Зарубежные фонды недвижимости: «за» и «против». Недвижимости фонды

Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости

Предлагаю вам рассмотреть один из достаточно интересных инструментов для инвестирования личного капитала – паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости. Я уже писал, что такое паевые инвестиционные фонды в целом, а также что представляют собой инвестиции в недвижимость. Сегодня же рассмотрю ПИФы недвижимости как возможность инвестировать в “квадратные метры”, доступную даже начинающим частным инвесторам, не имеющим большого капитала. Итак, обо всем по порядку.

Многие люди считают недвижимость оптимальным способом вложения средств, причем, не только для заработка, но и просто для сохранения личных финансов, ведь она относится к твердым активам, которые можно “потрогать, пощупать” и даже использовать для собственных нужд. Это нечто такое, что никуда не денется, всегда будет принадлежать своему хозяину и передаваться по наследству его детям и внукам.

Однако, как вы понимаете, купить недвижимость сейчас способен не каждый, даже когда речь идет о приобретении жилья для личных нужд, что уж говорить об инвестировании. Но есть альтернативный вариант – ПИФЫ недвижимости, который позволяет инвестировать в жилье даже незначительные суммы (несравнимые со стоимостью отдельной квартиры или офиса) с целью получения прибыли, но без права физического владения недвижимыми объектами.

Что такое ПИФы недвижимости?

Паевые инвестиционные фонды недвижимости – это виды ПИФов преимущественно закрытого типа, занимающиеся вложением средств пайщиков в строительство, реконструкцию и развитие всевозможных объектов недвижимости. ПИФы недвижимости открываются, как правило, на длительный период, необходимый для осуществления строительства, обустройства и реализации жилого или коммерческого объекта.

Такие фонды создаются управляющими компаниями, которые аккумулируют средства частных инвесторов и вкладывают их в недвижимость так, чтобы они могли принести прибыль. Почему ПИФы недвижимости закрытые? Потому что специфика этого рынка заключается в том, что для того, чтобы заработать на недвижимости, необходимо определенное время, и прибыль никак нельзя вывести “в середине” реализации проекта. К примеру, если ПИФ инвестирует капитал в строительство какого-то объекта с целью реализации, то прибыль можно получить только после того, как он будет полностью построен и реализован. Таким образом, паи в ПИФе недвижимости можно приобрести только в момент его открытия и формирования, далее как вход, так и выход из фонда закрывается до окончания срока реализации проекта.

Период функционирования паевых инвестиционных фондов недвижимости составляет не менее 2-3 лет, чаще всего это 5 и более лет, в отдельных случаях даже 10 или 15 лет. То есть, инвестируя личный капитал в такой фонд, необходимо понимать, что это долгосрочное вложение.

За участие пайщика в паевом фонде недвижимости управляющая компания берет комиссию в процентах от его суммы паев, которая начисляется и уплачивается, как правило, ежегодно.

В таких фондах принимают участие целый ряд субъектов, каждый из которых выполняет свою роль:

– Управляющая компания;

– Строительная компания;

– Риэлторская компания;

– Аудиторская компания;

– Оценочная компания;

– Компания-регистратор;

– Компания-депозитарий;

– Юридические лица и частные инвесторы – пайщики.

Некоторые ПИФы недвижимости состоят из ограниченного числа пайщиков (иногда это может быть даже всего один инвестор), но большинство объединяет в себе паи сотен, тысяч и десятков тысяч владельцев капитала.

История развития ПИФов недвижимости в России.

ПИФы недвижимости появились и начали активно развиваться в России, Украине и других странах постсоветского пространства уже в начале 21 столетия, пик их развития пришелся на 2006-2008 годы. Сначала инвесторы только присматривались к ним, а затем, когда стали видны первые результаты деятельности таких фондов, туда начали инвестировать как крупные, так и мелкие владельцы капитала. Особенно повезло тем, кто вложился в паевые инвестиционные фонды недвижимости в период сверхбурного роста цен на недвижимость, продолжавшегося до 2008 года.

Как известно, доходность ПИФа всегда является не точной, а лишь прогнозируемой величиной, кроме того не может гарантироваться, и ПИФы недвижимости в этом плане не исключение. Их ориентировочная доходность обычно декларировалась на достаточно низком уровне, сравнимом, например, с доходностью банковских вкладов, и уступавшем ПИФам, инвестирующим в ценные бумаги, особенно – в акции, тем не менее, они всегда находили и продолжают находить своих сторонников, что обуславливается, прежде всего, надежностью самого объекта инвестирования.

Цена пая в первых паевых фондах недвижимости была довольно высокой, исчислялась миллионами денежных единиц, поэтому мелкие инвесторы автоматически отсеивались. Но со временем эти цены в большинстве управляющих компаний были снижены до уровня 1-2 тысячи долларов, что позволило привлечь широкий круг частных инвесторов, увеличить количество ПИФов недвижимости и, соответственно, больше зарабатывать самим компаниям.

Виды ПИФов недвижимости.

Выделяют три основных вида ПИФов недвижимости:

1. Девелоперские ПИФы – фонды, которые вкладывают капитал в покупку и развитие имеющихся объектов недвижимости (модернизацию, ремонт, реконструкцию и т.д.) с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене.

2. Строительные ПИФы – фонды, инвестирующие в строительство объектов недвижимости с нуля с целью последующей реализации. Такое направление деятельности является наиболее популярным на текущий момент.

3. Рентные ПИФы – инвестиционные фонды, вкладывающие капитал в действующие объекты недвижимости (чаще всего – коммерческого характера – офисные, торговые, складские помещения) с целью заработка на их сдаче в аренду.

Нередко эти виды ПИФов недвижимости формируются не в чистом виде, а тесно переплетаются между собой: 1 ПИФ может содержать элементы даже всех трех видов фондов.

Как стать пайщиком ПИФа недвижимости?

Вложить капитал в паевой инвестиционный фонд недвижимости можно, прежде всего, на начальном этапе его формирования, который может занимать от нескольких дней до 1-2 месяцев. Затем эта возможность закрывается и становится недоступной, поэтому частному инвестору необходимо вовремя отслеживать период создания подобных фондов.

Если фонд уже закрыт, его паи иногда можно приобрести на биржевом рынке, если кто-то из действующих пайщиков выставит их туда на продажу. Для этого придется действовать через брокерскую компанию, которая по поручению клиента будет приобретать для него необходимые паи аналогично покупке ценных бумаг.

В редких случаях можно купить пай ПИФа недвижимости у другого владельца без участия биржи, напрямую, если управляющая компания поддерживает вторичный рынок паев, и есть желающие свои паи продать. Узнавать о такой возможности необходимо непосредственно в управляющих компаниях: даже если сразу желающих нет, вы всегда можете оставить там свою заявку, и, если другой участник ПИФа обратится с желанием продать свой пай – с вами свяжутся.

Плюсы и минусы ПИФов недвижимости.

Как и любой инструмент для инвестирования, паевые фонды недвижимости обладают своими преимуществами и недостатками. Рассмотрим основные из них.

Преимущества ПИФов недвижимости:

1. Возможность вложить капитал в недвижимость с целью заработка, не имея достаточно средств для 100%-го финансирования покупки или строительства объекта недвижимости;

2. Доступность для широкого круга частных инвесторов;

3. Отсутствие необходимости самостоятельно заниматься вопросами строительства, покупки, оформления, продажи, аренды недвижимости – все это берет на себя управляющая компания.

4. При желании выйти из ПИФа раньше срока можно продать свой пай через биржу или напрямую новому участнику.

5. Отсрочка налогообложения до момента официального закрытия паевого фонда недвижимости и фиксации прибыли;

6. Недвижимость традиционно считается твердым и надежным объектом для инвестирования, соответственно, ПИФы недвижимости видятся более надежными, чем ПИФы акций, облигаций и т.д.

7. Пайщик ПИФа юридически становится долевым владельцем недвижимости.

Недостатки ПИФов недвижимости:

1. Слишком долгий срок деятельности ПИФа. При текущей экономической и политической нестабильности прогнозировать что-либо на длительный период практически невозможно, и чем больше период вложения, тем больше всевозможные риски.

2. Как правило, не очень высокая доходность, сравнимая, например, с доходностью банковских вкладов, которые менее долгосрочные и попадают под действие государственных гарантий, в то время, как доходность ПИФа и сохранность инвестиций никем не гарантируется.

3. В кризисные периоды недвижимость может падать в цене, а спрос на нее может существенно снижаться, что в большой степени препятствует деятельности и развитию паевого фонда недвижимости согласно намеченному плану.

4. За управление средствами пайщиков управляющая компания берет свою комиссию, которую необходимо оплачивать, независимо от того, прибыльна ли деятельность фонда.

Подводя итог всему вышесказанному, можно сказать, что паевые инвестиционные фонды недвижимости – это довольно интересный инструмент для частного инвестора, в который можно распределить определенную долю общего портфеля инвестиций. В то же время, инвестирование в ПИФы недвижимости имеет и свои негативные стороны, которые, впрочем, есть и у любого другого инструмента для вложения личного капитала. Рынок недвижимости, тем не менее, всегда более предсказуем и прогнозируем, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе, в отличие от того же фондового или валютного рынка. Оптимальным моментом для инвестирования в паевые фонды недвижимости являются уверенные, обоснованные прогнозы роста цен и увеличения спроса на объекты жилого или коммерческого фонда.

Теперь вы имеете определенное представление о том, что такое ПИФы недвижимости и как их можно использовать в инвестиционных целях для получения пассивного дохода. Желаю вам успешных и прибыльных инвестиционных решений!

Чтобы ваша финансовая грамотность развивалась и дальше, оставайтесь на Финансовом гении и следите за обновлениями. Здесь вы найдете множество полезной практической информации, которая позволит вам вести управление личными финансами максимально эффективно. До новых встреч!

fingeniy.com

REIT — инвестиционные фонды недвижимости – Tranio.Ru

REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой. REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Минимум 90 % этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов. Большинство REIT передают 100 % налогооблагаемой прибыли пайщикам и таким образом избавляются от необходимости платить налог на корпорации.

Выделяют три основные категории REIT: долевые, ипотечные и гибридные.

Долевые (Equity REIT). К ним относится примерно 91 % всех фондов недвижимости. Они приобретают объекты недвижимости и выступают управляющей компанией. Главный источник дохода — арендная плата от сдачи внаем принадлежащих им объектов. Основное отличие долевых REIT от обычных застройщиков — в том, что фонды владеют и управляют недвижимостью как частью своего портфеля, а не перепродают ее после завершения строительства.

Ипотечные (Mortgage REIT). Они составляют 7 % от общего количества фондов недвижимости. Этот вид REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Их доходы складываются из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования.
Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Гибридные REIT инвестируют активы как в недвижимость, так и в ипотечное кредитование. К этой группе относятся около 1 % фондов недвижимости.

У фондов недвижимости есть преимущества перед другими способами вложения средств:

Ликвидность. По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему дом, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США.
Диверсификация инвестиций. Чтобы при заданном уровне доходности снизить риск по портфелю, нужно прибегнуть к диверсификации — включению в портфель различных финансовых инструментов с целью повышения доходности и уменьшения риска. Так как корреляция фондов недвижимости с другими финансовыми активами довольно низкая, REIT являются прекрасным инструментом для диверсификации.

Защита от инфляции. REIT обеспечивают неплохую защиту от инфляции: основной источник доходов инвестиционных трастов — арендная плата, которая, как правило, корректируется с учетом роста общего уровня цен.
Высокая доходность. По доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями крупных компаний и облигациями. REIT привлекательны для инвесторов высоким уровнем текущего дохода и возможностью умеренного долгосрочного роста капитала в отличие, например, от банковских вкладов, когда вкладчику заранее известен уровень дохода.
Надежность. Не было ни одного случая банкротства REIT. Они гораздо надежнее, чем услуги брокеров или инвестирование в акции крупных компаний, которые могут обанкротиться при неблагоприятных условиях на рынке. «По надежности трасты сопоставимы с американскими гособлигациями,— говорит Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.— Но облигации выгодно покупать при высоких учетных ставках Федерального Резерва, а бумаги трастов — при низких. Лучшим доказательством надежности REIT служит то, что их основными инвесторами являются страховые компании и пенсионные фонды».

Особенности инвестиционных фондов в некоторых странах

США

США стали первым государством, правительство которого задумалось над превращением имущественных прав на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны резко возрос спрос на фонды недвижимости, и в сентябре 1960 года президент Эйзенхауэр подписал «Положение о налогообложении инвестиционных трастов». Оно вводило специальный налоговый режим для REIT, устраняя двойное налогообложение.

Сегодня, чтобы американская компания могла квалифицироваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна удовлетворять следующим требованиям Кодекса внутренних доходов (Internal Revenue Code):

форма организации — корпорация, траст или ассоциация;
управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников;
акции должны находиться в свободном обращении;

организация не должна представлять собой финансовое учреждение или страховую компанию;
минимальное число акционеров — 100;
не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
в собственности 5 лиц может быть не более 50 % акций компании в течение последних 6 месяцев каждого налогового года;
в объекты недвижимости должно быть вложено не менее 75 % совокупных инвестиционных активов;
не менее 75 % общего дохода компании должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования;
не более 20 % активов может состоять из долей налогооблагаемых дочерних структур.

Среди крупнейших фондов недвижимости США следует отметить Simon Property Group, рыночная капитализация которой достигает 19 миллиардов долларов, а также General Growth Properties с капиталом в 12 миллиардов долларов и Kimco Realty с капитализацией свыше 9 миллиардов долларов. Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, а Simon Property является лидером не только данной индустрии, но и рынка коллективных инвестиций в целом.

Германия

Сегодня в Германии существует три фонда недвижимости (G-REIT): Alstria Office, зарегистрированный в октябре 2007, Fair Value, появившийся в ноябре того же года, и Hamborner, существующий с февраля 2010. В немецких REIT, как и в американских, действует правило: минимум 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов, не облагаясь при этом корпоративным налогом. Согласно законодательству, для получения статуса G-REIT капитал организации должен быть не менее 15 миллионов евро.

Коммерческая недвижимость в Германии

Великобритания

В январе 2007 статус REIT получили девять британских компаний, среди которых — Workspace Group, British Land и Hammerson. В Великобритании существуют такие условия для получения статуса REIT:

не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
REIT может быть только закрытого типа;
компания должна быть зарегистрирована в Великобритании;
капитал компании должен быть не менее 50 000 фунтов стерлингов.

Россия

В России с 2003 года существует аналог REIT — паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В отличие от зарубежных REIT, ПИФы не могут быть зарегистрированы напрямую. В роли поручителя обязательно должна выступать другая фирма, а пайщики платят двойной налог (и корпоративный, и налог на прибыль). Максимальная продолжительность существования инвестиционного фонда в России — 15 лет.

Старший вице-президент и управляющий директор Hines в России Ли Тимминс считает, что в ближайшие годы будет разработано новое, более эффективное законодательство для ПИФов.

«Существуют довольно жесткие правила, но это хорошо для инвестора,— говорит генеральный директор компании «РВМ Капитал» Вадим Корсаков.— В России был проведен ряд исследований, чтобы понять, готова ли она к переходу к западной модели REIT. Страна полностью отвечает всем требованиям. Вопрос только в том, как и когда это произойдет».

tranio.ru

Фонды недвижимости: понятие и практика инвестирования

фонды недвижимости, инвестиционные фонды недвижимости, паевые фонды недвижимости , паевые инвестиционные фонды недвижимости, закрытые фонды недвижимости, фонд недвижимости это, что такое фонд недвижимости, виды фондов недвижимости

На протяжении многих столетий наиболее популярным объектом инвестирования считалась недвижимость (англ. real estate).

По мере поступательного развития с конца XIX века фондового рынка, включающего в себя рынок акций и облигаций, доля недвижимости в инвестиционных портфелях постепенно стала уменьшаться.

Тем не менее, и в наши дни инвестиции в недвижимость остаются весьма привлекательными для широкого круга инвесторов.

С инвестиций в недвижимость, как правило, начинается путь инвестора.

Если обратить внимание на структуру активов наиболее богатых инвесторов мира (см. рис. ниже), легко заметить, что доля недвижимости в их портфелях соизмерима с объемами инвестиций в ценные ценные бумаги (акции, облигации) и в абсолютных значениях ее размер достигает 23-25 % от объема всех инвестиций.

Учитывая очевидную популярность инвестиций в недвижимость, назрел момент поговорить о них смело и открыто.

Сегодня мы получим беглое представление о фондах недвижимости, разберем, что такое фонды недвижимости, каковых их основные разновидности, какова история возникновения фондов недвижимости и практика инвестирования в них.

История возникновения фондов недвижимости

До начала 1960-х гг. инвестиции в недвижимость состояли исключительно из прямых вложений в приобретение тех или иных зданий, сооружений, физического имущества.

В 1960 г. в США был зарегистрирован первый в истории фонд недвижимости (REIT, от англ. Real Estate Investments Trust), снискавший вскоре огромную популярность среди инвесторов в качестве надежного объекта инвестирования.

По мере становления данного инструмента портфельных инвестиций, детализации и совершенствования нормативной базы, инвестирование в фонды недвижимости существенно «потеснило» так называемые ПРЯМЫЕ инвестиции в недвижимость.

Вслед за Соединенными Штатами фонды недвижимости стали появляться в Голландии (1969), Австралии (1971), Малайзии (1988) и других странах, главным образом, Северной Америки, Юго-Восточной Азии, Европы.

История введения фондов не территории тех или иных государств отражена в нижеследующей таблице:


Австралия	LPT	1971
Бельгия	SICAFI	1995
Бразилия	FII	1993
Великобритания	PIF	2006
Гонконг	REIT	2003
Испания	REIF, REIC	1994
Италия	FII	1994
Канада	REIT	1994
Люксембург	FCP, SICAF, SICAV	1988
Малайзия	REIT	1988
Мексика	Fibras	2004
Нидерланды	BI	1969
Россия	ЗИПФН, REIT	2003
Сингапур	S-REIT	2002
США	REIT	1960
Тайвань	REIT	2003
Франция	SIIC	2003
Южная Корея	RETF, K-REIT, CR-REIT	2001
Япония	J-REIT	2000

В современной России инвестиции в фонды недвижимости стали возможны с 2003 г. после вступления в силу соответствующих положений Федерального закона, регулирующего деятельность акционерных и паевых инвестиционных фондов.

Фонды, инвестирующие в недвижимость, могут действовать на территории Российской Федерации исключительно в форме закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (сокращенно – ЗИПФН).

Что такое фонд недвижимости?

Говоря простым языком, фонд недвижимости – это специальный имущественный комплекс, созданный для осуществления коллективных инвестиций в объекты недвижимости (жилые здания и сооружения, земельные участки).

Фонды недвижимости являются разновидностями паевых инвестиционных фондов.

Их деятельность регулируется упомянутым выше Федеральным законом.

Для отечественных фондов недвижимости характерно использование сокращения «ЗИПФН».

В зарубежной практике наиболее распространенными, помимо уже упоминавшейся аббревиатуры REIT, являются сокращения LPT (от англ. Listed Trust Property, Австралия) и PIF (Property Investments Funds, Великобритания).

Имущество фондов недвижимости может включать в себя деньги, акции и облигации, недвижимость, иное имущество или имущественные права.

Недостатком всех фондов недвижимости является относительно высокий порог «вхождения». Инвестиции в них, как правило, начинаются от 10 тыс. долларов и выше.

В силу этого вложения в инвестиционные фонды недвижимости больше подходят профессиональным инвесторам.

Виды фондов недвижимости

Все фонды недвижимости условно можно разделить на ТРИ группы: [1] земельные, [2] рентные и [3] девелоперские.

Критерием деления фондов на указанные виды является ЦЕЛЬ их создания.

В частности, земельные фонды недвижимости ориентируются на имущественные операции с землей, а также строительство объектов недвижимости.

Главная цель – получить доход от разницы между продажной ценой построенных объектов и затратами на их возведение.

Целью создания рентных фондов недвижимости является приобретение коммерческой недвижимости для последующей сдачи ее в платное пользование арендаторам.

Наконец, девелоперские фонды недвижимости делают акцент на ремонт или реконструкцию «обветшалых» объектов недвижимости.

По мере выполнения работ девелоперские фонды недвижимости обретают черты рентных, поскольку в дальнейшем восстановленные или реконструированные объекты недвижимости, как правило, сдаются в аренду с целью получения прибыли.

Инвестирование в фонды недвижимости

Справедливости ради, стоит упомянуть, что по части развития рынка инвестиций в закрытые фонды недвижимости Россия «отстала» от «цивилизованного» мира ненамного, лет этак на десять.

В частности, в Европе и Северной Америке бурный рост фондов недвижимости приходится на середину 1990-х гг. Этот процесс продолжается до сих пор.

По скорости роста рынок вложений в фонды недвижимости (в мировом масштабе) обогнал рынок акций, обеспечивая при этом и соразмерный или БОЛЕЕ высокий уровень доходности.

После выхода наиболее крупных фондов недвижимости на фондовый рынок и прохождения процедуры акционирования инвестиции в них стали более ликвидными и, как следствие, более популярными среди рядовых инвесторов…

Обороты ряда фондов недвижимости на биржах составляют ежегодно несколько миллиардов долларов, конкурируя по этому показателю с крупнейшими компаниями мира.

Фонды недвижимости: заключение

Резюмируя все вышесказанное, хотелось бы еще раз остановить внимание читателя на некоторых ключевых идеях, касающихся инвестиций в недвижимость.

Если ранее такие инвестиции были сплошь прямыми, то есть осуществлялись в форме сделок по купле-продаже жилья и иной недвижимости, то в последние десятилетия стало возможным ОПОСРЕДОВАННОЕ инвестирование в недвижимое имущество, посредством приобретения паев в соответствующих фондах недвижимости.

Инвестиции в фонды недвижимости, наряду с онлайн-инвестициями в фондовый рынок, являются высокотехнологичным и эффективным способом распоряжения личным капиталом.

Доходность по таким инвестициям способна превысить доходность от вложения средств в самые качественные ценные бумаги.

Для отечественных инвесторов наиболее доступными являются инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, хотя для многих даже минимально возможный объем инвестиций может показаться слишком высоким…

Тем не менее, по мере обретения инвестиционного опыта и накопления достаточного объема свободных средств следует постоянно расширять присутствие в своем инвестиционном портфеле вложений в фонды, инвестирующие в недвижимость, поскольку именно эта стратегия позволит добиваться приемлемого баланса между риском и доходностью.

sprintinvest.ru

Фонды недвижимости :: Инвестиции онлайн

Фонд - это некоммерческая организация, которая образует капитал, используемый для конкретных целей. Фонды недвижимости созданы для инвестирования в проекты, которые связаны со строительством объектов недвижимости и их эксплуатацией. Их еще называют закрытыми паевыми инвестиционными фондами.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) позволяет частным инвесторам передать свой капитал в управление профессиональным менеджерам. Все активы, вложенные инвесторами в ПИФ, объединяются в один инвестиционный портфель. В этом портфеле у каждого инвестора есть доля - определенное количество паев. Инвесторы, приобретающие паи ПИФ, являются его пайщиками.

Почти все фонды недвижимости закрытые. Пайщики даже при желании не могут погасить свои паи, пока не завершится работа фонда. А срок работы фонда обычно длится 3 или 5 и более лет. Это объясняется тем, что у инвестиций в недвижимость долгосрочный характер. Но фонды недвижимости привлекательны своей доходностью.

Четыре категории фонда недвижимости:

1. Рентные фонды созданы для управления недвижимостью. Жилые комплексы и офисные центры - это объекты инвестирования. Они могут сдаваться в аренду.

2. Строительные фонды направлены на строительство объектов. После завершения строительства эти объекты недвижимости продаются или сдаются в аренду.

3. Девелоперские фонды нужны для осваивания участков земли или готовых объектов. Для застройки, переоформления, ремонта и т. д.

4. Земельные фонды направлены на операции с землей. Сюда входит покупка земли или, переоформление земли. Здесь же можно оформлять межевание, проводить перевод земли в другую категорию землепользования и совершать другие действия, которые способны повысить стоимость участков.

Виды имущества, которые может иметь на своем балансе фонд недвижимости

. денежные средства;

· иностранная валюта;

. недвижимость;

· право аренды на недвижимое имущество;

. имущественное право на участие в долевом строительстве;

. долговые инструменты;

· инвестиционные паи;

. акции инвестиционных фондов.

Преимущества инвестирования в ПИФ

1. Управляющей компанией проводится серьезная оценка каждого объекта недвижимости. Поэтому уровень риска для инвестора снижается.

2. Вкладываться в такой фонд более доступно, нежели самим приобретать недвижимое имущество.

3. Возможность продажи ПИФ на вторичном рынке ли на бирже. Доходность по таким инвестициям выше средней банковской ставки по депозитам.

4. Есть возможность покупать объекты недвижимости по оптовой цене.

5. Инвестор может вывести средства обратно.

6. Документальное оформление осуществляется управляющей компанией ПИФ.

7. Анализируется рынок недвижимости в разных городах России и выбирается нужный объект будущей операции.

8. Возможность реинвестировать пай в другой инвестиционный фонд этой же управляющей компании, не уплачивая налогов. При погашении стоимости пая нужно будет заплатить налог на прибыль.

Аналитики фонда тщательно изучают рынки. Они определят самое выгодное время для сделки. Для увеличения уровня доходности можно приобрести объект в начальной стадии строительства. При этом иметь перспективу повышения цены к концу строительства при сдаче объекта.

Высокий уровень защиты инвестора и минимальные риски сделки гарантируется законодательством.

Для входа в фонд нужно внести минимальную сумму, которая начинается от 10 тысяч долларов в рублевом эквиваленте. Но для некоторых проектов цена входа на рынок доходит до 250 тысяч долларов. Поэтому рядовые инвесторы войти в фонды недвижимости не смогут.

Фонды недвижимости	Управляющая компания
Реконструкций и Развитие	Каравелла
ВЕЛЕС Агроинвест	ВЕЛЕС Менеджмент
АЛЛТЕК- Первый фонд недвижимости	АЛЛТЕК
СибиряК-Академический капитал	СибиряК
Финам Капитальные вложения	Финам Менеджмент

www.save-yourmoney.ru

ЗПИФы недвижимости - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости ВТБ Капитал Управление активами

АО ВТБ Капитал Управление активами предлагает клиентам возможность инвестировать в готовую и строящуюся недвижимость г. Москвы и Московской области, обладающую высоким уровнем инвестиционного потенциала и надежности с доходностью, превышающей уровень ставок по банковским депозитам и других консервативных вложений.

Коммерческая недвижимость

Типовой объект инвестиций — ликвидный и доходный торгово-офисный комплекс или часть его со сформированным качественным пулом арендаторов и долгосрочными договорами аренды.

Источники доходов для пайщиков

Рентный доход с ежегодной индексацией ставок аренды.

Рост рыночной стоимости объекта недвижимости.

Преимущества для инвестора

Использование ЗПИФ, как формы инвестиций в недвижимость, освобождает инвестора от временных затрат на ежедневное операционное управление объектом, необходимости наличия соответствующих компетенций, операционных сложностей и рисков, связанных с владением и управлением объектом недвижимости напрямую, сохраняя при этом возможность получения стабильного рентного дохода.

Возможность инвестировать в недвижимость небольших сумм в условиях, когда получение заемного капитала значительно усложнилось и возросло в стоимости.

Возможность полностью, или частично выйти из проекта путем продажи паев (части паев).

Жилая недвижимость

Средства Фонда инвестируются в проекты жилищного строительства, реализуемые опытными застройщиками на стадии после получения разрешения на строительство с целью получения дохода от роста стоимости приобретенных прав на квартиры по мере завершения их строительства, а также с учетом общего роста рынка.

В отдельных случаях с застройщиком может быть достигнута договоренность об обратном выкупе приобретенных Фондом прав на квартиры с минимальной (гарантированной) доходностью.

Форма инвестирования — договор долевого участия в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ.

Отбор проектов и застройщиков осуществляет команда ВТБ Капитал Управление активами, включающая профессионалов в области недвижимости, инвестиций, юридического и налогового сопровождения, риск менеджеров и администраторов, которые отвечают за работу Фонда.

Целевой сегмент инвестирования — жилые проекты эконом, комфорт и бизнес класса в Москве и ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, реализуемые опытными застройщиками.

www.vtbcapital-am.ru

Зарубежные фонды недвижимости: «за» и «против»

Зарубежные фонды недвижимости, или REIT (Real Estate Investment Trust). – что это? Удобная форма инвестиций в недвижимость, возможность поучаствовать в рентном бизнесе для среднего класса, не располагающего средствами на покупку жилой/коммерческой недвижимости в чистом виде или же очередной инструмент фондового рынка, и без того насыщенного всякого рода деривативами? Вопрос более чем актуальный в ситуации, когда на протяжении последних трех лет основные торгуемые REIT показали весьма впечатляющую динамику и многие управляющие стали активно предлагать этот инструмент своим клиентам. Ответ будем искать в истории американских REIT – наиболее развитого рынка в плане количества, капитализации и ликвидности.

Текст: Иван Манаенко

Real Estate Investment Trust – публичная компания, основной доход которой приносят управление или сдача недвижимости в аренду, ее купля-продажа, а также прямое кредитование под залог недвижимости или же инвестиции в ипотечные бумаги. Весь доход за вычетом комиссии за управление выплачивается в виде дивидендов. В зависимости от приоритетного направления деятельности REIT разделяют на три основные категории: долевые (Equity REIT), ипотечные (Mortgage REIT) и гибридные (Hybrid REIT).

В долевых фондах доходы формируются за счет арендных платежей по имуществу, находящемуся под управлением, а также за счет разницы между ценой покупки и продажи объектов собственности фонда в ходе оперативного управления пулом недвижимости. Причем спекуляция недвижимостью не является основным направлением деятельности этих фондов, хотя потенциальный прирост или снижение стоимости недвижимости закладывается в их капитализацию. Ипотечные REIT специализируются на прямом кредитовании под залог недвижимости, операциях с закладными и работе на рынке ипотечных ценных бумаг, т. е. основной доход – проценты по кредитам. Гибридные REIT сочетают оба вида деятельности.

Изначально в США доминировали ипотечные и гибридные фонды, однако по мере становления данного инструмента, а также вследствие нескольких потрясений на рынке недвижимости долевые REIT стали преобладать и к настоящему моменту составляют уже более 90% рынка.

REIT также классифицируются в зависимости от специализации на конкретных типах недвижимости. Различают фонды, работающие исключительно с офисной недвижимостью, торговыми или складскими помещениям, гостиницами, а также объектами здравоохранения, пенитенциарными учреждениями и жилыми комплексами для студентов.

Современная история REIT берет начало в США, где в 1960 году президентом Эйзенхауэром было подписано «Положение о налогообложении инвестиционных трастов», согласно которому подобного рода компаниям возвращалась налоговая льгота, исключающая налогообложение на корпоративном уровне, т. е. все налоговые выплаты с этого момента должны были выплачиваться конечными бенефициарами прибыли фондов – их акционерами. Исключение двойного налогообложения должно было повысить привлекательность инвестиций в недвижимость для частных инвесторов, в особенности для тех, кто не обладал достаточным объемом средств для приобретения недвижимости в коммерческих целях – для сдачи в аренду.

Но как это часто бывает, деньги частных вкладчиков – ничто по сравнению со средствами, сосредоточенными в руках институционалов. Именно с приходом последних связан первый взрывной рост капитализации американских REIT в период 90-х. Если в 1980 году на долю частных инвесторов приходилось около 90% совокупных активов REIT в США, то к 2000 году уже 50% оказалось в портфелях институционалов. Крах доткомов и последовавший за этим период двухлетнего падения фондового рынка лишь усугубили ситуацию с вовлеченностью крупных коммерческих структур в торговлю акциями REIT. Существует мнение, и с ним сложно не согласиться, что начавшийся как раз в 2000 году бум на рынке недвижимости был ничем иным, как сознательной попыткой американских властей отвлечь внимание инвесторов и хоть как-то компенсировать потери от обесценивания американских акций в 2000–2002 годах (по некоторым оценкам, составившие более 5 трлн долларов). Чем-то подобным, хотя и в меньших масштабах, в России была «управляемая девальвация» 2008 года, позволившая банкам залатать дыры в балансах от просрочек и невозвратов. Как бы то ни было, именно обнуление процентных ставок спровоцировало новую еще более мощную волну роста капитализации американских фондов недвижимости, окончившуюся в 2007–2008 годах обвалом рынка ипотечных бумаг и жестким кризисом мировой финансовой системы, последствия которого до сих пор дают о себе знать. Отметим, что последнее падение котировок было столь стремительным, что по большому счету структура владения ценными бумагами за два года изменилась незначительно, поскольку желающих купить в моменте стало ничтожно мало в сравнении с объемом предложения. Другими словами, к 2010 году пенсионным фондам, страховым компаниям, инвестиционным фондам и другим крупным участникам финансового рынка принадлежало более 80% активов американских REIT. Более того, есть мнение, что в момент всеобщего обвала эти долгосрочные инвесторы как раз пытались купить, тогда как частники в панике Российские рентные фонды могут повторить успех зарубежных REIT в случае роста интереса к ним со стороны профучастников финансового рынка фиксировали прибыль прошлых лет по любым ценам. А значит, к текущему моменту доля владения REIT профессиональными участниками фондового рынка должна была увеличиться еще больше.

Что же в этом плохого? По большому счету ничего, но есть как минимум два «но». В отличие от более инертных частных накоплений средства крупных профессиональных участников финансового рынка управляются более активно, постоянно перетекая из одного инструмента/региона/государства в другие вслед за изменениями в глобальной конъюнктуре (кризисы не в счет). Как результат, взаимосвязь всего набора инструментов усиливается. Что-то подобное можно было наблюдать на примере нефти и металлов, корреляция которых с фондовым рынком по мере вовлечения институционалов в торговлю товарными фьючерсами и опционами возросла в разы. Естественно, не миновала эта участь и REIT. С 2000 г. показатель ? практически всех REIT неуклонно рос вне зависимости от их специализации и к настоящему моменту по большинству фондов превысил 1, что говорит о высокой зависимости стоимости вложений в REIT от общего движения фондовых рынков и динамики индекса S&P в частности.

Активное управление своими портфелями крупными институциональными игроками – не единственная причина усиления зависимости капитализации REIT от общего состояния финансовых рынков. Строительный бум, мощное развитие ипотечного рынка, да и, наверняка, активная позиция ключевых держателей акций фондов упростили для них доступ к заемным деньгам. В результате изначально условно безрисковая схема коллективных инвестиций, когда на малые средства большого числа вкладчиков покупаются крупные объекты, превратилась в инвестиции с кредитным плечом, размер которого в среднем от 3 до 8 раз превышал размер активов, что само по себе гораздо более рискованно и неминуемо сказывается на динамике котировок.

Добавим к этому еще один важный отличительный момент для публично торгуемых REIT: в текущую стоимость их акций закладывается в том числе будущая оценочная стоимость недвижимости, а не только ее рентный доход. Как результат, любое ухудшение прогнозов динамики рынка недвижимости и даже в целом ожиданий по росту экономики может спровоцировать снижение капитализации фондов, причем с учетом эффекта плеча более резкое, чем в реальном сегменте рынка недвижимости. Например, при падении цен на недвижимость в США в разгар кризиса ипотечных ценных бумаг на 30% капитализация REIT-фондов упала на 70%. Дивидендные доходности при этом снизились с 5–8% до 1–3%. Падение капитализации было столь сильным, что многие REIT стали стоить дешевле стоимости собственных чистых активов.

Впрочем, справедливости ради отметим, что восстановление стоимости фондов, как и в целом всего американского фондового рынка, было не менее стремительным. Уже сейчас большая часть капитализации REITфондов вернулась на предкризисные уровни, а по некоторым и вовсе достигла абсолютных максимумов. Но были и те, в особенности ипотечные фонды, которые, «сложившись» в кризис в несколько раз, так и не смогли прийти в себя.

В контексте нашей основной задачи – прояснения статуса REIT – все вышеописанное как минимум не позволяет отнести данный вид инвестиций к разряду консервативных, к которым традиционно принадлежит покупка недвижимости. При этом даже если выбрать наиболее консервативные в плане долга и наполнения активами REIT-фонды с целью получения стабильного дивидендного потока от аренды недвижимости, остро встает налоговый вопрос (в США ставка подоходного налога – 30%).

Со спекулятивной же точки зрения среднегодовая полная доходность (CAGTR) индекса Dow Jones REIT выше, чем у индекса S&P.

Но, поскольку вклад в CAGTR налогооблагаемых дивидендов у REIT больше, чем по индексу, – разница уже не столь очевидна. Покупка же отдельных REIT-фондов, подчас показывающих более сильные результаты, требует от инвестора тщательного изучения всех аспектов их деятельности, что сопоставимо по уровню сложности с избирательным инвестированием в акции. В то же время в долгосрочной перспективе данный тип инструмента действительно может быть интересен с точки зрения диверсификации рисков.

Тогда возникает вопрос выбора времени входа, и здесь все достаточно неоднозначно. К сожалению, кризис 2008 года крайне усложнил анализ исторических данных. К тому же показатели фондов зачастую зависели от успешности отдельных управляющих, ликвидности активов, а для ипотечных REIT еще и от состояния должников. Ключевая идея о том, что фонды стоят меньше, чем купленные ими активы, к сожалению, уже, судя по всему, была реализована. С другой стороны, финансовый рынок благодаря кризису прошел серьезный делеверидж и фонды RЕIT не исключение, а значит очередная уже начавшаяся волна наращивания кредитного плеча в условиях все еще предельно низких процентных ставок неминуемо приведет к росту доходов REIT. При этом текущее соотношение капитализации и стоимости чистых активов ощутимо ниже докризисных уровней. Рынок недвижимости в США стабилизировался, при этом цены еще далеки от своих максимумов. К тому же в отдельных сегментах, таких как складская недвижимость, заметен повышенный спрос. Да и сам по себе рост мировых фондовых индексов напрямую связан с состоянием рынка недвижимости в США – второго после безработицы ориентира для принятия решения комитетом ФРС. Другими словами, позитивные факторы для роста REIT все же преобладают.

Помимо США более или менее рынок REIT развит в Вели ко британии, Австралии, Сингапуре, Японии и Германии. Немецкие G-REIT – самые консервативные и при этом самые молодые фонды, наиболее регламентированные законодательством. Сингапурские – наиболее быстро растущие в цене, а фонды Великобритании имеют неплохой потенциал благодаря стимулирующим изменениям в законодательстве.

Что касается России, то в чистом виде REIT на отечественном рынке не представлены. При создании российского аналога – паевых инвестиционных фондов недвижимости (ПИФН) – использовался европейский опыт, в частности опыт Германии. Согласно российскому законодательству фонды недвижимости могут быть только закрытыми. Большая часть существующих фондов недвижимости не публичны – из более чем 900 зарегистрированных ЗПИФН на фондовом рынке обращаются бумаги около ста. Редким для отечественной практики случаем классического рентного фонда является ЗПИФ «Атриум» под управлением УК «ВЕЛЕС ТРАСТ», в котором основной доход пайщиков формируется за счет рентных платежей и, что самое главное, выплачивается ежемесячно, тогда как большая часть ЗПИФов в России реинвестирует доходы по паям, то есть пайщики смогут перевести деньги на свой счет только после завершения деятельности фонда. На текущий момент отечественные ЗПИФ ориентированы прежде всего на частных инвесторов, желающих удобно инвестировать в недвижимость и/или получать рентный доход. Интерес же к ним со стороны профессионального инвестиционного сообщества в большой степени сдерживается законодательными ограничениями. Вместе с тем, при определенных стимулирующих мерах и росте интереса к такого рода инвестициям со стороны профессионального сообщества данному сегменту рынка еще предстоит пережить бурный расцвет.

veles-capital.ru

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости :: BusinessMan.ru

Крупные инвесторы часто действуют самостоятельно на уровне личных контактов с теми, кто нуждается в финансовых вливаниях. Но не у всех хватает средств на независимую деятельность. Если все же хочется инвестировать, то люди объединяются в специальные структуры. Про одну из них, а именно - закрытый паевой инвестиционный фонд мы и поговорим.

Общая информация

Первоначально давайте разберемся с тем, что же собой представляет закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Так называется имущественный комплекс, что создается без образования юридического лица. Формируется он из активов нескольких инвесторов, что передают свои средства в фонд. После этого они становятся владельцами его паев. Имущество фонда имеет юридический статус общей долевой собственности. Поэтому результат его деятельности распределяется среди участников пропорционально взносам. Кстати, когда формируется закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, то в него можно передавать не только денежные средства, но и права на такие объекты как строения и земля. Когда структура создана, ею руководит согласно принятой декларации управляющая компания. Деятельность этих структур строго регламентируется законодательством и рядом нормативно-правовых актов Федеральной службы по финансовым рынкам Российской Федерации. В ФСФР должна осуществляться регистрации правил доверительного управления на каждый инвестиционный фонд.

В чем же их отличие?

Зачем понадобилось создавать такой дополнительный вид структур как ЗПИФН? Это связано с необходимость облегчить целый ряд операцией. Если говорить про закрытые фонды, то в данном случае предусмотрено такое преимущество, как возможность принимать решение участниками относительно деятельности на общем собрании. Основным отличием ЗПИФН является рассмотрение прав на недвижимое имущество как актив. То есть, основные операции проводятся с жилыми и коммерческими зданиями, земельными участками и тому подобным. При этом условно выделяют два вида. Первый, о котором следует упомянуть, – это закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд. Они специализируются на финансировании строительства различных объектов недвижимости. Другой вид – это закрытый рентный паевой (инвестиционный) фонд. Он специализируется на сдаче недвижимости в аренду. Зачастую той, которую построил. То есть особенностью является доступный широкий спектр операций, смещение разных видов деятельности, а также осуществляется множество других дел на рынке недвижимости (купля/продажа жилых и коммерческих зданий, земли и прочее).

О финансах строительного мира

Еще совсем недавно создание до восьмидесяти процентов всей недвижимости обеспечивалось конечным потребителем, то есть лицами, что планировали жить и работать в новых квартирах и зданиях. Поэтому часто возникали ситуации, когда строить начинали, имея только 10-20 % необходимых средств. Этого хватало на забор и начало земельных работ. При этом существовал расчет на кредиты или продажу еще не созданной недвижимости физическим или юридическим лицам. В некотором роде это был жилищные кооператив. Принцип работы был следующим: продаем несколько квартир, строим первый этаж. Затем ждем, пока кто-то купит еще. Первые покупатели в таком случае сильно рисковали – ведь они могли ждать довольно долго, пока здание будет доведено до конца.

Был в этой схеме и один минус – отсутствовал контроль за целевым финансированием. А это часто оборачивалось громкими скандалами, в которых обманутые дольщики были потерпевшими. Принятие федерального закона № 214-ФЗ позволило начать процесс вытеснения потребительского капитала на поздний этап. Одновременно существует понимание того, что его нужно чем-то заменить. Иначе сокращение объемов строительства и рост цен на жилье – не за горами. Согласно этому закону (№ 214-ФЗ) выделяют кредитные (банковские структуры) и инвестиционные (ЗПИФН) средства для постройки.

Хотя здесь есть свои нюансы. Так, государство смогло позаботиться о защите граждан, хотя и оттолкнуло банки от данного сегмента рынка. Почему? Дело в том, что законодательством Российской Федерации была введена норма солидарной ответственности финансового учреждения с застройщиком. Это сделано с целью превращения институциональных инвесторов в гарантию окончания строительства.

Специфика работы

Итак, мы рассмотрели хоть и не обязательную, но все же важную для понимания информацию. Чтобы не уходить в теорию, давайте рассмотрим, как работают эти структуры на практике. В качестве примера возьмем закрытый паевой инвестиционный фонд рентный «Холи Лэнд». Так, чтобы участвовать в процессе создания нового жилья (или иных объектов недвижимости), ЗПИФН приобретает имущественные права у застройщиков. В качестве документальной основы используется договор долевого участия (или инвестиционный).

Затем управляющая компания передает имеющиеся денежные средства застройщику и приобретает право после окончания строительства получить в свой актив определенные объекты (например, квартиры) с определенными параметрами (например, метражом или высотностью). А вот что делать с полученной собственностью? Это решает управляющая компания закрытого паевого инвестиционного фонда.

Следует отметить, что она может начать финансировать застройщика только после того, как будут оформлены все необходимые разрешения в установленном законом порядке. Это сделано для того, чтобы ограничить участие ЗПИФН на наиболее опасном этапе строительства. Но это не критически, ведь на оформление всей документации и создание проектов припадает не больше пятнадцати процентов всей стоимости. А подключение ЗПИФН позволяет застройщику получать масштабные и регулярные финансовые вложения, которые необходимы для строительно-монтажных работ, создания инженерных коммуникаций и продвижения вперед. Подобная политика действий наблюдается у закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Метроном».

Нюансы работы

Но и это не все. Следует выделить еще целый ряд нюансов, которые представляют интерес для застройщика:

Гарантия стабильного финансирования. Это очень важно, но подобное сложно наблюдать при использовании непредсказуемых продаж. Также, в отличие от банковского кредита, не нужно выплачивать проценты. Ведь это изымает средства из оборота. К тому же, можно осуществлять авансовые платежи по оптовым закупкам строительных материалов, что позволяет получать скидки и зафиксировать себестоимость.
Стабилизация и планомерность процесса реализации. Дело в том, что выделять часть имущества в натуре – этого делать нельзя. Почему? Суть такой ситуации в том, что ЗПИФН является инструментом для инвесторов, а не потребителей. Поэтому, чтобы погасить паи, придется продавать недвижимость. А если идти с оформлением – это дополнительная бюрократическая нагрузка. Из-за этого ЗПИФН заинтересован в том, чтобы продать недвижимость до окончания строительства. Конечно, это можно сделать и на вторичном рынке, но в таком случае придется пройти Госкомиссию, подписать акт о выполнении инвестиционного контракта и оформить право собственности. Все это из-за определенных материальных трат и длительного времени снижает эффективность инвестиций.

Варианты участия

Теперь давайте рассмотрим схемы, по которым владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда могут принять участие в строительстве определенных объектов. Первоначально им для выбора определенной недвижимости необходимо собраться вместе и принять соответствующее решение. Это общий этап для всех схем. А дальше уже начинаются различия. Но давайте пока обойдемся исключительно названиями:

Финансирование проектов.
Привлечение инвестиционных ресурсов.
Управление объектами коммерческой недвижимости.
Жилищные программы.
Встройка ЗПИФН в систему управления строительными проектами.

Каждая из этих схем имеет свои особенности в реализации. Причем их настолько много, что желательно уделить отдельную часть в статье.

Финансирование проектов на рынке недвижимости и строительства

В данном случае предусмотрено, что инвесторами и учредителями передаются фонду денежные средства (а также имущественные права и ценные бумаги) во время его формирования или при вступлении в долю на вторичном рынке. После того, как создание завершено и ЗПИФН признан созданным, управляющая компания вкладывает активы в объекты недвижимости. Пайщики фонда получают свои доходы за счет разницы между ценой покупки и продажи имущественного права или готовых объектов. Образуется она в процессе строительства, а также благодаря росту рыночных цен на готовые объекты.

В этом случае управляющая компания является классическим доверительным лицом, что распоряжается средствами клиентов. Только это происходит не на фондовом рынке, а с имуществом. Правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости предусматривают, как правило, максимальную отдачу на работу с клиентом. Ведь в качестве вознаграждения идет определенный процент. И если управляющая компания не является сборищем мошенников, то она прямо заинтересована в том, чтобы получить максимальную выгоду. Размер дохода зависит от выбранного сегмента, а также требований к потенциальным проектам. При этом благодаря участию многих инвесторов, пайщики могут получить большую выгоду, нежели если будут заниматься этим самостоятельно.

Еще один важный плюс – ЗПИФН не приходится платить налог на прибыль. Благодаря этому инвесторы могут пользоваться эффектом отсрочки.

Привлечение ресурсов

Некоторые застройщики используют ЗПИФН для получения средств, чтобы построить объекты. В таком случае управляющей компанией создается ЗПИФН под конкретную недвижимость заказчика. Имущественные права вносятся владельцами как оплата паев во время формирования фонда. Затем управляющая компания и учредители привлекают инвесторов для обеспечения финансирования конкретного объекта. Для этого используется вторичный рынок (например – биржа). Так получаются денежные средства для финансирования строительства. Инвестор, став пайщиком, получает право на определенную часть дохода, что будет получена при реализации объекта. Это может быть как продажа, так и сдача в аренду. Второй подход часто использует закрытый комбинированный паевой инвестиционный фонд. Такая схема пользуется популярностью благодаря:

Простоте создания структуры, оформления инвестиций, учета и отчетности.
Прозрачности инструмента для сторонних вкладчиков.
Возможности использовать пай как залог.

Управление объектами коммерческой недвижимости

Этот вариант используют рентные ЗПИФН. Суть данной схемы заключается в размещении активов в коммерческую недвижимость и получение доходов от ее сдачи в аренду. Инвесторы используют этот вариант для получения стабильного дохода. Для собственников этот вариант привлекателен по следующим причинам:

Превращение непрофильных активов в источник ресурсов для основного бизнеса.
Получение преференций по выплате налога на прибыль и имущество.
Привлечение финансовых ресурсов от продажи пая при сохранении за собой преимущественных прав на объекты коммерческой недвижимости.

Фонд приобретается на внесенные средства или же сразу формируется из подходящего имущества. Управление закрытыми паевыми инвестиционными фондами предусматривает дополнительно заключение договора с эксплуатационной компанией. Она должна взять на себя всю работу по обеспечению и содержанию объектов, а весь чистый поток арендных платежей направлять в ЗПИФН. Стоимость активов пайщиков растет благодаря передаваемым деньгам и увеличению рыночной стоимости объекта. По согласованию с учредителем, доходами распоряжаются следующим образом:

Инвестируются в реконструкцию и модернизацию объекта для увеличения его стоимости и/или арендных ставок по нему.
Периодически выплачиваться пайщикам.
Вкладываться в строительство/покупку других объектов недвижимости (жилой или коммерческой).
Инвестировать на фондовом рынке, размещать на банковском депозите.

Жилищные программы

Это еще один вариант использования фондов, который подразумевает участие муниципальных или корпоративных жилищных программ. В таком случае ЗПИФН выступает в роли инструмента, который аккумулирует средства и обеспечивает строительство жилья для определенной аудитории, что определяется учредителем жилищной программы. Под это дело закладывается определенный участок земли. Он может подбираться муниципалитетом или корпорацией из числа земель, что входит в его территорию. Затем осуществляется передача закладной закрытому паевому инвестиционному фонду, которые начинает возведение недвижимости. Организацию строительства и контроль за ним осуществляет управляющая компания.

Встройка ЗПИФН в систему управления строительными проектами

Этот вариант используют крупные игроки рынка. Они встраивают ЗПИФН в свои бизнес-процессы с целью увеличения эффективности управления строительными проектами и распределения денежных средств, что нужны для финансирования различных объектов. Место этих структур в цепочке зависит от роли, организации, потребностей и преследуемых целей.

Рассмотрим небольшой пример. Материнская компания создает ЗПИФН и получает 100 % паев. Объемы и направления использования сформированного фонда определяются инвестиционной декларацией. Дополнительно в последующем количество средств может быть увеличено. Затем создаются или приобретаются отдельные компании. Они занимаются подготовкой проектной документации, получают все необходимые разрешения для строительства, а также право на землю.

Наиболее для этих целей подходят компании с формой собственности ООО или ЗАО. После того как завершены все подготовительные работы, ЗПИФН заключает договор (инвестиционный или долевого участия) с этой структурой и обеспечивает строительство финансами. Если временно потребности в этом нет, то средства могут быть направлены в актив, который предусмотрен инвестиционной декларацией. После того, как строительство завершено, объекты реализуются. Полученная прибыль от продаж объектов из ЗПИФН налогом не облагается.

businessman.ru