Содержание
живи весной, живи на Апрельской!
Строим вторую очередь «Апрелевки» на правом берегу Красноярска в микрорайоне Мичуринский.Первые шесть домов уже готовы, еще три — скоро появятся.«Апрелевка» стала по-настоящему особенным местом: это компактный жилой комплекс с из девяти 17-этажных домов с удобными квартирами и безопасными закрытым двором.
Здесь приятно жить и не нужно переплачивать за комфорт
В большом дворе есть пешеходный бульвар, уличные тренажеры и игровые площадки, на которых интересно и малышам, и подросткам. В домах красивые входные группы, современные лифты и видеодомофоны. В квартирах — готовый ремонт, который не хочется переделывать. Посмотреть план района
Расположение
Инфраструктура
- Школы
Рядом, на улицах Маяковского, Павлова, Мичурина и Волжской, работают муниципальные школы № 81, 90, 49 и 88. До любой из них — не больше 10 минут на машине. На Кутузова есть лицей № 6.
- Образцовые
соседиСоседний минирайон «Образцово» достроен: здесь успела сложиться собственная инфраструктура.
- Магазины и
торговые центрыДля крупных покупок есть гипермаркет METRO, две «Аллеи» и «Лента». А мелочи можно купить в магазинах у дома.
- Университеты
Красноярск — студенческий город, в ЖК «Апрелевка» будет удобно студентам университета имени Решетнева и тем, кто учится в Институте цветных металлов СФУ.
- Спорт
Рядом, на улице Академика Павлова, работает большой спорткомплекс «Авангард». Там есть залы групповых программ и новый 50-метровый бассейн.
- Отдых
За зеленью и тишиной не придется идти далеко — рядом большой парк Сибсталь. Чуть дальше, в соседнем квартале, находится культурное пространство «Каменка», где регулярно проходят фестивали
Подобрать квартиру
Наши дома
Все дома в «Апрелевке» строятся из современных панелей, прошедших заводской контроль. Так мы уверены, что на стройплощадку попадают только качественные материалы.
«Апрелевка» быстро растет: наши строители не снижают темпы даже зимой.
В отличие от монолита, чувствительного к перепадам температуры, панели можно монтировать в любую погоду: мороз не помешает конструкции набрать прочность.Мы учли ваши пожелания. Во второй очереди будет больше 3-комн и 4-комн квартир.
Надежная технология
На стройке рабочие монтируют уже готовые комплектующие, собирая дом как конструктор.
Витражные фасады
У балконов большая площадь остекления. В квартирах всегда будет много солнца и воздуха.
Красивые подъезды
Входные группы оформят дизайнеры. Вам будет приятно возвращаться домой.
Современные лифты
В каждом подъезде есть пассажирский и грузовой лифт, удобный для родителей с колясками.
Наши дворы
Двор в первой очереди «Апрелевки» стал классным пространством для отдыха и общения. Здесь интересно и малышам, и взрослым.Во второй очереди мы сделаем пешеходные зоны еще больше, а игровые и спортивные площадки — разнообразнее.
Подробнее
Готовый ремонт
В новом доме вас встретит квартира с полной чистовой отделкой: натяжным потолком, обоями, линолеумом и плиткой. Остается только расставить мебель — и можно отмечать новоселье.
Квартиры с чистовой отделкой
В проекте есть и компактные студии, и семейные четырехкомнатные квартиры. Площадь студий начинается от 34 м², однокомнатных — от 42 м², двухкомнатных — от 53 м², трехкомнатных — от 63,7 м² и четырехкомнатных — от 86,5 м². Квартиры, расположенные на первом этаже, будут с двумя входами: с улицы и из подъезда.
- Натяжные потолки
- Витражное остекление балконов
- Кухни-гостиные до 25 м²
В «Апрелевке» квартиры с евро- или классическими планировками.
Готовый ремонт будет сдержанным и нейтральным. Такой ремонт подойдет к любому современному интерьеру и сэкономит бюджет на ближайшие несколько лет.
Умные домофоны
Во всех домах «Апрелевки» мы установим систему «Домофон 2.
0» — это умные видеодомофоны, которые помогут следить за безопасностью.
Смартфон вместо чипа
Забыли магнитный ключ от подъезда? Не беда: вы всегда сможете открыть дверь с помощью телефона. Достаточно установить приложение!
Смотрите, кто пришел
«Домофон 2.0» поддерживает голосовую и видеосвязь. Вы будете видеть, кто стоит за дверью — и никаких незваных гостей.
Доступы для своих
В приложении легко поделиться виртуальными ключами. Вводите нужный номер и открывайте доступ ребенку, родителям или друзьями, не копируя обычный чип.
Удобный чат
Искать общедомовой чат в мессенджерах или соцсетях не придется. Приложение будет у всех соседей и управляющей компании. Любой вопрос решится быстрее.
Видеонаблюдение
В приложении умного домофона можно посмотреть записи с камер уличного видеонаблюдения онлайн или проверить архив за 10 дней.
Планировки
Мы спроектировали 16 вариантов квартир, простых и функциональных. В «Апрелевке» квартиры с евро- или классическими планировками.
Чистовая отделка будет сдержанной и нейтральной — никаких обоев в цветочек и яркого линолеума.
Галерея
Новости
Все новости
Ход строительства
Онлайн-трансляция
О застройщике
Что в планах
Сейчас мы занимаемся застройкой микрорайона Мичуринский и планируем строительство новых жилых комплексов в других районах города.
Хочу первым узнавать новости
ЖК «Апрелевка» Красноярск, цены на квартиры в жилом комплексе «Апрелевка»
- Домострой
- Новостройки Красноярска
- Кировский район
- ЖК «Апрелевка»
Ипотека от 9%
Основные преимущества
Экопарковки
Двор без машин
Закрытая территория
Отделка под ключ
Менее 5 минут до остановки
Развитая инфраструктура
В продаже 242 квартиры от застройщика
Студии
34,5 — 35,8 м²
3,9 — 4,0 млн ₽
109 — 112 тыс.
₽/м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
3 из 18
34,5 м²
3 850 000 ₽
111 594 ₽ / м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
15 из 18
35,2 м²
3 850 000 ₽
109 374 ₽ / м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
17 из 18
35,2 м²
3 850 000 ₽
109 374 ₽ / м²
№ 8 (№ 4 строение 2)
4 кв. 2023
2 из 17
35,8 м²
3 950 000 ₽
110 335 ₽ / м²
№ 8 (№ 4 строение 2)
4 кв. 2023
3 из 17
35,8 м²
3 950 000 ₽
110 335 ₽ / м²
№ 9 (№ 4 строение 3)
4 кв. 2023
6 из 17
34,5 м²
3 850 000 ₽
111 594 ₽ / м²
№ 9 (№ 4 строение 3)
4 кв.
2023
10 из 17
35,2 м²
3 850 000 ₽
109 375 ₽ / м²
№ 9 (№ 4 строение 3)
4 кв. 2023
13 из 17
34,5 м²
3 850 000 ₽
111 594 ₽ / м²
№ 9 (№ 4 строение 3)
4 кв. 2023
16 из 17
34,5 м²
3 850 000 ₽
111 594 ₽ / м²
№ 9 (№ 4 строение 3)
4 кв. 2023
17 из 17
34,5 м²
3 850 000 ₽
111 594 ₽ / м²
Смотреть все студии
1-комн.
42 — 57,8 м²
4,1 — 4,9 млн ₽
85 — 105 тыс.₽/м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
10 из 18
57,8 м²
4 920 000 ₽
85 121 ₽ / м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
11 из 18
46,6 м²
4 200 000 ₽
90 129 ₽ / м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв.
2023
14 из 18
57,8 м²
4 920 000 ₽
85 121 ₽ / м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
15 из 18
57,8 м²
4 920 000 ₽
85 121 ₽ / м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
16 из 18
42 м²
4 400 000 ₽
104 761 ₽ / м²
№ 8 (№ 4 строение 2)
4 кв. 2023
9 из 17
57,8 м²
4 920 000 ₽
85 121 ₽ / м²
№ 8 (№ 4 строение 2)
4 кв. 2023
13 из 17
57,8 м²
4 920 000 ₽
85 121 ₽ / м²
№ 8 (№ 4 строение 2)
4 кв. 2023
16 из 17
57,8 м²
4 920 000 ₽
85 121 ₽ / м²
№ 9 (№ 4 строение 3)
4 кв.
2023
9 из 17
57,8 м²
4 920 000 ₽
85 121 ₽ / м²
№ 9 (№ 4 строение 3)
4 кв. 2023
15 из 17
57,8 м²
4 920 000 ₽
85 121 ₽ / м²
Смотреть все 1-комнатные квартиры
2-комн.
42,2 — 70,4 м²
4,4 — 6,0 млн ₽
85 — 104 тыс.₽/м²
№ 5 (№ 3, строение 2)
2 кв. 2023
14 из 18
58 м²
5 250 000 ₽
90 517 ₽ / м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
6 из 18
61 м²
5 200 000 ₽
85 245 ₽ / м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
9 из 18
60,7 м²
5 200 000 ₽
85 667 ₽ / м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв.
2023
13 из 18
60,7 м²
5 200 000 ₽
85 667 ₽ / м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
15 из 18
60,7 м²
5 200 000 ₽
85 667 ₽ / м²
№ 8 (№ 4 строение 2)
4 кв. 2023
6 из 17
61 м²
5 200 000 ₽
85 245 ₽ / м²
№ 8 (№ 4 строение 2)
4 кв. 2023
17 из 17
60,3 м²
5 200 000 ₽
86 235 ₽ / м²
№ 9 (№ 4 строение 3)
4 кв. 2023
1 из 17
53,7 м²
4 900 000 ₽
91 248 ₽ / м²
№ 9 (№ 4 строение 3)
4 кв. 2023
10 из 17
60,7 м²
5 200 000 ₽
85 667 ₽ / м²
№ 9 (№ 4 строение 3)
4 кв.
2023
17 из 17
60,7 м²
5 200 000 ₽
85 667 ₽ / м²
Смотреть все 2-комнатные квартиры
3-комн.
78,4 — 89,4 м²
6,7 — 7,6 млн ₽
84 — 85 тыс.₽/м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
1 из 18
89,4 м²
7 600 000 ₽
85 011 ₽ / м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
2 из 18
89,4 м²
7 600 000 ₽
85 011 ₽ / м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
3 из 18
89,4 м²
7 600 000 ₽
85 011 ₽ / м²
№ 7 (№ 4, строение 1)
4 кв. 2023
7 из 18
89,4 м²
7 600 000 ₽
85 011 ₽ / м²
№ 8 (№ 4 строение 2)
4 кв.
2023
5 из 17
78,4 м²
6 670 000 ₽
85 076 ₽ / м²
№ 8 (№ 4 строение 2)
4 кв. 2023
6 из 17
85 м²
7 230 000 ₽
85 059 ₽ / м²
№ 8 (№ 4 строение 2)
4 кв. 2023
13 из 17
78,4 м²
6 670 000 ₽
85 076 ₽ / м²
№ 8 (№ 4 строение 2)
4 кв. 2023
14 из 17
78,4 м²
6 670 000 ₽
85 076 ₽ / м²
№ 8 (№ 4 строение 2)
4 кв. 2023
14 из 17
85 м²
7 230 000 ₽
85 059 ₽ / м²
№ 8 (№ 4 строение 2)
4 кв. 2023
17 из 17
85 м²
7 230 000 ₽
85 059 ₽ / м²
Смотреть все 3-комнатные квартиры
Дома в продаже
Дом № 7 (№ 4, строение 1)
18 этажей
Дом № 8 (№ 4 строение 2)
17 этажей
Дом № 9 (№ 4 строение 3)
17 этажей
Дом № 5 (№ 3, строение 2)
18 этажей
Дом № 6 (№ 3, строение 3)
18 этажей
Местоположение и инфраструктура
2 кв.
2023г
2 кв. 2023г
Ход строительства
сентябрь 2022
сентябрь 2022
сентябрь 2022
сентябрь 2022
Показать еще
Показать телефон
Акции
Ипотека по двум документам в ЖК «Апрелевка»
Ипотека по двум документам – это просто и выгодно, если вы покупаете в «Апрелевке».
Основные условия:
— первоначальный взнос 10%, по программам господдержки – 15%;
— подтверждать доход не нужно, для оформления ипотеки понадобится только СНИЛС и паспорт;
— можно воспользоваться материнским капиталом;
— программой может воспользоваться любая семья, в том числе и с одним ребенком и без детей.
Подробнее об акции
Покупка квартиры в ЖК «Апрелевка» в рассрочку
Эта программа идеальна для тех, кто находится в процессе продажи старой квартиры, или недавно сменил место работы, что усложняет получение одобрения на ипотеку.
Условия рассрочки:
- Вы заключаете договор по фиксированной цене и вносите первоначальный взнос — от 20%.
- Оставшуюся сумму выплачиваете в течение трех месяцев.
- Самый приятный пункт — ждете новоселья!
Подробнее об акции
Отделка под ключЗастройщик передает дольщикам квартиры со 100% отделкой. Вам не придется тратить время и средства на ремонт.
ИпотекаИпотека по двум документам.
О жилом комплексе
Новый строящийся жилой комплекс «Апрелевка» включает в себя шесть домов. Высота каждого из них составляет 17 этажей. ЖК будет выполнен из качественных панелей, которые прошли заводской контроль.
В ЖК «Апрелевка» создадут квартиры 10 планировок. Здесь найдется вариант как для одного владельца, так и для дружной семьи. В домах жилого комплекса можно приобрести современную студию площадью от 34 кв. м, а также жилплощадь побольше: однокомнатные квартиры — от 42 кв. м, двухкомнатные — от 53 кв. м, трехкомнатные — от 63,7 кв. м. Кстати, в них будет сделан ремонт, что станет отличным решением для тех, у кого нет времени и желания заморачиваться с подбором плитки и обоев. При этом выбор объектов интерьера останется за хозяином.
Дома жилого комплекса оборудуют современными лифтами и умным домофоном. Технологичная система позволит видеть и слышать, кто стоит за дверью. Еще одной опцией умного домофона является возможность открыть дверь при помощи приложения в смартфоне — спасение для тех, кто вечно теряет ключи в собственной сумке.
Дворы ЖК спроектированы с учетом интересов жильцов всех возрастов. Это закрытая от автомобилей территория, где дети смогут играть, а взрослые — гулять или заниматься спортом, находясь при этом в безопасности.
Ипотечный калькулятор
Предложения банков
9 %
21685 ₽
30 лет
Позвонить Написать
В продаже
Студии от 34,5 м²
1 комн. от 42 м²
2 комн. от 42,2 м²
3 комн. от 78,4 м²
В ипотеку
от 21 685 ₽ / мес.
Показать контакты
Написать
Новостройки рядом
ЖК «Мичурино»
от 4,7 млн ₽ЖК «Мичуринские аллеи»
от 3,1 млн ₽ЖК «Новые Черёмушки»
от 2,1 млн ₽ЖК «Южный Берег»
от 5,0 млн ₽
Новостройки по той же цене
ЖК КБС «Берег»
от 4,0 млн ₽Микрорайон «Солнечный»
от 2,6 млн ₽ЖК «Иннoкeнтьeвcкий»
от 7,1 млн ₽ЖК «NESTEROV» (Нестеров)
от 5,9 млн ₽
Нет аккаунта?
Цены в новостройках Апрелевки | Недвижимость от застройщиков
Москва |
Текущие цены
График цен
В данном разделе указаны цены на квартиры в новостройках Апрелевки.
Цены отображаются в рублях за квадратный метр.
Проверка цен в новостройках Апрелевки проводится каждый день с
помощью автоматического мониторинга собственным поисковым роботом.
Обновление цен выполняется специалистом портала, а также может
осуществлятся самими застройщиками через личный кабинет на сайте.
Раз в неделю все цены по данному городу усредняются в разрезе квартир
и выводятся на графике динамики, который доступен в разделе «График цен».
Правила конвертации и другие пояснения указаны под таблицей.
Для удобства работы сделана сортировка столбцов таблицы —
пользователь может щелкнуть на типе квартире (1-комнатная, 2-комнатная)
и посмотреть предложения по возрастанию цен на квартиры Апрелевки.
Для получения подробной информации по интересуюющему комплексу необходимо
нажать на его название и перейти на страницу комплекса.
Ссылка в колонке
«Динамика» позволяет увидеть историю цен даного комплекса.
| Комплекс | Застройщик | Состояние | Цены | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | Динамика | |||
Vesna | ОПИН | введена в эксплуатацию часть очередей | 98 400 | Динамика→ | |||
Примечание:
- Если на сайте застройщика указан диапазон цен, берется нижняя граница диапазона.
- Если на сайте застройщика указаны цены в разрезе этажей, а не комнат, для всех комнат используется минимальное значение.
- Данные таблицы можно отсортировать, кликнув на заголовок столбца
Реклама застройщиков
Быстрый поиск
Новостройки Екатеринбург
Новостройки Ленинградская область
Новостройки Москва
Новостройки Московская область
Новостройки Новосибирск
Новостройки Омск
Новостройки Санкт-Петербург
Новостройки Уфа
застройщиков пытаются начать строительство многоквартирных домов до истечения срока основных налоговых льгот
Строительная площадка на Кент-авеню в Вильямсбурге, 16 мая 2022 года.
Часы тикают в последние дни налоговой льготы, которая, вероятно, истечет, застройщики рассчитывают на строительство новых квартир — и спешка, чтобы заложить фундамент до 15 июня, когда действие 421-а закончится, если только законодательный орган штата принимает продление.
В Астории, Квинс, второй этап масштабного строительства Hallett’s Point, организованного Durst Organization, заложит все фундаменты к середине следующего месяца, что позволит этим зданиям претендовать на выгодные льготы по налогу на недвижимость. Но Фаза 3 и еще 800 квартир будут отложены, если истечет срок действия 421-а, говорит застройщик.
«Единственное место, где мы могли бы построить многоквартирный дом по рыночной цене без 421-а, — это рядом с Юнион-сквер или, может быть, в нескольких других частях Манхэттена», — сказал Джордан Баровиц, вице-президент компании.
В Вильямсбурге, Бруклин, компания Two Trees Management Co. начала строительство 350 Kent в рамках столь же крупного проекта Domino, который добавит 400 квартир, 30% из которых будут доступны по цене или сданы в аренду семьям с определенным доходом в соответствии с городская программа инклюзивного жилья.
Но представитель застройщика говорит, что будущее еще одного запланированного здания в Домино и первых двух сооружений, запланированных на недавно утвержденной площадке River Ring, «неясно», потому что они, возможно, не смогут залить фундамент до установленного срока.
Количество новых единиц, выданных разрешений, выросло до 4091 в марте, согласно данным исследования разрешений на строительство Бюро переписи населения, проанализированным THE CITY, по сравнению с 2678 в январе и феврале вместе взятых. Источники, которые видели предварительные данные за апрель и начало мая, говорят, что всплеск продолжается.
Застройщики говорят, что столь необходимое жилищное строительство — особенно доступных квартир с ограниченным доходом, которые теперь требуются в обмен на льготы, — резко остановится после истечения срока действия 421-a для любых объектов, которые не были запущены к 15 июня.
Здания, подпадающие под действие налоговой льготы 421-а, должны выделять от 25% до 30% своих единиц для доступного жилья при определенном уровне дохода семьи.
По данным NYU Furman Center, около 90% всего жилищного строительства в городе за последнее десятилетие получили либо 421-а, либо другие налоговые льготы. Половина всех доступных квартир с 2014 года построена по 421-а, свидетельствуют городские данные.
Несмотря на то, что застройщики спешат уложиться в срок и заявить о себе, критики говорят, что избавьтесь от налоговых льгот, которые обходятся городу в 1,8 миллиарда долларов в год за счет отмены или снижения налогов на недвижимость на срок до 35 лет.
Те, кто хочет закрыть программу, утверждают, что ее истечение не будет иметь немедленных последствий и что есть другие способы сделать строительство арендного жилья экономически привлекательным.
Тем не менее, даже когда срок действия программы 421-a истечет, для города не будет неожиданной прибыли, поскольку здания, соответствующие требованиям до отключения, будут продолжать получать льготы в течение трех десятилетий. По оценкам некоммерческой Комиссии по гражданскому бюджету, окончание 421-а принесет менее 100 миллионов долларов в год в течение следующих семи лет.
Нехватка доступного жилья
Мэр Эрик Адамс сделал еще один толчок, чтобы возобновить налоговые льготы во время своей поездки в Олбани в начале этой недели, и выразил надежду, что может быть достигнуто соглашение о какой-либо замене 421-а. Но инсайдеры говорят, что шансы против чего-либо, кроме краткосрочного продления.
Споры по делу 421-а возникают на фоне постоянно усугубляющегося жилищного кризиса. Ранее на этой неделе последний официальный обзор жилья и вакансий города показал исторически низкий уровень вакантных квартир в размере 1% для доступных квартир.
Согласно исследованию, опубликованному ранее в этом году консалтинговой фирмой, к 2030 году Нью-Йорку потребуется 560 000 новых единиц жилья, чтобы компенсировать дефицит нового строительства за последнее десятилетие и обеспечить ожидаемый рост населения и рабочих мест в постпандемическом городе. AKRF по заказу Совета по недвижимости Нью-Йорка.
Схватка за разрешения, происходящая сейчас, является повторением 2015 года, в течение нескольких месяцев, предшествовавших прекращению действия налоговых льгот в борьбе за то, будут ли здания обязаны платить более высокую заработную плату за строительство.
Количество новых единиц, выданных разрешений в этом году, выросло до более чем 55 000 с 20 000 годом ранее. Затем количество разрешений упало до 15 000 в 2016 году, прежде чем программа была возобновлена в конце года, а затем медленно увеличивалась.
Сторонники доступного жилья прошли маршем по Нижнему Манхэттену, требуя отмены налоговых льгот по статье 421-а и принятия закона в пользу арендаторов, 21 апреля 2022 г.
Ben Fractenberg/THE CITY
Когда в то время срок действия налоговых льгот истек, Дерст немедленно прекратил работу над Халлеттс-Пойнт после завершения строительства одного дома на 400 квартир, оставив остальные запланированные проектом 2000 квартир, почти 500 из которых были доступны по цене, в подвешенном состоянии. Когда в следующем году налоговые льготы были восстановлены, работа возобновилась.
После завершения Фазы 2 Дерст сможет построить 1600 единиц. Но остальные 800 не будут построены без налоговых льгот.
«Без 421-а или сопоставимого налогового стимула экономика третьего этапа Халлетта нежизнеспособна», — сказал Баровиц.
В Нью-Йорке налоги на недвижимость облагаются гораздо более высокими налогами, чем на другие виды жилья, что составляет до 30% всего дохода от аренды. Квартиры, кооперативы и дома на одну семью платят гораздо меньше.
Другие застройщики переключают свои планы с аренды на кондоминиумы, говорит Патрик Салливан, партнер юридической фирмы Kramer Levin, добавляя, что ни один из его клиентов не планирует сдавать здание в аренду после истечения срока действия 421-а.
Единственным исключением будут проекты, в которых утверждение зонирования было привязано к проценту доступных квартир в рамках городской программы обязательного инклюзивного жилья. В этом случае его клиенты попытаются построить два здания, одно с квартирами, а другое с недорогими квартирами, которые могут претендовать на другие налоговые льготы.
Поскольку разработчики уложатся в срок до 15 июня, эффект будет ощущаться не сразу.
«Пройдет четыре-пять лет, пока не обнаружится отсутствие строительства», — сказал Дэвид Ломбино, управляющий директор Two Trees.
Бездействие для подстегивания действия
Противники 421-а, в том числе финансовый директор города, отклоняют претензии застройщиков.
«В 2022 году Департамент строительства разрешил больше квартир , чем к этому времени в прошлом году, и мы ожидаем, что количество разрешений будет продолжать расти по мере приближения даты истечения срока действия 421-a. Жилищное строительство не остановится через месяц», — сказал контролер Брэд Ландер.
Ландер проводит кампанию за реформу налога на недвижимость, которая уравновешивает бремя сдаваемых в аренду квартир и отменяет 421-a. По его словам, более низкой налоговой нагрузки будет достаточно, чтобы стимулировать строительство жилья с меньшими затратами для города.
Общество общественных работ, еще один противник 421, поддерживает подход Ландера. Но 179-летняя некоммерческая организация также утверждает, что прекращение действия 421-а приведет к снижению стоимости земли, что приведет к снижению стоимости жилья.
«Возможно, что истечение срока действия 421-а повлияет на некоторые корректировки в ближайшем будущем, но мы твердо верим, что прекращение действия 421-а в конечном итоге будет способствовать строительству большего количества жилья в долгосрочной перспективе, остановив инфляционный цикл вокруг земли. стоимости и арендной платы», — сказала старший экономист Дебиприя Чаттерджи.
Льгота по налогу на имущество регулируется законодательством штата. Губернатор Кэти Хоукул предложила пересмотренную налоговую льготу в рамках своего бюджета с более жесткими требованиями к доступному жилью, но не потребовала, чтобы законодательный орган неохотно утвердил ее на окончательных переговорах по бюджету. Мэр Эрик Адамс пытался убедить законодателей возобновить налоговые льготы во время своей лоббистской поездки в Олбани на этой неделе.
Инсайдеры говорят, что есть небольшой шанс, что законодательный орган согласится на краткосрочное продление, но добавляют, что долгосрочное продление не обсуждается, так как праймериз на их места маячат летом.
Ожидается, что как администрация Адамса, так и представители недвижимости будут лоббировать восстановление налоговых льгот после окончания выборов.
«Бездействие Олбани только усугубит жилищный кризис в городе», — сказал Джеймс Уилан, президент Совета по недвижимости Нью-Йорка. «Вопрос в дальнейшем заключается в том, насколько серьезным должен быть этот кризис для жителей Нью-Йорка, прежде чем избранные должностные лица решат проблему с помощью разумной, основанной на фактах политики, а не маргинальной, удобной для Твиттера риторики».
Произошла ошибка. Пожалуйста, попробуйте позже.
Спасибо за вашу заявку!
Восточный Нью-Йорк Семьи в подвешенном состоянии, так как застройщик планирует высотное здание вместо разрушающегося жилого комплекса
История была создана в результате сотрудничества между THE CITY и City Limits .
Когда Гектор Рейес рос, его часть Арлингтон-Виллидж была оживленным сообществом.
Соседи по его коричневому кирпичному зданию, одной из двух секций жилого комплекса Восточного Нью-Йорка, устраивали барбекю на травянистом дворе, переворачивая гамбургеры , когда он и его друзья бегали вокруг, вспомнил он.
Но по мере того, как Рейес, которому сейчас 46 лет, становился старше, он наблюдал, как семьи вокруг него исчезали, поскольку прошлые владельцы допустили, чтобы имущество пришло в упадок. Сегодня семья Рейеса — одна из немногих, оставшихся в шести занятых блоках ветхого кирпичного дома, где зеленые доски и деревянные рейки закрывают то, что когда-то было окнами и дверями.
Теперь они боятся, что даже этот разваливающийся дом у них отнимут.
Прошлой осенью владельцы Арлингтон-Виллидж представили план Общественному совету Бруклина 5 , который предусматривал замену двухэтажных кирпичных зданий, содержащих 210 квартир, двумя современными стеклянными высотными зданиями высотой до 14 этажей.
Владелец собственности пообещал привезти на участок сотни дополнительных «доступных» квартир, но дал лишь расплывчатые обещания о своей «надежде сохранить» давних жителей в сообществе, что подпитывает страхи перед перемещением.
«Мы расстроены, потому что они заставили нас жить вот так, и все, что он пытается сделать, это вытащить нас из квартиры», — сказал Рейес.
«У вас есть так много людей, которые ищут дома, и у них так много арендных площадей, но вместо того, чтобы работать с людьми, все дело в деньгах».
Отвечая на вопросы представителей City Limits и THE CITY, представитель Дэвида Левитана, главного разработчика проекта, сказал, что планы изменились после презентации на совете сообщества. По его словам, Левитан и его группа инвесторов все еще хотят подать предложение о перезонировании, которое позволит им построить два массивных комплекса в будущем, но в ближайшем будущем они планируют снести только одну из двух частей комплекса и построить новый. единственная башня на своем месте. Они предложили существующим жителям квартиры в оставшейся, недавно отремонтированной части комплекса с той же арендной платой.
«Мы рады работать с арендаторами и сообществом, чтобы запустить этот проект, чтобы мы могли построить что-то, что поможет решить проблему нехватки жилья и предоставит сообществу удобства, которые они хотят и заслуживают», — сказал представитель Рич Бамбергер.
Но существующие арендаторы и местные защитники жилищного строительства сообщили City Limits и THE CITY, что они никогда не были проинформированы об этом явном повороте.
И хотя инвесторы заявляют, что откладывают снос одного из существующих зданий, они признают, что хотели бы заменить другое, в настоящее время занимаемое десятками арендаторов со стабильной арендной платой, новой башней примерно через 10 лет. .
Эта цель, как утверждают жильцы, может побудить владельцев отключать коммунальные услуги и игнорировать ремонт, точно так же, как они сделали это в здании из коричневого кирпича, которое Рейес и его семья видели разваливающимися при предыдущих домовладельцах за последние три десятилетия. Арендаторы квартир со стабильной арендной платой имеют право на продление аренды, но владелец может оставить свои квартиры свободными, если они решат уехать.
«Для меня это новость, что они собираются сделать это через 10 лет», — сказал Рейес. «Они собираются сделать то же самое со всеми остальными, что они делают здесь?»
Боязнь переселения
Это не первый случай, когда жители Арлингтон-Виллидж боятся потерять свои дома.
В 2015 году группа инвесторов приобрела Арлингтон-Виллидж в преддверии неоднозначного изменения зонирования района, проводимого мэром Биллом де Блазио, целью которого было стимулировать дальнейшее развитие малоэтажного района. Но после митингов и переговоров с местными избранными должностными лицами город согласился вырезать Арлингтон-Виллидж из плана зонирования Восточного Нью-Йорка, состоящего из 190 кварталов.
Впоследствии новая группа владельцев отремонтировала и перекрасила одну из секций Арлингтон-Виллидж, оставив около 100 выдолбленных квартир на стороне Рейеса пустовать и заколочена.
Вид на деревню Арлингтон с Монток-авеню в Бруклине, 28 июля 2022 года.
Ади Талвар/Сити Лимитс
Шесть лет спустя представитель владельцев недвижимости представил новый план двух высотных зданий, большинство квартир в которых будет сдаваться в аренду по рыночным ценам.
Предлагаемый проект будет включать 2195 квартир, в том числе 1636 без ценовых ограничений и 559 зарезервированных для арендаторов с низким и средним уровнем дохода в рамках городской программы обязательного инклюзивного жилья.
По текущим правилам землепользования Левитан мог только добавить дополнительный этаж к двухэтажным зданиям, которые в настоящее время находятся на каждом участке. Чтобы построить выше, застройщику потребуется, чтобы город перезонировал участок, чтобы разрешить строительство на нем квартир средней плотности — решение, которое традиционно остается на усмотрение члена городского совета района.
Даже если компания сразу планирует построить только одно новое здание, это все равно может принести в этот район более 846 рыночных и 282 «доступных» квартир. Жители говорят, что у них все еще есть опасения по поводу доступности проекта и его потенциала для стимулирования джентрификации в более широком районе.
«Это будет как Вильямсбург. Вы заходите в этот район, и он совершенно другой», — сказал Олимпо Барко, ветеран войны во Вьетнаме и бывший почтальон, впервые переехавший в Арлингтон-Виллидж в 19 году.81. «Это будут профессиональные люди, которые могут себе это позволить… Мы рабочие люди. Они должны сделать для нас больше».
Городские инспекторы ранее обнаружили многочисленные нарушения кодекса в зданиях, принадлежащих Левитану, домовладельцу с хорошими связями, который заключил многочисленные контракты на приют во время попытки бывшего мэра Билла де Блазио разместить бездомных. Эти нарушения включают заражение крысами, сломанные лифты и обрушившиеся лестницы.
«Конкуренция арендной платы»
Olimpo повторила настойчивую критику плана изменения зонирования 2016 года, который добавил в район тысячи новых квартир, но лишь немногие из них рассчитаны на жителей с низким доходом.
Согласно городским правилам, застройщики в зонах с измененным зонированием должны ограничивать арендную плату от 25% до 30% квартир, которые они строят. Тем не менее, квартиры, которые город считает «доступными», часто продаются по цене для домохозяйств, зарабатывающих в два раза больше среднего дохода домохозяйства Восточного Нью-Йорка, который, согласно данным переписи населения, составляет 44 270 долларов.
Около четверти всех жителей Бруклинского муниципального округа 5, в который входит Восточный Нью-Йорк, зарабатывают менее 20 000 долларов в год.
Джессика Франко, руководящий член Коалиции за развитие общества, местной группы, выступающей против изменения зонирования Арлингтон-Виллидж, опасается, что новая застройка приведет к росту строительства в этом районе по рыночным ценам, что приведет к притоку более богатых белых жителей, чьи вкусы и покупательная способность сделают ее район «похожим на центр Бруклина».
«То, что мы видим, — это просто конкуренция арендной платы», — сказала она.
Arlington Village, Brooklyn, ноябрь 2021 г.
Adi Talwar/City Limits
По ее словам,
арендодатели, скорее всего, будут искать более высокооплачиваемых арендаторов жилых и коммерческих помещений.
«Очень легко заменить маленькую семейную кофейню Starbucks», — добавила она. «И люди, которые могут позволить себе заплатить 3000 долларов за квартиру с двумя спальнями, могут позволить себе платить 8 долларов за кофе».
Сегодня кварталы к югу от Арлингтон-Виллидж рядом с линиями поездов A и C изобилуют предзнаменованиями перемен: зеленые строительные доски, закрывающие пустующие участки, горстка современных стандартных квартир, которые затмевают старые двух- или трех- история семейных домов и молодые белые пары, выходящие на остановках поезда, где их редко можно было увидеть десять лет назад.
В то же время Восточный Нью-Йорк и общины Центрального Бруклина сталкиваются с нехваткой доступного жилья, и застройщик говорит, что 14-этажный план обещает построить в этом районе более 200 единиц жилья с ограниченным доходом и помочь удовлетворить потребность .
Здания пустовали в Арлингтон-Виллидж в Бруклине, 28 июля 2022 года.
Ади Талвар/Сити Лимитс
Январский отчет, подготовленный по заказу Совета по недвижимости Нью-Йорка, ведущей отраслевой торговой группы, показал, что к 2030 году город Нью-Йорк должен построить 560 000 новых единиц жилья, чтобы не отставать от растущего населения.
«Более десяти лет строительство жилья в Нью-Йорке не поспевает за ростом населения и рабочих мест, что приводит к более высоким показателям перенаселенности и другим показателям нехватки жилья», — говорится в исследовании, проведенном при поддержке отрасли. «Без существенного нового жилищного строительства дефицит жилья в городе может ухудшиться, поскольку развитие трубопровода еще не поддерживает рост, ожидаемый до 2030 года».
В этом году застройщики планируют построить около 16 000 доступных по цене квартир, как сообщили представители администрации городскому совету в мае (не считая 20 000 квартир в год, поставленных перед городом, как недавно заявил комиссар HPD Адольфо Каррион). Мэр Эрик Адамс пообещал поддержать новые проекты и сделать Нью-Йорк «Городом согласия», подавляя оппозицию новому жилью.
Еще один апзон?
Но Восточный Нью-Йорк уже поглотил множество новых застроек, сказала член Совета Сэнди Нёрс, которая была избрана представлять район в прошлом году.
Медсестра сказала, что понимает потребность в большем количестве жилья, но призвала инвесторов искать за пределами ее района, где к 2030 году запланировано строительство 6400 новых квартир. о перепланировке 2016 года, сообщил Gothamist в прошлом году.
«Если вы уже повысили зонирование места, почему мы просим провести еще одно повышение зонирования», — сказала она, добавив, что поддерживает «комплексную структуру планирования» для города, а не принятие решений по лотам.
Представитель Департамента городского планирования сообщил, что агентство не получало официальной заявки или предварительных материалов для изменения зонирования Арлингтон-Виллидж, но чиновники обсудили планы с владельцами. В агентстве заявили, что не могут предоставить более подробную информацию.
Любой план по созданию нового мегастроительства в Арлингтон-Виллидж, скорее всего, будет зависеть от Медсестры, поскольку полный состав Совета традиционно голосует в ногу с местным членом по вопросам землепользования в их районе.
Она сказала, что будет полагаться на нынешних арендаторов, когда будет принимать решение о любом плане, который ей предстоит.
«Как только жители сформулируют свою позицию, я ее поддержу», — сказала она.
Процесс, посредством которого жители Арлингтон-Виллидж должны прийти к консенсусу, остается неясным. Тем временем некоторые арендаторы начали организовываться, чтобы заставить своих соседей выступить против плана развития.
Жарким субботним днем в начале этого месяца несколько десятков арендаторов и активистов, выступающих против изменения зонирования, устроили барбекю в закрытом дворе на отремонтированной стороне Арлингтон-Виллидж, где они поболтали о предложении по развитию и организовали семинар по расширению прав и возможностей молодежи.
Пожилые жители сидели в кругу шезлонгов под деревьями, которые усеивают двор, и жевали ломтики арбуза, чтобы охладиться. Рядом с ними их внуки боролись друг с другом на травянистой лужайке и катались на лошадях в жужжащей дождевальной машине.
Стоя в тени стены здания, Соня Барко, 60-летняя арендаторша эквадорско-американского происхождения и родственница Олимпо по предыдущему браку, сказала, что новое предложение сильно ударило по ней.
«Арлингтон-Виллидж — наш дом. Поэтому я испытал глубокое чувство, когда увидел это 14-этажное здание, увидел, что здесь нет зелени, есть только здание», — сказал Барко, который живет в комплексе более 30 лет. «Того, что есть сейчас, уже не будет. У нас не будет этой привилегии, которая есть сейчас в центре Бруклина, чтобы иметь эти деревья, чтобы иметь эту зеленую зону».
Барко выразила надежду, что Няня поддержит ее и оппозицию ее соседей, когда предложение о перезонировании поступит в Совет.
Но другие давние жильцы, слонявшиеся в тот день снаружи, были настроены более скептически.
Луис Родригес, автобусный оператор на пенсии, сказал, что Арлингтон-Виллидж, сообщество, которое он называл своим домом почти 50 лет, не может избежать перемен.
Когда он был ребёнком, в комплексе жили в основном итальянцы и ирландцы, но эти жители постепенно ушли в эпоху Белого Полёта, оставив изъятое имущество чернокожим и латиноамериканцам.
По его словам, теперь маятник снова качается, как это уже было в Бушвике и центре Бруклина, потому что на этом можно заработать.
«Деньги — это сила. Это займет время, и парень скажет: «Хорошо, я подожду, у меня есть адвокаты и все такое». Рано или поздно я это сделаю», — сказал 62-летний Родригес, имея в виду владельцев здания. «Я имею в виду, что это может быть в следующем году, может быть через пять лет, может быть через 10 лет. Он это сделает».
Жена Джорджа Джозефа, одного из авторов этой статьи, ранее проходила стажировку в Корпорации местного развития Сайпресс-Хиллз, одной из групп, выступающих против предложения о перезонировании Арлингтон-Виллидж.«
Произошла ошибка. Пожалуйста, попробуйте позже.
Спасибо за вашу заявку!
Стоимость доступного жилья: занижается?
В США не хватает доступного жилья.
На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится только 29 адекватных, доступных и доступных для сдачи в аренду квартир. Это означает, что двое родителей, которые оба работают за минимальную заработную плату, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для жизни со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?
Получается, что строить доступное жилье не особо по карману. На самом деле существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей. Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство этих домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.
Почему есть пробел?
Разработка стоит больших денег. Девелоперы полагаются на кредиты и другие источники финансирования строительства до того, как люди въедут и начнут платить за аренду. Но застройщики могут получить эти кредиты и источники акционерного капитала только в том случае, если разработка будет приносить достаточный доход, чтобы погасить кредиты и выплатить доход инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет производить за счет арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут заплатить кредиторам и инвесторам, может остановить строительство доступного жилья еще до его начала, оставив мало вариантов для миллионов семей с низким доходом, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.
Проблема становится еще более сложной, если принять во внимание самых бедных жителей. Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если застройщики могли бы построить это здание бесплатно.
Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные из района метро Денвера, в котором наблюдается рост спроса на арендное жилье, но который не является городом с традиционно высокими затратами. Условия аренды жилья в Денвере во многом репрезентативны для других городов США.
Использует
Здания стоят денег, чтобы построить: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первое основное использование земли, которую застройщики планируют построить, называется стоимостью приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда этот вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.
Имитация подаренной общественной земли
Следующей крупной статьей расходов на разработку является строительство. Хотя застройщик может принимать некоторые решения для минимизации затрат на строительство, они в значительной степени определяются рыночными силами. Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8,8 до 17,6 млн долларов, что делает строительство самым крупным разовым использованием.
Третье использование, которое следует учитывать, — это плата разработчика. Эта плата включена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех расходов, связанных с ведением бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое.
Ведь девелоперы не могут строить, если не собираются зарабатывать на проекте деньги. Застройщики доступного жилья могут отложить часть платы, оставив больше денег для покрытия расходов на строительство. Затем застройщики возмещают отсроченную часть платы по мере того, как арендная плата выплачивается с течением времени. Это предполагает, конечно, что брешь в конечном счете закрыта, что здание построено и успешно функционирует в течение многих лет.
Хотя это три важных вида использования, которые должен учитывать разработчик, другие расходы включают в себя: плату за проектирование, проценты по кредиту на строительство, плату за постоянное финансирование, резервы и плату за управление проектом.
Источники
Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого комплекса, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Одним из важных источников является долг. Разработчики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут погасить с течением времени.
Хотя текущий рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что разработчики когда-либо получат достаточно большой кредит, чтобы закрыть разрыв.
Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакантных площадей, который обычно является показателем силы рынка. На слабом рынке может потребоваться больше времени, чтобы заполнить квартиру после того, как арендатор съезжает, поэтому вы ожидаете более высокий уровень вакантных площадей. Ремонт в квартире между жильцами и другие факторы также могут продлить вакантность. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкая доля вакантных площадей и, как следствие, увеличение дохода должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать уровень вакансий, чтобы увидеть его влияние на разрыв.
Доля вакансий
Помимо кредита, разработчики могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов. Однако эти источники снабжены оговорками. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит создание собственности и от того, сколько арендной платы застройщик планирует взимать по отношению к среднему доходу в этом районе.
Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы для налоговых льгот и грантов, поэтому даже если разработка соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.
Закрытие бреши
Можем ли мы сократить разрыв… с более крупными кредитами?
В этот момент справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему застройщики просто не берут более крупные кредиты, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?
Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им это позволить. Размер кредита, который выдаст банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от аренды после учета операционных расходов.
Кредиторы используют NOI, чтобы рассчитать, сколько долга разработчик сможет погасить, учитывая проценты и признавая, что разработчику все еще необходимо иметь некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.
Но если арендная плата установлена по ставкам, которые может себе позволить работающая семья, NOI будет довольно низким.
Он может быть даже меньше нуля, если операционные расходы превышают доходы. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.
Можем ли мы сократить разрыв… с большим количеством квартир?
Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить больший кредит, почему бы не добавить больше квартир в ваше здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это увеличит затраты на строительство, некоторые расходы, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв. Вы можете видеть это справа: зазор для 100-квартирного дома пропорционально меньше.
Однако есть некоторые предостережения. Во-первых, это вопрос экономики. Одним из больших преимуществ строительства здания с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более эффективными с точки зрения затрат. Но только потому, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получите. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что происходит, когда у вас нет налогового кредита.
Налоговый кредит на 100-квартирный дом
Остальные предостережения носят практический характер. Учтите, во-первых, что добавлять больше квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что возможно в больших городах, но сложнее, когда вы удаляетесь от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно изолирует семьи с низким доходом от остальной части сообщества. Все зависит от масштаба и формы конкретного места.
Можем ли мы сократить разрыв… более высокой арендной платой?
Взимание с жителей большей арендной платы может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от собственности, что приводит к увеличению кредита. Но когда доступное жилье перестанет быть доступным?
Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступными для семей, зарабатывающих не более 60 процентов среднего дохода по району (AMI).
Кроме того, многие субсидии на аренду жилья предназначены для семей с крайне низким доходом или для тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.
Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить не более 30 процентов своего дохода на аренду жилья. Все, что больше, уже не по карману.
Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с крайне низким доходом, вы можете брать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 доллара за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с крайне низким доходом, таких как родитель двоих детей, зарабатывающий 21 125 долларов в качестве розничного кассира.
Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья забирает домой 43 260 долларов; получение 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов. Женатый телепродавец зарабатывал бы в Денвере 36 544 доллара — чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек.
Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет иметь AMI чуть выше 30 процентов, но все же значительно ниже 60 процентов.
Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть последствия повышения арендной платы. Вы можете поднять арендную плату, ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, попросив арендаторов платить большую часть своего дохода за аренду, или и то, и другое.
60% арендаторов AMI
50% дохода семьи идет на аренду
Итак… как мы можем закрыть брешь?
Субсидии необходимы для ликвидации разрыва.
Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего должны быть, без субсидий.
Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить за аренду, оставляя арендаторам достаточно дохода для оплаты других потребностей и обеспечения устойчивой эксплуатации собственности.
Другие, такие как налоговые льготы, фонды HOME, гранты блока развития сообщества и трастовые фонды жилья, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Ни одна субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, государственные фонды жилищного строительства, решения о местном зонировании и взносы в государственные земли, может помочь построить доступное жилье. Чтобы ликвидировать дефицит доступного жилья, особенно для домохозяйств с самыми низкими доходами, почти всегда должна со временем оказываться помощь как в плане развития, так и дохода от аренды.
Можете попробовать сами. Теперь вы девелопер и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и способами использования, чтобы сократить разрыв, принимая во внимание все, что мы узнали о доступной арендной плате, размерах кредита, размерах зданий и фиксированных затратах.
Попробуйте сами
Приведенные ниже входные данные по умолчанию соответствуют реальным значениям, основанным на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера с 50 и 100 квартирами на заданный процент.
Среднемесячная арендная плата
Доход арендатора:
$488
$489
30% AMI
Доля, потраченная на аренду: 30% дохода
Доля свободных площадей
×
7,0%
7,0%
Норма резерва замещения (на единицу в год)
×
300 долларов
300 долларов
Административные расходы
×
118 462 долл. США
240 083 долл. США
Операционные расходы
×
71 818 $
$131 906
Расходы на техническое обслуживание
×
60 734 $
125 421 $
NOI
$ 6 067
$ 18 705
NOI используется вместе с приведенными ниже параметрами размера долга для расчета максимального кредита на недвижимость.
Покрытие обслуживания долга
×
1,15
1,15
Процентная ставка
×
5,00%
5,00%
Ставка капитализации
×
5,75%
5,75%
Кредит до стоимости
×
87,0%
87,0%
MAX CREEND на основе дохода
$ 81 894
$ 252 487
MAX -кредит на основе стоимости
$ 91,793
$ 325,297
$ 91,793
$ 325,297
$ 91,793
долл. США. форма долга. Кредитор предоставляет меньший из двух возможных кредитов.
Отсроченная плата за разработку
×
372 464 долл. США
665 533 долл. США
Налоговый кредит собственный капитал
×
$0
$8 300 000
Нажмите, чтобы добавить источники
Затраты на приобретение
×
1 128 000 долл.
США
1 296 514 долл. США
Затраты на строительство
×
9 102 539 долл. США
14 789 637 долл. США
Плата за проектирование
×
562 039 долл. США
539 417 долл. США
Промежуточные расходы
×
441 838 долл. США
300 125 долл. США
Плата за постоянное финансирование
×
318 507 долл. США
489 290 долл. США
Операционные резервы и резервы на обслуживание долга
×
219 620 долл. США
392 554 долл. США
Плата за разработку
×
1 338 421 долл. США
2 147 811 долл. США
Управление проектом
×
67 131 долл. США
69 290 долл. США
сброс настроек по умолчанию
Серия «Стоимость строительства жилья»
Центр жилищных инноваций Тернера запустил серию углубленных исследований, в которых изучается ряд затрат, связанных со строительством жилья, — от затрат на строительство до затрат на воздействие и платы за услуги, регулирования и требования к доступному жилью — и как они изменились с течением времени.
Путем анализа этих компонентов затрат — по отдельности и по мере их совокупного накопления на протяжении всего процесса строительства — эта серия позволит лучше понять, как эти элементы влияют на развитие жилищного строительства, и определить меры государственного и частного секторов по сокращению затрат и устранению нехватки жилья в Калифорния и другие дорогие рынки страны.
Компоненты стоимости
Одним из важнейших путей решения жилищного кризиса в Калифорнии и на рынках с высоким спросом по всей стране является увеличение предложения доступного жилья. Но создание этого предложения становится все более дорогостоящим делом. Независимо от того, строите ли вы дома для одной семьи или многоквартирные дома для сдачи в аренду и кондоминиумы, расходы накладываются друг на друга на протяжении всего процесса разработки — от планирования до строительства и осмотра — чтобы увеличить прибыль по любому конкретному проекту. Чем больше проектов не удается «начертить» с точки зрения затрат, тем труднее построить их в масштабе, необходимом для восполнения дефицита как предложения, так и доступности.
Затраты на развитие имеют несколько аспектов, многие из которых в последние годы выросли:
Стоимость земли: С 2000 по 2016 год цены на землю в инфляция. Рост был еще более резким в прибрежных городских районах Калифорнии: цены выросли более чем вдвое в Сан-Франциско и почти втрое в Лос-Анджелесе за тот же период.
Затраты на строительство : Только в течение 2017 года национальные индексы цен на строительство одноквартирных и многоквартирных домов выросли на 5,6 процента и 6,3 процента соответственно по сравнению со среднегодовым ростом на 2,7 процента между 1990 и 2000. В том году Нью-Йорк, Сан-Франциско, Сан-Хосе/Силиконовая долина и Окленд вошли в число самых дорогих строительных рынков.
Материалы и рабочая сила: Основные элементы, влияющие на стоимость строительства, включают стоимость материалов и стоимость рабочей силы, которые также выросли за последние годы. В 2017 году цены на строительные материалы выросли на 4,4 процента, в значительной степени из-за роста цен на цемент, сталь и пиломатериалы.
В то же время заработная плата строителей увеличилась на 2,6 процента. Относительно низкий уровень безработицы среди строителей (5,3 процента), возможно, также способствовал тому, что объем незавершенных строительных работ в стране достиг девяти месяцев в 2017 году, что на четыре процента больше, чем в 2016 году. В западном регионе Соединенных Штатов наблюдалось наибольшее увеличение незавершенных строительных работ ( 13 процентов) за последний год.
Плата за развитие: Плата за развитие относится к широкому спектру расходов, которые города имеют право взимать с проектов строительства нового жилья на протяжении всего процесса планирования и строительства. Города часто полагаются на сборы за строительство для финансирования предоставления городских услуг, характерных для строительства нового жилья, таких как время персонала, затрачиваемое на получение разрешений, проверки и подключение к инженерным сетям. Город также может взимать плату за воздействие, чтобы компенсировать расходы на новую застройку, которые несут более широкие слои населения (например, необходимость расширения инфраструктуры для поддержки дополнительного трафика или увеличения использования водопроводных и канализационных линий) или платить за другие общественные нужды.
выгоды (например, доступ к парку или резерв для строительства нового доступного жилья).
Эти сборы, особенно сборы за воздействие, могут быть значительными, и они особенно высоки в Калифорнии. В 2015 году средняя плата за воздействие в штате составляла 23 455 долларов за дом на одну семью и 19 558 долларов за многоквартирный дом, что почти в три раза превышает средний показатель по стране. Из-за того, насколько сильно они влияют на общую стоимость проекта, эти сборы часто передаются покупателям в виде более высоких цен на жилье, особенно на рынках с высоким спросом, или могут увеличить сумму субсидий, необходимых для строительства единиц доступного жилья. Юрисдикции могут также взимать дополнительные сборы или требования по конкретному проекту помимо кодифицированных сборов за разработку, что также может привести к значительным дополнительным расходам.
Сроки получения разрешений и разработки: Процесс получения разрешений и прав, который особенно сложен в Калифорнии, может увеличить сроки разработки, часто непредсказуемо.
Задержки в сроках обработки или утверждения могут значительно увеличить стоимость разработки. Роль задержек обработки документов в повышении стоимости жилья привлекла внимание на национальном уровне. Администрация Обамы определила негативное влияние длительных бюрократических процедур на стоимость жилья, рекомендовав оптимизировать процессы и разрешить разработку приоритетных проектов по праву для ограничения затрат.
Нормативные требования: Местные правила землепользования, такие как экологические нормы или минимальные требования к парковке, также могут увеличить стоимость строительства и привести к повышению цен на жилье. Стандарты зеленого строительства в Лос-Анджелесе, например, увеличили стоимость строительства на 10,8 процента. Хотя многие из этих нормативных актов способствуют общественным благам, таким как снижение потребления энергии или воды, они часто накладываются друг на друга без подробного анализа их влияния на доступность жилья.
Стоимость доступного жилья: Стоимость строительства проекта доступного жилья из 100 квартир в Калифорнии увеличилась с 265 000 долларов США за единицу в 2000 году до почти 425 000 долларов США в 2016 году.
затраты на строительство и регулирование) влияют на доступное жилье. Кроме того, доступные проекты часто подвергаются повышенному контролю со стороны местных органов власти, что еще больше увеличивает затраты. Исследование, проведенное в 2014 году, показало, что требования местных органов власти к проектированию доступного жилья увеличивают общие расходы в среднем на семь процентов, а сопротивление сообщества (измеряемое путем проведения четырех или более общественных собраний) увеличивает расходы на пять процентов.
Понятно, что не только один элемент процесса строительства, но и каждый шаг на этом пути влияет на стоимость строительства жилья, особенно на рынках с высоким спросом и самыми острыми проблемами доступности. Однако не всегда так ясно, чем обусловлен рост расходов по каждой из составляющих затрат. Кроме того, затраты и выгоды от наложения дополнительных целей государственной политики на жилье не всегда четко взвешиваются или понимаются. Нам нужны более качественные данные, чтобы понять и эффективно реагировать на сложную динамику, которая влияет на стоимость и осуществимость строительства жилья, особенно когда речь идет об использовании скудных государственных субсидий для строительства доступного жилья.
The Terner Center Series
Terner Center работает по нескольким направлениям, чтобы собирать и анализировать количественные и качественные данные, необходимые для понимания того, что влияет на изменение стоимости на каждом этапе строительного процесса. В ближайшие месяцы мы выпустим серию исследований и публикаций по вопросам политики, которые не только расширят это понимание, но и определят рычаги государственной политики и инновации частного сектора, которые могут формировать эту сложную динамику таким образом, чтобы стимулировать жилищное строительство на всех уровнях. доступность.
Перспективы: специалисты-практики оценивают причины роста стоимости жилищного строительства в Сан-Франциско | Каролина Рид и Хейли Рэтц | Январь 2018 г.
Все сводится к следующему: стоимость платы за жилищное строительство в семи городах Калифорнии | Сара Мохортер, Дэвид Гарсия и Хейли Рэтц | Март 2018 г.
Создание карандаша: математические расчеты жилищного строительства | Дэвид Гарсия | Август 2019 г.
Сборы за воздействие на жилые дома в Калифорнии | Хейли Рэтц, Дэвид Гарсия и Натаниэль Декер | август 2019 г.
Затраты на строительство доступного жилья: результаты программы налоговых льгот на жилье для малоимущих в Калифорнии со ставкой 9 % | Каролина Рид | Март 2020 г.
Жесткие затраты на строительство: последние тенденции в стоимости труда и материалов для многоквартирных домов в Калифорнии | Хейли Рэтц, Тедди Форшер, Элизабет Нибоун и Каролина Рид | март 2020 г.
Сложность финансирования LIHTC Housing в США | Элизабет Нибоун и Каролина Рид | апрель 2021
Строительство вне площадки в округе Лос-Анджелес | Тайлер Пуллен | Июнь 2021 г.
Связанные работы
Шрам, от которого строители еще не оправились | Исси Ромем | Июль 2018 г.
Найдите этот кадр с полными ссылками здесь.
Почему так сложно найти недорогую квартиру в Нью-Йорке
Прослушайте эту статью
Чтобы прослушать другие аудиоистории из таких изданий, как The New York Times, загрузите Audm для iPhone или Android .
Полвека назад градостроители предупреждали, что Нью-Йорк может превратиться в «город-монстр» с населением 55 миллионов человек. Чтобы избежать этой участи, в 1961 году в городе были кардинально пересмотрены правила зонирования, ограничивающие размер зданий и количество людей, которые могут в них проживать.
Теперь давняя нехватка жилья, отчасти подпитываемая этими старыми ограничениями, разжигает кризис доступности.
Может показаться нелогичным, что в крупнейшем городе Америки не хватает жилья. Подъемные краны и строительные бригады, кажется, постоянно в движении, складывают вместе новые жилые многоквартирные дома, многоквартирные дома и высокие небоскребы.
Но проблемы отражают национальное явление и еще больше подпитываются популярностью самого Нью-Йорка. Здесь хотят жить больше людей, чем может вместить город, что приводит к росту цен на доступное жилье.
В 2019 году столичному району Нью-Йорка потребовалось более 340 000 дополнительных домов, согласно майскому анализу, проведенному вашингтонской политической и исследовательской группой Up For Growth.
Согласно исследованию Гражданской бюджетной комиссии, некоммерческой исследовательской группы, за последнее десятилетие город выдал меньше разрешений на строительство на одного жителя, чем Бостон, Остин и Сан-Франциско. И новое жилье не поспевает за ростом новых рабочих мест.
В то же время количество домов, которые сдаются менее чем за 1500 долларов, сокращается, а средняя арендная плата за квартиры на Манхэттене, недавно сданные в аренду в июне, достигла ошеломляющих 4000 долларов, сообщила фирма по недвижимости Дуглас Эллиман.
Существуют многочисленные препятствия для увеличения предложения жилья для удовлетворения спроса, в том числе:
● Ограничения по зонированию, которые ограничивают размер зданий и позволяют многим районам практически исключать новую застройку;
● Стоимость строительства и, в частности, стоимость субсидирования и поддержки доступного жилья;
● Неспособность государственных и местных политиков договориться об осмысленных решениях.
Не все согласны с тем, что облегчение строительства новых домов является панацеей. Некоторые сторонники жилья говорят, что правительственные чиновники также должны уделять первоочередное внимание контролю за арендной платой и государственному жилью, чтобы сделать жизнь здесь более доступной.
Однако почти все согласны с тем, что без какого-либо вмешательства ситуация может стать еще более ужасной, поскольку город пытается оправиться от пандемии, усугубляющей бездомность, затрудняющей для предприятий удержание рабочих и вытесняющей более бедных жителей.
«Обычно я довольно оптимистичный человек», — сказала Вики Л. Бин, бывший заместитель мэра по жилищному строительству и экономическому развитию при бывшем мэре Билле де Блазио, которая выступает за упрощение строительства жилья. «Я бы назвал себя очень обеспокоенным».
Изображение
Синтия Рил из Вашингтон-Хайтс на Манхэттене опасается, что повышение арендной платы может вынудить ее покинуть Нью-Йорк.
беспокоит рост стоимости жизни. В марте она переехала из Верхнего Вест-Сайда в более дешевую квартиру в нескольких кварталах к северу от моста Джорджа Вашингтона. Но при 2000 долларов в месяц даже с этим трудно справиться, особенно если ей придется увеличить арендную плату, когда ее аренда будет продлена в следующем году.
Если прибавка окажется «смехотворной», она может переехать в Нью-Джерси, сказала она, «хотя я не хочу этого делать».
В центре проблемы находится зонирование.
Правила, введенные в действие в 1961 году, сохранили ощущение пригорода с меньшей плотностью населения на обширных участках города, по сути, сделав незаконным строительство чего-либо, кроме домов на одну или две семьи во многих районах, сказал Джейсон Барр, экономист. профессор Рутгерского университета в Ньюарке, написавший об истории зонирования.
Через несколько лет правила вызвали опасения, что они могут привести к нехватке жилья.
Город, борющийся с преступностью и финансовыми трудностями, потерял население в 1970-х годах, упав с примерно 7,9 миллиона в 1970 году до примерно 7,1 миллиона в 1980 году.
Но оно восстановилось и достигло 7,3 миллиона в 1990 году и более 8 миллионов в 2000 году.
Когда мэр Майкл Блумберг вступил в должность после терактов 11 сентября 2001 года, он предпринял масштабную перестройку города, чтобы помочь ему восстановиться и увеличить свою экономику и население. И хотя этот план открыл путь для более высокой плотности застройки и открыл многие прибрежные районы города для жилых помещений, некоторые из его усилий наложили ограничения на новое жилье.
Кредит … Амир Хамджа для The New York Times Кредит … Амир Хамджа для The New York Times
В период с 2003 по 2007 год администрация Блумберга изменила районирование почти одной пятой части города, согласно исследованию, проведенному Нью-Йоркским университетом в 2010 году. Центр недвижимости и городской политики им. Фурмана. Но почти 90 процентов партий, проанализированных в ходе исследования, имели уменьшенную или незначительно увеличенную мощность.
В то же время жители Нью-Йорка, которые не хотели, чтобы их районы менялись, все чаще находили способы замедлить реализацию проектов.
Новые правила зонирования позволили отдельным лицам и соседским группам подавать иски против проектов, которые им не нравились. По словам Кирка Гудрича, президента Monadnock Development, девелоперы часто вообще не предлагают проект, если чувствуют, что столкнутся с серьезной оппозицией.
Даже когда они предлагают проект, путь может быть тернистым: недавний проект в Гарлеме, который мог бы включать более 900 новых домов, был недавно отозван после противодействия члена местного совета. Члены Совета выступили против двух других проектов — одного в Астории в Квинсе и другого в Трогс-Нек в Бронксе, — которые добавят более 3000 единиц жилья, в том числе около 800 с арендной платой ниже рыночной.
Попытка перезонировать части района Гованус в Бруклине, одобренная в 2021 году и включающая проект Монаднок, заняла более десяти лет, отчасти из-за политических разногласий. По словам г-на Гудрича, время, затраченное на эти сражения, «не позволяет нам поставлять масштабное жилье в сроки, которые позволили бы нам уменьшить дефицит».
Стоимость строительства также высока и увеличивается с каждым годом, согласно исследованию Гражданской бюджетной комиссии. Процентные ставки, которые повышаются для борьбы с инфляцией, угрожают сделать развитие еще более дорогим.
Согласно исследованию, даже без учета инфляции уникальные положения нью-йоркского строительного, водопроводного и электротехнического кодексов увеличивают стоимость строительства.
Государственные и местные чиновники до сих пор не смогли прийти к соглашению о значимых решениях.
Законодатели штата в этом году рассмотрели и не приняли как минимум четыре различных меры по увеличению предложения жилья в городе и его окрестностях: законопроекты, которые упростили бы строительство многоквартирных домов вокруг общественного транспорта и которые позволили бы городам легализовать подвальные помещения. и гаражные дома умерли после противодействия законодателей, представляющих пригороды Нью-Йорка.
Законопроект, отменяющий ограничение штата на размер жилого дома, также был отклонен Законодательным собранием.
Законодатели позволили истечь сроку действия спорной налоговой льготы, которая помогла финансировать строительство новых больших многоквартирных домов, известной как 421-а, без ее замены или реформирования.
Город и штат также долгое время не могли изменить базовую неравномерную налоговую систему, которая ложится большим бременем на большие многоквартирные дома, чем на меньшую собственность.
Мэр Эрик Адамс пообещал упростить строительство в Нью-Йорке, например, отменив или ослабив некоторые требования, согласно которым в новых зданиях должны быть парковочные места для жителей, а также упорядочив строительные нормы и правила.
Но изменения, которые планируется ввести в начале 2024 года, могут столкнуться с жесткой политической оппозицией.
«Во время пандемии жилищный кризис затронул больше людей, чем когда-либо прежде», — сказала Джессика Кац, начальник отдела жилищного строительства города. «Мы надеемся, что сможем создать вокруг этого коалицию».
Ивонн Стеннетт, исполнительный директор Community League of the Heights, группы развития сообщества в Вашингтон-Хайтс, говорит, что город должен продвигать больше проектов, таких как строительство доступного жилья на 174 единицы в Инвуде, в котором участвует ее группа, сделано возможно после изменения зонирования района и государственных и частных субсидий.
По всему городу правила зонирования часто помогают ньюйоркцам, которые хотят блокировать застройку, чтобы не допустить изменения своих районов. Кредит … Амир Хамджа для The New York Times
Строительство и сохранение доступного жилья требует огромных государственных инвестиций для субсидирования ниже -рыночная арендная плата. В то время как г-н Адамс пообещал потратить 22 миллиарда долларов в течение 10 лет на доступное жилье — исторически высокая цифра, — его администрация не установила конкретных целей по производству жилья, и сторонники жилищного строительства опасаются, что инвестиции могут оказаться недостаточными.
Для некоторых проблемы с жильем преувеличены.
Сэмюэл Стейн, старший политический аналитик Общества общественных работ, некоммерческой группы по борьбе с бедностью, сказал, что другие факторы, такие как инвесторы, стремящиеся получить более высокую прибыль от жилья, также подпитывают проблемы доступности.
Он сказал, что законодатели должны уделить первоочередное внимание мерам, которые сократят непомерный рост арендной платы, таким как законопроект о выселении по уважительной причине, который также провалился в Законодательном собрании штата, и направить государственные инвестиции в проекты, которые приносят пользу жителям Нью-Йорка с самым низким доходом.
Поскольку решения остаются в тупике, проблемы доступности вынуждают жителей Нью-Йорка принимать трудные решения о том, где жить, что может изменить природу города.
Многие жители Нью-Йорка задаются вопросом, смогут ли люди со средним и низким доходом продолжать жить здесь. Г-жа Стеннетт сказала, что многие давние жители ее района, который долгое время был в основном рабочим районом, были «вытеснены», поскольку туда въехали более богатые люди.