Содержание
Новости рынка недвижимости от NERS.ru
Новости рынка недвижимости от NERS.ru
Как нанять бухгалтера: советы малому бизнесу и не только
Nov 16, 2022 | 00:30
Руководитель малого бизнеса, хоть и вынужден сам разбираться в основах бухучёта, не успевает вникать во все тонкости. Но профессиональные навыки
Читать дальше…
Недвижимость в Дубае: реальные перспективы и ловушки для инвесторов
Nov 16, 2022 | 00:30
С точки зрения комбинации спроса, объема чеков и потенциала роста в ближайшие три — шесть месяцев Дубай станет главной точкой притяжения
Читать дальше. ..
Ипотека под 0,1%: вся правда о субсидированных ставках
Nov 16, 2022 | 00:30
В 2022 году российский рынок жилой недвижимости столкнулся с новыми испытаниями: резкий рост ключевой ставки привел к повышению
Читать дальше…
Количество объявлений о срочной продаже стало рекордным
Nov 16, 2022 | 00:30
На вторичном рынке 4% квартир продается срочно, как указывают продавцы в объявлениях, и это максимальная доля за последние
Читать дальше. ..
Если друг оказался вдруг. Как действуют ограничения на сделки с недвижимостью с покупателями из недружественных стран
Nov 16, 2022 | 00:30
Правительство РФ разработало ряд мер, направленных на контроль за операциями с недвижимостью, принадлежащей или планируемой к приобретению
Читать дальше…
Правительство предлагает защитить покупателей жилья при отмене сделок в связи с банкротством продавца
Nov 16, 2022 | 00:30
Госдума заканчивает собирать отзывы на проект, защищающий покупателей жилья от огромных неприятностей, возникающих
Читать дальше. ..
Как воспользоваться гаражной амнистией? Инструкция
Nov 16, 2022 | 00:30
Гаражная амнистия — льготный способ оформления права собственности на земельный участок под гаражом. Этот способ подойдет тем, кто имеет
Читать дальше…
Необходимость баланса: почему растут тарифы на услуги ЖКХ
Nov 16, 2022 | 00:30
В начале зимы в России изменятся тарифы на холодную и горячую воду, электроэнергию, тепло, газ и вывоз твердых коммунальных отходов.
Читать дальше…
Cъезжаемся! Как разделить пространство с любимыми человеком и не сойти с ума
Nov 16, 2022 | 00:30
Переезд — важный этап отношений. Но жизнь вместе — это не только милые завтраки в кровать и сюси-пуси на диване вечером, но и общий быт.
Читать дальше…
Курение на балконе в своей квартире: можно или нельзя
Nov 16, 2022 | 00:30
Курение в многоквартирном доме — всегда волнующая тема для его жильцов. Кого-то раздражает запах табака в подъезде, кто-то выходит
Читать дальше…
Go Top
Телеграм канал NERS.ru: Новости недвижимости
Телеграм канал NERS.ru: Новости недвижимости — ners_news
Подпишись на наш паблик ВКонтакте, чтобы самым первым получать свежие новости, узнавать об акциях и скидках.
Ну и просто быть умничкой :3
- Каталог телеграм каналов
Телеграм канал ‘NERS.ru: Новости недвижимости’
NERS.ru: Новости недвижимости
8’400 подписчиков
1’244 просмотров на пост
Самое интересное о рынке недвижимости каждый день
Детальная рекламная статистика будет доступна после прохождения простой процедуры регистрации
- Детальная аналитика 2’090’238 каналов
- Доступ к 413’574’050 рекламных постов
- Поиск по 1’567’199’070 постам
- Отдача с каждой купленной рекламы
- Графики динамики изменения показателей канала
- Где и как размещался канал
- Детальная статистика по подпискам и отпискам
Telemetr.
me Подписаться
Аналитика телеграм-каналов — обновления инструмента, новости рынка.
Найдено 3374 поста
Количество объявлений о срочной продаже стало рекордным
https://news.ners.ru/kolichestvo-obyavlenij-o-srochnoj-prodazhe-stalo-rekordnym.html
На вторичном рынке 4% квартир продается срочно, как указывают продавцы в объявлениях, и это максимальная доля за последние
Правительство предлагает защитить покупателей жилья при отмене сделок в связи с банкротством продавца
https://news.ners.ru/pravitelstvo-predlagaet-zacshitit-pokupatelej-zhilya-pri-otmene-sdelok-v-svyazi-s-bankrotstvom-prodavca.html
Госдума заканчивает собирать отзывы на проект, защищающий покупателей жилья от огромных неприятностей, возникающих
Как воспользоваться гаражной амнистией? Инструкция
https://news. ners.ru/kak-vospolzovatsya-garazhnoj-amnistiej-instrukciya.html
Гаражная амнистия — льготный способ оформления права собственности на земельный участок под гаражом. Этот способ подойдет тем, кто имеет
Необходимость баланса: почему растут тарифы на услуги ЖКХ
https://news.ners.ru/neobhodimost-balansa-pochemu-rastut-tarify-na-uslugi-zhkh.html
В начале зимы в России изменятся тарифы на холодную и горячую воду, электроэнергию, тепло, газ и вывоз твердых коммунальных отходов.
Cъезжаемся! Как разделить пространство с любимыми человеком и не сойти с ума
https://news.ners.ru/cezzhaemsya-kak-razdelit-prostranstvo-s-lyubimymi-chelovekom-i-ne-sojti-s-uma.html
Переезд — важный этап отношений. Но жизнь вместе — это не только милые завтраки в кровать и сюси-пуси на диване вечером, но и общий быт.
Курение на балконе в своей квартире: можно или нельзя
https://news. ners.ru/kurenie-na-balkone-v-svoej-kvartire-mozhno-ili-nelzya.html
Курение в многоквартирном доме — всегда волнующая тема для его жильцов. Кого-то раздражает запах табака в подъезде, кто-то выходит
Покупать или ждать: упадут ли цены на загородном рынке?
https://news.ners.ru/pokupat-ili-zhdat-upadut-li-ceny-na-zagorodnom-rynke.html
Стройматериалы дешевеют, а льготная ипотека дает хорошие ставки — кажется, строить дом надо прямо сейчас. С другой стороны, впереди зима
Дачи не надо: в РФ предложили провести «реновацию» для садоводов
https://news.ners.ru/dachi-ne-nado-v-rf-predlozhili-provesti-renovaciyu-dlya-sadovodov.html
В России предложили комплексно застраивать участки с частными и садовыми домами, то есть отдавать их под проекты «реновации» в регионах
Росреестр узаконил по амнистии более 100 тысяч гаражей
https://news. ners.ru/rosreestr-uzakonil-po-amnistii-bolee-100-tysyach-garazhej.html
За год с лишним действия гаражной амнистии (с 1 сентября 2021 года по 30 сентября 2022 года) Росреестр зарегистрировал по ней
В России вырос спрос на бункеры. Сколько стоит частное убежище
https://news.ners.ru/v-rossii-vyros-spros-na-bunkery-skolko-stoit-chastnoe-ubezhicshe.html
Бункеры, укрытия, бомбоубежища как часть защитной системы гражданской обороны есть в каждом крупном городе России, информация о
Можно ли жильцу отгородить часть общего коридора в многоквартирном доме?
https://news.ners.ru/mozhno-li-zhilcu-otgorodit-chast-obcshego-koridora-v-mnogokvartirnom-dome.html
Можно ли соорудить тамбур, отделив часть лестничной клетки или коридора перегородкой, и на каких условиях — об этом
Преимущества МФК: жизнь, работа и инфраструктура в одном флаконе
https://news. ners.ru/preimucshestva-mfk-zhizn-rabota-i-infrastruktura-v-odnom-flakone.html
Многофункциональные комплексы (МФК), как уже можно догадаться из их названия, сочетают в себе несколько различных функций.
В двух третях российских городов аренда квартир выросла, а в столицах – упала
https://news.ners.ru/v-dvuh-tretyah-rossijskih-gorodov-arenda-kvartir-vyrosla-a-v-stolicah-%E2%80%93-upala.html
В октябре на рынке аренды квартир наметился тренд к понижению ставок, хотя в большинстве городов все еще сохраняется положительная
Миллионы россиян хотят купить квартиру, но боятся. Что пугает их чаще всего?
https://news.ners.ru/milliony-rossiyan-hotyat-kupit-kvartiru-no-boyatsya-chto-pugaet-ih-chacshe-vsego.html
Рынок покупателя — именно так сегодня описывают специалисты ситуацию, сложившуюся в сфере недвижимости. События
Поддержи падающего: о стимулировании спроса на жилье
https://news. ners.ru/podderzhi-padayucshego-o-stimulirovanii-sprosa-na-zhile.html
Самое пристальное внимание игроков рынка недвижимости приковано сейчас к позиции государства в отношении льготно-ипотечных
ВС РФ: Как поступать совладельцам квартиры, которые не могут жить вместе
https://news.ners.ru/vs-rf-kak-postupat-sovladelcam-kvartiry-kotorye-ne-mogut-zhit-vmeste.html
Зачастую площадь жилья настолько невелика, что даже родственники на этих квадратных метрах с трудом размещаются.
Как получить субсидию на квартплату, если нет регистрации, квартира чужая или есть другие жильцы: отвечаю на вопросы
https://news.ners.ru/kak-poluchit-subsidiyu-na-kvartplatu-esli-net-registracii-kvartira-chuzhaya-ili-est-drugie-zhilcy-otvechayu-na-voprosy.html
Тем, у кого дохода недостаточно, чтобы оплачивать коммунальные услуги, закон предоставляет право воспользоваться государственной
Что нужно знать о замене электросчетчика. Цены, сроки, нюансы
https://news.ners.ru/chto-nuzhno-znat-o-zamene-elektroschetchika-ceny-sroki-nyuansy.html
Рассказываем, кто отвечает за установку интеллектуальных приборов учета, сколько это стоит и как работают новые устройства
Цены на аренду квартир в России начали падать
https://news.ners.ru/ceny-na-arendu-kvartir-v-rossii-nachali-padat.html
В октябре подешевела долгосрочная аренда квартир в большинстве крупнейших российских городов. Сезонный спад спроса усилили
Эксперты предупреждают о затоваривании рынка новостроек
https://news.ners.ru/eksperty-preduprezhdayut-o-zatovarivanii-rynka-novostroek.html
Объем предложения жилья в Москве за год вырос на 30–50%. В период пандемии предложение квартир и апартаментов в столичных
Найдено 3374 поста
Чистая эффективная арендная плата и ее значение —
Как ее рассчитать и почему это важно все остальные расходы и в долларах за квадратный фут («
PSF «) номер. Он рассчитывается путем взятия общей арендной платы, уплаченной за срок аренды, и вычета всех поощрений, запрашиваемых арендатором. Затем это число делится на срок и размер единицы, чтобы получить NER. Математически это представляется следующей формулой:
Где:
- Арендная ставка = Сумма арендной платы в долларах за квадратный фут
- i = представляет расчетный год, начиная с 1 года
- n = Срок аренды, в годах
- SF = Размер арендованных помещений, в квадратных футах
Так что же представляет собой это число и почему оно важно? Нас регулярно спрашивают арендаторы, готов ли арендодатель принять определенный номер аренды PSF. Например, если запрашиваемая арендная ставка составляет 25 долларов PSF, согласится ли арендодатель принять 20 долларов PSF? Казалось бы, достаточно простой вопрос: в чем отличие от того, чтобы спросить продавца, готов ли он согласиться на более низкую цену?
Причина в том, что покупка — будь то дом, земля, электроника или ожерелье, которое вы купили у уличного торговца в Мексике, — это единоразовый платеж, сделанный в определенный день. До этой даты ответственность за товар несет продавец; после этой даты он становится покупателем. Сделка считается заключенной после перевода денег и, вообще говоря, не имеет никаких финансовых последствий, кроме цены. Поэтому на вопрос, примет ли продавец определенную цену, легко ответить, потому что это действительно единственный фактор.
Аренда, напротив, представляет собой серию притоков и оттоков денежных средств в течение определенного периода времени. Приток денежных средств представляет собой арендные платежи, обычно выплачиваемые ежемесячными платежами. Отток денежных средств представляет собой затраты, понесенные или выплаченные по различным статьям. Оттоки также могут быть неуплатой притока. Давайте расширим приведенный выше пример:
Арендатор хочет только заключить трехлетний срок и заплатить 20 долларов PSF за весь срок. Предположим, что размер единицы составляет 1200 SF. Это означает, что годовой арендный платеж составляет 24 000 долларов США (20 x 1200). На трехлетний срок это означает, что арендатор заплатит в общей сложности 72 000 долларов. Это первая часть приведенного выше уравнения. Теперь, кроме того, помещение площадью 1200 квадратных футов нуждается в некотором ремонте, поэтому арендатор также хотел бы получить пособие на улучшение жилищных условий в размере 30 долларов США и, поскольку они начинают работу, шесть месяцев бесплатной арендной платы. PSF за 30 долларов составляет 36 000 долларов, а шестимесячная бесплатная арендная плата равна 12 000 долларов упущенной арендной платы. Сумма этих двух сумм составляет 48 000 долларов США. Это стимулы для арендаторов, и это вторая часть уравнения. Чтобы закончить уравнение, 72 000 долларов минус 48 000 долларов равняются 24 000 долларов, которые делятся на три года и 1200 SF, равно 6,67 PSF за доллар.
Таким образом, NER составляет $6,67 PSF, и это чистая сумма, которую арендодатель получит в течение срока аренды. Эта цифра значительно ниже рыночной стоимости, и хотя арендатор предлагает 20 долларов PSF, реальная сумма, которую получает арендодатель, значительно ниже. Когда вы принимаете во внимание, когда эти суммы действительно возникают, это становится еще менее привлекательным, потому что пособие на улучшение арендатора выплачивается в начале аренды, а бесплатная арендная плата происходит в течение первых шести месяцев. Только в начале третьего года арендодатель станет безубыточным! Это также предполагает, что суммы арендной платы выплачены и с этого момента до конца срока не произойдет никаких неприятных инцидентов, когда арендатор может быть не в состоянии вносить эти арендные платежи (поскольку они начинают платить арендную плату в 7-м месяце). Большинство людей, вероятно, посмотрят на эту математику и придут к выводу, что предложение не стоит того. Также нередко можно получить предложение, в котором NER оказывается отрицательным!
Как видите, арендная ставка — это только часть уравнения, определяющего целесообразность предложения аренды. Вам действительно нужно оценить все предложение, прежде чем вы сможете ответить «да», я приму PSF на 20 долларов. Очевидно, что сделка должна иметь смысл для обеих сторон, но если вы видите, откуда исходит арендодатель, арендатор может обнаружить, что арендодатель готов вести переговоры более справедливо, когда NER ближе к тому, что они ожидают от своей собственности.
Почему чистая эффективная арендная плата брокера бессмысленна
Когда арендодатель коммерческой недвижимости или брокер рассчитывает чистую эффективную арендную плату (ЧЭР), они берут общую сумму уступок, таких как улучшения арендатора, делят ее на срок аренды, а затем вычитают эту сумму из ежемесячной запрашиваемой арендной платы. Но я утверждаю, что NER бессмысленна. Позвольте мне объяснить. Для начала давайте начнем с простого примера лизинга.
Допустим, у вас есть арендный бюджет для повторной аренды того, что мы будем называть одноквартирным зданием. В этом конкретном примере, за исключением комиссий за аренду, на вашем счете оборотного капитала в качестве «арендодателя» остается ровно 80 долларов США на квадратный фут для улучшения арендатора — вот и все. Подводя итог, можно сказать, что остаток на вашем банковском счете за вычетом комиссий за аренду составляет 8 000 000 долларов США (или 80 долларов США на улучшения для арендаторов x 100 000 квадратных футов).
В таблице 1 записаны входные данные.
В течение недели после закрытия вашего здания с одним арендатором арендатор обращается к вам через брокера и хочет арендовать помещение. Они идеальные кандидаты. Хорошо зарекомендовал себя, готов остаться надолго.
Но есть одна загвоздка. Арендатор требует 150,00 долларов США за квадратный фут на улучшения арендатора, а не 80,00 долларов США, которые вы заложили в бюджет.
Чем ты занимаешься?
Старый брокер говорит: «Нет проблем, у меня есть электронная таблица, которая рассчитает чистую эффективную ренту (или N.E.R.), которая легко определит, где нам нужно быть с точки зрения арендной платы, чтобы компенсировать разницу». Брокер использует свой старый эмпирический расчет и получает $30,79. за квадратный метр начальной арендной платы.
Именно в этот момент вы, как арендодатель, определяете две основные проблемы этого метода. Во-первых, откуда берутся дополнительные 70 долларов за квадратный фут? Во-вторых, какова стоимость капитала, необходимого для подписания этого договора аренды?
Просто повысив начальную арендную плату до 30,79 долларов за квадратный фут, ваш банковский счет арендодателя не пополнится автоматически дополнительными 7 000 000 долларов, необходимыми для подписания договора аренды — их необходимо взять взаймы. Это логическая загадка того, что мы теперь знаем как чистую эффективную ренту брокера. Это не только не имеет смысла при установлении цен на аренду (как в этом примере), но и не имеет никакого значения на более широких рынках недвижимости, где арендодатели всегда должны соизмерять стоимость займа со своей способностью получать прибыль. Это особенно важно в условиях высоких процентных ставок, которые, хотя мы давно не видели, могут быть не за горами.
Теперь давайте посмотрим на прямое сравнение между чистой эффективной арендной платой брокера и обычной чистой эффективной арендной платой, которую мы назовем «Чистая эффективная рента — Стандарт». Этот метод был рекомендован одним из крупнейших консорциумов инвесторов в недвижимость Северной Америки, состоящим из институциональных государственных и частных инвестиционных компаний, инвестиционных фондов недвижимости, компаний по страхованию жизни и пенсионных фондов.
См. также
Основное различие между двумя чистыми эффективными рентами должно быть очевидным. Один включает временную стоимость денег «стоимость заимствования» (либо долг/собственный капитал, либо WACC), а другой полностью его игнорирует.
В нашем примере мы предположили, что долг будет стоить 10% в год. С учетом этого, как видно из Таблицы 2, различия для арендодателя не могут быть более четкими.
Как видите, между этими двумя, казалось бы, похожими методами существует огромная разница. Владелец здания может потерять буквально миллионы долларов, если не проигнорирует стоимость капитала для улучшения арендаторов. NER брокера — это просто способ для брокера получить то, что он хочет, чтобы закрыть сделку. Но его недальновидность может дорого обойтись как арендодателям, так и арендаторам. Ни один арендатор не хочет оказаться в здании, у которого могут быть финансовые проблемы.
Имея дело с суровыми реалиями стоимости капитала и временной стоимости денег, может означать, что некоторые сделки должны быть сорваны, это гарантирует отсутствие неожиданностей в будущем. Принимая во внимание сумму денег и сложность, которые идут на покупку крупных активов, их лизинг должен требовать такой же тщательности. В конце концов, мы никогда не должны упускать из виду, что коммерческая недвижимость — это просто портфель договоров аренды по хорошей цене.
Изучая все способы, которыми технологии меняют ландшафт CRE, давайте не будем забывать, что многое из того, что мы делаем, сводится к деталям.