социальную атмосферу в центре города и рассчитаны на одних и тех же молодых взрослых арендаторов. Показательным примером является центр Вестминстера, который строится на месте старого Вестминстерского торгового центра.

Жилой комплекс Ascent предлагает 255 роскошных квартир, 94% из которых сдаются в аренду даже в условиях бушующей пандемии. Его дочерний проект Aspire планирует предоставить 226 роскошных квартир к маю или июню.

«Мы очень довольны тем, как идут дела в Вестминстере, и рассчитываем на дальнейшее развитие нашего рынка в этом районе», — сказал Ричард Кимен, старший вице-президент по строительству компании Sherman Associates в Миннеаполисе, застройщика двух проектов.

Кимен сказал, что Шерман не возражает против будущих проектов в центре города и уже ведет два проекта в центре Миннеаполиса. Но возможности, которые представились в метро Денвера, все чаще открываются в пригородах.

В центре Вестминстера также есть комплекс под названием 8877 Eaton St. со 118 квартирами с ограниченным доходом или доступными квартирами. В проекте использовались налоговые льготы на жилье для малоимущих, что позволило ему предоставлять арендную плату «намного ниже» рыночных ставок у конкурентов и заполнить жилье всего за пять месяцев, сказал Карл Кёльбель, главный операционный директор девелоперской компании Koelbel and Company из Денвера.

Ожидается, что потеря работы и банкротство бизнеса из-за пандемии только усилят потребность домохозяйств в более доступном жилье. Но большая часть внимания в метро Денвера была и остается на сегменте роскоши.

По данным Yardi Matrix, в национальном масштабе 37% квартир, построенных за последние пять лет, относятся к категории элитных, 61% считаются квартирами среднего уровня и 2% — доступными. Но в самом Денвере это соотношение было обратным. Около 62% добавленных квартир были элитными, в то время как только 34% были среднего уровня и 4% были доступными. В пригородах Денвера построено 42% домов высокого класса и 58% среднего уровня.

Боулдер был другим, с почти равным разделением между высшим и средним уровнем в городе. Но когда дело дошло до пригородов Боулдера, почти три четверти квартир были среднего уровня.

Тео Николаис, преподаватель Гарвардской школы повышения квалификации и местный инвестор в недвижимость, считает, что это можно объяснить отсутствием пригодных для застройки участков в Боулдере и менее благоприятным мнением о типе плотной застройки, которую допускает Денвер. По его словам, в округе Боулдер существует такая нехватка жилья, что даже единицы среднего уровня без всех удобств могут иметь высокие цены.

В центре Денвера земля стоит дороже, чем в пригородах, необходимо построить гараж, чтобы обеспечить парковочные места, и требуется больше удобств, таких как бассейны, чтобы оставаться конкурентоспособными. Это подталкивает застройщиков к строительству роскошных квартир, которые могут обеспечить более высокую арендную плату, а зонирование обеспечивает более высокую плотность, необходимую для математических расчетов.

«Силы, которые смещают центральное городское развитие в сторону роскошных домов, те же самые, что смещают застройку пригородов в сторону застройки среднего и низкого уровня», — сказал Николаис.

Город против пригорода

Так позволит ли пандемия загородному квартирному строительству доминировать над городским? Некоторые разработчики так думают и инвестируют в этом направлении.

«Потребуется время, чтобы городские квартиры снова обрели популярность, поскольку частью их желанности была близость к ресторанам и другим услугам, которые были уничтожены блокировками. Потребуются годы, чтобы эти услуги вернулись, если они когда-либо достигнут допандемического уровня», — предсказал Коэльбель.

Потеря стольких ресторанов, розничных магазинов и культурных объектов в центре города может дать преимущество пригородам, особенно если арендаторы будут продолжать уделять больше внимания дополнительным площадям и более легкому доступу к мероприятиям на свежем воздухе.

Арендная плата на крупных городских рынках, включая Сан-Франциско, Манхэттен, Бостон, Сиэтл и Вашингтон, округ Колумбия, резко упала в прошлом году, согласно отчету Realtor.com. Арендная плата за квартиру-студию в Сан-Франциско снизилась почти на 34%, а арендная плата за квартиру с одной спальней снизилась на 25,5%.

Согласно исследованию Realtor.com, в среднем по стране средняя арендная плата за квартиры-студии снизилась на 0,7% по сравнению с прошлым годом, в то время как арендная плата за одну спальню в среднем выросла на 0,8%, а за аренду с двумя спальнями — на 2,6%. Рост арендной платы на небольших сельских и пригородных рынках помог стабилизировать общие средние показатели.

«Благодаря большей гибкости и большему количеству времени дома арендаторы ищут дополнительные площади, повышая арендную плату в пригородах и на менее загруженных рынках. Поскольку вакцины внедряются по всей стране, возникает вопрос, как долго эти тенденции будут сохраняться?» — спросила Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com.

Ресслер сказал, что изучает эту тему, и сказал, что еще слишком рано заявлять, что многоквартирные дома будут активно развиваться в пригородных квартирах. Его исследование показывает, что многие арендаторы, которые покинули полуостров Сан-Франциско во время пандемии, что способствовало падению арендных ставок, переехали через залив в район Окленда, где они могли получить больше площади по более низкой цене.

В отличие от некоторых видов недвижимости, арендная плата за квартиру может быстро меняться. Снижение с четверти до трети может подготовить почву для восстановления по мере ослабления пандемии, особенно среди молодых арендаторов, ищущих выгодную сделку, и, похоже, это уже происходит на Манхэттене.