Содержание
Новости рынка недвижимости от NERS.ru
Новости рынка недвижимости от NERS.ru
12 бессмысленных привычек в работе и жизни, которые тайно крадут наши силы
Mar 10, 2023 | 00:30
Наша энергия — как вода в чашке с отверстием на дне. Чтобы оставаться полными сил, можно непрерывно подливать воду в чашку или
Читать дальше…
Албания в 2023: цены на недвижимость, условия для переезда и инвестиций
Mar 10, 2023 | 00:30
В то время, как мир испытывает одно потрясение за другим, в этой стране «порой так спокойно, что даже скучно»; пережив за свою
Читать дальше.
..Приграничная ипотека под 0,1%: как получить и на что потратить
Mar 10, 2023 | 00:30
Программа сельской ипотеки была расширена. Разбираемся, на каких условиях жилищные кредиты теперь выдаются на сельских приграничных территориях
Читать дальше…
Квартиры в новостройках на 14% дороже, чем на вторичном рынке
Mar 10, 2023 | 00:30
В среднем по стране новое жилье дороже «старого» на 13,5%. Аналитики сравнили эти показатели с аналогичными за 2016 и 2019 годы, когда новостройки
Читать дальше.
..Как продать квартиру, которая не продается: 5 советов
Mar 10, 2023 | 00:30
Многие объекты остаются невостребованными. Владельцам приходится снижать цену. Но это не единственный способ поскорее продать
Читать дальше…
Какие ошибки совершают инвесторы: разбираем в статье
Mar 10, 2023 | 00:30
Не каждый, кто покупает недвижимость не для собственного проживания сразу высококлассный инвестор. Многие сталкиваются с ошибками
Читать дальше.
..Не малое значение. Девелопер Василий Тимофеев — о том, как будут видоизменяться новостройки из-за низкого спроса и ухода инвесторов
Mar 10, 2023 | 00:30
Нынешний кризис может переформатировать рынок жилой недвижимости. Первые ласточки начавшихся изменений уже полетели —
Читать дальше…
О важности репутационного ресурса в недвижимости
Mar 10, 2023 | 00:30
Как гласит Словарь экономических терминов, репутация — создавшееся общее мнение о качествах, достоинствах или недостатках
Читать дальше.
..Кому из двух покупателей достанется квартира? Разъяснения Верховного суда
Mar 10, 2023 | 00:30
Очень интересный спор о праве двух покупателей на одну квартиру рассмотрел Верховный суд РФ. Два гражданина — мужчина и женщина
Читать дальше…
Как выписаться из квартиры при ее продаже
Mar 10, 2023 | 00:30
Если вы решили продать квартиру, то перед сделкой вам нужно выписаться из нее — то есть снять с регистрационного учета
Читать дальше.
..
..
..
..
..
..Go Top
Телеграм канал NERS.ru: Новости недвижимости
Телеграм канал NERS.ru: Новости недвижимости — ners_news
Подпишись на наш паблик ВКонтакте, чтобы самым первым получать свежие новости, узнавать об акциях и скидках.
Ну и просто быть умничкой :3
- Каталог телеграм каналов
Телеграм канал ‘NERS.ru: Новости недвижимости’
Самое интересное о рынке недвижимости каждый день
Детальная рекламная статистика будет доступна после прохождения простой процедуры регистрации
- Детальная аналитика 2’825’408 каналов
- Доступ к 824’232’227 рекламных постов
- Поиск по 2’146’697’060 постам
- Отдача с каждой купленной рекламы
- Графики динамики изменения показателей канала
- Где и как размещался канал
- Детальная статистика по подпискам и отпискам
Telemetr.
me Подписаться
Аналитика телеграм-каналов — обновления инструмента, новости рынка.
Найдено 3828 постов
Всероссийская обираловка: местные власти бесконтрольно взвинтили платежки ЖКХ до небес
https://news.ners.ru/vserossijskaya-obiralovka-mestnye-vlasti-beskontrolno-vzvintili-platezhki-zhkh-do-nebes.html
Россияне пережили множество неприятных моментов, связанных с оплатой услуг ЖКХ. В декабре власти провели внеплановую индексацию
Дачная амнистия: что это такое и как воспользоваться
https://news.ners.ru/dachnaya-amnistiya-chto-eto-takoe-i-kak-vospolzovatsya.html
Дачная амнистия действует в России с 1 сентября 2006 года. За это время закон неоднократно продлевался и претерпевал изменения
Место в карьер: с начала года спрос на жилье в России упал на треть
https://news.
ners.ru/mesto-v-karer-s-nachala-goda-spros-na-zhile-v-rossii-upal-na-tret.html
С начала года количество сделок на первичном рынке жилья в Москве упало на 34%, в Подмосковье — на 38%, в Санкт-Петербурге — на 4%,
Что изменится в сфере недвижимости с 1 марта 2023 года
https://news.ners.ru/chto-izmenitsya-v-sfere-nedvizhimosti-s-1-marta-2023-goda.html
С 1 марта 2023 года владельцев недвижимости в России ждут важные изменения. Рассказываем о них в этой статье.
Программу бесплатной газификации сделают бессрочной
https://news.ners.ru/programmu-besplatnoj-gazifikacii-sdelayut-bessrochnoj.html
Социальная газификация — это бесплатное подведение газопровода до границ участков. Важное условие: населенный пункт должен быть
Как расторгнуть договор с подрядчиком при строительстве загородного дома
https://news.
ners.ru/kak-rastorgnut-dogovor-s-podryadchikom-pri-stroitelstve-zagorodnogo-doma.html
Что должно быть прописано в договоре подряда на строительство загородного дома, в каких случаях заказчик вправе в одностороннем порядке разорвать
Надо ли опять менять тарифы ЖКХ?
https://news.ners.ru/nado-li-opyat-menyat-tarify-zhkh.html
Правительство решило расширить плату за общедомовые нужды (ОДН), и с 1 марта население по-новому будет оплачивать «коммуналку».
Коттедж, который выстоит
https://news.ners.ru/kottedzh-kotoryj-vystoit.html
За год на планете происходит несколько миллионов очень слабых, двадцать тысяч умеренных и семь тысяч сильных землетрясений.
Цены на московские новостройки покатились вниз
https://news.ners.ru/ceny-na-moskovskie-novostrojki-pokatilis-vniz.
html
В последние годы столичные новостройки считались привлекательным и ликвидным активом для инвестиций и сохранения сбережений.
В каких регионах России активнее всего строят и продают жилье
https://news.ners.ru/v-kakih-regionah-rossii-aktivnee-vsego-stroyat-i-prodayut-zhile.html
Если в январе 2021 года в стране возводилось 86 миллионов квадратных метров, то в январе 2023-го — 95 миллионов. По большому счету,
Суды стали массово одобрять бесплатное подключение к частным газопроводам
https://news.ners.ru/sudy-stali-massovo-odobryat-besplatnoe-podklyuchenie-k-chastnym-gazoprovodam.html
Суды завалены исками от газораспределительных компаний к частным сетям. Следствием этих разбирательств может стать переход частных
Что вместо импорта?
https://news.
ners.ru/chto-vmesto-importa.html
Практика выбора и закупки материалов и оборудования для дома вынужденно изменилась: вместо знакомых марок приходится
Как присвоить почтовый адрес дому и земельному участку
https://news.ners.ru/kak-prisvoit-pochtovyj-adres-domu-i-zemelnomu-uchastku.html
В этой статье разбираемся, для чего нужен почтовый адрес дому или земельному участку и что нужно знать, чтобы его получить.
Три изменения в оплате коммунальных услуг, которые ожидают собственников квартир в марте 2023 года
https://news.ners.ru/tri-izmeneniya-v-oplate-kommunalnyh-uslug-kotorye-ozhidayut-sobstvennikov-kvartir-v-marte-2023-goda.html
В марте 2023 года для собственников квартир ожидается несколько нововведений по части оплаты жилищно-коммунальных услуг. Разберем
Спрос на квартиры в Москве держится дисконтами.
Гибкость продавцов внушила риелторам оптимизм
https://news.ners.ru/spros-na-kvartiry-v-moskve-derzhitsya-diskontami-gibkost-prodavcov-vnushila-rieltoram-optimizm.html
Традиционно провальный январь в 2023 г. оказался неожиданно удачным для вторичного рынка – во всяком случае, в «старой» Москве
Получать документы о землеустройстве теперь можно онлайн
https://news.ners.ru/poluchat-dokumenty-o-zemleustrojstve-teper-mozhno-onlajn.html
Жители России теперь могут получать землеустроительную документацию онлайн на портале «Госуслуги». Ранее получить материалы
В Госдуму внесли законопроект о едином режиме тишины в жилых домах
https://news.ners.ru/v-gosdumu-vnesli-zakonoproekt-o-edinom-rezhime-tishiny-v-zhilyh-domah.html
В Государственную думу внесен законопроект об установлении в России единого режима тишины в жилых домах — с 22:00 до 07:00
Как оформить сервитут на участок, расположенный внутри земельного квартала?
https://news.
ners.ru/kak-oformit-servitut-na-uchastok-raspolozhennyj-vnutri-zemelnogo-kvartala.html
Сервитутом называют право пользования чужой собственностью. Сервитут с точки зрения права может быть частным или публичным.
Какие штрафы могут грозить собственнику, который не оформит квартирантам регистрацию в своей квартире
https://news.ners.ru/kakie-shtrafy-mogut-grozit-sobstvenniku-kotoryj-ne-oformit-kvartirantam-registraciyu-v-svoej-kvartire.html
Действующее законодательство устанавливает четкие сроки для постановки на регистрационный учет по месту пребывания
TOP-5 ошибок дизайнеров, которые делают ремонт на 30% дороже
https://news.ners.ru/top-5-oshibok-dizajnerov-kotorye-delayut-remont-na-30-proc-dorozhe.html
В нашей статье мы расскажем, как дизайнеры всего пятью решениями увеличивают стоимость вашего ремонта примерно на 30%! Давайте узнаем,
Найдено 3828 постов
Чистая эффективная арендная плата и ее значение —
Как ее рассчитать и почему это важно все остальные расходы и в долларах за квадратный фут («
PSF «) номер.
Он рассчитывается путем взятия общей арендной платы, уплаченной за срок аренды, и вычета всех поощрений, запрашиваемых арендатором. Затем это число делится на срок и размер единицы, чтобы получить NER. Математически это представляется следующей формулой:
Где:
- Арендная ставка = Сумма арендной платы в долларах за квадратный фут
- i = представляет расчетный год, начиная с 1 года
- n = Срок аренды, в годах
- SF = Размер арендованных помещений, в квадратных футах
Так что же представляет собой это число и почему оно важно? Нас регулярно спрашивают арендаторы, готов ли арендодатель принять определенный номер аренды PSF. Например, если запрашиваемая арендная ставка составляет 25 долларов PSF, согласится ли арендодатель принять 20 долларов PSF? Казалось бы, достаточно простой вопрос: в чем отличие от того, чтобы спросить продавца, готов ли он согласиться на более низкую цену?
Причина в том, что покупка — будь то дом, земля, электроника или ожерелье, которое вы купили у уличного торговца в Мексике, — это единоразовый платеж, сделанный в определенный день.
До этой даты ответственность за товар несет продавец; после этой даты он становится покупателем. Сделка считается заключенной после перевода денег и, вообще говоря, не имеет никаких финансовых последствий, кроме цены. Поэтому на вопрос, примет ли продавец определенную цену, легко ответить, потому что это действительно единственный фактор.
Аренда, напротив, представляет собой серию притоков и оттоков денежных средств в течение определенного периода времени. Приток денежных средств представляет собой арендные платежи, обычно выплачиваемые ежемесячными платежами. Отток денежных средств представляет собой затраты, понесенные или выплаченные по различным статьям. Оттоки также могут быть неуплатой притока. Давайте расширим приведенный выше пример:
Арендатор хочет только заключить трехлетний срок и заплатить 20 долларов PSF за весь срок. Предположим, что размер единицы составляет 1200 SF. Это означает, что годовой арендный платеж составляет 24 000 долларов США (20 x 1200). На трехлетний срок это означает, что арендатор заплатит в общей сложности 72 000 долларов.
Это первая часть приведенного выше уравнения. Теперь, кроме того, помещение площадью 1200 квадратных футов нуждается в некотором ремонте, поэтому арендатор также хотел бы получить пособие на улучшение жилищных условий в размере 30 долларов США и, поскольку они начинают работу, шесть месяцев бесплатной арендной платы. PSF за 30 долларов составляет 36 000 долларов, а шестимесячная бесплатная арендная плата равна 12 000 долларов упущенной арендной платы. Сумма этих двух сумм составляет 48 000 долларов США. Это стимулы для арендаторов, и это вторая часть уравнения. Чтобы закончить уравнение, 72 000 долларов минус 48 000 долларов равняются 24 000 долларов, которые делятся на три года и 1200 SF, равно 6,67 PSF за доллар.
Таким образом, NER составляет $6,67 PSF, и это чистая сумма, которую арендодатель получит в течение срока аренды. Эта цифра значительно ниже рыночной стоимости, и хотя арендатор предлагает 20 долларов PSF, реальная сумма, которую получает арендодатель, значительно ниже.
Когда вы принимаете во внимание, когда эти суммы действительно возникают, это становится еще менее привлекательным, потому что пособие на улучшение арендатора выплачивается в начале аренды, а бесплатная арендная плата происходит в течение первых шести месяцев. Только в начале третьего года арендодатель станет безубыточным! Это также предполагает, что суммы арендной платы выплачены и с этого момента до конца срока не произойдет никаких неприятных инцидентов, когда арендатор может быть не в состоянии вносить эти арендные платежи (поскольку они начинают платить арендную плату в 7-м месяце). Большинство людей, вероятно, посмотрят на эту математику и придут к выводу, что предложение не стоит того. Также нередко можно получить предложение, в котором NER оказывается отрицательным!
Как видите, арендная ставка — это только часть уравнения, определяющего целесообразность предложения аренды. Вам действительно нужно оценить все предложение, прежде чем вы сможете ответить «да», я приму PSF на 20 долларов.
Очевидно, что сделка должна иметь смысл для обеих сторон, но если вы видите, откуда исходит арендодатель, арендатор может обнаружить, что арендодатель готов вести переговоры более справедливо, когда NER ближе к тому, что они ожидают от своей собственности.
Практическое руководство по переговорам об аренде коммерческой недвижимости
Перейти к основному содержанию
Кредит изображения: ProCalc
Чистая арендная плата, сумма, которую арендатор платит арендодателю за вычетом налогов, обслуживания и страховки, является лишь верхушкой айсберга, когда речь идет об оценке аренды коммерческой недвижимости.
Обсуждая аренду с коллегами и владельцами бизнеса, я часто замечаю, что акцент делается на чистую арендную плату, практически не обсуждая Чистая эффективная рента , или NER, как его называют в коммерческой недвижимости.
NER, а не чистая арендная плата, — это то, что арендодатель в конечном итоге получает от сделки, и является одним из основных финансовых показателей, которые арендодатели используют для переговоров об аренде, поэтому арендаторы также должны использовать NER в качестве эталона для переговоров. . Наем профессионального агента по аренде, который понимает NER, для представления ваших интересов на переговорах гарантирует, что вы получите адекватные поощрения и заплатите наиболее конкурентоспособную чистую эффективную ставку.
Наличие финансовых навыков для анализа компонентов сделки, оценки стоимости аренды и количественного определения чистой прибыли арендодателя от аренды до вычета долга по зданию является ценным инструментом.
В этой статье будет дано практическое объяснение чистой эффективной ренты.
Основные сведения
НКО рассчитывается в долларах за квадратный фут в год и рассчитывается на протяжении срока аренды с учетом временной стоимости денег.
Это чистая приведенная стоимость денежных потоков по аренде, амортизированных обратно в течение срока аренды, выраженная в долларах за квадратный фут помещения, подлежащая уплате в год. — это то, что позволяет NER точно сравнивать сделки с различной продолжительностью арендная плата, размеры помещений и поощрения. Для целей этой статьи NER рассчитывается с точки зрения арендодателя, а не арендатора, поэтому при рассмотрении различных денежных потоков по договору аренды эти денежные потоки будут рассматриваться как положительные или отрицательные соответственно.
Чтобы понять NER, важно понимать денежные потоки и то, какие факторы могут влиять на эти денежные потоки.
Важные соображения
Потенциальные арендаторы и особенно агенты по аренде должны всегда учитывать как минимум следующее при заключении договоров об аренде:
- Базовая арендная ставка
- Чистые или валовые периоды без арендной платы (Отрицательный денежный поток арендодателю)
- Денежные выплаты арендатору (Отрицательный денежный поток арендодателю)
- Комиссия за недвижимость, уплачиваемая арендодателем (Отрицательный денежный поток арендодателю)
- Ставка дисконтирования, применяемая к денежным потокам, на которую влияет прочность соглашения арендатора и экономические условия
- Продолжительность срока аренды
Чтобы использовать денежное пособие арендатора в качестве простого примера, арендная сделка с чистой арендной платой выше рыночной, но с достаточно большим денежным пособием арендатора, выплачиваемым арендодателем для помощи в застройке помещения, может фактически привести к NER ниже рыночной.
Как мы видим, NER намного больше чистой арендной ставки; это один из основных финансовых показателей, который арендодатели оценивают при заключении договоров аренды, который учитывает все финансовые аспекты сделки, а не только чистую арендную плату.
Как арендодатели используют расчет NER?
Арендодатели обычно владеют несколькими зданиями, сдаваемыми в аренду. При этом у них есть арендаторы, занимающие помещения разной площади, качества и сроков. Чтобы сравнить все договоры аренды, использование общей арендной платы или приведенной стоимости аренды не работает, поскольку на эти расчеты влияет размер помещения и продолжительность срока. Чтобы сравнить стоимость их аренды, арендодатели должны анализировать свой портфель по общему коэффициенту — NER в год сводит каждую сделку, независимо от размера помещения, продолжительности срока, арендной платы или поощрений, к общему коэффициенту . NER в год позволяет арендодателям видеть, где находится сделка по отношению ко всем другим сделкам, о которых они договорились в своем портфеле, и поэтому арендаторы и арендодатели должны вести переговоры на основе NER, а не чистой арендной платы.
Почему NER в год не является средней чистой приведенной стоимостью в год
Средняя чистая приведенная стоимость – это чистая приведенная стоимость аренды, деленная на количество арендуемых квадратных футов, затем деленная на количество месяцев в сроке аренды, затем умноженная на 12 для получения годовой суммы. Средние значения не являются законными финансовыми расчетами, поскольку они не учитывают временную стоимость денег . Кроме того, когда вы используете среднее значение чистой приведенной стоимости за срок, вы сводите на нет цель расчета приведенной стоимости. Чтобы разработать упрощенный упрощенный пример, рассмотрим следующее:
В приведенном выше примере, если арендатор должен был бы платить арендодателю среднюю чистую приведенную стоимость арендодателя за 60 месяцев, арендатор будет платить приблизительно 6 941 доллар США в месяц, или 8,33 доллара США в год (416 369 долларов США, разделенные на 5 лет и далее на 10 000 швейцарских франков).
Однако из-за временной стоимости денег и влияния дисконтирования мы знаем, что доллар сегодня дисконтируется по ставке дисконтирования до меньшей стоимости в будущем. Из-за этого единственный способ, которым арендатор мог бы платить арендодателю 8,33 фунта на квадратный фут в год, — это если бы арендатор заплатил все 416 369 долларов США.в начале аренды, в противном случае эти 6 941 доллар, выплачиваемые ежемесячно, будут стоить 350 258,28 долларов в приведенной стоимости. Фактически, как указано выше, при годовой ставке дисконтирования 8%, начисляемой ежемесячно, арендатор должен будет платить приблизительно 10,00 долларов США в год, или 8 333,33 доллара США в месяц, в течение 60 месяцев, чтобы обеспечить арендодателю чистую приведенную стоимость приблизительно в размере 416 369 долларов США к окончание аренды.
Модели НКО
Финансовые модели, используемые для расчета НКО, являются сложными и выходят за рамки данной статьи, но они должны быть у всех коммерческих лизинговых агентов.
Если вам нужна финансовая модель для расчета NER, ProCalc — это модель, которую выбирают тысячи агентов по аренде и брокеров, в том числе большинство моих коллег в Торонто. ProCalc позволяет пользователям сравнивать договоры аренды с точки зрения арендатора, субарендодателя, арендодателя или покупателя, а также экспортировать несколько анализов в одну рабочую книгу Excel. Вы можете проверить их веб-сайт по следующей ссылке: https://procalc.com
Примечание. Многие шаблоны анализа аренды дисконтируют денежные потоки на ежегодной основе; это означает, что расчет предполагает, что арендная плата выплачивается один раз в год. Это неверно и вводит в заблуждение – Убедитесь, что ваша модель NER дисконтирует ежемесячные денежные потоки, как это делает ProCalc, чтобы правильно рассчитать чистую приведенную стоимость каждой аренды .
Спасибо за чтение этой статьи, мне интересно услышать ваши мысли и ответить на любые вопросы в разделе комментариев ниже.
—
Как специалист по аренде коммерческой недвижимости в Торонто, Канада, я пишу статьи на различные темы аренды, технические вопросы и выводы из моего опыта работы с некоторыми из лучших и умнейших специалистов. Если вы хотите прочитать больше моих сообщений или обсудить связанные темы, нажмите «Подписаться» или перейдите на мою личную страницу LinkedIn здесь.
***
БЕЗ КОНСУЛЬТАЦИИ ПО АРЕНДЕ – Информация в этой статье предоставляется только в образовательных и информационных целях, без каких-либо явных или подразумеваемых гарантий любого рода, включая гарантии точности, полноты или пригодности для какой-либо конкретной цели. Информация, содержащаяся в этой статье или предоставленная из нее или посредством нее, не предназначена и не представляет собой профессиональные консультации по аренде, консультации по инвестициям, консультации по ведению переговоров или любые другие консультации.
Исследования — незамеченный герой брокерских компаний по коммерческой недвижимости по всему миру
19 сентября 2017 г.
