Нотариус при совершении сделок с недвижимостью. Нотариус сделки с недвижимостью

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: опыт Бельгии

14.09.2017

Современная Бельгия — это еще один пример развитого европейского государства, где за безопасность всех сделок с недвижимостью отвечает нотариус. Нотариат обеспечивает экономическую и правовую стабильность рынка недвижимости в стране, достоверность данных государственных реестров.

Основная функциональная направленность деятельности нотариусов в Бельгии заключается в констатации (заверении) тех или иных юридических документов. Однако, кроме заверения документов, в профессиональные функции нотариусов в Бельгии входит монопольное право на подготовку документов, связанных с передачей недвижимости.

В Бельгии, как и во всех странах Европы, всегда самой актуальной была проблема защиты прав граждан в сфере оборота недвижимости. Нормативную основу законодательства Бельгии, регулирующую сделки с объектами недвижимости, образуют Гражданский кодекс Бельгии, а также комплекс правовых актов, принятых в его исполнение. В частности, таковыми являются Закон о налогах, Закон об окружающей среде, Закон о долгосрочной аренде от 10 января 1824 года, Закон о праве на строительство, Закон об ипотечном кредитовании от 4 августа 1992 года, Закон «Breyne», регулирующий продажу домов и квартир с незаконченным строительством, Бельгийский кодекс о порядке регистрации.

ИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Гражданское право является одной из старейших отраслей бельгийского права. Его нормативным, мировоззренческим и даже метафизическим началом стал знаменитый Гражданский кодекс 1804 года. Великая французская революция предопределила необходимость создания единого для всей Франции кодифицированного акта, построенного на новых формально-догматических принципах, способствующих развитию новых экономических и социальных отношений, который был взят за основу гражданских правоотношений в Бельгии. По своей структуре он полностью отвечал максимам институциональной системы, то есть отразил систему построения совокупности норм римского права: «лица», «вещи», «обязательства».

В 1807 году Гражданский кодекс переименовывается в Кодекс Наполеона, а после свержения Наполеона в 1816 году Кодекс издаётся под названием Гражданского кодекса. Декретом 1852 года ему опять присваивается название Кодекса Наполеона, которое в дальнейшем не было официально отменено. С момента принятия Кодекс 1804 года остается незыблемым столпом бельгийской государственности. Высочайший уровень юридической техники также во многом детерминирует его особое место в числе кодификационных опытов бельгийской правовой системы. По сути, данный документ открыл ворота в новый для Бельгии юридический мир — мир закона общеобязательного и систематизированного.

За время существования Кодекс Наполеона подвергался изменениям, особенно в части личного и семейного права. В области имущественных прав (вещных и обязательственных) нормы Кодекса почти не менялись. Существенным дополнением Бельгийского гражданского кодекса стало принятие Законом от 30 июня 1994 года статей о праве совместной собственности жилых помещений.

Интересно, что не только сам Бельгийский гражданский кодекс берет свои генетические основания в начале XIX столетия, но и отдельные юридические акты, действующие в его дополнение, имеют столь же давнюю социальную жизнь. В частности, Закон, определяющий правовые основы организации нотариальной деятельности в Бельгии, был принят 25 Вантоза XI года Французской Республики (16 марта 1803 года).

Все виды сделок с недвижимостью в Бельгии оформляются в письменном виде и подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Территориальной привязанности сделок с недвижимостью к нотариусу нет, то есть любой нотариус Бельгии может удостоверить сделку с любой недвижимостью, расположенной на территории государства.

Сторонами сделки с недвижимостью могут являться физические и юридические лица. Практически ни одна сделка не осуществляется без привлечения риэлтора или адвоката, занимающихся подбором объектов недвижимости и консультированием сторон. Согласно статистике, приведенной на сайте Министерства экономического развития Бельгии, 92% сделок с недвижимостью приходится на долю агентств недвижимости, деятельность которых регулируется государством посредством выдачи лицензии и строго контролируется профильным министерством.

Объектами недвижимости могут выступать земельные участки, жилые дома, квартиры, коммерческая недвижимость и недостроенные объекты недвижимости. Сделка по купле-продаже любой недвижимости осуществляется в два этапа. Первоначально оформляется предварительный договор (компромисс), а спустя два месяца совершается официальная сделка. Предварительный договор может быть заключен и в устной форме, но, как правило, риэлторы настаивают на подписании предварительного договора во избежание дальнейших судебных разбирательств. В предварительном договоре прописывается ряд условий: стоимость объекта недвижимости, срок подписания основного договора купли-продажи (не ранее двух месяцев с момента подписания предварительного договора), порядок оплаты сторонами расходов на оформление и регистрацию сделки, размер задатка, вносимого покупателем на счет нотариуса (10% от суммы сделки) и т.д. После заключения предварительного договора нотариус подготавливает необходимые документы для сделки: проект договора, аттестацию земельного кадастра, проверяет отсутствие невыполненных обязательств со стороны собственников объекта, отсутствие судебного спора по объекту, соответствие данных, указанных в предварительном договоре с действительным состоянием дел. За время подготовки документов для сделки покупатель может оформить кредит на покупку недвижимости. После подготовки всех необходимых документов оставшиеся 90% суммы переводятся на счет нотариуса. И уже после подписания договора купли-продажи нотариус перечисляет денежные средства на счет продавца. В случае приобретения недвижимости с привлечением кредитных денежных средств, кредитная организация переводит сумму кредита на банковский счет нотариуса.

Срок подготовки всех необходимых документов для сделки не может превышать четырёх месяцев. После удостоверения договора нотариус регистрирует сделку в Реестре залогов (Министерстве финансов) и оплачивает регистрационный налог. В Реестре залогов регистрируются все сделки, по которым предусмотрен переход права собственности на недвижимость, а также договоры аренды, срок которых превышает более 9 лет. Роль регистратора пассивна и заключается во внесении данных о сделке, предоставленных нотариусом, в сам реестр. Нотариус несёт полную ответственность за соблюдение норм права при совершении сделок с недвижимостью и достоверность предоставленных сведений регистратору.

Недвижимость в Бельгии, купленная как за собственные денежные средства, так и в кредит, оформляется на имя покупателя, который становится её официальным собственником и имеет право управлять и распоряжаться ей с момента удостоверения сделки нотариусом.

С одной сделкой купли-продажи недвижимости могут одновременно работать два разных нотариуса. Предварительный договор может быть удостоверен одним нотариусом, а непосредственно сам договор купли-продажи другим. В этом случае нотариальный тариф делится между двумя нотариусами соразмерно выполненной работе.

В Бельгии расходы на передачу прав собственности и ее оформление одни из самых высоких в Западной Европе. В зависимости от региона тарифы составляют 10-12,5% от стоимости покупки. Если приобретается новый или недостроенный дом, то 12,5%-ая пошлина взимается только со стоимости земли, и сделка облагается НДС в размере 21%.

При покупке вторичного жилья НДС не взимается. Под новым жильем в Бельгии понимается объект недвижимости, который использовался менее двух лет. Покупка нового жилья обойдется дороже, так как дополнительные расходы увеличатся примерно на 22% от стоимости объекта. При этом регистрационный налог на новое жилье не оплачивается. Нотариальные тарифы устанавливаются государством и составляют 0,2%-4% от стоимости покупки.

Как правило, продавец оплачивает только услуги риэлтора или адвоката, стоимость которых составляет 3% —5% от стоимости объекта недвижимости. Все расходы, связанные с приобретением и оформлением объекта недвижимости в собственность, несёт покупатель. Таким образом, общая сумма расходов покупателя составляет 13,7% — 16,7% для вторичной недвижимости и 22,6% для нового жилья. Вся сумма за нотариальное удостоверение договора и оплату необходимых государственных пошлин вносится покупателем на банковский счёт нотариуса до подписания договора купли-продажи. В свою очередь нотариус отвечает за своевременное перечисление необходимых налогов и пошлин в соответствующие государственные органы, тем самым освобождая эти органы от нагрузки по осуществлению контроля.

Благодаря налоговому законодательству Бельгии, в котором для частных лиц при покупке недвижимости не предусмотрено уменьшение подоходного налога, цены на недвижимость в стране гораздо ниже средних цен в соседних европейских государствах. Это делает бельгийский рынок недвижимости привлекательным как для резидентов с невысоким доходом, так и нерезидентов. Кроме того в Брюсселе находятся центральные органы Комиссии НАТО, Европейского Экономического Союза, международные представительства разных стран, что превращает город в официальную столицу Объединённой Европы и повышает интерес инвесторов к коммерческой недвижимости. Прибыльность идеи владения вторым домом на побережье стала причиной настоящего бума на рынке недвижимости в прибрежных муниципальных зонах Бельгии. Все эти факторы ежегодно способствуют росту объёма сделок с недвижимостью.

По статистическим данным федерации нотариусов Бельгии первые месяцы 2017 года стали рекордными по объему операций с недвижимостью. В первом квартале 2017 года количество сделок с недвижимостью увеличилось на 2,93% по сравнению с четвёртым кварталом 2016 года и на 3,6% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. В 2016 году в прибрежных муниципальных зонах страны было заключено на 18,9% больше сделок с недвижимостью, чем в 2015 году. Примечательно, что этот показатель превышает общий показатель бельгийского рынка недвижимости, который поднялся на 8,2 %. Наиболее высокие темпы роста (более 30%) наблюдаются в Мидделкерке, Ньюпорте и Ла Панне. По сравнению с 2015 годом на 5,4% увеличилось количество сделок с недвижимостью, приобретаемой в ипотеку.

Бельгийский нотариат динамичен и продолжает развиваться. Немаловажную роль в этом сыграла интеграция Бельгии в Европейский союз. В связи с принятием в 1995 году Кодекса этики европейские нотариусы получили возможность установить нормы корпоративного поведения, способствующего эффективному и комфортному взаимному нотариальному сотрудничеству на территории Европейского Союза. Внесённые в него в 2002 году поправки позволили создать и использовать новые технологии, а также противодействовать совершению преступлений на территории Европейского Союза. Новшеством в европейской нотариальной деятельности явилось предложение о внедрении электронно-цифровых технологий в работу нотариата, задачей которых стало расширение границ использования нотариусами электронных подписей. Электронный нотариат изменил характер всей нотариальной деятельности. Электронные технологии позволили повысить гарантии достоверности юридически значимых сведений, а также сделать обращение к нотариусу максимально комфортным и не затратным по времени. В этих условиях европейский нотариат стал одним из наиболее передовых правовых институтов, который унифицировал легитимность нотариального акта на территории всего Евросоюза. В частности, был создан единый реестр завещаний, позволяющий успешно взаимодействовать французским и бельгийским нотариусам и вносить сведения об удостоверенных завещаниях от имени европейских граждан на территории Франции и Бельгии. В настоящее время ведется работа по созданию единого реестра завещаний, удостоверенных европейскими нотариусами на территории Европейского Союза. В планах европейского нотариата стоит расширение полномочий нотариусов европейских государств и снятие территориальной привязанности по удостоверению сделок с недвижимым имуществом, расположенным на территории Евросоюза.

Предоставленные государством полномочия по обеспечению достоверности сведений, содержащихся в нотариально удостоверенном документе, позволяют бельгийскому нотариусу создать эффективный и безопасный правовой акт. Он является неоспоримым и предотвращает дальнейший судебный конфликт. Нотариально удостоверенный документ превратился в современный инструмент социальной безопасности, экономической свободы и надежной правовой защиты. Другими словами, обязательная нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом в Бельгии стала безусловным гарантом стабильности гражданского оборота и обеспечения защиты прав граждан.

notariat.ru

Нотариус при совершении сделок с недвижимостью | Журнал Neue Zeiten

Автор: Артур Гутман

В номере: 11 (113) ноябрь 2010

Нотариус при покупке участка, квартиры или дома необходим по закону. Покупка участка, квартиры или дома, совершенная без участия нотариуса, считается недействительной. Нотариус необходим и тогда, когда оформляется долгосрочная аренда на землю под будущий дом. Это требование закона существует исключительно для защиты интересов договаривающихся сторон, а вовсе не для того, чтобы осложнить им жизнь и заставить потратить дополнительное время и дополнительные деньги.

Нотариус, как независимый консультант

Нотариус выполняет роль независимого консультанта, призванного контролировать качество договора. Сделки с недвижимостью – самые крупные сделки в частной жизни. Обычно это суммы, потеря которых рушит финансовое благополучие семьи на многие годы. Поэтому так важно, чтобы пункты договора превращали сделку в области недвижимости в честный и равноправный договор.

Ни покупатель, ни продавец не являются специалистами в области закона и не могут самостоятельно оценить достоинства и недостатки заключаемого ими договора. Роль независимого и квалифицированного третьего лица и выполняет, согласно закону, нотариус.

Ответственность нотариуса

Обязанность нотариуса — предупредить обе договаривающиеся стороны о тех сложностях, потерях и рисках, которые, возможно, несет для них (или для одной из сторон) данный договор. Нотариус несет полную юридическую ответственность за соответствие договора действующему законодательству.

Это не означает, что в нотариальном договоре не может найтись места каким-то нестандартным пунктам, которые захотят, по обоюдному согласию, включить туда участники сделки. Внести свои личные поправки в стандартный текст договора, конечно, можно. Но нотариус вас предупредит, какие из этих поправок соответствуют закону, а какие не будут признаны судом действительными в случае судебного разбирательства. Дальше – ваше дело. Хотите — оставляйте в тексте «вольные» поправки, хотите – нет. Предупреждение вы услышали, и в этом расписались.

Нотариус в процессе заключения договора играет по отношению к участникам сделки нейтральную роль. Он только предупреждает о тех или иных обстоятельствах и разъясняет те или иные проблемные «зоны», но нотариус не имеет права влиять на решение свободно договаривающихся сторон, выдвигая доводы в пользу одного из решений. Если бы нотариус это делал, он превратился бы из нейтрального лица в участника сделки, а это абсолютно недопустимо с точки зрения закона.

Предупреждение о рисках

Конечно, нотариусы, как и все люди на свете, бывают разные. Одни подробно разъясняют пункты договора и предупреждают о той или иной ответственности или рисках, другие делают все это бегло. Между тем существующие риски, как правило, могут быть ослаблены или и вовсе предупреждены. Для этого существует давно и хорошо отработанная на практике систем взаимных соглашений, обеспечивающая блокирование недобросовестных действий любой из договаривающихся сторон. Есть гарантии, которые вполне могут превратить договор в безопасное плавание.

Когда действия сторон после подписания договора совершаются в правильной и разумной последовательности, вероятность «прокола» резко снижается. Правильная схема действий сама по себе выступает в роли гарантии. Добросовестный нотариус расскажет об этих гарантиях подробно, не очень добросовестный – бегло, не заостряя на них внимание. Предупредят о рисках нотариусы, правда, в любом случае. Это обязанность нотариуса — Aufklaerungspflicht. Но характер объяснения, степень его подробности порой играют все-таки очень важную роль.

Дело в том, что в Германии прямой подвох со стороны нотариуса практически исключен. Взяток он не берет и в каком-либо сговоре участвовать не будет. Нотариусы традиционно относятся к числу самых высокооплачиваемых из «свободных профессий» в Германии, и рисковать своим положением немецкий нотариус не будет. Но вот если нотариус небрежно объясняет, какие именно обоснованные сомнения вызывает у него данный договор, дело другое.

Небрежное объяснение не способно насторожить покупателя, который вполне может пропустить такое объяснение мимо ушей. Именно на этом иногда играют недобросовестные продавцы. Они знают, какие нотариусы отличаются стремлением побыстрее закончить свои объяснения, и намеренно предлагают именно такого нотариуса ничего не подозревающему покупателю. Если даже и будут озвучены те пункты, которые могут вызвать в будущем убытки покупателя, есть немалая вероятность того, что «убаюканный» обещаниями ловкого продавца покупатель пропустит эти объяснения мимо ушей.

Правда, это невозможно устроить, если покупатель недоверчив и дотошен, так что лучше всего выбирать нотариуса вместе. Это так же невозможно устроить, если участок или дом являются частью проекта какой-нибудь крупной фирмы. В этом случае нотариус является лицом, выбираемым фирмой. Это нотариус, который постоянно оформляет договора этой фирмы, так называемый центральный нотариус. В любом случае нотариальный договор надо посмотреть до того, как стороны будут приглашены на его подписание. Тогда будут и время, и возможность детально разобраться с теми пунктами договора, которые вызвали у вас желание прояснить их. Не жалейте на это время нотариуса: оно уже оплачено общей платой за составление проекта нотариального договора.

Слушайте внимательно!

А между тем любые предупреждения нотариуса следует перед подписанием договора слушать очень внимательно. Очень важную роль играет предупреждение нотариуса, если, например, в поземельной книге содержатся претензии третьих лиц к покупаемому участку. Нотариус обязан, согласно закону, предупредить участников сделки о возможных убытках, если эти убытки прямо связаны с известными нотариусу обстоятельствами. Но полную материальную ответственность за качество договора нотариусы несут в любом случае, независимо от того, сколько времени они потратили на объяснения в процессе сделки.

В случае если покупатель или продавец понесут убытки в результате действий (или бездействия) нотариуса, нотариус обязан возместить эти убытки целиком и полностью, по решению суда. Точнее, убытки на самом деле будет возмещать страховая компания, в которой в обязательном по закону порядке застрахована юридическая ответственность нотариуса. Вам все вернут.

Так что деньги, потраченные на оформление нотариального договора, по сути, ваш страховой взнос. Вы страхуетесь здесь от убытков, точно так же, как страхуете от пожара свой дом. Срок давности претензий, которые можно выставить к нотариусу, огромен. Он равен, согласно закону, тридцати годам с момента заключения нотариального договора. Этого вполне достаточно.

Кто платит за услуги нотариуса

Услуги нотариуса обычно оплачивает покупатель, хотя, в принципе, это не является строгим правилом. Расходы на нотариальную пошлину покупатель и продавец могут, если они об этом добровольно договорятся, разделить пополам. Это обычно один – два процента от указанной в нотариальном договоре цены объекта. При этом сам факт обращения к нотариусу уже обязывает тех, кто обратился, оплатить нотариальные услуги, независимо от того, будет заключен нотариальный договор или нет.

Дело в том, что с момента обращения нотариус начинает готовить договор, опираясь на предоставленные ему документы. Так как нотариус в любом случае выполнит свою работу, то есть подготовит договор, отказ от заключения сделки одной или обеими ее сторонами, никак не влияет на обязанность оплатить работу нотариуса.

Другое дело, что сумма оплаты подготовки договора, конечно, заметно меньше той суммы, которую надо платить при заключении договора. Но платить все равно нужно. Конечно, платит обычно та сторона, которая отказалась от сделки. Если же от сделки отказались обе стороны одновременно, расходы, естественно, делятся поровну.

Цену нотариус не определяет

Цена – фактор, который находится вне зоны действий полномочий нотариуса. Никаких советов по поводу того, насколько выгодна или невыгодна предложенная цена покупателю или продавцу участка, нотариус не имеет права давать. Это было бы вмешательством в добровольную деятельность покупателя и продавца. Нотариус не может возражать против указанной цены даже в тех случаях, когда цена явно занижена. Это бывает, если покупатель и продавец сознательно вносят в договор заниженную цену с целью снизить поземельный налог.

Размер поземельного налога прямо зависит от цены участка, поэтому желание занизить официальную цену возникает не так уж редко. Но если на фиктивность указанной цены обратит внимание финансовое ведомство или другие государственные органы, сделка будет по суду признана недействительной. В этом случае нотариус не несет никакой материальной ответственности перед договорившимися сторонами. Они знали, что делали и сделали свой выбор добровольно.

В стандартном тексте нотариального договора есть указание, что договаривающиеся стороны не заключали вне нотариального договора побочных соглашений и ими указана реальная цена участка. Пункт об отсутствии побочных соглашений требует, чтобы все существующие договоренности без исключения были отражены в нотариальных документах.

Так что, если побочные соглашения, заключенные помимо нотариуса, потом кем-то из участников сделки будут нарушены, суд может отказаться принять подобного рода претензии к рассмотрению, так как побочные соглашения не должны были иметь место. Под указанием об отсутствии побочных соглашений покупатель и продавец ставят, между прочим, свои подписи, и факт этих подписей, в случае разбирательства, оспорить невозможно.

Соглашение о праве собственности

Роль нотариуса, как нейтрального третьего лица, которому доверяют обе договаривающиеся стороны, очень важна и при любых дополнительных договоренностях, необходимость которых порой диктует сама жизнь. Помимо договора (Kaufvertrag) нотариус оформляет и еще один документ — Соглашение о передаче права собственности на недвижимость (Auflassung). Это соглашение, необходимое и само по себе, при покупке участка играет особенно важную роль.

Дело в том, что между договором и регистрацией участка на нового владельца в поземельной книге проходит немало времени, порой до нескольких месяцев. Пока этой регистрации в поземельной книге нет, покупатель не становится полноправным владельцем участка, несмотря на существование нотариального договора. Теоретически, если продавец участка за это время найдет покупателя, согласного заплатить за участок более высокую цену, чем вы, он может все переиграть, и оформить нотариальный договор с другим покупателем.

Чтобы защитить себя от такого поворота событий, в нотариальную книгу заносится, по требованию покупателя, „ Предварительная пометка о передаче права собственности» (Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch). Такая пометка надежно защищает добросовестного покупателя от недобросовестного продавца.

Предварительные договоренности

Нотариус нужен и тогда, когда необходимо заключить предварительную договоренность (Vorvertrag) о покупке. Такая необходимость возникает, если покупатель хочет ознакомиться, например, с поземельной книгой или другими документами в официальных инстанциях. Без нотариального удостоверения, что тот, кто хочет ознакомиться с документами, действительно собирается купить участок или дом, нужные документы могут не показать.

Предварительная договоренность нужна и в случае, если покупатель или продавец сомневаются в твердости намерений своего партнера по сделке. В этом случае тот или другой берут на себя материальную ответственность за результат сделки, то есть обязуются ее совершить в определенный срок и платят какую-то сумму в качестве возмещения ущерба противоположной стороне, если откажутся от совершения акта купли-продажи. Нотариус как раз и играет роль третьего лица, гарантирующего исполнение указанных в предварительном соглашении обязательств.

neuezeiten.rusverlag.de

Тенденция расширения участия нотариуса при совершении сделок с недвижимостью (Лазаренкова О.Г.)

Все статьи Тенденция расширения участия нотариуса при совершении сделок с недвижимостью (Лазаренкова О.Г.)

Процесс реформирования гражданского законодательства, проводимый в последние годы в нашей стране, потребовал совершенствования нормативных правовых актов, регулирующих нотариальную деятельность, связанную с нотариальной формой сделок, взаимодействием нотариата с системой органов регистрации прав на недвижимое имущество. Новое законодательство, на наш взгляд, характеризуется выраженной тенденцией повышения роли нотариусов в обороте недвижимости. Эти тенденции связаны с принятием ряда федеральных законов. Так, с принятием Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 379-ФЗ <1> появился механизм, который не только повышает привлекательность нотариальной формы сделок с недвижимостью, но и способствует разделению функций и ответственности между работающими в этой сфере профессионалами: риелторы занимаются организациями сделок, регистрацию прав на недвижимость проводят регистраторы, а правовой экспертизой документов и обеспечением защиты участников сделки занимается нотариус. В частности, была регламентирована Единая информационная система нотариата. С 1 июля 2014 г. вступили в силу изменения, которые предусматривают начало функционирования в рамках данной системы электронных реестров по различным нотариальным действиям. Самый большой интерес вызывал реестр уведомлений о залогах движимого имущества как совершенно новая практика в РФ. Данные изменения связаны в первую очередь с проблемой большого количества мошеннических действий в сфере автокредитования, когда автомобиль покупается в кредит, а затем перепродается на вторичном рынке.--------------------------------<1> О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон Рос. Федерации от 21.12.2013 N 379-ФЗ (ред. от 29.12.2015 N 391-ФЗ) // СЗ РФ. 2013. N 51. Ст. 6699; 2016. N 1 (ч. 1). Ст. 11.

Комплекс изменений внесен в законодательство о нотариате Федеральным законом N 457-ФЗ "О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и другие законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 457-ФЗ) <2>, а также Федеральным законом N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 391-ФЗ) <3>. В первую очередь следует назвать изменения в системе нотариального тарифа. Так, снижены нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества и прочих договоров, что делает нотариальное удостоверение сделок более доступным.--------------------------------<2> О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон Рос. Федерации от 29 декабря 2014 N 457-ФЗ (ред. от 29.12.2015 N 391-ФЗ) // СЗ РФ. 2015. N 1 (ч. I). Ст. 10; 2016. N 1 (ч. 1). Ст. 11.<3> О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон Рос. Федерации от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ // СЗ РФ. 2016. N 1 (ч. 1). Ст. 11.

Далее следует сказать, что в результате нововведений повысилась доказательственная сила нотариального акта. Их оспаривание станет возможным только в особом порядке, что послужит дополнительной защитой прав и законных интересов граждан, нотариально удостоверивших документ, сделку и т.д. В частности, введен п. 5 в ст. 61 ГПК РФ, в соответствии с которым обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст. 186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.Отметим, что в настоящее время закон не предусматривает нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом, как это было регламентировано ранее действующим законодательством. Обязательная нотариальная форма предусмотрена для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также договора ипотеки, который предусматривает условие о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса (абз. 2 п. 1 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <4>) и т.д. Некоторые авторы полагают, что закрепление перечня сделок с недвижимостью требуется расширить, например законодательно закрепить нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и дарения недвижимого имущества, если хотя бы одной стороной по договору является физическое лицо, что отвечало бы частным и групповым интересам <5>.--------------------------------<4> Об ипотеке (залоге недвижимости): Федер. закон Рос. Федерации от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (ред. от 5 октября 2015 г. N 286-ФЗ) // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2015. N 41 (ч. II). Ст. 5640.<5> Шалаева Н.Е. Нотариальное удостоверение сделки // Нотариус. 2012. N 4. С. 2 - 4; Козлова Е.Б. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок: соотношение правовых интересов // Законы России. 2013. N 6. С. 23.

Нотариальное удостоверение сделок требуется в случаях, которые установлены соглашением сторон. При этом в силу указания закона нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, включая наличие у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 ГК РФ). Заметим, что ранее действующая редакция данной нормы (до внесения изменений Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ <6>) нотариальное удостоверение определяла как совершение на документе, соответствующем установленным требованиям, удостоверительной надписи.--------------------------------<6> О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации: Федер. закон Рос. Федерации от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ // СЗ РФ. 2013. N 19. Ст. 2327.

Более подробно данное положение раскрывается в ст. 55 Основ законодательства о нотариате <7>. Нотариус не только составляет договор, но и производит проверку всех документов, необходимых для сделки, проводит их правовую экспертизу. В процессе подготовки к производству различных нотариальных действий (нотариальное удостоверение сделок, совершение исполнительных надписей, выдача свидетельств о праве на наследство и о праве собственности) нотариус имеет право запрашивать из ЕГРП на безвозмездной основе сведения. При этом запрошенные сведения должны быть незамедлительно предоставлены в электронной форме в автоматизированном режиме не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса. Данные положения включены в п. 3 ст. 7 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <8> (далее - Закон о регистрации).--------------------------------<7> Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (ред. от 29.12.2015 N 391-ФЗ) // Российская газета. 1993. 13 марта; СЗ РФ. 2016. N 1 (ч. 1). Ст. 11.<8> О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон Рос. Федерации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015 N 391-ФЗ) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2016. N 1 (ч. 1). Ст. 11.

Обратившись к нотариусу за удостоверением сделки, стороны получают дополнительные преимущества по сравнению с теми лицами, которые заключают сделку в простой письменной форме. Так, в соответствии с п. 3 ст. 13 Закона о регистрации регистрация на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение трех рабочих дней (в то время как общий срок составляет десять дней). Сокращение сроков регистрации стало возможным благодаря исключению дублирующих функций регистратора и нотариуса по проверке законности сделки. Тем самым исключены условия, порождавшие своего рода конкуренцию.Закон устанавливает возможность использования депозита нотариуса для расчетов между сторонами нотариально удостоверяемой сделки. Такое изменение предоставляет гражданам и организациям гарантию законности, безопасности и правильности расчета по сделкам и обязательствам. Статья 87 Основ законодательства о нотариате в новой редакции "Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг" предусматривает право нотариуса при наличии соглашения между сторонами принимать от должника в депозит денежные суммы для передачи их кредитору.Сопровождение нотариусом сделки с недвижимым имуществом включает в себя предварительную консультацию, составление проекта договора, удостоверение сделки, проведение расчетов по ней (в том числе и через депозит нотариуса) и завершается предоставлением пакета документов на государственную регистрацию и их получением после ее проведения. Последний этап основывается на положениях п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, где сказано, что, если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. При этом согласно п. 5 ст. 8.1 ГК РФ, если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность совершенной сделки в случаях и порядке, предусмотренных законом. Дополнением этих правил могут служить нормы п. 1 ст. 13 и п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, где сказано, что в случае нотариального удостоверения сделки правовая экспертиза законности сделки не проводится. Вместе с тем это не исключает необходимости установления государственным регистратором отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом о государственной регистрации. Подобное правило необходимо, поскольку после нотариального удостоверения сделки могут возникнуть обстоятельства, препятствующие государственной регистрации сделки, например в случае регистрации ареста на имущество или иного запрещения.Необходимо еще раз акцентировать внимание на том, что если нотариус удостоверил сделку, то именно он отвечает за законность содержания такой сделки. В абз. 4 п. 1 ст. 31 Закона о регистрации сказано, что при государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки регистрирующий орган не несет ответственность за законность сделки. Из содержания положений абз. 2 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации и ст. 86.2 Основ усматривается, что нотариусу, удостоверившему сделку, выдавшему свидетельство или совершившему исполнительную надпись об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, на основании которых подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество, предоставлена возможность представлять заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Из этого следует, что нотариус вправе представить документы на государственную регистрацию в случаях, когда совершенные в нотариальной форме документы являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав <9>.--------------------------------<9> Чефранова Е.А. Новеллы законодательства и налаживание взаимодействия между нотариатом и органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Нотариус. 2015. N 2. С. 3 - 7.

Возникает вопрос: по чьей инициативе нотариус вправе представить документы на государственную регистрацию? Если обратиться к нормам ГК, то в абз. 2 п. 3 ст. 8.1 сказано, что если сделка совершена в нотариальной форме, то запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. В соответствии со ст. 86.2 Основ нотариус, удостоверивший сделку, выдавший свидетельство, совершивший исполнительную надпись об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, на основании которых подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество, представляет заявление о государственной регистрации таких прав по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия.По мнению Е.А. Чефрановой, целесообразно устранить коллизию норм, предусмотрев в Основах законодательства о нотариате, а также в ст. 16 Закона о регистрации право любой из сторон нотариально удостоверенной сделки на подачу заявления о государственной регистрации как лично, так и через нотариуса <10>. Полагаем, что, несмотря на справедливость данного замечания в целом, нормы ст. 86.2 Основ законодательства о нотариате в данном дополнении не нуждаются, поскольку они регламентируют возможность предоставления документов на государственную регистрации нотариусом, в которой достаточно четко отражено, что инициатива представления нотариусом данных документов зависит от правообладателя на недвижимое имущество. На наш взгляд, более логичной была бы возможность предоставления нотариусу, удостоверяющему сделку, обратиться с представлением в регистрирующий орган по своей инициативе, т.е. установить презумпцию такого предоставления, с оговоркой, что иное может быть предусмотрено соглашением сторон. Это вполне согласуется с тем, что, по сути, нотариус как бы сопровождает сделку, а также с положениями абз. 4 ст. 86.2 Основ законодательства о нотариате о том, что при подписании заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также при осуществлении иных действий нотариус действует от собственного имени.--------------------------------<10> Там же. С. 4.

Федеральным законом N 391-ФЗ расширены полномочия нотариусов. В частности, внесены изменения в ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) <11>, в соответствии с которыми требуется нотариально удостоверенное согласие супругов на сделки по распоряжению имуществом, право на которое требует государственной регистрации (в ранее действующей редакции речь шла о государственной регистрации самих сделок), соглашение о разделе общего имущества супругов также должно облекаться в нотариальную форму (п. 2 ст. 38 СК РФ). Важными новеллами являются предоставление возможности нотариусам удостоверять нотариальные действия в электронной форме, регламентация данной процедуры. Изменения затронули и процедуру удостоверения нотариусом опционного договора в отношении долей с ООО. Нововведения коснулись также сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, по которым теперь требуется соблюдение обязательной нотариальной формы (ст. 30 ГК РФ).--------------------------------<11> Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 30.12.2015 N 457-ФЗ) // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 16; 2016. N 1 (ч. 1). Ст. 77.

Нередки в судебной практике и случаи, когда завещание оспаривают родственники наследодателя, мотивируя это тем, что на момент составления завещания он не понимал значения своих действий. В Основах законодательства РФ о нотариате в ст. 42 (в ред. Федерального закона от 30 марта 2015 г. N 67-ФЗ) предусмотрено право нотариуса при совершении нотариального действия использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной нотариальной палатой <12>. В ноябре 2015 года такой Порядок был утвержден <13>. Видеофиксация в отличие от субъективных показаний может являться средством объективного контроля адекватности гражданина в момент совершения сделки.--------------------------------<12> URL: http://izvestia.ru/news/591052#ixzz3sDXbo3NJ (дата обращения: 01.09.2015).<13> Порядок использования нотариусом средств видеофиксации и хранения материалов видеофиксации [Электронный ресурс] // URL: http://base.consultant.ru.

Необходимо отметить, что на смену существующему Закону о регистрации приходит Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ <14>, который в основном вступает в силу с 1 января 2017 г. В результате будет введена единая учетно-регистрационная процедура в отношении объектов недвижимости (исключение необходимости подачи отдельного заявления о кадастровом учете объекта недвижимости для последующей регистрации права), а также формирование Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) исключительно в электронной форме, в состав которого войдут: кадастр недвижимости; реестр прав на недвижимое имущество; реестр границ зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, территорий опережающего социально-экономического развития и т.п.; реестровые дела; кадастровые карты; книги учета документов. Создание единого государственного информационного ресурса позволит снизить риски операций на рынке недвижимости, осуществить перевод услуг преимущественно в электронный вид при условии сохранения комфортных условий оказания услуг заявителям.--------------------------------<14> О государственной регистрации недвижимости: Федер. закон Рос. Федерации от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ // СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344.

Анализ положений нового Закона позволяет проследить тенденцию повышения роли нотариуса при совершении сделок с недвижимостью. Так, предусматривается осуществление государственной регистрации прав, возникающих в силу закона, без заявления правообладателя или правоприобретателя на основании сведений, поступающих в порядке взаимодействия от нотариусов (ст. 15). Уточнены пределы правовой экспертизы при государственной регистрации прав, в том числе нотариальном удостоверении сделок. В соответствии с ч. 2 ст. 59 Федерального закона N 218-ФЗ при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Регламентированы вопросы распределения ответственности за действия (бездействие) органов и лиц при государственной регистрации прав, в том числе нотариусов, которые привели к возникновению убытков у граждан и юридических лиц (п. 3 ст. 66).Резюмируя сказанное, можно еще раз подчеркнуть, что вовлечение в оборот с недвижимым имуществом нотариусов является достаточно обоснованным, поскольку риск при совершении нотариально удостоверенных сделок будет сведен к минимуму. Нотариальное удостоверение сделки предоставляет сторонам весомые преимущества: сокращение и упрощение процедуры регистрации с учетом того, что государственный регистратор освобождается от обязанности проверки законности нотариально удостоверенных сделок. Это является для граждан и юридических лиц дополнительной гарантией стабильности <15>.--------------------------------<15> Бахитова Д.В. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью // Вестник Омского университета. 2010. N 1 (2). С. 77 - 79.

Литература

1. Бахитова Д.В. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью // Вестник Омского университета. 2010. N 1 (22). С. 77 - 79.2. Козлова Е.Б. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок: соотношение правовых интересов // Законы России. 2013. N 6. С. 23 - 24.3. Чефранова Е.А. Новеллы законодательства и налаживание взаимодействия между нотариатом и органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Нотариус. 2015. N 2. С. 3 - 7.4. Шалаева Н.Е. Нотариальное удостоверение сделки: проект новелл ГК РФ // Нотариус. 2012. N 4. С. 2 - 4.

xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai