Содержание
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке
Как сдать квартиру находящуюся в ипотеке, без проблем со стороны банков. Можно ли вообще сдавать квартиру в ипотеке?
В настоящее время ипотека считается простым вариантом, помогающим обзавестись недвижимостью, для все, у кого нет возможности купить ее на свои накопленные средства или иными подобными способами. И тем не менее не всем при этом ясно: какими правами обладает человек в отношении к ипотечной квартире, к примеру, *можно ли сдавать квартиру в ипотеке* и т. п. Ведь по большому счету квартира является вашей, но вроде как она все еще находится в собственности банка.
Если люди покупают квартиру, грубо говоря на будущее, и пока живут в другом месте, то многие задумываются о том, чтобы использовать квартиру и получать за счет этого неплохой доход. Тем более, что такой заработок можно пустить на погашение долга перед банком, оплачивая ежемесячно ипотеку.
В то же время возникает закономерный вопрос – законна ли услуга «аренда квартиры в ипотеке», если квартира фактически пока не принадлежит человеку в полной мере.
Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?
В реальности ответ на данный вопрос до банального прост – квартиру сдавать можно, это вполне законно. Ведь, несмотря на оформление ипотеки, она считается вашей собственностью по документам и по закону, хотя и приобретена на занятые у банковского учреждения средства.
Досрочное погашение ипотеки — подводные камни
Во время оформлении квартиры вы получите свидетельство о регистрации в госорганах, там сказано: вы — владелец квартиры. И тем не менее в соглашении есть важная оговорка о том, что объект жилья числится в залоге у банка по денежному кредиту. И все же подобный нюанс ни коим образом не является запрещением для владельца квартиры регистрировать в своей квартире членов семьи или родственников.
В то же время вам нужно сообщить банку заранее о своем намерении прописать кого-либо в квартире прописать.
Для этого нужно подать в банк заявление, написанное в соответствующей форме. Если вам хочется зарегистрировать на жилой площади лиц посторонних, то вам придется получить от банка специальное разрешение, которое тоже можно получить с помощью специального заявления, составленного в письменном виде. Чаще всего банки спокойно дают разрешение на регистрацию посторонних лиц. И тем не менее их срок регистрации не может превышать период в 11 месяцев.
Аренда квартиры в ипотеке: о чем стоит знать заранее?
Сдать аренду объем жилья заемщик имеет полное право, этот факт оговаривается в российском законе об ипотеке. И все-таки в соглашении и в законе ест важный пункт – «в случае отсутствия других моментов, что предусматривает ипотечное соглашение». По большому счету, в данный пункт внести можно все, что угодно. Этим часто и пользуются банки. Данный пункт они используют в требованиях – указывать в кредитном соглашении всех, кого планируется прописать, о сдаче жилья в аренду посторонним лицам, их регистрации в квартире.
По большому счету сдача квартиры в аренду для банка считается лишь позитивным показателем, потому что таким образом заемщик обретает дополнительный заработок, значит надежнее можно расплачиваться по кредитам. Исходя из этого банк лишь снижает личные риски.
Многие банки дают согласие на регистрацию посторонних лиц в заемном объекте жилья, на сдачу его в аренду, при четком условии: все права заемщика ущемляться не будут ни коим образом. Само банковское учреждение не принимает фактического участия в подписании соглашения аренды, в регистрации лиц в жилой квартире, не отвечает за контроль налогов и все остальные мероприятия. Это все находится в ведении и под контролем самого заемщика. Важно и то, что по договору банк может проверять состояние залогового имущества, точнее речь идет об ипотечной квартире. Выходит, что работники банка в любой момент могут проверить документы на квартиру и то, что с ней сейчас происходит, проверить, кто живет в квартире, в каком состоянии она находится.
Если в квартире проживают личности сомнительные, не зарегистрированные в соглашении, а состояние жилья так сказать оставляет желать лучшего, то у самого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы.
Какие права имеет банк?
В первую очередь банк в праве применить штрафные санкции, начиная единовременным штрафом на достаточно большую сумму денег, заканчивая начислением штрафа ежедневного. Такой штраф вычисляется исходя из общей суммы остатка заемных финансовых средств по кредиту. Наиболее строгое наказание, к которому иногда прибегают банковские работники в такой ситуации – требование незамедлительного досрочного погашения взятого кредита.
Как избежать проблем?
Мы уже выяснили: можно ли сдавать квартиру в ипотеке.
Что выгоднее аренда или ипотека?
И все же несмотря на вышеперечисленные не самые приятные наказания, лишь порядка 5 процентов ипотечных заемщиков сообщают своему банку о факте сдачи жилья в аренду.
Остальные же предпочитают делать это «по-тихому», то есть умалчивая о своем дополнительном доходе. Кроме того большинство в настоящее время покупает квартиру в ипотеку как раз с той целью, чтобы ее активно сдавать в аренду. Квартиры покупают на будущее для своих детей, а пока она в кредите, в ней проживают квартиросъемщики, которые оплачивают квартиру эту самую квартиру. Сдача квартиры – дополнительный заработок для заемщика, для банка это выгодно, банк, конечно, не всегда приветствует скрытность и обман со стороны заемщика. Поэтому если уж вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, есть смысл об этом своему банку сообщить. Если же вы уверены в своих силах и возможностях, то оформить ипотеку можно здесь.
Как законно сдать ипотечную квартиру в аренду
Ипотека может стать настоящим испытанием для семейного бюджета. Многие владельцы жилья не спешат справлять новоселье. Если ипотечная квартира не единственное место проживания, её можно сдавать в аренду, облегчая тем самым выплаты.
К сожалению, большинство граждан не уделяют должного внимания законности этого процесса. Существует ряд ограничений по сдаче ипотечного жилья в аренду. Попробуем разобраться во всех тонкостях законодательства.
Нужно ли заключать официальный договор?
Сдавать ипотечную квартиру в аренду без договора с банковской организацией, которой принадлежит жилье, незаконно. Об этом сказано в Федеральном законе «Об ипотеке», от 18.07.1998. Нормативно-правовой документ подробно описывает суть ипотечного кредитования, условия для его получения и выплаты. Законодательством не запрещается покупать жилье в ипотеку для дальнейшей сдачи в аренду, но делать это нужно согласно условиям, прописанных в договоре.
Поскольку ипотечный заемщик считается полноправным собственником, у него есть права на использование жилплощади. Как пример, при оформлении военной ипотеки, военнослужащий может сдавать свою квартиру. Родители могут заранее купить квартиру для своих детей, после чего отдать её в аренду..jpg)
Возможны и другие варианты, если в ипотечном соглашении отсутствует пункт о запрете сдачи жилья в аренду.
Какие есть ограничения со стороны банковской организации?
В большинстве случаев, при заключении договора аренды на ипотечное жилье, клиент обязан проинформировать об этом банковскую организацию. Кредитор в свою очередь может одобрить или отклонить решение владельца об аренде. Организация, выдавшая ипотечный кредит, может относиться по-разному к желанию владельца зарабатывать на своей собственности. Возможны следующие варианты развития событий:
Банк запрещает сдавать квартиру в аренду, что указывается в документах. Банковские сотрудники наделены полномочиями проводить проверки правомерного использования жилья;
Сдавать квартиру в аренду можно, в договоре прописывается отдельный пункт. В этом случае получать официальное разрешение необязательно;
Информация по сдаче ипотечной квартиры в аренду отсутствует. Заемщик обязан обратиться в банковскую организацию за официальным разрешением.
Жилье, которое находится в залоге у банковской организации, является предметом контроля. Кредитор может проверять текущее состояние квартиры, уточнять фактическое использование и т.д. Если вы планируете сдавать в аренду ипотечное жилье, уделите внимание изучению договора, чтобы избежать недоразумений в будущем.
Есть ли подводные камни?
Покупка квартиры в ипотеку с последующей сдачей в аренду для погашения кредитных средств – достаточно распространённая практика. При этом важно не забывать о рисках, с которыми можно столкнуться: например, если в договоре есть пункт о запрете банком сдачи жилья в аренду, заёмщик не должен нарушать соглашение. В качестве наказания кредитная организация может на законных основаниях потребовать от владельца оплатить штраф, или погасить кредит досрочно. Стоит отметить, что банковские организации не так часто проверяют должников, которые исправно выплачивают кредит – чем и пользуются некоторые граждане.
Некоторые банки против сдачи ипотечного жилья в аренду.
В качестве основного аргумента приводится риск порчи имущества квартиросъемщиками. Нередки случаи, когда арендаторы портили мебель, сантехнику, предметы интерьера. Гораздо хуже, когда по вине квартиросъемщиков случается пожар, потоп. Нужно учитывать этот момент при заключении договора. Если банк не идет навстречу владельцу жилья, можно предложить прописать отдельным пунктом материальную ответственность арендодателя за сохранность квартиры в надлежащем состоянии. В этом случае, если имуществу будет нанесен ущерб, возмещать его придется именно владельцу жилья.
Банковские организации неохотно идут на такие соглашения, поскольку аренда ипотечного жилья повышает риски для кредитора. У банка нет прибыли от операции с недвижимостью, все деньги достаются собственнику. Но, если в процессе аренды квартиросъемщиками будет нанесен ущерб недвижимости – снизится её налоговая стоимость. Для многих банков такая ситуация попросту неприемлема. С другой стороны, это удобно для арендодателя – жилье, расположенное в хорошем районе, всегда пользуется спросом.
Остаётся только вовремя вносить платежи по ипотеке, платить за коммуналку и следить за сохранностью имущества.
Что делать, если банк против аренды ипотечного жилья?
Если владелец ипотечного жилья принял решение о сдаче квартиры в аренду, он должен не только поставить кредитора в известность, но и получить от него согласие на использование залогового имущества. На деле же заемщики редко делятся с банком дальнейшими планами по использованию недвижимости. В большинстве случаев сделка заключается на документальном уровне: встреча, одобрение, сбор документации, заключение договора. И если вы не уделили внимание чтению договора, неприятные сюрпризы не заставят долго ждать. Если банк не давал согласия и выявит факт сдачи ипотечной недвижимости в аренду, к заемщику могут быть применены штрафные санкции.
В случае, когда владелец принимает решение о сдаче ипотечной недвижимости в аренду, но в договоре имеется пункт о запрете такой операции – нужно быть готовым к регулярным проверкам залогового имущества.
Процедура обычно инициируется банком-кредитором. Наилучшим вариантом будет рефинансирование ипотеки в другой банковской организации, с более лояльными условиями к аренде. Запрос на разрешение сдачи ипотечного жилья в аренду может занимать до трех недель.
Обратите внимание: если в договоре указан пункт о запрете на сдачу ипотечного жилья в аренду, и заемщик нарушил это правило – банковская организация может предпринять определенные меры, среди которых:
повышение процентной ставки по ипотечному кредиту;
наложение штрафных санкций;
требование досрочного погашения долговых обязательств по ипотечному кредиту.
Чтобы избежать негативных последствий, достаточно уделить внимание чтению договора и прописанных в нем условий. Не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы сотрудникам банка. По необходимости проконсультируйтесь у специалиста.
Как правильно сдавать ипотечное жилье?
Для арендатора наличие в документации пункта о разрешении предоставления ипотечной квартиры в аренду также важно, как и для владельца квартиры.
В противном случае, любые договорённости квартиросъемщика с собственником не имеют юридической силы. В результате это может привести к срочному переезду арендатора, потере внесенной квартиросъемщиком предоплаты за проживание и т.д. Чтобы соглашение аренды было законным, собственник обязан предъявить квартиросъемщику ипотечный договор и документы, в которых отдельным пунктом указано разрешение сдачи объекта недвижимости в аренду.
Далеко не каждый собственник сообщает арендатору, что жилье находится в собственности банковской организации. Информацию об этом можно проверить самостоятельно, посмотрев информацию в Росреестре. Всё, что для этого нужно – точный адрес собственности. Конечно, можно сдавать в аренду ипотечную квартиру в обход банковского запрета, но нужно учитывать, что такая сделка будет считаться нарушением законодательства, и обязательно приведёт к негативным последствиям. Лучше делать всё официально, чтобы избежать проблем с законом.
Попросите арендаторов оплатить ипотеку, «взломав» ваш первый дом
Не хватает денег, чтобы купить свой первый дом? Или хотите быстро увеличить капитал? Одним из вариантов выхода на рынок жилья является «взлом дома» и покупка многоквартирного дома для сдачи в аренду арендаторам и взимания с них суммы, достаточной для покрытия ипотеки или близкой к ней.
Если вы впервые покупаете жилье, вы можете быть арендодателем в своем собственном доме, но с арендаторами в отдельных квартирах вместо того, чтобы делить кухню, гостиную и другие общие помещения.
Соответствующие кредиты и жилищные кредиты, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA), имеют более высокие кредитные лимиты на дома, состоящие из четырех квартир, при условии, что покупатель проживает в одной из квартир в качестве своего основного места жительства. Это может позволить покупателям владеть более дорогим домом, чем в противном случае, поскольку 85 процентов от общего дохода от аренды могут быть добавлены кредиторами к личному доходу покупателя, чтобы претендовать на получение кредита FHA, и до 75 процентов обычными кредиторами.
Наряду с выплатой ипотечного кредита доходов от арендаторов может быть достаточно для оплаты страховки дома, налогов на недвижимость, обслуживания и других расходов, связанных с владением домом.
Кредитные лимиты FHA зависят от округа.
Стандартный лимит кредита FHA для двухквартирного дома составляет 538 650 долларов, что примерно на 118 000 долларов больше, чем позволяет для одноквартирного дома. В районах среднего размера, таких как Бостон и Миннеаполис, двухквартирный дом имеет кредитный лимит FHA в размере 986 400 долларов США, что также является максимальной суммой в районах с высокими затратами на кредит, таких как район метро Нью-Йорка, Вашингтон, округ Колумбия, и Сан-Хосе, Калифорния
Только не называйте это инвестиционной недвижимостью
Этот лайфхак может звучать так, как будто вы превращаете свой дом в инвестиционную недвижимость, но технически это не так. Указав дом в качестве своего «основного места жительства», что означает, что вы живете в нем большую часть года, вы можете претендовать на самые низкие ставки по ипотеке, такие как кредиты FHA, которые требуют проживания в приобретаемой вами собственности.
Если недвижимость указана в кредите как «инвестиционная недвижимость», владелец не может жить в ней, а получение инвестиционной ссуды на эту недвижимость будет представлять собой мошенничество с использованием владения, говорит Майкл Кауфман, ипотечный брокер в R&J Capital Group в Форест.
Хиллз, Нью-Йорк. По словам Кауфмана, даже если в других квартирах есть арендаторы, технически это не инвестиционная недвижимость.
В то время как для кредита FHA может потребоваться первоначальный взнос всего 3,5 процента, для кредита на инвестиционную недвижимость может потребоваться 20 процентов первоначального взноса и гораздо более высокая процентная ставка, поскольку кредиторы считают его более рискованным.
Если дом представляет собой собственность смешанного использования, например, здание с магазином внизу и квартирой наверху, это обычно считается коммерческим кредитом, говорит он. «Если вы снимаете квартиру и сдаете магазин в аренду, вам понадобится договор аренды, который вы должны передать кредитору», — говорит Кауфман.
Пересчет арендной платы в счет ипотеки
Чтобы справиться с потенциальными вакансиями, большинство кредиторов позволяют использовать только 75 процентов дохода от аренды для выплаты ипотеки. По словам Кауфмана, если это была инвестиционная недвижимость, в которой владелец не живет, многие кредиторы будут получать 100 процентов дохода.
Если у вас еще нет арендаторов, кредитор может захотеть, чтобы подписанные договоры аренды подтверждали доход от аренды, если они дают вам кредит на это при расчете вашего ежемесячного дохода, говорит он. Оценщики сообщат о том, есть ли активные арендаторы или нет.
«Это определенно сопряжено с риском, — говорит Кауфман. «Вы должны измерить это и принять во внимание».
Но даже если доход от арендаторов покрывает всю вашу ипотеку, кредитор захочет, чтобы владелец имел некоторую финансовую долю в игре, говорит он.
Более высокий первоначальный взнос не требуется, а доход от аренды может снизить отношение долга к доходу заемщика, что, возможно, облегчит получение кредита, говорит Кауфман.
Двухквартирные дома легче всего финансировать с помощью кредита FHA, в то время как для трех-четырех квартир требуется трехмесячный резерв платежей и прохождение теста на самоокупаемость, когда арендная плата должна покрывать ипотеку, говорит Алекс Дэниел, ипотечный кредитор.
в Лос-Анджелесе, чей первый дом был дуплексом, который он арендовал, арендатор покрывал все, кроме 650 долларов его ипотеки каждый месяц.
Радости быть арендодателем
Быть арендодателем с проживанием означает жить рядом со своими арендаторами. Это может быть и хорошо, и плохо — например, если у них шумная вечеринка, и вам нужно пойти и сказать им, чтобы они потише. И, конечно же, техническое обслуживание, которое может потребовать ручного труда, если вы хотите сэкономить деньги и выполнить работу самостоятельно.
Райли Адамс, лицензированный дипломированный бухгалтер из Луизианы, ведущий блог о личных финансах, призванный помочь молодым специалистам обрести финансовую независимость, говорит, что тратит от четырех до восьми часов в месяц на техническое обслуживание или ремонт двухквартирного дома, которым он и его жена владеют в Нью-Йорке. Орлеан, и еще от четырех до восьми часов каждый месяц, чтобы поддерживать краткосрочную аренду за домом.
Супружеская пара живет в одной части дома, а в другой половине живут постоянные арендаторы.
Адамсова часть дома имеет отдельный боковой вход. Отдельная квартира за домом приносит им доход в виде краткосрочной аренды на AirBnB.
«Между деньгами, полученными от наших арендаторов и краткосрочных гостей, которые останавливаются у нас, мы полностью покрываем нашу ежемесячную ипотеку и связанные с ней расходы на жилье», — говорит Адамс. «Это позволяет нам жить в космосе бесплатно и «взломать дом».
Они использовали традиционную 30-летнюю ипотеку для покупки недвижимости и включили ожидаемый доход от аренды в общий доход, используемый для получения кредита, говорит он.
Они заняты во время туристического сезона в Новом Орлеане с ноября по май, говорит он, и он и его жена переключают номер между гостями.
«Жить бесплатно стоит того, — говорит Адамс. «Это позволит нам вместе сэкономить на первоначальном взносе за наше жилье в будущем».
Если вы не хотите иметь дело с возможными ночными звонками от арендаторов, погоней за арендной платой и возможным разгромом вашей собственности кем-то, кто имеет круглосуточный доступ к вам как к арендодателю, вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью для надзора за другой единицей.
, предполагает Шон Брейер, владелец Breyer Home Buyers в Атланте.
Не работая напрямую с арендаторами и поручая эту работу кому-то другому, вы даете арендаторам иллюзию, что вы тоже арендаторы, говорит Брейер, который договорился с управляющей компанией о том, что он будет там, когда претенденты осматривали недвижимость.
«Это позволило нам провести дополнительную проверку людей, живущих рядом с нами, — говорит он. «Поскольку мы смогли помочь выбрать арендаторов, а не управлять ими, это сделало взлом дуплекса гораздо более приятным».
Обратитесь за юридической консультацией
Некоторые сделки с недвижимостью могут потребовать рассмотрения юристом. Стать арендодателем является одним из них.
Кауфман рекомендует создать ООО или компанию с ограниченной ответственностью, чтобы защитить вас от личной ответственности по обязательствам компании. «Это дает вам уровень защиты от судебных исков, которые как владелец собственности могут подорвать вашу общую ценность», — говорит он.
«Если ваше личное имя указано в документе, и вам предъявляют иск как владельцу собственности, весь ваш собственный капитал потенциально может быть использован для удовлетворения платежей, назначенных судом».
LLC может ограничить вашу ответственность только теми активами, которыми владеет организация, говорит он. Юрист по недвижимости может помочь.
Следите за нашими новостями в Twitter и Facebook.
Последние статьи
Можете ли вы сдать свой дом в аренду и получить еще один ипотечный кредит, чтобы купить новый дом?
ДА! Вы можете сдать свой нынешний дом в аренду и получить еще одну ипотеку, чтобы купить новый дом.
Многие домовладельцы звонят нам и спрашивают, следует ли им сдать в аренду или продать свой дом. (См. «Должен ли я продать или сдать в аренду свой дом? Каков ваш темперамент?») У них новые отношения или новая работа, и они готовы перейти к следующему этапу своей жизни. Пока мы оцениваем плюсы и минусы этих двух вариантов, обычно возникает вопрос» Могу ли я сдать свой дом в аренду и получить еще одну ипотеку, чтобы купить новый? Как это будет работать? »
Чтобы сдать свой дом в аренду и получить вторую ипотеку, чтобы купить новый дом.
..
Как правило, вам необходимо иметь право на получение обеих ипотечных кредитов. учитывайте свой доход, свой долг и свои активы, доступные для первоначального взноса, при квалификации вас на то, что вы могли себе позволить. Теперь ваша текущая ипотека будет считаться долгом и учитываться в формуле для вашей новой ипотеки.
>> См. Советы кредитных экспертов по кредитным отчетам и тому, как получить ипотечный кредит
>> См. Сколько вам нужно авансового платежа для покупки дома?
Итак, если ваша текущая ипотека составляет 1500 долларов в месяц, это долг, который будет учитываться в вашей квалификационной формуле. Да, я знаю, что вы будете сдавать свой дом в аренду и получать арендную плату в счет погашения этого долга, но сейчас мы живем в консервативные времена, и кредиторам приходится рассматривать наихудший сценарий, т. е. что, если вы не сдадите свой дом в аренду. или у вас многомесячная вакансия, сможете ли вы позволить себе новую ипотеку?
Да, я помню старые добрые времена — до 2008 года, когда ваша текущая ипотека не считалась долгом до тех пор, пока вы предъявляли договор аренды на недвижимость.
Кредитор даже не проверил договор аренды — это были свободные и сумасшедшие дни. Но сейчас все более консервативны — кредиторы, оценщики и т. д. — и вы тоже должны быть. Этот консервативный взгляд на вашу текущую ипотеку хорош для вас, поскольку он не позволяет вам перенапрячься и попасть в долговые проблемы.
>> См. Кредитоспособность: могу ли я получить одобрение на ипотеку?
Исключения для вашей текущей ипотеки, не учитываемой как долг
Есть два исключения.
- Во-первых, если вы сдали свой дом в аренду на 12 месяцев и можете указать доход от аренды за 12 месяцев в своей налоговой декларации, ваш кредитор не будет учитывать ваш текущий долг по ипотеке в счет нового ипотечного кредита.
- И, во-вторых, вы можете провести оценку своей собственности, и если у вас есть достаточный капитал (обычно не менее 25% капитала) и недавно оформленный договор аренды, кредитор будет рассчитывать 75% дохода от аренды, чтобы помочь компенсировать ипотеку. оплата.
Узнайте у своего кредитора об обоих этих исключениях, поскольку они могут варьироваться от кредитора к кредитору и от кредитной программы к кредитной программе.
>> См. Покупка дома в районе Балтимора? Перейти локально!
Итак, да, вы можете сдать в аренду свой нынешний дом и получить еще одну ипотеку.
Большинство наших домовладельцев, которые задают нам этот вопрос, могут купить новый дом и сдать старый. Новые отношения или новая работа добавляют доход, который позволяет домовладельцу иметь обе ипотечные кредиты, а благодаря найму Chesapeake Property Management время вакантности и риски значительно сокращаются.
>> Узнайте Как хорошая управляющая компания может сэкономить ваши деньги
Итак, да, все работает. Но задайте своему кредитору эти подробные вопросы, прежде чем приступить к покупке.
Как только вы получите право на получение двух ипотечных кредитов, доход от аренды будет приветствоваться!
Тогда, когда мы сдадим ваш дом в аренду, денежный поток и доход от аренды станут долгожданным дополнением к вашей формуле.