Содержание
Эксперты рассказали, как изменились новостройки Московской области за 5 лет
В последние пять лет у новостроек Московской области усилились «конкуренты» в лице проектов в Москве, куда переориентировались покупатели в период доступной ипотеки. Тем не менее, застройщики в Подмосковье повысили качество продукта, чтобы удержать покупателей, хотя и оптимизировали масштабы жилых комплексов. Об этих тенденциях на подмосковном рынке новостроек рассказывают эксперты «Метриум».
Фото: «Метриум»
В Подмосковье меньше строят нового жилья, чем пять лет назад
С 2017 года объемы жилищного строительства в Московской области существенно сократились. Реформа долевого строительства, отток покупателей новостроек в Москву, быстрая смена предпочтений и приоритетов клиентов – все эти факторы привели к сокращению активности девелоперов.
Так, по данным «Единого ресурса застройщиков» (erzrf.ru), в конце 2017 года в Московской области строили многоквартирные дома общей площадью 15,5 млн квадратных метров.
В декабре 2021 года этот показатель сократился до 10,3 млн кв. м. Таким образом, за пять лет объем строительства новостроек в Подмосковье снизился на 34%. Примечательно, что за этот же период в обратную сторону изменилась активность строителей в Москве. Если в 2017 году в столице возводили 12,5 млн кв. м жилья (меньше, чем на тот момент в Московской области), то в 2021 году – уже 17,6 млн кв. м (заметно больше, чем теперь в МО). В I квартале 2021 года тенденция к сокращению застройки в Московской области продолжилась – впервые общая площадь строящихся жилых домов снизилась до 9,9 млн кв. м.
Сокращение многоквартирного строительства отчасти компенсировали застройщики индивидуального жилья. По данным Росстата, в 2017 году 64% новых квадратных метров в Московской области вводили в эксплуатацию профессиональные застройщики, тогда как объем индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составлял соответственно 36%. Теперь ситуация практически зеркально поменялась. В конце 2021 года девелоперы многоквартирных домов ввели в эксплуатацию 38% новых «квадратов» в Подмосковье, а строители ИЖС – 62%.
Впрочем, подмосковные девелоперы несколько компенсировали эти потери путем укрупнения новостроек.
Подмосковные новостройки стали больше
В последние годы масштабы жилых комплексов увеличивались практически везде, и строительная отрасль Подмосковья не стала исключением. Это ярко проявилось в количестве квартир на один строящийся дом, а также в высоте корпусов.
Так, по данным «Единого ресурса застройщиков», в конце 2017 года в Московской области строили 2,1 тыс. домов, в которых предусматривались 310 тыс. квартир. То есть в среднем один строящийся жилой дом состоял из 148 квартир. Условно такой дом может представлять собой девятиэтажку с двумя подъездами.
В 2021 году средняя новостройка в Московской области стала примерно на 70% крупнее. К концу прошлого года в Московской области возводили 875 домов, в которых было 219 тыс. квартир. То есть теперь в среднем подмосковная новостройка состоит из 250 квартир. Это как если бы к средней подмосковной 9-этажке 2017 года пристроили еще два подъезда.
Однако на практике застройщики нарастили этажность домов вместо того, чтобы занимать территорию, которую лучше отвести под качественное благоустройство (см. пункт 3).
Если в 2017 году в среднем в строящихся в Московской области домах насчитывалось 7,9 этажей, то в 2021 году – уже 11,6 этажей. Это произошло из-за заметного сокращения объема малоэтажной застройки.
Так, по данным «Единого ресурса застройщиков», в 2017 году на долю малоэтажных строящихся корпусов (1-3 этажа) приходилось 44% от общего числа домов, среднеэтажных (4-8 этажей) – 22%, многоэтажных – 34%. Между тем, в 2021 году доля малоэтажного строительства снизилась до 25%, среднеэтажного – до 21%, а удельный вес многоэтажного строительства превысил 54%. Причем, доля домов высотой 25 этажей и больше выросла с 4,7% в 2017 году до 12,1% в 2021 году.
«В Подмосковье мало- и средне- этажные жилые комплексы стали сравнительно редким, эксклюзивным продуктом, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК «Равновесие в Московской области»).
– Подавляющее большинство жилых комплексов, строящихся в ближнем к МКАД поясе, имеют высокую этажность – таким образом застройщики оптимизируют издержки. Но в то же время одно из главных преимуществ Подмосковья – это экологическое окружение. Поэтому в рамках проекта “Равновесие”, который мы реализуем рядом с Одинцовым, мы предусмотрели максимум 4-6 этажей в наших корпусах. Благодаря этому жители комплекса смогут наслаждаться во дворах и квартирах прямым солнечным светом, прогуливаться по аллеям и улицам в окружении соразмерной человеку архитектуры. А поскольку таких жилых комплексов в Подмосковье немного, обладатели квартир в “Равновесии” фактически имеют в распоряжении ликвидный недвижимый актив, который легко перепродать или сдать в аренду».
Повысилось качество благоустройства территорий
За прошедшее пятилетие заметно улучшилось качество благоустройства подмосковных новостроек. Отчасти это стало следствием повышения этажности – девелоперы предпочли развивать прилегающую территорию жилых комплексов, сделав её более просторной и функциональной.
Пять лет назад дворы и другое внешнее пространство подмосковных жилых комплексов было более утилитарным и почти всегда занято автомобилям.
Сейчас в наиболее ликвидных жилых комплексах Подмосковья предусматриваются следующие опции: двор без машин, пешеходные улицы на территории жилого комплекса, парковая территория (сквер), всепогодное озеленение (в том числе кустарниками и деревьями), ландшафтный дизайн, велопарковка, зоны для занятия спортом на свежем воздухе, покрытие беспроводным высокоскоростным интернетом, площадка для выгула собак, разновозрастные зоны активности.
«В рамках нашего проекта “Эко Видное 2.0” мы предусмотрели на территории квартала просторную зеленую территорию с прогулочными дорожками, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Все используемые для ее озеленения растения привычны для флоры Московского региона, поэтому они будут жизнестойкими. Во дворах дети могут играть на детских площадках, адаптированных для разного возраста, а взрослые – заниматься в зонах workout.
По всем характеристикам территория комплекса соответствует современным московским проектам застройки. В непосредственной близости квартала расположится благоустроенная набережная с променадом вдоль реки Купелинка, оборудованными зонами для пикников и рыбалки».
Квартиры в подмосковных новостройках уменьшились в размерах
Еще одна общая для всего российского рынка недвижимости тенденция наблюдалась и в Московской области – заметно уменьшилась площадь квартир. По данным «Единого ресурса застройщиков», в 2017 году средняя площадь квартиры в строящемся доме в Подмосковье составляла 49,9 кв. м. В конце 2021 года этот показатель сократился до 46,7 кв. м. Как правило, это площадь соответствует большой однокомнатной квартире. Вместе с тем в будущем процесс сокращения площади квартир в Подмосковье продолжится. Средняя площадь квартиры в жилых комплексах, разрешения на строительство которых получены в 2021 году, составляет 43,6 кв. м. То есть в течение ближайших 3-5 лет корпуса с таким жильем будут введены в эксплуатацию.
Большая часть строящихся сейчас квартир в подмосковных новостройках – однокомнатные. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на их долю приходится 48% всех квартир, предусмотренных в подмосковных девелоперских проектах. Далее следуют двухкомнатные (37%) и трехкомнатные квартиры (13%).
По размерам преобладают квартиры площадью 35-45 кв. м, на чью долю приходятся 28% строящихся квартир. Квартиры площадью 25-35 кв. м образуют 21% объема строительства. На третьем месте квартиры площадью 55-70 кв. м (18%).
В новостройках Московской области стало больше квартир с отделкой
Как и в московских новостройках, в подмосковных жилых комплексах за последние пять лет распространилось предложение квартир с отделкой от застройщиков. Популярность этой опции объясняется множеством факторов.
В 2017 году только 22% квартир в подмосковных новостройках предлагались покупателям с отделкой. Во-первых, высокие ставки по ипотеке заставляли покупателей максимально экономить при покупке жилья, поэтому многие выбирали «черновой» вариант.
Во-вторых, значительная часть клиентов, напротив, была готова к серьезным тратам на ремонт, так как в их приоритете была реализация собственного дизайн-проекта.
Чем ниже ставки по ипотеке, тем больше клиенты были склонны приобретать квартиры с отделкой – так вместе с квартирой фактически в рассрочку покупается ремонт, отделочные материалы и работа мастеров. Причем расходы застройщика в расчете на квадратный метр ниже, чем если такую же отделку проводит владелец квартиры в одиночку.
По данным аналитиков «ПроГород» (входит в группу «ВЭБ.РФ»), в массовом сегменте подмосковных новостроек 69% квартир предлагаются с чистовой отделкой и еще 4% – в формате white box. В новостройках бизнес-класса на долю чистовой отделки приходится 58% квартир, а на white box – 18%.
Причем, отмечают аналитики, качество отделки как продукта также заметно возросло на рынке новостроек Московской области. Так, девелопер MR Group применяет в проекте комфорт-класса стандарт предчистовой (white box) отделки MR Base, который также используется в проектах бизнес- и премиум-класса застройщика в Москве.
Планировочные решения для таких квартир разработал один из лучших архитекторов России – Олег Клодт и его бюро Oleg Klodt Architects.
Несколько иным путем предлагают кастомизировать выбор планировки в компании «Кортрос». В жилом комплексе комфорт-класса «Рановесие» есть конструктор планировок, который позволяет в режиме онлайн скомпоновать подходящую конфигурацию будущей квартиры.
«За пять лет рынок новостроек Московской области качественно изменился, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Прежде всего заметно повысилось архитектурное, дизайнерское и концептуальное наполнение проектов застройки. Девелоперы приблизили жилые комплексы массового сегмента к высоким стандартам новостроек комфорт-класса в Москве. Вместе с тем наблюдаются и негативные тенденции, связанные с повышением плотности застройки и уменьшением средней площади квартир. Впрочем, такие тенденции фиксируются не только в Московской области».
почему новостройки не всегда лучше вторички
Юлия Шершнева
изучила аргументы читателей
Профиль автора
Покупка квартиры в новостройке на первый взгляд может показаться привлекательной идеей.
Читатели Тинькофф Журнала, не понаслышке знающие, что такое жизнь в новом доме, развенчали этот миф и рассказали, почему лучше приобретать квартиру все-таки во вторичке.
Это комментарии читателей из Сообщества. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Причина № 1
Ремонт от застройщика не всегда качественный
Александра
не надеется на застройщика
В новой квартире тоже нужно делать ремонт. Даже если брать готовую с отделкой квартиру в новостройке, скорее всего, придется немало переделывать, а без отделки даже так называемый white box, подразумевающий, что вы только клеите обои и кладете полы на свой вкус, вообще потребует работ на несколько месяцев. Сколько знаю счастливых обладателей — никто так и не смог насладиться ремонтом от застройщика без дополнительных вложений.
Dasha Utkina
намучилась с коммуникациями
Мы наивно полагали, что в новостройке все новое и не будет проблем с трубами и прочим.
В итоге за два года у нас проблем было больше, чем у моих родителей, живущих в старом доме, за 30 лет.
Изумительная история 29.05.18
Застройщик заплатит 500 тысяч за холодные стены и сырость в квартире
What It
запутался в проводах
Мы брали квартиру с чистовым ремонтом от застройщика — только мебель поставь. В итоге теперь весь дом в удлинителях, розеток не хватает. И при ремонте застройщик использовал самые дешевые материалы.
Alexander
переделал ремонт от застройщика
В новостройке — у меня бизнес-плюс в Питере — почти за любые деньги приходится абсолютно все менять. Просто разбирать меньше. Электрика — с несколькими скрутками, непонятно как сделанная канализация и все такое. И радиаторы — такая же шляпа из коробки. Из оставленного после застройщика — хорошая входная дверь, и все.
/remont-za-300/
Я отремонтировал однокомнатную квартиру без дизайнера за 300 000 Р
Алексей Мишуков
недоволен качеством
В новой квартире все равно приходится делать ремонт: штукатурить стены, заливать полы, полностью менять радиаторы отопления и окна, так как изначально от застройщика идут самые дешевые и некачественные.
Плюс потом нужно несколько лет терпеть шум от ремонта соседей. Да и возле новостроек зачастую нет парковочных мест, садиков, школ и продуктовых магазинов.
Internet
мечтает о тишине
Дому три с половиной года, и лифты у нас как-то недели три не работали. Один в принципе отключили, а второй рандомно высаживал на этажах и работал с переменным успехом. Хорошо, что я живу на седьмом этаже, а не на пятнадцатом: можно и пешком дойти.
И пожарка у нас постоянно срабатывает, уже задолбались пожарные ездить. Один из соседей, который как-то связан с сигнализациями, говорит, что неправильно настроили, хотя там не так сложно все сделать. И он даже писал, что именно нужно, но застройщик не чешется уже год. Бывает, сидишь, работаешь часа два-три под звуки пожарных сирен или глубокой ночью под них же просыпаешься.
Что делать? 05.08.19
В новостройке на стенах плесень. Как заставить застройщика все исправить?
Причина № 2
Новый дом не избавит от невоспитанных соседей
Niknik
разочаровался в людях
Все, кто думает, что контингент в новостройках сильно приятнее, глубоко ошибаются.
Такие же бычки постоянные на кондиционере, мусор, шприцы во дворе. В лифтах моча и собачьи экскременты, разбитые зеркала не успевают менять — хотя камеры есть. Во многих современных ЖК часто студии в доме сдают посуточно или на месяц. Сами понимаете, какой там контингент может заехать.
И это у меня не самая дешевая новостройка, не по реновации. Чтобы почувствовать существенную разницу в менталитете, надо в каком-то элитном ЖК бизнес-класса с закрытым двором жить, в 20-метровой студии стоимостью 10 миллионов на стадии строительства.
/sosedi-v-chate/
Дом советов: если хотите сплотить соседей — запустите общий чат
Конкретный А. А.
против новых гетто
В бюджетных новостройках к упомянутым проблемам добавится еще одна, очень большая и неразрешимая — проблема с соседями. В хрущевке хотя бы какая-то часть соседей, нередко большая, — спокойные и цивилизованные люди, с рождения живущие в этом городе, регионе или стране.
А вот про новостройки экономкласса, увы, такого не скажешь!
Наталья Шкурова
жалеет о переезде
Раз на раз не приходится. Мы вот тоже переехали в новостройку из не очень благополучного района. Новостройка, конечно, эконом: без консьержей и тому подобного. Но порой действительно возникает вопрос, а стоило ли переезжать.
Сосед сверху — вечные тусы, пьяная ругань по ночам. В подъезде то и дело тусуются подростки, как следствие — грязь, вечно оторванная доска информации. Даже установленные камеры не помогают. Иногда действительно думаю: а не бросить ли все и уехать в тихую пятиэтажку?
/sosedi/
Как я боролся с пьющими соседями
Anna Mityakova
не поддерживает любителей вина
Жила раньше в новостройном спальнике. Вот где люди с алкогольной зависимостью! В моем доме было четыре алкогольных магазина, не считая обычных продуктовых. В пивнухе, где пиво на разлив продавали с понедельника по понедельник, с 11 утра уже битком было.
Причина № 3
В новостройках не будет тишины
Юлия Проняева
участвует в жизни соседей
У меня кирпичный дом 2010 года постройки. Слышимость какая-то адовая. Я не слышу соседей справа вообще, зато ощущение, что соседи слева живут вместе со мной. Плюс весь стояк слышит людей на девятом этаже — а я, на минуточку, на пятом. Аналогичная проблема в других подъездах, хотя дом с закрытой охраняемой территорией и вообще считается «элитным». Руки бы поотрывала тем, кто строил.
Мурат Хачетлов
мечтает о тишине
В новом доме придется жить под шум перфораторов из соседних квартир.
Lana
устала от звуков ремонта
Я считаю, что надо запретить продавать новостройки хотя бы без базовой отделки. Жизнь в такой в первый год превращается в ад. Я в полной мере это прочувствовала, когда въехала в свою квартиру в начале 2020 года, после чего нас посадили на удаленку.
Оказывается, есть люди, которые делают ремонт в новой квартире девять месяцев.
Есть те, кому почему-то не нравится планировка квартиры, и они решают снести все (!) стены в трешке. Есть еще те, кто считает, что «чем меньше их отвлекают, тем быстрее закончат» и нет ничего страшного быстренько посверлить в 11 вечера.
Одни заканчивают — начинают другие. Уважения к соседям, желания идти навстречу и, например, делать хотя бы перерывы на час каждые три часа, нет никакого.
Что делать? 03.04.18
Когда можно шуметь в квартире в Москве и Подмосковье по закону?
Юлия Владимировна
сравнила ожидания и реальность
Поменяла новостройку на хрущевку и тихо радуюсь. Квартира в новом ЖК приобреталась в доме с готовым ремонтом. Все в общедомовом чате веселились, что не надо будет слышать эти надоедливые «вж-ж-ж» по утрам. Пока в соседний подъезд не въехал чел, объявив, что ремонт от застройщика — это не по фэншую и переделывать он будет примерно все, начиная с расположения стен, — спасибо, не несущих.
И понеслось. И не запретишь ведь.
Причина № 4
Районы вокруг новостроек еще не приспособлены для комфортной жизни
Анастасия
ищет плюсы
Нужно плясать от бюджета: нет денег на новый дом — переделываем старый без намека на совок. Плюсы в этом тоже есть. Как правило, у старых домов развитая инфраструктура: ходит транспорт, есть магазины, все в порядке с коммуникациями, все соседи знают друг друга, а не меняются каждые полгода.
Артем Долотов
удивляется условиям в новостройках
Большая часть новостроя массмаркета сейчас — это гигахрущи: общежития с дворами-парковками и пивными на первом этаже. Можно ли назвать это комфортной средой для жизни? Почему дома, построенные в 60—70-х годах, выглядят сейчас более доброй и приятной средой, чем современные кварталы?
Люди покупают это либо потому, что не знают, как может быть иначе, либо потому, что жили в еще более плохих условиях. Но! Сейчас вроде как тенденция начинает меняться.
Появляются интересные проекты хоть с какой-то идеей и смыслом. Правда, для большей части людей с доходом 600 $ в месяц эта идея, к сожалению, не очень доступна.
/bad-podmoscow/
Точно нет: почему ни в коем случае не стоит покупать квартиру в Подмосковье
What It
разочарован новым домом
В новостройках, как правило, очень часто продают квартиры, так как нормальные люди понимают, что там жить невозможно, — подкопят деньжат и съезжают. На их место приезжают новые…
Сам живу в 25-этажке, где обещали целый район, а в итоге пустыри с дерьмом, заброшенной стройкой и стаями бродячих собак. В доме на каждом этаже есть люди, которые выставляют вонючие мешки в подъезд, дерутся и ломают общее имущество: камеры, двери, окна. Я жить нормально хочу сейчас, а не через 10 лет, пока тут появится инфраструктура, остановка или хотя бы асфальт.
Юлия Владимировна
отказалась от жизни на пустыре
Главное — инфраструктура.
Никаких больше жилых комплексов в почти чистом поле. За три года проживания в новом ЖК не открылось ни одного сетевого магазина. Только небольшие магазинчики с продуктами сомнительного качества. Застройщик по традиции обещал паркинг, школу и детский сад. Обанкротился. Школу обещают открыть в следующем году, за детский сад вроде только хотят взяться. Все это время — порядка пяти лет — люди вынуждены возить детей либо в соседний ЖК, либо в Москву.
O
в шоке от градостроителей
У нас на Васильевском острове насыпь, на которой продали кучу квартир. Вокруг стройка, сначала не было канализации, теперь она есть, но с ней проблемы: совсем недавно прорвало трубу в одном из домов и все было сами знаете в чем почти двое суток.
Транспорта нет, парковок не хватает, школ нет, из-за этого нагрузка на соседнее метро, до которого идти 35 минут, легла еще больше. И так уже с 2016 года. Метро им достроят к 2030 году. А город собрался еще досыпать… Все эти новые районы — будущие гетто чаще всего.
/room-to-rent/
Как я снимала комнаты в коммуналках на Васильевском острове
Причина № 5
Комфорт в новостройке во многом зависит от застройщика или УК
Dinara Lenskaya
устала от козней
Живу в новостройке бизнес-класса в центре Санкт-Петербурга и благодарю всех богов за то, что я тут просто снимаю, а не купила жилье.
У нас дом «без машин», но с постоянно стоящим автомобилем приближенного к руководству управляющей компании. Остальным жильцам в выезде отказывают по велению левой пятки диспетчера и запрещают въезд даже для разгрузки.
У нас «закрытый» двор, попасть в который может любой, позвонив в салон. Несколько раз затапливало паркинг. Домофон недоступен половине жильцов, а у второй половины соединен с диспетчерской. Ответит вам тот, у кого быстрее реакция: диспетчер или человек из квартиры. Если это будет диспетчер, последуют вопросы из серии «кто, куда, зачем».
Сообщество 11.
05.21
Как заставить УК заменить домофон, если я снимаю квартиру?
А еще как-то раз УК своровала плитку и попыталась вывезти ее с территории. Остановили с полицией.
Страшно даже представить, что творится в новостройках экономкласса в каком-нибудь Кудрове.
Internet
против непонятных платежей
В новостройке мы скидывались с соседями и судились с УК за допуслуги. Отменили консьержку, пересчитали часть денег за прошлые годы. Речи о смене УК на ТСЖ пока не идет, почему — не знаю, я не такой активный домовладелец. Но стало получше.
В 2018 году вообще были перлы: мы платили и за конса, и за уборку, а в итоге убирались консьержки, причем плохо. Они постоянно менялись, была жесть. Еще куча каких-то непонятных платежей была, например 38 Р в месяц за протирание домофона влажной тряпкой с каждой квартиры.
В следующем сданном доме застройщик пошел еще дальше и включил охрану, которая работала до 20 часов, а после 20 они могли барагозить с жильцами — например, когда трансляции футбола были, — а не пресекать шум.
/moy-dom/
Как заставить УК работать
Если вам есть что рассказать о месте, где вы живете, поделитесь своей историей и станьте героем следующего материала
Рассказать
Добавьте многоквартирные дома в неблагополучные пригороды – Новости недвижимости многоквартирных домов
Включите многоквартирные дома в структуру неблагополучных пригородов – или бумеры и эхо-бумеры уедут.
Включите многоквартирные дома в ткань неисправных пригородов, или бумеры и эхо-бумеры уедут, говорит Галина Тачиева, партнер и директор по городскому планированию Duany Plater-Zyberk & Company (DPZ). Тачиева предполагает, что бремя ложится на застройщиков многоквартирных домов, которые должны сыграть ведущую роль в этом столетии в восстановлении испорченных застройкой пригородов. «Неудивительно, что многочисленные застройки, особенно в отдаленных пригородах, в последнее время пострадали от одного из самых высоких показателей лишения права выкупа.
Многие дома и даже целые микрорайоны заброшены», — говорит Тачиева в интервью МХН .
«Почти все идиосинкразические типы разрастания радикально выиграют от введения многоквартирной застройки», — говорит Тачиева, и она описывает способы, с помощью которых застройщики многоквартирных домов могут достичь цели перепланировки этих сообществ. Эксперт по преобразованию застройки в устойчивые сообщества человеческого масштаба, Тачиева является автором только что выпущенного Руководства по ремонту застройки (Island Press).
Центр города с высокой плотностью населения, ориентированный на транзит, будет использоваться окружающими сообществами.
MHN: Какие возможности движение за «возвращение» пригородов открывает перед многоквартирными застройщиками?
Тачиева: Сначала нужно определить, что означает «возвращение» пригородов. Пригороды не являются синонимом разрастания. Есть много пригородных кварталов первого поколения, в основном построенных в начале 20-го века, которые функциональны, компактны, проходимы.
Sprawl, с другой стороны, работает со сбоями из-за своей автозависимости и разделения использования. Это не пригород как таковой, а аспект разрастания, который срочно нуждается в ремонте. Это означает повторное использование и реорганизацию разрастания в полные и надежные сообщества.
Ремонт жилого дома открывает большие возможности для развития многоквартирного дома. Если мы посмотрим на демографические тенденции, показанные в недавних исследованиях, наводнивших сегодня средства массовой информации, мы увидим, что рынок отходит от обычного разрастания пригородов. Молодежи, а также их родителям, которые вскоре уходят на пенсию, расползание не по душе, так как им больше не нужны большие дома. Эти поколения (миллениалы и бэби-бумеры) продемонстрировали сильные предпочтения в отношении пешеходных, ярких и стимулирующих мест, состоящих из разнообразных вариантов использования и жилья.
Многоквартирный жилой комплекс имеет реальный потенциал для содействия хорошему урбанизму, привлекательному для развивающихся рынков.
Квартиры и кондоминиумы над магазинами, чердаки и жилые помещения относятся к разнообразным типам зданий, которые необходимо ввести в одноразовые загородные капсулы. Это те типы, которые образуют главные улицы, очерчивают площади и другие общественные пространства и могут вдохнуть жизнь, новый дух предпринимательства и выбор городского опыта в наши разросшиеся сообщества.
MHN: Как могут принять участие застройщики многоквартирных домов?
Тачиева: Застройщики многоквартирных домов могут играть активную роль в процессе ремонта застройки. Почти все идиосинкразические типы разрастания радикально выиграют от внедрения многосемейного строительства. Торговый центр — это мегаструктура, предназначенная только для розничной торговли, сосредоточенная на сотнях тысяч квадратных футов, и многоквартирные дома (вместе с другими видами использования, такими как офисные и общественные) будут необходимы для восстановления баланса и / или замены этих экстремальных объемов коммерческих площадей.
Даже самый сложный для ремонта среди всех элементов разрастания, сектор на одну семью, может выиграть от заполнения квартирами и таунхаусами, чтобы приспособиться к текущему демографическому сдвигу и удержать два самых больших поколения от переезда. Единственный способ выжить для некоторых из этих разрастающихся типов развития — заполнить, усилить и сбалансировать их монокультурную структуру.
MHN: Каким образом застройщики многоквартирных домов должны думать иначе, когда они участвуют в проектах по преобразованию пригородов?
Tachieva: Как и всем, кто связан с будущим индустрии недвижимости, застройщики многоквартирных домов должны лучше адаптироваться к сложным экономическим обстоятельствам, с которыми мы столкнемся в ближайшее время. Квартиры над магазинами или недорогие простые лофты больше не должны быть исключением, а необходимым компонентом более устойчивых, отремонтированных узлов смешанного использования. Кроме того, многоквартирная застройка не обязательно должна ассоциироваться с многоэтажной застройкой; средняя этажность является актуальным претендентом на роль отличного заполнения, которое сформирует новые центры городов в обширных пригородах.
Застройщики многоквартирных домов должны думать на региональном уровне о том, как их проект будет соответствовать более широкому контексту, но они также должны знать о меньших возможностях на уровне отдельного блока и даже комплекса зданий или зданий. Нестандартное мышление будет востребовано, это точно.
MHN: Согласны ли вы с тем, что современный пригород 20 го века уродлив и бездушен? Если да, то как и почему? Является ли «расползание» основной проблемой пригорода сегодня или проблема также связана с эстетикой и архитектурным дизайном?
Тачиева: Как уже говорилось, есть большие пригороды 20 го века, которые до сих пор являются одними из самых желанных объектов недвижимости в стране. Проблема заключается в разрастании ХХ -го -го века как модели развития, а не в его эстетике или специфическом архитектурном выражении. На самом деле в схемах разрастания есть определенная простота и логика; его просто понять, и его несложно спроектировать и построить, особенно в свете всех финансовых и регулирующих инструментов, созданных для его поддержки.
Трудно переносить ее последствия: долгие переезды, полная автозависимость, обязательное содержание автомобиля для каждого взрослого в каждом доме. Жить в расползании, растить детей и заботиться о стареющих родителях становится все дороже, а иногда и невозможно. Неудивительно, что многочисленные застройки, особенно в отдаленных пригородах, в последнее время пострадали от одного из самых высоких показателей лишения права выкупа. Многие дома и даже целые кварталы заброшены.
Итак, настоящая проблема расползания заключается в том, что оно не работает: в экономическом, экологическом и социальном плане. Он был неэффективен на протяжении десятилетий, но его крах стал очевиден в связи с недавним обвалом ипотечного кредитования и экономическим кризисом, а его изобилие усугубляет проблемы, связанные с его крахом. Расползание играет центральную роль в нашем неэффективном использовании земли, энергии и воды, а также в загрязнении и выбросах парниковых газов. Поскольку для того, чтобы добраться до каждого пункта назначения, требуется автомобиль, он также является причиной потери времени в пробках, экспоненциального роста затрат на новую инфраструктуру и проблем со здоровьем, таких как ожирение.
MHN: Что входит в «ремонт» пригорода? Вам нужно снести существующие торговые центры, торговые центры и т.д.?
Тачиева: Снос разрушенных зданий в обычной застройке — это только одна из многих стратегий, которые можно использовать в процессе ремонта застройки. Торговый центр может быть встроен в новую многофункциональную структуру многоквартирных и офисных зданий с сохранением его основной структуры, в то время как вторая стратегия может сохранить только якоря торгового центра, создав между ними главную улицу. Варианты дизайна разнообразны. Тем не менее, ремонт застройки как метод необходимо внедрять комплексно, а это означает, что нам нужно применять превосходные стратегии городского дизайна, но также думать о регулировании и кодексах, а также о финансировании и стимулах — тех же инструментах, которые сделали застройку преобладающей формой разработка.
В то же время нам потребуется ремонт во всех городских масштабах, от района до сообщества и здания — от определения потенциальных транспортных сетей и создания городских центров, связанных транзитом, до преобразования коммерческих модулей в центры городов, реконфигурации обычных пригородные кварталы в проходимую ткань, вплоть до адаптации отдельных структур.
Во всех этих случаях заполнение многоквартирных домов будет важным компонентом, который следует учитывать, поскольку более высокая плотность создаст необходимую поддержку для будущего транзита и смешанного использования.
MHN: При преобразовании пригородов, как вы «переделываете» существующие квартиры с садом?
Тачиева: Садовые квартиры представляют собой многоквартирные анклавы, которые в большинстве случаев состоят из одного типа здания. Квартиры важны как жилой выбор, но они, как правило, строятся в изолированных, закрытых капсулах, лишенных разнообразия использования и, что наиболее важно, пешеходной доступности. Вместо рациональной квартальной структуры они состоят из тупиковых улиц и тупиков, разросшихся и малоиспользуемых автостоянок (вместо садов) перед хаотично или намеренно «живописно» расставленными зданиями.
Инструментами для превращения участка с садовой квартирой в целостный и разнообразный район является введение дополнительных типов зданий: магазинов, жилых помещений, офисов и, возможно, гостиниц и общественных зданий.
Улицы и тупики должны быть соединены, а наземные парковки лучше использовать за счет добавления гаражных конструкций, чтобы обеспечить большую гибкость, плотность и смешанное использование. Также должно быть создано место сбора, которое добавляет идентичности сообществу.
Эти застройки часто располагаются на пересечениях магистралей или коллекторных дорог, что делает их идеальными местами для городских площадей и региональных транспортных остановок. Квадраты также могут изменить странный способ, которым эти события в настоящее время поворачиваются спиной к окружающему контексту. Позволяя отремонтированному сообществу выйти на магистрали с полезными магазинами, кафе и офисами, вновь созданная площадь обеспечивает видимость проходящего транспорта и объявляет о существовании нового узла смешанного использования. Из-за своих удобств и возможности подключения, удобства и транзита такие узлы являются идеальными местами для пожизненных сообществ, где пожилые люди захотят жить.
Застройщику, решившему отремонтировать многоквартирный загородный дом, потребуется ряд стимулов.
Они включают в себя, но не ограничиваются дополнительным потенциалом развития, разрешительными правами и финансовыми стимулами для транзитной инфраструктуры и гаражных сооружений. Они могут быть предоставлены в рамках более крупной региональной структуры ремонта разрастания, которая создаст необходимые узлы высокой плотности для поддержки лучшей связи и, возможно, транзита.
MHN: Какие есть примеры пригородов по всей стране, которые были «забраны»? Это растущее движение?
Тачиева: В США и во всем мире определенно растет осознание необходимости борьбы с разрастанием. Растущее число инициатив направлено на решение насущных проблем разрастания, которые признают уникальные возможности, которые сейчас существуют, включая реальные проекты, которые уже построены или в настоящее время выходят из-под земли.
Тем не менее, трудно определить пригороды, которые были полностью «возвращены». Есть постепенные успехи в масштабах торгового центра, территории торгового центра или офисного парка, переоборудованного в пешеходные центры города, и даже отдельные структуры, такие как как большие коробки, преобразованные в гражданские здания.
Но до сих пор решение структурных проблем, связанных с разрастанием в более широком масштабе, было скорее концептуальным, чем реальная реконструкция на местах.
MHN: Является ли пригород в его нынешнем виде очередной дизайнерской/архитектурной/планировочной ошибкой 20 го /21 го века модернизма и постмодернизма?
Тачиева: Расползание в его нынешнем виде определенно является ошибкой — мы видим и чувствуем его последствия повсюду вокруг себя. Модернистские принципы планирования одноразового зонирования способствовали институционализации разрастающихся моделей застройки, но существовали также прямые и косвенные государственные стимулы для их распространения.
Не следует слишком долго останавливаться ни на причинах и виновниках разрастания, ни на препятствиях и проблемах для его ремонта. Мы должны идти вперед и бороться с этим сегодня прямолинейно и даже агрессивно. У нас есть инструменты для этого.
Новые кварталы и улицы ремонтируют город Санбелт
ВЫБОР РЕДАКТОРА ДИЗАЙНА
В середине 1990-х годов город Орландо столкнулся с закрытием военно-морского учебного центра площадью 1100 акров, расположенного в двух милях от центра города.
Самым простым вариантом повторного использования земли были бы большие коробочные магазины, офисный парк и / или загородные жилые дома.
Легкий маршрут дал бы больше того, чего в Солнечном поясе и так слишком много, — районов, по которым можно передвигаться только на машине. Вместо этого Орландо стремился создать дефицитные места в Центральной Флориде: пешеходные районы с многофункциональным центром города. Орландо провел национальный конкурс на план и разработчика, и в команды вошли лучшие дизайнеры-новые урбанисты. Они придумали план воссоединения близлежащих кварталов по традиционной схеме кварталов и улиц.
План регулирования города Орландо. Источник: Город Орландо.
Первые здания Baldwin Park были построены в 2003 году. «Это похоже на настоящее место, интегрированное в сообщество — люди видят его как продолжение Орландо», — говорит Дин Грандин, директор по городскому планированию и житель сообщества. «Здесь быстро растет растительность — у нас довольно взрослая крона деревьев, и похоже, что она здесь уже давно».
В течение шести десятилетий этот район был окружен забором. Учебный центр препятствовал потоку людей из центра города в районы на северо-востоке Орландо. Основная цель заключалась в том, чтобы соединить городскую ткань, но не одной большой артерией. Вместо этого планировщики проложили сеть улиц с одной полосой движения в каждом направлении. Все улицы предназначены для пеших и велосипедных прогулок.
Уличный пейзаж в парке Болдуин. Источник: Предоставлено Кевином Тайески.
«Теперь, когда Военно-морского учебного центра больше нет, ткань сообщества была сплетена воедино, — говорит Грандин. «У нас около 27 подключений к внешней уличной сети. Вы можете добраться до разных районов вокруг парка Болдуин».
Жилищное разнообразие было еще одной целью. В Болдуин-парке есть большие и маленькие дома на одну семью, таунхаусы, многоквартирные дома, квартиры (некоторые из них по розничной цене) и вспомогательные помещения в непосредственной близости. «Это район с высоким доходом, но многие люди с довольно ограниченным доходом в скромных квартирах живут бок о бок с людьми с более высоким доходом», — говорит Грандин.
«Разнообразие доходов довольно велико, хотя мы хотели бы сделать больше».
Центр города Болдуин Парк. Источник: Предоставлено Кевином Тайески. Планировщики
также стремились к разнообразию деятельности. В центре города есть супермаркет с полным спектром услуг, который привлекает клиентов из близлежащих районов, аптека CVS с двумя жилыми этажами выше, химчистка, банк, магазин велосипедов, другие магазины, фитнес-центр и множество ресторанов, кафе и баров. . В состав сообщества также входят офисные здания, церковь, две государственные школы (средняя и старшая) и медицинский центр. Болдуин-Парк вносит больший вклад в налоговую базу, чем типичный район Орландо, из-за стоимости его собственности и его плотности.
Школы
привлекают семьи с детьми, но развитие также пользуется популярностью у пожилых людей. «Они могут ходить пешком во многие места и вести довольно активный образ жизни», — говорит Грандин. Недавний объект «независимого проживания» для пенсионеров был распродан до начала строительства.
Когда планировался парк Болдуин, жители близлежащих районов настаивали на том, чтобы магазины не строились напротив их домов, поэтому центр города располагался внутри застройки. Из-за своего расположения и времени рецессии на главной улице какое-то время не было свободных мест. За последние несколько лет в центре города построено или начато строительство более 1000 квартир. Плотность привела к тому, что более эффективные магазины и витрины теперь имеют мало или совсем не имеют вакансий. Супермаркет Publix преуспел с самого начала.
В Болдуин-парке есть завидная вереница парков, один из которых полностью окружает большое озеро — уникальное удобство для Орландо, города озер, в основном окруженного частной собственностью. «Палец» парковой зоны также простирается от озера Болдуин через жилые кварталы и содержит основные рекреационные объекты и поля. «Парки активно используются не только жителями Болдуин-парка, но и жителями всего города», — говорит Грандин. Региональная велосипедная дорожка Cady Way протяженностью 6,5 миль проходит через поселок и соединяет Болдуин-парк с Винтер-парком в нескольких милях к северу.