Расширен перечень подлежащих нотариальному удостоверению сделок. Нотариальное удостоверение сделок обязательно

Нотариальное удостоверение. Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению :: BusinessMan.ru

При заключении договора необходимо проверять, какие существуют требования к формальной стороне сделки. Важно установить, не относится ли она к тем соглашениям, которые в обязательном порядке требуют нотариального удостоверения. Дело в том, что в 2017 году появились некоторые новшества в данной сфере (к примеру, в силу вступил закон об особенностях регистрации недвижимости). Нужно также отметить, что на нотариальное удостоверение сделки указывает не только закон, но и условие, прописанное в договоре.

В каких же случаях оно требуется? Именно об этом пойдёт речь в данной статье.

Виды сделок с обязательным нотариальным удостоверением

Нотариальное удостоверение сделок обязательно, если имеются следующие случаи:

Доверенность на осуществление сделок, которые требуют нотариальной формы, на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах, на подачу заявлений о государственной регистрации сделок и прав обязательно должны удостоверяться, исключая лишь случаи, имеющиеся в законе. Выдаваемая как передоверие доверенность также должна быть удостоверена нотариально. Правило о нотариальном удостоверении тех доверенностей, которые выдаются в качестве передоверия физическими лицами, не относится к доверенностям, данным как передоверие юридическими лицами, а также руководителями их представительств и филиалов.

Нотариально удостоверенный договор залога. Может быть заключен в обычной письменной форме, которая предусматривается, например, в статье 22, пункте 2 закона № 14 «Об обществах с ограниченной ответственностью». Здесь указывается, что договор залога доли либо её части в уставном капитале общества должен быть удостоверен. Договор залога по обеспечению выполнения обязательств по соглашению, которое должно быть удостоверено нотариально, подпадает под нотариальное удостоверение.
Уступка требования, которое основывается на удостоверении сделки в нотариальной или простой письменной форме, должна совершаться в соответствующем письменном виде.

Перевод долга, к которому с формальной точки зрения применяются установленные на законодательном уровне правила.
Договор ренты должен быть удостоверен нотариально, договор по отчуждению недвижимости под выплату ренты также должен получить государственную регистрацию.
Завещание должно составляться в письменной форме и заверяться нотариусом. Составление его в обычном письменном виде может быть допущено только в редких исключительных случаях, предусмотренных законом.

Согласие супруга. Чтобы один из супругов смог заключить сделку по распоряжению таким имуществом, на которое необходимо государственная регистрация прав, сделки с установленным для неё законом обязательного нотариального удостоверения либо сделки, которая подлежит государственной регистрации, требуется получение нотариусом согласия второго супруга.
Брачный договор должен быть заключён в письменной форме и удостоверяться нотариально.
Соглашение о выплате алиментов также заключается в письменном виде и должно быть удостоверено нотариально.
Сделки, отчуждающие доли в праве совместной собственности на недвижимость, включая также отчуждение всеми участниками собственных долей по одной сделке, должны удостоверяться нотариально, исключая сделки, которые связаны с имуществом, которое составляет паевой фонд инвестиций или приобретается для включения в него, сделок по отчуждению долей земли, по приобретению и отчуждению долей при совместной собственности при заключении соглашения, предусматривающего передачу собственнических прав на жилое помещение так, как это требуется на законодательном уровне.

Сделки, которые связаны с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, и сделки по его отчуждению, если недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему или тому, кто признан ограниченно дееспособным, также должны быть удостоверены нотариально.
Сделка, имеющая направленность на отчуждение доли либо её части в уставном общественном капитале, также подпадает под нотариальное удостоверение посредством составления одного документа, который подписывается сторонами.

Договор инвестиционного товарищества, который включает в себя политику общей деятельности (инвестиционную декларацию), и все изменения, вносимые в него, приложения, дополнительные соглашения, соглашения о частичной или полной передаче товарищами собственных обязанностей и прав по данному договору, предварительные соглашения об этом также должны удостоверяться нотариально по месту пребывания уполномоченного управляющего этого товарищества.

Соглашение об управлении партнёрством, а также любые изменения, вносимые в него, обязательно должны иметь нотариальное удостоверение и подлежат хранению по месту пребывания партнёрства у нотариуса, вступают в силу для тех, кто участвует в соглашении, и третьих лиц с того момента, когда удостоверение получено. Соглашение об управлении партнёрством, а также любые изменения, которые в него вносятся, также должны быть государственно зарегистрированы, и информация о нём и включённым в него положениях не попадает в единый государственный реестр юридических лиц.
Сделка, имеющая направленность на отчуждение доли в складочном партнёрском капитале, включая также обязательство совершения сделки, которая направлена на отчуждение в нём доли при возникновении тех или иных обязательств либо исполнении второй стороной обязательства встречного характера, должна совершаться в нотариальной форме. В общем, сделка об отчуждении доли нотариальное удостоверение должна иметь согласно требованиям.

Зачем стороне соглашения может понадобиться данное удостоверение?

Заверения соглашения у нотариуса может потребовать не только государственный закон, но и участники договора, которые имеют полное право на закрепление такого условия. Возможность включения в текст подобного требования, в котором прописывается нотариальное удостоверение сделки, обязательно и не определяется тем, понадобится или нет после этого регистрация документа.

При выборе сторонами нотариальной формы соглашения они получают некоторые преимущества. В данном случае нотариус опишет участникам договора его условия, а также их обязанности и права. При присутствии в нём дисбаланса интересов он обязательно укажет на это. Кроме того, нотариальное удостоверение соглашения позволяет получить дополнительную гарантию от возможного оспаривания. При подтверждении нотариусом какого-либо факта его уже не нужно будет доказывать на судебном заседании.

Когда суд может не учесть документ от нотариуса?

Исключением являются такие ситуации, когда подлинность подобного факта либо документа опровергается установленным образом. Нотариус, практика которого является частной, несёт абсолютную имущественную ответственность при нарушении им закона во время совершения своих действий и причинившим из-за этого имущественный вред.

Небольшой нюанс

Однако при выборе нотариальной формы соглашения существует также и отрицательная сторона. В таком случае требуются дополнительные затраты и финансовых средств, и времени. Дело в том, что перед осуществлением удостоверения обязанность специалиста – проверить правоспособность двух сторон сделки, подлежащей нотариальному удостоверению и полномочия их представителей. Самим участникам либо представителям придётся посетить нотариальную контору лично.

Какие могут быть последствия при нарушении обязательного нотариального удостоверения?

Если на законодательном уровне или по соглашению нотариальное удостоверение сделки является обязательным, то в таком случае нельзя нарушать установленную форму. При несоблюдении её договор становится ничтожным. Если одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения данной сделки, то вторая имеет право добиться в судебном порядке признания такого договора действительным. В таком случае сторона, необоснованно избегающая нотариального удостоверения соглашения, должна компенсировать убытки своему контрагенту, появившиеся из-за задержки оформления их сделки. При уклонении контрагента от соблюдения предписанной формы заключения договора и желании второй стороны подать иск в суд, следует обратить внимание, какие сроки давности установлены по такому типу споров.

В каких случаях не понадобится нотариальное оформление?

Необходимо знать также и такие ситуации, при которых нотариальное оформление не требуется. К их числу относится следующее:

продажа квартиры, находящейся в совместной собственности мужа и жены;
продажа квартиры, если у неё имеется только один собственник.

Что еще можно не удостоверять?

Кроме перечисленных выше случаев, из перечня, который попадает под обязательное нотариальное удостоверение, исключаются и такие сделки, которые имеют отношение к имуществу инвестиционного паевого фонда или того, что приобретается данным инвестиционным паевым фондом. На законодательном уровне определяется, что данное имущество представляет собой совместную собственность всех представителей ПИФа, при этом контролируются они ЦБ, поэтому в дополнительном удостоверении не нуждаются. Его отменили, поскольку существовавшая когда-то норма являлась избыточной по своей сути.

Стоимость нотариальных услуг

Услуги нотариуса имеют стоимость, складывающуюся из двух составляющих:

государственной пошлины за действия, совершаемые нотариально;
платы за техническую и правовую деятельность, устанавливающейся нотариальной палатой того или иного региона в централизованном порядке.

В заключение

Нотариальное удостоверение сделки дает большие гарантии защиты прав сторон в сравнении с простой письменной формой. Нотариальное удостоверение – это пожизненная гарантия прав собственника в правовой, бытовой и финансовой сфере жизни.

businessman.ru

Случаи обязательного нотариального удостоверения сделок

Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, которые прямо указаны в законе, а также при наличии такого условия в договоре.

В этой статье расскажем, какие сделки подлежат обязательному заверению у нотариуса, плюсы и минусы этой процедуры.

Сделки с недвижимостью

К сделкам, подлежащим нотариальному удостоверению, относится ряд сделок с недвижимостью.

Нотариальное заверение сделки потребуется, если в ходе сделки отчуждают долю в праве общей собственности на объект недвижимости. Например, продают, меняют, дарят и т. п.

Однако это правило не распространяется на сделки с долями земли, а также собственностью паевого инвестиционного фонда или объектами, которые приобретают для включения в состав такого фонда (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ).

Сделка касается объекта недвижимости, которым распоряжаются на условиях опеки.

Также к договорам, подлежащим нотариальному удостоверению, относятся соглашения об отчуждении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Залог и уступка требований

К сделкам, требующим нотариального удостоверения, в ряде случаев относится уступка права и залог

Заверению договора у нотариуса подлежат некоторые соглашения об уступке прав, временной передаче имущества и соглашения другого типа. На это влияет форма исходной сделки.

К таким соглашениям в частности относятся договор залога, если залог оформляют для обеспечения договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 44 постановления от 01.071996 Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 6/8).

Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса, без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ).

Договор цессии, если было нотариальное заверение договора, на котором основан данный договор (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Договор перевода долга, если исходный договор заверили у нотариуса (п. 4 ст. 391 ГК РФ).

Предварительный договор, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора, если было нотариальное удостоверение сделки при ее заключении (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Сделки с долями в ООО

Нотариальную форму договора должны иметь договоры по некоторым операциям с долями ООО.

Обязательное нотариальное удостоверение договора распространяется на договоры в отношении доли ООО, если это договоры по отчуждению доли или части доли.

Договор залога доли или части доли (п. 2 ст. 22 закона № 14-ФЗ).

Преимущества сделок, оформленных нотариально

Если стороны выберут нотариальную форму сделки, это дает определенные преимущества.

Нотариус разъясняет участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.

Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом.

На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Минусы нотариальных сделок

При этом есть и отрицательная сторона выбора нотариальной формы договора.

Это потребует дополнительных затрат как денежных средств, так и времени. Перед тем, как осуществить удостоверение сделки, нотариус проверит правоспособность обеих сторон сделки, а также полномочия представителей сторон.

Представителям или самим участникам сделки придется лично посетить нотариальную контору.

Служба новостей

КРАСПРАВО.RU

kraspravo.ru

Обязательное нотариальное удостоверение сделок

Нотариальные сделки бывают односторонние и двусторонние. Установление и изменение обязанностей и прав гражданина юридическими и физическими лицами – это нотариальная сделка. Одностороннее соглашение подразумевает выражение воли одной стороны. Двустороннее представляет собой заключение договора между двумя сторонами, мнение которых равноценно важно. Также существует многосторонняя нотариальная сделка, в которой участвуют более двух сторон. Обязательное нотариальное удостоверение сделок заключается в заверке документов для оформления договора нотариусом или уполномоченным должностным лицом посредством удостоверительной надписи.

На нашем сайте вы можете также ознакомиться с информацией об удостоверении сделок с недвижимостью

Нотариальные сделки: особенности и разновидности

Договор купли-продажи участка земли и недвижимости регистрируется на государственном уровне в едином реестре. Соглашение становится недействительным при нарушении регистрационных требований и нотариальной формы. Если удостоверение сделок сопровождается уклонением от обязанностей одной стороны, суд признает такие сделки действительными по требованию стороны, выполнившей условия полностью или частично. Нотариальное удостоверение сделок после судебного вердикта не требуется.

Нотариальными сделками являются:

завещания, брачные договоры;
замены должника в сделках, заверенных нотариально, по желанию сторон либо по требованию закона;
доверенности на заключение сделок, требующих нотариального вмешательства;
переуступки прав требования в соответствии с условиями сделки на законных основаниях либо по решению сторон;
договоры о выплате алиментов;
договор ренты, пожизненного содержания и так далее.

Оформляя удостоверение сделок, нотариус становится незаинтересованным лицом и беспристрастным советником. Он обеспечивает сторонам равные права и защиту интересов. Перед нотариальной заверкой участникам сделки разъясняются значение и смысл процедуры. Нотариус проверяет, соответствуют ли намерения сторон действительности, не противоречат ли закону и друг другу, правоспособность и дееспособность участников.

Нотариальная сделка с отчуждением и залогом имущества

Договор удостоверяется при наличии подтверждения прав собственности на закладываемое или отчуждаемое имущество. Это могут быть свидетельства о праве собственности, на наследство, договоры купли-продажи недвижимости, мены или дарения и тому подобные документы.

Право владения недвижимостью подтверждается муниципальной регистрацией, поэтому при нотариальном оформлении сделки с недвижимым имуществом отметка о регистрации должна стоять на документах. В договоре указывается предмет соглашения, размер, оценка, срок выполнения условий, подразумеваемых залогом, и сторона, у которой находится закладываемый объект.

Разновидности права, которое указывается в тексте соглашения:

собственность;
постоянное пользование;
пожизненное наследуемое владение;
хозяйственное ведение;
оперативное управление и сервитут.

Если имущество принадлежит нескольким лицам, в документах указываются размеры долей каждого собственника.

Нотариальный договор о возведении и отчуждении жилого дома

Нотариальное удостоверение сделок производится по расположению объектов или по месту отвода участков. Нотариус проверяет, соответствует ли договор закону о регулировании прав граждан на возведение жилых домов.

К договору прилагается:

указ предоставить земельный участок в личное пользование для строительства жилья;
акт об отводе земли под возведение дома с названными постройками;
свидетельство о владении участком;
проект на строительство жилплощади;
план расположения построек на участке.

Нотариальное удостоверение завещаний

Нотариус заверяет завещания, которые дееспособные граждане предоставляют лично в соответствии с законодательством Российской Федерации. Обязательное нотариальное удостоверение сделок такого рода не допускается через представителя. Завещание является волевым решением наследодателя, который устанавливает правовой порядок наследования определенными лицами своей собственности или ее части. Удостоверение завещаний не требует документов, доказывающих право на имущество.

Наследодатель составляет завещание письменно, обязательно указывает место и время написания и ставит личную подпись в присутствии нотариуса. Необходимо составить и удостоверить два экземпляра – для завещателя и для нотариальной конторы. В отдельных случаях по просьбе наследодателя либо по закону при оформлении и заверке завещания присутствуют свидетели.

Свидетелями не могут выступить следующие граждане:

неграмотные и недееспособные;
наследники, вступающие в наследство в случае гибели завещателя либо получившие отказ в праве на наследование;
родственники, в том числе супруг/супруга, родители и дети;
люди с физическими дефектами, не позволяющими осознавать происходящее и как-либо использовать наследство;
лица, не знающие языка, на котором написано завещание, за исключением закрытых сделок;
нотариус либо другое уполномоченное лицо, заверяющее акт о наследовании.

Если нотариусу предоставляется новое завещание, которое изменяет или отменяет условия ранее написанного, либо приходит уведомление об отмене акта, он отмечает это в своем экземпляре и в регистрационном реестре нотариальных действий. Отмена завещания заверяется нотариально.

Удостоверение доверенности

Доверенность является письменным полномочием, которое одно лицо выдает другому для представления третьим лицам.

Разновидности полномочий:

общая или генеральная доверенность, позволяющая ее обладателю заключать разнообразные сделки;
специальная доверенность, предназначенная для совершения определенных юридических действий;
разовая доверенность, которая выдается для заключения одной сделки.

Нотариальное удостоверение доверенностей возможно от одного или нескольких граждан для одного или нескольких лиц. Процедура передоверия требует нотариального заверения при наличии главной доверенности. В основном документе указываются право передоверия либо доказательство, что сторона по главной доверенности в силу обстоятельств вынуждена провести процедуру передоверия для защиты интересов предоставившего доверенность человека.

Срок действия доверенности указывается в ней же и не может превышать трех лет. Доверенность, выданная на основании передоверия, не может содержать больше условий, чем указано в главной доверенности, и превышать срок действия, заявленный изначально. Нотариально заверяемые документы могут иметь столько экземпляров, сколько пожелают граждане, обратившиеся за удостоверением сделки, при условии, что количество не превышает число сторон-участниц.

Обязательно предоставлять нотариусу два экземпляра следует при составлении завещания и заверке договоров о залоге имущества, строительстве жилой площади, отчуждении домов и прочей недвижимости. Один экземпляр вышеозначенного документа нотариус принимает на хранение в нотариальной конторе по просьбе человека, обратившегося за удостоверением сделки.

notarius-perevod.ru

Расширен перечень подлежащих нотариальному удостоверению сделок

2 июня 2016 года Президент РФ подписал Федеральный закон №172-ФЗ, которым вводится обязательное нотариальное удостоверение всех сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе. Закон вступил в силу в день его подписания. Теперь перечень сделок, подлежащих в обязательном порядке нотариальному удостоверению, выглядит следующим образом:

Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о регистрации)
Сделки по продаже земельной доли (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации).
Сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации)*
Сделки по продаже недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации)*
Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору (п. 2 ст. 339 ГК РФ; п. 44 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)
Договор уступки требования, основанного на нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ)
Договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ)
Договоры, которые направлены на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, за исключением случаев, предусмотренных в законе (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее – Закон об ООО)
Договор залога доли (части доли) в уставном капитале ООО (п. 2 ст. 22 Закона об ООО)
Предварительный договор, если основной договор требует обязательного нотариального удостоверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ)
Договор ренты (ст. 584 ГК РФ)
Брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ)
Соглашение о разделе общего имущества, которое супруги нажили в период брака (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ)
Соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ)
Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах», далее – Закон о хозяйственных партнерствах)
Сделка, которая направлена на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (ч. 3 ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах)
Договор инвестиционного товарищества (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»)
Соглашение об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ)

* их нужно регистрировать, если они совершены после 29 декабря 2015 года.

Напомним, что несоблюдение нотариальной формы сделки, когда такая форма является обязательной, влечет недействительность сделки. Такая сделка является ничтожной.

Составление и подготовка договоров любой сложности — услуга, предоставляемая юристами Вектор Лигал в Санкт-Петербурге.

vectorlegal.ru