Нет долгострою: Долгострои Санкт-Петербурга. Где не стоит приобретать недвижимость?

Содержание

Как распознать потенциальный долгострой и не ошибиться с вложением денег в недвижимость – Nordestinvest.ru

сообщение

Представьтесь, пожалуйста
Как с вами можно связаться
Тело сообщения

Ответ на вопрос

Нажимая на кнопку, Вы даете свое согласие на обработку персональных данных.

1) Соглашение. 2) Политика компании в отношении обработки персональных данных.

Спасибо!

Наши специалисты свяжутся с Вами в течение рабочего дня!
с Пн по Пт с 9:30 до 18:00

Жилая недвижимость

Все статьи
Назад
Назад

В Москве на данный момент насчитывается примерно 34 долгостроя, в области – еще 25 таких объектов. 17 проектов находятся в зоне риска, так как по ним наблюдается сильное затягивание сроков сдачи. Всего в России официально признано долгостроями 830 объектов, по части из которых решения и инвесторы по достройке уже приняты. Более 38 тыс. дольщиков ожидают сдачи своих квартир, не будучи уверенными в точных сроках окончания строительства.

Основные признаки долгостроя

В большинстве случаев своевременно распознать потенциальный долгострой сложно. Но обычный дольщик при выборе квартиры должен обратить внимание на следующие признаки, которые могут говорить о проблемах у застройщика:

Строительная активность. Рекомендуется обратить внимание на общую строительную активность по всем объектам застройщика. Если на площадках нет или чрезвычайно мало техники, отсутствуют рабочие и активные действия, этажность не увеличивается в течение нескольких месяцев, это является прямым указанием потенциальному дольщику задуматься и удержаться от покупки.

Экономические факторы. Покупательская способность населения оказывает сильное влияние на рынок недвижимости. Нестабильность экономики и слабое привлечение средств инвесторов является одной из причин полной остановки строительства или сильных задержек по срокам.

Частая смена подрядчика говорит о том, что застройщик просто не в состоянии оплачивать запланированные работы.

Нарушение сроков ввода в эксплуатацию. Постоянный перенос сроков, связанный с различными факторами, должен насторожить дольщиков, так как в большинстве случаев это один из самых ярких признаков будущего долгостроя или полностью незавершенного строительства.

Представители застройщика перестают выходить на связь. При появлении проблем с финансированием и достройкой объекта девелопер часто перестает общаться с дольщиками.

Почему появляются долгострои и как не стать обманутым дольщиком

Причин появления долгостроев несколько, обычно проблемные объекты появляются из-за следующих факторов:

нехватка финансовых средств у застройщика;

некомпетентный менеджмент, ошибки в управлении денежными средствами;

банкротство компании, занимающейся строительством;

мошеннические действия со стороны девелопера;

ошибки в планировании объекта и расчете сроков, квартирографии, общей маркетинговой стратегии;

отсутствие грамотного технического надзора за строительством, задержки с доставкой материалов;

проблемы со взаимодействием между застройщиком и государственными органами (нет разрешительной документации, отсутствует подключение к общим коммуникациям).

Дольщикам, которые уже успели приобрести квартиру в таких домах, можно дать следующие рекомендации. Оптимальным решением является продажа проблемной недвижимости, что возможно в рамках ДДУ (оформляется переуступка прав). Если продать квартиру не получается, ДДУ можно расторгнуть и потребовать от застройщика возврата средств. Но такой путь достаточно длительный, если у застройщика финансовые проблемы, возврата своих средств можно просто не дождаться.

Еще одним решением является ожидание. Большинство долгостроев в настоящее время достраивается, но это может растянуться на 5-7 лет. Многие проблемные новостройки сейчас уже введены в эксплуатацию, но сопровождалось это долгими годами ожидания и серьезными финансовыми расходами для дольщиков.

Вернуться к другим статьям

Как проверить застройщика и распознать долгострой

Как перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы

Фото: maradon 333/shutterstock

Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).

Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.

Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки

adv.rbc.ru

Низкие темпы строительства и срывы сроков

Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.

Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Документы и аккредитация у банков

Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.

Форма договора

Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.

Сайт застройщика

Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.

Подозрительно низкие цены и большие скидки

Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».

Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.

Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.

Читайте также Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома

Откуда брать информацию о застройщике

Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.

«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова

Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).

Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.

Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Читайте также Как не стать обманутым дольщиком: 12 способов проверки застройщика

Исключение для налогоплательщиков малого бизнеса | Контракты на строительство

Подрядчики по строительству должны пересмотреть свой метод учета, чтобы определить, может ли применяться исключение для налогоплательщиков малого бизнеса, которое освобождало бы их от применения метода процента выполнения («PCM») к долгосрочным контрактам на строительство.

Обзор требований контракта на малое строительство для использования метода процента выполнения

Окончательные постановления были опубликованы в Федеральном реестре 5 января 2021 г., чтобы отразить законодательные изменения, внесенные Законом о снижении налогов и занятости , который расширил исключения для малых строительные контракты от требования использовать ПКМ. Окончательные правила обычно затрагивают налогоплательщиков со среднегодовым валовым доходом не более 25 миллионов долларов с поправкой на инфляцию. Окончательные правила применяются к налоговым годам, начинающимся 5 января 2021 года или после этой даты; однако эти правила могут применяться в отношении налоговых периодов, начинающихся после 31 декабря 2017 г. и до 5 января 2021 г., при условии соблюдения определенных критериев. Также может потребоваться изменение метода учета.

Долгосрочные контракты регулируются IRC. сек. 460, который требует, чтобы некоторые предприятия использовали РСМ для учета доходов и расходов, связанных с долгосрочными контрактами. В соответствии с ОРЖ доход признается в течение срока действия договора на основе процентной доли предполагаемых затрат, понесенных до настоящего времени. Долгосрочный контракт определяется как любой контракт на изготовление, строительство, установку или строительство недвижимого имущества, если контракт не завершен в течение налогового года, в котором он заключен. Контракт, выходящий за пределы налогового года, в котором он заключен, считается долгосрочным контрактом, хотя контракт может длиться менее 12 месяцев. PCM также включает правило ретроспективного анализа, которое обычно требует, чтобы налогоплательщик уплатил или получил проценты по гипотетической недоплате или переплате налога, которые отсрочены или ускорены в результате разницы во времени, возникающей из-за неточных оценок контрактных затрат и цены в течение срока действия. проекта.

Общее требование по использованию ОРЖ не распространяется на освобожденный договор на строительство, который включает любой договор на строительство дома или другой договор на строительство. Долгосрочный договор на строительство является договором на строительство жилья, если 80% или более предполагаемых общих затрат по договору приходится на жилищное строительство, состоящее из четырех или менее жилых единиц, плюс соответствующие улучшения земли. Окончательные положения разъясняют, что другие договоры на строительство должны быть заключены после 31 декабря 2017 года в налоговом году, заканчивающемся после 31 декабря 2017 года, налогоплательщиком, кроме налогового убежища, которому запрещено использовать кассовый метод учета, который оценивает по момент заключения такого договора, что такой договор будет завершен в течение 2-летнего периода, начинающегося с даты начала действия договора, и кто удовлетворяет критерию валовой выручки за налоговый год, в котором такой договор заключен. Проверка валовой выручки регулируется IRC Sec. № 448, в котором установлены ограничения на возможность использования налогоплательщиком кассового метода учета. Как правило, налогоплательщик (кроме налогового убежища) соответствует критерию валовой выручки за любой налоговый год, если среднегодовая валовая выручка за предыдущие 3 налоговых года не превышает 25 000 000 долларов США с ежегодной поправкой на инфляцию. Налогоплательщики, подпадающие под одно из этих исключений для налогоплательщиков малого бизнеса, могут использовать для учета метод заполненного контракта («CCM»).

Метод учета завершенного контракта для налогоплательщиков малого бизнеса

СКК позволяет налогоплательщику отложить признание дохода и соответствующего налогового обязательства до завершения контракта. В соответствии с CCM дата завершения основывается на более ранней из дат налогового года, в котором заказчик использует объект по его прямому назначению и было понесено не менее 95% общих распределяемых затрат по договору, или окончательного завершения и приемки объекта. договор. Несмотря на то, что мелкий подрядчик может использовать CCM для целей налогообложения, налогоплательщик, облагаемый альтернативным минимальным налогом, должен использовать PCM для расчета альтернативного минимального налогооблагаемого дохода по любому долгосрочному контракту, за исключением контракта на строительство дома. Министерство финансов и IRS ожидают, что изменения в договоре на строительство, освобожденные от налогов, включая либерализацию валовой выручки, увеличат число налогоплательщиков, квалифицируемых как налогоплательщики малого бизнеса. Застройщики жилых земель, подотчетные в соответствии с СКК, должны оценить окончательные правила, чтобы убедиться, что используется правильный метод учета. В последние годы IRS инициировала кампанию по соблюдению требований, специально нацеленную на крупных застройщиков земли под жилую застройку от неправильной классификации контрактов на застройку земли и ненадлежащего использования CCM путем отсрочки всех доходов до завершения всей застройки. Особое внимание следует уделить при определении метода учета долгосрочных контрактов.

Вопросы о методах учета долгосрочных контрактов или других налоговых положений для вашей строительной компании? Обратитесь к своему налоговому консультанту или представителю Keiter или по электронной почте | Телефон: 804.747.0000. Мы здесь, чтобы помочь.

Дополнительные ресурсы для строительных компаний

Информация, содержащаяся в этой статье, предназначена только для информационных целей и актуальна на дату публикации. Читателям в Интернете рекомендуется не действовать в соответствии с этой информацией, не обратившись за помощью к профессиональному бухгалтеру, поскольку эта статья не заменяет получение консультации по бухгалтерскому, налоговому или финансовому учету у профессионального бухгалтера.

Метод выполнения контракта, метод процента выполнения

Для краткосрочных контрактов налогоплательщик будет использовать либо кассовый метод, либо метод начисления, но для некоторых долгосрочных контрактов есть дополнительные варианты, предусмотренные IRC §460.

Долгосрочные контракты , подпадающие под действие §460, представляют собой контракты на строительство, установку, строительство или производство, в которых контракт завершается в более позднем налоговом году, чем когда он был начат. Тем не менее, контракт на производство подходит только в том случае, если он касается производства уникального предмета для конкретного клиента или предмета, производство которого обычно занимает более 1 года. Долгосрочные контракты на оказание услуг не квалифицируются как долгосрочные контракты в соответствии с §460.

§460 Долгосрочный контракт: Контракт на строительство, установку или строительство на срок более 1 налогового года. Контракты на производство могут соответствовать критериям, если на изготовление изделия обычно уходит более 1 года, или если изделие является уникальным и производится для конкретного клиента по запросу. Таким образом, если контракт начинается 20 декабря и заканчивается 10 января следующего года, то, даже если контракт заключается менее чем на 1 месяц, этот контракт является долгосрочным контрактом для налогоплательщика календарного года, но краткосрочным контрактом для налогоплательщика. налогоплательщик финансового года.
Мелкий подрядчик: Подрядчик со среднегодовым доходом, не превышающим критерий валовой выручки за предыдущие 3 года.
Крупный подрядчик: Подрядчик со среднегодовым доходом, не превышающим критерий валовой выручки за предыдущие 3 года.
Контракт на строительство дома: Контракт на строительство жилых зданий, где каждое здание состоит из 4 жилых единиц или менее.

Тест валовой выручки
Год	Сумма
2019 — 2020	$ 26 000 000
2018	$ 25 000 000

9 0002 по новым налогам по сравнению с новыми налогами по новым налогам по сравнению с новыми налогами по новым налогам по сравнению с новыми налогами по новым налогам по сравнению с новыми налогами. Согласно Закону о рабочих местах, крупные подрядчики с доходом, не превышающим в среднем 25 миллионов долларов США в течение 3 лет, предшествующих налоговому году, могут использовать PCM или любой другой допустимый метод. Кроме того, от строительных компаний больше не требуется использовать метод PCM, если контракт был заключен после 2017 года, ожидается, что он будет завершен в течение 2 лет и выполняется налогоплательщиком, удовлетворяющим критерию валовой выручки в размере 25 миллионов долларов США. Тест валовых поступлений ежегодно корректируется с учетом инфляции.

Долгосрочные методы учета

Существует 2 основных метода учета для определения момента признания выручки по долгосрочным договорам:

метод завершенного контракта ( CCM )
метод процента выполнения ( PCM )

Поскольку СКК допускает отсрочку уплаты налогов, крупный подрядчик обычно должен выбирать ОРЖ, но мелкий подрядчик может выбрать СКК, если предполагаемый срок действия контракта составляет 2 года или менее.

Метод завершенного контракта

При использовании метода завершенного контракта налогоплательщик не признает выручку до тех пор, пока контракт не будет завершен и принят покупателем. За исключением контрактов на строительство домов, CCM может использоваться только мелкими подрядчиками для контрактов с предполагаемым сроком действия, не превышающим 2 лет. В договоре не должно быть условий с единственной целью отсрочки налога.

СКК требуется для контрактов на строительство домов , которые предназначены для строительства жилых зданий с 4 или менее жилыми единицами, где не менее 80% сметной стоимости приходится на жилые единицы и связанные с ними улучшения земли, даже если контракт составляет более 2 лет или подрядчик является крупным подрядчиком. Другие типы договоров на строительство подпадают под метод завершенных договоров, если они удовлетворяют общим требованиям СКК.

Контракты на строительство жилья имеют очевидные налоговые преимущества, поскольку признание дохода может быть отложено на годы, особенно для крупных проектов, предусматривающих строительство большого количества единиц жилья. IRS видит много злоупотреблений в этой области, когда либо контракты на строительство неправильно классифицируются как контракты на строительство дома, либо дата завершения отодвигается по ухищрению. Один из распространенных приемов, который подрядчики используют для отсрочки уплаты налогов, заключается в том, чтобы построить много домов на большом жилом участке, одновременно откладывая на максимально возможное время завершение общих улучшений, таких как дороги и канализация. Поэтому, утверждают подрядчики, строительство любого дома не будет завершено, пока не будут завершены все общие улучшения. Тем не менее, IRS придерживается позиции, согласно которой контракт на строительство дома считается завершенным, когда он продается. (Дополнительную информацию см. в разделе Метод суперзавершенного контракта.)

Недостатки метода завершенных контрактов заключаются в том, что доходы от нескольких проектов, возможно, придется отражать в одном и том же налоговом году, и любые убытки по любому из контрактов не могут быть вычтены до тех пор, пока контракты не будут завершены и доход не будет признан для целей налогообложения.

Если налогоплательщик или контракт не соответствует требованиям метода выполненного контракта, необходимо использовать метод процента выполнения.

Метод процента выполнения

За исключением контрактов на строительство жилья, крупные подрядчики должны использовать метод процента выполнения для долгосрочных контрактов. PCM также необходимо использовать для определения ответственности по альтернативному минимальному налогу ( АМТ ). В соответствии с PCM объем выполнения проекта определяется общими фактически понесенными затратами по сравнению с общей расчетной стоимостью. Таким образом, выручка в любом данном году определяется фактическими расходами по договору, понесенными за этот год, деленными на общую расчетную стоимость, умноженную на общую цену договора:

Отчетный доход

Цена договора

Годовой Стоимость контракта

Сметная общая стоимость

Если имеется спор относительно цены договора, и сумма спора невелика по отношению к общей сумме договора, то отчетный доход определяется путем вычитания цены договора на сумму сумма спора. Спорная сумма будет признана после разрешения спора. Любые дополнительные затраты, понесенные при выполнении договора, подлежат вычету из признанной оспариваемой выручки.

Отчетный доход за последний год = общий полученный доход минус общий заявленный доход. Поскольку общая стоимость контракта оценивается, может иметь место недоплата налогов, если затраты были завышены, или переплата налогов, если затраты были занижены. Фактически заявленный доход может отличаться от дохода, который должен был быть указан на основе фактических затрат. Таким образом, после завершения каждого контракта необходимо рассчитать выручку, которая должна была быть указана за каждый налоговый год, и сравнить ее с выручкой, которая была указана за предыдущие налоговые годы. Если имела место переплата налога, то налогоплательщик имеет право на проценты от IRS исходя из переплаты; с другой стороны, недоплата налога требует, чтобы налогоплательщик уплатил проценты IRS. это ретроспективный расчет процентов приведен в форме 8697 «Расчет процентов по ретроспективному методу для завершенных долгосрочных контрактов», которого можно избежать, если предполагаемые и фактические затраты находятся в пределах 10%. Корпоративный налогоплательщик может вычесть подлежащие уплате проценты, но налогоплательщик-физический лицо не может, поскольку он считается невычитаемым личным процентом.

Существует также правило 10% , в соответствии с которым, по желанию налогоплательщика, признание доходов и вычет расходов могут быть отложены до налогового года, в котором не менее 10% совокупных распределяемых затрат по договору были понесены.

Пример: ретроспективный метод

У вас есть контракт на строительство на сумму 4 миллиона долларов, который необходимо выполнить в течение 3 лет. Первоначально вы оценили стоимость в 3 200 000 долларов. Ваши фактические затраты за 1^-й-й год составили 300 000 долларов США, что составляет менее 10 % от общей суммы сметных расходов, поэтому вы не указали доходы и не вычли расходы за этот 1 ^-й-й год. Однако после завершения контракта ваши фактические затраты составили 2 900 000 долларов, поэтому 300 000 долларов затрат, понесенных в 1^ст года превысила 10% от общей суммы фактических затрат. Таким образом, вы должны использовать ретроспективный метод для расчета суммы процентов к выплате, основываясь на том, что должно было быть сообщено, за вычетом того, что было сообщено на самом деле.

Per Return	Year 1	Year 2	Year 3
Cumulative Incurred Costs	$300,000	$1,500,000	$2,900,000
Estimated Total Costs	$3,200,000	$3,200,000	$2,900,000
Completion Percentage	9.38%	46.88%	100.00%	= Cumulative Costs / Estimated Total Cost
Total Contract Price	$4,000,000	$4,000,000	4 000 000 долларов США
Заявленный доход	0	1 875 000 долларов США	2 125 000 долларов США	= Общая стоимость контракта × Процент выполнения, если Процент выполнения ≥ 10%, в противном случае отчет о доходах не требуется.
Deducted Expenses	0	$1,500,000	$1,400,000
Per lookback	Year 1	Year 2	Year 3
Cumulative Incurred Costs	$300,000	$1,500,000	2 900 000 долларов США
Actual Total Costs	$2,900,000	$2,900,000	$2,900,000
Actual Completion Percentage	10.34%	51.72%	100.00%	= Cumulative Costs / Actual Total Cost
Total Contract Цена	4 000 000 долл. США	4 000 000 долл. США	4 000 000 долл. США
Общий доход	413 793 долл. США	$ 1 655,172
Расходы на просмотр	$ 300 000	$ 1 200 000		Обратите внимание, что доход должен быть заявлен на 1 ¹⁴¹⁶⁸	Примечание, что доход должен быть заявлен на 1 ¹⁴¹⁶⁸	. Примечание, что доход должен быть заявлен на 1 14168. Следовательно, во 2-м году сумма, заявленная в 1^-м-м году, должна быть вычтена из первоначально заявленной суммы в размере 1 500 000 долларов США.

В рамках обычной налоговой системы метод ретроспективного анализа не применяется к контрактам на строительство жилья или любым другим контрактам, заключенным в течение 2 лет с момента начала и выполненным мелким подрядчиком. Также обязательно Исключение для малых контрактов de minimis , которое применяется как к обычной налоговой системе, так и к налоговой системе АМТ, где ретроспективный метод не применяется к любому долгосрочному контракту, заключенному в течение 2 лет с момента начала, и где цена контракта не превышает меньшее из:

1% среднегодового валового дохода налогоплательщика за последние 3 года или
1 миллион долларов

Обратите внимание, что исключение в размере 1 миллиона долларов будет применяться к подрядчикам с доходом более 300 миллионов долларов за предыдущие 3 года.

Метод освобожденного процента выполнения

Гибридным вариантом учета для долгосрочных проектов является метод освобожденного процента завершения ( EPCM ), при котором общие и административные расходы, а также прямые затраты на работу вычитаются с начислением методом, которые вычитаются, когда возникает ответственность за эти расходы. Основное преимущество EPCM заключается в том, что доходы отражаются в течение срока действия контракта, а любые убытки будут признаваться на основе процента выполненного контракта, называемого коэффициентом выполнения. Фактор выполнения — это объем выполненной работы по сравнению с предполагаемым оставшимся объемом. Фактор готовности должен быть заверен инженером или архитектором или подтвержден соответствующей документацией. Цена контракта должна включать возмещение затрат, все согласованные изменения к контракту и любые удержания к получению. Удержание — это сумма, заработанная подрядчиком, но удержанная заказчиком для оплаты в более поздний срок до тех пор, пока не будет подтверждено качество работы.

Метод капитализированных затрат в процентах от завершенных работ

Существует также метод процентов капитализированных затрат на завершение работ ( PCCM ), который можно использовать для договоров на приобретение жилых квартир, где не менее 80% общей стоимости контракта связано со строительством зданий. В соответствии с PCCM 70% контракта отражается в отчетности по PCM, а оставшиеся 30% — в отчетности по EPCM. Трес. Рег. §460-4(e)

Распределение затрат

Поскольку подрядчики часто работают над несколькими контрактами одновременно и поскольку подрядчики часто несут расходы, не относящиеся к конкретному контракту, эти затраты должны накапливаться и распределяться по конкретным контрактам. Затраты не подлежат вычету до тех пор, пока не будет признан доход. Хотя подрядчик может по своему усмотрению накапливать и распределять затраты, основа для распределения затрат должна быть разумной.

Существует 2 вида затрат:

общие и административные расходы
расходы на работу

Общие и административные ( Общие и административные расходы ) расходы – это расходы, связанные с ведением бизнеса и не относящиеся к конкретной работе. Затраты на работу — это прямые затраты на конкретную работу, которые сгруппированы в 2 категории: прямые затраты на работу — это те, которые могут быть отнесены к конкретной работе; Косвенные затраты на работу — это затраты, понесенные при выполнении контракта, но не могут быть отнесены к конкретной работе, такой как коммунальные услуги, ремонт и техническое обслуживание как оборудования и сооружений, так и инструментов и оборудования. Различие между косвенными затратами на работу и общими и административными расходами заключается в том, что косвенные затраты на работу непосредственно приносят пользу более чем одному рабочему месту, тогда как административные расходы будут понесены, даже если у подрядчика нет конкретных работ.