Долевое строительство или квартира в рассрочку? Квартиры в долевое строительство
Инвестиции в долевое строительство - как вложить деньги в строящийся дом, гарантии дольщиков
7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.
Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.
Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.
Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.
Полезно: инвестиции в недвижимость — основы.
Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.
В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.
Обманутые дольщики
| Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения — формат обсуждаем). Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен). покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца. |
Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.
Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:
- недострой дома,
- затягивание сроков строительства.
- повторные продажи вашей квартиры,
- банкротство застройщика,
- подставные компании и «бренд»,
- «дополнительные» метры,
- отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.
ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.
Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.
Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.
Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.
Как стать дольщиком долевого строительства?
Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.
Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.
Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).
- разрешение на строительство,
- документы на землю (право собственности, аренда)
- контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).
Договор долевого участия в строительстве
Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.
В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.
Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.
Гарантии для дольщиков
Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.
Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.
kudavlozitdengi.adne.info
Долевое строительство или рассрочка? | Федеральная жилищная программа "Развитие"
Что выбрать: дешевое долевое строительство со всеми его рисками, или лучше выкупить квартиру в рассрочку но переплатить за проценты? Некоторые решат что лучше заплатить меньше, чуть-чуть подождать и хоть и немного рискнуть, но в итоге выпить шампанского за новоселье. Чтож, тоже вариант. Но все же нужно подсказать о тех моментах, которые важны, когда вы выбираете долевое строительство.
Расторжение договора со стороны застройщика: проверьте заранее возврат средств!
Если недвижимость приобретается не сразу за полную стоимость, а на специальных условиях, то всегда необходимо отслеживать возможности отступления. В некоторых ситуациях расторжение договора предполагает возврат средств. При участии в долевом строительстве застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. В законодательстве не указано, что он в такой ситуации обязан вернуть деньги. Это, значит, единственный способ защититься от подобного – проверять наличие в договоре пункта о возврате средств заранее.
Выход из долевого строительства при невозможности платить оставляет возможность расторгнуть договор с застройщиком с частичным возвратом средств. Масштаб частичности здесь остается только угадывать. При согласии застройщика можно передать права ДДУ другим лицам за вознаграждение. Еще один выход из ситуации – переход на ипотеку. Банки здесь могут помочь и обязательно не забудут про свой достаточно высокий процент.
Кстати, мы предусмотрели этот момент и обезопасили нашего покупателя. Квартира в рассрочку без ипотеки, если она приобретается по программе «Развитие» лучше защищена юридически. То есть, при расторжении договора средства возвращаются. Это удобно в непредвиденных обстоятельствах: при падении доходов, а также в ситуациях, когда супруги разводятся или решают уехать в другую страну и выкупать квартиру не хотят. Проверьте, есть ли такая возможность в вашем договоре долевого строительства.
Квартира в рассрочку в программе «Развитие» защищена от банкротства.
Рассрочка на приобретение квартиры по программе «Развитие» — значительно дешевле любого банковского кредитования. При этом исключена опасность банкротства застройщика, существующая при долевом строительстве. Участь дольщиков, которые находятся под постоянным риском, требует тщательного сбора информации о застройщике, внесения важных пунктов в договор, риска банкротства и поведения в случае смещения сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Тем временем квартира в рассрочку без ипотеки гарантирует быстрое заселение и спокойствие за свои деньги.
Для защиты прав дольщиков юристы рекомендуют вносить в договор пункты о графике платежей, привязанном к этапам строительства. Так чтобы последний платеж вносился после введения дома в эксплуатацию.
А права покупателей квартиры в рассрочку по федеральной программе «Развитие» сразу защищены и прописаны в договоре. Предусмотрена возможность расторжения, возврата средств и многое другое.
Хотите узнать больше? Оставайтесь с нами и возможно, вы сделаете более дорогой, но безопасный выбор.
Ознакомиться с документами
Хотите стать участником? Позвоните по телефону 8 800 775 71 84! Звонок по России бесплатный
programmadom.ru
Долевое строительство
Долевое строительство — сделка выгодная, но какие опасности она таит?
Желание приобрести новенькую квартиру с минимальными затратами приводит граждан к решению об участии в проектах долевого строительства. На первый взгляд чрезвычайно выгодная сделка, порой заканчивается достаточно большими проблемами, пострадавшей стороной обычно оказывается человек, доверивший свои средства застройщику, в надежде, что по завершению строительного процесса он станет счастливым обладателем жилой недвижимости.
Все было-бы просто отлично, если бы не мошеннические схемы, которые в конечном итоге приводят к тому, что дольщики вместо квадратных метров в новом доме получают массу проблем и становятся участниками судебных разбирательств.
Чтобы избежать подобных ситуаций рекомендуется очень внимательно отнестись к выбору строительной компании, в рамках этой рубрики мы постараемся уточнить некоторые моменты этого процесса и другие вопросы, которые возникают в ходе долевого участия в строительстве.
На что обратить особое внимание
Выбор застройщика осуществляем грамотно
Очень важный момент — знание законов и основных положений о долевом строительстве, их соблюдение. Перед тем как приступить к заключению договора, рекомендуется подробно ознакомиться с предыдущими проектами, реализацией которых занималась строительная фирма и убедиться в их успешности.
Не стоит связываться с застройщиком, не имеющим разрешения на проведение строительных работ. Также застройщиком должны быть предоставлены документы с точным описанием будущего жилого объекта, указанием срока его сдачи в пользование, стоимостью строительства и порядком оплаты.
Если все вышеперечисленные пункты соблюдены, то за своевременное получение жилья в собственность физическому лицу можно особо не переживать.
Правила подачи договора и его регистрации
После того, как договор был составлен, нужно его зарегистрировать, предоставив пакет документов, в котором, кроме договора, должны находиться:
- заявление застройщика и будущего владельца жилья,
- документы, что удостоверяют личность,
- документы, подтверждающие местонахождение дома и планируемый метраж квартиры.
После того, как вы предоставили все документы в Росреестр, вам должны выдать расписку о дате подачи документов и их перечень, заверенные подписью специалиста.
Вступлением договора в силу считается момент его регистрации.
Долевое строительство — привлекательные стороны
Привлекательные моменты в долевом строительстве
Естественно, данная сделка позволяет вам, как будущему владельцу, сэкономить деньги. Всем известно, если купить квартиру в стадии постройки, либо до начала строительства, то обойдется она гораздо дешевле, нежели готовая. Чем раньше физическое лицо оформит договор о долевом участии в строительстве, тем дешевле будет стоить жилье.
Обычно при покупке готового жилья требуется оплатить сразу всю его стоимость. Долевое участие в строительстве позволяет оплачивать квадратные метры не сразу, а равными платежами, соответственно с оговоренными сроками.
После того, как договор на участие в долевом строительстве многоэтажки подписан, будущий владелец может приступить к выбору квартиры из предложенных компанией нескольких вариантов.
Также покупатель сам сможет выбрать с какой отделкой он будет покупать квартиру. Если это черновая, то стоимость будет меньше, чем чистовая отделка.
С какими рисками придется столкнуться дольщикам
Долевое строительство всегда связано с некоторыми рисками
Несмотря на все преимущества, долевое участие в строительстве связано с достаточно большими рисками. К примеру, сроки сдачи новостройки могут быть нарушены. Причиной может стать недостаточное количество средств на завершение строительства. Обычно строители используют долевые деньги на достройку других возводимых ними же проектов, потому угроза, что именно ваша квартира останется недостроенной существует реально.
Также, те люди, которые поставляют необходимые материалы могут не выполнить свои обязательства, потребуется искать новых подрядчиков, на что уйдет немалое время.
В договоре о долевом участии в строительстве компания-застройщик обычно указывает плановый срок достройки дома, а не конкретный, поэтому необходимо настаивать на указании окончательной даты сдачи жилья будущим хозяевам.
Самым негативным моментом в этих рисках есть факт, что в случае нарушения сроков сдачи дома, органами исполнительной власти могут быть разорваны договоры с застройщиком, а права на завершение строительства — переданы другим организациям.
Дольщики при этом будут вынуждены смириться с необходимостью внесения немалой сумы доплаты.
Гарантии долевого строительства
Какие гарантии существуют в долевом строительстве
Долевое строительство многоквартирного дома предполагает наличие следующих гарантий:
- Правильно составленный договор обязывает застройщика сдать жилье в точно указанный срок и по оговоренной цене.
- Поскольку договор с каждым из дольщиков обязательно проходит регистрацию, то возможность оформления документов по поводу одной квартиры с несколькими гражданами исключается.
- Гарантию предоставляет также государственный контроль, обязывающий застройщиков предоставлять в гос. органы ежегодную отчетность по поводу проведения таких сделок.
Если до передачи в условленный срок жилье будет повреждено, то все возникшие проблемы придется решать именно застройщику. Если выяснится, что застройщиком не соблюдались правила договора и это стало причиной причиной ухудшения качества жилья, то дольщик имеет право выдвигать требования об уменьшении стоимости жилья, или-же об возмещении расходов, которые потребуются для устранения имеющихся недостатков.
Долевое строительство многоквартирного дома — можно ли снизить риски
Как снизить риски в долевом строительстве
Прежде чем составлять договор, следует детально изучить Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», со всеми подробностями и деталями.
- При поиске застройщика, нужно искать такую компанию, которая имеет все необходимые документы для строительства и много лет функционирует на рынке.
- Также нужно проверить все документы застройщика, в которых должно быть право на постройку жилья в данном месте и публикация проектной декларации.
- Запомните, что если в договоре не прописаны срок сдачи объекта и цена, то суд может признать его недействительным.
Если вас заинтересуют любые другие вопросы, обращайтесь к юристу на нашем сайте. Он вас бесплатно проконсультирует.
pravozhil.com
