Можно ли сделать перерасчет ипотеки если ставка понизилась в сбербанке: Как снизить ключевую процентную ставку по действующей ипотеке в Сбербанке: заявление и отзывы

Могу ли я разблокировать ипотечный кредит, если процентная ставка упадет?

Могу ли я разблокировать ипотечный кредит, если процентные ставки снизятся? Две стратегии

Если вы заблокируете ипотечный кредит, а затем ставки повысятся, вам повезло: вы сохраните более низкую процентную ставку, которую вы зафиксировали. Но что, если вы заблокируете ипотечный кредит, а затем ставки упадут?

К сожалению, вы не можете просто разблокировать свою ставку, чтобы не платить более высокие проценты. Ваш лучший вариант — спросить своего кредитора о ставке «с плавающей запятой», хотя это будет стоить вам дополнительной комиссии.

Переключение кредитора в последнюю минуту также является вариантом для рефинансистов. Но это означает начинать с нуля, поэтому принимайте решение тщательно и убедитесь, что ваша новая ставка достаточно низка, чтобы она того стоила.

В этой статье (Перейти к…)

• Можно разблокировать?
• Стратегии процентных ставок
• Варианты плавающего понижения
• Смена кредитора
• Блокировка процентной ставки с истекшим сроком действия
• Подробнее о блокировке процентной ставки
• Часто задаваемые вопросы о блокировке процентной ставки

Что означает «зафиксировать» ставку по ипотеке?

Фиксация ипотечной ставки означает согласие на процентную ставку и структуру затрат, которые связывают вас и вашего кредитора.

Блокировка ипотечной ставки включает годовую процентную ставку, сборы и план ежемесячных платежей.

Например, вы можете зафиксировать 6,5% для 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой — это означает, что ваш кредитор гарантирует, что вы будете платить 6,5% годовых за весь срок кредита, и он не повысит или не понизит вашу ставку, если вы не рефинансируете .

Можно ли разблокировать ипотечную ставку?

Блокировка вашей ипотечной ставки является обязательством между вами и вашим кредитором. Пока ваш ипотечный кредит закрывается до истечения срока действия ставки, ваш кредитор не может изменить вашу ставку, даже если текущие ставки внезапно взлетят до небес.

Это обеспечивает большое спокойствие для заемщиков. После того, как вы заблокируете, не будет никакого неожиданного повышения цен.

Вы не можете разблокировать свою ипотечную ставку после блокировки. Но могут быть и другие способы получить более низкую ставку после блокировки.

Однако соглашение работает в обе стороны. Если ставки внезапно упадут, вы не можете просто выйти из блокировки ставки и ожидать, что ваш кредитор предложит вам более низкую процентную ставку.

Другими словами, вы не можете разблокировать свою ставку после блокировки. Но могут быть способы выйти из блокировки ставки, если процентные ставки существенно упадут.

«Если ставки значительно снизятся, есть шанс, что ваш кредитор сможет скорректировать вашу ставку. Но падение, как правило, должно быть хотя бы на один пункт изменения стоимости», — отмечает Джон Мейер, кредитный эксперт The Mortgage Reports и лицензированный MLO.

Две стратегии для получения более низкой ставки после блокировки

Итак, если вы зафиксируете ставку по ипотеке, а она понизится, вам, как правило, придется сохранить более высокую процентную ставку, которую вы зафиксировали. Но получить более низкую ставку можно. Вы могли бы:

1. Спросите своего кредитора о «опционе с плавающей запятой». Вы заплатите дополнительные расходы при закрытии сделки в обмен на более низкие текущие рыночные ставки
2. Отмените заявку на получение кредита и смените кредитора. Вы отказываетесь от своего текущего кредитора и начинаете весь процесс получения кредита заново с новым кредитором, который может предложить вам более низкую ставку

У обеих этих стратегий есть огромные преимущества и риски. Вы либо столкнетесь с большими затратами на плавание, либо с большой задержкой и дополнительными документами.

Но если экономия, которую вы получите от более низкой ставки по ипотеке, достаточно значительна, эти препятствия вполне могут того стоить.

В конце концов, если вы храните свой кредит в течение многих лет, более низкая процентная ставка по ипотечному кредиту может сэкономить вам тысячи долларов в виде более низких ежемесячных платежей по ипотечному кредиту.

Итак, давайте подробнее рассмотрим эти два варианта.

Варианты плавающего опускания

Предоставление с плавающей запятой или опцион с плавающей запятой — это соглашение между вами и вашим кредитором, которое может быть заключено после того, как вы зафиксируете ставку.

Вы должны заплатить дополнительную комиссию — обычно от 0,5% до 1% от суммы кредита — чтобы снизить фиксированную ставку до текущих ипотечных ставок.

• Например, резерв по кредиту в размере 300 000 долларов США с плавающей запятой, вероятно, будет стоить около 1500 долларов США (0,5 процента от суммы кредита)

Сумма, на которую будет снижена ваша ставка, зависит от текущих рыночных условий и вашей квалификации как заемщика.

Обратите внимание, что вы не платите эту комиссию во время размещения. Скорее, это включено в ваши затраты на закрытие.

Правила с плавающей запятой

Многие кредиторы предлагают опционы с плавающей запятой. Но политика и сборы различаются.

Часто вы должны быть в состоянии понизить ставку по ипотеке не менее чем на 0,25%, чтобы использовать опцион с плавающей запятой. А комиссия за плавание вниз может стоить до 1% от суммы нового кредита.

Платить дополнительный 1% авансом по-прежнему относительно дешево по сравнению с суммой процентов, которые вы, вероятно, сохраните в долгосрочной перспективе. Но вариант с плавающей запятой не всегда стоит. Ваша ставка должна быть достаточно низкой, чтобы оправдать затраты.

Как работают поплавки?

Допустим, вы получаете ипотечный кредит в размере 300 000 долларов, и в настоящее время вы заблокированы на уровне 6,5%. Затем вы видите, что ставки падают, и хотите воспользоваться этим.

Вот как выглядит математика — в зависимости от того, насколько упали ставки и сколько стоит плавание вниз:

Но для создания этих сбережений требуется время

Имейте в виду, что сбережения от более низкой процентной ставки накапливаются постепенно, в течение 30 лет. Большинство домовладельцев не держат свою ипотеку в течение всех 30 лет. В среднем около семи лет.

Поэтому, когда вы рассчитываете свои сбережения, вам нужно учитывать, как долго вы будете оставаться дома.

Вот как выглядит стоимость плавающего вниз, если вы держите ипотечный кредит только в течение семи лет вместо 30:

Чтобы узнать, предлагает ли ваш кредитор вариант с плавающей запятой, просто спросите.

И если вы все еще находитесь в фазе покупок, но считаете, что процентные ставки могут еще больше упасть в ближайшем будущем, может быть разумно спросить о возможности плавающей ставки до блокировки вашей ставки — просто в качестве меры предосторожности.

Переключение кредиторов после блокировки

Вот второй сценарий: вы фиксируете ставку по ипотеке, затем ставки падают, а ваш кредитор не предлагает отсрочку платежа. Или ваш кредитор не может предложить вам достаточно низкую ставку, чтобы оправдать ее.

У вас все еще есть варианты.

Второй способ «разблокировать» вашу ипотечную ставку после изменения ставки — просто сбежать с корабля. Вы можете отменить заявку на кредит и вернуться к началу, обращаясь к нескольким кредиторам, пока не найдете самую низкую возможную ставку.

Смена кредитора в последнюю минуту может помочь вам значительно сэкономить на процентах и ​​затратах по кредиту.

Используя приведенный выше пример, вы могли бы сэкономить более 17 000 долларов США, найдя ставку всего на четверть процентного пункта ниже, чем ваша заблокированная ставка.

Имейте в виду, что если вы уйдете от своего кредитора до закрытия кредита, кредитор не имеет права наказывать вас или взимать плату за отмену. Федеральные меры защиты дают заемщикам право отказаться от кредита в любое время до его закрытия.

Следует ли менять кредитора после фиксации ставки?

Вы имеете право изменить кредитора после блокировки, чтобы найти более низкую ставку. Но должны ли вы?

Если вы рефинансируете свой дом, ответ может быть положительным. Если вы покупаете, ответ, скорее всего, нет.

Рынок недвижимости непредсказуем. Если вы отключите свою текущую заявку на кредит, вы пропустите запланированную дату закрытия, и кто-то другой может сделать предложение о доме, который вы планировали купить.

Вы потеряете дом и можете потерять задаток.

При рефинансировании дом уже принадлежит вам, поэтому задержки менее опасны.

Недостатки смены кредитора в середине потока

Недостатки смены кредитора особенно опасны для покупателей жилья. Ставки ниже для рефинансистов, но они все равно должны понимать процесс:

• Задаток : Если вы покупаете дом и отменяете заявку до закрытия, вы можете потерять тысячи задатков, поскольку продавец имеет законное право удержать их, если вы пропустите дату закрытия
• Оформление документов : Повторный запуск кредита означает, что вам необходимо повторно подтвердить свой кредит и доход и подать еще одну заявку на кредит
• Время : Повторное оформление всего процесса подачи заявки может занять месяц или более
• Сборы : Существует большая вероятность того, что вам придется дважды оплачивать комиссию третьих лиц (например, проверку кредитоспособности и оценку дома). подарочное письмо, банковская выписка по кредиту или другой атрибут, который затрудняет одобрение кредита кредиторами.

  Если было трудно получить одобрение, не раскачивайте лодку

  Если сначала было сложно получить одобрение, не стоит бросать заявку в поисках чуть более низкой ставки.

  Из-за этих проблем стратегия смены кредитора не очень хороша, если только вы не находитесь между молотом и наковальней — привязаны к кредитору с высокими ставками и без возможности плавания вниз.

  Опять же, ставки ниже, если вы рефинансируете. Ваш дом не на кону, и вы не рискуете потерять задаток.

  Если вы не возражаете против дополнительной работы и времени ожидания, это может быть хорошим решением для вас (и способом избежать платы за плавание от 0,5% до 1%).

  Что делать, если срок действия моей блокировки по ипотечной ставке истекает до закрытия?

  Как только вы зафиксируете ставку по ипотеке, вы обречены на «худший» сценарий.

  • Если ваш кредит не будет закрыт до истечения срока блокировки ставки, а ставки выросли, вы будете платить по более высокой ставке. («Хотя в некоторых случаях вам, возможно, не придется брать более высокую ставку, если вы можете заплатить сбор за продление закрытия», — говорит Мейер)
  • Но если срок блокировки вашего тарифа истек и тарифы упали на , вы не получите более низкий тариф. Вы закроетесь по заблокированной ставке

  Однако многие кредиторы разрешают продление блокировки ставки, если процентные ставки выросли.

  Сколько стоит продление блокировки скорости?

  Вам может ничего не стоить добавить день или два, и небольшая комиссия (от 0,125% до 0,25% от суммы кредита) добавить неделю или две. Вероятно, это стоит сделать, если процентные ставки в последнее время подскочили.

  Вы также можете повторно заблокировать кредит с той же процентной ставкой, если не закроете его вовремя.

  • Например, если вы заблокировали ипотечный кредит на 30 дней, а через неделю вы понимаете, что для его закрытия потребуется 35 дней, вы сможете повторно заблокировать тот же кредит с новым 30-дневным периодом времени. . («В этом случае уплата 7-дневной платы за продление будет менее затратной», — добавляет Мейер).

    Если ставки выросли, возможно, вам придется договориться о новом замке. Или рискните, когда ставки упадут до истечения срока действия, и затем снова заблокируйте.

    Должен ли я блокировать ипотечную ставку?

    Вы не можете оформить ипотечный кредит, не зафиксировав предварительно процентную ставку — вы должны это сделать, даже если вы ждете час, прежде чем кредитор напечатает ваши окончательные документы.

    Все соглашения о блокировке ипотечной ставки содержат:

    • «Дата вступления в силу», когда истекает период блокировки тарифа
    • Процентная ставка
    • Специальная ипотечная программа, например, 30-летний фиксированный кредит или 5/1 ARM
    • Стоимость вашей ставки (например, 1 балл, что составляет 1% от суммы кредита)

    Хотя не все ипотечные кредиторы требуют, чтобы соглашения о блокировке процентной ставки были заключены в письменной форме, для вас лучше иметь письменное соглашение.

    Вы можете зафиксировать свой тариф лично, подписать и вернуть факс или подписать в электронном виде с помощью такой службы, как DocuSign.

    Лучше доказать, что вы зафиксировали ставку X на количество дней Y, и убедиться, что вы понимаете, на что идете. Письменное соглашение упрощает эту задачу.

    Влияет ли тип кредита на блокировку процентной ставки по ипотеке?

    Блокировка процентной ставки по ипотеке работает более или менее одинаково с любым традиционным типом ипотеки — как с государственной, так и с обычной ссудой.

    Да, ссуды, поддерживаемые государством — ссуды VA, USDA и FHA — контролируются федеральными агентствами, такими как ссуда FHA, ссуда VA и ипотека USDA, но частные кредиторы по-прежнему имеют последнее слово в отношении ставок и политики блокировки ставок.

    При этом для закрытия некоторых типов кредитов может потребоваться немного больше времени, что может повлиять на ваши решения о том, когда и на какой срок зафиксировать ставку.

    Попросите вашего кредитного специалиста оценить время закрытия, чтобы избежать возможного повышения ставки в дни, предшествующие одобрению и закрытию кредита.

    Почему меняются ставки по ипотеке?

    Ипотечные ставки колеблются ежедневно в зависимости от рыночных условий. В любой день ставки могут повышаться или понижаться на долю процентного пункта.

    Иногда рейты сильно меняются. Например, всплеск инфляции в 2022 году побудил Федеральную резервную систему семь раз повысить базовую процентную ставку.

    Когда ФРС повышает свою базовую ставку, ставки почти по всем формам заимствования следуют этому примеру. Это включает в себя кредитные карты, ипотечные кредиты, автокредиты и потребительские кредиты. Тот, кто зафиксировал свою ипотечную ставку до одного из повышений ставок ФРС, сохранил бы заблокированную более низкую ставку.

    Часто задаваемые вопросы о блокировке ипотечной ставки

    Что произойдет, если срок действия моей блокировки по ипотечной ставке истечет до закрытия?

    Если срок действия блокировки ставки истекает до закрытия, вам придется повторно заблокировать ставку, чтобы закрыть кредит. Если ставки не изменились, ваша новая ставка, скорее всего, будет той же ставкой, на которую вы изначально имели право. Если ставки увеличились в течение периода блокировки, ваша ставка, скорее всего, вырастет. Но если ставки упали, вы не получите более низкую ставку. Скорее всего, вы все равно получите первоначальную ставку, которую зафиксировали.

    Можно ли зафиксировать ипотечную ставку более чем у одного кредитора?

    Да, вы можете зафиксировать ипотечную ставку более чем у одного кредитора. Некоторые заемщики решают зафиксировать ставку у Кредитора 1 и позволить своей ставке плавать у Кредитора 2. Таким образом, если ставки упадут, у них будет резервная копия. Они могут зафиксировать более низкую ставку у Кредитора 2 и отменить свою заявку у Кредитора 1 с меньшими последствиями.

    Можно ли сменить кредитора после блокировки ставки?

    Да, вы можете сменить кредитора после блокировки ставки. Но вам придется начать процесс подачи заявки с вашим новым кредитором. Это означает получение предварительного одобрения, подачу всех ваших документов и ожидание андеррайтинга — дважды. В целом, закрытие ипотеки или рефинансирования обычно занимает больше месяца. Это может занять шесть недель или даже больше. Поэтому, если вы приближаетесь к дате закрытия первоначальной заявки, очень тщательно рассмотрите свои варианты, прежде чем принимать решение о смене кредитора.

    Можете ли вы договориться об ипотечных ставках?

    Да! Вы можете договориться об ипотечных ставках с вашим кредитором. Многие покупатели жилья впервые не знают об этом. Это проще всего сделать, когда вы находитесь в фазе шоппинга. Вы можете получить котировки с несколькими ставками и иногда использовать более низкую ставку в качестве рычага с кредитором, которого вы хотите. Если вы уже заблокированы, а ставки падают, у вас все еще может быть место для переговоров. Кредиторы тратят время и деньги на оформление ипотечных заявок и проигрывают, если заемщики отказываются от залога. Так что они могут захотеть работать с вами. Стоит спросить.

    Могу ли я отменить блокировку ипотечной ставки?

    Вы можете выйти из блокировки ипотечной ставки, но есть последствия. Отказ от блокировки скорости означает отказ от приложения, в которое вы вложили время и деньги. Вам придется подать заявку на ипотеку с самого начала, и вам, вероятно, придется повторно оплачивать сборы, такие как проверка кредитоспособности и оценка дома. Кроме того, вы можете поставить под угрозу весь процесс покупки жилья, потому что ваша новая заявка на получение кредита, скорее всего, задержит дату закрытия, указанную в вашем контракте. Если вы уже зафиксировали ставку, и она падает, спросите у своего кредитора о вариантах с плавающей запятой вместо того, чтобы отказываться от нее.

    Разумно ли зафиксировать процентную ставку по ипотеке?

    Да. Блокировка ставки защищает вашу заявку на получение кредита от колебаний процентной ставки, которые происходят постоянно. Это также позволяет вашему кредитору завершить ваш кредит. Кроме того, фиксированная ставка позволяет рассчитать ежемесячный платеж до закрытия кредита. Но прежде чем зафиксировать свою ставку, убедитесь, что вы понимаете правила и комиссии вашего кредитора.

    Может ли сумма кредита измениться после блокировки ставки?

    Нет. Ваша фиксированная ставка применяется к конкретным данным вашего кредита, включая сумму кредита, поэтому вы не можете изменить сумму кредита после блокировки. Если вы ожидаете существенные изменения в кредитной заявке.

    Стоит ли зафиксировать тариф?

    Большинство кредиторов не будут взимать с вас плату за фиксирование вашей ставки, потому что стоимость учитывается в комиссии и процентах по вашему кредиту. Но если вам нужен необычно длительный период блокировки ставки — например, 60 дней — ваш кредитор может взимать дополнительную комиссию, которая включена в расходы на закрытие. Вы также можете оплатить дополнительные расходы за продление блокировки тарифа. Большинство кредиторов измеряют эту стоимость в процентах от суммы кредита (например, 0,25%).

    Что произойдет, если вы зафиксируете процентную ставку по ипотеке, а ставки снизятся на ?

    Если процентные ставки снизятся после блокировки вашей ставки, вы по-прежнему будете придерживаться своей первоначальной согласованной ставки, если только ваш кредит не включает положение о плавающей ставке. Вы можете отменить заявку на получение кредита и найти кредитора, который даст вам более низкую ставку, но вы по-прежнему несете ответственность за финансирование покупки дома до даты закрытия.

    В какой день недели лучше всего фиксировать ипотечную ставку?

    Понедельник — лучший день для фиксации ставок на самом низком уровне, тогда как среда, как правило, неблагоприятна. Об этом сообщает ипотечная компания MBSQouteline.

    Должен ли я зафиксировать свою ипотечную ставку сегодня?

    Ставки по ипотечным кредитам неоднократно устанавливали рекордно низкие уровни в 2020 и 2021 годах, опускаясь до двойки для некоторых удачливых заемщиков.

    С тех пор ставки восстановились, но они все еще далеки от исторических максимумов 1980-х годов.

    Но если вам все еще неудобно запирать долг, всегда есть возможность заблокировать его у кредитора, который предлагает в качестве гарантии положение с плавающей запятой.

    Присмотритесь к товарам и сравните их уже сегодня.

    Pictet North America Advisors

    ^{Протоколы ФРС
    Публикация протоколов ФРС показала, что ФРС согласилась начать сокращение вложений на 60 млрд долларов казначейских ценных бумаг и 35 млрд долларов ипотечных ценных бумаг в месяц, начиная с мая (баланс ФРС составляет $8,9трн). Это более чем в два раза превышает сумму, выполненную в последний раз, когда ФРС сократила свой баланс. Сейчас рынок предполагает, что ФРС выполнит повышение ставок на 225 базисных пунктов к концу года. Это будет самое большое изменение за один год с 1994 года. Вероятность повышения на 50 базисных пунктов во время следующего собрания в мае составляет 77%.}

    ^{Спикеры ФРС
    Спикеры ФРС повторили сообщение о том, что в этом году политика станет более жесткой. Президент ФРБ Филадельфии Харкер сообщил, что ожидает «серии преднамеренных, методичных повышений в течение года». По вопросу о том, следует ли двигаться на 50 базисных пунктов, президент ФРБ Ричмонда Баркин сказал, что FOMC «определенно мог бы сделать это снова, если это необходимо для предотвращения ослабления инфляционных ожиданий». Управляющий ФРС Буллард прокомментировал, что он хотел бы, чтобы учетная ставка поднялась до 3,00-3,25% в третьем часу 22 года, выступает за резкое повышение процентных ставок, чтобы противостоять самой высокой инфляции за четыре десятилетия, и предложил, чтобы он поддержал повышение на полпункта в мае вместе с сокращение раздутого баланса ФРС. Губернатор Федеральной резервной системы Лаэль Брейнард заявила, что ФРС, скорее всего, усилит ужесточение политики, быстро сократив свои огромные долговые обязательства.}

    ^{Covid в Китае
    С 1 марта местные случаи заражения были зарегистрированы в 29 из 31 провинции и муниципалитета. Местные города с заболеваемостью в совокупности составляли 32,5% ВВП с населением 241 млн человек. Провинция Цзилинь и муниципалитет Шанхая перешли на полную изоляцию, как и несколько городов в других провинциях (Шэньчжэнь, Дунгуань, Таншань, Ланфан). Многие другие города ввели частичные блокировки на уровне районов или сообществ, такие как Пекин. Ограничения на поездки между регионами были ужесточены по всей стране, что может привести к узким местам в логистике и увеличению сроков доставки. В результате индекс PMI в сфере услуг Caixin в марте резко упал до 42,0, что стало вторым самым низким значением за всю историю наблюдений после кризиса 2008 года. В ответ премьер Ли отметил, что недавние макроэкономические вызовы «превзошли все ожидания», а Китай применит монетарный инструмент «в надлежащее время». Инфляция ИПЦ в марте составила 1,5% г/г (против 0,9%).% г/г в феврале), с заметным ростом на 0,8% м/м. Годовой уровень инфляции ИЦП умеренно снизился до 8,3% г/г в марте (против 8,8% г/г в феврале).}

    ^{Вторжение в Украину
    В то время как Россия продолжает свои военные перестановки в направлении восточной и южной Украины, западные государства объявили о новых пакетах санкций, которые включают запрет на любые новые инвестиции в Россию (США, Великобритания), блокирование санкций в отношении крупных государственных предприятий. Предприятия (SoE) и частные банки (Сбербанк, Альфабанк, ВТБ), а также ключевые корпорации. Великобритания и ЕС также ввели дополнительные ограничения на импорт и экспорт (полупроводники, нефтеперерабатывающее оборудование, машины, древесина, цемент и т. д.). ЕС запретил российским судам заходить в порты ЕС, а также российские и белорусские автомобильные перевозки. Что касается энергетики, ЕС запретил импорт российского угля (4 млрд евро в год, 32% экспорта российского угля), а Великобритания обязалась прекратить весь импорт российского угля и нефти к концу 2022 года с целью как можно скорее прекратить экспорт газа. . США также запретили России производить какие-либо выплаты по долгам средствами, находящимися под юрисдикцией США. С точки зрения экономических эффектов, PMI в обрабатывающей промышленности России в марте снизился до 44,1 (с 48,6), а PMI в сфере услуг сейчас составляет 38,1 (с 52,1). Композитный PMI за март упал до 37,7. Рост продаж автомобилей упал до -63% г/г (с -4,8% в феврале). По данным Минэкономразвития, инфляция составляет 16,7% г/г (0,9%).9% на прошлой неделе или 9,99% с начала года до 1 апреля).}

    ^{Экономические данные
    В США производственные заказы в феврале упали на 0,5% после роста на 1,5% в январе. Дефицит торгового баланса США по товарам и услугам немного сократился в феврале, но остался близким к рекорду в $89,23 млрд, установленный в январе, что отражает быстрый рост цен на сырьевые товары. В Германии производственные заказы сократились в феврале, упав на 2,2% м/м. Тем не менее, несмотря на ограничения цепочки поставок, промышленное производство в Германии выросло на 0,2% в феврале по сравнению с предыдущим месяцем и на 3,2% в годовом исчислении.}