Содержание
Новый план высотного строительства в Москве бросает тень на местных строителей жилья Аналитики и эксперты по недвижимости говорят, что избыток жилья вынуждает застройщиков частного сектора сокращать свои собственные проекты и снижает цены на квартиры.
Власти Москвы в рамках 15-летней программы намерены переселить более 1 млн граждан, проживающих в ветхих советских квартирах, которые планируется снести, в новые многоэтажки.
Но официальные лица заявили, что часть нового жилья может быть построена для продажи на рынке, где конкурируют девелоперы, включая Группу ПИК, Эталон и ЛСР.
ПИК и Эталон отказались от комментариев, а представитель застройщика ЛСР заявил, что, хотя компания не планирует сокращать объемы собственных проектов, некоторые застройщики могут решить снизить цены.
Ожидается, что эти строители не будут участвовать в муниципальном проекте, поскольку власти заявили, что планируют привлечь их только в качестве субподрядчиков для поставки компонентов.
Власти также заявили, что первые квартиры в рамках программы, скорее всего, будут готовы примерно через три года, а продажи квартир последуют примерно в 2024 году. ежегодно после запуска проекта переселения на рынок может поступать дополнительно 1,3–1,4 млн кв. м жилья.
«Учитывая дефицит спроса, девелоперам придется соответственно сократить свои объемы», — сказала Гордеева, добавив, что сокращение может составить 30-35 процентов.
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию компании «Лидер», одной из крупнейших московских компаний в сфере недвижимости, ожидает, что в городе ежегодно будет продаваться около 1,2 млн квадратных метров нового жилья, или четверть всех квартир, построенных в Москве.
В итоге он сообщил, что застройщикам, строящим типовые квартиры, возможно, придется отказаться от собственных проектов в районах, где будет строиться новое муниципальное жилье.
Однако Алексей Шепель, владелец риелторской компании «С.Холдинг», ранее участвовавшей в программах переселения в Москве, сказал, что девелоперы, возможно, еще смогут реализовать свои собственные проекты, но им придется снизить цены, чтобы конкурировать.
Если девелоперский проект окажется в конкуренции с муниципальным, то компании придется либо приостановить реализацию проекта, либо продолжить, но продавать квартиры по более низкой цене, Артем Эйрамджанц, аналитик по недвижимости, ранее руководивший Московский рынок у застройщика Пионер, говорит.
«Представьте, город начинает масштабную реконструкцию, например, в Измайлово (район), строит дома для переселения и продажи. Если девелопер планировал там крупный проект, то, скорее всего, ему придется отказаться от своих планов или отложить их на неопределенный срок», — добавила Гордеева. (Отчетность Ольги Сичкарь; текст Марии Киселевой; редакция Грега Махлича)
Breakingviews
Reuters Breakingviews — ведущий в мире источник финансовой информации, определяющей повестку дня. Как бренд Reuters для финансовых комментариев, мы анализируем новости большого бизнеса и экономики по мере того, как они появляются по всему миру каждый день. Глобальная команда из примерно 30 корреспондентов в Нью-Йорке, Лондоне, Гонконге и других крупных городах предоставляет экспертный анализ в режиме реального времени.
Подпишитесь на бесплатную пробную версию нашего полного спектра услуг на https://www.breakingviews.com/trial и следите за нами в Твиттере @Breakingviews и на www.breakingviews.com. Все высказанные мнения принадлежат авторам.
«Цены пока сдерживаем, но до определенного момента» — Реальное время
09:00, 30.05.2022
Московские застройщики из-за провала с импортом снимают с продажи квартиры с чистовой отделкой, а в Татарстане готовятся переписать все ценники
Застройщики Москвы столкнулись с трудностями с поставками импортных отделочных и строительных материалов. В Татарстане, как выяснило «Реальное время», главная проблема — заметный рост цен на такую продукцию. Более дорогие материалы потянут за собой цены на квартиры, а с отделкой — особенно. Как рынок жилья республики реагирует на изменения, какие тенденции могут повлиять на стоимость квартир — читайте в нашем материале.
Хорошая новость для рынка новостроек Казани
В России по поручению президента процентная ставка по льготной ипотеке снижена до 9%, а потолок кредита увеличен до 30 млн рублей в столицах и до 15 миллионов в регионах.
Льготная ставка по-прежнему будет применяться до суммы 12 млн и 6 млн соответственно, но теперь к ней можно добавить кредит по рыночной ставке. Тридцать миллионов и 15 миллионов — максимальный размер общего кредита.
«Чтобы люди не ограничивались только этими суммами и имели возможность маневрировать в выборе жилья, правительство увеличило максимальный размер кредита по льготной и семейной ипотеке соответственно до 30 млн и 15 млн рублей», — пояснили в ведомстве. Глава правительства Михаил Мишустин
В Татарстане эту новость оценили по-разному.Глава строительной компании «Бриз» Андрей Беляков считает, что наиболее сильное влияние на рынок недвижимости окажет снижение процентной ставки, а эффект повышения потолка кредитов будет не так заметно9.0002 Антонина Дарчинова, эксперт рынка недвижимости, тем не менее уверена, что это хорошая новость для рынка новостроек Казани:
«У нас в городе средняя сумма покупки новостройки уже давно превышает 6 млн руб. , а с февраля 2022 года увеличилась до 7-8 млн руб.
При ограничении суммы кредита в 6 миллионов только покупатели однокомнатных квартир и студий имели возможность воспользоваться ставкой по льготной или семейной ипотеке. Квартиры большей площади или квартиры бизнес-класса полностью остались без поддержки, в результате чего наблюдается снижение спроса в этом сегменте».
В то же время, по ее словам, следует отметить, что ставка 12% годовых делает ипотеку доступной только для клиентов, способных платить большие ежемесячные платежи. Кроме того, по-прежнему без поддержки остается рынок вторичного жилья, который также напрямую связан с рынком ипотеки и нового строительства.
Руководитель агентства недвижимости «Реагентство» Юрий Чикиров считает, что снижение процентной ставки по льготной ипотеке в первую очередь направлено на новостройки.
«Но ключевым фактором для рынка недвижимости (в том числе коммерческих площадей) является оживление рынка вторичного жилья и коммерческих объектов. Даже возможность покупки в ипотеку под разумные проценты резко повышает ликвидность и инвестиционную привлекательность недвижимости в целом.
Так что пока мы видим поддержку застройщиков с новостройками, но тенденция уже хорошая», — сказал он.
«Но ключевым фактором для рынка недвижимости (в том числе коммерческих площадей) является оживление рынка вторичного жилья и коммерческих объектов. Даже возможность покупки в ипотеку под разумные проценты резко повышает ликвидность и инвестиционную привлекательность недвижимости в целом. Так что пока мы видим поддержку застройщиков с новостройками, но тенденция уже хорошая», — сказал он.
«Мы не знаем, по какой цене сможем построить»
Тем временем другие тенденции на рынке недвижимости приводят к росту цен на квадратный метр жилья. Так, по данным ЦИАН, московские застройщики начали изымать из продажи квартиры с отделкой, так как начались перебои с поставками импортных стройматериалов.
Согласно исследованию, доля недвижимости с отделкой на первичном рынке Московской области снизилась на фоне международных санкций с 64,9% до 59,6%. По данным компании, готовое жилье, которое в среднем на 9% дороже недвижимости без ремонта, выставлено на продажу в 160 проектах Московской области.
Но при этом три крупные девелоперские компании уже полностью или частично отказались от продажи квартир с отделкой.
В Татарстане ситуация несколько иная. Например, Антонина Дарчинова отмечает, что специфика снабжения в республике и в Казани отличается от московской.
На рынке Казани очень небольшой процент проектов уже был доступен в базовой версии с доводкой от застройщика. Фото: Максим Платонов
«Из статьи ЦИАН видно, что снижение предложения квартир с отделкой произошло на 5%, что статистически не очень значимо. На рынке Казани очень небольшой процент проектов уже был доступен в базовой версии с доработкой от застройщика. Застройщики в Казани чаще пользуются предложением добавить к стоимости квартиры стоимость отделки. Для застройщика эта услуга скорее является услугой, повышающей лояльность клиентов, которая не приносит прибыли, но значительно усложняет процесс передачи квартиры. В текущей ситуации, когда покупатели ориентируются больше на цену при выборе недвижимости, чем на качество и сервис, вполне вероятно, что застройщики от нее откажутся», — сказала она9.
0045
Самый популярный вариант среди жителей Татарстана, по словам эксперта, — это квартиры с предчистовой отделкой, когда застройщик оштукатуривает стены, разводку электрики, отделочные отделочные материалы уже выбирает и укладывает сам клиент. Тем не менее, эксперт предполагает, что даже предложения с предварительной чистовой отделкой могут подорожать:
«Как также отмечается в статье ЦИАН, по некоторым позициям, необходимым для строительства, пока не сформирована себестоимость. То есть мы не знаем, по какой цене мы сможем построить, а значит, по какой цене уже можем предложить клиенту. Плюс растет кредитная нагрузка на застройщиков в рамках проектного финансирования. Сейчас многие пытаются сдерживать цены, чтобы поддержать спрос, но к концу года они могут вырасти еще на 20-30%.
Искандер Юсупов обращает внимание на то, что дорожают не только сами материалы, но и стоимость работ. Фото: Гуландам Фатхуллина
Доля квартир с чистовой отделкой в Казани низкая
Искандер Юсупов, заместитель генерального директора компании «Унистрой», в свою очередь, обращает внимание на то, что дорожают не только сами материалы, стоимость работа тоже увеличивается:
«Если говорить об отделке, то тут проблемы не столько в привозных материалах (есть аналоги), сколько в рабочей силе, с подрядчиками.
Потому что если объемы большие, то местами их просто не хватает. Да и стоимость работ в последнее время значительно возросла. Но если говорить конкретно о плитке, ламинате и так далее, то сильных сложностей нет. Да, некоторые бренды исчезли из продажи, но это не такой узкоспециализированный рынок, как, например, высокотехнологичная электроника, здесь все же есть альтернатива».
По словам эксперта, объем предложений с чистовой отделкой в Казани значительно скромнее, чем в Москве, поэтому резкого его сокращения не ожидается:
«У нас есть объекты с чистовой отделкой, но она не такая массовая, как , например, в Москве. Там доля квартир с готовым ремонтом составляет около 55%. В Казани этого пока нет. У нас нет таких больших объемов, но мы также чувствуем, что реализация здесь усложнилась. Не могу сказать за всю Казань, но в наших проектах около 15-18%.
Новостройки станут дороже, а вторичка может подешеветь
У застройщиков тоже проблемы с импортным оборудованием.
Иногда партнеры из недружественных стран просто отказываются его поставлять, например, финские лифты. «Но есть турецкие и китайские аналоги, в принципе они ничем не хуже по техническим характеристикам, просто у них нет таких громких названий», — отметил Юсупов. Импортозамещение и выстраивание новой логистики неизбежно повысят цены на новостройки. доставка оборудования и материалов через третьи страны обходится значительно дороже, а вторичное жилье может стать дешевле9.0003
«Новостройки обязательно подорожают. Даже те аналоги, которые мы собираемся закупить сейчас, не дешевле европейских. Видимо, на этот раз есть элементы спекуляции. А во-вторых, усложнилась логистика. Сейчас иногда, чтобы доставить что-то из страны, с которой у нас натянутые отношения, поставщику приходится отправлять это через другие страны, через Армению, Турцию, например, или еще куда-то. Из-за этого транспорт становится намного дороже. Поэтому все факторы складываются в пользу того, что жилье будет дорожать. Это касается новостроек.
Вторичное жилье не зависит от себестоимости, живет совсем по другим законам. У вторичного жилья сейчас перспектива упадка, потому что ипотека на него не субсидируется государством, а там сейчас упадок, потому что ипотека на вторичку дорогая, а большая часть сделок в стране еще ипотека. Поэтому люди не хотят брать такой процент и откладывать», — считает собеседник издания.
«Стоимость стройматериалов растет и не останавливается»
Генеральный директор ГК «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов обозначил аналогичные проблемы с оборудованием и ростом цен на стройматериалы:
«Есть проблемы с импортным оборудованием, в частности с насосами, лифты. Для отделки мест общего пользования мы используем отечественные материалы, и по качеству они ничем не уступают зарубежным. На рынке Татарстана преобладает предчистовая и черновая отделка. Я не думаю, что проблемы застройщиков в Москве критичны, скорее всего, они просто пообещали то, что не могут выполнить. Мне кажется, сейчас достаточно отделочных материалов, которые здесь производят».
По словам заместителя генерального директора строительной компании «Гран» Ольги Волчковой, застройщики точно не смогут сэкономить за счет импортозамещения. Крупные игроки не станут рисковать своей репутацией за счет менее качественных материалов. А с ростом затрат застройщиков квартиры со временем станут дороже.
«Разрабатываем дизайн-проекты с учетом отечественных промышленных и строительных материалов. Мы не сдаем свои квартиры с чистовой отделкой с продаж и будем продолжать с ними работать. Приняты решения, которые трансформируются в поддержку наших производителей. Некоторые материалы сложнее заменить, некоторые проще. Что касается плитки, то отечественные производители научились это делать. Стоимость стройматериалов растет и не останавливается, пока мы держим цены, но это до определенного момента. Все зависит от себестоимости», — пояснила Волчкова.
По ее словам, компания не будет использовать материалы худшего качества, чтобы сохранить качество работы. «На самом деле качественные строительные материалы ГОСТ сейчас стоят на рынке дорого.
Так как у нас как у застройщика полные гарантийные обязательства на 5 лет, с учетом отделки, это актуально, затраты увеличиваются», — добавила она.
пользуется спросом»
Заместитель генерального директора #Суварстрой Эльвира Галяутдинова рассказала, что сейчас компания в основном работает с российскими партнерами и это позволило не отклоняться от первоначальных планов по предложениям с отделкой.
Рост цен на новостройки, по мнению Галяутдинова, больше зависит от общего подорожания стройматериалов и инфляции. Фото: Олег Тихонов
«Наша компания работает в основном с отечественными поставщиками и использует в строительстве материалы российского производства. Мы оперативно нашли замену зарубежным поставщикам и используем отечественные стройматериалы, которые пришли на смену ушедшим с рынка импортным», — сказала она. цены на стройматериалы и инфляция При этом снимать новые проекты в отделке с продажи не планируется.
«Наши планы по продаже квартир с отделкой остались без изменений.