Содержание
Как избежать юридических ловушек при переходе к новому брокеру — Key Realty NEO
Решение покинуть брокерскую компанию и перейти в новую компанию может быть трудным для агента. Проблемы, связанные с активными списками агента, а также незавершенными транзакциями, могут создавать логистические проблемы, которые необходимо учитывать, чтобы гарантировать, что клиенты продолжают получать полное представительство и что незавершенные контракты не пострадают.
При переходе к новому брокеру, вот что агенту, их текущему брокеру и новому брокеру необходимо знать о незавершенных листингах и контрактах на покупку:
Предметы: Их не всегда можно взять с собой. Сторонами договора купли-продажи исключительного права являются продавец и брокерская компания. Листинги не «принадлежат» агенту, и агент не имеет законного права «брать» свои листинги с собой, когда они переходят к другому брокеру. Хотя некоторые брокеры в этой ситуации могут согласиться выпустить листинг, при отсутствии какого-либо положения об обратном, брокерская компания не имеет юридических обязательств делать это.
Более того, продавец может не обязательно следовать за агентом в новую брокерскую контору.
Если брокер соглашается позволить агенту передать свои списки новому брокеру, вот что должно произойти:
Продавец должен согласиться с тем, что он хочет, чтобы его представляла новая брокерская компания.
Первоначальная брокерская компания должна освободить продавца от их агентского соглашения и удалить собственность из MLS и прекратить все другие маркетинговые усилия.
Между клиентом и новой брокерской компанией должно быть заключено новое соглашение о листинге.
Продавец должен получить руководство нового брокера по агентским отношениям.
Незавершенные контракты: их тоже не всегда можно взять . Часто у агентов есть договорные сделки, которые не будут закрыты до тех пор, пока они не передадут свою лицензию новому брокеру. Хотя агенты могут захотеть довести свои транзакции до закрытия, после перехода к новой брокерской компании они больше не могут выполнять действия, требующие лицензии от имени их прежней брокерской компании.
Это будет включать помощь сторонам в решении любых вопросов после заключения контракта, таких как инспекция или финансирование или участие в закрытии сделки. Это связано с тем, что агент может осуществлять лицензированную деятельность только от имени своей новой брокерской компании, которая, конечно же, не участвовала в сделке. Таким образом, брокерская компания, в рамках которой была оформлена сделка, должна назначить другого лицензиата брокерской компании, который будет представлять клиента на оставшуюся часть сделки.
В некоторых случаях бывший брокер может согласиться с передающим агентом, продолжающим представлять его клиента. Чтобы это произошло, Отдел недвижимости и профессионального лицензирования определил следующие шаги, необходимые для того, чтобы новая брокерская компания взяла на себя транзакцию:
Клиент должен согласиться с тем, что он хочет, чтобы агент и новая брокерская компания представляли его через оставшаяся часть сделки.
Новая брокерская компания должна быть готова взять на себя транзакцию агента и представлять клиента при заключении сделки. (Возможная ответственность за транзакцию и покрытие E&O — это то, что должен взвесить новый брокер.)
Должно быть оформлено письменное прекращение прежнего представительства клиента. Рекомендуется, чтобы в этом соглашении были рассмотрены вопросы компенсации и включены формулировки, защищающие бывшего брокера от ответственности за любые действия, заверения и т. д., которые имеют место в рамках новой брокерской деятельности.
С клиентом должно быть заключено агентское соглашение, в котором указывается роль нового брокера в предстоящей сделке и какие задачи будут выполняться от имени клиента.
Клиенту должен быть предоставлен новый справочник по агентским отношениям от нового брокера. Также необходимо новое заявление агентства о раскрытии информации.
Двум брокерским конторам необходимо решить, какая часть комиссионных, если таковая имеется, будет выплачена новой брокерской конторе.
Также может потребоваться задаток. Если первоначальная брокерская компания держит задаток, будут ли они переведены на трастовый счет новой брокерской компании? В этом случае бывший брокер должен получить письменное согласие обеих сторон на перевод задатка новому брокеру.
Хотя переход к новому брокеру может быть трудным решением и процессом для агента, иногда изменение необходимо. Если вы недовольны своей нынешней компанией, вы можете рассмотреть возможность изучения вариантов с другими брокерскими конторами. Не все компании предлагают одинаковые программы вознаграждения или ресурсы для своих риелторов, поэтому важно изучить, что там есть.
Вы работаете риелтором на северо-востоке Огайо и хотите знать, подходит ли вам смена брокера? Подумайте о том, чтобы изучить ваши варианты с Key Realty. Key Realty имеет самую прибыльную программу вознаграждения для риелторов в Северо-восточном Огайо, при этом наши агенты сохраняют 100% своих комиссионных.
Мы также предлагаем программы наставничества для действующих риелторов и стипендии для тех, кто хочет стать риэлторами.
Key Realty предоставляет необходимые ресурсы нашим риелторам для развития их бизнеса. Мы обучаем членов нашей команды каждому этапу сделки с недвижимостью, предлагаем технологические ресурсы и бесплатную административную поддержку, чтобы помочь закрыть все сделки наших агентов. Мы гордимся тем, что являемся одной из лучших компаний в сфере недвижимости!
У нас есть причина для нашего превосходного рейтинга обслуживания клиентов. Мы постоянно получаем высококачественные отзывы и рекомендации от прошлых клиентов. Мы гордимся тем, что являемся отличными риэлторами и надежными консультантами по недвижимости для всех наших клиентов. Если вы хотите узнать больше о том, как присоединиться к нашему удостоенному наград офису и раскрыть свой потенциал, свяжитесь с нами сегодня по телефону (216) 438-1330 или заполните эту форму.
Как сообщить вашему брокеру по недвижимости, что вы уходите
Возможно, пришло время уйти от вашего нынешнего брокера по недвижимости.
Вы читаете этот пост, вероятно, потому, что подумываете уйти и открыть новую возможность в другой брокерской компании. Итак, вы задаетесь вопросом, как сообщить вашему брокеру по недвижимости, что вы уходите?
Или, возможно, вы думаете о том, чтобы вообще бросить недвижимость и найти новую работу.
По данным Национальной ассоциации риелторов, риелтор проводит около трех лет с брокером, прежде чем уйти.
Итак, вам интересно, как сообщить своему риелтору, что вы уходите? Или, может быть, даже бросить?
В этом посте я поделюсь с вами тем, как правильно подготовиться к тому, чтобы покинуть вашу текущую брокерскую компанию, и как вы можете сообщить своему брокеру по недвижимости, что вы уходите.
Действительно ли пора уходить?
Агенты по недвижимости уходят от своего нынешнего брокера по нескольким причинам. Иногда это делается из-за денег, агент по недвижимости перерос своего брокера или ошибся, выбрав брокера-спонсора.
Перед отъездом рекомендуется честно взглянуть на вашу текущую брокерскую деятельность и выяснить, в чем заключаются проблемы и что приводит к вашему недовольству.
Иногда проблемы можно решить. Например, если вы хотите более высокую долю комиссионных, многие брокеры по недвижимости договорятся с вами о новом разделении, особенно если вы являетесь продуктивным и высокопроизводительным агентом по недвижимости.
Большинство брокеров по недвижимости предпочитают удерживать таланты, а не нанимать новых агентов по недвижимости.
Когда пора двигаться дальше
С другой стороны, если вы переросли своего брокера по недвижимости, пора двигаться дальше. Я вижу это, когда агенты по недвижимости объединяются в команды и хотят работать в одиночку. Или, когда новый агент по недвижимости становится более авторитетным в своей карьере.
Часто им не нужны инструменты и поддержка, которые предлагает брокер. Со временем агент создаст собственную базу данных, сферу влияния и команду по недвижимости.
В результате им может показаться, что они платят слишком много в виде брокерских комиссий, и они захотят перейти к брокеру с ограничением или более выгодным распределением комиссионных.
Это случилось со мной, когда я искал новые способы масштабирования своего бизнеса в сфере недвижимости. Я хотел заработать больше денег, но не мог больше продавать недвижимость из-за нехватки времени.
У меня было два варианта: создать команду или найти другую бизнес-модель, например формулу выхода, которая позволила мне добавить дополнительный источник дохода к моему бизнесу с недвижимостью.
Есть также агенты, которые начинают не с той брокерской конторы. Обещанной поддержки они не получают. Многие агенты по недвижимости, которые присоединяются к Exit Realty, рассказывают похожую историю.
Проверьте свой контракт
Когда вы впервые присоединились к своему брокеру по недвижимости, вы подписали договор независимого подрядчика. Прежде чем вы предпримете шаги, чтобы уйти, убедитесь, что вы внимательно проверили и прочитали свое соглашение, чтобы не нарушать какие-либо условия контракта.
Например, у моего самого первого брокера по недвижимости в договоре с независимым подрядчиком был пункт, который требовал, чтобы агент по недвижимости оставался в компании в течение двух лет или оплачивал стоимость всего обучения, предоставляемого компанией (около 2000 долларов).
Сейчас я не буду вдаваться в вопрос о принудительном исполнении этого соглашения, но вы должны знать, что эти пункты могут существовать в вашем соглашении. Если вас интересует возможность принудительного исполнения определенного пункта, вам следует обратиться за юридической консультацией.
Когда я был готов покинуть своего первого брокера по недвижимости, я остался на несколько месяцев дольше, чтобы избежать каких-либо проблем с этим пунктом. Я не хотел рисковать.
Однако ничто в соглашении не может помешать вам уйти. По закону ваш брокер по недвижимости обязан вернуть вашу лицензию государству в разумные сроки.
Невыполнение этого требования создает основания для подачи жалобы на брокера.
Не сообщайте людям об этом до того, как это станет официальным
Хотя я всегда был большим поклонником прозрачности, это та область, о которой лучше не говорить до тех пор, пока она не станет официальной. Вы же не хотите, чтобы ваш брокер услышал о вашем уходе из офиса сплетни.
Плюс, пока не официально, упоминать не стоит. Вы можете передумать до того, как официально присоединитесь к другому брокерскому агентству недвижимости.
Например, представьте, что вы планируете сменить брокерскую компанию и прийти подписать документы в новую брокерскую компанию и осознаете, что разделение комиссионных не было объяснено так, как они изложены в соглашении с независимым подрядчиком.
Это проблема, если часть вашего ухода зависела от доли комиссионных. Что вы делаете в этот момент?
Вы должны либо двигаться вперед, чтобы сохранить лицо, либо идти назад. Обе ситуации не очень интересны. Хотя их можно избежать.
Знай, что разочаровывать — это нормально
Ты делаешь то, что лучше для тебя. Поймите, что люди будут разочарованы вашим уходом. Это может быть ваш брокер, клиенты или другие агенты по недвижимости.
Есть негативные чувства, с которыми вам нужно разобраться и преодолеть, чтобы оставить вашу текущую брокерскую деятельность.
Помните, что вы принимаете это решение для себя и того, что лучше для вас.
Я знаю, что у вас будет чувство лояльности, но поверьте мне, когда я скажу, что это не разделяемое вами чувство. Вы никому не делаете одолжений, особенно себе, оставаясь рядом.
Однажды я почувствовал лояльность к своему брокеру, и мой брокер без предупреждения продал их франшизу конгломерату. Я могу заверить вас, что чувство лояльности явно не разделялось. Мой брокер был готов пойти на выгодный для них шаг, не беспокоясь и не заботясь о благополучии своих агентов.
Что я должен сделать при выходе?
Как агент по недвижимости вы являетесь независимым подрядчиком. Вы не являетесь сотрудником, поэтому у вас нет никаких обязательств перед вашим текущим брокером по недвижимости. Вы можете уйти в любое время любым удобным для вас способом.
Я видел, как агенты по недвижимости и бригады перемещались посреди ночи без какого-либо уведомления своего брокера по недвижимости. Часто руководство просто проходит мимо офиса или получает по электронной почте документы, которые им нужно подписать, чтобы сделать перевод официальным.
Но то, что ты можешь уйти, как хочешь, не делает это хорошей идеей. Могут быть некоторые последствия, если вы не уйдете должным образом. Вы не хотите оставлять горящие мосты разрушенными.
В худшем случае вы можете решить вернуться к этому брокеру. В лучшем случае вам придется работать с ними или с агентами вашей брокерской компании. То, как вы уйдете, может иметь волнообразный эффект для всех агентов внутри компании. В дальнейшем это может затруднить вашу работу в качестве агента по недвижимости.
Лучше заранее уведомить своего брокера. Я рекомендую сделать это с заявлением об увольнении, а не идти и говорить с ними без манжеты.
Смена брокера — обычное дело, поэтому они не удивятся, если вы уйдете.
Написать письмо агенту по недвижимости о смене брокера
Надлежащее заявление об увольнении заставляет вас формулировать свои мысли и избегать любых обид. Ваше письмо о смене брокера не должно быть чем-то сложным. Он должен включать некоторую основную информацию.
- Как они помогли
- Общая причина, по которой вы уходите
- Ваш план переезда
- Дата вашего переезда
- Как ваш брокер может связаться с вами для дальнейшего обсуждения
Я рекомендую, чтобы ваше письмо было коротким и занимало одну страницу. Начните письмо с того, как брокерская компания помогла вам. Найдите плюсы в работе там — будь то ваши коллеги-агенты, предоставленные лиды или что-то еще.
Затем кратко изложите свое решение двигаться дальше. Вам не нужно указывать конкретную причину, просто что-то вроде: «После тщательного рассмотрения я решил отказаться от X брокера по недвижимости»
Далее изложите свой план переезда, дату переезда и предложите возможность обсудить письмо.
Рекомендуется использовать письмо, чтобы начать разговор лично, а не позволять письму быть последним заявлением и последним словом перед уходом.
Прежде чем передать письмо своему брокеру, я рекомендую сделать это только в том случае, если вы полны решимости двигаться дальше.
Обычно при уведомлении можно получить встречное предложение. Вы не хотите оказаться в ситуации, когда вы приняли решение сменить брокерскую компанию, а затем отказываетесь от этого решения.
Это ужасно и может сжечь много мостов.
Вот образец письма, которое вы можете использовать:
«Уважаемый менеджер брокера,
Мне понравилось работать в [название брокера]. За эти годы я многое узнал о недвижимости и продаже домов.
После тщательного рассмотрения я решил покинуть [название брокера], чтобы использовать возможности другой брокерской компании.
Я планирую начать переход к переезду в течение следующих трех недель. Моя целевая дата ухода [вставьте дату].
В это время я буду работать над переносом данных клиентов и моих клиентов по мере необходимости.
Конечно, мы должны убедиться, что вы, я и мой будущий брокер вместе работаем над этим переходом и бережно относитесь ко всем клиентам. Нам нужно будет разработать план и соглашение для перемещения списков или клиентов.
Пожалуйста, свяжитесь со мной, чтобы мы могли назначить время для обсуждения плана.
Спасибо.
Загрузить данные потенциальных клиентов
Перед переездом вам необходимо собрать все данные ваших клиентов. Если у вас есть лиды и клиенты в CRM вашего брокера, вам нужно будет загрузить данные и рассмотреть возможность загрузки данных в бесплатную CRM для недвижимости, такую как Google Sheets или другую альтернативу.
Ваша база данных является источником жизненной силы вашего бизнеса, и данные почти всегда принадлежат вам, особенно лиды или контакты, которые являются вашими друзьями и семьей. Однако вам нужно будет проверить свой контракт, так как иногда лиды, предоставленные компанией, могут по-прежнему принадлежать вашему брокеру.
Информируйте своих клиентов
После того, как вы сообщили своему брокеру, пришло время работать над переходом к вашей текущей и будущей брокерской компании. Если у вас есть покупатели и списки, вам нужно будет немедленно сообщить своим клиентам, что вы делаете переход.
Обычно ваш нынешний брокер владеет любыми имеющимися у вас объектами недвижимости. Однако покупатели часто отменяют свое текущее соглашение с вами в вашей текущей брокерской компании и подписывают новое.
То, как обрабатываются эти клиенты, будет зависеть от общепринятой и передовой практики в вашем регионе. Например, некоторые брокеры могут разрешить вам переключать свои списки и запрашивать реферальную плату. Другие будут держаться за листинг и выплачивать реферальную комиссию новому брокеру.
Требуется разговор и план с вашим текущим брокером и будущим брокером.
Правильное время переключения между брокерами
По этой причине часто рекомендуется правильно рассчитывать время переключения. Если вы думаете о том, чтобы уйти от своего брокера по недвижимости, лучше сделать это, когда продажи идут медленнее, а большинство сделок закрыто. В Мичигане мы видим, как многие агенты по недвижимости делают свои дела в зимние месяцы.
Это потому, что декабрь, январь и февраль традиционно самые медленные месяцы.
Это снижает хлопоты переключения списков и клиентов. Вы избежите дорогостоящих реферальных комиссий и головной боли, связанной с переключением в середине транзакции.
Что мне нужно, чтобы сменить брокера по недвижимости?
В каждом штате существуют разные требования к переключению посредников, но обычно это простой процесс. Во-первых, вам нужно будет отозвать лицензию у вашего текущего брокера.
Ваш брокер освободит вас, и вы станете агентом по недвижимости без спонсорства. Затем ваш новый брокер должен будет предъявить вам права. На этом этапе они станут вашим брокером-спонсором.
После этого у вас могут быть другие сборы за перевод, например, сборы за перевод MLS. Это довольно простой процесс. В Мичигане агенты по недвижимости могут делать это онлайн, а затем каждый брокер должен подписать некоторые документы.
Вот и все.
Вывод о том, как сообщить своему брокеру по недвижимости, что вы уходите
Пришло время двигаться дальше, когда вы чувствуете, что пора двигаться дальше.