Содержание
На сельхозземлях разрешили строить дом. Но только фермерам
Андрей Михайлов,генеральный директор ООО «Амега»:
— Госдума внесла изменения в Земельный кодекс РФ и в законы «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Но есть нюансы
В законодательстве теперь прямо закреплено право фермера строить жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения. Есть обязательное условие: для возможности строить, реконструировать и использовать на фермерском земельном участке жилой дом, человек должен зарегистрировать крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ).
КФХ — это вид индивидуального предпринимательства, связанный с ведением любой сельскохозяйственной деятельности — будь то выращивание культурных растений или разведение кроликов. Теперь успех или неуспех сельских или фермерских проектов зависит исключительно от собственников, их умений и компетенций.
Принятие поправок направлено на создание благоприятных условий для развития сельских территорий страны. На протяжении последних лет функционирует целевая федеральная программа «Комплексное развитие сельских территорий». С 2019 года она получила статус госпрограммы.
Изменения позволят сформировать новый класс успешных предпринимателей в современном сельском хозяйстве, дать им шанс не только эффективно вести дело, но и жить в совершенно новом формате — в большом доме, на большой земле, максимально используя природоподобные технологии (технологии, которые не нарушают естественный природный ресурсооборот. — Прим. ред.).
Жилой дом должен соответствовать следующим требованиям:
-
этажность дома — не выше трех этажей; - общая площадь дома — не более 500 кв. м;
- участок под домом должен занимать не более 0,25% площади всего земельного участка;
- нельзя строить дом, если земельный участок относится к особо ценным, продуктивным сельскохозяйственным территориям.
Земля растет в цене
Ведение хозяйства без постоянного присутствия на земле затрудняло развитие фермерства. Людям приходилось доказывать в суде необходимость жить на своей территории, чтобы ухаживать за землей, животными, решать технические моменты.
Например, Анна Соловьева, фермер во втором поколении, вместе с семьей в свое время дошла до Верховного суда Пермского края, чтобы доказать необходимость строительства дома на территории фермерского хозяйства.
С практической точки зрения принятие поправок повысило ценность такого актива, как земли сельскохозяйственного назначения.
Возможность строительства жилых домов для фермеров на землях сельхозназначения добавляет привлекательности этому активу — это означает дополнительный приток инвестиций.
Хорошая новость для людей, которые покупают земли для ведения хозяйства, — это расширяет диапазон для реализации проектов на земле. К тому же становится всё больше мер поддержки для фермеров, которые вносят вклад в зеленую экономику страны.
Экологический аспект
Большинство покупателей и инвесторов понимали перспективы роста стоимости земли и инвестировали на минимальном уровне цен. Уже сейчас рост стоимости по многим проектам превышает 100% цены приобретения.
Увеличение стоимости активов складывается не только за счет изменений в законодательстве, но и за счет улучшений, которые вносят собственники. Это касается прежде всего таких работ, как обработка земельных участков; повышение плодородия, подведение инженерных сетей и дорог. В результате через год участок готов к посадке большинства культур и дает максимальный урожай экологически чистой продукции.
Важно обращать внимание на то, чтобы земельные участки сельхозназначения отвечали условиям программ органического земледелия, то есть обрабатывались без применения ядохимикатов, пестицидов и гербицидов.
Агротуризм в моде
В мире сейчас большой спрос на агротуризм, поэтому фермерам, которые собираются развивать этот формат, надо выбирать участки, подходящие под строительство экоотелей и объектов аграрного туризма. В этом случае собственнику не придется тратить месяцы на получение разрешений на постройку отелей или гостевых домов. Для этого ему нужны средства размещения, которые разрешено ставить на землях сельхозназначения.
Что касается изменений в Земельный кодекс, то Госдума оставила за регионами право самостоятельно определять муниципальные образования, где допускается такое строительство. Ситуация в регионах разная, как будет реализовываться механизм по строительству частных домов на землях сельхозназначения, на местах будет понятнее. В процессе не исключен ряд рисков, которые будут решаться на региональном, а не федеральном уровне.
Поправки позволят фермерам строить и впоследствии жить рядом со своим сельскохозяйственным участком. Ранее в большинстве случаев земельное законодательство не допускало этого. Сейчас можно купить земли сельхозназначения и при соблюдении определенных условий не только их обрабатывать, но и возводить на них дома для личного проживания.
Что можно строить на землях сельхозназначения \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Что можно строить на землях сельхозназначения
Подборка наиболее важных документов по запросу Что можно строить на землях сельхозназначения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Сельское хозяйство:
- Агропромышленный комплекс это
- Акт на оприходование приплода животных
- Акт расхода семян и посадочного материала
- Амортизация продуктивного скота
- Аренда земли сельскохозяйственного назначения
- Ещё…
- Земля:
- 15 и более лет
- Административное обследование объектов земельных отношений
- Акт выбора земельного участка
- Акт приема передачи земельного участка по договору дарения
- Амортизация земельных участков
- Ещё…
Судебная практика: Что можно строить на землях сельхозназначения
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39.24 «Лица, заключающие соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Удовлетворяя требование об установлении сервитута в отношении части земельного участка и обязании ответчика заключить соглашение, суд в порядке пунктов 1, 4 статьи 39. 24, пунктов 2, 3 статьи 39.25 ЗК РФ, Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017, установил, что истцом построено сооружение электроэнергетики, часть которого расположена на спорном земельном участке, относящемся к землям сельскохозяйственного назначения, установление сервитута в отношении части спорного участка, необходимого для размещения и эксплуатации элементов линейного объекта, соответствует классификатору видов разрешенного использования земельных участков, а заключение соглашения о сервитуте не приведет к невозможности использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием или к существенным затруднениям в использовании данного участка, определив размер платы за сервитут на основании отчета об оценке.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Что можно строить на землях сельхозназначения
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Объекты электроэнергетики на землях сельскохозяйственного назначения: правовые проблемы и судебная практика
(Игнатьева И. А.)
(«Имущественные отношения в Российской Федерации», 2018, N 8)Исключения из этого общего правила установлены специальным законодательством, связанным с проведением значимых международных мероприятий. Так, Федеральным законом от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» земельные участки, образуемые из земельных участков сельскохозяйственного назначения или земель сельскохозяйственного назначения и предназначенные в соответствии с документацией по планировке территории для размещения олимпийских объектов, были отнесены к категории земель промышленности и иного специального назначения, за исключением случаев, когда указанные образуемые земельные участки предназначены для размещения линий электропередачи и других линейных объектов (п. 13.1 ст. 15). Таким образом, линии электропередачи в качестве олимпийских объектов не только правомерно строились на землях сельскохозяйственного назначения, но и размещены на них. В 2009 году названный Закон был дополнен еще более конкретной нормой, согласно которой не только строительство, но и эксплуатация линейных олимпийских объектов разрешаются на земельных участках в составе земель сельскохозяйственного назначения без их перевода из одной категории земель в другую (п. 13.3 ст. 14). После завершения строительства и ввода линейных олимпийских объектов в эксплуатацию земельные участки, предоставленные для указанных целей, но не требующиеся для эксплуатации указанных объектов, подлежат рекультивации для сельскохозяйственных нужд, причем ввод линейного олимпийского объекта в эксплуатацию допускался при отсутствии выполненных работ по рекультивации.
Нормативные акты: Что можно строить на землях сельхозназначения
Строительство дома на сельскохозяйственных угодьях — см. подробности
Как правило, сельскохозяйственные угодья позволяют разводить скот, выращивать и собирать урожай. Сельскохозяйственные земли во многих случаях могут использоваться для типичных домашних целей, таких как строительство дома на одну семью. Как правило, сельскохозяйственные угодья относительно гибки, и эта категория охватывает множество незанятых сельских участков.
В целях зонирования фермы определяются как земли, используемые для разведения животных и выращивания сельскохозяйственных культур. Фермы, такие как зерновые, рыбные, молочные фермы, домашняя птица и мясо, бесконечны. Независимо от того, какой тип фермы продает эти продукты для экономической выгоды, фермеры производят, выращивают или выращивают их. Эти землевладельцы зависят, чтобы выжить на своих фермах. Топографы позаботятся о том, чтобы сельскохозяйственные угодья можно было использовать и для строительства вашего дома.
Ранчо
Ранчо – это места выпаса и выращивания животных для производства мяса и других продуктов для животных. В условиях пастбища владельцы ранчо обычно разводят животных, например, на животноводческих фермах. Они также содержат животных для более эффективного выпаса скота. Как и фермеры, владельцы ранчо разводят этих животных в качестве основного способа заработка и полагаются на свои фермы.
Усадьбы
Усадьба обычно сочетает многие из тех же функций, что и ранчо и фермы, но термин «усадьба» относится к дому и его окрестностям и обычно принадлежит семье. Усадьба, вероятно, ваш лучший выбор, если вы хотите купить ферму, чтобы жить за счет земли. Фермеры обычно хотят создать автономный образ жизни, живя за счет того, что они производят на земле.
Фермы
Также для хобби используются сельскохозяйственные угодья. В отличие от обычных ферм, они предназначены для удовольствия или отдыха. Они не живут (большую часть времени) на своей ферме, как это делают фермеры, но по-прежнему используют землю для ведения сельского хозяйства.
Понимание сельскохозяйственных угодий
Вот некоторые ключевые вопросы, которые необходимо понять, прежде чем покупать сельскохозяйственные земли для строительства дома:
Налоги и законы о зонировании, права на воду и соглашения
дом. Ваши сельскохозяйственные угодья и такие вещи, как обработка почвы и права на воду, должны быть знакомы вам (и вашему агенту по недвижимости). Если вы планируете возделывать свою землю, вода и права могут стать препятствием для сделки.
Сельскохозяйственное зонирование направлено на защиту сельскохозяйственной деятельности и земли от несельскохозяйственного использования, а также на сохранение и защиту открытого землепользования для содействия росту сельских районов и предотвращения конфликтов из-за городских земель.
Это, однако, не означает, что все сельскохозяйственные земли могут использоваться только в сельскохозяйственных целях. Часто сельскохозяйственные угодья можно использовать для таких объектов, как церкви, коммунальные службы, школы, больницы, офисы, кормовые магазины, питомники и т. д. Однако вам должно быть удобно жить рядом с фермами, которые могут разводить скот, если вы покупаете землю, которая сельскохозяйственно зонирована для сделать дом.
Также важно знать налоговый статус земли — единоличное использование фермы может привести к тому, что вы будете облагаться более низким налогом, если ваш предыдущий владелец не потеряет статус фермерского налога.
Зоны затопления
Тот факт, что ферма находится в зоне затопления, не так уж и плох; богатые отложения затопленных берегов фактически обогащают почву. Другое дело, если на земле есть здания или другие сооружения. Вам, вероятно, придется купить страховку от наводнения, чтобы получить кредит, который может быть чрезвычайно дорогостоящим, в зависимости от страны, если вы покупаете сельскохозяйственную землю для строительства дома, и она находится в зоне наводнения.
Почему Red Hawk Surveying?
Позвоните в компанию Redhawk Surveying в OKC, чтобы найти надежного топографа, который может выполнить надлежащую съемку и обеспечить использование сельскохозяйственных земель для строительства вашей собственности.
Как получить разрешение на планирование сельскохозяйственных угодий для собственности
Планирование и развитие сельскохозяйственных угодий связано с целым рядом проблем и ограничений. Главный из них заключается в том, что сохранение естественных зеленых насаждений имеет решающее значение для фермеров будущего и для окружающей среды.
Но иногда, либо потому, что вам нужно освоить участок земли, чтобы поддерживать собственное существование, либо потому, что вы планируете расширяться, освоение земли является лучшим вариантом.
Получение разрешения на строительство — сложный процесс, который существенно влияет на цену земли. Земля с существующим разрешением может быть продана более чем в 20 раз дороже того же участка земли без разрешения.
Получение разрешения на строительство зависит от ряда факторов, которые вам необходимо понять, прежде чем принимать какие-либо важные решения. Покупка участка земли в надежде получить разрешение, а затем неудача, может стоить вам больших денег.
Пошаговый процесс получения разрешения на планирование
Первое, что нужно понять, это то, что никогда не существует определенного пути для получения разрешения на планирование. Это редко бывает легко, и есть много вещей, которые могут пойти не так. Но есть некоторые вещи, которые вам нужно рассмотреть, прежде чем даже подавать заявку на разрешение.
- Подумайте о своих финансах : Вам нужно продать землю? У вас есть деньги, чтобы купить больше земли? Вам нужно будет занять деньги? Какова будет отдача от ваших инвестиций? Нет смысла планировать здание или даже связываться с архитектором, если у вас нет финансов для завершения проекта.
- Проконсультируйтесь с экспертами : Финансовые брокеры (специалисты по сельскохозяйственным угодьям), архитекторы, эксперты по консервации, подрядчики, геодезисты, специалисты по планированию… Вам понадобится множество людей, помогающих вам. Лучше сделать это правильно с самого начала, иначе вы можете неоднократно спрашивать разрешения, когда эксперт мог бы помочь вам сделать это правильно с первого раза.
- План : Что бы вы ни строили, вам нужен хороший план. Должностные лица по планированию захотят все понять, прежде чем дать разрешение. Если вы дадите слишком мало деталей, вам, скорее всего, откажут.
- Заявка : Если у вас есть подробные планы, вам необходимо отправить их в местный отдел планирования. Они могут приехать, чтобы осмотреть местность и подсчитать, какое влияние вы оказываете на землю.
- Подождите : Как всегда, эти вещи требуют времени. В это время стоит посмотреть, нужны ли вам разрешения или разрешения для других частей проекта.
Здание на земле сельскохозяйственного назначения
Напомним, что такое определение земли сельскохозяйственного назначения:
Сельскохозяйственная земля – это любой участок земли, используемый для сельскохозяйственной деятельности. Это означает разведение скота, посадку сельскохозяйственных культур или любую деятельность, поддерживающую эти цели.
По мере роста населения чрезмерное освоение сельскохозяйственных угодий может привести к нехватке сельскохозяйственной продукции, что может означать отсутствие еды, выращенной в домашних условиях.
В настоящее время 70% территории Великобритании отведено под сельскохозяйственные угодья, что составляет 17,2 млн га. Хотя может показаться, что земли осталось много, ежегодно теряется около 26 000 гектаров. Это означает, что сельскохозяйственные угодья скоро закончатся.
Когда дело доходит до строительства зданий, существует значительная разница между строительством одного или двух зданий, которые будут поддерживать вашу ферму, например, сарая, и строительством нескольких домов для продажи в качестве жилья.
С точки зрения разрешений на строительство, функция и количество зданий могут означать разницу между успехом и неудачей.
Если к вам обратился застройщик или вы планируете продать застройщику, вам необходимо подумать, какую землю вы оставляете за собой. Земля требует доступа, поэтому вы должны быть уверены, что если застройщик построит жилой комплекс или поле для гольфа на земле, это не повлияет на вашу сельскохозяйственную деятельность.
Разрешение на планирование Цель
Если вы можете доказать, что вам нужно здание на земле для целей ведения сельского хозяйства, даже если это здание является вашим домом, вы, скорее всего, получите необходимое разрешение.
Например, если вам нужно присутствовать 24 часа в сутки, чтобы пасти скот, это дает вам право на получение разрешения на строительство дома. Хотя никогда не бывает 100% гарантии, когда дело доходит до разрешения, это настолько близко, насколько это возможно.
Если вы ищете землю для инвестиций, будьте очень осторожны. Инвесторы дают много обещаний, но до тех пор, пока не будет получено разрешение на строительство, ничего нельзя сказать наверняка.
Даже если они ранее застраивали подобные участки, будьте осторожны при инвестировании в сельскохозяйственные угодья, для которых еще нет разрешения на строительство.
Получение разрешения на строительство сельскохозяйственных угодий
Обращение к местному специалисту по планированию определенно поможет. Они знают местность и будут знать, что, скорее всего, будет принято, а что нет. Они смогут дать вам совет о том, какое здание вам нужно, чтобы получить разрешение. Это особенно полезно, если вы планируете нанять архитектора.
При подаче заявки на разрешение на строительство вам необходимо учитывать не только размер и расположение здания, но и любые изменения в окрестностях, например, подъездную дорожку. Кроме того, вам необходимо учитывать влияние на любых соседей, а также влияние на местоположение.
После того, как вы подадите заявку, будет период консультаций, во время которого вам, возможно, придется адаптировать свои планы в соответствии с комментариями совета и местных жителей. Возможно, вам также придется иметь дело с заказами на консервацию.
Обычно весь этот период занимает около восьми недель. Это приводит либо к предоставлению разрешения, либо к отказу, либо вам может быть предоставлен отзыв о том, что нужно изменить, чтобы повысить шансы на одобрение в следующий раз. Статистика показывает, что более 20% заявок отклоняются с первого раза.
Многие сельскохозяйственные угодья находятся в местах с красивой природой. Это означает, что ваше здание должно не только оказывать минимальное влияние, но и эстетически вписываться в интерьер. Это может означать каменные облицовки и определенные цвета крыш, все это стоит дополнительных денег, но будет иметь решающее значение для получения разрешения.
Постановления правительства Великобритании означают, что одно только приложение может стоить вам около 100 фунтов стерлингов — это не то, что вы хотите делать несколько раз. Как только вы добавите стоимость найма архитектора, затраты на строительство, затраты на рабочую силу, затраты на материалы и стоимость самого плана, преобразование земли для использования под строительство не будет простым или дешевым.
Стоимость разрешения на застройку
Покупка земли сельскохозяйственного назначения для получения разрешения на застройку может обойтись дешевле, чем покупка земли с разрешением. Независимо от того, ищете ли вы разрешение на перепрофилирование своей собственной земли или хотите купить новую землю, финансы имеют решающее значение и могут быть ограничительными.
В случаях, когда требуемые расходы превышают ваши текущие активы или сбережения, вам может помочь брокер, имеющий опыт финансирования сельскохозяйственных земель.
В этих случаях брокер рассмотрит ваш план на землю, ваши варианты погашения и ваши потенциальные будущие доходы, чтобы помочь вам начать работу. Это означает, что если вы покупаете землю, которую позже превратите в жилую недвижимость с целью получения прибыли, брокер может направить вас на правильный путь.
Когда дело доходит до освоения земли, специализированный брокер по сельскому финансированию, такой как Evangate FS, примет во внимание, сколько времени потребуется для завершения проекта и когда вы можете ожидать возврата своих инвестиций.
Эти факторы будут информировать вас о графике погашения, чтобы вы могли быть уверены, что получаете лучшую, более персонализированную сделку, чем обращение непосредственно к кредитору. Найти деньги для развития вашей земли проще, чем получить фактическое разрешение !
Большинство финансовых брокеров, специализирующихся на сельском хозяйстве, также смогут помочь вам с процессом планирования до подачи заявления, поэтому лучше связаться с ним заранее.