Недвижимость вторичное жилье: Ошибка

Содержание

Новости дня в России и мире — РБК

Телеканал

Pro

Инвестиции

Мероприятия

РБК+

Новая экономика

Тренды

Недвижимость

Спорт

Стиль

Национальные проекты

Город

Крипто

Дискуссионный клуб

Исследования

Кредитные рейтинги

Франшизы

Газета

Спецпроекты СПб

Конференции СПб

Спецпроекты

Проверка контрагентов

РБК Библиотека

Подкасты

ESG-индекс

Политика

Экономика

Бизнес

Технологии и медиа

Финансы

РБК КомпанииРБК Life

404

Cтраницa не найдена

Посмотрите другие материалы или воспользуйтесь поиском

В Киеве произошли взрывы

Минобороны сообщило о возвращении из плена на Украине 82 военных

Умер Бенедикт XVI

Что изменится в российских законах в 2023 году

Ваши деньги в 2023 году: 10 прогнозов экономистов и одна теория заговора

Путин в новогоднем обращении выступил в окружении военных

Путин наградил Суровикина орденом Святого Георгия

Минобороны сообщило о взятии Дорожнянки в Запорожской области

Шойгу назвал Новый год «символом надежд на мирное будущее»

Глава «Аэрофлота» рассказал о минуте на раздумья перед назначением

AlWatan узнала о согласии Турции на вывод войск из Сирии

Военная операция на Украине. Онлайн

Рубль укрепился впервые за три года. Что важно знать

Лучшие спортивные фотографии 2022 года. Фотогалерея

Игры кончились: почему чиновники США против слияния Microsoft и Blizzard

Инвестор Леонид Богуславский: «У меня не было кризиса среднего возраста»

Вернуться на главную

Вторичная недвижимость

33 м²

—

2022

Монолитный

2 950 000 ₽

Ленинградская область, Гатчинский р-н, Коммунар, ул Железнодорожная, 33

21 м²

5 м²

2022

Монолитный

3 400 000 ₽

Ладожская

Ленинградская область, Всеволожский р-н, гп Янино-1, ул Ясная, 17, корпус 1

21. 3 м²

—

2023

Монолитный

3 490 000 ₽

Озерки

Ленинградская область, Всеволожский р-н, Сертолово, ул Мира

20 м²

—

2022

Монолитный

3 500 000 ₽

Девяткино

Ленинградская область, Всеволожский, Мурино, Воронцовский б-р, 21

24 м²

5 м²

2022

Монолитный

3 600 000 ₽

Ладожская

Ленинградская область, Всеволожский р-н, гп Янино-1, ул Ясная, 14, корпус 3

26.5 м²

5 м²

2022

Кирпично-монолитный

3 650 000 ₽

Ленинградская область, Всеволожский, ул Вересковая, 2

23.9 м²

—

2018

Монолитный

3 700 000 ₽

Проспект Большевиков

Ленинградская область, Всеволожский, ул Ясная, 9

24.5 м²

5 м²

2018

Монолитный

3 880 000 ₽

Озерки

Ленинградская область, Всеволожский, Пограничная ул. , 4, корпус 1

23.95 м²

5 м²

2022

Монолитный

3 900 000 ₽

Проспект Большевиков

Ленинградская область, Всеволожский, ул Ясная, 14

24.9 м²

5 м²

Монолитный

3 900 000 ₽

Проспект Просвещения

Ленинградская область, Всеволожский р-н, Сертолово, ул Тихвинская, 12, корпус 6

30.9 м²

5.7 м²

Монолитный

4 100 000 ₽

Проспект Большевиков

Ленинградская область, Всеволожский р-н, гп Янино-1, ул Ясная, 4

22.02 м²

5 м²

2023

Монолитный

4 120 000 ₽

Озерки

Ленинградская область, Всеволожский, Мира ул.

22.31 м²

—

2023

Монолитный

4 120 000 ₽

Проспект Ветеранов

Санкт-Петербург, Буденного проспект

26.5 м²

3 м²

2017

Монолитный

4 150 000 ₽

Озерки

Ленинградская область, Всеволожский, Тихвинская ул. , 8, корпус 5

26.4 м²

6.4 м²

2023

Монолитный

4 150 000 ₽

Московская

Санкт-Петербург, Пулковское ш.

21.3 м²

5 м²

2023

Кирпично-монолитный

4 200 000 ₽

Московская

Санкт-Петербург, п Шушары, Пулковское ш

22 м²

5 м²

2023

Кирпично-монолитный

4 400 000 ₽

Московская

Санкт-Петербург, Пулковское ш.

35.43 м²

10.72 м²

2022

Монолитный

4 600 000 ₽

Ладожская

Ленинградская область, Всеволожский, ул Ясная, 14

25.72 м²

2 м²

2022

Кирпичный

4 690 000 ₽

Озерки

Санкт-Петербург, Суздальское шоссе, 20

26.43 м²

5 м²

2023

Монолитный

4 700 000 ₽

Проспект Просвещения

Ленинградская область, Всеволожский р-н, Сертолово, ул Тихвинская

Что такое вторичный рынок? | Экзамен по недвижимости

С финансовой точки зрения первичный рынок — это место, где товары продаются населению. Для кредитора недвижимости это относится к «выдаче кредита». Как только кредит выдан на первичном рынке, он может быть продан на вторичном рынке. На вторичном рынке кредиторы и инвесторы покупают и продают существующие ипотечные кредиты или ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Это высвобождает деньги для дополнительного ипотечного кредитования. Таким образом, вы можете думать о вторичном рынке как о «рынке перепродажи» кредитов.

Но давайте сделаем шаг назад. Потому что если вы понимаете историю, это поможет вам понять, что такое вторичный рынок и почему он существует.

До краха фондового рынка в 1929 году большинство кредиторов требовали первоначальный взнос в размере от 20 до 40 процентов, прежде чем они выдавали кредит заемщику. Если бы это все еще имело место сегодня, немногие люди когда-либо имели бы право на ипотечный кредит. По сути, вам нужно иметь много денег, чтобы получить доступ к большему количеству денег. Разговор о том, что богатые становятся еще богаче!

Кредиторы требовали не только большой первоначальный взнос, но и ссуда была простой закладной, что означало, что они будут платить только проценты. Срок обычно составлял от 1 до 7 лет, и по истечении 7 лет, если заемщик не мог выплатить весь остаток, обсуждался новый кредит.

После краха фондового рынка в 1929 году правительству необходимо было стабилизировать экономику и стимулировать фондовый рынок. В 1934 году правительство ввело ссуды, застрахованные FHA. Основная цель FHA — защитить кредиторов от убытков, чтобы кредиторы не боялись кредитовать людей с самым разным экономическим положением.

FHA дало возможность большему количеству людей приобрести дом. Они сделали это, потребовав меньший первоначальный взнос и меньший ежемесячный платеж, который будет выплачиваться в течение 30 лет. Часть платежа будет применяться к основному долгу, а оставшаяся часть будет выплачивать проценты. Это больше похоже на то, что мы привыкли видеть сегодня.

30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой и ежемесячными платежами была новой концепцией в 1934 году. Этот новый вид кредитования был связан с гораздо большим риском, чем только кредитование богатых людей с большим количеством активов. Чтобы снизить риск кредитора, FHA потребовало, чтобы кредиторы проверили занятость заемщика, провели оценку имущества нейтральной третьей стороной и выполнили поиск правового титула. Если правительственные руководящие принципы были выполнены, то кредитор будет вести переговоры о кредите.

И кредиторы, и правительство знали, что 30-летняя ссуда будет иметь большую вероятность дефолта, поэтому правительство застраховало ссуду. Они взимали с заемщика единовременный авансовый страховой взнос в зависимости от суммы кредита и полпроцента в год от остатка кредита. Если заемщик не выполнил свои обязательства по кредиту и сумма кредита превысила цену имущества, FHA выплатит разницу.

Отлично, правда? Хорошо…. не так быстро.

К 1938 году кредиторы, которые предлагали кредиты, застрахованные FHA, столкнулись с проблемой. Эти банки привыкли выдавать кредиты и очень быстро возвращать деньги. Как только кредит был погашен, у кредитора будут деньги, чтобы одолжить новому заемщику. Но теперь, когда авансовые платежи стали меньше, а банкам пришлось ждать 30 лет, чтобы вернуть долг, в наличии не было столько денег, чтобы ссужать новых людей, ищущих жилищные кредиты.

Итак, в 1938 году правительство создало Федеральную национальную ипотечную ассоциацию, или Fannie Mae. Цель Fannie Mae заключалась в том, чтобы покупать у кредиторов ипотечные кредиты, застрахованные FHA. Это создало вторичный рынок, на котором ссуды можно было перепродать инвесторам, что предоставило кредиторам свежие деньги для ссуды новым заемщикам.

Конечно, ссуда должна была соответствовать правилам Fannie Mae, прежде чем агентство приобретало ссуду у кредитора. Сегодня Fannie Mae является квазигосударственным агентством, находящимся в частной собственности, и акции Fannie Mae можно купить на Нью-Йоркской фондовой бирже. Fannie Mae покупает ипотечные кредиты на вторичном рынке, объединяет их и продает инвесторам на открытом рынке в качестве ипотечных ценных бумаг. Ежемесячные выплаты основного долга и процентов гарантируются Fannie Mae, но не правительством США.

В 1968 году Fannie Mae была разделена, и была создана Государственная национальная ипотечная ассоциация, или Ginnie Mae. Джинни Мэй является федеральной корпорацией Министерства жилищного строительства и городского развития. Ginnie Mae управляет специальными программами помощи, и ее основное внимание уделяется обеспечению ликвидности ипотечных кредитов, застрахованных правительством США, в том числе застрахованных FHA и VA.

Подобные агентства поддерживают вторичный рынок, а вторичный рынок поддерживает рынок жилья. Немного знаний о том, как работает вторичный рынок, поможет, когда придет время сдавать экзамен!

И если вы больше ничего не помните, просто помните, что вторичный рынок — это рынок перепродажи.

Что такое вторичные рынки недвижимости? (Примеры включены)

Последнее обновление: 20 августа 2021 г.

Большинство из нас слышали высказывание о том, что недвижимость зависит от местоположения, местоположения и еще раз местоположения. Хотя верно то, что инвестиционные возможности могут различаться от района к району, некоторые инвесторы с удивлением узнают, что иногда лучшие предложения можно найти на небольших вторичных рынках недвижимости.

Ключевые выводы

Рынки недвижимости обычно классифицируются как первичные, вторичные и третичные, хотя единого мнения относительно определения рынка нет.
Вторичные рынки недвижимости обычно имеют население от 1 до 5 миллионов жителей.
Помимо численности населения, другие факторы, влияющие на классификацию рынка недвижимости, включают прирост населения, стоимость жизни, цены на жилье и налоговые ставки.
Примеры вторичных рынков включают Остин, Чарльстон, Нэшвилл и Орландо.

Три типа рынков недвижимости

Рынки недвижимости классифицируются как:

Первичные рынки
Вторичные рынки
Третичные рынки

К сожалению, в сфере недвижимости нет единого мнения о том, как определяются три типа рынков недвижимости. Часто эксперты классифицируют рынок по численности населения. Чем больше рынок, тем больше вероятность того, что он будет первичным, и наоборот.

Тем не менее, классификация рынка исключительно на основе того, сколько людей на нем проживает, является довольно ограниченной точкой зрения. Вместо того, чтобы полагаться на одну точку данных, такую как численность населения, многие инвесторы в недвижимость используют различную информацию для классификации рынка недвижимости как первичного, вторичного или третичного:

Город шлюза (город, который служит точкой входа в регион, например в Нью-Йорк или Лос-Анджелес)
Расположение торговых путей (например, автомагистрали между штатами, порты въезда, международные аэропорты)
Население
Миграция населения (въездная или выездная)
Средний возраст жителей
Рост занятости
Вакансии STEM (наука, технология, инженерия, математика)
Уровень безработицы
Экономические драйверы
Стоимость жизни
Ставка государственного подоходного налога
Ставка налога на имущество
Среднее значение свойства
Средний доход домохозяйства
Спортивная команда высшей лиги
Прямые рейсы в города и обратно
Климат
Изменение стоимости жилья
Анализ скорости капа
Валовой доход от аренды
Рост арендной платы
Заполняемость
Процент домохозяйств, занимаемых арендаторами

Что такое вторичный рынок недвижимости?

На вторичном рынке недвижимости обычно проживает от одного до пяти миллионов человек, и он расположен недалеко от основного крупного мегаполиса.

Хорошим примером вторичного рынка недвижимости является Остин. Население города составляет чуть более 2,2 миллиона человек, и он расположен примерно в 2,5 часах езды на машине от Хьюстона и в 3,5 часах езды от Далласа и Форт-Уэрта.

Вторичные рынки недвижимости также имеют рост населения и рабочих мест выше среднего. Въездная миграция обусловлена новыми жителями и предприятиями, которые ищут город меньшего размера, предлагающий более низкую стоимость жизни, лучшее качество жизни и дружественное к бизнесу правительство. В большинстве второстепенных городов есть такие же удобства, как и в более крупном главном городе, но по более доступным ценам.

На многих вторичных рынках также есть хорошо оплачиваемые рабочие места в сфере STEM. Регулирующие города привлекают внимание большего числа предпринимателей, что, в свою очередь, может привлекать более высокооплачиваемую работу и миллениалов. Как недавно сообщал NBC News, Силиконовая долина переживает технологический кризис, поскольку компании переезжают в Майами и Остин, чтобы снизить расходы и избежать дорогостоящих местных законов.

В то время как цены на жилье и арендная плата демонстрируют уверенный рост на вторичном рынке недвижимости, цены остаются относительно доступными. По мере появления новых объектов они быстро поглощаются инвесторами в недвижимость и арендаторами, а растущий спрос на сдаваемую в аренду недвижимость помогает поддерживать высокий уровень заполняемости.

10 Вторичных рынков недвижимости

Вот список из 10 вторичных рынков недвижимости, которые следует учитывать инвесторам в недвижимость. Они перечислены в алфавитном порядке. Данные, включенные для каждого города, были взяты из общедоступных источников, включая Data USA, Федеральный резервный банк Сент-Луиса, Налоговый фонд, Бюро трудовой статистики США и Zillow.

Инвесторам в арендную недвижимость всегда следует выбирать тот рынок недвижимости, который наилучшим образом соответствует их инвестиционной стратегии. Выбор рынка в основном потому, что это «горячий» рынок или рынок с высокой процентной ставкой, может быть не лучшим вариантом для каждого инвестора.

Остин

Население агломерации 2,23 миллиона
Прирост населения 2,71%
ВВП 159 миллиардов долларов
Рост занятости 5,02%
Безработица 4,8%
Доход на душу населения $41 957
Средний доход домохозяйства $80 954
Средняя стоимость дома $562 723
Среднее изменение стоимости дома за 1 год 35,7%
Средняя арендная плата $1571
Рост арендной платы в годовом исчислении 6%
Домохозяйства, занятые арендатором 42%
Средний возраст жителей 35,2 года
Образование степень бакалавра или выше 46,2%
Стоимость жизни на 3% ниже средней по стране
Средняя ставка государственного налога на имущество 1,690%
Государственный подоходный налог 0%

Чарлстон, Южная Каролина

Население агломерации 802 122
Прирост населения 1,84%
ВВП 45,6 млрд долларов
Рост занятости 1,98%
Безработица 4,0%
Доход на душу населения $38 050
Средний доход домохозяйства $70 505
Средняя стоимость дома $396 818
Среднее изменение стоимости дома за 1 год 14,2%
Средняя арендная плата $1583
Рост арендной платы в годовом исчислении 6,2%
Домохозяйства, занятые арендаторами 33%
Средний возраст жителей 37,7 лет
Образование степень бакалавра или выше 37,5%
Стоимость жизни на 4% выше средней по стране
Средняя ставка государственного налога на имущество 0,550%
Государственный подоходный налог 0% — 7%

Шарлотт, Северная Каролина

Население агломерации 2,64 миллиона
Прирост населения 2,63%
ВВП $178,4 млрд
Рост занятости 3,77%
Безработица 4,7%
Доход на душу населения $36 374
Средний доход домохозяйства $66 399
Средняя стоимость дома $310 399
Среднее изменение стоимости дома за 1 год 18,6%
Средняя арендная плата $1,608
Рост арендной платы в годовом исчислении 7,9%
Домохозяйства, занятые арендатором 35%
Средний возраст жителей 37,7 лет
Образование степень бакалавра или выше 36,2%
Стоимость жизни на 5% ниже средней по стране
Средняя ставка государственного налога на имущество 0,770%
Государственный подоходный налог 5,25%

Денвер

Население агломерации 2,97 млн
Прирост населения 1,19%
ВВП 227,4 млрд долларов
Рост занятости 1,00%
Безработица 6,3%
Доход на душу населения 44 806 долл. США
Средний доход домохозяйства $85 641
Средняя стоимость дома $543 544
Среднее изменение стоимости дома за 1 год 13,3%
Средняя арендная плата $1763
Рост арендной платы в годовом исчислении 4,3%
Домохозяйства, занятые арендаторами 36%
Средний возраст жителей 36,7 лет
Образование степень бакалавра или выше 45,8%
Стоимость жизни на 12% выше средней по стране
Средняя ставка государственного налога на имущество 0,490%
Государственный подоходный налог 4,55%

Канзас-Сити, Миссури

Население агломерации 2,16 миллиона
Прирост населения 0,59%
ВВП $139 млрд
Рост занятости 1,73%
Безработица 5,4%
Доход на душу населения $36 358
Средний доход домохозяйства $70 215
Средняя стоимость дома $198 267
Среднее изменение стоимости дома за 1 год 18,8%
Средняя арендная плата $1246
Рост арендной платы в годовом исчислении 6,0%
Домохозяйства, занятые арендатором 35%
Средний возраст жителей 37,7 лет
Образование степень бакалавра или выше 37,7%
Стоимость жизни такая же, как в среднем по стране
Средняя ставка государственного налога на имущество 0,930%
Государственный подоходный налог 1,50% — 5,4%

Майами

Население агломерации 6,17 млн
Прирост населения -0,52%
ВВП 377,5 млрд долларов
Рост занятости 1,39%
Безработица 7,1%
Доход на душу населения $33,917
Средний доход домохозяйства $60 141
Средняя стоимость дома $407 242
Среднее изменение стоимости дома за 1 год 10,8%
Средняя арендная плата $2 239
Рост арендной платы в годовом исчислении 8,5%
Домохозяйства, занятые арендаторами 41%
Средний возраст жителей 41,6 года
Образование степень бакалавра или выше 33,1%
Стоимость жизни на 14% выше средней по стране
Средняя ставка государственного налога на имущество 0,830%
Государственный подоходный налог 0%

Нэшвилл

Население агломерации 1,93 млн
Прирост населения 0,09%
ВВП $138,6 млрд
Рост занятости 2,02%
Безработица 4,6%
Доход на душу населения $37 696
Средний доход домохозяйства $70 262
Средняя стоимость дома $347 047
Среднее изменение стоимости дома за 1 год 14,2%
Средняя арендная плата $1,622
Рост арендной платы в годовом исчислении 5,4%
Домохозяйства, занятые арендатором 34%
Средний возраст жителей 36,7 лет
Образование степень бакалавра или выше 38,5%
Стоимость жизни на 3% ниже средней по стране
Средняя ставка государственного налога на имущество 0,640%
Государственный подоходный налог 0%

Орландо

Население агломерации 2,61 млн
Прирост населения 1,37%
ВВП $147,2 млрд
Рост занятости 3,55%
Безработица 6,0%
Доход на душу населения $31 186
Средний доход домохозяйства $61 876
Средняя стоимость дома $300 275
Среднее изменение стоимости дома за 1 год 11,7%
Средняя арендная плата $1680
Рост арендной платы в годовом исчислении 6,7%
Домохозяйства, занятые арендаторами 38%
Средний возраст жителей 37,7 лет
Образование степень бакалавра или выше 33,3%
Стоимость жизни на 5% ниже средней по стране
Средняя ставка государственного налога на имущество 0,830%
Государственный подоходный налог 0%

Портленд, штат Орегон

Население агломерации 2,5 миллиона
Прирост населения 0,57%
ВВП 175 миллиардов долларов
Рост занятости -0,09%
Безработица 5,1%
Доход на душу населения $40 526
Средний доход домохозяйства $78 439
Средняя стоимость дома $544 136
Среднее изменение стоимости дома за 1 год 15,6%
Средняя арендная плата $1621
Рост арендной платы в годовом исчислении 4,4%
Домохозяйства, занятые арендатором 38%
Средний возраст жителей 38,4 года
Образование степень бакалавра или выше 40,3%
Стоимость жизни на 29% выше, чем в среднем по стране
Средняя ставка государственного налога на имущество 0,900%
Государственный подоходный налог 4,75% — 9,90%

Сент-Луис

Население агломерации 2,8 млн
Прирост населения -0,12%
ВВП $173,5 млрд
Рост занятости 0,02%
Безработица 5,3%
Доход на душу населения $37 365
Средний доход домохозяйства $66 417
Средняя стоимость дома $158 572
Среднее изменение стоимости дома за 1 год 14,4%
Средняя арендная плата $1 218
Рост арендной платы в годовом исчислении 5,4%
Домохозяйства, занятые арендаторами 31%
Средний возраст жителей 39,7 лет
Образование степень бакалавра или выше 35,8%
Стоимость жизни на 6% ниже средней по стране
Средняя ставка государственного налога на имущество 0,930%
Государственный подоходный налог 1,50% — 5,40%

Как инвестировать во вторичный рынок недвижимости

Существует несколько факторов, которые инвесторы учитывают при анализе вторичного рынка недвижимости для инвестирования:

Индивидуальные характеристики рынка по сравнению со средними показателями по штату и стране.
Точки данных на локальном детализированном уровне, таком как рейтинг района.
Проанализируйте исторические тенденции, включая рост арендной платы, изменение количества домохозяйств, занимаемых арендаторами, и стоимость жилья.
Потенциальная доходность инвестиций с использованием различных финансовых показателей, включая годовую доходность, ставку капитализации, валовую доходность, денежный поток, прирост стоимости, чистую операционную прибыль (NOI) и возврат денежных средств.

Плюсы и минусы инвестирования на вторичном рынке недвижимости

Вот некоторые из причин, по которым инвесторы рассматривают вторичные рынки недвижимости для инвестирования, а также некоторые потенциальные недостатки:

Плюсы

Цены на недвижимость могут быть более доступными, чем на более дорогих первичных рынках.
Сильный рост населения и рабочих мест увеличивает спрос на сдаваемую в аренду недвижимость.
Потенциал для более высокой рентабельности инвестиций с более высокими ставками капитализации и большими денежными потоками.

Минусы

Риск значительного замедления местной экономики при меньшем населении.
Местные рынки труда, сосредоточенные вокруг одной или двух основных отраслей, могут быть более восприимчивы к быстро растущей безработице.

Заключительные мысли о вторичном рынке недвижимости

Многие вторичные рынки могут иметь более доступные цены на жилье с более низкой стоимостью жизни и ведения бизнеса по сравнению с более крупными первичными рынками.

Поскольку пандемия продолжается, все больше компаний разрешают сотрудникам работать из дома на постоянной основе. Люди, которые могут работать удаленно, часто предпочитают переезжать в пригороды и на вторичные рынки в поисках дома с большей площадью.

Анализируя рынки недвижимости для сдачи в аренду, инвесторы оценивают каждый вторичный рынок на основе его потенциальных возможностей.