Можно ли строить дом на земле для ведения личного подсобного хозяйства: В Кадастровой палате рассказали, на каких земельных участках можно построить дом

Можно ли строить дом на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Можно ли строить дом на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства

Подборка наиболее важных документов по запросу Можно ли строить дом на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Личное подсобное хозяйство:
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
• Категория земель для ведения личного подсобного хозяйства
• Порядок ведения похозяйственных книг
• Строительство на землях ЛПХ
• Приусадебный участок личного подсобного хозяйства
• Ещё…

• Земля:
• 15 и более лет
• Административное обследование объектов земельных отношений
• Акт выбора земельного участка
• Акт приема передачи земельного участка по договору дарения
• Амортизация земельных участков
• Ещё. ..

Судебная практика: Можно ли строить дом на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Удовлетворяя требование о признании самовольной постройкой объекта, расположенного на земельном участке, приведении участка в соответствие с видом разрешенного использования путем сноса постройки, суд в порядке статьи 40, статьи 42 ЗК РФ установил, что спорное жилое строение, сособственниками которого являются ответчики, является многоквартирным домом, о чем свидетельствует не только заключение строительно-технической экспертизы, но и само по себе наличие в доме нескольких квартир, предназначенных для проживания различных семей, при этом построенный дом не соответствует выданному разрешению на строительство, дом был поставлен на кадастровый учет с площадью большей нежели той, которая указана в разрешении на строительство, фактически дом имеет еще большую площадь и возведен на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства, не отведенном для этих целей.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 95 «Земли особо охраняемых природных территорий» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь ст. 95 Земельного кодекса РФ и установив, что истец является собственником земельного участка, категория земель — земли населенных пунктов, виды разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости; истцом на участке осуществлено строительство жилого дома; построенный объект недвижимого имущества обладает признаками самовольной постройки, поскольку создан без получения необходимых разрешений, суд правомерно отказал в признании права собственности на объект недвижимости (жилой дом), поскольку истцом произведено строительство жилого дома на земельном участке, относящемся к особо охраняемой территории — заказник регионального значения, разрешенный вид использования которого не предполагает индивидуальное жилищное строительство; так как в соответствии с правовым актом субъекта РФ о реорганизации особо охраняемых природных территорий вводились ограничения на земельных участках, принадлежащих на праве собственности истцу, выраженные в том числе в запрете какого-либо капитального строительства на этих участках.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Можно ли строить дом на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как зарегистрировать право собственности на жилой дом?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2022)Право выбора порядка оформления (уведомительный или упрощенный, без направления уведомления) до 01.03.2031 жилого дома, который построен на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письма Росреестра от 19.01.2021 N 13-00021/21, от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Актуальные проблемы теории земельного права России: монография»
(под общ. ред. А.П. Анисимова)
(«Юстицинформ», 2020)Тем не менее судебная практика в целом признает такую возможность. Так, гражданка С. проживала с мужем в поселке Глазуновка, им был предоставлен земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, на котором был построен дом. Права на эти объекты недвижимости не были зарегистрированы. Впоследствии брак был расторгнут, а затем бывший супруг умер. Гражданка С. обратилась в суд с иском о признании права собственности на долю в праве собственности на дом и земельный участок бывшего супруга в силу приобретательной давности. Такое право за С. было признано судом . Таких примеров можно привести достаточно много ;

Нормативные акты: Можно ли строить дом на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства

Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ
(ред. от 01.05.2019)
«О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»4. Положения пункта 3 настоящей статьи применяются также в случае перехода прав на объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, жилые дома и жилые строения, созданные соответственно на дачных и садовых земельных участках, после 1 сентября 2018 года.

Приказ Росстата от 30.07.2021 N 464
(ред. от 17.12.2021)
«Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством»в графах 3, 4 отражаются данные о количестве и площади жилых домов (соответственно), построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, на земельных участках, расположенных в черте поселений и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебных земельных участках) и на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства,

нужно ли строить дом на участке для личного подсобного хозяйства и в какие сроки это делать

Прочитала статью про сроки, в которые обязательно надо начать строительство на землях ИЖС. Заволновалась, касается ли это земель, которые выделены для личного подсобного хозяйства?

В 2016 году мы получили 10 соток от государства как многодетная семья. Через два года переехали жить в другую область. Мы с радостью отказались бы от земли, если бы можно было аннулировать использованное право на получение участка в качестве многодетных. К сожалению, это невозможно.

Продать участок, даже по смешной цене, мы тоже пока не смогли. Строить дом на расстоянии свыше 4000 километров от места проживания неактуально и нецелесообразно. Подскажите, какие у нас есть права и обязанности в отношении этого участка?

Кристина

Кристина, вы в любом случае обязаны использовать свою землю. Но ваши конкретные права и обязанности зависят от того, из состава каких земель вам выделили участок для личного подсобного хозяйства — ЛПХ. Это указано в выписке из ЕГРН.

Алиса Маркина

юрист

Профиль автора

Что вы обязаны делать на своем участке

Ведение личного подсобного хозяйства подразумевает, что вы будете производить и перерабатывать сельскохозяйственную продукцию. Причем закон не оговаривает, что конкретно это должно быть: выращивание укропа или разведение кроликов.

ст. 2, 4 закона «О личном подсобном хозяйстве»

Участок для ЛПХ может находиться на землях населенных пунктов или за их пределами. Если участок внутри населенного пункта, то он считается приусадебным. Вариантов его разрешенного использования больше, чем участка для индивидуального жилищного строительства — ИЖС. На приусадебном земельном участке можно построить дом по правилам, которые применяются к участкам для ИЖС, но также можно просто сажать огород или выращивать гусей.

Если земля для ЛПХ находится вне населенного пункта, это полевой земельный участок. Что-то на нем строить вообще нельзя: он предназначен исключительно для производства сельскохозяйственной продукции.

Предположу, что вам, как многодетной семье, не обеспеченной жильем, вряд ли выделили бы полевой земельный участок. То есть ваш участок для ЛПХ — это земля под огород, на которой вы также можете построить жилой дом. Можете ничего не строить, а только выращивать картошку. Или наоборот, построить дом и ничего не выращивать. Все это будет законно.

Это отличает участки для ЛПХ от участков для ИЖС. Если не построить дом на землях для ИЖС, могут оштрафовать. А на участках для ЛПХ внутри населенных пунктов строить дом необязательно — достаточно сажать огород или плодово-ягодные деревья. Если верить судебной практике, то люди специально меняют вид разрешенного использования земельного участка с ИЖС на ЛПХ, чтобы снять с себя дорогостоящую обязанность по строительству.

/uchastok/

Как выбрать участок для строительства

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Какие есть права и обязанности у собственника земли для ЛПХ

Использовать землю по целевому назначению. Вам выдали земельный участок, чтобы обеспечить вашу семью жильем. Но вы не обязаны строить на нем именно дом. Вместо стройки вы можете посадить на участке неприхотливые яблони или попросить об этом кого-то. Главное — что-то делать.

ст. 42 ЗК РФ

Если вы забрасываете участок, получается, что этим вы нарушаете права других многодетных семей. Они могли бы построить дом или выращивать картошку на этой земле вместо вас.

В первые три года после получения участка можно не волноваться, даже если ничего не делаете: столько времени дают на освоение земельного участка.

ст. 284 ГК РФ

Дальше собственника могут оштрафовать за то, что он на полученном участке ничего не строит или не выращивает. То есть если вы получили землю в 2016 году, то ваши три года на освоение закончились в 2019 году. Значит, вот уже два года вас в любой момент могут оштрафовать за неиспользование участка. Обычно до первого штрафа проходит 4—5 лет, а кого-то не штрафуют и 20 лет подряд.

ст. 8.8 КоАП РФ

Размер штрафа — 1—1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 Р. Если же кадастровая стоимость не определена, штраф — от 20 000 до 50 000 Р. Причем штраф возможен, даже если вы просто купили участок, а не получили его как многодетная семья.

Я уже писала, как можно избежать штрафа. Для этого можно переоформить землю на родственника. Так вы получите еще одну трехлетнюю отсрочку для освоения участка. Точнее, уже не вы, а новый собственник, пусть и номинальный.

/guide/zemlya-v-dar/

Как оформить дарственную на земельный участок

Платить налоги. Собственник земельного участка обязан платить земельный налог. Поскольку земельный налог местный, то ставки на него устанавливает местная власть. Если ставки не установлены, то действуют ставки из статьи 394 НК РФ:

1. 0,3% от кадастровой стоимости в год, если участок используют для сельского хозяйства или на нем построен дом.
2. До 1,5% от кадастровой стоимости в год для всех остальных земель или если участок не используют по целевому назначению. Последнее должна установить муниципальная администрация — повышенную ставку налога будут начислять только после этого. И снизят только после того, как администрация удостоверится, что участок вновь начали использовать по целевому назначению.

ст. 387 НК РФ

Письмо ФНС от 20.03.2018 № БС-4-21/5157@

Кстати, если за неиспользование земли повысят налоговую ставку, то формальная смена собственника не поможет: повышенная ставка будет действовать для нового собственника до тех пор, пока он не начнет что-то сажать или строить.

Допустим, ваш участок находится в Калининграде, где максимальная ставка налога для прочих земель на 2020 год — 1,5% от кадастровой стоимости. Например, если кадастровая стоимость ваших 10 соток — 500 000 Р, то вы должны платить за него 1500 Р в год земельного налога. Если составят административный протокол о неиспользовании участка по целевому назначению, земельный налог увеличится до 7500 Р в год.

/kadastr-value/

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Для многодетных семей могут быть местные льготы по уплате земельного налога. Например, в Калининграде они есть: семьи с тремя несовершеннолетними детьми освобождены от земельного налога по одному из участков. Когда дети вырастут, налог придется платить. А если вы купите еще один участок, надо будет выбирать, по какому из них вы не хотите платить налог.

п. 7 решения городского совета депутатов Калининграда о земельном налоге

Если вы еще не получаете налоговую льготу, надо подать заявление в ИФНС. Это можно сделать через личный кабинет налогоплательщика. Если в собственности один участок, больше делать ничего не придется. Если участков несколько, можно выбрать, по какому применять льготу, — для этого подают отдельное уведомление.

Ну и что? 18.04.19

Налоговые льготы для многодетных с 2018 года

Платить за охрану участка и другие услуги. В некоторых случаях, если земельный участок расположен в садовых товариществах или других формах объединения, в которых предусмотрены взносы, например, за охрану или ремонт общей дороги, вы обязаны платить эти взносы. Эта обязанность не зависит от того, пользуетесь вы землей или нет.

ст. 210 ГК РФ

У нас есть несколько статей на эту тему:

• Почему нужно платить за общую инфраструктуру на даче
• Какие есть права у собственников дачных и садовых участков

Распоряжаться земельным участком. Как собственник, вы вправе пользоваться и распоряжаться своим земельным участком так, как захотите. Можете подарить его, продать, поменять на другой участок или сдать в аренду.

ст. 209 ГК РФ

Единственное, что нельзя, — совершать действия, которые ухудшают качество почвы. Например, зарывать на участке мусор точно не стоит.

Как избавиться от земельного участка

Сразу предупрежу: получить помощь от государства как многодетная семья, которая нуждается в улучшении жилищных условий, вы можете только один раз. Аннулировать использованное право на получение земли и воспользоваться помощью еще раз вы не сможете. Даже по другим основаниям.

ст. 39.19 ЗК РФ

Во многих местных законах о том, как многодетные семьи обеспечиваются жильем, есть правило, что они могут выбирать между получением земельного участка, квартиры или денежной компенсации. Но это правило действует до того, как вы сделали свой выбор. Возможно, что законы отдельных городов содержат и обратную норму — как вернуть землю и получить взамен компенсацию. Но в законе Калининградской области я таких положений не нашла.

Что делать? 26.06.19

Как многодетной семье бесплатно получить земельный участок?

Если у вас не получается продать полученную землю, но вы точно этого хотите и потеряли надежду получить за участок адекватные деньги, есть такие варианты:

1. отказаться от права собственности;
2. дождаться, когда землю изымут;
3. подарить кому-то участок, если найдутся желающие.

Самый простой вариант — подарить землю близким родственникам: родителям, бабушке, дедушке, внукам, братьям или сестрам. Тогда им не придется платить налог за подарок, а вам не будет грозить штраф за неиспользование земли. Правда, впоследствии оштрафовать могут родственников, если они забросят участок, — предупредите их об этом.

п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Если вы решите отказаться от участка

Чтобы отказаться от земли, нужно подать в Росреестр заявление об отказе от права собственности на земельный участок. Госпошлину платить не нужно. В течение семи рабочих дней ваше право собственности вместе с обязанностями пользоваться землей и платить за нее прекратится.

ст. 16 закона «О госрегистрации недвижимости»

п. 8.1 ст. 33.35 НК РФ

Однако если до того, как вы откажетесь, по факту неиспользования земли начнется административная проверка, штраф вам все равно заплатить придется.

Например, в Ростовской области сотрудники Росреестра начали проверку в отношении заброшенного садового участка. Собственник ‑ человек с инвалидностью подал заявление об отказе от права собственности, но через несколько дней его все же оштрафовали на 10 000 вместо 20 000 Р из-за его инвалидности.

Суд решил, что значение имеет дата начала проверки: участок все еще был в собственности пенсионера. Однако все же отменил штраф, потому что до получения инвалидности мужчина выращивал на участке овощи и фрукты, как положено по земельному кодексу.

Если в первые два года после получения участка вы на нем что-то выращивали и у вас остались фотографии, это могло бы защитить вас от штрафа.

Если ждать изъятия земли

Если вы три года не используете землю, у вас могут ее изъять. В этом случае вы получите за нее деньги, правда небольшие.

ст. 54.1, 74 ЗК РФ

Процесс изъятия земли небыстрый. Сначала местная администрация пойдет по более простому пути: вынесет предупреждение, что нарушение в виде неиспользования земли необходимо устранить, а после этого оштрафует. Могут оштрафовать даже несколько раз и не требовать в суде изъять землю: это право администрации, а не обязанность. Возможно, что изымать землю будут только по заявлению заинтересованного лица, которое хочет получить ваш участок дешевле, чем вы его продаете.

Не забудьте о налогах. Если в вашем регионе у многодетных семей нет налоговых льгот, вам придется платить налог за участок, пока его не изымут.

Земельный налог

Кристина, я советую вам оценить перспективы продажи земли. И если их мало, то не рискуйте и откажитесь от нее.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Задать вопрос

Можно ли на участке ЛПХ построить несколько домов и сдавать их в аренду?

Для ответа на вопросы были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Градостроительный кодекс РФ;
2. Кодекс РФ об административных правонарушениях;
3. Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»;
4. Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540;
5. СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям;
6. Правила землепользования и застройки части территории сельского поселения Стремиловское Чеховского муниципального района Московской области;
7. Определение Московского городского суда от 26. 03.2019 по делу № 33-107/2019;
8. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017 № 09АП-5780/2017 по делу № А40-136547/16;
9. решение Санкт-Петербургского городского суда от 09.07.2019 по делу № 7-1067/19.

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

Земельный участок площадью 2500 кв.м расположен на землях населенных пунктов и имеет разрешенное использование «для ведения личного подсобного хозяйства».

Согласно ст. 4 федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок (т.е. участок ЛПХ, расположенный в пределах границ населенного пункта) используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 39 ст. 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Именно такое здание можно построить на приусадебном участке ЛПХ.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540) на приусадебном земельном участке допускается размещение индивидуального жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции, размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Запрета на строительство более одного жилого дома на приусадебном земельном участке законодательство не содержит. На это указал Московский городской суд в определении от 26. 03.2019 по делу № 33-107/2019.

Следует учесть, что указанным выше Классификатором выделен такой вид разрешенного использования, как гостиничное обслуживание, в который входит размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. За использование построенных индивидуальных жилых домов в качестве гостиниц или общежитий ч. 1 ст. 8.9 КОАП РФ предусмотрена административная ответственность (решение Санкт-Петербургского городского суда от 09.07.2019 по делу № 7-1067/19).

Суды также могут прийти к выводу, что единственно возможной целью строительства жилых домов и иных строений на участке ЛПХ может быть производство сельскохозяйственной продукции (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017 № 09АП-5780/2017 по делу № А40-136547/16).

При строительстве домов необходимо учесть максимальный процент застройки земельного участка 40 %, максимальную этажность 3 этажа и максимальную высоту зданий 12 м, установленную ст. 27 Правил землепользования и застройки части территории сельского поселения Стремиловское Чеховского муниципального района Московской области (утв. в 2016 году). Теми же Правилами утвержден минимальный отступ 3 м от границ участка до здания.

Также при строительстве домов нужно учесть, что п. 4.3 СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям в зависимости от степени огнестойкости здания и класса конструктивной пожарной для зданий, расположенных на разных земельных участках, предусмотрены минимальные противопожарные разрывы от 6 до 15 метров. Это будет иметь значение при разделе участка, так как согласно п. 4.13 указанного СП 4.13130.2013 противопожарные разрывы между жилыми домами, расположенными в пределах одного участка ЛПХ не нормируются.

Минимальная площадь приусадебного участка ЛПХ согласно Правилам землепользования и застройки составляет 300 кв. м.

Резюме

Строительство нескольких жилых домов на одном участке не должно вступать в противоречие с целью использования земельного участка — производство сельскохозяйственной продукции и должно иметь разумное обоснование (например, наличие большой семьи, отдельным частям которой необоходим отдельный дом). При строительстве жилых домов исключительно для сдачи и последующей их сдаче есть риск привлечения к административной ответственности.

Дома необходимо строить с соблюдением требований максимального процента застройки участка, высотности, этажности зданий и отступов от границ участка и между зданиями.

Полезная консультация? Поделитесь в соцсетях!

Нужна юридическая помощь? Звоните +7(985)477-69-70

В чем разница ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: какой участок выбрать?

На каких землях разрешено строительство?

По действующим правилам не все участки могут использоваться гражданами для строительства. Принадлежность участков к той или иной категории земель определяет, какие объекты могут на них возводиться и для каких целей. Физические лица могут осуществлять строительство только на землях населенных пунктов или сельскохозяйственных землях.

Помимо категории земель важную роль при определении формата строительства играет вид разрешенного использования участка. К ним могут относиться:

• индивидуальное жилищное строительство; 

• личное подсобное хозяйство; 

• ведение садоводства.

Информацию о категории земель и виде разрешенного использования можно посмотреть в документах на участок (в частности, в выписке из ЕГРН) или онлайн на публичной кадастровой карте Росреестра.

Дом для постоянного проживания (ИЖС)

Строительство индивидуальных жилых домов возможно только на участках, которые находятся на землях населенных пунктов. При этом к таким зданиям предъявляются отдельные требования в части проекта. Они обязательно должны иметь фундамент и инженерные коммуникации, а их высота не может превышать 20 метров (не более 3 этажей), иначе потребуется проходить длительную процедуру получения разрешения на строительство.

В случае, если жилой дом укладывается в допустимые параметры, для начала строительства достаточно направить уведомление в орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок (подробнее об этом, читайте в нашей инструкции: Как взять ипотеку на строительство частного дома?). 

Индивидуальные жилые дома дают своим владельцам целый ряд преимуществ по сравнению с другими разновидностями загородной недвижимости. Во-первых, они имеют собственный почтовый адрес и позволяют оформить постоянную регистрацию (подробней о регистрации, читайте в нашей инструкции: Как прописаться по новому месту жительства?). Кроме того, владельцам участков ИЖС как правило гораздо проще подключить дом к электросетям и коммуникациям.

Собственники участков ИЖС могут воспользоваться ипотечными кредитами на строительство домов, в том числе льготных программ, среди которых:

• Сельская ипотека

• Дальневосточная ипотека 

• Льготная программа на ИЖС от Банка ДОМ. РФ

Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)

К числу распространенных видов разрешенного использования земельного участка относится «ведение личного подсобного хозяйства». Владельцы таких участков могут заниматься выращиванием сельзпродукции или животноводством, поэтому обычно их приобретают с целью развития предпринимательства или создания фермерского хозяйства.

Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно, но только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается.

Законодательство позволяет перевести участок, который используется в качестве личного подсобного хозяйства в участок ИЖС. В случае, если владельцы не используют землю для производства сельхозпродукции, это позволяет не только повысить стоимость участка и облегчить подключение к коммуникациям и социальной инфраструктуре, но и избежать санкций за нецелевое использование земель.

Дачное некоммерческое партнерство (ДНП)

Дачное некоммерческое партнерство — это форма объединения собственников земельных участков, которая существовала до января 2019 года и создавалась для решения хозяйственных вопросов (например, вывоз мусора, уборка территорий, охрана территории и др).

После вступления в силу в 2019 году изменений в земельное законодательство граждане могут создавать только садоводческие (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.

При этом все дома, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами, остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.

Дача и огород (СНТ)

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) является форм объединения собственников садовых земельных участков с видом разрешенного использования «ведение садоводства». На территории СНТ можно возводить садовые дома, хозяйственные постройки (сараи, бани, теплицы, навесы, колодцы) и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. 

В случае, если СНТ находится в границах населенного пункта, на участке допустимо возведение жилых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, наличие фундамента и несущих стен).

Как правило, участки, расположенные в СНТ стоят дешевле, чем участки ИЖС. Кроме того, собственники таких участков платят меньший имущественный налог. В то же время, если на участке возведен садовый дом, оформить прописку не удастся.

Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)

Огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ) — это форма объединения собственников участков, которым присвоен вид разрешенного использования «ведение огородничества». На таких участках можно возводить садовые дома для сезонного проживания и хозяйственные постройки, выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. А вот построить отдельный жилой дом для постоянного проживания на такой земле и затем оформить прописку не получится.

Какой вариант выбрать?

При выборе вида участка нужно исходить из целей, которые вы перед собой ставите. Если вы планируете строительство дома для постоянного проживания и при этой не хотите заниматься выращиванием сельхозпродукции, наиболее подходящим вариантом будет приобретение участка ИЖС. Владельцам таких земель легче оформить ипотечный кредит на строительство дома и в дальнейшем подключить его к коммуникациям. Кроме того, индивидуальному жилому дому всегда присваивается адрес, что позволит впоследствии при необходимости оформить в нем постоянную регистрацию.

Если вы хотели бы заниматься фермерством или предпринимательской деятельностью, стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, если вы хотите построить на нем жилой дом, нужно убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае капитальное строительство будет невозможно.

Если вашей целью является строительство дачи или сезонного дома, куда вы могли бы иногда приезжать на отдых, вам вполне подойдут участки СНТ или ОНТ. Но в то же время нужно учитывать, что, если в будущем вы решить построить на них жилой дом, это будет сложнее, чем в случае с участком ИЖС. Также участие в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных взносов.

нужно ли получать разрешение на строительство для таких участков

Каждый желающий построить жилье и завести собственное хозяйство рано или поздно сталкивается с необходимостью подбора подходящего участка земли.

Из земель поселений для выполнения этих задач часто выбирают земли с ВРИ ЛПХ.

Но, необходимо знать, что участок для личного подсобного хозяйства может быть как приусадебным, так и полевым.

И не на каждом из них можно возвести жилую постройку.

Содержание

• 1 Какой участок подходит
• 2 Нужно ли разрешение на строительство?
• 3 Планировка
  • 3.1 «Красные линии»
  • 3.2 Противопожарные нормы
  • 3.3 Экологические и санитарные аспекты
• 4 Прописка
• 5 Можно ли строить без согласования
• 6 Достоинства и недостатки
• 7 Интересное видео
• 8 Выводы

Какой участок подходит

Законодательно установлено, что земли для ведения личного подсобного хозяйства могут выделяться из состава земель поселений, а также земель сельскохозяйственного назначения. Участки, выделенные в городской черте, называются приусадебными, в загородной зоне – полевыми.

Для целей строительства пригодны исключительно приусадебные участки ЛПХ.

Нужно ли разрешение на строительство?

Как и любые капитальные строительные работы, возведение жилого дома на приусадебных участках требует официального получения разрешения на строительство.

Органы власти выдадут его, нужно только чтобы соблюдались следующие условия:

• Соответствие представленной на рассмотрение уполномоченному органу документации по проекту требованиям градостроительного законодательства.
• Допустимость строительства на данном участке с учетом возможных ограничений, налагаемых ПЗЗ и земельным законодательством.

Планировка

Градостроительные нормы распространяются на любые капитальные строения, вне зависимости от того, какое разрешенное использование имеет участок, используемый для их размещения.

Так жилой дом должен соответствовать следующим критериям:

• этажность – от 1 до 3;
• предназначение – проживание одной семьи;
• площадь строения – не более 1500 кв.м.

Законодательно не запрещается строительство хозяйственных построек, использующихся для ведения ЛПХ:

• гараж,
• баня,
• теплица,
• сараи различного назначения.

Правильному размещению объектов на земельной территории способствует составление плана застройки участка.

«Красные линии»

Так называемая «красная линия» предназначена для отделения вашего земельного участка от земель общего пользования. Забор со стороны улицы обычно устанавливается непосредственно по «красной линии», являясь, тем самым, практическим ее воплощением на местности.

Размещение строительных объектов должно производиться с учетом следующих расстояний по отношению к «красной линии»:

• со стороны, выходящей на проезжую часть – не менее 5 м.;
• от линии, выходящей на проезд между двумя землевладениями – не меньше 3 м.

Нарушение установленных законом расстояний, касающихся «красной линии» участка, чревато вынесением предписания о сносе незаконно размещенной постройки.

Противопожарные нормы

Противопожарные требования предписывают необходимость соблюдения следующих расстояний от линии размежевания с соседями при строительстве различных объектов на участке ЛПХ:

• от жилого дома – более 3 м. ;
• от гаража – более 1 м.;
• от постройки для содержания скота – более 4 м.;
• от сарая для хранения различного инвентаря – более 1м.

Органы Госпожнадзора при размещении на участке стройобъектов рекомендуют придерживаться следующих правил:

• 15 м. – между деревянными строениями, включая баню (сауну), сараи;
• 6 м. – между строениями из камня и кирпича.

Приветствуется наличие в непосредственной близости от постройки пожарного водоема.

При строительстве дома на несколько этажей необходимо обустройство запасных выходов с каждого яруса.

Экологические и санитарные аспекты

При выборе места под строительство дома оцените ландшафт будущей застройки.

Размещение участка в сельской местности является неоспоримым преимуществом – чистый воздух, прекрасный пейзаж.

Городская местность диктует свои условия. Не стоит строить дом рядом с промзоной, даже на земле ЛПХ.

Низкая цена не сможет компенсировать вред, причиняемый выбросами от источников негативного воздействия на окружающую среду.

Не рекомендуется обустройство заглубленных цокольных этажей в домах, где планируется постоянное проживание людей. Если избежать этого не удается – предусмотрите антирадоновую защиту.

Санитарно-эпидемиологическое законодательство требует соблюдения следующих норм при застройке участка ЛПХ:

• расположение бани от источника водоснабжения на расстоянии от 20 м.;
• расстояние от скважины до септика – от 25 м.;
• удаленность уличного туалета от водяной скважины – от 12 м.

Соблюдение всех вышеперечисленных норм и правил жестко отслеживается при строительстве на землях с ВРИ ИЖС. На земельных участках под ЛПХ ситуация контролируется не так строго, особенно если речь идет об объектах, строящихся в сельской местности.

Прописка

Закон 112-ФЗ, датированный 7 июля 2003 г. указывает, что правовое регулирование использования земель ЛПХ осуществляется Конституцией, Федеральными законами, а также подзаконными актами различных уровней власти.

Так вопросы регистрации по месту жительства регулируются актуализированной версией Закона РФ №5242-1 от 25.06.1993 г.

Действующее законодательство допускает возможность прописки в доме, построенном на участке с ВРИ ЛПХ.

Для реализации этой возможности гражданину необходимо пройти ряд административных процедур:

• регистрация прав на жилое строение в органах Росреестра;
• присвоение почтового адреса в местной администрации;
• внесение изменений в реестры прав, а также кадастра недвижимого имущества с последующим получением выписки из обновленного ЕГРП;
• подача заявления о регистрации по месту жительства.

Регистрирующим органом являются территориальные представители Федеральных органов, осуществляющих функции в сфере контроля над процессом миграции (паспортно-визовая служба).

Перечень документов, необходимых для получения прописки:

• заявление по установленной форме;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• выписка из ЕГРП.

Законом допускается прописка в недостроенном доме, в случае признания его пригодным для проживания специальной комиссией.

Можно ли строить без согласования

Как уже говорилось выше, капитальное строительство требует получения разрешения на ведение строительных работ.

К объектам, требующим получение разрешения на строительство, относятся:

• жилой дом;
• гараж и баня, имеющие фундамент и являющиеся пристройками к жилому дому;
• веранда, как конструктивный элемент дома.

Эти требования установлены Градостроительным кодексом и являются обязательными для исполнения всеми застройщиками.

Вместе с тем на участках ЛПХ разрешается возводить без предварительного согласования следующие объекты:

• навесы и сараи различного назначения;
• модульные гаражи и теплицы;
• беседки и отдельно стоящие бани;
• выгребные ямы и туалеты.

Узнать о том, необходимо ли в данном конкретном случае получать разрешение на строительство можно обратившись в отдел капитального строительства администрации вашего района.

Достоинства и недостатки

Возведение жилого дома на земельных участках с ВРИ ЛПХ имеет свои плюсы и минусы.

Представим их в виде следующей таблицы:

С точки зрения ведения строительства зачастую более предпочтительным вариантом являются земли ИЖС.

Вид разрешенного использования земли для участков, расположенных в черте населенных пунктов может быть изменен по заявлению владельца земли.

Подробнее о смене ВРИ земельного участка читайте в отдельной статье.

Интересное видео

Смотрите занимательный видеоматериал, в котором рассказывается о сроках и стоимости получения разрешения на строительство жилого дома на землях ЛПХ.

Выводы

Строительные работы по возведению жилого дома на землях ЛПХ, так же как и аналогичная деятельность на ИЖС участках требует предварительных согласовательных процедур.

Достоинства ЛПХ участков в виде низкой стоимости и величины надела могут нивелироваться возможными сложностями, связанными с отсутствием инфраструктурных объектов.

Личное подсобное хозяйство. Плюсы и минусы земель ЛПХ

Дмитрий Крылов

Эксперт по частным домам. Опыт загородного проживания: 30 лет.

Ведение собственного (или так называемого — личного) подсобного хозяйства позволяет выращивать на своей земле овощи и фрукты для обеспечения продовольственных потребностей семьи.

Выделение земли под данный вид хозяйствования производится в соответствии с четко определенными требованиями. Эти требования прописаны в законодательстве и обеспечивают регулирование отношений между собственником земли и государством. Поэтому, прежде чем взять участок под ЛПХ, важно разобраться с нюансами его использования.

Земли ЛПХ: определения и понятия

Найти законодательно установленное определение личного подсобного хозяйства можно в федеральном законе №112-ФЗ. Он очерчивает рамки ответственности и условия выделения участков под данный вид хозяйствования.

Согласно закону, для ведения личного подсобного хозяйства человеку выделяется не более, чем 0,5 га земли. Выращенная на ней продукция должна быть использована только для домашних нужд. Если в результате полного производственного цикла остается излишек продукции, то законом разрешается его реализовать, при этом налоги за этот объем платить не нужно.

Деятельность фермеров на личных подсобных хозяйствах не относится к предпринимательству. А произведенная на участках продукция, после реализации не облагается подоходным налогом. Это главная особенность земель ЛПХ.

Правда в этом разрезе есть нюанс — обработкой земли могут заниматься непосредственно собственник и члены его семьи, наемных работников привлекать нельзя.

Чтобы найти подходящий участок в нужном районе, нужно обратиться в органы местной власти. Они ведут учет земли и занимаются непосредственным ее выделением для всех желающих.

Стоит отметить, что для беспрепятственного хозяйствования на таких землях важно наличие транспортной развязки, инфраструктуры и условий. Об этом также заботятся органы местного самоуправления. Строительство на территории и ограничения по ведению ЛПХ зависят от характеристик конкретного земельного участка.

При выборе участка, обратите внимание на их целевое назначение и категорию земли. Нарушение этих правил может обернуться серьезными штрафами.

Чтобы удостовериться о наличии ограничений всегда узнавайте категорию выделяемой земли. К примеру, земля в поле не может быть использована для строительства жилых объектов, а на приусадебном участке — это возможно. В свою очередь, приусадебная территория имеет меньше ограничений и, как правило, находится в пределах населенных пунктов.

Преимущества ведения ЛПХ

Для организации личного подсобного хозяйства собственнику не нужно проходить ряд бюрократических процедур и регистраций. Весь учет ведется через органы местной власти посредством добровольного предоставления информации. Следовательно, владелец освобождается от ведения налоговой отчетности.

Среди достоинств ЛПХ также стоит отметить:

1. наличие льгот при выделении земельного участка отдельным категориям граждан;
2. отсутствие НДФЛ, даже если вы продаете остаток продукции;
3. нет обязательств по обязательному отчислению в пенсионный фонд, решение принимается собственником индивидуально;
4. льготы при налогообложении на технику, используемую для обработки земли и т.д.

Личное подсобное хозяйство можно также сравнить с крестьянским фермерским (КФХ), за исключением ограничений по объемам выделяемой земли.

Недостатки ведения ЛПХ

1. Главным минусом данного вида хозяйствования является ограничение по размерам выделенной земли. Получить больше законодательно установленных 0,5 гектара — нельзя;
2. Владея участком ЛПХ, довольно сложно получить кредиты и субсидии — из-за того, что деятельность на таких участках не относится к предпринимательской, а налогообложение отсутствует;
3. Продукция, выращенная на участке, не может быть сертифицированной и не получает деклараций о соответствии.

Кроме того, есть ограничения по ведению деятельности. Если вам нужен небольшой участок для выращивания сельхозпродукции под реализацию, лучше рассмотреть вариант ведения крестьянско-фермерского хозяйствования (КФХ). В погоне за налоговыми льготами вы можете столкнуться с рядом нюансов, которые будут препятствовать фермерской деятельности на законных началах.

Важно учитывать тот факт, что вести личное подсобное хозяйство можно и на землях с назначением под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Здесь имеется ввиду придомовой участок и территория, которой вы можете распоряжаться на свое усмотрение. В отличие от земли под ЛПХ, на подобной площади можно строить объекты не только для хозяйствования, но и для постоянного проживания членов семьи (т. е. капитальные дома).

Какие льготы можно получить на землях ЛПХ?

В России действует государственная программа, которая предусматривает выделение средств на развитие личного подсобного хозяйства. Получить ее могут лица, владеющие выделенным земельным участком. Деньги могут быть потрачены на закупку:

• посевного материала;
• животных;
• корма;
• пчел;
• инструментов для работы на земле.

Одним из условий, для получения социальной помощи, является наличие в семье достатка на уровне прожиточного минимума. Помимо этого, площадь должна быть выделенной законно.

Большим преимуществом, в плане выделения льгот, будет являться отсутствие задолженности по выплатам за землю. Объем выделенной помощи устанавливается индивидуально. Повлиять на процесс могут только муниципальные органы власти.

Для выделения средств недостаточно просто подать заявление. Заинтересованное лицо должно предоставить комиссии четкий план использования материальной помощи, с указанием целевого расходования средств.

После получения денег, тратить их можно исключительно по назначению, в соответствии с предварительно утвержденным планом. А, по факту расхода средств, нужно постоянно отчитываться. Если за деньги социальной помощи приобретается имущество или техника, то они должны быть застрахованы.

Налоги при ведении ЛПХ

По факту, продукция, которая производится за счет личного подсобного хозяйства, освобождена от уплаты налогов. Однако, в этом случае, стоит следить за соблюдением ряда условий, установленных законом:

1. для ведения деятельности, собственник не привлекает наемных помощников и не ставит таким образом производство на поток;
2. выделенная земля не превышает 0,5 га.

Последний фактор регулируется, так как местная администрация может принять решение о выделении большего участка под ведение подсобного хозяйства.

Однако важно учесть условия по производству конкретного вида продукции. К примеру, разрешено выращивать сельскохозяйственные культуры, заниматься растениеводством, овощеводством и животноводством. Конечный итог — это получение продукции растительного или животного происхождения. Однако, если вы решите изготавливать удобрения для почвы, используя имеющийся ресурс, то это будет считаться предпринимательской деятельностью.

Вопросы налогообложения регулируются местными властями. Чтобы получить освобождение от уплаты налогов, нужно получить соответствующую справку от представителя территориального объединения, или дачной (садоводческой) организации. Если вы получили субсидию на ведение хозяйства и продаете выращенную продукцию, то налоги на нее платить нужно.

Строительство и прописка на территориях под ЛПХ

На участках для личного подсобного хозяйства, находящихся в рамках населенного пункта, можно возводить объекты капитального строительства. Для этого у местных властей нужно получить официальное разрешение. Отказать могут только, если это земли за пределами поселения или участок предназначен исключительно для сельскохозяйственной обработки (поле).

Чтобы получить разрешение на строительство дома, достаточно предоставить пакет документов в местную администрацию. И иметь ввиду, что после строительства, постройку будет необходимо зарегистрировать и оформить введение в эксплуатацию. Если строительство дома проводилось в соответствии со всеми регламентами и техническими правилами, то с этим не должно возникнуть проблем.

После этого, частный дом признается жилым, и в нем можно прописаться, оформив соответствующий запрос в госорганы, в соответствии с процедурами, описанными в Жилищном кодексе РФ.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Владение и аренда сельскохозяйственной недвижимости

Земля является основным ресурсом, который отличает сельское хозяйство от большинства других видов бизнеса, поскольку он необходим для выращивания сельскохозяйственных культур и животноводства. Земля является самым ценным активом на балансе большинства фермеров.

Сколько земли вам нужно и как вы ее приобретете — два самых важных решения для оператора фермы. Недостаток земли может ограничить эффективность других ресурсов, которые вы используете на ферме, и серьезно ограничить ваши возможности по расширению бизнеса в будущем. Наличие слишком большого количества земли может ограничить вашу способность эффективно ею управлять и может вызвать проблемы с денежными потоками, которые ограничивают вашу способность делать другие инвестиции.

Приобретение земли следует рассматривать с точки зрения контроля; управление может быть в форме собственности или аренды. Большинство фермеров считают желательным сочетание собственности и аренды, особенно когда капитал ограничен.

Для многих новых фермеров, особенно в районах, где земля довольно дорогая, аренда земли часто является лучшим вариантом. Некоторые фермеры предпочитают владеть только своим домом и ограниченным участком земли для амбаров, хранилищ урожая, навесов для техники, животноводческих помещений и других улучшений недвижимости. Затем они сдают в аренду большую часть своей земли для выращивания сельскохозяйственных культур, что позволяет им гибко регулировать размер фермы в соответствии с условиями.

Владение землей имеет следующие преимущества:

• Это устраняет неопределенность потери аренды и влияние, которое может оказать на общую деятельность.
• Накопленный капитал в земле обеспечивает превосходный источник залога для займа денег.
• Решения об управлении землей, включая выбор предприятия, методы сохранения и использование почвенных добавок, являются исключительно выбором владельца.
• Земля обеспечивает защиту от инфляции в долгосрочной перспективе.
• Это гарантирует, что оператор получит выгоду от труда и инвестиций, вложенных в усовершенствования.

Владение землей также имеет некоторые недостатки:

• Выплаты основного долга и процентов, связанные с покупкой земли, могут создать проблемы с денежными потоками и ограничить возможность совершать другие покупки. Ограничение размера оборотного капитала может серьезно повлиять на потенциальную прибыльность начинающего фермера с ограниченным капиталом.
• Земля имеет более низкую доходность по сравнению со многими другими видами использования капитала, такими как машины, домашний скот и ежегодные операционные затраты,
• Попытка завладеть всей землей, используемой на ферме, может ограничить размер фермы до неэффективного размера и неспособности эффективно использовать новые технологии.

Аренда земли имеет следующие преимущества:

• Когда капитал не связан с покупкой земли, его можно использовать для покупки других важных активов, включая оборудование, домашний скот и ежегодные операционные затраты.
• Многим новым и начинающим фермерам может не хватать управленческих навыков, которые могут быть предоставлены знающим землевладельцем (который во многих случаях ранее занимался обработкой земли).
• Поскольку большинство договоров аренды являются краткосрочными (часто всего на один год), изменить размер или местонахождение бизнеса можно довольно легко, отказавшись от старых договоров аренды или сдав в аренду другую землю.
• Аренда является более гибким финансовым обязательством, чем ипотека, и может быть пересмотрена при каждом продлении договора аренды.

Аренда земли также имеет недостатки:

• Поскольку большинство договоров аренды являются краткосрочными, существует неопределенность в отношении того, может ли вся или часть арендованной земли быть потеряна в довольно короткие сроки и как это может повлиять на будущее бизнеса.
• Арендодатели часто не хотят улучшать землю или здания на арендованном имуществе. Арендаторы обычно не могут обосновать внесение улучшений из-за неопределенности относительно будущего контроля.
• Если земля не находится в собственности, капитал может быть накоплен только в виде техники, скота или сбережений. Это может ограничить возможности фермеров занимать деньги для реинвестирования в свой бизнес.

Нет явных преимуществ владения сельскохозяйственной недвижимостью по сравнению с арендой. Контроль, вероятно, является наиболее важным фактором и во многом зависит от индивидуальной операции. Наличие сбалансированного сочетания земли в собственности и в аренде важно для эффективного использования доступной рабочей силы, техники и капитала, не создавая чрезмерных финансовых рисков для вашего бизнеса.

Сдача в аренду сельскохозяйственной недвижимости

Согласно данным сельскохозяйственной переписи 2012 года, арендованные сельскохозяйственные угодья составляют 31 процент всех сельскохозяйственных угодий в Пенсильвании. Аренда сельскохозяйственной недвижимости может обеспечить легкий доступ для начинающих производителей или опытных фермеров, желающих расширить свое производство.

Многие кредиторы могут потребовать от новых производителей арендовать сельскохозяйственные угодья, чтобы развить и продемонстрировать навыки, необходимые для того, чтобы сделать большой шаг по покупке собственной фермы. Для многих производителей цель может заключаться в том, чтобы в конечном итоге владеть сельскохозяйственными угодьями.

В этой публикации представлен обзор различных вопросов, связанных с арендой земли, с которыми сталкиваются землевладельцы и арендаторы сельскохозяйственных земель, поднимаются вопросы, важные как с точки зрения землевладельца, так и с точки зрения фермера-арендатора, и дается краткий обзор вопросов, связанных с покупкой земли. Экономика покупки земли или ее аренды обсуждаться не будет; вам следует тесно сотрудничать со своим кредитором, чтобы определить, является ли покупка сельскохозяйственных угодий правильным шагом для вашего фермерского хозяйства.

Что такое аренда?

Аренда – это имеющий юридическую силу договор, позволяющий владельцу недвижимого имущества, оборудования и/или домашнего скота передать право использования этого имущества лицу в обмен на арендную плату. В договоре аренды определяются права между арендодателем и арендатором, а также то, как будут действовать отношения между арендодателем и арендатором.

Чтобы договор аренды считался действительным, необходимы четыре основных элемента:

• договор
• положение об оплате или «сколько арендной платы причитается»
• передача права пользования и владения и распоряжения имуществом арендатору
• намерение передать права на использование, владение и управление имуществом обратно арендодателю после прекращения аренды

Аренда, демонстрирующая эти четыре элемента, будет считаться действительной. Обратите внимание, что «написано» не является обязательным элементом; хотя этот вопрос будет дополнительно изучен, письменный договор аренды действительно содержит запись условий, согласованных в договоре аренды.

Типы аренды

Арендодатели и арендаторы могут выбирать из множества типов аренды в зависимости от своих целей. Три распространенных соглашения между арендодателями и арендаторами — это аренда за наличные, гибкая аренда и аренда с долей урожая. Стороны захотят выбрать лучшее расположение, которое соответствует их потребностям.

Аренда за наличные

При аренде за наличные или фиксированной аренде за наличные арендатор платит арендодателю либо денежную сумму за акр, либо единовременную сумму за право пользования землей и другими сельскохозяйственными ресурсами. Землевладельцы по этому типу аренды не должны заботиться о типах выращиваемых культур или размере производственных затрат, а также о колебаниях цен и урожайности.

Для арендатора аренда за наличные позволяет арендатору принимать все управленческие решения, дает арендатору стимул получать максимально возможную прибыль и позволяет арендатору удерживать непредвиденную прибыль от увеличения урожая или цен.

Рабочие листы, доступные через такие организации, как AgLease101.org, могут помочь обеим сторонам в расчете справедливой арендной ставки.

Аренда наличными на сегодняшний день является наиболее распространенным видом аренды, используемым фермерами в Пенсильвании.

Гибкая аренда

Гибридная аренда за наличные представляет собой гибкую аренду за наличные или гибкую аренду. Гибкая аренда похожа на аренду за наличные в том, что арендодатель взимает с арендатора сумму за акр.

В отличие от аренды наличными, арендная плата по гибкой аренде может колебаться вверх или вниз в зависимости от урожайности, рыночной цены или их комбинации. Гибкая аренда позволяет арендодателю получать прибыль, когда рыночные цены или урожайность увеличиваются в течение сельскохозяйственного года. Но в обмен на возможное увеличение арендных платежей арендодатель также теряет, когда рыночные цены или урожайность снижаются.

При гибкой аренде арендатор также получает выгоду от возможности снижения арендной платы в годы низкой доходности или низких цен. Однако арендатор должен делиться прибылью в годы высокой доходности или высоких цен за счет более высоких арендных платежей.

Опять же, рабочие листы доступны через AgLease101.org, чтобы помочь в расчете справедливой арендной ставки с гибкой наличностью.

В последние годы использование этих видов аренды увеличилось из-за высоких цен на сырье и более высокой урожайности многих сельскохозяйственных культур.

Аренда доли урожая

При аренде доли урожая арендатор платит землевладельцу определенный процент от собранного урожая. Взамен арендодатель разрешает арендатору использовать землю и может платить процент от определенных затрат.

Процент урожая и отдельных расходов обычно основан на местных обычаях. Например, арендатор соглашается арендовать долю урожая на ферме арендодателя для производства кукурузы.

Условия такой аренды могут потребовать от арендатора передачи арендодателю 25 процентов урожая кукурузы, произведенного на ферме арендодателя, в обмен на использование фермы и оплату арендодателем 25 процентов расходов на сушку и гербициды.

Аренда доли урожая широко распространена на Среднем Западе и юге Соединенных Штатов, но не очень широко используется в Пенсильвании.

Дополнительная информация об аренде

Для получения дополнительной информации об аренде, включая:

• подробный обзор преимуществ и недостатков аренды за наличные для любой из сторон
• как установить гибкую арендную ставку

см. North Central Farm Management Extension Committee, Фиксированные и гибкие соглашения об аренде наличными для вашей фермы (декабрь 2011 г.)

Письменная аренда против устной

Письменная аренда является обязательной в некоторых случаях в соответствии со Статутом Пенсильвании о мошенничестве. Этот закон требует, чтобы договоры аренды на срок более 3 лет были заключены в письменной форме и подписаны, чтобы иметь силу, в то время как договоры аренды на срок менее 3 лет могут по-прежнему заключаться в устной форме.

Например, предположим, что землевладелец в устной форме соглашается сдать свою ферму арендатору на 3 года с пониманием того, что договор аренды может быть продлен через 3 года. Договор аренды будет действительным, поскольку договор аренды может быть заключен в течение 3 лет. Хотя договор аренды может быть продлен по истечении 3-летнего периода, это не означает, что он будет продлен.

Но если землевладелец устно согласился сдать свою ферму арендатору на 6 лет, этот договор аренды должен быть оформлен в письменной форме и подписан, чтобы иметь силу и иметь законную силу в Пенсильвании.

Некоторые исключения из Статута о мошенничестве могут привести к принудительному исполнению недействительной устной аренды. Суды Пенсильвании разрешили в некоторых случаях отказаться от письменного требования Статута о мошенничестве. Суд Пенсильвании постановил, что в некоторых случаях, когда арендатор произвел арендную плату, а арендодатель принимает эту арендную плату, недействительное устное соглашение должно быть оставлено в силе, признавая существование договора аренды (9).0143 Блумер против Дорфмана, , 1972 г.).

Например, предположим, что арендатор и землевладелец заключили устный договор об аренде фермы на 5 лет. Арендатор принимает ферму, вовремя платит арендную плату, а землевладелец принимает арендную плату. Таким образом, землевладелец не сможет утверждать, что устная аренда недействительна в соответствии со Статутом о мошенничестве.

Письменное соглашение, однако, обеспечивает как арендодателю, так и арендатору большую юридическую определенность, особенно когда срок аренды превышает 3 года, поскольку стороны не хотят полагаться на суд, чтобы признать их аренду исключением из Статута о мошенничестве.

Прекращение аренды

Стороны могут указать, каким образом будет прекращена аренда в договоре аренды. Это особенно важно, если арендатору требуется больше времени, чтобы освободить помещение, чем позволяет закон штата.

Если в договоре аренды указано, как он должен быть расторгнут, необходимо следовать точной процедуре; суды традиционно не прощают сторон, которые не соблюдают надлежащие процедуры прекращения уведомления.

Например, если в договоре аренды указано, что уведомление должно быть направлено «в письменной форме и доставлено заказным письмом в течение 6 месяцев до прекращения аренды», то уведомление должно быть отправлено в течение 6 месяцев после окончания аренды заказным письмом.

Образец письма о расторжении договора, который может помочь арендодателям или арендаторам расторгнуть договор аренды, можно найти по ссылке ниже.

Образец письма о расторжении договора

Если договор аренды не содержит процедуры расторжения, стороны должны соблюдать законы штата. В случаях, когда срок аренды подходит к концу и

1. арендодатель не желает продлевать,
2. арендатор нарушил договор аренды или
3. арендатор не заплатил арендную плату для расторжения договора аренды, арендодатели должны будут направить надлежащее уведомление (P. S. Ann. § 250.501(a)). Когда арендодатель желает расторгнуть договор аренды по любой из этих трех причин, он должен направить письменное уведомление не менее чем за 15 дней о расторжении договора аренды для всех договоров аренды сроком менее 1 года (P. S. Ann. § 250.501(b) ). Для всех договоров аренды на срок более 1 года арендодатель должен направить письменное уведомление за 30 дней о расторжении договора аренды. В законодательстве штата нет аналогичных положений для арендаторов (P. S. Ann. § 250.501(b)).

Поскольку закон штата требует уведомления о расторжении договора аренды только за 15–30 дней, арендаторам сельскохозяйственных угодий, которым может потребоваться более 30 дней для освобождения арендованного имущества, следует рассмотреть возможность включения процесса расторжения в договор аренды. Раздел 250.501(e) позволяет арендатору отказаться от установленного законом срока в договоре аренды.

Арендаторы хотели бы рассмотреть свои операции и потребности в оборудовании, чтобы определить, должен ли процесс расторжения быть более длительным, чтобы приспособиться к их сельскохозяйственной деятельности.

Выращивание сельскохозяйственных культур

Что произойдет, если договор аренды расторгнут, а арендатор не сможет собрать урожай на арендованном участке? На этот вопрос можно ответить несколькими способами в зависимости от типа выращиваемых культур, языка договора аренды и других факторов.

Наилучший способ решить эту проблему — просто включить в договор аренды формулировку, которая дает арендатору разумное время для сбора урожая растущих культур после прекращения аренды, или аналогичную формулировку, позволяющую арендатору вернуться на арендованное имущество для сбора урожая урожая после прекращения аренды.

Если в договоре аренды ничего не говорится о правах арендатора на выращивание сельскохозяйственных культур после прекращения аренды, то права арендатора на выращивание сельскохозяйственных культур будут зависеть от того, как закончится срок аренды. Когда договор аренды заключается на несколько лет и арендатор знает дату истечения срока аренды, арендатор не сможет собирать урожай, созревающий после истечения срока аренды (Am. Jur.2d Crops § 27, 2014).

Например, предположим, что срок аренды арендатора истекает 31 декабря, и он сажает пшеницу, чтобы собрать урожай в июне, через 6 месяцев после окончания срока аренды. Поскольку арендатор знал дату прекращения аренды, традиционные правила не позволяют ему собирать урожай пшеницы.

Когда договор аренды заключен на неопределенный срок (и арендодатель, и арендатор не уверены в дате окончания), арендатор традиционно имеет право на сбор урожая, если нет соглашения об обратном ( Commonwealth v. Peterman , 1938). Это правило распространяется на «урожай, растущий вдали» или на урожай, растущий по окончании срока аренды. В Пенсильвании однолетники, растения, жизненный цикл которых завершается за 1 год и которые производятся трудом арендатора, такие как пшеница, кукуруза и овощи, традиционно рассматривались как «растущие вдали» культуры, к которым может применяться правило (9). 0143 Суонсон против Карлсона , 1987 г.). Суды Пенсильвании отклонили применение этого правила к посевам сена ( Reiff v. Reiff, 1870).

Улучшение/оборудование

Приспособление – это личное имущество, прикрепленное к земле, которое считается недвижимой частью недвижимого имущества. Примерами приспособлений могут быть здания, загоны для крупного рогатого скота или подземные резервуары для хранения дизельного топлива и масла.

В Пенсильвании, если в договоре аренды не указано иное, арендаторы имеют право снять те приспособления арендатора, которые необходимы для ведения его/ее бизнеса, по окончании срока аренды ( Кэтти против Джозефа П. Кэтти , 1961 г.). Конечно, арендатор не имеет права удалять приспособления, которые арендодатель разместил на участке.

Перед добавлением оборудования к арендованному имуществу арендатору следует рассмотреть возможность составления соглашения, в котором будет четко указано, какое оборудование принадлежит арендатору, что арендатор уберет оборудование в конце срока аренды, а также условия, в которых имущество будет возвращено, когда приспособление снимается. Заблаговременное составление этого соглашения уменьшит потенциальные проблемы в будущем.

Надлежащая практика земледелия

Суды Пенсильвании рассматривают сельскохозяйственную аренду как включающую в себя подразумеваемые обязанности арендатора соблюдать принципы надлежащего земледелия или сельскохозяйственной практики в отношении арендованной собственности (дело Commonwealth v. Peterman , 1938). Хорошая практика земледелия сохраняет плодородие, полезность и ценность почвы (Hamilton, 1990).

Например, предположим, что арендатор использует арендованное имущество для выращивания овощей и применяет методы обработки почвы, которые вызывают эрозию почвы и потерю плодородия почвы. В этом примере арендатор не будет соответствовать требованиям надлежащей практики ведения хозяйства.

Но если арендатор использует надлежащие методы обработки почвы и следует плану управления питательными веществами на арендованном участке, то обязанность, требующая надлежащей практики земледелия, выполнена. Обе стороны должны рассмотреть возможность четкого определения в договоре аренды того, что будет считаться хорошей практикой ведения сельского хозяйства, чтобы ограничить возможные споры в будущем.

Ремонт

Часто возникает вопрос о том, кто несет ответственность за ремонт или техническое обслуживание, необходимые для поддержания арендованного имущества в рабочем состоянии. Традиционно в Пенсильвании арендодатель не обязан по закону ремонтировать арендованное имущество ( Хой против Холта , 1879 г.). С другой стороны, от арендатора традиционно требовалось производить обычный ремонт арендованного имущества (дело Hoy v. Holt , 1879).

Текущий ремонт – это ремонт, необходимый для поддержания арендованного имущества в рабочем состоянии. Согласно этой традиционной точке зрения, арендодатель не обязан производить какой-либо ремонт арендованного имущества в течение срока действия договора аренды, а арендатор должен будет производить только тот ремонт, который необходим для поддержания арендованного имущества в рабочем состоянии — и все это по за счет собственных средств арендатора.

Этот традиционный вид может быть изменен договором аренды. Арендодатель и арендатор могут указать виды ремонта, которые арендодатель должен будет сделать, и уровень обслуживания, требуемый от арендатора.

Например, в договоре аренды может быть указано, что арендодатель обязан заменить сломанные заборы, а арендатор обязан обеспечить проходимость всех дорог. В соглашении об аренде также может быть указано, как арендатор получает компенсацию за необходимый ремонт, например, получает ли арендатор вычет из арендной платы за ремонт или обязан ли арендодатель предоставить материалы для ремонта, а арендатор вносит свой вклад.

Въезд в течение срока аренды

Одна большая проблема, которая может возникнуть, заключается в том, когда арендодатель (или кто-то от имени арендодателя) может или не может входить в арендованное имущество. И арендаторы, и арендодатели должны работать над четким определением ситуаций, когда арендодатель может войти в арендованное имущество.

Это право входа может быть ограничено разумным временем, когда арендодатель желает посмотреть операции по обработке почвы, посеву или сбору урожая. Арендаторы могут захотеть предоставить арендодателю разумное время для входа в собственность для проведения ремонта. В то же время арендодатели могут захотеть сохранить права на недвижимость для периодического рекреационного использования, такого как охота, рыбалка или пеший туризм.

Одним из соображений для обеих сторон в процессе прекращения аренды является допуск новых арендаторов на территорию после сбора урожая, но до прекращения действия текущей аренды. Это позволит новому арендатору начать обработку почвы или внесение удобрений до прекращения действия существующей аренды. Многие арендодатели могут захотеть включить такое положение в любой договор аренды, чтобы сгладить переход между арендаторами.

Хотя арендодатели и арендаторы могут не осознавать этого при заключении договора аренды, договор аренды может быть расторгнут, когда обе стороны недовольны друг другом. Предварительное включение положения, позволяющего новым арендаторам входить в дом в ограниченных ситуациях, является одним из хороших способов решить и облегчить ситуацию, особенно если нынешний арендатор и арендодатель не общаются.

Страхование

Обе стороны захотят застраховать ответственность арендованного имущества. Это хорошая деловая практика, которая защитит как арендодателя, так и арендатора от возможных претензий по ответственности. Арендодатель захочет застраховать все постройки, расположенные на арендованном имуществе, для защиты от убытков. Арендатор захочет застраховать свое личное имущество, такое как инструменты и оборудование, находящиеся на арендованном имуществе.

Страхование урожая зависит от типа договора аренды, в котором участвуют арендодатель и арендатор. Если используется аренда с фиксированной денежной арендной платой или аренда с гибкой арендной платой, арендатор будет нести ответственность за страхование урожая. Арендодатель может захотеть включить в договор аренды пункт, чтобы гарантировать, что арендатор имеет минимальный уровень страхового покрытия урожая, чтобы арендатор мог платить арендную плату. Использование аренды доли урожая потребует от арендодателя и арендатора разделить стоимость страхового покрытия урожая в зависимости от процента урожая, принадлежащего каждой стороне. При заключении индивидуального сельскохозяйственного контракта землевладелец должен будет застраховать весь урожай.

Неуплата арендной платы

Законодательство Пенсильвании разрешает продажу всей неисключенной личной собственности арендатора в арендованном помещении для возмещения невыплаченной арендной платы (68 P. S. § 250.302). Имущество должно принадлежать арендатору, арендатор должен задерживать оплату арендной платы, а договор аренды должен быть завершен и прекращен (68 P. S. § 250.302). Это может включать выращивание сельскохозяйственных культур. Имущество, подлежащее продаже, должно быть оценено и продано на распродаже шерифа (68 P. S. Ann. §§ 250.308-250.309). Если договор аренды не расторгнут и арендатор не платит арендную плату, то арендодатель должен будет обратиться в суд, чтобы получить право продать личное имущество арендатора в арендованных помещениях с целью взыскания невыплаченной арендной платы.

Процесс неуплаты арендной платы должен быть включен при разработке договора аренды. Процесс должен включать адресацию на конкретном языке, когда арендная плата считается просроченной (это просрочено через 1 день или через 1 месяц?). И арендодатели, и арендаторы могут захотеть включить формулировку, требующую посредничества или арбитража для разрешения этих споров. Во многих случаях использование посредничества или арбитража может разрешить споры быстрее, чем судебная система.

Арендная плата

Взимание платы за аренду земли зависит от многих переменных. Много раз арендодатель узнает, сколько арендатор платит за аренду земли, и считает, что он должен взимать более высокую плату. Тарифы, которые может себе позволить производитель, зависят от нескольких факторов. К ним относятся, но не ограничиваются:

• Расстояние от домашней фермы
• Количество земли в пределах аренды и размер и форма полей
• Прежнее использование земли
• Тип почвы, структура и топография
• Доступ к орошению или права на воду

Чем ближе производитель находится к своей домашней ферме или базе, тем выше стоимость земли. Перемещение сельскохозяйственной техники по дорогам общего пользования требует времени, а сельскохозяйственные шины не предназначены для использования на дорогах. При движении по дорогам с твердым покрытием они изнашиваются намного быстрее.

Если производителю необходимо проехать несколько миль со своим оборудованием, земля может быть не так ценна для производителя. Например, аренда 100 смежных акров более привлекательна для производителей сельскохозяйственных культур, чем 20–30 акров, если только эта земля не граничит с другой арендованной землей. Для производителя плодоовощных культур 10-20 акров могут быть идеальными, если есть доступ к воде для орошения.

Для тех, кто планирует стратегию органического производства, предыдущее использование земли имеет решающее значение. Чтобы получить органический сертификат, на земле могут использоваться только одобренные пестициды в течение 3 лет. Если производитель должен производить органическую продукцию в течение 3 лет, прежде чем получить сертификат, земля может быть не такой ценной, как земля, на которой ранее не использовались неутвержденные пестициды.

Знание типа почвы, структуры и топографии может повлиять на потенциальную стоимость аренды. Если топография достаточно наклонная, чтобы земля подходила только для выпаса скота, арендная плата не будет такой высокой, как более ровная земля, потенциально подходящая для выращивания садовых культур.

Коммуникация между арендодателем и арендатором относительно арендной платы имеет решающее значение для успешных долгосрочных отношений. Если одна из сторон недовольна работой другой стороны, обсуждение проблем может привести к тому, что обе стороны согласятся с условиями, тем самым сохранив отношения.

Покупка сельскохозяйственной недвижимости

Покупка сельскохозяйственной земли – это долгосрочное решение, которое влияет как на платежеспособность, так и на ликвидность вашего бизнеса. Поскольку это очень важное решение, вам следует учитывать следующее, когда вы думаете о покупке определенного земельного участка:

1. Оцените стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести, и ее потенциал для получения дохода. Это должно включать оценку потенциальных рынков сбыта, себестоимости продукции, почв, топографии и климата.
2. Каково количество, размер и состояние любых зданий на участке? Насколько они полезны для предприятий, которые вы хотите предпринять? Если вы рассматриваете возможность создания животноводческого предприятия, есть ли соответствующие погрузочно-разгрузочные работы и в каком состоянии ограждение? Если есть дом, подходит ли он для ваших целей?
3. Размер конкретной посылки оказывает большое влияние на ее покупную цену. Небольшие фермы обычно продают гораздо дороже за акр, чем более крупные фермы, потому что больше людей смогут купить такую ​​собственность.
4. Близость к рынкам является очень важным фактором, поскольку она влияет на транспортные расходы и потенциальный доступ к потребителям.
5. Поскольку большинство людей, покупающих фермы, также будут жить на них, важно учитывать сообщество, в котором вы будете жить, и доступ к качественным услугам, включая школы, магазины, медицинское обслуживание, поставщиков сельскохозяйственных ресурсов и другую инфраструктуру (включая дороги, мосты, телекоммуникации и Интернет-услуги).
6. Существуют ли конкурирующие виды использования земли? Если недвижимость находится рядом с рекреационными или городскими зонами или если она содержит ценные природные ресурсы, стоимость недвижимости, как правило, будет выше из-за этих других возможных вариантов использования.

Принимая решение о переходе от аренды к покупке сельскохозяйственных угодий, вы должны сначала сесть со своим кредитором или финансовым консультантом, чтобы определить, есть ли у вас финансовые ресурсы и прогнозируемый денежный поток для поддержки покупки недвижимости. Вы можете запросить последние несколько лет Графика F продавца, чтобы получить представление о затратах и ​​доходах, чтобы помочь вам и вашему бухгалтеру получить представление о том, насколько прибыльна земля на самом деле.

Второе, что нужно сделать, это найти качественного агента по недвижимости, который регулярно имеет дело с сельскохозяйственной недвижимостью. Они будут осведомлены о том, что вам нужно учитывать при покупке сельхозугодий, будут иметь представление о том, чего ожидать, будут менее подвержены стрессу в процессе и заметят то, что вы можете не заметить. В некоторых ситуациях вам может не понадобиться агент по недвижимости, чтобы помочь найти сельскохозяйственную землю; недвижимость, которую вы хотите купить, может стать доступной, и вам просто нужно знать процесс, которому нужно следовать, чтобы приобрести недвижимость самостоятельно.

В-третьих, сделай домашнее задание. Имеются ли в собственности почвы для поддержки предлагаемой вами операции? Обязательно посетите местное Управление по охране природных ресурсов, чтобы ознакомиться с исследованием почв округа, чтобы узнать о типах почв на участке, или просмотрите онлайн-обзор почв в Интернете.

Вам также необходимо определить, существуют ли ограничения на использование, влияющие на использование вами имущества. Посетите местный офис планирования и зонирования, чтобы узнать, разрешают ли правила зонирования предлагаемые вами методы ведения сельского хозяйства, а также производство и продажи с добавленной стоимостью, которые вы хотите использовать. Офис зонирования также должен знать, включена ли собственность в программу сохранения земель. Затем посетите местный отдел охраны почв, чтобы узнать, включили ли нынешние или предыдущие владельцы часть или всю землю в государственную или федеральную программу сохранения, которая может налагать временные ограничения на землю.

Наконец, вам нужно подумать, соответствует ли недвижимость вашим целям для сельскохозяйственной деятельности, которую вы себе представляете, и потребностям вашей семьи. Какие у вас будут соседи? Находится ли недвижимость в удобном для вас месте (рядом с вашим домом или рядом с рынком, который вы надеетесь продавать)? Есть ли в доме доступ к воде?

После того, как вы обдумаете эти и другие вопросы, которые могут у вас возникнуть, наймите опытного адвоката по правовым титулам для проверки прав собственности. Это не тот шаг, который вы сможете пропустить или даже попытаться сделать самостоятельно.

Вам понадобится кто-то, кто проверит право собственности, чтобы определить, какие временные или постоянные сервитуты для землепользования, полосы отчуждения или другие ограничения/ограничения могут существовать в собственности. Вы захотите узнать, есть ли у собственности четкое право доступа и есть ли у соседа сервитут на использование собственности для доступа к своей собственности. Вы захотите узнать, пересекает ли участок дренажный сервитут или существует ли сервитут для сохранения, который может ограничить то, как вы можете использовать это имущество.

Никогда не полагайтесь на то, что продавец скажет вам, какие существуют ограничения. Ваш кредитор может потребовать титульного страхования, и они будут предусматривать глубину поиска. Если вы не берете взаймы средства для покупки земли, но все еще желаете застраховать титул, вы можете определить глубину поиска. Хороший поверенный по правовым титулам будет искать цепочку правовых титулов (все акты, сервитуты и другие ограничения, которые были бы предоставлены предыдущими владельцами). Хороший поверенный по правовым титулам сможет сказать вам, владеет ли нынешний владелец также правами на добычу полезных ископаемых, или предыдущий владелец сохранил за собой право собственности.

Вам также следует получить оценку имущества, чтобы узнать, сколько вы можете предложить за него. Когда у вас есть оценка и вы готовы сделать предложение, начните работать с вашим адвокатом на условиях, которые вы хотите включить в договор купли-продажи. Вам понадобится продавец, чтобы сделать определенный ремонт? Нужно ли чинить заборы, или сарай, или какое-то другое приспособление? Четко определите, что остается в собственности, когда вы ее покупаете, особенно если оборудование в собственности также должно быть частью сделки.

Если ваше предложение и любые дополнительные требования будут приняты покупателем, вы закроете недвижимость. Работа с адвокатом поможет обеспечить подготовку надлежащих закрывающих документов, таких как акты, любые требуемые государством документы, ипотечные документы, кредитная нота и тому подобное. После того, как все документы подписаны, нотариально заверены, а акты зарегистрированы в округе, продажа завершена, и вы становитесь гордым владельцем своей собственной сельскохозяйственной земли.

Ссылки

Гамильтон, Нил Д. «Корректировка практики аренды ферм для поддержки устойчивого сельского хозяйства», 12 J. of Agric. Налогообложение и право 226 (1990).

Налоговая служба, Публикация 225: Справочник по налогам для фермеров (1 октября 2013 г.)

North Central Farm Management Extension Committee, AgLease101.

Комитет по расширению управления фермой North Central, Соглашения об аренде доли урожая для вашей фермы (декабрь 2011 г.)

Комитет по расширению управления фермой North Central, Соглашения об аренде наличными с фиксированной и гибкой оплатой для вашей фермы (декабрь 2011 г.)

Юридические ссылки

21 утра . Jur.2d Культуры § 27 (2014). 68 PS § 250.302 (Запад, 2014 г.).

68 PS §§ 250.308-250.309 (Запад 2014).

68 PS § 250.501 (Запад, 2014 г.).

Блумер против Дорфмана, 447 Pa. 131 (Pa. 1972)

Cattie против Джозефа П. Кэтти, 403 Pa. 161 (Pa. 1961).

Содружество против Питермана, 130 Па. Супер. 497 (Pa. Super. Ct. 1938).

Hoy v. Holt, 91 Pa. 88 (Pa. 1872).

Reiff против Reiff, 64 Pa. 134 (Pa. 1870).

Суонсон против Карлсона, 364 Па. Супер. 161 (Па. Супер. Кт. 1987).

Для получения дополнительной информации

Ag Lease 101 (образцы договоров аренды)

Pennsylvania Association of Realtors®

Национальная служба сельскохозяйственной статистики (NASS) Министерства сельского хозяйства США. и предназначен для предоставления общей информации о правовых вопросах, касающихся аренды сельскохозяйственных земель и покупки недвижимости. Его не следует толковать как юридическую консультацию, цитировать или полагаться на него как на юридический авторитет. Законы штатов различаются, и не предпринимается никаких попыток обсудить законы других штатов, кроме Пенсильвании. Чтобы получить совет о том, как обсуждаемые вопросы могут относиться к вашей индивидуальной ситуации, обратитесь к юристу.

Авторы

Подготовлено Полом Герингером, специалистом по дополнительным правовым вопросам, факультет экономики сельского хозяйства и ресурсов, Мэрилендский университет; Линн Ф. Ким, старший специалист по сельскохозяйственной экономике; Джейсон К. Харпер, профессор экономики сельского хозяйства; и Росс Пайфер, директор Справочно-информационного центра сельскохозяйственного права штата Пенсильвания.

Эта публикация была подготовлена ​​в рамках Проекта малых и неполных фермерских хозяйств штата Пенсильвания при поддержке Службы распространения знаний Министерства сельского хозяйства США.

Защитить фермы и ранчо

Местные органы власти могут использовать следующие инструменты для уменьшения перевода сельскохозяйственных земель в застройку или для постоянной защиты сельскохозяйственных земель в регионе.

Сельскохозяйственные сервитуты

Природоохранный сервитут — это акт ограничения, который землевладельцы добровольно размещают на своей собственности для защиты таких ресурсов, как продуктивные сельскохозяйственные угодья, подземные и поверхностные воды, среда обитания диких животных, исторические места или живописные виды. Они используются землевладельцами («доверителями»), чтобы уполномочить квалифицированную природоохранную организацию или государственное учреждение («получатель») контролировать и обеспечивать соблюдение ограничений, изложенных в соглашении. Сервитуты сохранения представляют собой гибкие документы, адаптированные к каждой собственности и потребностям отдельных землевладельцев. Землевладелец обычно работает с потенциальным получателем гранта, чтобы решить, какие виды деятельности следует ограничить для защиты конкретных ресурсов. Сельскохозяйственные сервитуты (ACE) разработаны, чтобы сохранить землю доступной для сельского хозяйства. В целом, ACE ограничивают разделение, несельскохозяйственное развитие и другие виды использования земли, которые несовместимы с ведением сельского хозяйства.

• Информационный бюллетень ACE
• Составление природоохранных сервитутов для сельского хозяйства
• Образец сервитута о сохранении сельского хозяйства
• Образцы документов ACE 

Сельскохозяйственное защитное зонирование

Сельскохозяйственное защитное зонирование (ЗПЗ) — это форма зонирования, которая определяет районы, где сельское хозяйство является основным видом землепользования, и препятствует другим видам землепользования в этих районах. Постановления APZ обычно ограничивают плотность несельскохозяйственной жилой застройки, а также могут содержать ограничения на подразделения и критерии проектирования участка, включая буферы и требования к отступам. Они могут разрешать дополнительную коммерческую деятельность на ферме, которая повышает прибыльность фермы. APZ стабилизирует базу сельскохозяйственных земель, сохраняя большие участки земли относительно свободными от несельскохозяйственной застройки, что может снизить вероятность конфликтов между фермерами и их соседями, не занимающимися сельским хозяйством. Кроме того, ограничивая потенциал развития, APZ может помочь сохранить доступность земли для фермеров и владельцев ранчо. Наконец, APZ может способствовать упорядоченному росту, перенаправляя развитие в районы с соответствующей инфраструктурой для его поддержки.

• Избранные постановления APZ 

Кластерное зонирование

Кластерное зонирование позволяет или требует группировать дома с плотностью, превышающей обычные требования. Скопление домов на небольшой части большого участка может защитить открытое пространство. Этот метод также называется кластерным или консервационным развитием. В контексте защиты сельскохозяйственных угодий кластерное зонирование может разрешить или потребовать, чтобы новые дома располагались в лесных районах или на менее продуктивных почвах, сохраняя при этом более продуктивные земли доступными для сельского хозяйства. Однако некоторые ставят под сомнение эффективность кластерного зонирования как инструмента защиты сельскохозяйственных угодий, поскольку использование оставшегося открытого пространства может быть ограничено. Некоторые сообщества используют эту форму зонирования между городскими и сельскими районами, а не полагаются на кластерное зонирование, чтобы сохранить землю доступной для сельского хозяйства.

• Законы о местных природоохранных подразделениях 

Постановления о смягчении последствий

Несколько сообществ использовали политику смягчения последствий, чтобы потребовать от застройщиков компенсировать воздействие освоения сельскохозяйственных угодий. Эти постановления требуют, чтобы застройщики приобретали сервитуты для постоянной защиты эквивалентного или большего количества сельскохозяйственных угодий, чем они застраивают.

• Постановление о смягчении последствий для сельскохозяйственных земель 
• Практические примеры снижения воздействия Ag 
• Руководство по смягчению последствий 

Приобретение сервитутов по сохранению сельскохозяйственных культур

Приобретение сервитутов по сохранению сельскохозяйственных угодий (PACE) платит владельцам собственности за то, чтобы они сохраняли продуктивные земли доступными для сельского хозяйства. PACE известен как покупка прав на разработку (PDR) во многих местах. Землевладельцы добровольно продают сельскохозяйственные сервитуты государственным организациям, чтобы предотвратить их использование для других целей. После продажи сервитута за землевладельцем сохраняются другие права собственности, в том числе право обрабатывать землю, предотвращать посягательство, продавать по завещанию или иным образом передавать землю.

• Приобретение сервитутов для сохранения сельскохозяйственных культур Информационный бюллетень
• Информационный бюллетень о статусе местных программ PACE
• Местный нормативный акт PACE 
• Найти программу PACE

Постановление о подразделении

Постановления о подразделении регулируют разделение больших участков земли и дают местным властям право рассматривать и принимать решения о предлагаемых подразделениях. В контексте защиты сельскохозяйственных угодий постановления о подразделении могут потребовать рассмотрения потенциального воздействия на сельскохозяйственные ресурсы; установить стандарты проектирования, включая отступы и буферы, а также группировку новых домов; и уполномочить местных чиновников предлагать альтернативы или меры по смягчению последствий или отклонять проекты на основании их воздействия на сельское хозяйство.

Передача прав на разработку

Программы передачи прав на застройку (TDR) позволяют передавать потенциал развития с одного земельного участка на другой. Программы TDR обычно устанавливаются местными постановлениями о зонировании. В контексте защиты сельскохозяйственных угодий TDR часто используется для переноса застройки с сельскохозяйственных земель на обозначенные зоны роста, расположенные ближе к муниципальным службам. TDR также известен как передача кредитов разработки (TDC) и передаваемых единиц разработки (TDU).

• Информационный бюллетень TDR
• Избранные постановления TDR 

Границы городского роста

Границы роста городов (UGB) определяют области, предназначенные для обеспечения ожидаемого роста для данного горизонта планирования. UGB часто используются для принятия решений о развитии инфраструктуры, включая строительство дорог и расширение услуг водоснабжения и канализации. В контексте защиты сельскохозяйственных угодий они отделяют участки, подходящие для будущего роста, от участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования.

• Местные законы UGB

Проект

Growing Food Connections объединяет исследования, образование и распространение знаний, чтобы понять, оценить и поделиться уроками, извлеченными из планирования продовольственной системы и разработки местной политики. Его главная цель — повысить продовольственную безопасность населения, обеспечив при этом устойчивое и экономически жизнеспособное сельское хозяйство и производство продуктов питания.

• Защита сельскохозяйственных угодий: роль местных органов власти в защите сельскохозяйственных угодий как жизненно важного местного ресурса
• Локальный рост: руководство сообщества по планированию сельского хозяйства
• Увеличение коллекции местных ресурсов
• Развитие пищевых связей
• База данных продовольственной политики местных органов власти

Разрешено строительство на землях сельскохозяйственного назначения. Можно ли строить на землях сельскохозяйственного назначения? Что и кто может строить на таких землях

Например, код 1.5 называется садоводством. Но эти земли не подходят для отдыха и выезда всей семьей на выходные на зеленую лужайку под тенью молодых яблок и вишен.

Земли из ВРИ 1. 5 предназначены для сельскохозяйственного производства и подойдут только тем, кто намерен заниматься серьезным бизнесом, связанным с садоводством.

Строительство

Являясь собственником земельного участка с определенным видом разрешенного использования «Садоводство», собственник может позволить себе (без согласования и получения разрешительной документации):

• баня;
• гараж;
• коровник;
• уличный туалет;
• Беседка любой сложности;
• теплицы;
• садовый домик для отдыха;
• овощехранилище и др.

Важным условием строительства любого строения на земельном участке является соблюдение правил СНиП №30-02-97. В них приведены основные требования к зданию (этажность, площадь и т.д.), расстояния между строениями и другие правила планировки и застройки собственного садового участка.

Полезное видео

Посмотрите интересное видео о том, какие ошибки можно совершить и как их не допустить, решив начать строительство на землях сельскохозяйственного назначения.

Выводы

Земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Садоводство» предоставлены их собственникам практически полная свобода действий . Разрешается не только реально заниматься выращиванием фруктовых или овощных культур, но и вести жилое и коммерческое строительство.

Построив капитальное жилье или садовый домик, Вы сможете в полной мере насладиться загородным отдыхом:

• возделывать грядки;
• саженцы растений;
• выращивать цветы;
• наслаждаться солнцем и природой (как правило, садово-огородные участки располагаются в наиболее экологически чистых районах и имеют высокий уровень плодородия почвы).

Главный недостаток таких земельных участков — невозможность оформления, будет устранен в ближайшее время, после вступления в силу нового Федерального закона №217 о садоводстве и огородничестве.

В контакте с

• Земли, распоряжение которыми регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Строительство архитектурных сооружений на таких территориях не предусмотрено. Или нужно получить разрешение. Также важно вести строительные работы с соблюдением всех требований градостроительного законодательства.
• Земельные участки, на которых допускается строительство гаражных строений, приусадебных участков. Сюда же относятся площади, занятые зданиями и сооружениями. Все отношения в этом случае регулируются Земельным и Градостроительным кодексами, а также законом об отдельном целевом использовании в зависимости от категории использования. Земли относятся к категории участков, на которых можно возводить архитектурные сооружения.

Какие существуют типы сельскохозяйственных угодий?

Благоприятная экологическая обстановка на территориях сельхозугодий привлекает многих горожан. Желание владеть участком земли стимулирует покупку такого участка. Основное назначение этих земель – содержание личных подсобных хозяйств, но, тем не менее, они могут быть использованы для строительства здания с учетом государственных стандартов. Эти земли:

• Пастбища и сенокосы;
• Лесополосы и пашня;
• месторождений;
• Плодоягодные насаждения или постройки, необходимые для сельскохозяйственных работ;
• Дороги и трассы;
• Защитные конструкции различного назначения.

Государство предоставляет эти земли для ведения образовательной, научно-исследовательской, хозяйственной или научной деятельности, направленной на развитие сельского хозяйства. Вся информация о разрешенном использовании регламентируется кадастровым паспортом земельного участка.

Какие типы зданий разрешено размещать на землях сельскохозяйственного назначения?

Если Вы являетесь собственником земельного участка, но не знаете, что можно построить на этих участках, то при подготовке необходимого пакета документов для разрешения строительства на земельном участке следует учитывать, что на нем могут быть возведены следующие архитектурные сооружения :

• Дома личного пользования и ведения хозяйства;
• Коттедж;
• Хозяйственное здание;
• Здание, которое будет использоваться для хранения собственного урожая или домашних продуктов. Это может быть погреб или кладовая с обеспечением внутрикомнатного температурного режима.
• Сад или загородный дом. Его размещают на территориях садово-огородных угодий или дачных участков.
• Производство сельскохозяйственной продукции, в том числе растительного сырья. На этих территориях допускается возведение: складов, ангаров, а также других зданий некапитального строительства, необходимых для осуществления сельскохозяйственной деятельности.
• ферм;
• Устройство искусственных водоемов для разведения пресноводных рыб.

Как видите, о строительстве домов как таковых не может быть и речи. Однако в рамках развития инфраструктуры разрешено строить дома на землях личного пользования.

Перед началом строительства на землях сельскохозяйственного назначения важно оформить землю в собственность, получить разрешение на строительство и составить проект будущего здания. Только после этого можно приступать к самому процессу строительства. После его завершения здание необходимо будет зарегистрировать. При необходимости возведения капитального строения категория земель переводится в жилой фонд.

Без разрешительных документов на землях сельскохозяйственного назначения можно строить технические сооружения: птичники, сараи, теплицы, навесы.

Фермерство, что можно построить на такой земле?

Фермы относятся к отдельной категории сельскохозяйственных угодий. Они могут быть использованы для:

• Разведения диких животных для обеспечения охотничьих нужд;
• Выращивание сельскохозяйственных культур на пахотных или плодородных землях;
• Пастбища для разведения домашнего скота или птиц;
• Устройство складских помещений для хранения сельскохозяйственной продукции, овощных и фруктовых консервов;
• Также допускается строительство капитального жилого дома не выше 3-х этажей. Когда здание регистрируется, ему присваивается адрес. Вы можете зарегистрироваться по месту жительства.
• Для развития инфраструктуры необходимы дороги и подъездные пути. Положение не определяет, какой уровень дороги можно сделать в рамках фермы. Разрешение на строительство дорог не требуется.

Обычно для развития фермерского хозяйства выделяются участки площадью от 3 га земли. Доказательством целевого использования участка является наличие на ферме скота: кроликов, кур, домашнего скота и др. Ежедневно необходимо присутствие человека для ухода за ними, что говорит в пользу строительства дома на приусадебном участке.

Для фарма нет фиксированных сроков. Однако для организации жилых построек необходимо вести фермерскую деятельность. Требования к объему сельскохозяйственных работ отсутствуют.

Отсутствие статуса фермера, а также отсутствие сельскохозяйственной продукции для обеспечения торговой деятельности не является основанием для отчуждения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки под дачное строительство

Оптимальным вариантом строительства жилого дома является приобретение земельного участка в садоводческом или дачном поселке. Можно ли строить капитальные строения на землях дачного хозяйства? Прежде чем строить на сельхозугодьях, нужно изучить устав СНТ или ДНТ. Он содержит информацию о расстоянии между соседними зданиями.

Регламентом законодательства определено, что можно возводить загородный дом или строение, не предназначенное для круглогодичного проживания. Но этот жилой массив не может быть зарегистрирован. При желании можно построить капитальный жилой дом, но по документам это будет загородный дом для сезонного проживания.

Также есть ограничение, что постройки целевого назначения (дом, баня, сарай) должны быть в единственном экземпляре.

На основании всего вышеизложенного остается подвести итог: земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться только по их прямому назначению, то есть для ведения различных видов сельского хозяйства. Что можно построить на этом участке? Здания, предназначенные для сезонного использования, или технические строения, необходимые для ведения хозяйственной деятельности. Капитальные постройки возможны только при ведении фермерской деятельности.

Вопреки распространенному мнению, не все сельскохозяйственные угодья являются пахотными полями или пастбищами. Многие из них предназначены для различных видов хозяйствования, требующих капитальных построек.

А можно ли на землях сельхозназначения построить жилой дом (то есть капитальный дом для постоянного всесезонного проживания, в котором можно прописаться по постоянному месту жительства)?

Ответ во многом зависит от того, к какому виду разрешенного использования относится рассматриваемый сельскохозяйственный участок и готов ли собственник к переводу из одного вида использования в другой (это платная процедура).

Категорически запрещается строительство жилья на землях сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства или мелиорации земель. Чтобы избавиться от бана, необходимо изменить вид разрешенного использования на «под размещение дачи». Также есть земли сельхозназначения, на которых можно строить (иногда можно «прописать»)

Земли сельхозназначения для КФХ

Сегодня достаточно популярно строительство коттеджей на землях для КФХ: это очень выгодная схема для застройщика, когда, купив заброшенные поля КФХ, он продает их по гораздо более высокой цене, как «под застройку».

Однако для покупателя дачи на землях КФХ не лучший вариант, несмотря на то, что агентства недвижимости заверяют их в полной легальности (наверное, не стоит объяснять, почему это делают риелторы).

С землями крестьянских хозяйств традиционно возникают две проблемы.

Во-первых, на этих землях разрешено строительство, но только (согласно Закону «О крестьянских хозяйствах»), если недвижимость необходима для жизнедеятельности хозяйства. На практике это выражается в том, что при обращении за разрешением на строительство в местную администрацию необходимо предоставить подтверждение:

Наличие самого КФХ,

Наличие в КФХ вида деятельности, для которого необходимо постоянное присутствие на участке (например, птицеводство и кролиководство) — это доказывает необходимость жилой дом для своих членов.

Во-вторых, земли крестьянских хозяйств неделимы. А участки между тем измеряются гектарами, а не акрами. Размер даже самого маленького участка с разрешенным сельхозназначением составит около 3,5 га.

Поэтому земля под КФХ отлично подойдет, если вы действительно собираетесь вести там хозяйство (и заодно построить жилой дом), или если вам нужен участок под усадьбу большой площади. Если вам продают один участок на несколько собственников, то, скорее всего, для его освоения вам придется организовать фиктивное крестьянское хозяйство и оформить право совместной собственности с другими покупателями. Определить границы своего участка или продать свой кусок на совместном участке для крестьянского хозяйства не получится.

Регистрация по месту жительства в доме на таком земельном участке маловероятна (и не только в общем порядке, но и через суд). Даже известное Постановление Конституционного Суда № 13-П от 30.06.2011 говорит о возможности «прописки» только на садовых участках.

Земли сельскохозяйственного назначения для садоводства или дачного строительства

А на территориях, отведенных садоводческим товариществам, и на землях с видом разрешенного использования «для дачного строительства» допускается возведение жилых домов. Правда, есть и ограничения: дача должна соответствовать СНиП, регламентирующим развитие в садоводстве.

Несомненным преимуществом строительства жилого дома на землях под дачное строительство является «дачная амнистия». Благодаря упрощенной процедуре оформления прав на недвижимость вам не нужно брать разрешение на строительство и оформлять ввод в эксплуатацию.

А вот с пропиской на даче, расположенной на землях сельхозназначения, сложнее.

Дело в том, что дачные участки с правом прописки по постоянному месту жительства все находятся в черте населенных пунктов. В такой ситуации земельный участок будет отнесен к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для дач. Когда дача построена на землях сельскохозяйственного назначения под дачное строительство, паспортный стол однозначно откажет в регистрации на даче.

Риэлторы, торгующие такими участками, обычно успокаивают клиентов вышеупомянутым Постановлением Конституционного Суда № 13-П от 30. 06.2011 (в нем говорится о неправомерности запрета на «прописку» в садоводстве, содержащегося в законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан», утверждает, что регистрация в стране возможна, если дом имеет признаки жилого помещения). Однако это решение не так просто.

Во-первых, несмотря на признание норм о запрете дачной регистрации неконституционными, обязанность регистрировать дачников по месту жительства на основании этого решения не возникает, т.к. сами постройки считаются нежилыми, дачами.

Во-вторых, признание здания жилым предполагает получение ряда экспертных заключений. В результате льготы по дачной амнистии сводятся к нулю.

Таким образом, возможно как строительство дома, так и «прописка» на дачных землях сельскохозяйственного назначения. Вопрос в том, стоит ли экономия, полученная при покупке участка, всех хлопот?

Отметим, что с 2019 года меняется законодательство о дачах, в связи с чем все жилые дома будут считаться жилыми домами — это фактически позволит вам зарегистрироваться в них по месту жительства.

Земли расположены непосредственно за пределами существующих населенных пунктов и предназначены непосредственно для нужд налаженного сельского хозяйства.

Однако по характеру использования эти земли могут сильно различаться, что серьезно ограничивает возможности их непосредственного собственника по их существенному освоению.

Если исходить непосредственно из содержания законодательства, действующего в настоящее время на территории государства, то земельный участок данной категории является объектом недвижимого имущества, предоставляемым государством для ведения личного подсобного хозяйства.

Кроме того, каждый владелец такой недвижимости может осуществлять индивидуальное строительство, это также не запрещено государством, однако установлены определенные правила, которые необходимо соблюдать.

Законодательная база

Действующее законодательство страны устанавливает определенный специальный перечень особенностей и норм, которые осуществляют:

1. Регулирование охраны таких земель.
2. Порядок предоставления в собственность земель аналогичной категории.
3. Порядок изъятия таких участков из собственности.
4. Осуществление различных сделок с однородными земельными участками.

Это направление становится все более популярным и не теряет своей высокой актуальности на протяжении достаточно длительного периода времени.

Порядок совершения любых действий с землями такого сельскохозяйственного назначения четко регламентирован действующим в стране законодательством, в частности, Земельным кодексом.

На основании данного документа целью такого участка является территория, которая будет предоставлена ​​государством для непосредственного осуществления следующих действий:

• Экономический.
• Образовательная.
• Науч.
• Исследования.

К таким землям относятся:

• Пахотные земли.
• Сенокосы.
• пастбища.
• Депозиты.
• Насаждения.
• Пробеги.
• Дороги.
• Лесополосы.
• Различные защитные насаждения.
• Здания.
• Разнообразные дворы, расположенные непосредственно на сельскохозяйственных угодьях.

Все отношения регулируются действующим законодательством страны, а также многочисленными законами, положениями и инструкциями.

Можно ли строить на землях сельскохозяйственного назначения

Согласно действующему законодательству каждый гражданин, имеющий в своей непосредственной собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения, может осуществить процедуру строительства необходимого ему объекта недвижимости. При этом, конечно же, для осуществления такого строительства придется собрать определенный пакет установленных документов.

Каждый человек при желании может построить на своем земельном участке следующие объекты недвижимости:

1. Дом для личного индивидуального пользования.
2. Коттедж.
3. Здание, которое потребуется для хранения личной сельскохозяйственной продукции.

Перед началом строительства важно помнить, что земля, на которой будет располагаться будущий объект, должна быть зарегистрирована. То есть на руках должны быть все документы, которые подтверждают процесс регистрации данного сайта.

Что можно построить на земле сельскохозяйственного назначения

Существует целый перечень объектов, которые при желании каждый собственник может построить на своей приобретенной земле.

1. Можно построить отдельный индивидуальный дом, который будет оформлен непосредственно на фермера — индивидуального предпринимателя.
2. На таком участке можно строить здания и сооружения, имеющие прямое назначение для переработки и хранения разнообразной сельскохозяйственной продукции.
3. Кроме того, эти объекты можно строить различные внутрихозяйственные коммуникации и разнообразные дороги.
4. Многие также используют полученную землю для строительства коттеджей и домов для личного проживания.

Можно ли построить дорогу

Согласно действующему на территории страны законодательству, каждый человек при желании может построить дорогу на своем земельном участке. Этот процесс никем не запрещен, но его нужно будет правильно зарегистрировать.

Также не забывайте, что процесс регистрации должен быть сначала проведен для приобретаемой земли и только потом для всех видов зданий на этом участке.
Дорогу тоже нужно зарегистрировать.

Что нужно для строительства на землях с/х назначения

Если в собственности имеется земельный участок, и накоплен большой объем средств на строительство, стоит приступить непосредственно к самому строительству.

Однако для начала вам потребуется собрать большое количество документов, и весь процесс займет просто уйму времени.

Поэтому стоит набраться терпения и приготовиться к долгому хождению по уполномоченным органам.

Некоторые утверждают, что если на земельном участке затевать грандиозную стройку, то таких документов может накопиться до килограмма.

Однако, прежде чем так думать, лучше понять, какое строительство решил начать данный собственник земельного участка, а также какие документы необходимы для такого строительства.

Сначала нужно согласовать само здание, 9Затем № 0488 утверждают составленный план, после чего приступают к сбору документов, которые направлены на ввод существующего здания в эксплуатацию.

Перспектива начала строительства на землях, имеющих категорию установленного сельскохозяйственного назначения, значима для существующего населения страны.

На участке разрешено строительство:

1. Отдельные дачные дома.
2. Коттеджи.
3. Жилые здания для непосредственного индивидуального пользования.

Начинать строительство на землях такого назначения гораздо выгоднее, так как это будет стоить гораздо меньшую сумму денег. Это основное преимущество строительства на землях сельскохозяйственного назначения.

Строительство индивидуального загородного дома разрешено на основании действующего на территории страны законодательства.

Однако строительство может осуществляться только в отдельных отведенных местах:

1. Зона озеленения.
2. Зона действующего дачного товарищества.

Перед началом непосредственного строительства соответствующего объекта недвижимости стоит получить разрешение.

Данное разрешение представляет собой специальный документ, который выдается органами управления, дающий владельцу полное право на строительство собственного индивидуального дома или небольшого коттеджа на выделенном участке.

Необходимые документы

Если полученный земельный участок еще не прошел процедуру регистрации, перед непосредственным строительством любого объекта необходимо будет зарегистрировать сам участок.

Для этого необходимо предоставить следующий пакет документов:

1. Заявление с указанием цели использования сайта, а также его точного расположения и размера.
2. Копия паспорта заявителя.
3. Договор купли-продажи данного объекта недвижимости.
4. Кадастровый план данного участка, который в обязательном порядке должен быть заверен уполномоченным органом.
5. Документы, прямо подтверждающие факт владения таким участком.

Только после этого вы сможете получить надлежащее разрешение на регистрацию этого имущества.

В Росреестр потребуется предоставить следующий пакет документов:

1. Решение о возможности оформления данного участка в личную собственность.
2. Договор купли-продажи.
3. Паспорт заявителя.
4. Кадастровый паспорт.

Только по завершению данного этапа у гражданина появится возможность оформить документы на строительство построенного им дома. Перед самим строительством лучше всего получить специальное разрешение на его возведение.

В лицензирующий орган местного действующего органа необходимо предоставить следующий пакет документов:

1. Паспорт заявителя.
2. Документ, прямо подтверждающий право пользования такой землей.
3. Существенный запрос на такое строительство.
4. Копия проекта будущего дома.
5. Если в строительстве также участвовала организация, потребуется также копия ее лицензии.

Программа сельскохозяйственной оценки: обзор

Введение

В 1971 году Законодательное собрание штата приняло Закон о сельскохозяйственных округах Нью-Йорка для защиты и повышения доступности земель для сельскохозяйственных целей. Последующие поправки расширили его сферу применения. Закон предусматривает местный механизм создания сельскохозяйственных округов. Формирование сельскохозяйственных округов призвано противодействовать влиянию несельскохозяйственного развития на продолжение сельскохозяйственного бизнеса.

Закон о сельскохозяйственных округах допускает снижение суммы налога на имущество для земли, используемой в сельскохозяйственном производстве, путем ограничения оценки налога на имущество такой земли ее установленной сельскохозяйственной оценочной стоимостью. Владельцы, чья земля удовлетворяет требованиям приемлемости, могут подать заявку на сельскохозяйственную оценку (подробности см. ниже).

Сельскохозяйственные районы также обеспечивают основу для:

• ограничить необоснованное местное регулирование сельскохозяйственной практики
• изменить способность государственных органов приобретать сельскохозяйственные угодья через выдающееся владение
• изменить право авансировать государственные средства для строительства объектов, которые стимулируют развитие
• требует от государственных органов изменить административные правила и процедуры для поощрения продолжения сельскохозяйственного бизнеса
• предусматривают положения о праве на фермерское хозяйство для защиты от исков о причинении вреда в отношении земли в сельскохозяйственных районах и участков, подвергающихся сельскохозяйственной оценке за пределами округов

.

Оценка выгод, специальные адвалорные сборы или другие ставки и сборы для финансирования улучшений, таких как водоснабжение, канализация или несельскохозяйственный дренаж, не могут применяться к землям, используемым в сельскохозяйственном производстве, и в пределах сельскохозяйственного района, если такие сборы не были наложены до формирование сельскохозяйственного округа.

Вы должны подать заявку на получение сельскохозяйственной оценки

Землевладельцы должны подать Форму RP-305, Заявка на сельскохозяйственную оценку или Форму RP-305-r, Возобновление заявки на сельскохозяйственную оценку  , чтобы получить сельскохозяйственную оценку своих участков. Землевладельцы должны подать заявку на сельскохозяйственную оценку, а сельскохозяйственные угодья должны соответствовать определенным требованиям к валовым продажам и приемлемости площади.

Земля за пределами сельскохозяйственного района

Земля за пределами сельскохозяйственного района может подлежать сельскохозяйственной оценке. Требования и порядок подачи заявки те же. Однако земля, расположенная за пределами установленного сельскохозяйственного района, которая получает сельскохозяйственную оценку, должна оставаться в сельскохозяйственном использовании в течение восьми лет (земля в сельскохозяйственном районе обременяется в течение пяти лет) или подлежит оплате за перевод в несельскохозяйственное использование. .

Квалификационные требования

Право на участие определяется оценщиком или советом оценщиков, в котором подается заявка. В случае отказа заявитель имеет право на административную проверку Комиссией по оценке.

Земля, как правило, должна состоять из семи или более акров  , которые использовались в предыдущие два года для производства для продажи сельскохозяйственных культур, домашнего скота или продуктов животноводства.

• Годовой валовой объем продаж сельскохозяйственной продукции в целом должен в среднем составлять 10 000 долларов США или более за предыдущие два года. Если сельскохозяйственное предприятие имеет площадь менее семи акров, оно может считаться качественным, если среднегодовой валовой объем продаж составляет 50 000 долларов США или более . (см. сведения об аренде земли и исключениях из требований к валовым продажам.) Земля, на которой размещается коммерческий конезавод, может соответствовать критериям сельскохозяйственной оценки, если соблюдены следующие квалификационные требования:
  • не менее семи акров земли поддерживает коммерческую коннозаводскую деятельность;
  • эксплуатация доски не менее 10 лошадей независимо от формы собственности; и
  • Предприятие ежегодно получает 10 000 долларов США или более валовой выручки в течение предыдущих двух лет за счет сборов, полученных за содержание лошадей и/или за счет продажи сельскохозяйственных культур, домашнего скота и продукции животноводства. (Земля, которая поддерживает операции, основной функцией которых являются скачки, не подходит.)
• Новое предприятие может соответствовать требованиям на основании годового валового объема продаж сельскохозяйственной продукции в первый или второй год деятельности. Такие годовые продажи должны составлять не менее 10 000 долларов США, если начальное предприятие имеет семь или более акров земли, или не менее 50 000 долларов США, если начальное предприятие имеет менее семи акров сельскохозяйственного производства.
• Начинающая коммерческая компания по размещению лошадей также может соответствовать требованиям на основании ежегодной платы за содержание в размере 10 000 долларов США или более в первый или второй год ее существования.

Земля, включенная в сельскохозяйственную оценку

Сельскохозяйственная оценка ограничена землями, используемыми в сельскохозяйственном производстве, которые включают пахотные земли, пастбища, сады, виноградники, сахарные кусты, вспомогательные земли и посевные площади, либо выделенные, либо выведенные из эксплуатации в соответствии с федеральными программами управления поставками или сохранения почвы. До 50 акров сельскохозяйственных лесных угодий имеют право на сельскохозяйственную оценку на каждый участок, подлежащий налогообложению. Земля и вода, используемые для аквакультурного производства, являются приемлемыми, как и земли под структурой, в которой выращиваются сельскохозяйственные культуры, животноводство или продукция животноводства. Земля, явно связанная с местом жительства владельца, неприемлема.

Несколько земельных участков

Поскольку сельскохозяйственные операции часто охватывают более одного участка, право на участие определяется путем объединения отдельно оцениваемых участков, которые обрабатываются вместе как одна операция. Однако для каждого отдельно оцениваемого участка необходимо подавать отдельное заявление. Одна операция представляет собой одно отдельное сельскохозяйственное предприятие.

Арендованные земли и сельскохозяйственные оценки

Земля, арендованная для сельскохозяйственных целей, может пройти сельскохозяйственную оценку. Если арендованная земля удовлетворяет описанным выше основным требованиям приемлемости, она имеет право на сельскохозяйственную оценку. Кроме того, если арендованная земля не удовлетворяет требованиям средней валовой продажной стоимости, но удовлетворяет другим требованиям, она может по-прежнему соответствовать требованиям, если она обрабатывается в соответствии с письменным договором аренды сроком не менее пяти лет с другими сельскохозяйственными угодьями, которые удовлетворяет всем квалификационным требованиям. Заявитель должен обосновать наличие срока договора аренды, предоставив оценщику либо копию договора аренды, либо форму RP-305-c, 9.0143 Сельскохозяйственная оценка Письменное заявление об аренде арендованной земли . Начинающая ферма может включать в себя аренду земли.

Валовая стоимость продаж

Валовая стоимость реализации означает фактическую выручку от реализации сельскохозяйственной продукции. Землевладелец должен надлежащим образом документировать продажи для оценщика. Доходы от всех посылок, используемых в одной операции, могут быть объединены для удовлетворения требования о средней валовой стоимости продаж. Если урожай выращивается и перерабатывается на ферме, стоимость урожая до обработки должна использоваться при расчете средней валовой продажной стоимости. Когда лесные угодья фермы соответствуют требованиям, выручка от продажи лесной продукции может быть включена в расчет средней валовой стоимости продаж, но не более чем до 2000 долларов США. Доходы от коммерческого содержания лошадей могут быть получены за счет содержания лошадей или за счет производства для продажи сельскохозяйственных культур, домашнего скота и продуктов животноводства или за счет того и другого.

Исключения из требований к валовым продажам

Сельскохозяйственные земли, пострадавшие от стихийных бедствий или продолжающихся неблагоприятных погодных условий, могут по-прежнему соответствовать критериям. Сотрудники кооператива округа Корнелл должны подтвердить, что такое стихийное бедствие или погодные условия разрушили сельскохозяйственное производство, и в результате средняя валовая стоимость продаж за предыдущие два года была меньше минимума, необходимого для получения права на участие в программе. Землевладелец должен задокументировать степень ущерба и валовую стоимость продажи, которую земля может произвести при нормальных условиях. Используйте форму РП-305-б, Заявление об исключении из требования минимальной средней стоимости продаж .

Минимальная валовая стоимость продаж не требуется для посевных площадей, выделенных или изъятых из оборота в соответствии с федеральными программами управления поставками или сохранения почвы.

Программа сельскохозяйственной оценки не распространяется на здания

Сельскохозяйственная оценка применяется только к земле и любым столбам, проволокам и шпалерам, используемым для поддержки виноградных лоз или деревьев для производства фруктов на соответствующей земле. Программа не распространяется на хозяйственные постройки, жилые дома и прочие улучшения. Сельскохозяйственные здания и сооружения могут претендовать на другие льготы по налогу на имущество в соответствии с Законом о налоге на недвижимое имущество. Подробнее см. в брошюре об исключениях для сельскохозяйственных зданий. Тем не менее, земли под сельскохозяйственными постройками и постройками, на которых выращиваются соответствующие культуры, скот или продукты животноводства, при определенных обстоятельствах могут получить и сельскохозяйственную оценку.

Процедура подачи заявки

Первым шагом землевладельца при подаче заявки на сельскохозяйственную оценку является обращение в окружное управление по охране почв и водных ресурсов. Там все сельхозугодья, которые будут включены в программу, будут классифицированы по продуктивности почвы. Районный техник наносит каждый налоговый участок фермы на почвенную карту и рассчитывает площадь в каждой почвенной группе. Землевладелец должен работать с техником, чтобы очертить лесные массивы и неприемлемые участки. Землевладелец может исключить любую территорию из программы, и эта территория должна быть четко определена и отмечена на карте. Техник записывает информацию в «Рабочую таблицу групп почв» (форма APD-1).

Затем землевладелец переносит эту информацию о почве в «Заявку на сельскохозяйственную оценку» (форма РП-305), которую можно получить в офисе оценщика, и указывает любые сельскохозяйственные лесные угодья на участке. Землевладелец подает заполненную форму заявки RP-305 вместе с копиями заполненного рабочего листа группы почв APD-1 и картой почвы оценщику до даты налогообложения.

В большинстве городов датой налогообложения является 1 марта, но желательно уточнить это у оценщика. Землевладельцы должны каждый год подавать заявление местному оценщику. После первоначальной заявки можно использовать краткую версию, если не было никаких изменений с момента подачи заявки в прошлом году. См. форму РП-305-р, Продление заявки на сельскохозяйственную оценку .

Сумма уменьшения взноса

После принятия решения о том, подходит ли участок или какая-либо его часть для проведения сельскохозяйственной оценки, оценщик рассчитывает такую ​​оценку, умножая площадь в акрах в каждой группе почв и сельскохозяйственных лесных угодий на применимое значение сельскохозяйственной оценки. Сумма значений умножается на последнюю установленную муниципалитетом государственную ставку выравнивания или специальную ставку выравнивания. Полученная цифра является сельскохозяйственной оценкой приемлемой земли на участке. Эта сумма сравнивается с оценочной стоимостью приемлемой земли. Любая оценочная стоимость выше сельскохозяйственной оценки освобождается от налога на недвижимость. Другими словами, налоги на подходящие сельскохозяйственные угодья основаны на сельскохозяйственной оценке земли, а не на ее полной оценке.

Узнать о статусе заявки

Если землевладелец прилагает к заявке конверт с обратным адресом и маркой, оценщик должен уведомить землевладельца об утверждении, изменении или отклонении заявки. Оценщик сообщит заявителю по крайней мере за десять дней до даты слушания жалоб на оценку, которая в большинстве городов приходится на четвертый вторник мая. Если заявка отклонена, оценщик также должен указать причину в форме. Для утвержденных заявок оценщик должен показать, как общая оценочная стоимость распределяется между отвечающими требованиям и неприемлемыми частями имущества за текущий год и предыдущий год. Землевладелец может потребовать от муниципального или школьного сборщика налогов раскрыть долларовую стоимость уменьшения налоговых обязательств, связанных с землями, получившими сельскохозяйственную оценку.

Сельскохозяйственные земли, изъятые из сельскохозяйственного производства

Если сельскохозяйственные угодья, получившие сельскохозяйственную оценку, переводятся в несельскохозяйственное использование (в течение пяти лет после последней сельскохозяйственной оценки, если они расположены в сельскохозяйственном районе, и в течение восьми лет, если они расположены за пределами сельскохозяйственного района), платеж для возврата упущенных налогов за преобразование таких земель будет наложено.

Оценщики определяют, имело ли место преобразование, на основе фактов каждого дела. Преобразование определяется как «внешний или утвердительный акт, изменяющий использование сельскохозяйственных земель». Неиспользование имущества (например, отказ от земли или оставление ее без дела) лишает такие земли права на получение сельскохозяйственной оценки, но не считается преобразованием. Аналогичным образом земля, переустроенная для несельскохозяйственного использования в результате разведки нефти и газа или деятельности по добыче, или посредством выдающихся владений, или путем покупки земли, или передачи природоохранного сервитута для защиты водосборного бассейна г. Нью-Йорка, или посредством других принудительных процедур (за исключением налоговая продажа) не будет иметь права на сельскохозяйственную оценку, но не будет подлежать оплате за преобразование.

Платежи за перевод сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственное использование добавляются к налогам, взимаемым с земель, преобразованных таким образом. Имущество может подлежать налоговой продаже, если такой платеж остается неуплаченным. Таким образом, эти платежи обычно становятся обязанностью владельца земли во время преобразования.

Плата за преобразование будет равна пятикратной сумме налогов, сэкономленных за последний год, когда земля получила сельскохозяйственную оценку. Кроме того, проценты в размере 6 процентов в год, начисляемые ежегодно, будут добавляться к сумме платежа за каждый год, в течение которого земля получила сельскохозяйственную оценку, но не более пяти лет. Когда преобразуется только часть участка, оценщик распределяет оценку и сельскохозяйственную оценку и определяет налоговую экономию, относящуюся к преобразованной части. Затем рассчитывается плата за конвертацию части посылки.

Уведомление за 90 дней:  Всякий раз, когда происходит преобразование, землевладелец должен уведомить оценщика в течение 90 дней. Неуведомление может привести к штрафу в размере двухкратной суммы причитающихся платежей, но не более 1000 долларов США.

Ресурсы

• Обратитесь к местному оценщику или окружному директору службы налогообложения недвижимого имущества.
• Сельскохозяйственные оценки и другая информация.

Обновлено: 21 мая 2021 г.

Сельскохозяйственные земли, принадлежащие иностранцам, неточно отслеживаются правительством – InvestigateTV

Национальная следственная группа Грея занимается вопросами прозрачности в сельском хозяйстве. Нажмите здесь, чтобы посмотреть и прочитать «Секретные субсидии », в котором рассказывается о секретности, связанной с сельскохозяйственными субсидиями в Соединенных Штатах. Если у вас есть идеи или советы, касающиеся прозрачности и политики в области сельского хозяйства, , свяжитесь с командой здесь .

(InvestigateTV) – Американская земля становится все менее и менее американской, когда дело доходит до собственности. Иностранные компании скупают землю по всей стране, в том числе миллионы акров сельскохозяйственных угодий.

Но, по мнению некоторых фермеров, законодателей и исследователей, вести разговор о внешней сельскохозяйственной политике трудно, потому что истинный уровень зарубежной собственности в значительной степени неизвестен.

«Мы должны знать, если это вопрос национальной безопасности, вопрос продовольственной безопасности… кто станет следующим поколением фермеров и накормит наших соседей», — сказал фермер и бывший вице-губернатор от Демократической партии Миссури Джо Максвелл. «Мы должны знать, кто скупает сельскохозяйственные угодья Америки и с какой целью они это делают».

Несмотря на федеральный закон, требующий, чтобы федеральное правительство сообщало об иностранных сделках с сельскохозяйственными землями и регистрировало их, в базе данных Министерства сельского хозяйства США, похоже, отсутствуют значительные акры земли.

Записи о том, кому что принадлежит, не совпадают. Согласование федеральных, государственных и окружных записей о собственности на землю практически невозможно. Неясно, связаны ли расхождения с отчетностью компаний, формами или регистрацией земли Министерством сельского хозяйства США.

«Если у нас нет точной информации о том, кто владеет титулом или документом, то мы больше не поддерживаем даже базовую систему прав собственности в Соединенных Штатах», — сказал Лока Эшвуд, профессор. в Университете Кентукки, который изучает сельскохозяйственную политику и сельские тенденции.

Например, в десятках округов штата Миссури InvestigateTV не нашел совпадений при сравнении федеральных и окружных записей. Ни одна из ферм, зарегистрированных в федеральном правительстве как принадлежащая иностранцам, не фигурировала в записях на уровне округов с иностранными адресами.

В данных федерального уровня также были очевидные упущения и несоответствия: публично заявленная собственность, принадлежащая иностранцам или контролируемая ими, не появлялась или фигурировала под другими именами.

«Я не сомневаюсь, это неполно, — сказал Эшвуд.

Законодатели штата и федеральные законодатели с обеих сторон настаивают на изменениях — от блокировки продажи сельскохозяйственных земель иностранным организациям до обеспечения большей прозрачности и более точного ведения учета.

«Они эксплуатируют труд, который у нас есть, эксплуатируют сообщества, которые у нас есть, как могут, чтобы обеспечить себе прибыль и безопасность в другом месте в мире… В этом что-то не так», — сказал Уэс Шумайер, пожизненный фермер Миссури, который хотел бы видеть реформу в прозрачности и корпоративном сельском хозяйстве.

За последние десятилетия не было принято ни одного федерального закона, радикально изменяющего отслеживание или продажу сельскохозяйственных угодий.

Но многие говорят, что надо.

Джо Максвелл, бывший вице-губернатор штата Миссури, считает, что Соединенные Штаты должны тщательно отслеживать и сообщать о покупке американской земли и обеспечивать соблюдение законов, требующих раскрытия иностранных интересов. (Джейми Грей, InvestigateTV)

Сельскохозяйственный учет

Предполагалось, что закон 1978 года обеспечит отслеживание сельскохозяйственных угодий, принадлежащих иностранцам, через Министерство сельского хозяйства США, но сбор данных, связанный с этим законом, кажется неполным.

Закон о раскрытии информации об иностранных инвестициях в сельское хозяйство «требует, чтобы иностранное лицо, которое приобретает, отчуждает или владеет долей в сельскохозяйственных землях Соединенных Штатов, должно раскрывать информацию о таких сделках и владениях министру сельского хозяйства».

С помощью формы компании или частные лица должны сообщать такие вещи, как географическое положение земли, тип владельца (например, корпорация или физическое лицо), общую площадь и стоимость земли.

Используя этот сбор данных, предусмотренный AFIDA, InvestigateTV сравнил заявленные сельскохозяйственные земли, принадлежащие иностранцам, с журналом USDA всех сельскохозяйственных и лесных угодий в Соединенных Штатах.

В период с 2009 по 2019 год данные AFIDA показывают, что 48 штатов увеличили долю иностранного капитала.

В общей сложности анализ InvestigateTV выявил увеличение более чем на 13 миллионов акров земли, принадлежащей иностранцам, в Соединенных Штатах за эти десять лет.

Мэн, Оклахома, Мичиган, Нью-Йорк и Иллинойс показали, что один из самых больших процентов земли перешел в собственность и интересы за границей.

Но данные AFIDA, согласно экспертам и анализам, скорее всего, дают неполную картину.

InvestigateTV попыталась сопоставить данные федерального правительства с записями окружного заседателя и обнаружила несоответствия.

Несколько примеров:

● GH America Energy, LLC, компания, принадлежащая миллиардеру и бывшему китайскому военному офицеру Сунь Гуансиню, планировала построить ветряную электростанцию ​​на земле в Техасе, которой она владеет через свою дочернюю компанию Brazos Highland Properties LP, по данным 2020 года. Внешняя политика и 2021 Forbes отчетность. Члены Конгресса особо выразили озабоченность по поводу предлагаемого развития в округе Валь-Верде. По данным AFIDA, компания Brazos Highland Properties LP владеет землей в округах Борден и Скарри в Техасе, но не в округе Валь-Верде. Офис оценщика округа Валь-Верде перечисляет собственность, принадлежащую Harvest Texas, LLC, используя адрес в Хьюстоне, предоставленный GH America Energy при подаче документов государственному секретарю Техаса. Эта земля не фигурирует в данных AFIDA, полученных InvestigateTV.

● Ранчо Эскаланте в округе Юинта, штат Юта, начало получать письма с ненавистью после того, как китайский инвестор Green Pasture International LLC купил ранчо в 2011 году, согласно отчету Deseret News за октябрь 2021 года. Записи оценщика округа Юинта подтверждают право собственности на Green Pasture с 2011 года. Но в данных AFIDA ни одна китайская компания не указана как владеющая землей в округе Юинта в период с 2011 по 2019 год.

● Acciona Energy USA Global LLC, испанская компания, занимающаяся возобновляемой и разработки ветряных электростанций, которыми он владеет, на своем веб-сайте. Данные AFIDA показывают, что Acciona владеет тремя совершенно разными объектами недвижимости в округе Адамс, штат Иллинойс, и в округах Калхун и Тейлор, штат Техас. В онлайн-записях окружного заседателя указано, что Acciona владеет или арендует недвижимость в округе Камерон, штат Техас, округе Сидар, штат Айова, и округе Кларк, штат Невада. Ни один из них не зарегистрирован в данных AFIDA.

InvestigateTV связался с этими компаниями, но не получил ответа.

«Мы даже не отслеживаем точно, кому принадлежит, и потом никак не агрегируем на федеральном уровне, поэтому я вижу, что это действительно проблематично. Это не обязательно дополнительные правила, просто давайте будем точны в первую очередь», — сказал Эшвуд, профессор из Кентукки.

Команда Эшвуда столкнулась с теми же проблемами, что и InvestigateTV, при попытке исследовать корпоративную собственность на землю.

«У нас есть база данных, которая должна это отслеживать. Должна быть раскрыта информация об иностранных инвестициях в сельскохозяйственные угодья. Но то, что доступно, невелико, а затем, когда вы просматриваете записи данных, во многих записях данных, например, отсутствует фактическая страна и местоположение», — сказал Эшвуд.

Ее исследовательская группа специально изучила иностранное ООО, которое обнаружилось во время исследования командами корпоративных структур в сельском хозяйстве, и в записях AFIDA они обнаружили, что вся полезная географическая информация, включая названия округов, отсутствовала.

«У меня нет сомнений, это неполно. Я думаю, что у правительства есть возможность узнать, кому принадлежит земля и кто инвестирует, но им придется потребовать публичного раскрытия информации. И если вы это сделаете, вам придется привлечь инвесторов к публичности», — сказал Эшвуд.

Доктор Лока Эшвуд, доцент Университета Кентукки, столкнулась с проблемами при попытке использовать федеральные записи для исследования собственности корпоративных ферм. Она соглашается с тем, что записи кажутся неточными и неполными. (Джейми Грей, InvestigateTV)

Данные также очень трудно согласовать, поскольку Министерство сельского хозяйства США использует свои собственные определения для полей данных, а некоторые из этих полей данных были неправильно идентифицированы или каталогизированы в электронных таблицах. Номера участков также различаются в федеральных и окружных записях.

Когда InvestigateTV попросила Министерство сельского хозяйства США предоставить определения данных, чтобы помочь прояснить расхождения, представитель агентства предоставил два недатированных ключа полей данных, которые в некоторых случаях либо содержат поля, не включенные в наборы данных, либо отсутствуют.

Когда его спросили, какие поля данных соответствуют форме 153 администрирования сельскохозяйственных служб, документ, который фермы используют для сообщения об иностранной собственности и который является источником для базы данных AFIDA, представитель представил «грубую» разбивку, но сказал: «Мы не есть что-то конкретное, чтобы определить, какие разделы формы соответствуют полям данных в базе данных».

Министерство сельского хозяйства США не ответило на запросы InvestigateTV об интервью.

Щит ООО

Времена широко распространенного семейного фермерства прошли, и эксперты говорят, что система регистрации ферм с иностранными компаниями в AFIDA не работает с новыми бизнес-моделями сельского хозяйства.

В настоящее время отрасль часто сводится к инвестиционным фондам и запутанным арендным соглашениям, что затрудняет понимание того, что происходит на сельскохозяйственных угодьях и кому владельцы сдают землю в аренду.

Обычный человек не может видеть, кто инвестировал, потому что эта информация является частной, и договоры аренды также являются частными.

«Мы найдем данные налоговой посылки, у которой есть дочерняя компания, и там будет сказано: «О, мы отправляем письмо на этот почтовый ящик». коробка, которая является местной в округе. Так что, похоже, это местная собственность. Верно. Но на самом деле, когда мы находим бизнес-отчеты, связанные с этой дочерней компанией, материнская компания находится за пределами штата», — сказал Эшвуд. «Поэтому, даже когда мы думаем, что земля находится в местной собственности, как будто это небольшая семейная операция… на самом деле это многоуровневая дочерняя корпорация».

Исследование, проведенное Эшвуд и ее коллегами, показало, что, когда сельскохозяйственные предприятия создаются с использованием многоуровневой дочерней модели, земля в 96% случаев принадлежала кому-то за пределами округа, где находится земля.

«Проблема для нас в том, что мы не можем разобраться, потому что у нас нет доступа к корпоративным документам международного масштаба. Насколько глубока может быть кроличья нора иностранных инвестиций, это сейчас одна из наших методологических задач», — сказал Эшвуд.

Анализ InvestigateTV также показал, что данные AFIDA не полностью учитывают бизнес-модели, основанные на соглашениях об аренде земли и инвестиционных фондах, в которых землепользователь является другой стороной, чем фактический владелец.

Управляющие активами, такие как International Farming Corporation, могут не полностью учитываться данными AFIDA при владении землей и сдаче ее в аренду третьим сторонам. (Иллюстрация: Кори Джонсон, InvestigateTV)

Например, Al Dahra из Объединенных Арабских Эмиратов выращивает 30 000 акров люцерны, чеснока и лука в Аризоне и Калифорнии, согласно веб-сайту компании. Отчетность по Республика Аризона идентифицирует одну из тех ферм в округе Ла-Пас, штат Аризона, где по состоянию на 2019 год Al Dahra арендовала 3000 акров у Международной сельскохозяйственной корпорации (IFC).

Но в отчетах оценщика округа Ла-Пас указано только два акра земли, принадлежащих IFC Investment Management. Еще 238 акров земли зарегистрированы на Arizona Valley Farm LLC с тем же почтовым адресом в Северной Каролине, что и IFC.

InvestigateTV обнаружил девять других компаний с ограниченной ответственностью (LLC) в Миссисипи, Миссури, Оклахоме и Техасе с тем же почтовым адресом, что и IFC, зарегистрированная у соответствующих государственных секретарей. Записи оценщика округа, доступные в Интернете, показали, что участки принадлежат пяти ООО.

Но данные AFIDA не показывают никаких записей об Al Dahra, IFC или каких-либо известных аффилированных лицах LLC с 2011 по 2019 год.

IFC отклонила запрос InvestigateTV на комментарий.

Несколько имен, одна компания

Даже фермеры не понимают, кто работает рядом с ними. Сьюзан Уильямс, животновод из Миссури, сказала, что не может понять, что происходит дальше по дороге.

«Он скрыт. Мы спросили. Мы знаем компанию, которая как бы управляет этой сделкой, но они не говорят нам, кто их инвесторы. Говорят, это личное. Вы можете просмотреть все записи штата Миссури, и там просто указана компания LLC, и в ней будет указан адвокат, подавший документ на регистрацию компании LLC. И это все, что вы знаете», — сказал Уильямс.

InvestigateTV изучил 46 округов штата Миссури с онлайн-записями оценщиков и не обнаружил больших участков земли — 500 акров или больше — с иностранными почтовыми адресами.

В тех же округах федеральные данные AFIDA за 2019 год показывают, что по меньшей мере 162 иностранных владельца прав собственности на землю составляют 140 394 акра.

В некоторых случаях несколько дочерних предприятий одной материнской компании называются правообладателями одного и того же земельного участка, что создает расхождение между местными и федеральными записями о землевладельцах.

Например, в округе Дэвисс, штат Миссури, согласно данным AFIDA, зарегистрированным землевладельцем является китайская дочерняя компания Smithfield Foods по производству свиней, Murphy-Brown, LLC. Его имущество многократно фигурирует в федеральной базе данных.

Но данные округа не обязательно используют это имя. Мерфи-Браун в этих записях не фигурирует.

Вместо этого оценщик округа Дэвис записывает список участков, принадлежащих Premium Standard Farms, название дочерней компании по производству свиней до 2013 года и KC2 Real Estate, LLC — еще одной дочерней компании Smithfield Foods, признанной Комиссией по ценным бумагам и биржам.

Представитель Smithfield сообщил в электронном письме, что у гонконгской компании есть инвесторы по всему миру, в том числе из США, и что компания не создает LLC, чтобы быть неясной или скрытной.

«На протяжении многих лет приобретение предприятий, владеющих сельскохозяйственными угодьями, сыграло свою роль в росте Smithfield. В остальных случаях мы создали дочерние предприятия, которым принадлежат земли сельскохозяйственного назначения», — сказал представитель. «Многие из этих транзакций были совершены до 2013 года, когда мы впервые стали подпадать под требования подачи документов в AFIDA. Мы никогда не создавали дочернюю компанию и не участвовали в сделках с недвижимостью через дочернюю компанию, чтобы скрыть соблюдение требований AFIDA».

Смитфилд также отметил, что в отрасли нередко встречается «коллекция сущностей».

Основание для создания ООО, по словам Эшвуда, имеет смысл для крупных сельскохозяйственных корпораций. ООО помогают защитить активы компании, если что-то случится. Например, вместо того, чтобы обанкротиться целая корпорация, только часть компании подвергнется финансовому риску.

«Вся компания не пойдет на дефолт. Smithfield не обязательно будет нести ответственность, и это защитит их инвестиции в других подразделениях их корпоративной иерархии», — сказал Эшвуд.

Но когда дело доходит до вопросов прозрачности, корпоративная структура может показаться раздробленной или несвязанной в документации, особенно без глубокого изучения многочисленных государственных документов.

Эшвуд соглашается, что бумажные следы сбивают с толку многих фермерских корпораций, которые работают таким образом: «Точно так же, как под разными именами они зарегистрированы, используя разные LLC в разных документах, и насколько запутанным в конечном итоге выглядит Smithfield на бумаге по сравнению с что это на самом деле, это китайская компания».

В то время как компании, базирующиеся за границей, критикуют за сбор американской земли, сторонники этих договоренностей говорят, что они вносят вклад в экономику США. Смитфилд, например, сказал, что его присутствие в стране полезно, а не вредно для экономики. .

«Действительно, Smithfield владеет сельскохозяйственными угодьями в Соединенных Штатах. Разведение свиней является основной частью нашего бизнеса и позволяет нам вносить свой вклад в экономику США, сообщества, в которых мы работаем, и в продовольственную безопасность страны», — сказал представитель.

Возможность земли упущена?

Веб Дэвис — фермер из Миссури, владеющий Triple D Produce. Он ветеран и работает в NAACP штата Миссури. (Джейми Грей, InvestigateTV)

Некоторые фермеры штата Миссури обеспокоены тем, что рост корпоративной собственности на сельскохозяйственные угодья вытесняет конкуренцию и ограничивает возможности для независимых местных производителей и их сообществ.

Будучи чернокожим фермером, отец Веба Дэвиса интегрировал рынок свиней в Мексике, штат Миссури, чтобы получать ту же цену, которую белые производители предлагали в 1960-е годы. К 1980-м годам Дэвис знал о пяти чернокожих фермерах в своем сельском районе. Сегодня он единственный.

Дэвис сказал, что единственный способ для молодых людей заняться сельским хозяйством сегодня — это унаследовать семейную ферму или иметь другое богатство. Покупка не вариант для многих из-за конкуренции за землю.

«Почти невозможно. Я имею в виду, если у вас нет внешнего источника дохода, этого располагаемого дохода или чего-то еще», — сказал Дэвис.

Web Davis

На оборотной стороне конкуренции за землю находится 9Некоторые фермеры утверждают, что 1078 отсутствие конкуренции за рыночные цены, которая приходит с консолидацией.

Уэс Шумайер занимается фермерством в Миссури уже 45 лет, с тех пор как он был подростком. Он сказал, что за эти годы многое изменилось: государственное программирование, погода, конкурентные рыночные силы, а теперь просто понимание того, кому что принадлежит.

«Не отслеживают, и не отслеживают как правильно понять, кому какие посылки принадлежат. И поэтому я считаю, что нет, мы точно не знаем, сколько [имеется] иностранной собственности», — сказал он.

Компании могут контролировать несколько звеньев цепочки поставок от выращивания сельскохозяйственных культур до животноводства и переработки животных, что позволяет им получать еще большую прибыль и использовать капитал для покупки большего количества земли, увеличивая свою долю на рынке.

«Давайте вернемся к продвижению того, что помогает нашим местным сообществам, что помогает, что поможет вернуться следующему поколению, давайте поговорим об этих ценностях конкуренции в нашей продовольственной системе», — сказал Шумайер.

Фермеры, такие как Шумайер, также озабочены управлением и защитой земель.

«Мы должны убедиться, что фермеры и сообщества в этой стране и в этом штате, что люди, которые здесь работают, реально заинтересованы в том, что они оставляют после себя», — сказал Шумайер.

Меньшее количество компаний, контролирующих рынок, также может привести к повышению цен для потребителей в продуктовом магазине или вызвать дефицит, считают люди, выступающие за усиление учета и внутреннего контроля.

«Это проблема, поскольку, как мы видим, дальнейшая консолидация корпораций не только вытесняет фермеров из бизнеса и с их земель… что она приводит к импорту из-за границы, что подрывает то, что наши местные и национальные производители, производят наши производители», — сказал Брайан Смит, политический и законодательный координатор Сельского кризисного центра штата Миссури.

Сьюзан Уильямс

Джо Максвелл, бывший заместитель губернатора штата Миссури, сказал, что он хочет, чтобы компании наказывались за то, что они не раскрывают свою принадлежность, и он хотел бы видеть ограничение на иностранное владение.

Большая часть его аргументов и аргументов других больше касается сохранения земли США, а не лишения возможности владеть землей у других людей.

«Мы не должны ненавидеть других людей и обязательно ненавидеть другие страны. Но нам нужно уважать то, что делают Китай, Саудовская Аравия и другие страны. У них в сердце свои национальные интересы, интересы своего народа, я не могу винить их за это. Они позаботятся о своем народе. Что я могу сделать, так это обвинить мое правительство в том, что оно не проявляет такого же уровня интереса и заботы о гражданах США», — сказал Максвелл.

Смит также сказал, что идея состоит не в том, чтобы регулировать мелкие отдельные покупки, а в том, чтобы остановить крупномасштабные захваты больших участков земли.

«Мы хотим подчеркнуть, что мы говорим об иностранных корпорациях, а не об иностранных, отдельных семьях и тому подобном», — сказал Смит.

Секретные акры: законодатели взвешивают

Федеральный призыв к переменам: «Бог создал так много земли» продажи.

Но даже после множества предложений, сделанных на протяжении многих лет, AFIDA практически не изменилась. Другие попытки зашли в тупик или потерпели неудачу.

Сенатор Чак Грассли (республиканец от штата Айова) был одним из спонсоров AFIDA. Он сказал, что до его принятия в 1978 году иностранная собственность не отслеживалась.

Когда его сегодня спросили о точности AFIDA, он сказал InvestigateTV, что сомневается в точности записей Министерства сельского хозяйства США. Этот вопрос, по его словам, стоит довести до сельскохозяйственного комитета Сената.

«По последним данным [отчета], около 2,7% земли в США принадлежит иностранцам. Теперь, это 2,7% точно? Или это немного больше? Чуть меньше? Я думаю, вы ставите законный вопрос, получаем ли мы от него точную информацию? И это то, что нужно контролировать Конгрессу», — сказал Грассли.

В 2017 году Грассли вместе с сенатором Дебби Стабеноу (штат Мичиган) предложил закон, чтобы предоставить представителям сельского хозяйства постоянное место в Комитете по иностранным инвестициям в США

Он остановился.

Главными проблемами Грассли являются национальная безопасность и продовольственная безопасность.

«Подумайте, во всем мире, где была нехватка еды, у вас революция. Поэтому социальная сплоченность Соединенных Штатов очень важна для поддержания запасов продовольствия, для мира и уверенности», — сказал Грассли.

Родной штат Грассли — один из нескольких штатов, в которых действуют законы, ограничивающие покупку земли иностранцами в большинстве случаев.

За последние пару лет по всей стране поступило несколько предложений на государственном уровне остановить продажу сельскохозяйственных угодий иностранным организациям. В 2021 году и в Техасе, и в Теннесси были внесены законопроекты, ограничивающие владение иностранцами сельскохозяйственными землями. В Теннесси законопроект дошел до календаря сената штата, но был возвращен в комитет и так и не получил голосования. Законопроект Техаса не вышел из стадии рассмотрения комитетом.

Сенатор Чак Грассли (республиканец от штата Айова) впервые был избран в Сенат США в 1980. Он был соавтором первоначального законодательства AFIDA, когда был в Палате представителей в 1978 году. (Джейми Грей, InvestigateTV)

Грассли заявил, что поддержит ограничения и на федеральном уровне.

Представитель Дэн Ньюхаус (республиканец от штата Вашингтон) является одним из законодателей, поддержавших такое законодательство. Его поправка к законопроекту об ассигнованиях Министерства сельского хозяйства США на 2022 год конкретно ограничит продажу американских сельскохозяйственных угодий Китаю, и после некоторых дебатов, некоторые из которых включали обеспокоенность членов Конгресса по поводу антиазиатских настроений в последние два года, она была позже расширена за счет Демократической партии. вход включает Россию, Иран и Северную Корею.

«Конечно, мой интерес заключался в том, чтобы помешать стране, которая явно не является союзником, начать процесс сельскохозяйственной монополии, так сказать, в нашей стране. Я полностью осознаю, что количество акров, которыми в настоящее время владеет Китай, по сравнению со всеми доступными сельскохозяйственными угодьями в стране невелико. Но тенденция, которую мы наблюдаем в течение последнего десятилетия или более, растет», — сказал Ньюхаус.

Помимо вопросов собственности, Ньюхаус также беспокоит прозрачность и отсутствие наказания за непредставление сведений об холдингах.

Несмотря на то, что за непредставление отчета предусмотрено наказание, штрафы применяются редко.

InvestigateTV запросил штрафы с 2018 по 2021 год и обнаружил, что были наложены только три штрафа на общую сумму менее 200 000 долларов.

«Нет особых требований или какой-либо хорошей системы для обеспечения прозрачности этой отчетности», — сказал Ньюхаус. «Я думаю, что нам нужно усилить законодательство, чтобы убедиться, что имеющиеся у нас организации, обладающие полномочиями в отношении требований к отчетности, действительно могут выполнять свою работу».

Поправка Ньюхауса была принята комитетом по ассигнованиям Палаты представителей, но общий законопроект о финансировании остается в подвешенном состоянии.

Законодательство штата: «Нам нужно выяснить, кому принадлежат наши продукты питания»

В то время как федеральные законодатели рассматривают варианты, некоторые говорят, что вопросы документации должны решаться на уровне штата, чтобы иметь представление о том, что происходит.

«Сейчас это было бы чрезвычайно просто, поэтому так важно, чтобы эта проблема была решена в законодательном собрании нашего штата», — сказал Смит из Кризисного центра для сельских районов штата Миссури.

С 1978 по 2013 год в штате Миссури фактически запрещалась покупка государственной земли иностранцами. Но закон изменился с принятием сводного законопроекта, и, по словам законодателей, сразу же въехал Смитфилд — и все резко изменилось.

Через несколько лет после этого изменения сенатор от штата Миссури Дуг Бек (округ Сент-Луис, штат Миссури) наблюдал, как семейные фермеры упаковывают зал для слушаний в здании штата. Вопрос: сельхозугодья, принадлежащие иностранцам.

Предыдущие попытки принять закон, ограничивающий иностранную собственность, зашли в тупик в комитете, но он сказал, что этот вопрос важно продолжать продвигать.

«Я думаю, что когда у вас есть иностранная компания, а в некоторых случаях иностранная компания, поддерживаемая иностранным правительством, покупает вашу сельскохозяйственную землю, которая является одним из наших ограниченных ресурсов, одним из наших самых ценных ресурсов, это создает национальную безопасность. проблема. Это также создает проблему продовольственной безопасности», — сказал он.

В 2021 году Бек предложил законопроект штата, который остановил бы все будущие сделки с иностранными сельскохозяйственными землями в штате.

Идея: приостановить продажи до тех пор, пока не будет проведен надлежащий учет земли.

«Потому что мы не знаем, что происходит. Мы не знаем, сколько акров на самом деле принадлежит. Вы знаете, есть цифры в 49 000 [акров, принадлежащих иностранцам], я слышал, что их больше 100 000», — сказал Бек. «Суть в том, что там нет прозрачности, поэтому мы не знаем, сколько акров принадлежит нам».

Как только земля будет вырублена, сказал он, государство должно пересмотреть ситуацию.

«Хотел бы я хотя бы получить отчет, честный отчет, сколько на самом деле акров здесь принадлежит? Сколько семей пострадало от этого?»

Бек сказал, что не был удивлен, обнаружив, что у InvestigateTV возникли проблемы с сопоставлением федеральных и окружных записей, и он сказал, что несоответствие является его главной заботой.

«Посмотрите на уездных писарей и заседателей, никто точно не знает, потому что никто не следит. Министерство сельского хозяйства больше не отслеживает. Итак, мы знаем это точно. А еще у нас есть эти ООО», — сказал Бек.

Такие компании, как Smithfield, говорят, что их бизнес-структуры распространены даже среди отечественных сельскохозяйственных компаний. Лоббисты компании свидетельствовали на слушаниях в законодательных органах штата, что ограничение иностранной собственности снизит стимулы к инвестициям, которые могут помочь небольшим сельским общинам.

Например, компания заявила, что у нее работает 40 000 человек в Соединенных Штатах, и она делает пожертвования и другие финансовые взносы в регионах, где она работает.

Для тех, кто хочет большего регулирования или просто большей прозрачности, этого недостаточно.

Бек сказал, что законодатели будут выражать беспокойство по поводу существующей системы в частном порядке, но когда меры выносятся на голосование, все меняется.

«Есть много других организаций с деньгами, которые поддерживают многих этих кандидатов. И давайте просто будем честными об этом. Вот к чему часто сводится политика», — сказал Бек.

На этой сессии Бек подал законопроект, который остановит продажу земли в штате Миссури иностранным владельцам и потребует от штата одобрять любые будущие сделки с землей, принадлежащей иностранцам. Этот законопроект был передан в Комитет Сената штата Миссури по сельскому хозяйству, производству продуктов питания и природным ресурсам.

В то время как обсуждение того, является ли иностранное владение спорным и имеет много соображений, вопрос прозрачности является одним из аспектов, от которого отстают многие заинтересованные стороны.

«Отсутствует прозрачность и какой-либо механизм принуждения, чтобы правоприменение не сдерживало непредставление информации или неспособность быть честным в рамках существующей системы», — сказал Максвелл, бывший вице-губернатор.

Пока не будет более точной информации, принимать другие решения будет сложно, сказал Эшвуд.

«Точная информация может изменить ситуацию. Я действительно знаю, потому что я думаю, что когда люди знают, что происходит, они тогда более уполномочены», — сказал Эшвуд.

Copyright 2022 Gray Media Group, Inc. Все права защищены.

Разрешение на строительство дома на сельскохозяйственной земле для собственного использования для ведения сельского хозяйства150 кв.

ярдов) сельскохозяйственных угодий в деревне Хори Джамалпур, к югу от Техсил Дхаудж, округ Фаридабад, Харьяна, где я занимаюсь органическим земледелием. Я хочу построить небольшой дом на земле для собственного проживания, чтобы следить за сельским хозяйством. Как я могу построить на нем небольшой 2-комнатный дом площадью 1200 квадратных футов для своего проживания, и нужно ли мне для этого разрешение? Должен ли я сначала получить CLU для строительства дома на этой сельскохозяйственной земле? Если необходимо выполнить CLU, взимается ли плата только за территорию, на которой будет построен дом, или плата за CLU применяется ко всей земельной площади. Если требуется разрешение, к кому обратиться за ним и какова плата за получение разрешения?

На вопрос 3 года назад в области права собственности

Религия: индуистская

2 ответа получены в 30 минут .

Юристы готовы ответить на ваши вопросы.

Задайте вопрос

Смотрите, вы можете получить разрешение от местного панчайта на строительство дома на сельскохозяйственных угодьях, преобразование не требуется, вы можете построить дом на сельскохозяйственных угодьях на некоторой части.

•    Поговорите с адвокатом Шубхам Джаджхария

Вы не можете построить дом для проживания на сельскохозяйственной земле, хотя земля может принадлежать вам. В случае, если он изначально был отведен под сельскохозяйственные угодья, его использование должно было быть переведено в жилое. Вы можете преобразовать сельскохозяйственные земли в жилые, заплатив сбор. .

•    Поговорите с адвокатом Мохаммедом Муджибом

Вы можете построить дом площадью 1200 кв. футов для своих собственных целей и получить разрешение от Грампанчаята или муниципальной корпорации, в которой когда-либо появляются ваши сельскохозяйственные угодья.

• Talk To Advocate Ganesh Kadam

Вам необходимо взять разрешение на не сельскохозяйственную деятельность в сельскохозяйственной земле

• . дом, построенный таким образом, не должен занимать более 10% чьего-либо владения с учетом максимальной площади земли, которая может быть предписана.

   

  2) Дом должен использоваться фермером для собственных нужд и не может быть передан в коммерческую деятельность какому-либо лицу или агентству.

   

  3) получить разрешение от gram panchayat на строительство на земле

  •    Поговорите с адвокатом Аджаем Сети СЕЙЧАС!

  Вы должны получить CLU для замены сельскохозяйственных земель на жилые земли для возведения дома.

  Для CLU вам необходимо получить разрешение от окружного коллектора Фаридабада и оплатить сборы в зависимости от площади земли, которую вы хотите использовать для жилых целей

  •    Поговорите с адвокатом Мохитом Капуром

  Привет

  Поскольку вы намерены заниматься сельским хозяйством на сельскохозяйственных угодьях, вы можете подать заявку на жилищное строительство в Департамент городского и сельского планирования DTP, Планирование Фаридабад, Комната № 116, Первый этаж , Комплекс HSVP, Секция 12, Фаридабад и получить разрешение на строительство.

  Переоформление сертификата землепользования не требуется, если вы строите одноэтажное здание на своей земле и для собственного использования.

  Надеюсь, эта информация окажется полезной.

  •    Поговорите с адвокатом Раджгопаланом Шрипати

  Вы можете преобразовать сельскохозяйственные земли в жилые или промышленные земли, заплатив комиссию. Вы можете получить «изменение землепользования» после получения необходимого разрешения от местных властей. Вы должны обратиться к уполномоченному отдела земельных доходов, объяснив цель преобразования. Наряду с заявлением вам необходимо приложить определенные документы, такие как удостоверение личности, письмо об изменении, оригинал акта купли-продажи (или акт о разделе дарения), последнюю налоговую квитанцию ​​​​и сертифицированную карту обследования.

  За преобразование земли взимается плата в зависимости от характера собственности и ее местоположения. Плата за CLU будет применяться только к территории, на которой вы строите дом, а не ко всей территории.

  Уполномоченный окружной или заместитель комиссара или коллектор может разрешить переустройство земли, если он убедится, что предписанные условия соблюдены и в отношении собственности нет незаконченных платежей или судебных разбирательств. Преобразование также должно быть разрешено в соответствии с генеральным планом района. Затем будет издан приказ о преобразовании, разрешающий изменение в землепользовании. Также будет выдано свидетельство о переоборудовании.

  •    Поговорите с адвокатом Сиддхартом Джайном

  1. Вы можете построить до 1% от общего земельного участка, предоставив планы домов и получив соответствующее разрешение от регионального отдела градостроительства. (инкассаторская контора).

  2. Дом должен будет заплатить «налог на дом» в местный офис панчаята грамма, который будет зависеть от «фактической» площади построенного дома. Обратите внимание, что Gram Panchayat не имеет законной юрисдикции для выдачи каких-либо разрешений на строительство.

  •    Поговорите с адвокатом Хемант Агарвал

  Для строительства коттеджа/склада для ухода за фермой не требуется специального разрешения. Вы можете сообщить в отдел концерна. об этом. Конверсионная доза для этой цели не требуется. Такое строительство является частью использования в сельском хозяйстве.

  Арендатор Хатедар может переоборудовать свое сельскохозяйственное угодье для строительства жилого дома, хлева или склада на площади не более 500 квадратных метров без уплаты какой-либо платы. Площадь, преобразованная таким образом, по-прежнему будет принадлежать его арендатору кхатэдари.

  Ни один департамент правительства штата или местный орган власти не взимает плату за преобразование сельскохозяйственных земель для любого официального использования.

  Что ж, пожалуйста, следуйте советам других ученых защитников, удачи.

  •    Поговорите с адвокатом Йогендрой Сингхом Раджаватом

  Сельскохозяйственные земли  нельзя использовать для жилых целей. Вы не можете построить дом на сельскохозяйственной земле  для проживания, хотя  земля может быть принадлежащей вам. Вам необходимо получить землепользование  преобразованное из сельскохозяйственного в жилое до начала строительства .

  Однако ферма Дом может быть построена для собственного использования без разрешения Out на rand или для любой другой Commercial .

  •    Поговорите с Адвокатом Т. Калайсельваном СЕЙЧАС!

   Сначала вы заявили: «Вы не можете построить дом для проживания на сельскохозяйственной земле, хотя земля может принадлежать вам». 
  В следующей строке вы указали: «Однако фермерский дом можно построить для собственного использования, не сдавая его в аренду или для любых других коммерческих целей».
  Но мой вопрос всегда заключался в том, что мне нужно место для проживания на ферме, чтобы иметь возможность контролировать работу по органическому земледелию и, возможно, гидропонике. Так что ваши противоречивые заявления создали еще больше путаницы. Я никогда не говорил, что буду использовать этот дом для коммерческой деятельности или чего-то в этом роде. Только для собственного существования. Я просто не понимаю, как правительство ожидает, что я буду контролировать сельское хозяйство на своей земле.
  Конечно, правительство не может ожидать, что я буду каждый день проезжать 85 км до своей фермы, все время сидеть на солнце, контролировать работу и вечером возвращаться домой в Дели.
  Во всех ответах говорится о завершении CLU, но никто не вдается в подробности того, как это можно сделать. Судя по всему, CLU санкционирован только в том случае, если к ферме имеется 12-метровая подъездная дорога.  Где мне взять такую ​​дорогу, чтобы добраться до моей фермы?
  По-видимому, из-за Закона об ограничении нерегулируемой застройки дорог и контролируемых территорий Пенджаба, 1963, мой общий район регулируется этим законом, поэтому люди говорят, что строительство запрещено. Тем не менее, вокруг моей фермы есть дома, построенные на фермах 

  Вопрос задан 3 года назад

  строительство домов может быть незаконным, так как осуществляется без получения разрешения

   

  уточните в местных органах пачаята  на предмет строительства фермерского дома на вашей земле

  •    Поговорите с адвокатом Аджаем Сети СЕЙЧАС!

  Смотрите, вы можете построить дом с одобрения панчаята, как указано выше.

  •    Поговорите с Адвокатом Шубхамом Джаджхарией

  Вы можете построить жилой дом только в том случае, если переведете его в несельскохозяйственное использование.

  •    Поговорите с адвокатом Прашантом Наяком

  Это составляет  разницу между жилым домом и фермерским домом.