Можно ли на землях сельхозназначения построить дом: Регистрации дома на землях сельскохозяйственного назначения

Содержание

Можно ли строить дом на «сельхозке»?

С 1 марта 2022 года вступил в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

Данные изменения позволят Крестьянским Фермерским Хозяйствам (КФХ) возводить или узаконить жилые дома, находящиеся на земельном участке сельскохозяйственного назначения.

Какие имеются условия для строительства жилого дома на участке сельскохозяйственного назначения?

Одно из главных условий строительства жилого дома на сльхоз землях – это ведение фермерского хозяйства на данном земельном участке.

Возведение жилых домов на сельхозземлях допускается только в случае, если их владелец является Крестьянским Фермерским Хозяйством и действительно занимается фермерством в выбранной форме (статья 1 ФЗ №74 от 11.06.2003):

объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФХ;
единолично.

В случае предпринимательской деятельности фермерская деятельность ведётся без образования юридического лица.

Перечень видов разрешенного использования далее (ВРИ) земельных участков сельскохозяйственного назначения, на которых разрешается строить фермерский дом поименованы в классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков”.

В том числе можно строить жилой дом на земельном участке сельскохозяйственного назначения даже если виды разрешенного использования «старые», то есть которые на данный момент не поименованы в классификаторе, но относились к землям сельскохозяйственного назначения.

Пример видов разрешенного использования:

для с/х производства
для ведения сельского хозяйства
для ведения крестьянского хозяйства
фермерское хозяйство
звероводство
животноводство
рыбоводство
скотоводство
растениеводство
пчеловодство
питомники и т. д.

ВАЖНО:
Фермерский дом разрешено строить:

при осуществлении реальной деятельности КФХ;
на участках с любым видом разрешённого использования сельскохозяйственного назначения;
в том числе на сельскохозяйственных угодьях, расположенных на участках из состава земель сельскохозяйственного назначения;
изменять «старые» виды разрешенного использования земельного участка на новые, которые находятся в классификаторе не надо.

ИСКЛЮЧЕНИЯ СОСТАВЛЯЮТ: земельные участки относящихся к высокопродуктивным угодьям и особо ценным угодья, вот на них строить жилой дом нельзя.

Запрещается делить земельный участок с возведённым фермерским домом.

ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021 не допускается образование земельного участка (земельных участков) из единого земельного участка, на котором расположен фермерский дом, если это может привести к уменьшению площади исходного участка.

Иными словами, фермерский участок с расположенным на нём жилым домом запрещено делить на самостоятельные участки меньшей площади. Это требование закона соответствует положениям ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):

статья 6:

Земельный участок является частью имущества хозяйства;
имущество хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное;
доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество устанавливаются соглашением между членами КФХ.

статья 13:
- надел, на котором расположен фермерский дом, можно раздробить только в порядке выдела земельных участков в счёт земельных долей – то есть без выдела участков в натуре и их регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости;
- при образовании земельных участков в счёт земельных долей сохраняется целостность исходного земельного участка, а в ЕГРН можно зарегистрировать только земельные доли в составе этого участка.

Запрещается массовая застройка сельхоз земель коттеджными посёлками.

Для того, чтобы земельные участки сельхоз назначения не использовались под строительство коттеджных посёлков, новый закон ввел ограничительные мер:

для участков земель с/х назначения, на которых уже расположены фермерские дома, сохраняется действие закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):

использование земли допускается только в целях осуществления деятельности КФХ;
фермерский дом, ранее возведённый на участке, предназначенном для ведения КФХ, остаётся частью имущества такого хозяйства.

будущие жилые дома на участке с/х назначения, на которых осуществляется фермерство, будут входить в состав имущества крестьянского или фермерского хозяйства.

Регламент застройки земельного участка и параметры фермерского дома.

Законом определены ограничения в застройке фермерских участков и установлены нормы для жилого дома:

на участке можно построить только 1 жилой дом
параметры для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже существующего:

общая площадь дома – не более 500 м²
площадь застройки под домом – не выше 0. 25% от площади земельного участка
количество этажей – не более 3

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ (пункт 39 статьи 1) установлена равнозначность понятий:

«жилой дом»
«индивидуальный жилой дом»
«объект индивидуального жилищного строительства»

Соответственно, параметры жилого дома, который можно возвести на фермерской земле, должны также отвечать требованиям, указанным в статье 11 закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):

количество надземных этажей – не более чем 3
высота – не более 20 м
здание:

должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.

Возведённый фермерский дом должен соответствовать:

установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства
строительным нормам жилого дома:

изложены в Своде правил СП 55. 13330.2016

противопожарным, санитарным и т.д. требованиям
своим расположением на земельном участке не нарушать:

права иных лиц
требования установленных обременений/ограничений:

в случае наличия ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории) на земельном участке

виду разрешённого использования земельного участка, на котором создан объект
градостроительному регламенту

Нарушение действующих градостроительных, строительных норм и правил при постройке фермерского дома (объекта ИЖС) может повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

В целях исключения возможности наступления правовых последствий, связанных с признанием фермерского дома самовольной постройкой, необходимо заблаговременно ознакомиться с Правилами Землепользования муниципального образования, в границах которого расположен земельный участок, на котором планируется осуществить строительство.

О регистрации фермерского дома

До 1 марта 2026 года государственный кадастровый учёт и государственная регистрации прав на фермерский жилой дом будет проходить по правилам «дачной амнистии».

Основания для проведения регистрационных действий:

технический план строения
правоустанавливающий документ на земельный участок и технический план:

для случая, когда право на ЗУ, на котором расположен объект недвижимости (жилой дом) в ЕГРН не зарегистрировано

ВАЖНО: при этом не требуется направлять в администрацию:

Сведения об объекте недвижимости (жилом доме) в техническом плане указываются на основании:

проектной документации (при её наличии)
декларации

за исключением сведений:

о площади дома
местоположении дома на земельном участке

Дом, построенный на фермерской земле, входит в состав имущества КФХ.

Правовая связь жилого дома с земельным участком сельхоз назначения.

ВАЖНО: фермерский дом «привязан» к земле.

В случае, если владелец будет использовать землю неправильно (не для осуществления деятельности КФХ), земельный участок может быть изъят государством или муниципалитетом – по причине его нецелевого использования:

нецелевое использование земельного участка признаётся земельным правонарушением
ответственность за использование с/х надела не по целевому назначению
- установлена КоАП РФ (статья 8.8)
- усилена требованиями нового ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021

ВАЖНО: Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями.

Руководитель юридического бюро Абраменко О.В.

При перепечатке ссылка на автора и сайт первоисточник обязательна.

2022г. (с) abramenko.pro

В статье использованы материалы:

-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

-https://www.zemvopros.ru/.

Можно ли строить дом в 2021 году на землях сельхозназначения

Государственные земли и разрешенные на них виды деятельности строго регламентируются земельным кодексом РФ. Огромная часть территории России – сельскохозяйственные угодья. На таком участке владелец вправе возвести любые строения в зависимости от их целевого назначения, но можно ли построить дом на землях под сельхозназначение, является абсолютно иным вопросом. В статье разберемся с этим моментом подробнее.

Что представляют собой земли сельхозназначения

Земельные участки сельскохозяйственного назначения состоят из земель, которые находятся за пределами городов и поселков и предназначены для ведения работ в сельском хозяйстве различного направления. Однако земля бывает разная. Участки на подобных угодьях являются недвижимым имуществом, которое можно использовать в целях учёбы, научных исследований, хоздеятельности. Какая-то часть из них может отводиться для ЛПХ, согласно которому возможна постройка дачного дома, гаража. Земли сельхозназначения представляют собой пастбища, пашни, дороги, постройки, лесополосы, сенокосы. Использование данных объектов регулируется государством.

Кто может пользоваться землями сельхозназначения

В соответствии с законодательством предусматриваются несколько форматов использования земли, исходя из которых человек может быть:

Арендатором. Формат подразумевает пользование землей согласно договору аренды.

Обладателем сервитута. Есть право на использование чужого участка, но с некоторыми ограничениями.

Землепользователем. Участком можно владеть с целью получения какой-либо продукции с правом постоянного пользования.

Собственником участка.

Землевладельцем. Землей можно пользоваться на правах пожизненного наследуемого владения.

Возможно ли строить жилой дом на землях сельхозназначения

Чтобы разобраться, можно ли строить дом на участке с категорией земель сельхозназначения, нужно определить вид деятельности на нем. Исходя из этого будет зависеть возможность строительства и использования тех или иных строений. Информация о разрешенных видах деятельности на конкретном участке вносится в кадастровый паспорт.

К таковым относится:

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Приусадебное хозяйство.

Пашни.

Садоводство.

Животноводство.

Сельхозпроизводство.

Внимание! Прежде чем приобрести участок на землях сельхозназначения, нужно узнать, разрешено ли на нем строить дом или можно ли перевести землю в соответствующую категорию для его постройки.

Любая из перечисленных деятельностей требует тех или иных построек. На землях сельхозназначения разрешается возводить:

Хозпостройки.

Строения для хранения произведенной продукции (ангары, склады и т.п.).

Дома для индивидуального пользования.

Коттеджи.

Садовый дом.

Согласно перечисленному, на землях сельхозназначения можно построить дом, только если она имеет категорию ИЖС или садоводство. Если же земля не относится к такой категории, но есть необходимость в строительстве жилого дома, нужно обращаться в местную администрацию для перевода участка в соответствующую категорию.

Если у вас возникла необходимость в приобретении любого объекта недвижимости в Ижевске или Удмуртской республике, лучшим вариантом будет обратиться в компанию «Римский квадрат». Здесь можно ознакомиться с каталогом недвижимости и подобрать интересующий вариант согласно своим возможностям и потребностям.

Зонирование сельскохозяйственных угодий

Прежде чем вы начнете заниматься сельским хозяйством на своей нынешней собственности, на собственности, которую вы планируете купить или подписать соглашение об аренде земли для фермы, важно, чтобы вы усвоили муниципальные постановления о зонировании. Это особенно верно, если вы не совсем уверены в том, каким сельским хозяйством вы планируете заниматься. Например, некоторые свойства могут разрешать вам выращивать цыплят или пчел, но не коз или свиней. Муниципальные постановления также могут регулировать такие вещи, как ограждение или выращивание на земле. Управление планирования и строительства в муниципалитете, где находится недвижимость, сможет предоставить вам необходимую информацию об участке земли, находящемся под их юрисдикцией. Если в муниципалитете нет отдела планирования, то зонированием будет заниматься окружное управление планирования.

В Пенсильвании полномочия по зонированию сельского хозяйства содержатся в Кодексе планирования муниципалитетов 1968 года. Местные органы власти делят муниципалитеты на районы, чтобы регулировать использование и развитие земли. Политика сельскохозяйственного зонирования используется для сохранения их сельскохозяйственной базы и защиты «первоклассных сельскохозяйственных земель» путем сохранения почв первого, второго и третьего классов, наиболее подходящих для сельского хозяйства.

Участок, предназначенный для сельского хозяйства (обозначенный как A-1), означает, что на этом участке разрешено заниматься сельским хозяйством. Земля, отнесенная к сельскохозяйственным угодьям, ограничивает строительство зданий, не связанных с сельским хозяйством, что сводит к минимуму споры о землепользовании между сельскохозяйственными производителями и несельскохозяйственными землепользователями. В некоторых районах, отнесенных к сельскохозяйственным, также разрешено строительство лесов и заповедников дикой природы, теплиц и жилых домов на одну семью, а также молитвенных домов, кладбищ, школ, питомников, больниц для животных и трейлерных лагерей.

Наряду с сельскохозяйственным зонированием, другие инструменты защиты, такие как зоны сельскохозяйственной безопасности, «Чистые и зеленые» и природоохранные сервитуты, защищают сельскохозяйственные угодья на индивидуальной основе. В Пенсильвании есть несколько общегосударственных инициатив, которые защищают сельскохозяйственные угодья от муниципального и частного давления, такие как Закон о зонах безопасности сельского хозяйства, Закон о праве на сельское хозяйство и снижение налога на имущество для сельскохозяйственных земель в рамках программы «Чистые и зеленые».

Перезонирование

Хотя нет никаких гарантий и это может занять до 180 дней, перезонирование недвижимости возможно. Для этого вы должны пойти в городское или муниципальное управление и попросить подать заявление о переназначении. Вам нужно будет знать существующую классификацию зонирования собственности и категорию, на которую вы хотите ее изменить. Возьмите с собой карту и номер земельного участка. Если у владельцев соседней собственности есть какие-либо возражения против изменения зонирования вашего земельного участка, у них обычно будет возможность высказать свои комментарии и опасения до того, как комиссия по зонированию примет свое решение.

Определение фермы варьируется

Важно понимать, что наличие сельскохозяйственного зонирования само по себе не дает права земли автоматически освобождаться от налога на сельское хозяйство. Земля может быть зонирована как сельскохозяйственная, но для того, чтобы Налоговая служба (IRS) определила ее как ферму, бизнес квалифицируется как ферма, если он активно возделывает, эксплуатирует или управляет землей с целью получения прибыли и включает в себя домашний скот, молочные продукты, птицу, рыбу. , овощи и фрукты. Другие программы защиты ферм могут использовать другое определение фермы. Например, Министерство сельского хозяйства США определяет ферму как любое место, где производилось и продавалось — или обычно производилось и продавалось — сельскохозяйственной продукции на сумму не менее 1000 долларов в течение данного года9.0003

Текущая связь

Для фермеров важно постоянно информировать местные органы власти о постановлениях о зонировании и возможных изменениях, затрагивающих личную собственность. Также полезно связаться с представителем вашего штата, чтобы узнать, есть ли какие-либо предстоящие законы или законопроекты, которые могут неблагоприятно повлиять на вашу способность заниматься сельским хозяйством. Участвуя в процессе местного самоуправления, фермеры могут обеспечить, чтобы их сообщества продолжали поддерживать местное сельское хозяйство.

Источники

Kruft, (2001) Сельскохозяйственное зонирование; Ресурсный и справочный центр по сельскохозяйственному праву, Школа права Дикинсона Университета штата Пенсильвания

PA Вопросы сельскохозяйственного зонирования | Блейкингер Томас

Время пришло. Вы готовы и в состоянии приобрести и управлять собственной фермой. Или, может быть, вам теперь передается семейная ферма на протяжении многих поколений. Прежде чем приступить к делу, вы должны посмотреть сквозь призму сельскохозяйственного зонирования. Позволяют ли вам государственные или местные правила сажать и собирать эту конкретную культуру? Действительно ли ваш сосед имеет право использовать подъездную полосу через часть вашей земли? Сможете ли вы когда-нибудь в будущем разделить участки фермы, чтобы ваши дети и их семьи могли строить и жить на них?

Практическая группа по недвижимости компании Blakinger Thomas выпускает эту статью как обзор проблем, которые затрагивают фермеров Центральной Пенсильвании и будущих фермеров в области сельскохозяйственного зонирования и землепользования. Ниже приведены вопросы высокого уровня, которые каждый фермер должен учитывать при покупке или наследовании фермы.

Разрешенные виды землепользования

Тип сельскохозяйственной деятельности, которую вы планируете использовать — конкретные культуры, домашний скот и т. д. — скорее всего, регулируется местными постановлениями или законами штата. Каждый муниципалитет в Пенсильвании наделен широкими полномочиями (хотя и с ограничениями) по регулированию разрешенного использования в пределах зонирующих районов в этом муниципалитете. Существует множество связанных с таинствами соображений, которые фермер должен учитывать при покупке или наследовании фермы.

По мере того, как доступность сельскохозяйственных земель в округе Ланкастер и Центральной Пенсильвании становится все более ограниченной из-за окружающей застройки и роста жилых домов, существует тенденция к созданию ферм с меньшими акрами. Однако многим муниципалитетам в округе Ланкастер в целом требуется не менее 10 акров для ведения сельскохозяйственной деятельности, такой как растениеводство или животноводство. Обзор местных постановлений поможет вам понять, насколько маленькой фермой вы могли бы управлять.

Что касается ограничений на виды сельскохозяйственных культур, сейчас в Пенсильвании острой темой является конопля. Но разрешено ли производство конопли в конкретном городе, где вы ищете? Какие, если таковые имеются, здания или другие объекты вы планируете использовать для производства конопли?

Возможно, некоторые из операций, которые вы желаете выполнять на ферме, помимо собственно сельскохозяйственной деятельности, являются «побочными видами деятельности» или, как они называются во многих местных постановлениях, «домашними занятиями» или «побочными видами деятельности», такими как обработка металла шлифовка, собачья конура или магазин тканей. Если вы намереваетесь заниматься одним из этих домашних занятий, местное постановление может регулировать, какие виды несельскохозяйственного бизнеса разрешены в сельскохозяйственных зонах, может предписывать определенные правила, которые необходимо соблюдать, и может требовать одобрения муниципалитета, прежде чем такой бизнес может начаться. В зависимости от конкретной операции могут вступить в силу другие государственные или местные правила, такие как Строительный кодекс Пенсильвании или Закон Пенсильвании о собаках. Или, возможно, местное постановление может быть оспорено как незаконно запрещающее сельскохозяйственную деятельность в соответствии с законом Пенсильвании ACRE (Закон о сельском хозяйстве, сообществах и сельской окружающей среде).

Права на строительство и раздел

Другим ключевым моментом при покупке или наследовании фермы является возможность построить дополнительные жилища или разделить участки для членов семьи или других третьих лиц. Часто владельцам ферм важно иметь возможность разделить участки, чтобы дети и их семьи могли строить дома для своей семьи и жить по соседству. Или, возможно, вы заинтересованы в том, чтобы разделить часть фермы и продать ее застройщику или другому покупателю по стоимости.

Местные постановления регулируют, до какой степени сельскохозяйственные участки могут быть улучшены за счет более чем одного жилья, или какие существуют права на разделение, если таковые имеются. Как правило, права на строительство (возможность построить дополнительные жилые дома) и права на разделение привязаны к общей площади фермы. Что касается прав на строительство, в большинстве поселков округа Ланкастер разрешено иметь один участок или жилой дом на площади от 20 до 50 акров, в зависимости от конкретного поселка. Для права на подразделение в большинстве поселков требуется минимальный размер разделенного жилого участка, например, от одного до двух акров, и минимальный результирующий размер фермы, обычно около десяти акров. Кроме того, в некоторых поселках требуется, чтобы сельскохозяйственные угодья, подлежащие разделу или застройке, должны состоять из непервоклассных сельскохозяйственных земель.

Если у вас есть интерес или намерение построить дополнительные дома или, в какой-то момент, разделить ферму, разумно определить, что требуется постановлениями о зонировании конкретного поселка, прежде чем принимать решение о покупке фермы.

Пересмотр правового титула

Когда вы рассматриваете возможность приобретения фермы, вам следует обратить пристальное внимание на любые сервитуты или права, предоставленные третьим сторонам, или другие ограничения, которые могут повлиять на использование вами земли. Пересмотр ограничений на заголовки — это важный шаг, который вам следует предпринять до идет к расчетному столу и принимает документы на ферму. Хотя технически это не считается «зонированием», сервитуты или другие обременения вашего титула могут быть столь же важными и могут повлиять на возможность использования вашей земли, и должны быть важным фактором, который следует учитывать при оценке того, следует ли доводить дело до конца. покупка. Даже если вы наследуете ферму, вам важно знать, какие существуют права третьих лиц, которые касаются собственности.

С годами, десятилетиями и веками менялись формы участков, владельцы участков и развитие окружающих владений. Возможно, что пятьдесят лет назад предшественник-владелец дал (тогдашнему) соседу право построить подъездной путь через и вдоль западной границы фермы, на которую вы смотрите. Возможно, кто-то имеет право вырубать деревья из участка леса на участке. Возможно, есть ограничение, согласно которому на участке нельзя строить птичники или свинарники. Или, возможно, у газовой компании есть сервитут трубопровода, проходящий прямо через середину кукурузного поля, который компания может выкопать и получить к нему доступ в любое время.

Несмотря на то, что каждый из этих примеров предполагает или оправдывает различный уровень беспокойства, все они показывают, что проверка права собственности перед покупкой недвижимости является важным шагом. Кроме того, каждый новый владелец должен рассмотреть возможность получения полиса страхования титула владельца. Blakinger Thomas с радостью предлагает эти услуги покупателям недвижимости.

Clean & Green

Программы Clean and Green в Ланкастере и близлежащих округах популярны, учитывая богатую историю региона с открытыми пространствами и сельскохозяйственными угодьями.

Закон штата Пенсильвания № 319 об оценке сельскохозяйственных и лесных угодий, также известный как Закон о чистых и экологически чистых землях, предусматривает льготную налоговую оценку земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования, открытых пространств или лесных угодий. Вообще говоря, земля может быть включена в программу, если участок имеет площадь не менее 10 акров или может приносить не менее 2000 долларов годового валового дохода непосредственно от сельскохозяйственного товара в течение трех предыдущих лет. Каждый округ реализует свою собственную программу для жителей округа.

Если вы зарегистрируетесь, землевладельцы могут увидеть снижение налога на имущество в среднем на 50% или более. Однако существуют ограничения на возможность строить или улучшать собственность. Эти ограничения конкретно указаны в контракте, заключенном с конкретным округом. Если землевладелец нарушает эти ограничения или хочет быть исключенным из программы, он несет ответственность за уплату налога на откат плюс 6% годовых за предыдущие семь лет.

Сохранение сельскохозяйственных угодий

Аналогично программе «Чистота и экологичность», многие фермы относятся к государственным (например, округам) или частным природоохранным зонам. Советы по сохранению сельскохозяйственных угодий покупают сервитуты у землевладельцев, и эти ограничения остаются за землей, несмотря на продажу новым владельцам.