Квартиры от собственника: Снять квартиру без посредников в Нижнем Новгороде от хозяина, аренда квартир от собственника без комиссии в Нижнем Новгороде. Найдено 69 объявлений.

Квартира от собственника: какие объявления дал точно не риелтор

https://realty.ria.ru/20210923/kvartira-1751458834.html

Квартира от собственника: какие объявления дал точно не риелтор

Квартира от собственника: какие объявления дал точно не риелтор — Недвижимость РИА Новости, 23.09.2021

Квартира от собственника: какие объявления дал точно не риелтор

Если разбудить риелтора глубокой ночью и спросить, что есть главное зло на рынке недвижимости, он без паузы ответит: самостоятельные покупатели и продавцы… Недвижимость РИА Новости, 23.09.2021

2021-09-23T14:52

2021-09-23T14:52

2021-09-23T14:52

практические советы – риа недвижимость

миэль

жилье

риелторы

сделки

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/09/17/1751459081_0:223:2977:1898_1920x0_80_0_0_f16ea0645dcfae44401c628459058e2c.jpg

Если разбудить риелтора глубокой ночью и спросить, что есть главное зло на рынке недвижимости, он без паузы ответит: самостоятельные покупатели и продавцы. Однако, если проделать ту же операцию с человеком, который хочет купить или снять жилье без посредников, он ответит, что все беды от риелторов. Сайт «РИА Недвижимость» не берется выяснять, кто прав в этом давнем споре, но рассказывает, как при просмотре объявлений понять, кто их дал: настоящий собственник или профессиональный агент?Для создания текста мы собрали советы и наблюдения простых людей, которые хотят совершать операции с недвижимостью без посредников, и попросили профессиональных участников рынка прокомментировать, насколько эта информация соответствует действительности.Плохие фотографииОдин из советов-долгожителей звучит так: только профессиональные продавцы или агентства делают хорошие фотографии продаваемой или сдающейся квартиры. Еще несколько лет назад считалось, что фотографии у собственников бывают только мутные, нечеткие, с комком из нижнего белья на заднем плане.Сейчас отличить непрофессиональные фотографии сложнее. Во-первых, камеры в телефонах становятся все лучше, им в дополнение появляются наборы фильтров, которые успешно заменяют профессиональную обработку в фоторедакторах. То есть теперь просто четкие фотографии уже никак не дают понять, что их сделал профи.Отличия в фото можно найти, но их сложнее вычислить, потому что профессиональную съемку, как говорят опытные охотники за объявлением «от собственника», лучше всего выдает ракурс (он максимально удачный).Еще одним признаком профессиональной съемки пользователи неожиданно назвали шторы в пол. Их аргументы: квартира, особенно небольшая, обычно плотно заставлена мебелью, ее убирают только перед продажей, то есть шторы в пол просто не смогут там висеть во всей красе. А повесить их для фото рекомендуют опытные риелторы.Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков не согласен с мнением участников дискуссии, по его словам, качество фотографии уже давно ничего не доказывает.Зато на частника может указать количество фотографий, добавляет руководитель группы «Миэль «В Измайлово» Екатерина Смирнова.Собственник обычно делаеть 3-4 фотографии, при этом, не задумываясь о ракурсе, свете, ненужных элементах интерьера, которые попадают в кадр. Часто на таких фотографиях можно увидеть и отражение самого фотографа (как вариант и в нижнем белье) в зеркале ванной или шкафа-купе, объясняет она. На фотографиях собственников могут присутствовать домашние животные.Казалось бы, что здесь плохого – ведь все умиляются на кошечек и собачек. Однако у потенциального покупателя может быть аллергия, и он не будет рассматривать для себя такой вариант.Странные описанияСлова, которыми люди описывают квартиры, часто очень точно указывают на то, что объявление составил собственник, а не профессионал, считают участники обсуждений.Риелторы всегда указывают набор параметров, которые являются ответами на часто задаваемые и значимые вопросы: наличие или отсутствие перепланировки, этаж, даты капремонта, как давно квартира в собственности и на каких основаниях.С этим согласны и сами риелторы. «Если объявление составляет профессиональный агент, то он кратко и тезисно отмечает основные факторы, в основном для агента, который подбирает объект под своего клиента. Что в основном интересует риелтора, чтобы не тратить много времени на бесполезные звонки? Есть ли ипотека, сколько собственников, какой вид собственности, альтернативная или свободная продажа? Собственники, самостоятельно выставляющие свои объявления, зачастую не понимают и не используют такие формулировки», – объясняет Смирнова.В отличие от риелторов собственники любят «расписать под хохлому» свою квартиру, поэтому используют много эпитетов вроде «уютная», «в хорошем районе», «красивый ремонт». Кроме того, рассказывают внимательные читатели объявлений, только настоящие собственники повторяют информацию, которую уже указали в параметрах при заполнении объявления. На большинстве классифайдов необходимо указать количество комнат, площадь квартиры, этаж, цену, другие параметры. Люди, несмотря на то, что заполнили все эти клеточки при подаче объявления, все равно пишут что-то вроде «Продается «двушка» за 10 миллионов».Однако Летенков сомневается и в этом параметре.»Иногда собственники пишут хорошо, иногда риелторы пишут хорошо, а иногда все описывают объект плохо», – демонстрирует веру в человечество он. Еще одно отличие, которое характерно для арендных квартир от собственника – это пожелания к самому арендатору.А еще только собственники пишут просьбу «риелторам не беспокоить», добавляет она.В целом же описание лучше всего подсказывает, кто был автором объявления.В первых строкахМногие люди, находящиеся в поиске квартиры, заметили, что реальные собственники редко покупают дополнительные опции к своему объявлению. То есть если классифайд показал его в первых строчках поисковой выдачи, выделил рамкой или еще как-то обратил внимание – это означает, что человек, подавший объявление, оплатил его продвижение. Чаще всего так поступают агенты, а вот частники не любят лишний раз тратиться.На заметку: самая большая концентрация объявлений от собственников будет за пределами первых 20 объявлений в поиске.Возраст объявленияПо народной примете, если объявление достаточно старое, от месяца и дольше, это с большой долей вероятности указывает, что собственник продает или сдает квартиру сам, считают покупатели. По их наблюдениям, риелторы знают, что долго висящее объявление не вызывает доверия, поэтому снимают его, выставляют заново, меняют площадку и так далее. А собственники проявляют упорство, поэтому их объявления могут висеть долго.А вот с арендой эта закономерность не работает, сдаваться квартира может достаточно долго и у риелтора, а все потому, что собственник может не сойтись с потенциальными арендаторами характерами, да и сами арендаторы – более придирчивая публика.»Пробить по номеру»Один из самых достоверных способов понять, дал объявление настоящий собственник или агент – это просто «пробить номер телефона», то есть ввести его в поисковик. Если это номер агента, то информация об этом есть в сети, и вы ее быстро найдете.Однако последнее время многие площадки стали использовать подменные номера, так что возможности проверить их, не позвонив и не выяснив реальный номер, теперь почти нет.Вместо этого крупные площадки стараются сами дать понять, что объявление дано профессионалом. Например, на «Авито» для риелторов есть возможность посмотреть все объявления, которые давал конкретный пользователь. Крупные агентства и их риелторы обычно отмечают, что это объявления от профессионала.»Зато начинающие агенты маскируются под собственника, заводят несколько аккаунтов, а то и вовсе дают фейковые объявления», – сетует недавно купивший квартиру Станислав.На другой крупной площадке – «Циан» – есть специальные пометки для авторов объявлений: «профи», «опытный», «проверенное агентство». Они показывают, что объявление точно дал профи. А для тех, кто хочет купить без риелтора, здесь есть другая опция – галочка в поиске «от собственника». Правда, такие опции не спасают от агентов, шифрующихся под частника, зато позволяют отсечь те, которые точно от риелторов.»Правда опытные собственники, которые уже имели опыт продажи объектов недвижимости, зачастую ставят отметку о том, что объявление подано агентом. Это связано с тем, что как только собственник выставляет объявление о продаже своей квартиры, то первые сто звонков, а может быть и больше, идут от риелторов», – отмечает Летенков.А еще, по словам покупателей, можно нарваться на ситуацию, когда объявление было дано собственником, но в процессе к продажам подключились агенты, и все гадания на объявлениях оказываются бесполезными. Большинство покупателей и арендаторов сходятся на том, что если хочешь обойтись без риелтора – нужно искать квартиру в соцсетях. В случае с покупкой лучшим источником информации становятся многочисленные районные и городские сообщества, а также форумы и чаты новостроек.В случае с арендой можно использовать сообщества и группы, где происходят встречи арендаторов с владельцами квартир: обычно там жесткие правила, и риелторов сразу «банят».Так что найти квартиру «от собственника», несмотря на популярность риелторской услуги, все еще можно, особенно если задаться такой целью.

https://realty.ria.ru/20190115/1549364088.html

https://realty.ria.ru/20150217/404334150.html

https://realty.ria.ru/20210913/zhile-1749869522.html

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Мария Неретина

https://cdnn21. img.ria.ru/images/07e4/03/0d/1568528856_514:0:2561:2047_100x100_80_0_0_e6e6256f635f58bb1aa8ea8f6aa6899a.jpg

Мария Неретина

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/03/0d/1568528856_514:0:2561:2047_100x100_80_0_0_e6e6256f635f58bb1aa8ea8f6aa6899a.jpg

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

1920

1080

true

1920

1440

true

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/09/17/1751459081_0:0:2729:2047_1920x0_80_0_0_4ba05f16bf49676a0b9fcf4707f99fd5.jpg

1920

1920

true

Недвижимость РИА Новости

1

5

4.7

96

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

Мария Неретина

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/03/0d/1568528856_514:0:2561:2047_100x100_80_0_0_e6e6256f635f58bb1aa8ea8f6aa6899a.jpg

практические советы – риа недвижимость, миэль, жилье, риелторы, сделки

Практические советы – РИА Недвижимость, Миэль, Жилье, Риелторы, Сделки

Если разбудить риелтора глубокой ночью и спросить, что есть главное зло на рынке недвижимости, он без паузы ответит: самостоятельные покупатели и продавцы. Однако, если проделать ту же операцию с человеком, который хочет купить или снять жилье без посредников, он ответит, что все беды от риелторов. Сайт «РИА Недвижимость» не берется выяснять, кто прав в этом давнем споре, но рассказывает, как при просмотре объявлений понять, кто их дал: настоящий собственник или профессиональный агент?

Для создания текста мы собрали советы и наблюдения простых людей, которые хотят совершать операции с недвижимостью без посредников, и попросили профессиональных участников рынка прокомментировать, насколько эта информация соответствует действительности.

Плохие фотографии

Один из советов-долгожителей звучит так: только профессиональные продавцы или агентства делают хорошие фотографии продаваемой или сдающейся квартиры. Еще несколько лет назад считалось, что фотографии у собственников бывают только мутные, нечеткие, с комком из нижнего белья на заднем плане.

Сейчас отличить непрофессиональные фотографии сложнее. Во-первых, камеры в телефонах становятся все лучше, им в дополнение появляются наборы фильтров, которые успешно заменяют профессиональную обработку в фоторедакторах. То есть теперь просто четкие фотографии уже никак не дают понять, что их сделал профи.

Отличия в фото можно найти, но их сложнее вычислить, потому что профессиональную съемку, как говорят опытные охотники за объявлением «от собственника», лучше всего выдает ракурс (он максимально удачный).

«На профи-фотке – просторный светлый пентхаус, в описании – студия 30 метров. Это не фейк, так умеют снимать фотографы-интерьерщики», – такое описание профессиональных фото дает один из участников обсуждения темы «как не нарваться на риелтора в объявлении».

Еще одним признаком профессиональной съемки пользователи неожиданно назвали шторы в пол. Их аргументы: квартира, особенно небольшая, обычно плотно заставлена мебелью, ее убирают только перед продажей, то есть шторы в пол просто не смогут там висеть во всей красе. А повесить их для фото рекомендуют опытные риелторы.

15 января 2019, 11:17

Как сфотографировать квартиру, чтобы успешно сдать ее в аренду

Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков не согласен с мнением участников дискуссии, по его словам, качество фотографии уже давно ничего не доказывает.

«Многие собственники даже продавая самостоятельно заказывают хорошие фотосессии объектов. Некоторые собственники плохо снимают, но и многие риелторы плохо снимают объект», – объясняет он.

Валерий Летенков

Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»

Зато на частника может указать количество фотографий, добавляет руководитель группы «Миэль «В Измайлово» Екатерина Смирнова.

Собственник обычно делаеть 3-4 фотографии, при этом, не задумываясь о ракурсе, свете, ненужных элементах интерьера, которые попадают в кадр. Часто на таких фотографиях можно увидеть и отражение самого фотографа (как вариант и в нижнем белье) в зеркале ванной или шкафа-купе, объясняет она. На фотографиях собственников могут присутствовать домашние животные.

Казалось бы, что здесь плохого – ведь все умиляются на кошечек и собачек. Однако у потенциального покупателя может быть аллергия, и он не будет рассматривать для себя такой вариант.

Странные описания

Слова, которыми люди описывают квартиры, часто очень точно указывают на то, что объявление составил собственник, а не профессионал, считают участники обсуждений.

Риелторы всегда указывают набор параметров, которые являются ответами на часто задаваемые и значимые вопросы: наличие или отсутствие перепланировки, этаж, даты капремонта, как давно квартира в собственности и на каких основаниях.

С этим согласны и сами риелторы. «Если объявление составляет профессиональный агент, то он кратко и тезисно отмечает основные факторы, в основном для агента, который подбирает объект под своего клиента. Что в основном интересует риелтора, чтобы не тратить много времени на бесполезные звонки? Есть ли ипотека, сколько собственников, какой вид собственности, альтернативная или свободная продажа? Собственники, самостоятельно выставляющие свои объявления, зачастую не понимают и не используют такие формулировки», – объясняет Смирнова.

17 февраля 2015, 15:43

Как грамотно составить объявление о продаже или аренде квартирыЗачастую собственники, желая привлечь максимум внимания к своему объявлению о продаже или аренде квартиры, увлекаются и обрушивают на соискателей свой необузданный креатив, что не всегда идет делу на пользу. Сайт «РИА Недвижимость» попросил риелторов рассказать, как грамотно составить объявление, чтобы не отпугнуть клиента.

В отличие от риелторов собственники любят «расписать под хохлому» свою квартиру, поэтому используют много эпитетов вроде «уютная», «в хорошем районе», «красивый ремонт». Кроме того, рассказывают внимательные читатели объявлений, только настоящие собственники повторяют информацию, которую уже указали в параметрах при заполнении объявления. На большинстве классифайдов необходимо указать количество комнат, площадь квартиры, этаж, цену, другие параметры. Люди, несмотря на то, что заполнили все эти клеточки при подаче объявления, все равно пишут что-то вроде «Продается «двушка» за 10 миллионов».

Однако Летенков сомневается и в этом параметре.

«Иногда собственники пишут хорошо, иногда риелторы пишут хорошо, а иногда все описывают объект плохо», – демонстрирует веру в человечество он.

Еще одно отличие, которое характерно для арендных квартир от собственника – это пожелания к самому арендатору.

«Риелтор заинтересован в контактах, поэтому он не будет озвучивать хотелки собственника, а просто сдаст неподходящему арендатору другую квартиру. А сам собственник обязательно укажет, что в его квартире не рады матерям-одиночкам, собаковладельцам, мигрантам, студентам и пианистам», – рассказывает Анна, опытный арендатор.

А еще только собственники пишут просьбу «риелторам не беспокоить», добавляет она.

В целом же описание лучше всего подсказывает, кто был автором объявления.

В первых строках

Многие люди, находящиеся в поиске квартиры, заметили, что реальные собственники редко покупают дополнительные опции к своему объявлению. То есть если классифайд показал его в первых строчках поисковой выдачи, выделил рамкой или еще как-то обратил внимание – это означает, что человек, подавший объявление, оплатил его продвижение. Чаще всего так поступают агенты, а вот частники не любят лишний раз тратиться.

«Рекламу частники покупают только когда уже очень давно не могут продать свою квартиру, зато тогда в отчаянии приобретают просто все опции, которые может предоставить сайт», – рассказывает Стас, недавно купивший квартиру и принципиально отказавшийся от услуг риелторов.

На заметку: самая большая концентрация объявлений от собственников будет за пределами первых 20 объявлений в поиске.

Возраст объявления

По народной примете, если объявление достаточно старое, от месяца и дольше, это с большой долей вероятности указывает, что собственник продает или сдает квартиру сам, считают покупатели.

По их наблюдениям, риелторы знают, что долго висящее объявление не вызывает доверия, поэтому снимают его, выставляют заново, меняют площадку и так далее. А собственники проявляют упорство, поэтому их объявления могут висеть долго.

«Правда там часто квартира с проблемами или цена неадекватная, но, если висит достаточно долго, есть шанс поймать собственника на моменте, когда он созрел для скидки», – полагают покупатели.

А вот с арендой эта закономерность не работает, сдаваться квартира может достаточно долго и у риелтора, а все потому, что собственник может не сойтись с потенциальными арендаторами характерами, да и сами арендаторы – более придирчивая публика.

«Пробить по номеру»

Один из самых достоверных способов понять, дал объявление настоящий собственник или агент – это просто «пробить номер телефона», то есть ввести его в поисковик. Если это номер агента, то информация об этом есть в сети, и вы ее быстро найдете.

Однако последнее время многие площадки стали использовать подменные номера, так что возможности проверить их, не позвонив и не выяснив реальный номер, теперь почти нет.

Вместо этого крупные площадки стараются сами дать понять, что объявление дано профессионалом. Например, на «Авито» для риелторов есть возможность посмотреть все объявления, которые давал конкретный пользователь. Крупные агентства и их риелторы обычно отмечают, что это объявления от профессионала.

«Зато начинающие агенты маскируются под собственника, заводят несколько аккаунтов, а то и вовсе дают фейковые объявления», – сетует недавно купивший квартиру Станислав.

На другой крупной площадке – «Циан» – есть специальные пометки для авторов объявлений: «профи», «опытный», «проверенное агентство». Они показывают, что объявление точно дал профи. А для тех, кто хочет купить без риелтора, здесь есть другая опция – галочка в поиске «от собственника». Правда, такие опции не спасают от агентов, шифрующихся под частника, зато позволяют отсечь те, которые точно от риелторов.

13 сентября 2021, 15:14

Наивные платят: фейковые объявления как инструмент «черного» маркетинга

«Правда опытные собственники, которые уже имели опыт продажи объектов недвижимости, зачастую ставят отметку о том, что объявление подано агентом. Это связано с тем, что как только собственник выставляет объявление о продаже своей квартиры, то первые сто звонков, а может быть и больше, идут от риелторов», – отмечает Летенков.

А еще, по словам покупателей, можно нарваться на ситуацию, когда объявление было дано собственником, но в процессе к продажам подключились агенты, и все гадания на объявлениях оказываются бесполезными.

Большинство покупателей и арендаторов сходятся на том, что если хочешь обойтись без риелтора – нужно искать квартиру в соцсетях. В случае с покупкой лучшим источником информации становятся многочисленные районные и городские сообщества, а также форумы и чаты новостроек.

В случае с арендой можно использовать сообщества и группы, где происходят встречи арендаторов с владельцами квартир: обычно там жесткие правила, и риелторов сразу «банят».

Так что найти квартиру «от собственника», несмотря на популярность риелторской услуги, все еще можно, особенно если задаться такой целью.

Снять квартиру без посредников от собственника в Москве

1-комнатные

2-комнатные

3-комнатные

4-комнатные

Мебель

Рядом метро

Без мебели

В квартире вместительная гардеробная. Кондиционеры. Отличный подъезд с консьержем. Ремонт на…

110 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

12.10.2019

Окна на 3 стороны. Ни разу не сдавалась, недавно делал новый ремонт под себя и почти после…

80 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

12. 10.2019

Квартира для семьи. Расположена в тихом лесном массиве между МГУ и Мосфильмовской улицей….

167 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

12.10.2019

Сдаётся четырёхкомнатная квартира с видом на МГУ в жилом комплексе «Воробьевы Горы» на срок…

150 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

12.10.2019

Видовая квартира с авторским ремонтом в стиле Модерн, итальянской мебелью и техникой. Три…

130 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

12.10.2019

Квартира в идеальном состоянии. Всё необходимое для комфортной жизни есть. От вас требуется…

30 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

21. 08.2018

Косметический ремонт 2014 года. На срок не менее года и более. Не более одного ребёнка.

40 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

20.08.2018

Сдаётся уютная квартира, желательно на длительный срок (лучше от года). Имеется большой…

30 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

19.08.2018

Дизайнерский ремонт, квартира абсолютно новая. В квартире находится вся необходимая для…

40 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

18.08.2018

ЖК «Мичурино». Шикарная однокомнатная квартира с евроремонтом. Полностью укомплектованная…

30 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

16. 08.2018

Сдается двухуровневая квартира студийного типа. После дорогого капитального дизайнерского…

30 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

16.08.2018

Одного некурящего человека от 30 лет. Без животных. Без детей. В квартире сделан хороший…

30 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

12.08.2018

Исключительно славяне с паспортом РФ, аккуратные и чистоплотные, предпочтительно семейные…

30 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

12.08.2018

В квартире евроремонт, полностью меблирована. Панорамные виды на Москву с 17-го этажа. Дом…

50 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

08. 08.2018

Полностью оснащена мебелью. Имеется кабельное/цифровое телевидение. На кухне есть все…

30 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

08.08.2018

Комнаты меблированы, балкон застеклен, вся бытовая техника присутствует, высокоскоростной…

60 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

04.08.2018

Квартира в стиле «ретро». Два спальных места. Ищется арендатор (или семья) на длительный…

30 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

04.08.2018

Сдается стильная, светлая квартира, открытая симметричная планировка, новая качественная…

30 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

01. 08.2018

Ограничения: курение в квартире запрещено, также запрещено останавливаться животными.

30 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

01.08.2018

Сдается в аренду современная квартира с большой гостиной-кухней и уютной спальней. В…

32 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

30.07.2018

Комиссия не требуется, залог можно разбить. Сдаётся долговременно, добропорядочным людям…

26 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

30.07.2018

Квартира очень уютная и чистая, прекрасно подойдет как для семьи с ребенком, так и для…

35 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

30. 07.2018

Сдаётся уютная квартира в кирпичном доме недалеко от центра Москвы. Желательно на длительный…

43 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

30.07.2018

Квартира полностью укомплектована мебель и техникой. Сделан евроремонт. При необходимости…

63 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

30.07.2018

Два лифта. Сдаётся с мебелью, техникой, проведён интернет. Рассматриваем только граждан РФ.

35 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

28.07.2018

Квартира в новом доме современной планировки, в хорошем состоянии. Вся мебель и бытовая…

30 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

28. 07.2018

Сдаю сам. Хороший панорамный вид с балкона. Подъезд чистый, с домофоном. Сдается на…

75 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

28.07.2018

Большие окна, ремонт сделан только что, звукоизоляция, подогрев полов в ванной. Есть все,…

50 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

23.07.2018

Квартира с косметическим ремонтом, есть большая лоджия, рядом с домом бесплатная парковка….

32 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

23.07.2018

После ремонта, для аккуратных квартиросъемщиков. Можно с детьми и домашними животными.

19 000₽

в месяц

• Написать
• В избранное

22. 07.2018

Сайт БайРиэлти подобрал варианты, где снять квартиру без посредников в Москве. Лучшие предложения от собственников, а не агентов. Посмотрите одно из 57 предложений и позвоните по телефону прямо из списка объявлений.

Найти квартиру от собственника можно и не сложно.Советы 2022 года

Найти квартиру от собственника — это значит сберечь из бюджета кругленькую сумму, которая перетекла бы в карман риелтору.
Поэтому, если у вас есть время выполнить эту не трудную, но кропотливую и долгую работу самостоятельно,  этот сайт для вас настоящее пошаговое руководство по сделке от А до Я.

К тому же, покупая недвижимость без риелтора, вам предстоит самостоятельное оформление сделки, на этом сайте вы найдете подробное разъяснение по обязательным процедурам регистрации права собственности на вас.
Правда прочесть необходимо 20-30 статей, чтобы вникнуть в процедуру сделки и регистрации права собственности.
Но у вас же есть время  🙂
Обязательно посмотрите главную страницу, там самые важные и свежие статьи.

Возьмите на поиск лучшего объекта недвижимости — 3 месяца, как минимум.
Ведь нужно присмотреться к рынку недвижимости в вашем городе, а не покупать первое попавшееся!

Статья обновлена 03.01.2022 г.
Рынок недвижимости находится на пороге  очередной стагнации.
Цены, которые  «задраны выше крыши», остановились.
Впереди ситуация, когда покупатели не хотят, не могут покупать по такой цене, а продавцы еще не готовы снижать цены и поэтому снимают объекты с продажи.
К тому же процентные ставки по ипотечным кредитам сейчас на 3-4% выше, чем год назад.
Я уже дважды наблюдала подобную ситуацию, в 2009 и 2015 годах.
Застройщики, еще не открыто, а через разные акции, стали снижать цены. Это потянет вниз цены и на вторичном рынке.
Но рынок недвижимости — очень инертный. Изменения по снижению цены на вторичке мы увидим примерно через полгода.

Если не любите читать — слушайте:

Да легко! Просто надо знать как!  Конечно вы рассчитываете получить волшебную палочку.

Такие сервисы есть. Но они стоят денег  и доступ в них, как правило,  по рекомендации риэлторов, заслуживших хорошую репутацию.
В этих сервисах роботы перелопачивают тысячи объявлений на Авито и других подобных сайтах, чтобы отделить риэлторские объявления от хозяйских.
И то иногда ошибаются.
Слишком искусно риелторы мимикрируют под собственников.

Ссылку на один такой сервис я вам дам внизу страницы. Однако он работает еще недавно и выдает не все объекты от собственников.

Так же можете послушать мою  видео консультацию, в которой я рассказываю, как действую сама, если мне нужно найти объект недвижимости именно от собственника.

Я  даю в этом видео уроке рекомендации как найти квартиру от собственника , которые конечно же покажутся вам наивными и бесполезными.

На самом деле именно такими приемами пользуются опытные риелторы в поисках объектов недвижимости.
Даже в том случае, если у них есть доступ к специальным сервисам. Ведь роботы могут ошибаться и пропустить нужный объект недвижимости.

В эру интернета, практически все Продавцы квартир,  размещают объявления на сайтах — продажниках.

Но на одно объявление от собственника приходится не один десяток объявлений от риелторов.
И это создает серьезные трудности для Покупателя.
Чтобы не делать десятки бесполезных звонков необходимо сделать выборку наиболее вероятных объявлений от хозяев.

Какие признаки признаки объявлений  отличают от риелторских

• наиболее раннее размещение
• самая высокая цена
• непрофессиональное описание квартиры
• заурядные фотографии
• нет информации о готовности документов для сделки
• размещение только на одном сайте
• круглая цена ( от риелторов это плюс 50-70-90-130 тыс комиссионное вознаграждение)
• подпись «от хозяина»,  «собственник»

НО! риелторы мимикрируют под собственников, поэтому вышеперечисленные признаки не являются  стопроцентными!

Далее,  по выбранным  квартирам, просмотрите объявления риелторов для получения максимально полной информации по объекту,  многократно повторяющаяся информация может быть близкой к достоверной.

А вот вопросы, которые у вас остались не выясненными нужно задать в телефонном звонке.

Даже если вам ответил риелтор,  можно по максимуму получить нужную информацию. НО потом вам не избежать звонков от этого риелтора. Чтобы избавит  себя от беспокойства, просто скажите, что вы уже определились с выбором.

Вы должны понимать, что работа по поиску квартиры от собственника займет у вас  немало времени, отведите на эту работу 3 месяца, рынок сейчас малоподвижный, поэтому не суетитесь.

Просто отслеживайте ежедневно новые объявления. Сервисы позволяют просмотреть объявления за последние сутки. Так же можно на сайтах-продажниках оформить ежедневную рассылку с вновь поступающими на рынок предложениями.

Уделите этой работе как минимум 1 час в день. Систематизируйте эту информацию, чтобы потом можно было сравнить.

Отберите характеристики квартиры, наиболее важные для вас и именно в этих предложениях оценивайте соотношения цены и качества.

Найти квартиру от собственника  поможет простой, но часто игнорируемый Покупателями, способ — расклейка объявлений о покупке квартиры.

В объявлениях часто дается адрес дома и если квартира вас заинтересовала, но объявления от собственника найти не удается — сделайте расклейку на Доски объявлений у подъездов.
До сих пор этот  простой «дедовский» метод остается очень эффективным!!!

Многие  сайты объявлений предлагают оформить рассылку на вновь поступающие объекты по вашему запросу. Воспользуйтесь этим сервисом.

Это очень удобно. Позволит Вам следить за пополнением рынка .

Чтобы найти квартиру от собственника Вы можете получить информацию  из ЕГРН, с общедоступными данными, по адресу квартиры.
Она  содержит сведения о владельцах.
Для риэлторов специальная низкая цена:
https://infoexspert.ru/wpm/poleznyie-servisyi-i-programmyi/elektronnye-vypiski-iz-egrn-po-speczialnym-rieltorskim-czenam/

Потом используйте социальные сети, поиск через поисковую систему. Если человек активен в интернете — найти его проще простого.

Общие сведения о квартире, в том числе об арестах и обременениях.  можно получить с официального сайта Росреестра бесплатно.

Читайте статью: Как получить информацию из Росреестра

Бывает конечно, что риелтор получает от владельца эксклюзивное право продажи квартиры  и ключи, для организации просмотра. Такую квартиру без риелтора купить невозможно, при условии если он хорошо выполняет свою работу. Даже если Вы выйдете на хозяина — он откажется входить в сделку без риелтора.

И не делайте лишних звонков!

• c начала тщательная выборка
• затем анализ вариантов , сравнение цен
• только потом звонок.

Это сэкономить время и Ваш бюджет.

При грамотном подходе покупка квартиры без посредника обойдется вам на 5-15 % дешевле.

Поэтому трудная и долгая работа , которую вы проделаете окупится сторицей, особенно если у вас есть на это время.

Советую прочесть:

Не хотите попасть на крючок риелтора? Уже …

Алгоритм купли продажи квартиры — пошаговая инструкция к оформлению сделки

Как найти квартиру от собственника

Метки:покупателю

Главная | Новосибирскэнергосбыт

Онлайн-сервисы

Купил квартиру/дом (смена собственника)

Срок — 5 рабочих дней

Справка об отсутствии задолженности

Выдача справки

Отключение за задолженность

В сентябре к отключению 5710 адресов

Задать вопрос

Как обратиться в АО «Новосибирскэнергосбыт»?

Оплатить онлайн

Банковской картой без комиссии

Передать показания

По адресу без регистрации

Узнать задолженность

Указав адрес, ФИО и номер телефона собственника

График замены/поверок приборов учета (электросчетчиков)

«Платосфера» здесь

для Android

Ищете что-то другое?

Посмотрите в умном поиске по сайту

Актуализирован раздел сайта «Злостные неплательщики»

В данном разделе опубликован перечень потребителей со значительным объёмом просроченной дебиторской задолженности

Новосибирские управляющие организации потеряли лицензии за то, что не платили за электричество

Некоторые недобросовестные управляющие организации, получая от жителей домов деньги за электричество, не переводят их поставщику услуг, а используют на свои нужды. АО «Новосибирскэнергосбыт» добивается в суде, чтобы такие компании не могли больше работать.

Мы вместе: Сотрудниками АО «Новосибирскэнергосбыт» был осуществлен сбор денежных средств для жителей Луганской народной республики

Сотрудниками АО «Новосибирскэнергосбыт» был осуществлен сбор денежных средств для жителей Луганской народной республики. Все собранные средства Общество направило на специальный счет, на котором аккумулируются средства в помощь беженцам и пострадавшим районам ЛНР.

Как избежать неожиданных долгов за электроэнергию?

Сталкиваясь с неожиданно высокими счетами, многие владельцы недвижимости задаются вопросами, зачем нужно ежемесячно передавать показания или зачем вообще подавать показания счетчиков в квартире, если там никто не проживает?

Теперь переоформить лицевой счет на электричество можно в МФЦ

«Новосибирскэнергосбыт» в рамках улучшения доступности своих услуг вместе с МФЦ запускают совместный проект. Переоформить лицевой счет на электроэнергию в многофункциональном центре без лишних бумаг и обращений в энергосбытовую компанию можно во время операции по купле-продаже недвижимости.

Обещанный платеж

Новосибирскэнергосбыт предоставляет новую услугу, которая позволяет оплачивать счета по электроэнергии без начисления пени.

Сегодня, когда каждая «копейка» на счету и возникает необходимость отсрочить тот или иной обязательный платёж, появилась возможность – перенести платёж за электроэнергию, воспользовавшись новой услугой «Обещанный платёж» на сайте АО «Новосибирскэнергосбыт».

Как платить за электроэнергию меньше по новым тарифам

Новый тариф на свет повышается на 5%, но Новосибирскэнергосбыт предлагает жителям возможность сэкономить до 8% на оплате услуг по электроэнергии в мобильном приложении «Платосфера».

Не забудьте застраховать себя и своих близких от укуса клеща в Платосфере!

Клещ часто может быть переносчиком инфекционных заболеваний, опасных для жизни и здоровья. После укуса нужно срочно обратиться к врачу и исследовать клеща на предмет возбудителей, чтобы предотвратить негативные последствия. Страхование от укуса клеща позволит сэкономить время и деньги и в максимально сжатые сроки получить необходимую помощь.

Из поколения к поколению, из рук в руки, от сердца к сердцу…

АО «Новосибирскэнергосбыт» присоединилось к  благотворительной акции в рамках поддержки ветеранов, участников Великой Отечественной Войны, участников Блокадного Ленинграда, проживающих на территории Центрального района города Новосибирска.

Не нашли, что искали?
Напишите нам в чат

Порядок и условия внесения платежей по договору энергоснабжения установлены Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (п.66).

Граждане, приобретающие электрическую энергию у гарантирующего поставщика, обязаны вносить в его адрес оплату стоимости потребленной за расчетный период электрической энергии не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным периодом.

Закон о арендаторе-арендодателе | Права на аренду домов и квартир по штату

Законы арендодателя-арендатора регулируют отношения, права, правила и обязанности сторон договора аренды жилья. В каждом из 50 штатов есть свои права арендатора-арендодателя, при этом многие законы или гражданский кодекс очень похожи. Тем не менее, есть также очень существенные различия в уставах от одного штата к другому. Законы могут отличаться от того, что требуется в объявлении об аренде, как правильно проводить проверку арендатора, условий, требуемых в заявке на аренду, и многого другого. Арендаторы, так же как и арендодатели, время от времени оказываются в проигрыше в судебных делах, касающихся прав арендодателя и арендатора в их штате. Это не личное, устав защищает все вовлеченные стороны и был создан с учетом безопасности для всех. Это делается для того, чтобы каждый, кто является стороной договора об аренде жилья, соблюдал законы об арендаторах-арендодателях в своем штате.

ПОЛУЧИТЕ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ ПРЯМО СЕЙЧАС

Арендодатели должны ознакомиться с законом об аренде, поскольку он применим к каждому договору аренды. В каждом штате есть директивы закона о арендаторах-арендодателях относительно того, что разрешено и что не разрешено в договоре аренды жилья. Если вы напишете или попросите кого-то еще составить договор об аренде жилья, который нарушает эти законы, суд может объявить определенный пункт, часть или весь договор аренды недействительным. Кроме того, суды потенциально могут присудить арендаторам денежную компенсацию в результате неисполнимого или недобросовестного договора аренды. Хотя это и не является обычным явлением, арендатор, вынесший решение против вас, потенциально может подать иск о взыскании права выкупа в отношении вашей арендуемой квартиры! Подобные истории судебных исков арендаторов и арендодателей общеизвестны, а не становятся статистикой!

Нажмите на карту, чтобы ознакомиться с законами о арендодателях в вашем штате

Арендодатели также должны знать законы своего штата об арендодателях, касающиеся того, когда арендодатели могут въезжать в занимаемую арендуемую недвижимость, и обязательное уведомление, которое арендодатели должны предоставить арендаторам до того, как они планируют въезд на территорию. помещение. Одним из наиболее важных аспектов закона о арендодателе в любом штате являются законы, регулирующие нарушение условий аренды. Если арендаторы не вносят арендную плату вовремя или наносят ущерб имуществу, вы не можете просто выкинуть их, выставить их вещи на улицу, поменять замки или предпринять другие незаконные или преступные действия. В соответствии с правами арендаторов и арендодателей вы также должны предоставлять арендаторам честные и надлежащие уведомления. Если вы не напишете уведомление, как указано в уставе, вы можете проиграть дело в суде.

Арендодатели также должны соблюдать все федеральные законы в дополнение к законам об арендодателях в своем штате.

В дополнение к соблюдению всех законов штата об арендаторах-арендодателях вы также должны соблюдать все федеральные законы, касающиеся жилья и дискриминации. Если конкретный многоквартирный дом или другой тип жилья специально не предназначен для определенной группы, например, жилой комплекс для престарелых, вы не имеете права дискриминировать любого заявителя каким-либо образом, нарушающим федеральные законы. Вы не можете запретить семьям с детьми, если ваша квартира не предназначена для пожилых людей или взрослых с ограниченными возможностями. Вы не можете запретить человеку или семье другой расы или культуры сдавать в аренду вашу собственность. Точно так же, как вы подчеркиваете важность для вашего арендатора того, что вы ожидаете соблюдения условий вашего договора аренды и законов арендодателя об арендаторе, вы также несете те же обязанности.

Где бы ни находилась ваша недвижимость, в ваших интересах и для безопасности ваших инвестиций необходимо обеспечить внесение залога до въезда. Сумма залога, уплаченная до въезда, обеспечит вам защиту от ремонт и услуги, выселение, споры, неоплаченная коммунальная плата или другие непредвиденные вопросы. Вам нужно будет вернуть все депозиты, хранящиеся в течение разумного периода времени, а также включить конкретную разбивку для любых вычетов.

Адвокаты, специализирующиеся на вопросах арендодателя и арендатора, могут предоставить помощь в отношении законов в вашем районе, о том, как вернуть залог, о дополнительных положениях договора аренды или даже помочь с досрочным расторжением аренды, если это необходимо. Иногда телефонного звонка с адвокатом будет достаточно, чтобы сэкономить время и деньги по сравнению с посещением офиса.

Законы об аренде квартир во всех штатах позволяют арендодателю проводить надлежащую проверку биографических данных арендатора. Для надлежащей проверки заявителя потребуется подать заявку на аренду с подписью. Формы арендодателя AAOA предоставляют это освобождение.

Важно понимать, что права арендодателя распространяются на штат, в котором находится сдаваемое вами имущество, а не на то место, где вы живете. Если у вас есть сдаваемая в аренду недвижимость более чем в одном штате, крайне важно знать применимые законы в каждом из штатов. Например, права арендаторов в Калифорнии могут сильно отличаться от законов Флориды об арендаторах.

Мы рекомендуем вам узнать больше о законодательстве арендодателей-арендаторов в вашем штате. Веб-сайт Американской ассоциации владельцев квартир предоставляет доступ к законам и ресурсам арендодателей, которые помогут вам бесплатно и без оплаты! Хотя информация бесплатна и всегда доступна, она не заменяет консультацию адвоката. Хотя адвокаты могут взимать плату за свои услуги, хорошей деловой практикой является найм местного адвоката. Нажмите на штат, в котором у вас есть сдаваемая в аренду недвижимость, чтобы узнать больше.

Регистрация права собственности собственника квартиры

Право собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в НСЖ при наличии списка акций жилищной компании в Информационной системе жилой и коммерческой недвижимости. В результате текущее право собственности указывается в бумажном сертификате акций или в электронной регистрации в Информационной системе жилой и коммерческой недвижимости NLS. Мы взимаем регистрационный сбор за регистрацию права собственности каждого собственника квартиры.

Время обработки

Среднее время обработки заявок и геодезических услуг см. на странице Время обработки заявок.

Если вы хотите зарегистрировать право собственности на квартиру, выполните следующие действия:

1. Обратитесь к управляющему домом или в службу поддержки клиентов NLS, чтобы проверить, был ли передан список акций жилищной компании в Информационную систему жилой и коммерческой недвижимости.
2. Заполните заявление (на финском языке) для регистрации права собственности на квартиру.
3. Приобретите любые другие вложения.
4. Отправьте приложение и его вложения по почте или по электронной почте или принесите их в центр обслуживания клиентов. Обратите внимание, что обычная незашифрованная электронная почта небезопасна. Отправляйте документы, содержащие конфиденциальную информацию, по защищенной электронной почте или через Securedmail.eu.

• Если право собственности указано бумажным сертификатом на акции , подайте заявление и оригинал сертификата на акции в один из пунктов обслуживания клиентов Национальной земельной службы. Вы также можете отправить заявку и поделиться сертификатом по почте.
  • NLS сделает бумажный сертификат недействительным одновременно с регистрацией вашего права собственности. Если ваш сертификат акций хранится в вашем банке, вы можете уполномочить свой банк зарегистрировать ваше право собственности от вашего имени. Примечание. Это также применимо, если вы в виде исключения используете временный сертификат вместо бумажного сертификата акции.
     
• При указании права собственности в электронной регистрации права собственности приложите к заявлению согласие передающей стороны. Позже согласие можно будет дать в онлайн-сервисах NLS (доступны в течение 2021 года).

Право собственности должно быть зарегистрировано в следующих случаях

• Текущий владелец хочет зарегистрировать свое право собственности в электронной системе и аннулировать свой бумажный сертификат акций. Владелец должен зарегистрировать свое право собственности в течение десяти лет после того, как жилищная компания передала свой список акций в Информационную систему жилой и коммерческой недвижимости.
   
• У собственника квартиры сменились собственники после передачи списка долей, а право собственности указано бумажным долевым сертификатом. В этом случае новый владелец должен подать заявление о регистрации права собственности в течение двух месяцев после подписания передаточного акта. Если квартира новая или переход права собственности освобожден от налога на переход права собственности, регистрацию необходимо подать в течение двух месяцев после перехода права собственности.
   
• У собственника квартиры сменились собственники и имеется электронная регистрация права собственности. В этом случае новый владелец должен подать заявление на регистрацию своего права собственности.
• Право собственности может быть передано, например, путем продажи, дарения, раздела или наследования.

• В жилищной компании внесены изменения в устав, в результате которых изменились группы акций.

  Например, изменение устава меняет группы долей при ремонте и расширении, при изменении нумерации долей или при объединении или разделе квартир. Примечание. Если в результате изменения устава образуются совершенно новые группы акций, жилищная компания должна сообщить данные о собственности в Информационную систему жилой и коммерческой недвижимости. Если группы акций прекращаются путем внесения изменений в устав и вместо них вводятся новые группы акций, акционер должен подать заявление о регистрации своего права собственности на замещающие группы акций.

  Подробнее о ситуациях, связанных с изменением групп акций, читайте на сайте Патентно-регистрационного ведомства Финляндии

Собственник квартиры внесен в Информационную систему жилой и коммерческой недвижимости. После этого собственник отображается в распечатке квартир собственника.

Новый владелец будет добавлен в список акций после того, как NLS получит подтверждение уплаты налога на передачу. Информация об уплате налога или освобождении первого покупателя жилья от налога на передачу автоматически передается из Налогового управления в NLS.

См. инструкции по уплате налога на передачу имущества.

Откуда можно проверить, есть ли список акций вашей жилищной компании в Информационной системе жилой и коммерческой недвижимости?

Вы можете связаться с управляющим вашего дома или со службой поддержки NLS, чтобы проверить, был ли список акций вашей жилищной компании передан в Информационную систему жилой и коммерческой недвижимости. Каждая жилищная компания должна передать свой список акций в период с 1 мая 2019 года по 31 декабря 2023 года и уведомить своих акционеров о передаче. После этого списки акций жилищных компаний будут вести NLS.

Если ваша жилищная компания еще не передала свой список акций, вы должны, как и прежде, уведомить управляющего домом и налоговую инспекцию о смене владельца.

Уточнение прав собственности

Стороны нераспределенной наследственной массы могут совместно подать заявление на регистрацию права собственности на квартиру собственника, принадлежащую наследственной массе. Подача заявления на уточнение права собственности не является обязательной, но облегчает дальнейшие действия. К заявлению приложите акт описи имущества, выписку о родственных связях и любое завещание.

Уточнение права собственности следует запрашивать, например, когда наследодатель хочет продать квартиру умершего владельца. В этом случае акт описи имущества и выписку о родственных отношениях предоставлять покупателю для оформления права собственности не нужно.

Требуемые вложения

Требуемые вложения зависят от типа перевода. Вложения могут быть доставлены в виде копий, за исключением бумажных сертификатов акций и временных сертификатов, которые всегда должны доставляться в виде оригиналов.

Когда сертификат на акции признается недействительным в связи с регистрацией права собственности, заявление должно быть подписано всеми собственниками или они должны предоставить доверенность.

Наиболее типичные насадки перечислены ниже.

Продажа

• Бумажный сертификат акций/временный сертификат как оригиналы или согласие передающей стороны

Подарок

• Бумажный сертификат акций/временный сертификат как оригиналы или согласие передающей стороны

Раздел или раздел имущества

• Соглашение о разделе или разделе
• Возможный бумажный сертификат/временный сертификат
• Акт описи имущества и выписка о родственных отношениях
• Возможна воля

Воля

• Воля
• Подтверждение получения информации о завещании или одобрении от сторон наследства
• Возможные объявления обязательных акций и учет распределения обязательных акций
• Возможные бумажные сертификаты акций/временные сертификаты в качестве оригиналов
• Акт описи имущества и выписка о родственных отношениях

Соглашение о разделе

• Соглашение о разделе
• Возможный бумажный сертификат/временный сертификат

Внесение изменений в устав, ведущее к изменению групп акций

• Отчет жилищной компании о формировании новых групп акций и прекращении действия старых. Отчет жилищной компании должен охватывать все изменения, произошедшие в результате внесения поправок в устав. Отчетом может быть, например, протокол собрания акционеров жилищной компании, на котором рассматривалось изменение устава.
• Бумажный сертификат акций/временный сертификат акций в качестве оригиналов, если право собственности на группу акций, которая была прекращена с изменением устава, было основано на бумажном сертификате акций.
• Заявление/согласие залогодержателя и лица, защищенного ограничениями, если имелись какие-либо записи о залоге и ограничениях для группы акций, которая была прекращена с изменением устава.

Цены на регистрацию права собственности на квартиру

Актуальный прайс-лист на финском и шведском языках можно найти на нашем веб-сайте. Если вам нужна дополнительная информация, свяжитесь с нашей службой поддержки клиентов.

Регистрация права собственности на квартиру

748110190 Регистрация права собственности на все акции (евро в час), если

• Владелец акций передал весь акционерный капитал сразу правопреемнику/правопреемникам. Доля акций цедента в каждой группе акций должна быть такой же, как доля акций цессионария в каждой группе акций; или
• акционер-учредитель общества применяет на основании изменения устава, внесенного на этапе строительства, одновременную регистрацию права собственности на все группы акций на одного и того же лица. Доля владения каждого владельца должна быть одинаковой во всех группах акций.
• Собственник (владельцы) подают заявку на одновременную регистрацию права собственности на весь акционерный капитал компании таким образом, чтобы доля участия каждого владельца была одинаковой для всех групп акций.

7481101006 Плата за просрочку платежа (евро за два месяца)

• Если заявка задерживается с указанного срока
• Для каждого начального периода в два месяца подача заявки задерживается
• Касается регистрации первой передачи права собственности после регистрации передачи реестра акционеров
• Отсутствует ограничение на просрочку платежа

Одна компания управляет тысячами SF квартир.

Но кто хозяин?

Для многих мелких домовладельцев области залива Сан-Франциско последний крах жилья стал катастрофой.

Но не для Ят-Панг Ау.

К 2007 году выросший в Саут-Бэй и получивший образование в Гарварде сын предпринимателя компании по производству сигнальных систем переехал на север, в Сан-Франциско, где купил несколько многоквартирных домов. Когда год спустя начался кризис субстандартного ипотечного кредитования, вспоминал Ау в интервью подкасту 2017 года, его новая компания Veritas Investments заняла позицию, позволяющую быть там, когда другие арендодатели были вынуждены продавать.

Veritas накопила около 4500 квартир в городе в течение следующих нескольких лет, сказал он в интервью 2017 года, работая с внешними инвесторами и скупая контролируемые арендной платой здания, которые ранее были частью того, что городские прокуроры назвали «империей недвижимости». магнатом недвижимости Фрэнком Лемби.

«Это также предоставило мне возможность, — вспоминал Ау в интервью исполнительной сетевой группе YPO, — пойти дальше и взять свой бизнес с одного человека и стать крупнейшим владельцем квартир и магазинов в город Сан-Франциско».

Сегодня представитель Veritas Рон Хекманн сообщил, что компания управляет примерно 6500 единицами жилья в Сан-Франциско, что составляет около 2 % всего арендного жилья в городе.

За годы, прошедшие с тех пор, как Veritas увеличила свою деятельность, арендаторы неоднократно обвиняли компанию и ее филиалы в жестоком обращении, вызывая протесты и в некоторых случаях судебные иски. Компания отрицает все правонарушения и выступает за отклонение исков.

Между тем, проверить факт, является ли Veritas по-прежнему крупнейшим арендодателем города, не так-то просто. Компания, которую основал Ау, больше не называет себя владельцем квартиры или даже арендодателем, а «компанией по инвестициям и управлению недвижимостью, основанной на технологиях», разжигая юридические и политические баталии по поводу того, кто должен нести ответственность, когда возникают проблемы внутри зданий, которыми она управляет.

Veritas является частью волны компаний по недвижимости, работающих с инвесторами для покупки арендных плат или управления арендаторами, полагаясь на все более сложные бизнес-модели, в которых такие организации, как компании с ограниченной ответственностью или ООО, используются для получения максимальной финансовой выгоды при защите основной компании. от юридических угроз. Исследователи жилищного строительства изо всех сил пытаются понять сложный сдвиг в сторону корпоративных арендодателей и управляющих недвижимостью, но один анализ, проведенный Гарвардом в 2019 году , показал, что условия жизни в некоторых городах ухудшились, когда арендная плата перешла от частного лица к ООО.

«Всякий раз, когда вы говорите об аренде жилья, многое сводится к тому, кому оно принадлежит», — сказала Фэй Уокер, научный сотрудник Центра жилищной и общественной политики в Городском институте. «Без такой прозрачности очень сложно иметь какую-либо ответственность, когда речь идет об аренде жилья».

Хотя Veritas Investments заявляет, что управляет тысячами квартир, по состоянию на середину 2021 года ее имя не значилось ни в одном реестре владельцев собственности округа Bay Area, согласно анализу, проведенному The Chronicle в рамках проекта данных, пытающегося определить крупнейших частных домовладельцев в районе залива.

Поиск только Veritas дает некоторые результаты, но они, похоже, не связаны с инвестициями Veritas.

Имя Ят-Панг Ау также не появилось.

При новом подходе — поиске объектов недвижимости, имеющих общий почтовый адрес со штаб-квартирой Veritas (1 Bush Street Suite 900), — данные дали 173 результата.

Наконец, «Хроники» установили членов семьи и деловых партнеров, которые работали с Ят-Панг Ау.

Хроника составила карту более 293 здания путем поиска корпоративных почтовых адресов, связанных с недвижимостью Veritas: 1 Bush Street Suite 900, 268 Bush Street Suite 1688 и еще четыре.

В целом, эти здания представляют собой случаи, когда отдельные лица, ООО или товарищества с ограниченной ответственностью, указанные в качестве владельцев недвижимости, подключаются к Veritas – яркий пример того, как владение арендным жильем часто окутано тем, что финансовые аналитики называют «золотым веком» для инвестиций в квартиры.

Veritas сообщила The Chronicle в своем заявлении, что работает с «различными инвесторами» и соблюдает отраслевые стандарты и требования по кредитованию, управляя зданиями, которые обычно принадлежат отдельным ООО. По словам представителя, многие аффилированные объекты перечислены на веб-сайте RentSFNow.com, хотя название Veritas появляется на этом сайте только мелким шрифтом.

«Мы не владеем землей, мы не владеем зданием», — заявил главный операционный директор Veritas Джефф Джерден в заявлении The Chronicle. «Мы управляем недвижимостью от имени инвесторов».

Многоквартирный дом по адресу 755 O’Farrell St. управляется дочерней компанией Veritas и зарегистрирован на почтовый адрес инвестиционной группы и ее основателя. принадлежит Veritas Tenants Association, союзу арендаторов. Леа Судзуки / The Chronicle

В то время как район Залива пытается решить проблему массовой недоступности жилья и бездомности, крупные арендодатели, утверждающие, что социальные вопросы не входят в их обязанности, стали магнитом для критики со стороны активистов и политиков, требующих реформ. В случае с Veritas компания часто становится мишенью для защитников арендаторов, которые ранее выступали против плана распродажи зданий с контролируемой арендной платой, а затем объединились во время пандемии, чтобы поощрить забастовки по арендной плате и принять первую в своем роде меру, укрепляющую арендаторов. право профсоюзов на ведение коллективных переговоров, аналогично профсоюзам.

В то время как Veritas относит организаторов арендаторов к второстепенной группе, напряженность на дорогом и конфронтационном рынке жилья Сан-Франциско продолжает расти. После более чем двух лет беспокойства по поводу задолженности по арендной плате из-за пандемии выселения ускоряются в районе залива, и все стороны сообщают о замешательстве в отношении того, что будет дальше.

Судебный процесс, который должен начаться этой осенью, также может определить, следует ли привлекать Veritas к ответственности в судебном процессе 2018 года, поданном десятками арендаторов по делу Evander, et al. против Veritas Investments, Inc. и др. В жалобе утверждалось о «недобросовестном поведении, запугивании, преследовании и злоупотреблениях», в том числе о нерешенных заражениях вредителями, нарушении строительства и угрозах выселения в зданиях с контролируемой арендной платой.

Адвокаты Veritas утверждали в судебных документах, что судебный процесс является «делом арендодателя / арендатора всего и кухонной раковины», который должен быть отклонен. Юристы Veritas не только отклоняют претензии жителей, но и утверждают, что ее бизнес-модель — эксплуатация зданий, принадлежащих ООО с неизвестным составом инвесторов, — отдаляет компанию от обычных арендаторов.

«Юридические лица-ответчики, владеющие правами на соответствующие здания, являются юридическими лицами с одним активом, — написали адвокаты, — у которых нет сотрудников или каких-либо прямых контактов с жителями».

Ссылка ООО

«Они всегда говорят, что мы не собственники, так что никакой ответственности».

В Калифорнии право собственности регистрируется и отслеживается на уровне округа. Чтобы лучше понять, кто владеет арендуемыми домами в районе залива, The Chronicle запросила и приобрела записи о правах собственности до середины 2021 года в округах Аламеда, Контра-Коста, Марин, Напа, Сан-Франциско, Сан-Матео, Санта-Клара, Солано и Сонома.

Внутренний двор многоквартирного дома, принадлежащего Veritas, по адресу 755 O’Farrell St. в Сан-Франциско. Скотт Страццанте / The Chronicle

293 здания в Сан-Франциско, связанные с Veritas через публичные записи, за некоторыми исключениями принадлежат разным LLC. Индивидуальные инвесторы, стоящие за каждым ООО, не разглашаются, но Ау и члены его семьи являются зарегистрированными агентами более чем 200 ООО, и многие адреса указаны в корпоративных штаб-квартирах Veritas. (Наши методы могли не выявить всю собственность, связанную с Veritas.)

Раскрытие федеральной финансовой информации и прошлые отчеты компаний проливают свет на деньги, стоящие за ООО. Veritas получила финансирование на сотни миллионов долларов от таких компаний, как Goldman Sachs и JPMorgan Chase, а в некоторых случаях приобретала здания с совместными инвесторами, такими как бостонский хедж-фонд Baupost Group и канадская Ivanhoé Cambridge.

Главная фишка для финансистов: «потенциальный рост денежного потока», поскольку управляемые Veritas квартиры с регулируемой арендной платой «передаются, ремонтируются, а затем повторно сдаются в аренду по рыночной арендной плате», согласно заявлению Комиссии по ценным бумагам и биржам США за 2013 год.

Рост Veritas совпал с гораздо более широкой эволюцией бизнеса арендодателей. Дейв Борсос, вице-президент по рынкам капитала национальной лоббистской группы арендодателей «Национальный совет по многоквартирному жилью», сказал, что широкий круг арендодателей и групп инвесторов в настоящее время обращаются к финансовым инструментам, таким как ООО, для управления растущими портфелями квартир.

— Это было несколько десятилетий назад, — сказал Борсос, — до того, что я бы назвал, знаете ли, профессионально управляемым многоквартирным домом.

Важной вехой стало появление инвестиционных фондов недвижимости, более известных как REIT. Эти публично торгуемые компании были основаны в 1960-х годах, но их популярность возросла по мере расширения налоговых льгот и доступа к капиталу в 1980-х и 90-х годах, и эта модель «действительно возглавила эволюцию» отрасли, сказал Борсос.

Сегодня компании, занимающиеся инвестициями в недвижимость, могут сосредоточиться на строительстве квартир, скупке зданий, аренде помещений, управлении повседневными операциями или, как Veritas, на выполнении нескольких дел одновременно с помощью центрального общего персонала. Сохранение каждого здания в ООО позволяет инвесторам минимизировать корпоративную отчетность и более гибко распределять прибыль. Они также могут воспользоваться налоговыми «переходами», сказал Борсос, когда финансовая прибыль облагается налогом только один раз при выплате, а не инвесторы, которые также платят корпоративные налоги, как традиционные предприятия.

Самое важное в отрасли, где судебные иски могут быть вызваны несчастными случаями на объекте, недовольными арендаторами или любыми другими причинами: LLC ограничивает круг лиц, которым можно предъявить иск, когда что-то пойдет не так. По словам Борсоса, когда-то для отдельных арендодателей было обычным делом владеть арендной платой на свое имя, сегодня арендодатели часто защищают себя при покупке недвижимости.

«Ответственность создана», сказал Борсос. «Это подтолкнуло людей к изоляции актива в структуре, подобной ООО».

Даже самые стойкие критики Veritas говорят, что эта тенденция не уникальна для какого-то одного домовладельца. Чтобы лучше понять масштабы того, сколько сдаваемых в аренду домов на самом деле принадлежит Veritas и другим крупным игрокам, группа по защите интересов арендаторов Комитет по жилищным правам Сан-Франциско зашла так далеко, что составила карту собственности, сопоставив судебные иски, адреса, отмеченные арендаторами, и сообщения СМИ.

Брэд Хирн, ведущий организатор Комитета по жилищным правам, сказал, что «сети ООО и партнерств» становятся все более распространенными как для крупных, так и для мелких домовладельцев. Но на практике, по его словам, проблемы могут возникнуть, когда дело доходит до решения таких вопросов, как ремонт квартиры или споры о выселении.

— Они всегда говорят, что мы не собственники, — сказал Хирн, — так что ответственности нет.

Проблемы с арендаторами

«Живя в таком большом корпоративном помещении, возникает много проблем. … Вы просто в огромной куче арендаторов. В общем, ты число».

Для Армандо Родригеса жизнь в здании, принадлежащем тайным инвесторам, не просто поднимает философские вопросы о том, что арендаторы должны знать о своих арендодателях. В последнее время он беспокоился о том, как скоро ему, возможно, придется появиться в суде по выселению.

Армандо Родригес и Ленеа Майбаум беседуют с местным жителем Робби Таннером об их усилиях по объединению жильцов многоквартирного дома, принадлежащего Veritas, по адресу 755 O’Farrell St. в Сан-Франциско. Фото Скотта Страццанте / The Chronicle

Армандо Родригес и Ленеа Майбаум сидят за кухонным столом Родригес и обдумывают свою стратегию по сбору подписей для объединения жильцов принадлежащего Veritas многоквартирного дома по адресу 755 O’Farrell St.

В первый день в ее новой квартире, жительница Анджелита Ривера слушает, как Армандо Родригес (слева) и Ленеа Майбаум (справа) обсуждают свои усилия по объединению в профсоюзы жильцов многоквартирного дома, принадлежащего Veritas, по адресу 755 O’Farrell St.

Последние девять лет Родригес жил в земле. -студия Tenderloin, принадлежащая ООО, зарегистрированному на почтовый адрес Veritas, подписавшим которого является основатель Veritas Ау. Квартира в настоящее время сдается чуть более $ 1,900 в месяц, что делает его относительно доступным и достаточно большим для детей Родригеса.

Но за эти годы было несколько раз, сказал Родригес, когда «коммуникация просто прерывалась» при попытке поднять вопрос о таких проблемах, как плесень или повышение арендной платы. Недавние электронные письма вызывают стандартный автоматический ответ со списком других способов связаться с управляющим недвижимостью, как показывают копии, и он сказал, что телефонные звонки также привели к тому, что между разными представителями были переадресованы.

«Живя в таком большом корпоративном помещении, возникает много проблем», — сказал Родригес. «Вы просто находитесь в огромной куче арендаторов. В общем, ты число».

Ситуация усложнилась, когда из-за пандемии закрылись два ресторана, в которых работал Родригес, и он просрочил арендную плату. Потребовались месяцы, чтобы получить ответ о его заявке на беспрецедентную государственную программу снижения арендной платы в связи с COVID-19 на 5 миллиардов долларов, и к тому времени, когда он получил сообщение о том, что его одобрили, Родригес уже получил уведомление о выселении на сумму более 11 500 долларов. невыплаченная арендная плата.

В конце июня Родригес отправил чек на 2000 долларов дочерней компании Veritas GreenTree, чтобы начать выплату долга, но получил ответное письмо, в котором говорилось, что «настоящим этот чек отклонен», поскольку иск о выселении, технически называемый «незаконным задержанием, ” был подан. По состоянию на середину сентября Родригес сказал, что он все еще находится «в подвешенном состоянии», ожидая суда, и работает с другими организаторами арендаторов, пытаясь объединить свое здание в профсоюзы.

Отвечая на вопрос о деле Родригеса, представитель Veritas Хекманн сообщил по электронной почте, что «активного незаконного задержанного нет после того, как мы недавно получили частичные платежи на его остаток» от государственной программы по уменьшению арендной платы. По его словам, представители пытались связаться с Родригесом «неоднократно», чтобы попытаться решить проблему непогашенного остатка.

Перспектива того, что его дело о выселении может быть остановлено, была новостью для Родригеса.

«Они никогда не передавали мне эту информацию», — сказал он в понедельник. «Я сижу здесь, жду свидания и считаю часы».

В более широком смысле главный операционный директор Veritas Джерден заявил в своем заявлении , что любое утверждение о том, что крупные домовладельцы менее ответственны за условия жизни в своих зданиях, является «чистой риторикой». Он добавил, что «наша фирма по управлению недвижимостью всегда готова выслушать и ответить на вопросы».

Интернет-обзоры зданий Veritas отражают сочетание положительного и отрицательного опыта. Джерден также поставил под сомнение мотивы групп защиты прав арендаторов, в том числе Комитета по жилищным правам, который, по словам Хирн, уже помог организовать 32 здания, включающие около 1000 сдаваемых в аренду квартир, под управлением Veritas Tenants Association. Veritas заявила, что общий уровень выселения составлял 0,4% в год с 2017 по 2019 год..

Конфликт может перекинуться в суд штата Сан-Франциско уже в октябре, когда назначен судебный процесс по делу более 100 арендаторов 34 зданий Veritas. Такие активисты, как Хирн, рассматривают это как потенциальную лакмусовую бумажку для организации против собственников земли, принадлежащих инвесторам, независимо от того, как они себя называют.

«Точка разговора о том, что «мы не владеем этим зданием», — это как: «Ну, вы управляете от имени инвесторов, так что давайте просто поговорим о проблемах», — сказал Хирн.

Изучить все свойства, связанные с Veritas Investments

Щелкните здание, чтобы увидеть, как оно отображается в общедоступных данных.

Часто задаваемые вопросы по стабилизации арендной платы – Совет по нормам арендной платы

Важно отметить, что эти часто задаваемые вопросы не предназначены для замены определений, толкований и т. д., содержащихся в самих соответствующих законодательных актах, кодексах и правилах, регулирующих арендную плату, или любые административные или судебные решения, толкующие такие законы, кодексы и положения, или любые приказы Совета по арендной плате города Нью-Йорка или округа.

• Есть ли разница между контролем арендной платы и стабилизацией арендной платы?
• Что такое стабилизация арендной платы?
• Может ли мой арендодатель выселить меня и использовать мою стабильную квартиру для своей семьи?
• Что произойдет, если арендная плата за мою стабильную квартиру поднимется выше определенного уровня?
• Как узнать, стабилизирована ли моя квартира?
• Может ли управляющая компания продать мою стабилизированную квартиру?
• Подобные здания в моем районе стабилизированы. Почему не мой?
• Должен ли мой арендодатель сообщить мне, что мое жилье стабилизировалось?

Есть ли разница между контролем арендной платы и стабилизацией арендной платы?

Да. Ответ на этот вопрос содержится в разделе Часто задаваемые вопросы о контроле арендной платы.

Наверх

Что такое стабилизация арендной платы?

В Нью-Йорке действует система регулирования арендной платы, известная как «стабилизация арендной платы». Система была введена в действие в 1969 году, когда арендная плата во многих послевоенных зданиях резко выросла. Система часто расширялась и дополнялась, и теперь около миллиона квартир в городе охвачены стабилизацией арендной платы. Арендаторы со стабилизированной арендной платой защищены от резкого повышения арендной платы и имеют право продлевать договоры аренды. Историю стабилизации арендной платы можно найти в подробностях в Введение в Совет по арендной плате Нью-Йорка и Систему стабилизации арендной платы.

Совет по арендной плате г. Нью-Йорка ежегодно устанавливает допустимые корректировки арендной платы для продления аренды со стабилизированной арендной платой. Вы можете прочитать, как RGB определяет рекомендации.

Вернуться к началу

Может ли мой арендодатель выселить меня и использовать мою стабильную квартиру для своей семьи?

Одним из преимуществ арендатора со стабильной арендной платой является установленное законом право на продление срока аренды. Это право сохраняется за немногими исключениями, и выселение домовладельцем или членом семьи в целях проживания является одним из исключений.

Однако с принятием Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года владельцы, решившие проживать в принадлежащем им здании, теперь могут занимать только одну квартиру с регулируемой арендной платой для себя или членов своей семьи. Жильцы, проживающие на месте в течение 15 лет, пожилые люди или инвалиды, имеют дополнительную защиту в соответствии с изменениями в положениях о размещении владельца.

Согласно Информационному бюллетеню № 10 – Выселение из квартиры на основании занятости владельца:

В отношении квартир со стабильной арендной платой и квартир с регулируемой арендной платой как в Нью-Йорке, так и за его пределами, только один из индивидуальных владельцев здания может вступить во владение только одной жилой единицы для личного или непосредственного семейного пользования и проживания, даже если здание находится в совместной или совместной собственности. Собственник должен установить немедленную и острую потребность в квартире для использования в качестве своего основного места жительства или в качестве основного места жительства для его или ее ближайших родственников.

В г. Нью-Йорке владелец может отказать в продлении договора аренды арендатора со стабилизированной арендной платой, поскольку у владельца есть неотложная и насущная потребность во владении квартирой для использования в качестве своего основного места жительства или основного места жительства его или ее ближайших родственников. В соответствии с Законом о стабилизации арендной платы собственник может начать процедуру выселения по истечении срока текущей аренды, но только после того, как арендатору будет направлено письменное уведомление о том, что договор аренды не будет продлен. Это уведомление должно быть вручено не менее чем за 90 и не более чем за 150 дней до истечения текущего срока аренды.

Вернуться к началу

Что произойдет, если арендная плата за мою стабильную квартиру поднимется выше определенного уровня?

С принятием Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года, вступившего в силу 14 июня 2019 года, квартиры остаются стабильными, независимо от арендной платы в любом размере. Дополнительную информацию можно найти в разделе Часто задаваемые вопросы о дерегулировании.

Наверх

Как узнать, стабилизирована ли моя квартира?

Если вы хотите узнать, является ли ваша квартира стабилизированной арендной платой, вы можете сделать это, заполнив онлайн-форму, предлагаемую NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентством, которое регулирует стабилизацию арендной платы. Вы также можете получить историю аренды квартиры, используя ту же онлайн-форму.

Наверх

Может ли управляющая компания продать мою стабилизированную квартиру?

Когда здание со стабильной арендной платой преобразуется в кооператив или квартиру, арендаторам, оставшимся на месте во время преобразования, обычно разрешается оставаться в соответствии с планом невыселения. Они также имеют право продлевать договор аренды, и их нельзя выгнать. Однако, как только арендатор со стабильной арендной платой выезжает, квартира может: а) быть продана; или b) сдаваться в аренду без защиты стабилизации арендной платы. Если вы жили в здании до того, как оно было преобразовано в кооператив или кондоминиум, вы имеете право остаться. Однако, если вы въехали после того, как здание было переоборудовано, арендная плата за квартиру больше не стабилизируется, и управляющая компания не обязана продлевать аренду. Для получения дополнительной информации свяжитесь с NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентством, которое следит за соблюдением законов об аренде.

Наверх

Подобные здания в моем районе стабилизированы. Почему не мой?

История законов об аренде и почему некоторые здания и квартиры стабилизируются, а некоторые нет, описана в Информационном бюллетене № 1: Стабилизация арендной платы и контроль арендной платы. Как правило, если ваше здание состоит из шести или более квартир и не является кондоминиумом или кооперативом, обратитесь в NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентство, которое применяет законы об аренде, и узнайте, соответствует ли (или должна ли) ваша квартира ) арендная плата стабилизировалась.

Вернуться к началу

Должен ли мой арендодатель сообщить мне, что мое жилье стабилизировалось?

Во-первых, обратите внимание, что хотя в здании могут быть квартиры со стабильной арендной платой, не все квартиры в здании обязательно имеют стабилизированную арендную плату. Вам следует связаться с NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентством, которое применяет законы об аренде, чтобы узнать, стабилизировалась ли арендная плата за вашу квартиру.

Если ваша квартира действительно стабилизирована, ваш арендодатель должен приложить к вашей аренде документ о стабилизации арендной платы «Lease Rider». Информационная карта информирует вас о ваших правах и обязанностях в качестве арендатора со стабилизированной арендной платой и включает прежнюю арендную плату за квартиру, а также причины, по которым арендная плата была увеличена. Вы можете связаться с HCR и подать жалобу, если ваш арендодатель не предоставил Приложение. Дополнительную информацию см. в Информационном бюллетене HCR № 2: Rent Stabilization Lease Rider.

Наверх

Как найти владельца многоквартирного дома | Путеводители по дому

Патрик Глисон, доктор философии, обновлено 1 августа 2017 г.

Существует несколько стандартных способов идентификации владельца жилого комплекса. Однако в некоторых случаях эти методы не работают, и определить владельца становится сложно.

Поиск владельца через налоговые отчеты округа

Одним из распространенных способов идентификации владельца жилого комплекса является сверка с налоговыми отчетами округа. До Интернета и сопутствующей оцифровки публичных записей это, вероятно, включало поездку в административный центр округа, а по прибытии — утомительный личный поиск налоговых записей округа.

Однако в настоящее время большинство округов оцифровали свои налоговые записи, что позволяет легко найти эти записи в Интернете. Детали интернет-поиска владельца собственности варьируются от округа к округу, но общий подход заключается в следующем простом двухэтапном процессе:

1. Найдите в Интернете офис окружного налогового инспектора с помощью простой поисковой строки, например «(Ваш округ ) записи об имуществе офиса налогового инспектора».
2. Когда в Интернете откроется форма идентификации собственности налогового инспектора, введите адрес собственности. В большинстве случаев это сразу вызовет собственность и ее идентификационный номер налогоплательщика и соответствующую информацию, такую ​​как текущая годовая налоговая оценка.

В некоторых округах, таких как Сан-Франциско, имя владельца не указывается в Интернете. Чтобы узнать имя владельца, вам нужно лично посетить окружной архив. В Сан-Франциско это офис налогового инспектора округа в мэрии.

Сверка адреса и идентификационного номера налогоплательщика на имущество

В некоторых округах идентификация адреса имущества может не привести к немедленному получению идентификационного номера налогоплательщика, необходимого для получения информации об имуществе. Почти во всех случаях вы можете решить эту проблему, вызвав карту собственности налогового инспектора, показывающую каждый участок и идентифицирующую его налоговый идентификатор, который появляется внутри или непосредственно под участком.

Почти всегда можно определить, какой именно участок вы ищете, сначала подъехав к жилому комплексу и посчитав количество участков или зданий от квартиры до идентифицируемого места, например, до ближайшего угла улицы, а затем найдя имущество тем же методом подсчета в собственности оценщика и налоговых записей.

Выявление владельцев закрытых организаций

Метод, описанный выше, работает почти всегда. В худшем случае, записи о собственности будут идентифицировать владельца не по индивидуальному имени, а по названию товарищества, закрытой корпорации или компании с ограниченной ответственностью. Но в этом случае налоговые отчеты округа в большинстве случаев все же дадут вам адрес закрытого юридического лица. Когда владельцы намеренно не скрывают свое право собственности, тогда необходимо отправить запрос на почтовый адрес, чтобы определить владельца или владельцев.

Когда это не так просто

Иногда налоговые отчеты округа не содержат никакой полезной информации. Вместо этого, как указывалось в следственных статьях в «Нью-Йорк Таймс» и в других источниках, при поиске в налоговых отчетах вы найдете название подставной компании — компании с ограниченной штата, такого как Делавэр или Невада, который разрешает анонимную регистрацию ООО. Что еще хуже, адрес ООО может находиться в такой стране, как Бермудские острова, которые известны как рай для уклонения от уплаты налогов. Письмо по такому адресу редко дает какую-либо значимую информацию, потому что основная цель подставной компании, помимо ухода от налогов, состоит в том, чтобы сделать настоящих владельцев недоступными для любых юридических действий. Право собственности является тайной.

Это растущая проблема. В 2015 году почти 60 процентов покупок недвижимости в США на сумму более 3 миллионов долларов были совершены ООО, большинство из которых были зарегистрированы анонимно в США или с тайной регистрацией за границей в налоговой гавани. Если владелец многоквартирного дома, который вы пытаетесь идентифицировать, скрывается за таким анонимным ООО, вы можете проконсультироваться с адвокатом по недвижимости, имеющим опыт работы в этой конкретной области.

Тем не менее, почти во всех случаях вы можете в конечном итоге узнать имя реального владельца, просматривая различные доступные записи, включая обязательную регистрацию «ведение бизнеса как». Любой, кто занимается бизнесом в Калифорнии и использует имя, отличное от его собственного, должен подать уведомление dba секретарю штата Калифорния. Для этого уведомления необходимо указать настоящее имя и адрес подающей стороны. Использование функции поиска dba для выяснения того, кому на самом деле принадлежит недвижимость, более подробно обсуждается на веб-сайте Закона о арендаторах штата Калифорния. Тот же веб-сайт также предлагает другие способы копаться в различных записях, чтобы идентифицировать скрывающихся владельцев.

Ссылки

• The New York Times: Башни секретности: проникновение в подставные компании
• The Washington Post: Как скрытные подставные компании формируют рынок недвижимости США
• The Los Angeles Times: Дебаты в Калифорнии о том, как владельцы могут Использование ООО для сокрытия их личности

Ресурсы

• Бюро переписи населения США: кому принадлежит сдаваемое в аренду имущество в стране?

Writer Bio

Я зарегистрированный консультант по инвестициям на пенсии с 12-летним опытом работы в качестве главы фирмы по управлению инвестициями. У меня также есть докторская степень. на английском языке и написал более 4000 статей для региональных и национальных изданий.

Владелец квартиры Fairfield Properties владеет пятой частью всех квартир в арендуемых зданиях на LI

Немногие арендаторы на Лонг-Айленде находят квартиру, не наткнувшись на название Fairfield Properties. Это связано с тем, что компания, базирующаяся в Мелвилле, владеет 13 260 сдаваемых в аренду квартир, или около одной пятой всех квартир в частных многоквартирных домах в регионе, согласно анализу Newsday данных аналитической компании по недвижимости CoStar Group, Inc.

. По данным CoStar, Fairfield является крупнейшим владельцем квартир на острове и доминирует на рынке аренды в нескольких городах.

Компания выросла из единственной сделки 1973 года, когда члены семьи Броксмайер купили свой первый многоквартирный дом на Лонг-Айленде, как сказали руководители. Подпитываемая потоком приобретений, компания накопила портфель из 175 разработок от Сидархерста до Уэстхэмптона.

Жители Лонг-Айленда, которые сейчас управляют бизнесом, — соуправляющие партнеры Гэри Броксмейер и его племянник Майкл Броксмейер, а также финансовый директор Ральф Кузано — более чем удвоили арендные активы Fairfield за последнее десятилетие, как показывают общедоступные отчеты. Fairfield потратил более 2,12 миллиарда долларов на недвижимость с 2013 года, исходя из цен, рассмотренных Newsday в документах, заявлениях о налоговых льготах и ​​пресс-релизах.

Региональные бизнес-лидеры заявили, что приветствуют рост компании, которую они описали как долгосрочную заботу о местных сообществах. Трое руководителей Fairfield заявили, что гордятся тем, что улучшают дома в своем сообществе, предлагая качественное обслуживание клиентов, капитальный ремонт снаружи и ремонт внутри квартир, когда жители переезжают. По их словам, компания использует свой размер, чтобы заключать сделки на материалы и технику и максимизировать ценность для арендаторов.

Обновленные квартиры стоят на сотни долларов больше в месяц, говорят арендаторы. Жильцы неотремонтированных квартир описывают более типичное повышение арендной платы, но некоторые опасаются, что повышенные ставки приведут к ставкам, которые они не могут себе позволить.

Нет никаких доказательств того, что арендные ставки выросли из-за размера Fairfield, но фирмы с таким широким охватом могут поднять цены и уменьшить способность арендаторов договариваться о выгодных условиях аренды, говорят экономисты и аналитики жилищного строительства.  

«Консолидация в некоторых местах определенно шокирует», — сказал Шейн Ли, специалист по обработке и анализу данных RentHop, сайта по продаже квартир в Нью-Йорке. «У арендаторов будет меньше или вообще не будет возможности вести переговоры».

Руководители Fairfield заявили, что, по их мнению, рыночная доля фирмы приближается к одной десятой доли многоквартирных домов на острове — 10% вместо 20%. Когда их попросили предоставить данные для резервного копирования В соответствии с их оценкой Фэрфилд сослался на Newsday фирму, которая заявила, что не отслеживает квартиры на Лонг-Айленде внутри компании, а также на отчет за 2016 год, который включал более широкий спектр сдаваемых в аренду единиц, таких как полностью субсидируемые застройки.

По словам руководителей компании, у жителей Фэрфилда есть много альтернатив. По их словам, многие выбирают дома в этой фирме, потому что у нее есть множество вариантов для людей на всех этапах жизни: недавние выпускники с ограниченным бюджетом, семьи, которым требуется больше места, и пенсионеры, желающие сократить штат.

«Размер — это большое преимущество», — сказал Майкл Броксмейер, представитель третьего поколения семьи Броксмейер, управляющей бизнесом, которому также принадлежат 18 офисных зданий общей площадью 1,5 миллиона квадратных футов.   «Наш размер, конечно, никоим образом не ограничивает их».

Фэрфилд стал настолько большим, что его фирменные вывески ярко-зеленого цвета стали узнаваемой частью жизни на острове, говорят местные жители.

«Все, кому меньше 40 лет отправился посмотреть квартиру в Фэрфилде», — сказал Дэниел Ллойд, основатель и президент Minority Millennials, Inc., некоммерческой организации, занимающейся поддержкой молодых людей, которая выявила нехватку доступного арендного жилья на Лонг-Айленде. «Фэрфилд и Джонс-Бич — ты знаешь и то, и другое, если ты на Лонг-Айленде».

Портфель фирмы, на долю которого приходится 20% рынка, в два с половиной раза превышает размер следующего по величине владельца, Heatherwood Luxury Rentals, у которого около 4985 квартир, или менее 8% рынка, согласно к данным CoStar, проанализированным Newsday. Для анализа Newsday определила квартиры как сдаваемые в аренду дома в комплексах не менее чем с тремя квартирами и, по крайней мере, с некоторыми помещениями по рыночным ценам. Данные CoStar показали около 65 360 таких единиц на острове.

Fairfield Properties выделяется в регионе, где преобладают дома на одну семью. Согласно опросу американского сообщества 2020 года, проведенному переписью населения США, дома, занятые их владельцами, составляют примерно 81% жилых единиц на Лонг-Айленде. И данные переписи показывают, что основная часть сдаваемых в аренду домов на острове не находится в традиционных жилых комплексах или таунхаусах. По словам исследователей Университета Хофстра, они находятся в домах на одну и две семьи, а также в подвалах и квартирах матери и дочери, многие из которых не разрешены. По словам исследователей и арендаторов, их может быть трудно найти, потому что домовладельцы не всегда размещают рекламу на сайтах объявлений, а многие квартиры намеренно скрыты от просмотра улиц.

Расширение Fairfield ускорилось за последнее десятилетие, согласно анализу, проведенному Newsday для получения более подробных исторических данных, чем те, которые были доступны от CoStar. По состоянию на конец 2012 года Фэрфилду принадлежало 5 165 квартир; согласно анализу, с тех пор их число увеличилось до 12 770. Эти суммы, составленные из последних подсчетов единиц, хранящихся в файлах местных органов власти, представляют собой консервативный очерк активов фирмы, поскольку Newsday не фокусировался на кооперативах и других единицах, на которые компания не претендовала публично и которые не могли легко быть привязаны к нему через акты, ипотечные кредиты, разрешения на аренду и другие документы.

Компания Fairfield давно присматривается к квартирам рядом с транзитными, торговыми и рекреационными зонами, но, по словам руководителей компании, исторически таких проектов на продажу было не так много.

«Со временем было построено и доступно больше объектов», — сказал Кузано. «На самом деле этому нет никакого объяснения, кроме того, что возможности появились совсем недавно». По словам руководителей бизнеса, это меньшая доля, чем у некоторых других владельцев в регионе. Затянувшийся процесс утверждения сдерживает развитие бизнеса, заявили руководители Fairfield. Они отметили, что Fairfield потратил 14 лет на то, чтобы получить зеленый свет добавить 102 квартиры в Fairfield Greens at Holbrook.0003

Несмотря на эти препятствия, Фэрфилд накопил гораздо больше квартир, чем другие владельцы, на нескольких рынках — в районах, которые, как правило, зависят от границ города.

По данным CoStar, компании принадлежит около 39% квартир в Смиттауне и 31% в Брукхейвене и районе Ойстер-Бей-Глен-Коув. Вторые по величине компании в этих областях имеют рыночные доли, по меньшей мере, на дюжину процентных пунктов отстающие от Fairfield.

Fairfield является крупнейшим владельцем на двух дополнительных рынках — Айлип и Вавилон — и вторым по величине на двух других — Хантингтоне и в районе Хемпстед-Лонг-Бич.

Руководители Fairfield заявили, что во всем регионе существует здоровая конкуренция и что они заключают многообещающие сделки, где бы они ни возникали. По словам региональных бизнес-лидеров, активы фирмы могут показаться сгруппированными в определенных сообществах, потому что многоквартирные дома разрешены только в некоторых частях острова.

Ни один из рынков, изученных Newsday, не имеет «высококонцентрированной» собственности, в соответствии с формулой, которую федеральное правительство использует для оценки слияний и других сделок. Тем не менее, владения Fairfield во многих частях Лонг-Айленда, похоже, консолидируют эти рынки в пользу Fairfield, По словам Ли, специалиста по данным из RentHop, это может привести к сокращению выбора арендаторов и переговорной позиции. Она сказала, что аналогичные модели возникают и в других пригородах, где институциональные игроки, имеющие возможность приобретать квартиры оптом, такие как Фэрфилд, покупают недвижимость для сдачи в аренду.  

Институциональные владельцы покупают помещения, полагая, что ремонт собственности принесет большую прибыль, чем владение зданием со стандартным повышением арендной платы, сказал Ли. Они достигают своих целей по доходам, реконструируя квартиры.

«Вся эта сделка от приобретения до повышения уровня арендной платы — это способ для них создать ценность и сделать сделку с недвижимостью привлекательной для инвесторов», — сказал Ли, имеющий опыт работы в сфере финансирования недвижимости.

Фэрфилд купил недвижимость с инвестиционной компанией FCP из Мэриленда. Но арендодатель отличается от частных инвестиционных компаний, которые покупают недвижимость за тысячи миль, а затем перепродают ее, говорят руководители Fairfield. По словам Гэри Броксмейера, Fairfield редко продает квартиры и тратит время и деньги на установку приборов из нержавеющей стали, гранитных или кварцевых столешниц, нестандартных шкафов и качественной отделки.

«Мы долгосрочные инвесторы, — сказал он. — Это может не принести долларов и центов, если у вас краткосрочный горизонт».

Кайл Стробер, исполнительный директор Ассоциации за лучший Лонг-Айленд, сказал, что модель компании приносит пользу региону: «Можно сказать что-то положительное о владельце собственности, который предоставляет убежище тем, кто живет в сообществе и находится там надолго. срок», — сказал он.

Компания запустила многолетнюю кампанию по капитальному ремонту Fairfield Courtyard в Бэйпорте, один из семи объектов, купленных Fairfield у инвестиционной компании в 2019 году.за 472,5 миллиона долларов. Брокер описал 1500 квартир в этой сделке как жилье для рабочей силы – термин для домов, доступных для людей, которые в противном случае могли бы бороться за жилье рядом с работой.

Жительница Лоррейн Картер-Динкинс, 30 лет, сказала, что Фэрфилд, кажется, отдает приоритет людям, которые переезжают в недавно отремонтированные квартиры в комплексе Бэйпорт, аренда которых стоит на сотни долларов больше в месяц. По ее словам, стиральные машины в коммунальной прачечной уже более года надежно не работают. По ее словам, это не очень беспокоит жителей отремонтированных домов, в которых есть стиральные машины и сушилки.

«Они даже не хотят его чинить», — сказала Картер-Динкинс, у которой есть 18-месячная дочь. — Мне просто нужно сходить в прачечную.

Компания Fairfield всегда планировала отремонтировать прачечную и навсегда решить проблемы с оборудованием, сказал Гэри Броксмейер. Он подчеркнул, что компания одинаково относится ко всем арендаторам.

Картер-Динкинс сказала, что ей нравится «спокойная» обстановка в Бэйпорте, и она хотела бы остаться,  , но, возможно, не сможет справиться с повышением арендной платы. Ваучер по Разделу 8 покрывает часть ее арендной платы, и, по ее оценкам, она платит около 1000 долларов в месяц с учетом расходов на отопление, воду и вывоз мусора.

Ежемесячная арендная плата «растет примерно на 100 долларов каждый год», — говорит Картер-Динкинс, работающая в приюте для людей с ограниченными возможностями. «Не знаю, смогу ли я себе это позволить».

Немногие экономисты исследовали, как консолидация арендодателей влияет на цены аренды, по словам Орена Зива, доцента экономики Мичиганского государственного университета. Он сказал, что владельцы со значительной долей рынка могут ограничить свои расходы, покупая оптом, договариваясь о более дешевых контрактах и ​​оптимизируя свои операции. Они могут передать эти сбережения за счет более низкой арендной платы.

Но крупные игроки также могут брать больше, потому что знают, что у жителей относительно мало альтернатив, сказал Зив. Его исследование показывает, что переписные районы Нью-Йорка с более консолидированным владением квартирами коррелировали с более резким повышением арендной платы. По словам Зива, было слишком много взаимосвязанных факторов, чтобы определить, вызвала ли концентрация рост цен, а не, скажем, модный блок.

Руководители Fairfield заявили, что нет никакой связи между размером бизнеса и его ценами. Они считают, что у арендодателей Fairfield есть выгодные предложения для жителей Лонг-Айленда с самым разным бюджетом. На веб-сайте фирмы рекламируются месячные ставки, которые варьируются от 1875 долларов за студию в Сидархерсте до 5,29 долларов.5 за дом с двумя спальнями и двумя ванными комнатами в Рослин-Харбор. По словам руководителей, небольшая часть портфеля компании имеет более низкие цены из-за соглашений о доступном жилье, заключенных с застройщиками при утверждении проектов.

По данным CoStar, по всему острову средняя месячная цена компании составляет 2848 долларов, что примерно на 130 долларов больше, чем средняя месячная ставка для всех владельцев.   Согласно оценкам CoStar, средняя месячная арендная ставка в Fairfield выше, чем в среднем по городу на большинстве рынков. По данным CoStar, разница простирается от 24 центов за квадратный фут в Вавилоне до 41 цента за квадратный фут в Смиттауне. В двух регионах — Норт-Хемпстед и Брукхейвен — средняя месячная цена за квадратный фут в Фэрфилде на один цент меньше, чем в среднем по городу.  

Арендные ставки институциональных владельцев часто сопровождаются более быстрым и качественным обслуживанием, говорят экономисты. По словам Ли, у них, как правило, большая, более профессиональная команда и репутация, о которой стоит беспокоиться.

Ремонт таунхаусов Fairfield в Кораме впечатлил 30-летнего Десмонда Робертса. Он переехал в недавно отремонтированное жилье более трех лет назад, когда Фэрфилд приводил в порядок внешний вид своего дома и территорию недавно приобретенного имущества. .

«Я вижу, куда уходят мои деньги», — сказал Робертс, водитель грузовика, планирующий начать свой собственный бизнес. — В других местах я этого не видел.

Размер не играет никакой роли в успехе Fairfield, заявили руководители компании, которые вместо этого отдали должное своим 450 сотрудникам и культуре помнить, что предоставление жилья людям – это привилегия. По их словам, фирма предлагает гибкость арендаторам, которые за плату от 500 до 750 долларов могут переехать в середине аренды на множество других объектов Fairfield.

Некоторым арендаторам такой широкий портфель кажется пугающим.

В Кораме 43-летний Майкл Корделла сказал, что не может найти много альтернатив Fairfield. Он и его жена хотели бы расширить свою семью, но для этого потребуется переехать из их дома с двумя спальнями в таунхаусах Fairfield в Кораме. По словам Корделлы, ежемесячный счет семьи, вероятно, подскочит с 2800 долларов до почти 4000 долларов, если они арендуют более крупную отремонтированную квартиру в своем нынешнем жилом комплексе.

«Другого варианта действительно нет», — сказала Корделла, водитель грузовика, которая решает кредитные проблемы, прежде чем купить дом.

Платить так много за аренду было бы похоже на выбрасывание денег, а не на строительство дома, сказал он. «Живя здесь, нет шансов уйти на пенсию».

— С Каем Тео

F Новые арендаторы на Лонг-Айленде находят квартиру, не встречая имени Fairfield Properties. Это связано с тем, что компания, базирующаяся в Мелвилле, владеет 13 260 сдаваемых в аренду квартир, или около одной пятой всех квартир в частных многоквартирных домах в регионе, согласно анализу Newsday данных аналитической компании по недвижимости CoStar Group, Inc.

Fairfield является крупнейшим владельцем квартир на острове и доминирует на рынке аренды в нескольких городах, как показывают данные CoStar.

Компания выросла из единственной сделки 1973 года, когда члены семьи Броксмайер купили свой первый многоквартирный дом на Лонг-Айленде, говорят руководители. Подпитываемая потоком приобретений, компания накопила портфель из 175 разработок от Сидархерста до Уэстхэмптона.

Жители Лонг-Айленда, которые сейчас управляют бизнесом, — соуправляющие партнеры Гэри Броксмейер и его племянник Майкл Броксмейер, а также финансовый директор Ральф Кузано — более чем удвоили арендные активы Fairfield за последнее десятилетие, как показывают общедоступные отчеты. Fairfield потратил более 2,12 миллиарда долларов на недвижимость с 2013 года, исходя из цен, рассмотренных Newsday в документах, заявлениях о налоговых льготах и ​​пресс-релизах.

Региональные бизнес-лидеры заявили, что приветствуют рост компании, которую они описали как долгосрочную заботу о местных сообществах. Трое руководителей Fairfield заявили, что гордятся тем, что улучшают дома в своем сообществе, предлагая качественное обслуживание клиентов, капитальный ремонт снаружи и ремонт внутри квартир, когда жители переезжают. По их словам, компания использует свой размер, чтобы заключать сделки на материалы и технику и максимизировать ценность для арендаторов.

Получите информационный бюллетень Biz Briefing!

Последние новости бизнеса LI в вашем почтовом ящике с понедельника по пятницу.

Нажимая «Зарегистрироваться», вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности.

Обновленные квартиры стоят на сотни долларов больше в месяц, говорят арендаторы. Жильцы неотремонтированных квартир описывают более типичное повышение арендной платы, но некоторые опасаются, что повышенные ставки приведут к ставкам, которые они не могут себе позволить.

Нет никаких доказательств того, что арендные ставки выросли из-за размера Fairfield, но фирмы с таким широким охватом могут поднять цены и уменьшить способность арендаторов договариваться о выгодных условиях аренды, говорят экономисты и аналитики жилищного строительства.  

«Консолидация в некоторых местах определенно шокирует», — сказал Шейн Ли, специалист по обработке данных RentHop, сайта по продаже квартир в Нью-Йорке. «У арендаторов будет меньше или вообще не будет возможности вести переговоры».

Руководители Fairfield заявили, что, по их мнению, рыночная доля фирмы приближается к одной десятой доли многоквартирных домов на острове — 10% вместо 20%. Когда их попросили предоставить данные для резервного копирования В соответствии с их оценкой Фэрфилд сослался на Newsday фирму, которая заявила, что не отслеживает квартиры на Лонг-Айленде внутри компании, а также на отчет за 2016 год, который включал более широкий спектр сдаваемых в аренду единиц, таких как полностью субсидируемые застройки.

По словам руководителей компании, у жителей Фэрфилда есть много альтернатив. По их словам, многие выбирают дома в этой фирме, потому что у нее есть множество вариантов для людей на всех этапах жизни: недавние выпускники с ограниченным бюджетом, семьи, которым требуется больше места, и пенсионеры, желающие сократить штат.

«Размер — это большое преимущество», — сказал Майкл Броксмейер, представитель третьего поколения семьи Броксмейер, управляющей бизнесом, которому также принадлежат 18 офисных зданий общей площадью 1,5 миллиона квадратных футов.   «Наши размеры их никоим образом не ограничивают».

Вездесущие знаки

Fairfield Knolls в деревне Фармингдейл на Секатог-авеню, согласно документам, был куплен в 2019 году за 16,3 миллиона долларов.
Предоставлено: Дженнифер С. Альтман

Фэрфилд настолько разросся, что его фирменные вывески зеленого цвета стали узнаваемой частью жизни на острове, говорят местные жители.

«Каждый моложе 40 лет приходил посмотреть на квартиру в Фэрфилде», — сказал Дэниел Ллойд, основатель и президент Minority Millennials, Inc., некоммерческой организации, занимающейся поддержкой молодых людей, которая обратила внимание на нехватку доступного арендного жилья на Лонг-Айленд. «Фэрфилд и Джонс-Бич — вы знаете оба, если вы на Лонг-Айленде».

Портфель фирмы, на долю которого приходится 20% рынка, в два с половиной раза превышает размер следующего по величине владельца, Heatherwood Luxury Rentals, у которого около 4985 квартир, или менее 8% рынка, согласно к данным CoStar, проанализированным Newsday. Для анализа Newsday определила квартиры как сдаваемые в аренду дома в комплексах не менее чем с тремя квартирами и, по крайней мере, с некоторыми помещениями по рыночным ценам. Данные CoStar показали около 65 360 таких единиц на острове.

Fairfield Properties выделяется в регионе, где преобладают дома на одну семью. Согласно опросу американского сообщества 2020 года, проведенному переписью населения США, дома, занятые их владельцами, составляют примерно 81% жилых единиц на Лонг-Айленде. И данные переписи показывают, что основная часть сдаваемых в аренду домов на острове не находится в традиционных жилых комплексах или таунхаусах. По словам исследователей Университета Хофстра, они находятся в домах на одну и две семьи, а также в подвалах и квартирах матери и дочери, многие из которых не разрешены. По словам исследователей и арендаторов, их может быть трудно найти, потому что домовладельцы не всегда размещают рекламу на сайтах объявлений, а многие квартиры намеренно скрыты от просмотра улиц.

Расширение набирает обороты

Расширение Fairfield ускорилось за последнее десятилетие, согласно анализу, проведенному Newsday для получения более подробных исторических данных, чем те, которые были доступны от CoStar. По состоянию на конец 2012 года Фэрфилду принадлежало 5 165 квартир; согласно анализу, с тех пор их число увеличилось до 12 770. Эти суммы, составленные из последних подсчетов единиц, хранящихся в файлах местных органов власти, представляют собой консервативный очерк активов фирмы, поскольку Newsday не фокусировался на кооперативах и других единицах, на которые компания не претендовала публично и которые не могли легко быть привязаны к нему через акты, ипотечные кредиты, разрешения на аренду и другие документы.

Компания Fairfield давно присматривается к квартирам рядом с транзитными, торговыми и рекреационными зонами, но, по словам руководителей компании, исторически таких проектов на продажу было не так много.

«Со временем было построено и доступно больше объектов», — сказал Кузано. «На самом деле этому нет никакого объяснения, кроме того, что возможности появились совсем недавно». По словам руководителей бизнеса, это меньшая доля, чем у некоторых других владельцев в регионе. Затянувшийся процесс утверждения сдерживает развитие бизнеса, заявили руководители Fairfield. Они отметили, что Fairfield потратил 14 лет на то, чтобы получить зеленый свет добавить 102 квартиры в Fairfield Greens at Holbrook.0003

Лучший владелец города

Усадьба Фэрфилд Арнольд в Уэст-Айлипе, расположенная на шоссе Монток, 15 августа.
Предоставлено: Джон Рока

Несмотря на эти препятствия, Фэрфилд накопил гораздо больше квартир, чем другие владельцы, на нескольких рынках — в районах, обычно расположенных в границах города.

По данным CoStar, компании принадлежит около 39% квартир в Смиттауне и 31% в Брукхейвене и районе Ойстер-Бей-Глен-Коув. Вторые по величине компании в этих областях имеют рыночные доли, по меньшей мере, на дюжину процентных пунктов отстающие от Fairfield.

Фэрфилд является крупнейшим владельцем двух дополнительных рынков — Айлип и Вавилон — и вторым по величине владельцем двух других — Хантингтона и района Хемпстед-Лонг-Бич.

Руководители Fairfield заявили, что в регионе существует здоровая конкуренция, и они заключают многообещающие сделки, где бы они ни возникали. По словам региональных бизнес-лидеров, активы фирмы могут показаться сгруппированными в определенных сообществах, потому что многоквартирные дома разрешены только в некоторых частях острова.

Ни один из рынков, изученных Newsday, не имеет «высококонцентрированной» собственности в соответствии с формулой, которую федеральное правительство использует для оценки слияний и других сделок. Тем не менее, владения Fairfield во многих частях Лонг-Айленда, похоже, консолидируют эти рынки в пользу Fairfield, По словам Ли, специалиста по данным из RentHop, это может привести к сокращению выбора арендаторов и переговорной позиции. Она сказала, что аналогичные модели возникают и в других пригородах, где институциональные игроки, имеющие возможность приобретать квартиры оптом, такие как Фэрфилд, покупают недвижимость для сдачи в аренду.  

Покупка с целью получения прибыли

По словам Ли, институциональные владельцы совершают покупки помещений, полагая, что ремонт собственности принесет большую прибыль, чем владение зданием со стандартным повышением арендной платы. Они достигают своих целей по доходам, реконструируя квартиры.

«Вся эта сделка от приобретения до повышения уровня арендной платы — это способ для них создать ценность и сделать сделку с недвижимостью привлекательной для инвесторов», — сказал Ли, имеющий опыт работы в сфере финансирования недвижимости.

Фэрфилд купил недвижимость с инвестиционной компанией FCP из Мэриленда. Но арендодатель отличается от частных инвестиционных компаний, которые покупают недвижимость за тысячи миль, а затем перепродают ее, говорят руководители Fairfield. По словам Гэри Броксмейера, Fairfield редко продает квартиры и тратит время и деньги на установку приборов из нержавеющей стали, гранитных или кварцевых столешниц, нестандартных шкафов и качественной отделки.

«Мы долгосрочные инвесторы, — сказал он. — Это может не принести долларов и центов, если у вас краткосрочный горизонт».

Кайл Стробер, исполнительный директор Ассоциации за лучший Лонг-Айленд, сказал, что модель компании приносит пользу региону. «Есть что-то хорошее, что можно сказать о владельце собственности, который предоставляет убежище тем, кто находится в сообществе, и находится там в течение длительного времени», — сказал он.

Компания запустила многолетнюю кампанию по капитальному ремонту Fairfield Courtyard в Бэйпорте, – одного из семи объектов, купленных Fairfield у инвестиционной компании в 2019 году за 472,5 миллиона долларов. Брокер описал 1500 квартир в этой сделке как жилье для рабочей силы – термин для домов, доступных для людей, которые в противном случае могли бы бороться за жилье рядом с работой.

Жительница Лоррейн Картер-Динкинс, 30 лет, сказала, что Фэрфилд, кажется, отдает предпочтение людям, которые переезжают в недавно отремонтированные квартиры в комплексе Бэйпорт, аренда которых стоит на сотни долларов больше в месяц. По ее словам, стиральные машины в коммунальной прачечной уже более года надежно не работают. По ее словам, это не очень беспокоит жителей отремонтированных домов, в которых есть стиральные машины и сушилки.

«Они даже не хотят его чинить», — сказала Картер-Динкинс, у которой есть 18-месячная дочь. — Мне просто нужно сходить в прачечную.

Фэрфилд всегда планировал отремонтировать прачечную и навсегда решить проблемы с оборудованием, сказал Гэри Броксмейер. Он подчеркнул, что компания одинаково относится ко всем арендаторам.

Картер-Динкинс сказала, что ей нравится «спокойная» обстановка в Бэйпорте, и она хотела бы остаться,  , но, возможно, не сможет справиться с повышением арендной платы. Ваучер по Разделу 8 покрывает часть ее арендной платы, и, по ее оценкам, она платит около 1000 долларов в месяц с учетом расходов на отопление, воду и вывоз мусора.

Ежемесячная арендная плата «растет примерно на 100 долларов каждый год», — говорит Картер-Динкинс, работающая в приюте для людей с ограниченными возможностями. «Не знаю, смогу ли я себе это позволить».

Почему растет арендная плата

Fairfield Gables в Cedarhurst на Cedarhurst Avenue, 14 августа.
Фото: Джефф Бахнер

По словам Орена Зива, доцента экономики Мичиганского государственного университета, немногие экономисты исследовали, как консолидация домовладельцев влияет на цены аренды. Он сказал, что владельцы со значительной долей рынка могут ограничить свои расходы, покупая оптом, договариваясь о более дешевых контрактах и ​​оптимизируя свои операции. Они могут передать эти сбережения за счет более низкой арендной платы.

Но крупные игроки также могут брать больше, потому что знают, что у жителей относительно мало альтернатив, сказал Зив. Его исследование показывает, что переписные районы Нью-Йорка с более консолидированным владением квартирами коррелировали с более резким повышением арендной платы. По словам Зива, было слишком много взаимосвязанных факторов, чтобы определить, вызвала ли концентрация рост цен, а не, скажем, модный блок.

Руководители Fairfield заявили, что нет никакой связи между размером бизнеса и его ценами. Они считают, что у арендодателей Fairfield есть выгодные предложения для жителей Лонг-Айленда с самым разным бюджетом. На веб-сайте фирмы рекламируются месячные ставки, которые варьируются от 1875 долларов за студию в Сидархерсте до 5,29 долларов.5 за дом с двумя спальнями и двумя ванными комнатами в Рослин-Харбор. По словам руководителей, небольшая часть портфеля компании имеет более низкие цены из-за соглашений о доступном жилье, заключенных с застройщиками при утверждении проектов.

По данным CoStar, по всему острову средняя месячная цена компании составляет 2848 долларов, что примерно на 130 долларов больше, чем средняя месячная ставка для всех владельцев.   Согласно оценкам CoStar, средняя месячная арендная ставка в Fairfield выше, чем в среднем по городу на большинстве рынков. По данным CoStar, разница простирается от 24 центов за квадратный фут в Вавилоне до 41 цента за квадратный фут в Смиттауне. В двух регионах — Норт-Хемпстед и Брукхейвен — средняя месячная цена за квадратный фут в Фэрфилде на один цент меньше, чем в среднем по городу.  

У крупных игроков есть свои преимущества 

Fairfield Knolls в деревне Фармингдейл, 12 августа.
Фото: Дженнифер С. Альтман

Арендные ставки институциональных владельцев часто сопровождаются более быстрым и качественным обслуживанием, говорят экономисты. По словам Ли, у них, как правило, большая, более профессиональная команда и репутация, о которой стоит беспокоиться.

Ремонт таунхаусов Fairfield в Кораме впечатлил 30-летнего Десмонда Робертса. Он переехал в недавно отремонтированное жилье более трех лет назад, когда Фэрфилд приводил в порядок внешний вид своего дома и территорию недавно приобретенного имущества. .

«Я вижу, куда уходят мои деньги», — сказал Робертс, водитель грузовика, планирующий начать собственное дело. — В других местах я этого не видел.

Размер не играет никакой роли в успехе Fairfield, заявили руководители компании, которые вместо этого отдали должное своим 450 сотрудникам и культуре помнить, что предоставление жилья для людей – это привилегия. По их словам, фирма предлагает гибкость арендаторам, которые за плату от 500 до 750 долларов могут переехать в середине аренды на множество других объектов Fairfield.

Справедливая доля рынка 

Некоторые арендаторы считают широкий портфель пугающим.

В Кораме 43-летний Майкл Корделла сказал, что не может найти много альтернатив Fairfield. Он и его жена хотели бы расширить свою семью, но для этого потребуется переехать из их дома с двумя спальнями в таунхаусах Fairfield в Кораме. По словам Корделлы, ежемесячный счет семьи, вероятно, подскочит с 2800 долларов до почти 4000 долларов, если они арендуют более крупную отремонтированную квартиру в своем нынешнем жилом комплексе.

«Другого варианта действительно нет», — сказала Корделла, водитель грузовика, которая решает кредитные проблемы, прежде чем купить дом.

Платить так много за аренду было бы похоже на выбрасывание денег, а не на строительство дома, сказал он. «Живя здесь, нет шансов уйти на пенсию».

— С Каем Тео

Newsday собрал список активов Fairfield Properties на своем веб-сайте и в аналитической компании по недвижимости. Чтобы проверить право собственности, Newsday рассмотрел документы и закладные, где физическое лицо подписывает от имени компаний с ограниченной ответственностью, товариществ и других организаций, перечисленных в документах. В тех случаях, когда не было ипотечных кредитов, Newsday подтвердил, что компании, указанные в документах, использовали адрес Fairfield Properties в документах Отдела корпораций штата. В нескольких случаях право собственности было подтверждено документами Агентства промышленного развития, предыдущими отчетами Newsday, оценками округов, деревень и городов и записями разрешений на аренду. Цены на недвижимость не были указаны в документах на многие старые продажи.

Newsday связалась с властями округа, города и деревни или запросила их общедоступные записи, чтобы определить, в каких объектах есть квартиры или любые другие типы помещений, которые обычно сдаются в аренду.