Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку: Можно ли сдавать ипотечную квартиру? Как правильно сдать квартиру, взятую в ипотеку

Ставим точку в вопросе сдачи в аренду приобретенной по военной ипотеке квартиры

Знаю, что квартиру, приобретенную по военной ипотеке с согласия кредитора можно сдавать в наем. Вырученные от сдачи в аренду средства планирую пустить на досрочное погашение ипотечного кредита.

Не запрещено ли это, не будет ли считаться предпринимательской деятельностью?

капитан Сидоров

участник НИС

Сдача в аренду не является предпринимательством

Гражданский кодекс РФ, позиции Минфина России, ФНС России, Минобороны России и ФГКУ «Росвоенипотека»

Как следует из пункта 7 статьи 10 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих», военнослужащие  не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой (за исключением педагогической, научной и иной творческой) деятельностью лично или через доверенных лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации

предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Упомянутый в определении закон — это Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

А теперь немного подробнее, со ссылками на нормативные правовые акты:

• В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества (в том числе жилых помещений) в аренду принадлежит его собственнику. При этом закон не связывает статус арендодателя – физического лица с фактом его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Поэтому военнослужащий может быть арендодателем принадлежащего ему на праве собственности имущества как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем.  
• Деятельность военнослужащего по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений не является предпринимательской в соответствии с письмом Министерства Российской Федерации по налогам и сборам (актуальный правопреемник – Федеральная налоговая служба) от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» где указано, что арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13%, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. 
• Согласно письму Минфина России от 22 сентября 2006 г. № 03-05-01-03/125 о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты: изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок; устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Таким образом, деятельность по предоставлению жилья в аренду не подлежит обязательной государственной регистрации и не является для военнослужащего предпринимательской.

Кроме того, в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2004 г. № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве» разъяснено, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Законодательство в сфере НИС, а также договоры ЦЖЗ не требуют согласия ФГКУ «Росвоенипотека» на сдачу приобретенного жилья в аренду.

Согласно информации, опубликованной на сайте rosvoenipoteka.ru в разделе «Вопрос-ответ», позиции, аналогичной приведенной выше, придерживается Правовой департамент Минобороны России и Управление участия военных прокуроров в рассмотрении дел в судах Главной военной прокуратуры Российской Федерации.

Госслужащие могут регистрироваться в качестве самозанятых

В письме Минтруда России от 19.04.2021 № 28-6/10/В-4623

«О направлении Разъяснений по вопросу возможности применения отдельными категориями лиц специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»» содержится позиция, согласно которой сдача в аренду (наем) жилых помещений сама по себе не может быть квалифицирована в качестве занятия иной оплачиваемой деятельностью, запрет на осуществление которой предусмотрен для отдельных категорий лиц.

Вместе с тем, Минтруд не уполномочен давать разъяснения в отношении статуса военнослужащих и установленных для данной категории лиц запретов, а также часть 2 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ не содержит отдельного упоминания о военнослужащих.

Возмездная сдача жилья в наем относится к иной запрещенной оплачиваемой деятельности

позиция Главной военной прокуратуры

На запрос нашей редакции Управление надзора за исполнением законов органами военного управления, воинскими частями и учреждениями Главной военной прокуратуры дало ответ следующего содержания.

В силу положений части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (далее — Закон) военнослужащие не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой деятельности.

Аналогичные запреты закреплены в статье 17 Федерального закона от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации», которые согласно положениям статьи 27.1 Закона распространяются и на военнослужащих.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании, что предусмотрено частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Договоры жилищного найма и аренды являются возмездными сделками. Они предполагают систематическое получение собственником жилья как наймодателем или арендодателем платы от нанимателя или арендатора за предоставляемое жилье.

Таким образом, распоряжение собственником жилого помещения, которым в том числе может являться военнослужащий, принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду предпринимательской деятельностью не является.

Вместе с тем, совершение такой сделки следует отнести к другой оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья (иного недвижимого имущества) дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих».

Военнослужащие регистрироваться в качестве самозанятых для получения доходов от оказываемых ими услуг по сдаче жилого помещения в наем не в праве, поскольку эти действия для них запрещены Законом.

Сдавать или не сдавать?

каким будет резюме и какие будут рекомендации

Как отметил один из наших подписчиков, сдавать «можно», если в части об этом никто не знает. На практике, действительно, так и происходит.

Случаи серьезных наказаний за сдачу жилья в аренду нам не встречались. Вместе с тем, вопрос довольно серьезный:

в соответствии с пунктом «е. 1″ части 2 статьи 51 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» за нарушение запретов, ограничений и обязанностей, связанных с прохождением военной службы, предусмотренных пунктом 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих» военнослужащий может быть уволен с военной службы

Таким образом, риск объективно присутствует.

Просим скептически относиться к «убедительным» доводам отдельных организаций, продвигающих свои посреднические услуги на рынке недвижимости, о том, как выгодно приобретать жилье в Москве и Санкт-Петербурге и как выгодно его можно сдавать без риска и последствий.

Этим, в частности, грешат те, кто нас давно и бессовестно копирует.

Если договор аренды оформит супруга или родственник

В данном случае, формально, военнослужащий не является арендодателем, но факт получения денег через доверенных лиц все равно имеет место быть.

Сможет ли арендатор в свою очередь получить компенсацию за поднаем

При оформлении денежной выплаты и проверке документов может быть поднят вопрос о нарушении установленного запрета для военнослужащего заниматься оплачиваемой деятельностью, что потенциально может привести к негативным последствиям для арендодателя и быть причиной отказа в выплате компенсации.

После прочтения данной статьи, вы будете владеть всем спектром информации и, надеемся, сможете принять объективное решение.

Задать вопрос юристу

Можно ли сдавать квартиру находящейся в ипотеке в 2020 году

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Существует легальная и «серая» схема работы с квартирантами. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы Сбербанк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней. Заявление будет одобрено при выполнении заёмщиком следующих условий:

Если заявление будет одобрено, то собственнику жилплощади нужно взять справку из ЖЭКа о составе семьи и нотариально заверенное согласие созаёмщиков на заключение договоров аренды. Также специалисту банка следует предъявить свидетельство о праве собственности на жилую площадь. Далее следует составить договор найма квартиры и акта приёма-передачи материальных ценностей. После этого нужно открыть счёт в Сбербанке для зачисления арендных платежей. После подготовки всех необходимых документов хозяин может заняться поиском квартиросъёмщиков.

Многие люди, оформившие ипотеку, предпочитают использовать «чёрные» схемы взаимодействия с квартирантами. В этом случае взаимоотношения с арендаторами могут ограничиться устными договорённостями. Некоторые собственники квартир составляют договор аренды, но не указывают размер ежемесячного платежа. Налоги с нелегальных сделок не платятся. Кто-то чрезмерно увлекается незаконными заработками, и начинает сдавать квартиру посуточно. Такой вариант аренды может нанести значительный ущерб квартире.

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2020 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

Сдавать в аренду квартиру можно, если обратное не предусмотрено кредитным договором. Иногда условия банка включают пункт о том, что делать этого нельзя. Если же жильем пользуются другие люди, то об этом нужно сообщить банку. Его представители имеют право контролировать процесс и проверять состояние сдаваемых помещений.
Сдать квартиру в аренду – это довольно выгодное мероприятие. Довольно часто стоимость аренды позволяет полностью или частично покрывать выплаты банку за ипотеку. Особенно актуально это в тех случаях, когда жилье приобреталось в новостройках, ведь на него всегда повышенный спрос.

Тем не менее, у сдачи ипотечной квартиры есть определенные недостатки. Если человек желает сдавать в аренду жилье и уведомил об этом банк, то величина страховки может повыситься. Также нужно официально оформить сделку и платить налоги на прибыль. Не сделав этого, лицу грозит штраф. Более того, использование квартиры чужими людьми может негативно сказаться на ее состоянии.

Важно! Практика показывает, что если банк узнает о желании клиента сдавать жилье, то он существенно повышает требования. Это может повлиять на величину процентной ставки. Причина этого в том, что в случае проблем с выплатами, банк заинтересован в наивысшей ликвидности этого жилья.

Если его состояние будет плохим, то выгодно продать недвижимость не получится. Прежде чем сдавать в аренду, хорошо подумайте. Тщательно подбирайте квартирантов. Лучше всего сдавать недвижимость своим родственникам, которые смогут бережно относиться к помещению и не приведут к его ухудшению.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Это важно знать: Договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием: как оформить

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Законно ли сдавать квартиру?

Целевое использование недвижимого имущества не запрещается. Но при этом есть некоторые нюансы, в которых следует разобраться перед тем, как решить для себя, можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку?

Обязательно уточните, нет ли в подписанном вами договором с банком пункта о передаче купленной недвижимости в аренду.

Некоторые банки несмотря на законодательство все же запрещают такие манипуляции, поэтому в договоре будет обязательно прописан пункт о запрете. В результате все организации, которые выдают потребителям целевые займы, условно делятся на несколько групп:

1. Те банки, которые при выдаче ипотечного кредита разрешают сдавать в аренду приобретенную недвижимость на срок, который дополнительно оговаривается. Заемщику всего лишь необходимо заранее уведомить об этом организацию;
2. Банки, которые строго запрещают проводить такие операции с жилплощадью, купленной в ипотеку. Согласно прописанным в договоре условиям заемщику также запрещается проводить любые операции с участием посторонних лиц, касающиеся квартиры. Кредитную организацию даже нужно предупреждать о визите родственников, которые несколько дней могут проживать на купленных квадратных метрах. Одним словом, условия получения ссуды у таких банков строжайшие.

Большинство выдающих кредит фирм самостоятельно не занимается заключением договоров аренды, но это еще не значит, что заемщик освобождается от необходимости уплаты налога с аренды.

Есть организации, которые прибыль от сдачи недвижимости записывают на счет заемщика в список его доходов. Поэтому вам заранее следует уточнить у банка, можно ли сдавать квартиру в ипотеке, чтобы потом не столкнуться с негативными последствиями.

Если же в договоре прописан запрет о сдаче залоговой ипотечный недвижимости в аренду, арендодателя могут ждать серьезные неприятности, если этот факт всплывет.

Как законно сдать квартиру взятую в ипотеку и можно ли избежать при этом санкций со стороны банка?

Возможность сдачи в аренду ипотечной квартиры определена в статье 29 закона № 102-ФЗ. Согласно законодательно закрепленным нормам владелец взятого в ипотеку жилья может получать доходы с кредитуемой недвижимости, но лишь в тех случаях, когда это не противоречит заключенному с банком договору.

Такая практика зачастую противоречит интересам кредиторов, и банки включают в договор пункт о запрете сдачи приобретаемого жилья в аренду.

Разрешена ли аренда?

Узнать разрешено ли сдавать конкретный объект недвижимости в аренду можно внимательно прочитав заключенный кредитный договор.

Существует три варианта урегулирования этого вопроса:

1. Сдача в аренду жилья разрешена только при наличии согласия банка. Собственник обязан уведомить банк о своем намерении сдавать квартиру, находящуюся в залоге у банка в аренду и дождаться решения кредитора.
2. Сдача квартиры в аренду запрещена. При несоблюдении заемщиком этого пункта кредитного договора со стороны банка могут последовать штрафные санкции, возможно даже расторжение заключенного ранее договора.
3. Возможность сдачи в аренду не оговорена в кредитном договоре. В таком случае нужно все же уведомить банк о своем намерении и согласовать детали.

Для справки: Законы РФ не запрещают сдачу в аренду квартир, находящихся в залоге у банков. Но возможна эта практика лишь в тех случаях, когда в кредитном договоре, заключенном с банком, не прописаны иные условия.

Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?

В реальности ответ на данный вопрос до банального прост – квартиру сдавать можно, это вполне законно. Ведь, несмотря на оформление ипотеки, она считается вашей собственностью по документам и по закону, хотя и приобретена на занятые у банковского учреждения средства.

Досрочное погашение ипотеки — подводные камни

Во время оформлении квартиры вы получите свидетельство о регистрации в госорганах, там сказано: вы — владелец квартиры. И тем не менее в соглашении есть важная оговорка о том, что объект жилья числится в залоге у банка по денежному кредиту. И все же подобный нюанс ни коим образом не является запрещением для владельца квартиры регистрировать в своей квартире членов семьи или родственников.

В то же время вам нужно сообщить банку заранее о своем намерении прописать кого-либо в квартире прописать. Для этого нужно подать в банк заявление, написанное в соответствующей форме. Если вам хочется зарегистрировать на жилой площади лиц посторонних, то вам придется получить от банка специальное разрешение, которое тоже можно получить с помощью специального заявления, составленного в письменном виде. Чаще всего банки спокойно дают разрешение на регистрацию посторонних лиц. И тем не менее их срок регистрации не может превышать период в 11 месяцев.

Действующее законодательство

Права заемщика в отношении использования ипотечной квартиры определены статьей 29 закона «Об ипотеке». В ней говорится, что заемщик имеет право использовать приобретенное жилье по назначению, а также получать выгоду и доход от его использования.

Возможность сдачи в аренду объекта недвижимости, купленного в ипотеку, также прописана и в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Внимание: Согласно ст. 346 ГК РФ владелец приобретённого в ипотеку жилья может передавать объект залога в пользование третьим лицам с согласия залогодержателя.

Несмотря на закрепленное законодательно право заемщика получать доход от сдачи жилья в аренду на практике такая возможность зачастую прямо запрещается банком. Происходит это потому, что передача объекта залога иным лицам по договору аренды создает для кредитной организации определенные риски.

Частая смена арендующих квартиру лиц значительно увеличивает вероятность порчи залогового имущества и способствует увеличению его износа.

Для банка это означает падение ликвидности из-за уменьшения рыночной цены объекта. Если в будущем возникнет необходимость продать находящуюся в залоге квартиру из-за образования задолженности – банк понесет убытки.

Важно: Исходя из норм действующего законодательства до момента полного погашения кредита жилье, приобретенное с использованием заемных средств, находится под обременением банка.

Это накладывает на заемщика дополнительные обязательства, в частности, контроль за состоянием залогового имущества и предотвращение его порчи и разрушения.

Разрешают ли банки?

Законом не запрещается сдавать квартиру в аренду, однако в договоре с банком могут быть прописаны иные условия. Чтобы узнать, можно ли сдавать недвижимость в ипотеке в наем, прежде всего, следует ознакомиться с кредитным соглашением.

Что может быть прописано в договоре с банком:

• Аренда допускается, но с согласия банка. Заемщику нужно обратиться к кредитору и уведомить его о своем намерении.
• Аренда запрещена. В этом случае рисковать не стоит, так как сдача квартиры в наем будет считаться нарушением кредитного договора. В отношении собственника могут последовать штрафные санкции вплоть до расторжения договора.
• О возможности сдавать жилье не указано. Потребуется разрешение банка и согласование деталей аренды.

Какие документы нужно предоставить?

Чтобы банк разрешил сдачу жилья в наем, заемщику потребуется предоставить договор для сдачи в аренду (о том, чем грозит аренда квартиры без составления договора, рассказано тут). Банк может потребовать включить в документ свои дополнительные пункты, касающиеся прав пользования недвижимостью и обязанностей нанимателя.

Более того, заемщику может быть запрещено на время действия кредитного соглашения сдавать недвижимость посуточно, так как такой вид аренды предполагает быстрый износ имущества. Обязательным пунктом может быть составление описи имущества и оформление депозита на случай порчи квартиры взятой в ипотеку.

Большинство собственников сдает жилье в аренду нелегально – не уплачивая налоги, и не оформляя ИП. Банки действуют в рамках закона, поэтому не исключено, что кредитор потребует от заемщика регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, приобретения патента или уплаты налогов как физлицо.

Если органы уличат собственника в неуплате налогов, то ему может грозить штраф или ограничение свободы. А это лишает банка возможности получить назад свои деньги.

Чтобы согласовать вопрос аренды с кредитором, потребуется также известить страховую компанию о том, что жилье будет сдаваться. Банку нужно предоставить согласие страхового агентства и справку о том, что условия страхового покрытия остались прежними.

Итак, какие бумаги потребуется предоставить в банк для получения разрешения:

• копия договора найма;
• данные о квартиросъемщике;
• документ из страхового агентства о том, что условия соглашения остались неизменными.

В каких случаях кредитор может запретить аренду купленной недвижимости?

Кредитор имеет право запретить сдавать в наем залоговую недвижимость. «Закон об ипотеке» предусматривает обязанность заемщика поддерживать имущество в надлежащем состоянии. В своем отказе кредитор может сослаться именно на это обязательство, так как аренда может ухудшить состояние жилья.

СПРАВКА! Согласовывая вопрос найма квартиры с банком, заемщик может оперировать тем, что доход, получаемый с аренды, поможет ему выплачивать ссуду.

Вам это будет интересно

• Как продать кредитную машину, если ПТС в банке
• Перерасчет кредита при досрочном погашении кредита
• Срок действия карты: основные особенности
• Рейтинг банков по ипотеке

Сдача ипотечной недвижимости

Не заручившись согласием банка сдать находящуюся в залоге квартиру можно только в том случае, когда в кредитном договоре нет пункта о возможной аренде объекта залога (в т. ч. при военном льготном кредитовании).

Если такой пункт в договоре все же присутствует – перед собственником встает выбор: получить согласие кредитной организации и сдавать квартиру официально, или воспользоваться нелегальным способом.

Для того чтобы сдать квартиру официально необходимо:

Направить письменное заявление в банк с подробным описанием всех обстоятельств и причин возникновения ситуации. Рассмотрение такого заявления занимает 5 рабочих дней.

Важно! Кредитные организации не всегда выступают против сдачи в аренду квартир, находящихся в обременении. Зачастую факт сдачи в аренду является для банка дополнительной гарантией своевременного погашения кредита.

Согласие банка можно получить если:

1. Объект недвижимости содержится в порядке.
2. В договор обязательного страхования ипотечного жилья будут внесены необходимые поправки.

После получения официального согласия банка необходимо подготовить дополнительные документы:

1. Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
2. Справка о составе семьи (можно получить в ЖЭКе).
3. Согласие на сдачу квартиры в аренду от всех собственников жилья. Оформить документ требуется у нотариуса.

Следующий этап – поиск квартиросъемщиков и заключение договора аренды. В нем должны быть подробно расписаны обязанности по оплате коммунальных услуг и размере арендной платы, указаны требования к соблюдению порядка и обозначены сроки платежей. К договору в обязательном порядке должен быть приложен акт приема-передачи объекта, а сделка заверена нотариально.

Это важно знать: НДС при сдаче в аренду нежилого помещения

В дальнейшем арендодателю нужно ежегодно уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы.

В случае отрицательного решения кредитная организация не обязана разъяснять причины отказа, но причины могут быть такими:

• Кредитная история заемщика была испорчена. Были выявлены факты неоднократных задержек платежей и непогашенные штрафы.
• В том случае, если договор найма будет заключен на срок, превышающий 1 календарный год.
• Если банковская проверка выявила факт сдачи жилья без получения согласия кредитора.

Сдача ипотечной квартиры

Советы юристов:

Просрочена сдача ипотечной квартиры, могу ли я вернуть деньги у застройщика.

Да. можете вернуть, но сначала нужно расторгнуть договор.

Здравствуйте! Пишите претензию. Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендую сразу же обращаться в суд с заявлением о расторжении ДУ, выплате основной суммы, процентов за пользование средствами, моральный ущерб, вынужденную аренду (если таковая имела место) и штраф в процентах от взыскиваемой суммы.

Консультация по Вашему вопросу

8

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

В браке (1,5 месяца назад) была взята ипотека под 2% Дальневосточная (там свои условия) на квартиру от застройщика (ипотечные деньги лежат на эскроу счёту), сдача квартиры через год. Так же воспользовались сертификатом, молодая семья. На сегодняшний день, пришли к разводу, как быть в такой ситуации?

Доброе утро, Светлана! Подавать иск о разделе имущества в равных долях и о разделе в равных долях обязательств ипотечного кредита.

Приобрел квартиру по договору уступки. Часть денег в ипотечный кредит. Через 5 дней после регистрации договора в юстиции заключил брак. Сдача дома в 2021 году. Имеет ли жены при разводе претендовать на раздел квартиры. Как себя обезопасит.

Заключите с женой брачный договор, где пропишите, что в случае развода эта квартира остается Вам, если она откажется, то разведитесь с ней и опять женитесь когда закончите выплачивать ипотеку или на другой. Статистика разводов 80%, так что не стоит рисковать имуществом из за женщины, по моему мнению.

Можно ли при помощи нотариального обязательства погасить ипотечный кредит? Квартира приобретена в новостройке для внучки бабушкой и дедушкой. Внучке 6 лет. Ей достались средства от мамы, которая умерла 6 месяцев назад. Деньги переведены на ее счет. Можно ли в опеку представить такой документ? Сдача дома в декабре 2019 года. На нее будет оформлена дарственная, когда квартира станет собственностью.

Нужно согласие опеки, что за счет имеющихся средств, несовершеннолетнего, погасить ипотечный кредит, на принадлежащую ЕЙ-несовершеннолетней квартиру.

После развода с мужем плачу сама задолженность по кредиту 4500, по кредитной карте 4000, ипотеку 14500 и коммуналку 3500 за ипотечную квартиру. Ипотечную квартиру сдаём за 10000. Все кредиты брались в браке. Если подам иск на возмещение бывшим мужем по уплате ипотеки за 6 месяцев, на сколько выигрышное дело? Мелкие кредиты и коммуналку плачу со сдачи квартиры плюс разницу свои добавляю. Раздела имущества и долгов ещё не было.

Алина, вы имеете право обратиться в суд и разделить кредиты между супругами, согласно ст. 38, 39 СК РФ, необходимо только будет доказать, что данные средства пошли на нужды семьи.

Правовые основания для компенсации расходов в размере 1/2 от общей суммы за счёт бывшего супруга, имеются.

Я продала квартиру 4 млн наличных и 2.5 млн ипотека (покупатель подписал акт сдачи приемки квартиры спустя два дня он выставил счет смету на 70 т якобы каких то недочетов по квартире и приостановила выплату мне денег (за отчуждаемую мою квартиру) с банковской ячейки и требует их (70 т р) выплатить… я решила расторгнуть сделку и вернуться в свою квартиру но покупатель говорит что я буду платить ей неустойку ипотечных процентов.

Елена, если есть акт приемо-передачи, то о каких-то там недочетах говорить бесполезно. Проще не расторгать сделку, а оставить всё как есть. Потому что есть опасность действительно попасть на выплату процентов, т.к. Вы нарушаете условия договора.

Материнский капитал был использован на погашении ипотечного кредита, застройщик нарушил сроки сдачи объекта, доли детям могу выделить по обязательству в другой квартире, новую хочу продать, что б все же улучшить жилищные условия всем! Как грамотно поступить?

Здравствуйте, вы должны исполнить обязательство и выделить доли в квартире, которая в нем указана, только потом стоит ее продавать. Удачи вам и всего наилучшего.

Ольга, добрый день, вам необходимо расторгнуть договор с застройщиком и потребовать возврат денежных средств, которые вы можете потратить на приобретение другого жилья.

Насколько важно делать правовую экспертизу при покупке квартиры в ипотеку? Риэлтор говорит, что не надо, все проверят, В банке менеджер ипотечный советует сделать. Квартира в новом доме 2014 года сдачи. Собственник был один (пока что лишь со слов риэлтора и собственника), брали они её тоже в ипотеку, немного осталось доплатить, но решили продать.

Добрый день Андрей, сейчас особенно много стало мошеннических схем с квартирами. Поэтому если не хотите потом сокрушаться, проведите тщательную правовую экспертизу чтобы спать спокойно. С уважением Дмитрий Юрьевич.

1. По Соглашению об уступке прав с юрлицом (в форме ООО) к договору участия в долевом строительстве куплена квартира в строящемся доме. Дом сейчас на сдаче. Расчет с ООО пока не произведен. Можно ли использовать материнский капитал для расчета с ООО, если ребенку исполняется 3 года в июне 2020 года? Можно ли получить ипотечный кредит? По Соглашению расчеты между участником долевого строительства и правопреемником «устанавливаются сторонами за рамками настоящего Соглашения».

Добрый день. Надо договориться с ООО и оформить дополнительным соглашением, условие по расчету за уступку средствами материнского капитала. Однако, в некоторых случаях (долгострой), пенсионный фонд отказывает в выплате, в связи с затягиванием сроков сдачи дома.

У меня есть квартира в ипотеке, оформленной в сбербанке. В ипотечном договоре нет пунктов, отражающих запрет на сдачу жилья в аренду. Могу ли я в таком случае сдавать квартиру в аренду? Если договор будет заключен на срок менее 11 месяцев, то можно ли не уведомлять налоговые органы об этом?

Здравствуйте чтобы не расписывать в более подробной свой ответ на все ваши вопросы ответ положительный Да вы имеете право это сделать по закону.

Доброго времени суток! Безусловно, в рассматриваемой ситуации у Вас есть такое право. Можете и не уведомлять налоговую, но НДФЛ платить обязаны Всего доброго, желаю удачи!

Доброго вам времени суток. В Данном случае Вы имеете полное право это сделать по закону. Желаю удачи в решении вашего опроса.

Уведомлять и регистрировать договор не нужно. А вот от обязанности платить налог на доходы физических лиц Вас никто не освобождал. Задекларировать нужно и уплатить налог. По закону.

Свекровь взяли ипотеку. Свекровь титульный заёмщик. Есть страховка. Свекр умер ещё до первого платежа.. он был созаемщиком без страховки Квартира приобретена по ДУ в строящемся доме, соответственно они в ипотечном и Ду указаны вместе. Как теперь можно вывести свекра с договора ДУ Чтоб по сдаче дома у свекрови не возникли проблемы с регистрацией квартиры в собственность?

☼ Здравствуйте, Вы уже задавали этот вопрос и вам ответили, все что нужно сделать, отнести в банк свидетельство о смерти свекра и вам внесут изменения в договор Желаю Вам удачи и всех благ!

Свекровь взяли ипотеку. Свекровь титульный заёмщик. Есть страховка. Свекр умер ещё до первого платежа.. он был созаемщиком без страховки Квартира приобретена по ДДУ в строящемся доме, соответственно они в ипотечном и Ду указаны вместе. Как теперь можно вывести свекра с созаемщиков? Чтоб по сдаче дома у свекрови не возникли проблемы с регистрацией квартиры в собственность?

ГК РФ Статья 17. Правоспособность гражданина 2. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью

. Чтобы вывести свекра из созаемщиков достаточно представить в банк свидетельство о смерти.

Пусть свекровь с заявлением и свидетельством о смерти мужа в банк обратится, Удачи вам в решении ваших вопросов. С уважением юрист Кулаковский Ю. В.

☼ Здравствуйте, Для этого нужно принести в банк свидетельство о смерти и банк внесёт необходимые изменения в договор Желаю Вам удачи и всех благ!

Мы приобрели квартиру по программе Жильё для российской семьи с привлечением средств из материнского капитала, путём ипотечного кредитования. Ипотека не выплачена, акта приёма-передачи сдачи дома ещё не было. Будет ли за супругом числиться собственность в регистрационной палате, так как он стоит по другой программе в очереди. Как можно сделать так чтоб его не сняли с очереди. Есть ли возможность написать отказ от доли и не потерять свою очередь ему?

Даже если ипотека не выплачена, право собственности на это жильё уже зарегистрирована, соответственно это жильё будет учитываться при определении нуждаемости в улучшении жилищных условий. Отказаться от доли нельзя.

Консультация по Вашему вопросу

8

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

При покупке квартиры через ипотеку. В офисе банка — Договор купли-продажи подписан, договор с банком об ипотечном кредите подписан, деньги (90%) Продавцу переданы, расписка Покупателем получена, но на следующий день Продавец в МФЦ, для сдачи документов на регистрацию не прибыл. Чем это грозит Покупателю и что ему делать?

Подавайте вы документы, затем выходите на продавца и выясняйте, по каким он причинам не явился и когда сможет, мало ли что могло случиться. Всего доброго.

Евгений! Сдать документы на государственную регистрацию возможно в другое, согласованное сторонами сделки, время, если имели место форс-мажорные обстоятельства или уважительные причины для не выполнения обязанности по сдаче на государственную регистрацию документов. Вместе с тем, Сторона сделки, если не имеет возможности присутствовать лично при сдаче документов на государственную регистрацию, вправе направить уполномоченного нотариальной доверенностью представителя. Однако, если имеет место уклонение одной из сторон от обязанности сдать на государственную регистрацию документы сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации в силу закона, заинтересованная сторона вправе предъявить иск в судебном порядке о признании сделки недействительной/ возмещении причиненных убытков/применении последствий недействительности сделки (возврате денежных средств), о понуждении к государственной регистрации и пр.

Сосед незаконно сдает ипотечную квартиру очень шумным квартирантам. И конечно нам бы хотелось выселить всех этих шумных квартирантов, потому что к сожалению простые разговоры на них никак не действуют. Есть ли смысл сообщить об этом банку (в залоге у которого находится эта квартира) ? Читал, что если банк не был заранее оповещен о сдаче квартиры в аренду, то он может потребовать досрочно выплатить всю сумму по кредиту.

Здравствуйте! Попробуйте решить данный вопрос с собственником квартиры. Если договориться не удастся, можете обратиться в банк, либо в Налоговую инспекцию. Желаю Вам удачи и всего хорошего!

Банку сообщать об этом не имеет никакого смысла, поскольку банк эти вопросы не решает ему совершенно безразлично, для банка Главное чтобы имущество то есть квартира была в целости и сохранности, поскольку это залоговое имущество.

Здравствуйте. Он не вправе сдавать квартиру без согласия банка, какая именно ответственность прописана у него в договоре неизвестно, вы вправе обратится в банк и сообщить. Попробуйте обратится к участковому.

Можно ли сразу после окончания школы в г. Великий Новгород переехать в СПб или Москву служить в армии по контракту, проживая в служебном помещении (или получать некое возмещение за сдачу любой квартиры в районе 15000..), и на следующий год поступить в местный ВУЗ на IT-специалиста (программиста)? И можно ли будет по окончании ВУЗа купить квартиру по специальной ипотечной программе для тех, кто служил?

Здравствуйте, А мы откуда знаем, можно или нет? Мы что должны предсказать вашу судьбу? Чтобы служить по контракту, надо сначала срочную службу отслужить У Вас всегда есть возможность подробно обсудить вашу проблему с любым юристом сайта, на платной консультации. Желаю Вам удачи и всех благ!

С использованием материнского капитала была по договору долевого участия приобретена квартира в строящемся доме. Долевое участие оформлено на жену. В отношении детей было оформлено нотариальное соглашение о выделении долей в течение полугода после погашения ипотечного кредита. Права собственности на квартиру пока нет (дом не сдан), доли детям выделять надо. Ипотека погашена. Как правильно выделить доли до сдачи дома? И может ли муж одновременно отказаться от своей выделяемой доли?

Здравствуйте! Да никак нельзя выделить доли детям до того, как будет оформлено право собственности на квартиру. Так как юридически квартиры нет. Сначала оформляйте квартиру в собственность, а потому уже заключайте нотариальное соглашение об определении долей. Супруг также может нотариально отказаться.

Муж и жена приобрели квартиру за 3,5 млн в долевой по 1/2.Муж в 2005 г уже получал вычет на себя. Жена безработная. Вычетом никогда не пользовалась. Квартира пока в ипотеке (еще осталось выплатить 400 т. р.).На руках Акт сдачи-приемки квартиры от застройщика, ипотечный договор, суммы уплат процентов за 15-16 гг. Вопрос — может ли муж получить за жену вычет с 1/2 и все проценты по ипотеке за 15-16 гг?

Добрый день. Имущественный вычет можно получить только за себя. Если муж уже получал имущественный вычет, то второй раз он не может им воспользоваться.

Здравствуйте. Нет, не может. Муж уже воспользовался правом вычета, если бы не воспользовались, тогда могли получит вычет за жену. Спасибо, что обратились на наш сайт.

Собираюсь сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке в Сбербанке, в аренду. В связи с этим есть вопрос: Имею ли я вообще на это право? В ипотечном договоре запрет на аренду прямо не прописан но есть пункт «Не переступать полностью или частично свои права и обязанности по Договору другому лицу без письменного согласия Кредитора». Является ли это запретом на сдачу в аренду? Заранее большое спасибо!

Доброе утро, Алексей. Под запретом уступки долгового обязательства понимается заключение договора цессии на условиях, предусмотренных ст. 388 ГК РФ. Это когда Ваши обязанности по уплате долга принимает на себя другое лицо, которое вместо Вас становится должником по кредитному договору. А в аренду — сдавайте пожалуйста, имеете полное право.

ДУ заключено в период брака, договор ипотечного кредита на мое имя, супруга поручитель платил я, после развода плачу я и платить надо еще пятнадцать лет. Как после сдачи квартиры застройщиком как будет делиться эта квартира.

Если квартира куплена в период брака, она считается общей совместной собственностью и делится поровну между супругами. Долги по кредиту – тоже.

Мы хотим продать квартиру в строящемся доме, срок сдачи конец 2016-первый квартал 2017.

Мы хотим продать квартиру в строящемся доме, срок сдачи конец 2016-первый квартал 2017.

Если мы после сдачи документов на социальную ипотеку, но до регистрации договора,

Снимаю квартиру, не могу взять ипотеку. Получаю алименты. Бывший супруг готов взять ипотеку и купить для нас с ребенком квартиру в виде разовой выплаты алиментов.

Купили квартиру по ДУ, оплатили её через ипотечный кредит, после сдачи дома зарегистрировали право собственности.

Скажите пожалуйста на момент сдачи документов на материнский капитал, нужно ли мне и моим детям быть прописанными в ипотечной квартире?

У меня куплена квартира в строящемся доме в ипотеку. В ближайшее время выхожу замуж и меняю фамилию.

Я купил квартиру с строящемся доме, стоимостью 2.3 МЛН 1.7 собственные средства 600 ипотечные.

Слышал что нельзя сдавать ипотечные квартиры без письменного разрешения банка.

Сколько мне надо заплатить по сдаче 3 НДФЛ налогов 13%? Купила авто 1 31.

Проживаю в г. Тула, в феврале 2014 г., взял ипотечный кредит в банке Возрождение, на покупку квартиры у строительной компании Су-155.

Может ли банк наложить запрет?

Внимание: Банк, в залоге у которого находится квартира, вправе наложить запрет на сдачу в аренду этого объекта недвижимости.

Согласно статье 30 ФЗ «Об ипотеке» владелец находящегося в залоге имущества обязан принимать своевременные меры по содержанию его в хорошем состоянии и покрывать расходы на его содержание.

Обеспечивать порядок и сохранять первоначальный вид сданной в аренду квартиры гораздо сложнее, поэтому очень часто в ипотечный договор вносится положение о запрете сдачи объекта кредитования внаем.

Важное видео

Узнайте нюансы из видео ниже:

Документы для кредитной организации

Основной документ, который требуется для получения согласия банка – договор аренды. Кредитная организация имеет право дополнять предоставленный договор и включать дополнительные условия, касающиеся пользования жильем и обязанностей квартиросъёмщиков.

Важно! Дав согласие на сдачу квартиры, банк в обязательном порядке вносит в договор аренды пункт, запрещающий сдачу жилья посуточно – такой вид аренды приводит к быстрому износу имущества и увеличивает риски кредитора.

Часто в договор также включается опись имущества и оговаривается создание депозита на случай порчи объекта недвижимости.

Дополнительно заемщик должен известить страховую компанию о перспективе сдачи жилья в аренду и перезаключить страховой договор, учтя новые обстоятельства.

Документы необходимые для предоставления в банк для получения согласия:

• Договор аренды и его копия.
• Личные данные квартиросъемщика.
• Документы из страховой компании.

Если действовать без согласия?

Если по каким-либо причинам ипотечная квартира будет сдаваться без согласия кредитной организации — это повлечет возникновение определенных рисков для заемщика.

Согласно действующему законодательству сотрудники банка могут провести проверку состояния квартиры, находящейся в залоге. Если в результате будет выявлен факт незаконной сдачи жилья в аренду к заемщику будут применены санкции со стороны кредитной организации и ФНС.

Санкции за сдачу квартиры внаем без согласия банка:

• В случае первичного нарушения выносится устное предупреждение и дается указание на запрет подобной деятельности.
• За нарушение условий заключенного кредитного договора на заемщика накладывается штраф.
• Если нарушения выявлены повторно – банк вправе разорвать договор и потребовать возврат всей оставшейся суммы, включая проценты за пользование кредитом.
• Если после этого долг не будет уплачен в срок – банк имеет право обратиться в суд, по итогам которого квартира будет продана и ипотека закрыта.
• Штрафы последуют и со стороны налоговой инспекции – за уклонение от уплаты налогов и занятие незаконной предпринимательской деятельностью.

Уведомление банка

Как правило, в ипотечном соглашении, не содержащем прямых ограничений на сдачу залогового жилья, прописывается информация об обязанности заёмщика уведомлять банк о возникновении отношений найма. Причём разрешение у банковской организации на сдачу жилой недвижимости требуется получить еще до оформления заемщиком договора жилищного найма.

Поскольку разногласия с банком могут обернуться неблагоприятными для заемщика последствиями, лучше не скрывать факт сдачи жилой недвижимости, заложенной банку, а потратить время на получение официального соглашения кредитной организации.

Банковская организация может в рассматриваемом случае отправить заемщика в страховую компанию, чтобы и там получить соответствующее разрешение.

Некоторые страховщики при сдаче страхователем застрахованного жилья в наем могут повысить стоимость страховки. Это связано с рисками, появляющимися у банка (и страховщика), когда заемщик (страхователь) передаёт квартиру третьим лицам в пользование.

Страховщик должен дать владельцу жилья (заемщику по ипотеке) документацию для банковской организации, содержащую оповещение о согласии на сдачу соответствующего жилья в аренду. После представления заемщиком банку согласия страховщика, ему выдадут разрешение на сдачу залоговой жилой недвижимости.

Уборка в подъездах – чья обязанность, жильцов или УК

Образец договора аренды квартиры с правом выкупа

Основные правила приемки квартиры у компании-застройщика

Расписка в получении денежных средств за квартиру

Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество

Как правильно оформить земельный участок в собственность

Сдавать ипотечную квартиру в аренду: нужно ли согласие банка

Содержание статьи:

• Что говорит закон?

• Есть ли выгода?

• Последствия нарушений условий банка

• Ипотечное кредитование в Сбербанке

Добавлено в закладки: 0

На сегодняшний день ипотечное кредитование является одним из самых распространённых видов банковского кредитования. Большой процент недвижимого имущества приобретается сегодня именно в ипотеку. Как правило, срок такого кредита достаточно велик, и составляет около 15-25 лет, но ежемесячные выплаты по ипотеке зачастую заставляют затягивать пояса и задумываться о дополнительных способах получения прибыли.

В этот момент люди всё чаще думают о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? А некоторые изначально берут ипотечный кредит  с расчётом на то, что будут сдавать приобретённую квартиру в аренду и полученными средствами выплачивать долг по кредиту. С одной стороны это достаточно выгодно, но есть и оборотная сторона медали.

Что говорит закон?

Что же говорит российское законодательство о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру? Закон «Об ипотеке» напрямую позволяет заёмщику получать с приобретённого в ипотеку жилого помещения «доходы и плоды». Однако в законе прописываются некоторые условия, которые должны быть соблюдены при сдаче жилья по ипотеке в аренду:

1. Срок договора аренды жилья не должен превышать фактического времени, выделенного на обеспечение обязательств по кредитному договору.
2. Использовать недвижимость по её прямому назначению, не допуская использования помещения в предпринимательских целях.

Однако, при заключении с банком договора ипотеки, в документе можно увидеть информацию о том, что при сдаче недвижимости, взятой в кредит, в аренду необходимо получить разрешение банка. Часто банк напрямую запрещает сдавать жильё в аренду, не подав предварительной заявки, и не получив разрешение банка на совершение действий.

Объясняется это двумя факторами:

• банк перестраховывается, опасаясь лишиться залоговой собственности;
• банк рискует получить недвижимость в том состоянии, когда его стоимость будет существенно ниже, нежели при оформлении договора.

Страховые выплаты покроют убытки банка при порче недвижимости арендаторами, но продать в дальнейшем испорченную квартиру будет очень сложно. Это тоже не играет на руку банкам и заставляет их перестраховываться.

И всё же банки идут на риски и дают разрешение сдать ипотечную квартиру в аренду. Так как действие разрешено законодательно и у них нет оснований запрещать это заёмщику. При этом, как правило, они требуют в обязательном порядке заключить официальный договор аренды с арендаторами, который в дальнейшем должен пройти процесс регистрации в регистрационной палате.

Все банки в стране в этом вопросе делятся на два лагеря: одни разрешают сдать ипотечную квартиру в аренду на свой страх и риск, не выставляя сверхъестественных условий, другие не препятствуют сдаче квартиры в аренду, если заёмщик получил предварительно разрешение и вовремя оповестил банковскую организацию о своих намерениях. Из этого следует, что можно сдавать ипотечную квартиру, но только при соблюдении некоторых условий.

Есть ли выгода?

Сегодня жильё в аренду – это одна из наиболее востребованных услуг на рынке недвижимости. Зачастую стоимость арендных помещений очень высока, что позволяет гражданам, взявшим жильё в кредит по ипотеке, успешно погашать ежемесячные платежи и, по сути, оставаться в прибыли.

Стоит ли удивляться, что многие заёмщики спешат поскорее сдать квартиру, взятую в ипотеку и получить с этого свою выгоду. Особенно, когда стоимость аренды превышает размер ежемесячного платежа.

Однако это не ответ на вопрос, встающий перед владельцами жилого помещения: выгодно ли сдавать ипотечную квартиру? Дело в том, что существуют определённые риски, которые следует учитывать, прежде чем принять решение о сдаче в аренду ипотечной квартиры.

Многие заёмщики рискуют, сдавая в наём ипотечную квартиру в обход банка, но это чревато определёнными осложнениями, которые могут случиться в дальнейшем и принести большие неприятности заёмщику:

1. Владелец жилого помещения рискует получить обратно испорченную или разрушенную квартиру, непригодную для проживания в ней или требующую крупного ремонта. При этом банк, как залогодержатель, получит свою выгоду за счёт страховых выплат, а вот заёмщику вряд ли что-то останется в этом случае.
2. По завершении договора аренды в любом случае придётся делать ремонт помещений. При этом стоимость ремонта будет варьироваться в зависимости от отношения к помещению арендаторов.
3. Банк, сочтя необходимым, может зафиксировать нарушение условий договора ипотеки и взыскать с владельца жилья неустойку за несоблюдение его условий.

Поэтому вопрос о том, выгодно ли сдавать жилое помещение, находящееся в ипотеке в наём, остаётся на усмотрение самого заёмщика. Человек должен самостоятельно рассчитать возможные риски и принять решение о дальнейших действиях.

Последствия нарушений условий банка

Банк, выдавший кредит на покупку жилья, согласно того же закона «Об ипотеке» имеет право проверять условия содержания принадлежащего ему на праве залога жилого помещения. Оценивать его реальное состояние и содержание. Как правило, банки проводят неожиданные проверки не чаще 1-2 раз в год. Но могут и вовсе не проверять на протяжении всего срока действия договора ипотечного кредитования.

Если же представитель банка, который был категорически против сдачи жилья в наём, обнаруживает, что условия были нарушены, то к заёмщику могут быть применены штрафные санкции.

В соответствии с условиями ипотечного договора банк может оштрафовать заёмщика, а также расторгнуть договор ипотечного кредитования и потребовать полной досрочной выплаты долга с процентами по кредиту. При этом, если квартира сдавалась в наём незаконно, без договора аренды, на устном соглашении  или без регистрации договора аренды в соответствующих государственных органах, то заёмщика могут ждать штрафные санкции и со стороны налоговой инспекции.

Чтобы избежать неприятных последствий для заёмщика и арендатора, достаточно просто выбрать банк, который лояльно относится к желанию заёмщика сдавать жильё по ипотеке в наём, а также своевременно известить представителей банка о своих намерениях и получить официальное разрешение. Аргументы в пользу оплаты взносов по кредиту станут гарантом полученного разрешения от банковской организации.

Ипотечное кредитование в Сбербанке

Граждане, обратившиеся за ипотекой в Сбербанк, задаются вопросом, разрешается ли сдавать ипотечную квартиру Сбербанка. В условиях договора на кредит по ипотеке Сбербанка содержится запрет на сдачу жилья в наём, без согласия на то банковской организации. Заёмщик должен заблаговременно подать заявку в банк, сообщив о своём намерении заключить договор аренды. Как правило, решение банка является положительным и не препятствует желанию заёмщика в получении выгоды.

То есть, на вопрос, разрешает ли Сбербанк сдавать ипотечную квартиру, формально ответ «нет». Это условие содержится в договоре кредитования. Однако, на практике банк всегда идёт на встречу заёмщику и даёт разрешение на сдачу квартиры без дополнительных проволочек.

Чаще всего арендатор и заёмщик договариваются устно об условиях аренды. Отслеживать факты незаконной сдачи квартиры довольно сложно. Ни налоговая инспекция, ни банки обычно этим не занимаются. Но риск попасться на нарушении законодательства всё же есть. И тогда заёмщика ждут весьма ощутимые штрафные санкции.

Исходя из вышесказанного, задаваясь вопросом о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру, однозначный ответ «можно». Это законодательно разрешено и этого права банк не может лишить человека. Но решать, как сейчас сдать в аренду ипотечную квартиру предоставляется заёмщику. Это можно сделать на условиях банковской организации, сообщив предварительно о своём желании, аргументировав свои намерения и следуя всем указаниям банка официально зарегистрировать заключенную сделку. Или же заключить устное соглашение с арендатором на свой страх и риск, и надеяться, что налоговая и банк не станут проверять этот факт.

Разрешает ли банк сдавать жилое помещение? Не имеет право не разрешить, так как такая возможность предусмотрена законодательно. Но в большинстве банков в России всё же имеется оговорка в договорах ипотеки, где заключение сделки невозможно без предварительного получения разрешения банка.

Статья подготовлена по материалам сайта http://arendaexpert.ru

Ипотечные кредиторы подсчитывают арендные платежи в заявках на получение кредита

Стремясь помочь тем, кто впервые покупает жилье, окунуться в сложный рынок жилья, ипотечные гиганты Fannie Mae и Freddie Mac теперь рассматривают арендные платежи как часть кредитной истории заемщиков.

Мечты арендаторов о собственном жилье часто наталкиваются на причуды системы кредитного скоринга: арендодатели не сообщают об арендных платежах в бюро кредитных историй, поэтому арендаторы могут публиковать звездный послужной список своевременных платежей, но не видят влияния на свою кредитную историю. баллы. (Платежи по ипотеке, напротив, являются частью вашего кредитного рейтинга, что облегчает получение права на другую ипотеку — если у вас уже есть ипотека.)

Fannie Mae и Freddie Mac начали разрешать кредиторам рассматривать истории аренды соискателей кредита в рамках процесса андеррайтинга. С разрешения заемщика кредиторы могут использовать данные банковского счета для идентификации арендных платежей за период до 12 месяцев.

Увеличение кредитоспособных заявителей на 17%

По данным Fannie Mae, эта политика поможет примерно каждому шестому потенциальному заемщику приобрести жилье. Другими словами, эта инициатива предназначена для потребителей, которые близки к тому, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита, но не совсем этого. Изучив выборку заявителей на ипотеку, которые не владели домом в течение последних трех лет и чьи заявки были отклонены, около 17 процентов из них были бы одобрены, если бы учитывались их арендные платежи, сообщает Fannie Mae.

Fannie Mae заявляет, что их новая система будет отслеживать платежи по аренде, указанные в банковских записях заемщика. Fannie говорит, что это применимо независимо от того, оплачивали ли вы аренду чеком или в электронном виде, например, через платежный портал компании или даже через Venmo или PayPal.

Fannie Mae и Freddie Mac не выдают займы напрямую. Вместо этого они полагаются на кредиторов в выдаче кредитов, которые соответствуют его принципам; Затем Fannie и Freddie покупают кредиты и оформляют их как инвестиции. Регулятор, курирующий Fannie и Freddie, поддержал эту идею.

«Для многих домохозяйств арендная плата является самой крупной ежемесячной статьей расходов», — заявила Сандра Л. Томпсон, директор Fannie, и Фредди, курирующий Федеральное агентство жилищного финансирования, в заявлении, сделанном во время объявления Fannie. «Нет абсолютно никаких причин, по которым своевременная оплата ежемесячных расходов на жилье не должна быть включена в расчеты андеррайтинга».

Борьба с расовым неравенством

Fannie Mae заявляет, что новые усилия направлены на устранение сохраняющегося расового неравенства в сфере жилья. По данным Бюро переписи населения США, всего 45 процентов чернокожих американцев владели своими домами по состоянию на второй квартал 2022 года по сравнению с почти 75 процентами белых американцев.

Около 45 миллионов американских потребителей имеют слишком скудную кредитную историю, чтобы претендовать на ипотеку. Федеральное бюро защиты прав потребителей называет этот сегмент «кредитными невидимками» страны — описание, которое непропорционально включает чернокожих и латиноамериканцев.

Политика Fannie and Freddie ориентирована на потребителей, у которых есть банковские счета, поэтому она предназначена для тех, кто близок к кредитоспособности. Это не помогло бы небольшой части американцев, у которых нет банковских счетов.

Для тех заемщиков, которые могут использовать арендные платежи, чтобы повысить свою кредитоспособность, этот полис является «благом», говорит Магеш Сарма, директор по информации и стратегии AmeriSave Mortgage. «Мы отсылаем многих клиентов, потому что они не имеют права на кредит. Это сделает мечты о собственном доме доступными для многих клиентов, которым мы отказали».

Некоторые услуги позволяют вам заплатить, чтобы сообщать об арендных платежах

Fannie Mae и Freddie Mac не первые, кто заметил, что арендаторы не могут напрямую сообщать об арендных платежах в бюро кредитных историй. Видя брешь в системе, ряд компаний предлагают услуги кредитной отчетности, которые предупреждают бюро кредитных историй о своевременных арендных платежах, в том числе:

• Experian RentBureau: Если ваша управляющая компания или арендодатель работает с Experian RentBureau, данные о ваших арендных платежах могут быть переданы в Experian. Если ваш арендодатель не отчитывается через RentBureau, вы можете зарегистрироваться через службу оплаты арендной платы, которая это делает, например RentTrack, PayYourRent или Cozy.
• Rental Kharma: Rental Kharma сообщает TransUnion об арендной плате. Чтобы воспользоваться услугой, вы должны арендовать недвижимость у управляющей компании или у владельца недвижимости. Rental Kharma проверит вашу историю платежей с вашим арендодателем или управляющим недвижимостью и включит в свою отчетность прошлые арендные платежи за шесть месяцев. Чтобы начать пользоваться сервисом, взимается плата в размере 50 долларов США, после чего вы заплатите 8,9 доллара США.5 в месяц.
• Rent Reporters: RentReporters отправляет данные о ваших арендных платежах в два кредитных бюро, TransUnion и Equifax. RentReporters отслеживает ваши арендные платежи, связываясь напрямую с вашим арендодателем, чтобы убедиться, что оплата была произведена вовремя. Плата за регистрацию составляет 94,95 доллара США, что даст вам два года прошлых данных об арендной плате, а затем 9,95 доллара США в месяц для поддержания службы.

Заявление о доходах от аренды для получения права на получение ипотечного кредита: как на это смотрят кредиторы?

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на нашу главную материнскую компанию LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вам могут предложить до пяти разных кредиторов.

Как арендодатель или начинающий инвестор в недвижимость, возможно, что кредитор позволит вам использовать доход от аренды для получения ипотечного кредита. Сделают ли они это на самом деле, будет зависеть от вашей способности предоставить подтверждение дохода или, если речь идет о новой аренде, доказательство потенциального дохода от собственности. Кредиторы должны придерживаться специальных руководящих принципов при принятии решения. Читайте дальше, чтобы узнать больше об этих условиях, а также о том, как они могут повлиять на ваше право.

• Учитывается ли доход от аренды при подаче заявления на ипотеку?
• Когда доход от аренды принимается для андеррайтинга?
• Когда прогнозируемый доход от аренды принимается для андеррайтинга?
• Как рассчитывается доход от аренды для заявки на ипотеку?
• Как использовать доход от аренды, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита?
• Как кредиторы проверяют доход от аренды в вашем приложении?

Учитывается ли доход от аренды при подаче заявления на ипотеку?

Как правило, доход от аренды может учитываться при подаче заявки на ипотеку или рефинансировании инвестиционной недвижимости. Однако, как и все другие источники дохода, он должен быть должным образом задокументирован и соответствовать определенным квалификационным требованиям.

В соответствии с рекомендациями по арендному доходу Fannie Mae — одного из крупнейших покупателей соответствующих кредитов в США — должны соответствовать следующим критериям:

• Вы должны установить, что доход от аренды, вероятно, продолжится.
• Недвижимость должна состоять из двух-четырех единиц основного жилья, в которой заемщик занимает одну из квартир, или инвестиционная недвижимость от одной до четырех единиц.

Доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, принадлежащей заемщику, допустим, например, если он не связан с финансируемой недвижимостью.

• Доход от основного места жительства заемщика, будь то отдельная недвижимость или конкретная единица в многоквартирной структуре
• Доход от загородных домов

При условии, что ваша недвижимость соответствует этим положениям, подсчет вашего дохода от аренды в основном зависит от заполнения правильных форм и предоставления кредитору надлежащих документов. То, что вам нужно будет предоставить, зависит от того, имеет ли недвижимость уже установленную историю аренды.

Когда доход от аренды принимается для андеррайтинга?

Если вы уже владеете арендованным жильем и можете документально подтвердить полученный от него доход, кредитор считает ваш доход реальным, а не прогнозируемым. Реальный доход от аренды будет учитываться андеррайтерами.

Банк может просмотреть ваши налоговые декларации за два года, чтобы узнать, какой подтвержденный доход был получен от вашей аренды.

Чтобы ваши личные налоговые декларации были достаточными — согласно Fannie Mae — вам необходимо подать форму IRS 1040, Приложение E. Если вы подаете налоговую декларацию предприятия, вы должны заполнить Доходы и расходы от аренды Партнерство или форма корпорации S, также известная как форма IRS 8825.

Fannie Mae также, вероятно, потребует составления отчета об оценке для определения рыночной стоимости собственности. Если у вас есть сдаваемая в аренду недвижимость, состоящая из одной единицы, для этого потребуется, чтобы оценщик заполнил график сопоставимой арендной платы для одной семьи (форма 1007). Для недвижимости с двумя-четырьмя квартирами оценщик должен заполнить форму 1025 — отчет об оценке жилой недвижимости с малым доходом.

Когда прогнозируемый доход от аренды принимается для андеррайтинга?

Иногда доход от аренды невозможно подтвердить с помощью налоговой декларации. Скажем, например, вы только что приобрели недвижимость или приобрели недвижимость в середине года и указали в налоговой декларации только часть дохода от аренды.

В этом случае доход от аренды будет считаться прогнозируемым и может быть использован — при определенных обстоятельствах — для целей андеррайтинга. Опять же, это вопрос возможности показать доказательства потенциального дохода от собственности.

Если у арендатора есть арендатор, кредиторы будут брать процент от дохода, указанного в договоре аренды, и использовать его для определения прогнозируемого дохода от аренды. Обычно они используют 75% вашего общего заявленного дохода — 25% вычитается для учета потенциальных вакансий и текущего обслуживания.

Если нет арендатора, кредитор поручит оценщику провести аудит имущества и использовать сопоставимые цены аренды для аналогичных объектов в этом районе, чтобы оценить потенциальный доход от аренды.

Когда прогнозируемый доход от аренды неприемлем?

Прогнозируемый доход от аренды не всегда приемлем для андеррайтинга. Прежде всего, у вас могут возникнуть проблемы с подсчетом, если это не может быть подтверждено документально (например, если арендная плата была оплачена наличными). Это связано с тем, что кредиторы иногда запрашивают копии чеков в качестве доказательства того, что арендная плата регулярно выплачивается вовремя.

Кроме того, прогнозируемый доход от аренды может быть трудно обосновать, если стоимость аренды ниже рыночной стоимости. Допустим, вы решили предоставить другу или члену семьи льготную аренду. Если он будет принят, вы можете не получить от него столько пользы, сколько надеялись. В этом случае вам придется использовать стоимость аренды, указанную в договоре аренды, в качестве прогнозируемого дохода, а не рыночную стоимость, по которой можно оценить квартиру.

Как рассчитывается доход от аренды при подаче заявки на ипотеку?

Способ, которым будет рассчитываться ваш арендный доход, когда вы пытаетесь претендовать на получение ипотечного кредита, будет зависеть от документации, используемой для его обоснования.

Как рассчитывается доход от аренды с помощью федеральных налоговых деклараций?

Когда федеральные налоговые декларации используются для расчета соответствующего дохода от аренды, кредитор должен добавить любые вычтенные расходы — амортизацию, проценты, взносы товарищества собственников жилья, налоги или страхование — к денежному потоку заемщика, прежде чем производить какие-либо расчеты. Любые единовременные расходы на недвижимость могут быть добавлены обратно, при условии, что они были соответствующим образом задокументированы.

Затем доход усредняется за то количество месяцев, в течение которых потенциальный заемщик использовал недвижимость в качестве сдаваемой в аренду единицы в течение последнего налогового года.

Как рассчитывается доход от аренды с учетом аренды и оценки?

При аренде и оценке кредитор берет часть прогнозируемого дохода и использует ее для своих расчетов. Обычно они используют 75%, а остальные 25% составляют предполагаемые вакансии.

Как доход от аренды влияет на DTI?

Отношение вашего долга к доходу (DTI) является важным фактором, на который обращают внимание кредиторы при принятии решения об одобрении вашей заявки на получение кредита. По сути, это сумма вашего повторяющегося ежемесячного долга, деленная на ваш общий ежемесячный доход. Как правило, кредиторы ищут коэффициент, который меньше или равен 43%. Хотя, чем ниже ваш коэффициент, тем лучше.

Допустим, ваш валовой ежемесячный доход составляет 5000 долларов. Между тем, ваш платеж по ипотеке составляет 1000 долларов, у вас есть ежемесячный платеж по студенческому кредиту в размере 300 долларов, платеж за автомобиль в размере 300 долларов и минимальный платеж по кредитной карте в размере 200 долларов.

Математика будет выглядеть так:

(1000 долларов + 300 долларов + 300 долларов + 200 долларов)/ 5000 долларов = 0,36

В этом случае отношение вашего долга к доходу составит 36%.

Однако при выполнении этого расчета необходимо учитывать еще несколько деталей, особенно если доход от аренды, который вы надеетесь использовать, поступает от вашего основного места жительства или отдельной инвестиционной собственности.

Если ваш рассчитанный доход от аренды, который был усреднен за количество месяцев, в течение которых он использовался в качестве арендной платы в течение последнего налогового года, поступает от вашего основного места жительства, вы должны добавить его к расчету вашего валового ежемесячного дохода. Между тем, полная сумма вашего ежемесячного платежа по ипотеке должна быть включена в ваши ежемесячные долги.

Если этот рассчитанный доход не связан с вашим основным местом жительства, он будет учитываться в вашем валовом ежемесячном доходе только в том случае, если он превышает ваш ежемесячный платеж по ипотеке. Если его расчет даст вам отрицательное значение, вместо этого он будет учитываться в счет ваших ежемесячных долгов.

Как доход от аренды влияет на ваш чистый денежный поток?

В случае арендуемой недвижимости кредитор также рассмотрит ваш чистый денежный поток. В большинстве финансовых ситуаций чистый денежный поток представляет собой вычитание ваших расходов из вашего дохода. Однако в случае с арендой все немного сложнее. Здесь кредиторы снова используют 75% вашего общего дохода от аренды, прежде чем вычесть расходы.

Если полученное число положительное, вам повезло. Это число затем добавляется к вашему доходу. В противном случае, однако, это будет считаться убытком, и вам придется компенсировать его из какого-либо другого источника.

Рабочие листы для расчета дохода от аренды

Fannie Mae предоставляет рабочие листы, чтобы вы могли получить представление о том, каким может быть ваш арендный доход, прежде чем подавать документы кредитору. Какой рабочий лист подойдет вам, зависит от того, является ли ваша собственность основным местом жительства, инвестиционной недвижимостью или коммерческим холдингом, а также от того, сколько у вас арендных единиц:

• Форма 1037: для основных жителей с двумя-четырьмя квартирами.
• Форма 1038: Для инвестиционной недвижимости (до четырех объектов)
• Форма 1038A: для инвестиционной недвижимости (до 10 объектов)
• Форма 1039: Доход от сдачи в аренду бизнеса от инвестиционной собственности

Как использовать доход от аренды, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита?

По большей части процесс подачи заявки на ипотеку с использованием дохода от аренды будет таким же, как и без него. Однако вы должны быть готовы предоставить дополнительные документы, подтверждающие ваш реальный или прогнозируемый доход от аренды, и вы можете пройти дополнительную проверку.

Указание дохода от аренды в вашем заявлении

Вы захотите указать свой доход от аренды одновременно с предоставлением кредитору другой финансовой информации, необходимой для подачи заявления. Как правило, вы должны быть готовы предоставить копии следующих документов:

• Два года W-2 или 1099
• Два года налоговых деклараций
• Платежные квитанции за последние 30 дней
• Ежемесячные (не менее двух) или ежеквартальные банковские выписки по всем вашим финансовым счетам, включая инвестиции
• Отчет о прибылях и убытках, если вы работаете не по найму
• Подписанная копия договора купли-продажи недвижимости

Что касается конкретных документов, подтверждающих ваш доход от аренды, то, если у вас уже есть арендатор, ваша налоговая декларация должна содержать достаточную информацию. Если нет, вас, скорее всего, попросят указать предполагаемый доход от аренды.

Как кредиторы проверяют доход от аренды в вашем приложении?

Тем не менее, оценки недостаточно, чтобы получить одобрение на получение кредита. Кредитор проверит ваш доход, скорее всего, проведя оценку. Оценщик рассмотрит, по какой цене сдается в аренду аналогичная недвижимость в вашем районе, чтобы определить прогнозируемую стоимость аренды.

Однако ваш кредитор может запросить дополнительную информацию. Если у вас уже есть арендатор, ваш кредитор может потребовать копию договора аренды, а также копии ваших недавних чеков об аренде, чтобы убедиться, что арендная плата регулярно выплачивается вовремя.

По всей вероятности, доход от аренды вашего имущества действительно может быть указан как доход. Вам просто нужно быть готовым доказать это, предоставив правильную документацию. Поговорите с кредитором, чтобы получить представление о конкретной документации, которая должна быть включена в ваш уникальный сценарий аренды. Обязательно сделайте копии перед тем, как предоставить документы кредитору.

Временная сдача дома в аренду для покрытия ипотеки

Если у вас есть дом, но ваша текущая ситуация не позволяет вам оплачивать его, и вы не можете найти менее дорогое жилье, вы можете опасаться потери своей собственности. Есть ряд причин, по которым вы можете оказаться в подобной ситуации, включая замедление темпов роста экономики, изменение семейной динамики, выход на пенсию или даже особые обстоятельства.

Воздействие пандемии COVID-19 и последовавший за ней финансовый кризис опустошили многих домовладельцев. Согласно Национальному исследованию просроченной задолженности Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам на жилую недвижимость от одной до четырех единиц в течение 4 квартала 2020 года снизился до уровня 4,65% от всех непогашенных кредитов с учетом сезонных колебаний.

Это оставляет мало вариантов для домовладельцев на грани дефолта. Но вы можете перевернуть сценарий, сдав свой дом в аренду и зарабатывая деньги, сохраняя при этом право собственности на свой дом. Это выполнимо? Конечно. Это легко? Как и большинство масштабных финансовых решений в области жилья, не совсем. Но если вы знаете, что делаете, убедитесь, что вы планируете заранее и принимаете правильные решения о том, кто живет в вашем доме и за сколько. Выяснение правильного сценария аренды вашего дома может сработать для вас и вашего арендатора.

Key Takeaways

• Быть домовладельцем может быть выгодно, но также может быть финансовой головной болью из-за налогов на имущество, платежей по ипотеке, счетов за коммунальные услуги и непредвиденного ремонта.
• Если вы обнаружите, что задерживаете платежи, подумайте о том, чтобы временно арендовать дом, чтобы покрыть расходы, прежде чем вернуться в свой дом.
• Поиск идеального арендатора может быть самой сложной задачей, так как многие арендаторы хотят большей постоянства.
• Для краткосрочной аренды Airbnb и другие службы совместного проживания могут предоставить доступ для гостей выходного дня, чтобы помочь вам покрыть свои расходы.
• Возможно, вам будет легче сдать свой дом в аренду, если он находится в желаемом месте, например, рядом с океаном или горами.

Высокий спрос на арендную недвижимость

Вопреки тому, что вы можете подумать, спрос на аренду вашего дома, вероятно, выше, чем вы думаете. С начала пандемии все больше арендаторов ищут традиционные семейные дома вместо переполненных квартир в густонаселенных городских районах. По данным Бюро переписи населения США, уровень свободных арендных площадей в стране в первом квартале 2022 года составил 5,8% по сравнению с 5,6% в предыдущем квартале.

По мере роста спроса на доступное жилье и все большего числа людей, которым разрешено продолжать работать удаленно, растет спрос на сдаваемую в аренду недвижимость. Это особенно верно, поскольку предложение жилого фонда продолжает сокращаться во многих частях США. Уровень вакантности домовладельцев в первом квартале 2022 года составлял 0,8%.

Если у вас есть дом на берегу, в горах или в хорошем районе популярного города или в другом желательном месте, вы можете обнаружить, что получаете конкурирующие предложения на свой дом.

Причины сдать свой дом в аренду

Итак, с чего начать преображение домовладельца? Решив, нужно ли вам арендовать свой дом в первую очередь. Если вы в конечном итоге сделаете это, вам нужно выяснить, как выполнить работу быстро и эффективно.

Задайте себе этот очень важный вопрос: Вам нужно арендовать свой дом? Причин для аренды не так уж и много, но они важные. Например:

• Вам нужно продать свой дом, но по какой-то причине вы не можете.
• Вы уезжаете, но только временно, и планируете вернуться через год или два.
• Вы — пустое гнездо, которое хочет сократить и сохранить свой семейный дом для своих детей.

Прежде чем сдавать свой дом в аренду, убедитесь, что у вас есть жилье после того, как оно будет сдано в аренду. Поговорите с семьей и друзьями или найдите выгодные варианты проживания в отеле (если вы участвуете в рынке краткосрочной аренды), чтобы убедиться, что вы не останетесь без крыши над головой.

Краткосрочная аренда и цены

«Если вы находитесь в ситуации, когда вы не можете своевременно выплачивать ипотечный кредит, вы можете рассмотреть возможность сдачи своего дома в аренду на определенный период времени», — говорит Саманта Ривз, исполнительный брокер Veterans United Home Loans. «Это может быть хорошим вариантом, когда присутствуют два фактора: ваш дом будет арендован на сумму, равную или превышающую ваш платеж по ипотеке, и вы смогли найти доступное место для проживания».

По словам Ривза, проконсультируйтесь с агентом по недвижимости или компанией по управлению недвижимостью, чтобы посмотреть на сопоставимые арендные ставки в вашем районе, чтобы определить, сколько брать с арендаторов.

«Если вы хотите сдавать недвижимость только до тех пор, пока вы не сможете ее продать, вам необходимо убедиться, что договор аренды подробно описывает это положение, разъясняя арендатору уведомление и разумные сроки для переезда», — советует она.

В качестве альтернативы, говорит Ривз, вы можете продать недвижимость инвестору, а арендатор может остаться в доме на срок действия договора аренды с возможностью заключить договор с инвестором в конце периода аренды.

Поиск идеального арендатора

Самый важный шаг, вероятно, состоит в том, чтобы привлечь в свой дом отличного арендатора, который вовремя платит арендную плату, содержит имущество в чистоте и не привлекает неприятностей, таких как вечеринки, наркотики, непослушные домашние животные и перенаселенность. Начните распространять сеть, попросив друзей, семью или коллег привести надежного арендатора.

Запустить рекламу

Разместите объявление в местных газетах и ​​на Craigslist. Убедитесь, что вы описали собственность как можно более подробно, включая местоположение, окружающие удобства, количество комнат, ванные комнаты, удобства (прачечную, кондиционер и т. д.), доступ к общественному транспорту и магазинам, бытовую технику и места для хранения. Не забудьте также включить фотографии. Включите ежемесячную арендную плату и укажите, платите ли вы за такие услуги, как коммунальные услуги, вода и вывоз мусора. Также важно подчеркнуть продолжительность срока, будь то краткосрочный или долгосрочный. Обязательно сообщите заявителям, что вы будете проводить проверку кредитоспособности, что сэкономит вам время на общение с арендаторами с плохой кредитной историей.

Создайте подробную форму заявки на аренду, в которой точно укажите, что вам нужно знать, в том числе:

• Имя
• Работодатель
• Зарплата
• Предыдущие арендодатели и контактная информация, а также причины выхода из предыдущих арендованных квартир
• Личные рекомендации
• Имена предполагаемых жильцов
• Номер социального страхования (для проверки кредитоспособности)
• Судимость

Провести проверку кредитоспособности и проверить рекомендации

Вы можете либо нанять авторитетное агентство по аренде жилья для проверки вашей кредитоспособности (они будут взимать с вас сумму, эквивалентную месячной арендной плате за помощь в аренде вашего дома), либо вы можете провести проверку кредитоспособности самостоятельно.

Если вы пользуетесь услугами агентства, сначала проверьте его в Better Business Bureau (BBB), чтобы узнать, есть ли история жалоб арендодателя на фирму. Если вы проводите проверку кредитоспособности самостоятельно, обратитесь прямо в одну из трех основных компаний по оценке потребительского кредита (Experian, TransUnion и Equifax) или обратитесь в службу проверки арендаторов.

Не подписывайтесь в итоговой строке, пока не поговорите с предыдущими арендодателями и работодателями. Подтвердите даты трудоустройства и подтвердите, что арендатор имеет историю стабильных своевременных платежей.

Установить разумные, но твердые условия аренды

Всегда работайте с арендой и знайте, что законы варьируются от штата к штату. При составлении договора аренды обязательно включите следующие пункты:

• Срок аренды : Помесячная аренда лучше всего подходит, если вы хотите в конечном итоге продать свою собственность. Если продажа не является вашей целью, стремитесь к годовой аренде.
• Гарантийный депозит : Рекомендуется арендная плата за первый и последний месяц.
• Срок аренды : рекомендуется в начале месяца убедиться, что вы можете внести платеж по ипотеке.
• Обязанности по ремонту : Укажите, кто будет оплачивать ремонт, например, бытовой техники, сантехники, светильников и т. д.
• Ландшафтный дизайн : Определите, кто будет платить за текущий уход за имуществом, такой как вывоз мусора или уход за газоном.
• Список арендаторов : Имена всех арендаторов, проживающих в вашем доме.
• Пункт о хорошем поведении: список требований к поведению, включая уровень шума, добрососедское поведение и курение.
• Политика в отношении домашних животных : Домашние животные могут вызвать сбои или ущерб. Хотя вы можете рекламировать политику запрета домашних животных, вы не можете отказывать в жилье любому, кто нуждается в животном-помощнике. Вы не можете запросить подробности о чьей-либо инвалидности, но вы можете запросить доказательства того, что животное прописано врачом. И помните, вы можете взимать страховой залог за животное, но вы не можете взимать арендную плату за животное.
• Условия выселения : Перечислите причины, по которым вы выселите жильца, например, неуплата арендной платы или повреждение имущества.

Жилищная дискриминация незаконна. Каждый имеет право на справедливое жилище, что означает, что вы не можете отказать в жилье кому-либо на основании расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста. Когда вы пишете свое объявление, описывайте арендуемую недвижимость, а не арендатора. Избегайте таких формулировок, как «только для взрослых», «идеально подходит для студентов» или «требуется кто-то с доходом от работы». Подобные заявления могут быть сочтены дискриминационными, и вы можете быть оштрафованы.

После сдачи дома в аренду

Пока ваш дом занят, вы можете создать программу сбережений, чтобы наверстать упущенное по платежам по ипотеке за счет дополнительного дохода от аренды, который вы получаете, и начать агрессивный план сокращения долга. Если вы сдаете дом в аренду, потому что вам нужны наличные, сейчас самое время перестать пользоваться кредитной картой, создать ограниченный бюджет и при необходимости взяться за работу на неполный рабочий день.

Подумайте о том, чтобы разделить жилое пространство с соседом по комнате или членом семьи. Кроме того, вы можете арендовать небольшую квартиру или квартиру, в зависимости от вашего бюджета. Если вы вышли на пенсию или работаете удаленно (еще одна важная тенденция последних пяти лет), подумайте о том, чтобы переехать в менее дорогой город или в такой штат, как Флорида или Техас, где нет подоходного налога.

Airbnb

Для еще более коротких сроков аренды Airbnb (ABNB) – это онлайн-рынок, который связывает людей, которые хотят сдать свои дома в аренду, с людьми, которые ищут жилье в этом регионе. В настоящее время он охватывает 100 000 городов и 220 стран мира. Хозяева Airbnb могут сдавать в аренду всю свою собственность или только одну или две спальни и делить пространство с посетителями.

Для хозяев участие в Airbnb — это способ получить некоторый доход от своей собственности, но с риском того, что гость может повредить ее. Для гостей преимуществом может быть относительно недорогое жилье, но с риском того, что недвижимость не будет такой привлекательной, как кажется на листинге.

Растущая экономика совместного использования предлагает способы получения дополнительного дохода, которого не было еще несколько лет назад. Многие из этих возможностей требуют от вас умения ориентироваться в неясных местных законах, делиться своим самым ценным имуществом с незнакомцами и брать на себя дополнительную юридическую ответственность. Airbnb не является исключением, но если вы готовы пойти на риск, вы можете зарабатывать тысячи дополнительных долларов в год.

Нужно ли мне проконсультироваться с кредитором перед сдачей дома в аренду?

Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы вы прожили в своем доме не менее 12 месяцев, прежде чем сдавать его в аренду кому-либо еще. Другие накладывают ограничения на то, как можно использовать недвижимость — они могут дать вам ипотечный кредит только на недвижимость, занимаемую владельцем. Проверьте свое ипотечное соглашение, чтобы узнать, есть ли какие-либо ограничения, или свяжитесь с вашим кредитором напрямую, если вы не знаете, как действовать дальше.

Как написать объявление о сдаче в аренду?

Есть несколько правил, которым нужно следовать, если вы хотите написать идеальное объявление, которое вызовет большой интерес. Придерживайтесь основных сведений о самой собственности, таких как сумма аренды, условия аренды (краткосрочные или долгосрочные), количество спален и ванных комнат, техника, удобства (тренажерный зал, бассейн, прачечная) и соседние удобства. Есть ли в этом районе пешеходные дорожки? Ваша недвижимость находится в оживленном центре города? Доступна ли недвижимость? Это другие детали, которые вы можете добавить.

Обязательно разместите свое объявление в нескольких разных местах, таких как Craigslist, страница Facebook или местная страница аренды.