Общедолевая собственность: Общая долевая собственность — МФЦ Челябинской области

Ст. 244 ГК РФ. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Комментарий эксперта:

Понятия и основания возникновения общей собственности по ст. 244 ГК РФ >>>

В подавляющем большинстве случаев общая собственность является долевой, поэтому про субъектов права говорят, как об участниках. Но есть и варианты, когда долевая собственность невозможна, а подразумевается лишь коллективное владение имуществом, тогда субъекты являются совладельцами.

См. все связанные документы >>>

< Статья 243. Конфискация

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности >

1. Гражданский кодекс допускает возможность возникновения права собственности нескольких лиц в отношении одного объекта. Наличие такой возможности продиктовано объективной необходимостью, поскольку иногда в собственности нескольких лиц оказывается неделимое имущество или делимое имущество, в отношении которого требуется установить порядок реализации прав до момента определения дальнейшей судьбы данного имущества (например, при наследовании). Однако это не означает отказ от начала исключительности, которое характеризует право собственности, не допускает совместного существования нескольких прав собственности на одно и то же имущество, а также «расщепление» права собственности, т.е. признание собственниками обладателей отдельных правомочий. Общая собственность предполагает не разделение правомочий собственника между несколькими субъектами, а совместное осуществление ими правомочий, предусмотренных ч. 1 ст. 209 ГК. Сособственники, вырабатывая единую волю в вопросах владения, пользования и распоряжения общей вещью, выступают в отношениях с другими лицами как единый собственник. Отношения между сособственниками носят обязательственный характер.

2. Законодательство предусматривает два вида общей собственности — долевая и совместная. Если имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности — это долевая собственность. Если доли в праве общей собственности изначально не определяются — собственность совместная. При этом долевая собственность предусматривает установление доли в праве собственности, а не выделение сособственнику реальной части имущества. Доли имеют идеальный характер и могут определяться в виде дроби либо в процентном выражении. Режим долевой собственности позволяет выделить в качестве объекта гражданского оборота, помимо самого имущества, находящегося в общей собственности, еще один оборотоспособный объект — долю в праве собственности. И если осуществление правомочий в отношении общей вещи возможно, по общему правилу, только на основании волеизъявления всех сособственников, то своей долей каждый распоряжается самостоятельно, с учетом ограничений, установленных законодательством.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает презумпцию общей долевой собственности, т.е. при поступлении имущества в собственность нескольких лиц предполагается, что это имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности, если иное (режим совместной собственности) не установлено законом. Режим долевой собственности более соответствует потребностям гражданского оборота, ибо позволяет изначально определить долю каждого сособственника и в соответствии с этим распределять доходы от общего имущества, а также расходы на его содержание. Кроме того, как указывалось выше, долевая собственность позволяет субъекту распорядиться своей долей. Общая совместная собственность возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом. Так, ч. 1 ст. 256 Кодекса, ст. 33 СК устанавливают, что законным режимом имущества супругов является режим общей совместной собственности. Согласно п. 1 ст. 257 Кодекса, ч. 3 ст. 6 ФЗ от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Причем, режим совместной собственности по соглашению сособственников может быть изменен на режим общей долевой собственности.

4. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает, что по общему правилу режим общей собственности возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (например, для земельных участков минимальные размеры устанавливаются в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования).

5. Общая собственность может устанавливаться также в отношении делимого имущества, поступающего в собственность нескольких лиц. Право общей долевой собственности на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом (например, в отношении наследственного имущества) или договором. В случаях, когда закон предусматривает возникновение режима общей совместной собственности, данный режим распространяется как на неделимые, так и на делимые вещи.

Общая долевая собственность возникает при смешении однородных вещей (например, при иррегулярном хранении), принадлежащих двум и более лицам, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае размеры долей в праве общей собственности определяются пропорционально количеству вещей, принадлежавших каждому из сособственников до смешения.

6. Режим общей совместной собственности может быть изменен на режим общей долевой собственности. Данное положение императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Соглашение об отказе от права на изменение режима общей совместной собственности ничтожно. Изменение режима общей совместной собственности возможно по взаимному согласию и в таких случаях изменение режима оформляется договором (соглашением) между сособственниками. При недостижении согласия долевая собственность на общее имущество может быть установлена по решению суда.

Задайте вопрос юристу:

+7 (499) 703-46-71 — для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 — для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Общая долевая собственность на участок земли

Содержание статьи

Право общей собственности на земельный участок. Общая собственность на землю является одним из видов частной собственности. Для общей собственности характерна множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности.

Общая собственность возникает прежде всего на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения. Недопустимость раздела вещи может быть установлена непосредственно законом. Делимое имущество поступает в общую собственность.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Так, собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства на землю и средства производства является совместной. Члены крестьянского хозяйства своим соглашением могут перейти на режим общей долевой собственности лишь тогда, когда это допустимо законом (п. 5 ст.

244 ГК РФ). В общую совместную собственность могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ и товариществ, в том числе созданных на базе государственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных предприятий, а также земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, жилищных, дачных и гаражных кооперативов.

В общую совместную собственность граждан, являющихся членами указанных сельскохозяйственных предприятий, передаются сельскохозяйственные угодья в пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность, умноженной на число членов (работников) данного конкретного хозяйства. Остающиеся сельскохозяйственные угодья включаются в фонд перераспределения на конкурсной основе членами данного сельскохозяйственного предприятия, другими гражданами и юридическими лицами для сельскохозяйственных целей. В отличие от долевой собственности, где замена выдела доли в натуре (на местности) денежной компенсацией без согласия выделяющегося собственника имеет место лишь как исключение, член крестьянского хозяйства может при выходе из него получить только денежную компенсацию стоимости части земельного участка и средств производства (ст. 258 ГК РФ).

Итак, земельный участок может находиться в общем владении с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения долей (совместное владение).

Общая собственность – это собственность 2 или нескольких лиц, возникающая при поступлении в их собственность неделимого ЗУ, либо, в случаях установленных законом или договором, делимого ЗУ.

2 вида общей собственности:

1) долевая (доля каждого участника в долевой собственности)

ЗУ	Доля в праве
Владение и пользование	По соглашению между собой, а при недостижении соглашения – по решению суда	Собственник имеет право на использование части ЗУ, соответствующей его доли в общей собственности ЗУ
Распоряжение	По соглашению сторон, если не удалось достичь соглашения, то распорядиться этим участком невозможно.	Осуществляется свободно, при возмездном отчуждении доли в праве, необходимо соблюдение преимущественного права других участников долевой собственности на покупку ЗУ.
Раздел участка	Если участок делимый, то он может быть разделен по соглашению сторон, либо по решению суда. Раздел влечет прекращение общей долевой собственности и прекращение существования участка в прежних границах.	Выдел доли в натуре. Каждый собственник доли имеет право на выдел доли в натуре, т. е. выдел части в отдельный ЗУ

2) совместная (в отл. от долевой, в ней доли участников не определены. Она возникает только в случаях, установленных законом: это собственность супругов, собственность КФХ) Владение и пользование осуществляется сообща. Распоряжение осуществляется по соглашению всех участников. Распоряжение участком, принадлежащему КФХ осуществляется в порядке, установленном соглашением, а само распоряжение осуществляется главой КФХ.

Для совершения сделки необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга (можно совершить и без согласия, но тогда приобретатель несет риски, связанные с тем, что супруг, согласие которого было не подтверждено, сможет в течении 1 года признать договор недействительным.

Раздел ЗУ возможен – осуществляется после определения долей, которые, как правило, признаются равными. Для КФХ – раздел возможен только при прекращении существования КФХ. Если один собственник хочет выйти из КФХ, то он получает деньги, а не участок.

В Российской Федерации нередко земельные участки находятся не в частной собственности, а в общей, когда одним участком земли владеют сразу двое, а то и трое граждан.

В нашей статье пойдет речь об участках, которые находятся в общей собственности сразу нескольких лиц, о том, какие ЗУ могут принадлежать сразу нескольким лицам, о правах и обязанностях на такие виды участков, о том, когда может возникнуть потребность в переводе частной собственности на общую долевую и о величине долей.

Содержание Показать

🔥 Что такое общая долевая собственность на земельный участок

Общая долевая собственность подразумевает, что конкретный участок земли находится в общей собственности сразу нескольких лиц – двух, трех или более.

Бывает и такое, что земля находится в собственности десятков лиц одновременно. Зачастую такие земельные участки имеют сельскохозяйственное назначение и были оформлены еще в те времена, когда перераспределялись земли колхозов.

Собственники имеют равные права при распоряжении общего имущества. Также допускается и требования выделения своей доли из общей.

Такой вид владения земельными участками пришел в современную Российскую Федерацию из прошлого – Советского союза, когда в 80-е годы еще были популярны различные совхозы и колхозы.

То время характеризовалось стремительным развитием огородничества, садоводства и сельского хозяйства на просторах нашей большой страны.

Когда сельское хозяйство стало постепенно увядать, бывшие работники колхозов и совхозов стали искать пути решения проблемы прибыльности таких видов ЗУ.

Многие пришли к однозначному выводу, получать стабильную прибыль можно в том случае, если выделить из общей долевой собственности свою часть.

Согласно действующему законодательству (ГК РФ), собственник такого вида земельного участка может требовать выделить ему свою долю из общей.

Чаще всего среди основных причин озвучивают следующие:

• Создание собственного подсобного хозяйства на выделенной доле земли.
• Организация личного фермерского угодья. своей доли земли.

Стоит помнить, что требовать выделить свою долю из общей – законное право каждого, и согласно законодательным нормам (252 ГК РФ) вы не обязаны озвучивать точную причину такого решения.

Общая собственность может быть двух типов:

• Общая, без выделения долей для каждого из участников.
• С выделением долей из общей для одного или более лиц.

🔥 К каким участкам может применяться

Чаще всего общая долевая собственность возникает в следующих случаях:

• Когда речь идет о фермерских и сельских угодьях.
• Если участки земли были приобретены членами различных объединений (например, фермерское, садоводческое, огородническое или дачное объединение граждан) за счет общих взносов.
• При покупке участка земли двумя лицами, которые числятся в браке.
• Участок земли был куплен членами некоммерческого объединения на общие деньги для ведения огородничества, фермерства, садоводства или сельского хозяйства.
• Доля предоставляется на условиях оплаты.

🔥 Участники общей долевой собственности, их права и обязанности

Доли всех собственников являются равными, если ранее иное не было предусмотрено договоренностью сторон (ст. 245 ГК РФ).

Выделение доли происходит в процентном или дробном соотношении.

По различным причинам, доля участников может быть изменена. Например, один собственник отказывается от своей доли в пользу другого.

Часть общего имущества может быть затребована собственником в его владение или пользование, исходя из его доли в участке земли.

Если по каким-то причинам этого сделать нельзя, собственник может потребовать компенсацию, соразмерно его доли в участке.

При продаже своей доли, другие участники имеют право приоритета при покупке доли перед посторонними лицами. Если продажа происходила с нарушением законодательных норм, то любой из участников может обратиться в суд для перевода прав и обязанностей на него.

Участники имеют право улучшать свое имущество, согласно с установленным законодательством регламентом (ст. 245 ГК РФ). Если общая стоимость участка земли возрастает благодаря работе определенного собственника, то он вправо требовать увеличение своей доли в общей сумме.

В случае, если улучшение не может быть отделимо от общей доли, то увеличение доли участника не происходит.

Важно помнить, что право общей долевой собственности рождается лишь тогда, когда существует договоренность между всеми сторонами правоотношений (ст. 247 ГК РФ). Если такая договоренность перестала устраивать одного из собственников – он вправе обратиться в суд и отстаивать свои права там.

При правильном оформлении, право на владение долей в общей собственности является вещным, а значит – защищается от посягательств всех других участников правоотношений.

Каждый имеет право распоряжаться своей долей самостоятельно и исходя из собственных соображений, не нарушая при этом договоренностей или закона.

Если от использования общего участка земли были получены доходы (например, в виде продукции или плодов урожая), то они попадают в общую собственность всех участников ст. 248 ГК РФ). Распределение доходов происходит либо равномерно (если доли не выделялись вообще), либо соразмерно долям каждого из участников.

Конечно, если другое не было предусмотрено договоренностью ранее.

Уплата всех налогов на землю, имущество или использование коммуникаций лежит на плечах всех собственников имущества (ст. 249 ГК РФ), соразмерно их долям в общей собственности.

Право общей собственности может быть прекращено в случае выдела из общей собственности определенной доли одним из участников, или же раздела общей собственности в целом.

В случае раздела, прекращается общая собственность для всех участников правоотношений, а при выделе одной доли – лишь для того участника, который затребовал выделение доли.

Разделение и выделение доли может происходить по взаимному согласию сторон или по судебному решению. Также в случае наличие задолженности по кредиту у одного из участников, кредиторы вправе затребовать долю в уплату кредита.

Если выделение доли невозможно провести в натуре, то собственник доли может затребовать денежную или имущественную компенсацию, соразмерно своей доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).

🔥 Когда возникает общая долевая собственность на землю

Общая собственность может возникнуть в самых различных случаях, мы приведем самые распространенные:

• В случае покупки земельного участка на общие деньги. Например, участники фермерского объединения собрали общие средства и выкупили земельный участок.
• Каждый получил долю соразмерно внесенным денежным средствам.
• При покупке земельных участков в браке, автоматически собственность становиться общей для обоих супругов, если иное не предусмотрено брачным договором.
• В силу следки купли-продажи для нескольких лиц.
• В случае, если имущество является нераздельным.
• Если участки земли подпадают под фермерское или крестьянское образование.
• Когда договор предусматривает постройку дома для нескольких лиц.
• В случае соединения или смещения имущества. Например, два частных участка соединяют в один на правах общей собственности.

Предоставление земельных участков инвалидам происходит на льготных условиях согласно законоадтельству РФ.

Вам нужен образец договора купли-продажи доли земельного участка? Скачать его вы можете здесь.

Если вы хотите подарить дом с земельным участком, то должны быть готовы к сбору пакета документов. Какие бумаги необходимо подготовить, вы узнаете, прочитав нашу статью.

🔥 Как определяется величина долей

Общая собственность может подразумевать выделение долей для каждого из участников правоотношений, либо отсутствие такого разделения на доли.

Если договор не предусматривает выделение долей для кого-то из участков, то конкретный участок земли находится в полной общей собственности между всеми участниками. Тогда каждый из участников обладает равной долей в общем имуществе.

Когда один из участников затребовал выделение своей доли, то она выделяется из общей на основании процентного или дробного соотношения. Также допустимо выкупать чужие доли у других участников. В таком случае доля в общем имуществе может быть увеличена или уменьшена.

Таким образом, общая собственность на земельные участки возникает в самых разных случаях, но чаще всего – при формировании земель для ведения сельского хозяйства, фермерского угодья, дачного или огороднического дела.

Распределение долей между участниками происходит равномерно, если иное не предусмотрено ранее договоренностью. Допустимо выделять свою долю из общей, а также дарить, продавать или сдавать в аренду.

Земельные участки негосударственного значения могут находиться в личной или долевой собственности физических и юридических лиц. Общая долевая собственность на земельный участок может возникать и прекращаться в соответствии с установленными нормами. В целом же, когда речь идёт о совладении, это заведомо свидетельствует именно о частной недвижимости.

Участниками совладения могут выступать не только родственники, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, но и вовсе третьи лица, партнёры и прочие.

Возникают подобные взаимоотношения и при объединении нескольких территорий в одну. Кроме того, встречаются весьма острые конфликты, когда планируется продажа совместного участка или его передача в аренду. В любом случае, у каждого совладельца должно быть отдельное свидетельство прав собственности, а также документы, в которых указано, какая именно доля земли им принадлежит.

По сути, общая долевая собственность является объединением правовых субъектов на объект недвижимости. Кроме того, выделяют две разновидности такого права:

• Общее совместное владение землёй, в котором доля земли для каждого участника не определена документально;
• Общее долевое владение землёй, в котором доля земли для каждого участника установлена в документах.

🔥 Принципы признания

Совместная собственность возникает при заключении соответствующих соглашений участников или при их отсутствии, но по решению суда, как устанавливает гражданский кодекс. В результате каждому из совладельцев в этом случае будет полагаться доля участка земли в пользование.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

То же касается действий и правомочий относительно распоряжения недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности. Здесь согласование добровольное или по решению суда просто необходимо. При этом совладелец, который внёс значимый вклад в улучшение территории и её характеристик за свои финансовые средства, имеет право добиваться увеличения своей доли земли, соразмерно внесённому вкладу.

Если же были улучшения отделимого характера, они будут признаны имуществом именно того совладельца, который причастен к их возникновению, как регламентируют статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Права во взаимоотношениях с общей долевой собственностью на участок земли подразумевают распределение имущества между всеми совладельцами не в равных частях, а соразмерно соглашению и внесённым в дальнейшем вкладам.

🔥 Нюансы пользования

Расходы на содержание недвижимого объекта, который находится в долевой общей собственности, также должны быть распределены между совладельцами. Расходы распределяются не в равных частях, а соразмерно доли каждого участника. То есть, если совладельцев трое и одному из них принадлежит половина участка, а двои остальным по четверти, то первый оплачивает половину всех расходов, а вторая половина делится между двумя остальными совладельцами.

Это касается не только необходимых затрат, но и налогообложения. Каждый совладелец платит налог только за себя. Он не оплачивается одной суммой за всю территорию. Каждый из участников должен подавать налоговую декларацию от своего имени сам.

При этом долги прочих совладельцев не переходят другим участникам.

Каким образом владелец доли будет ней распоряжаться – решать ему самому. Никто из совладельцев не вправе диктовать свои условия и чего-то требовать. Иными словами, каждый участник может по желанию продать свою часть, сдать её в аренду, обменять, завещать или подарить. Согласие совладельцев ему на это не требуется.

Единственным нюансом является тот факт, что первоочередное право приобрести эту долю отдано совладельцам. Но даже это правило можно вполне законно обойти.

🔥 О разделе имущества

Понятие общей долевой или же совместной собственности подразумевает под собой и правила её раздела. Так, территорию в совладении можно разделить на отдельные объекты недвижимости и перевести их в другие категории по целевому назначению, если площадь новых образованных территорий будет отвечать минимальным требованиям Земельного кодекса. После раздела, каждый образовавшийся объект регистрируется в собственность единственного владельца.

Государственная регистрация, по итогам которой новообразовавшимся территориям присваивается новый личный кадастровый номер, является обязательной процедурой. При этом взаимоотношения и сама долевая собственность будет прекращена вовсе. Но для этого необходимо согласие каждого совладельца, что часто является камнем преткновения и причиной возникновения конфликтов.

Если раздел участка причинит ему ущерб или деление вовсе не представляется возможным, участник, желающий прекратить взаимоотношения с дольщиками, имеет право отказаться от своей части имущества и потребовать взамен финансовую выплату, равную стоимости его доли.

🔥 Общее совместное владение

Все права и обязанности, связанные с общей долевой собственностью относительно земельного участка, регламентирует Гражданский кодекс Российской Федерации, согласно которому существует возможность владеть недвижимостью совместно.

Каждый из совладельцев получает право распоряжаться совместным имуществом, получив на это письменное или указанное в соглашении согласие прочих участников. Так, условия совладения и эксплуатации фермерского участка содержатся только в соглашении совладельцев, которые официально выказали своё желание создавать и заниматься совместной фермерской деятельностью.

Права на распоряжение участком фермерского назначения даются не всем совладельцам, а только выбранному главе, который будет действовать не в личных интересах, а в интересах хозяйства. Несмотря на это, у каждого совладельца есть права на совершение различных сделок. При этом другие участники могут через суд признать эти сделки недействительными, если на это будут основания.

К ним относится нарушение прав прочих совладельцев, нанесение ущерба имуществу, незаконно подписанный договор, неправомерная продажа, прочее.

🔥 Возникновение отношений

В разделе Гражданского кодекса Российской Федерации об общем имуществе, разделе недвижимости и выделении отдельных долей отображены основные условия и правила согласования в каждой отдельной возникающей ситуации. Все правовые режимы описаны в статьях Гражданского кодекса, в том числе и спорные вопросы между супругами.

Нажитое в браке имущество, к которому может относиться и участок земли, оформленный как совместная долевая собственность, делится строго в соответствии с действующим российским законодательством, если нет брачного контракта.

Недвижимость, приобретённая одним из супругов до вступления в официальный брак, разделу не подлежит. Также это касается участка, полученного по договору дарения, который подразумевает, что на такую недвижимость никто, кроме одаряемого лица, претендовать не вправе.

• Фермерское хозяйство;
• Приобретение общих территорий за паевые взносы садового, огороднического или дачного товарищества;
• Общая нажитая собственность супругов.

Будьте внимательны!

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Обладатель любого имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению: обменивать, продавать, дарить и совершать другие разрешённые законом действия. Но довольно часто случается, что у объекта собственности не один владелец, а несколько. Это возможно при покупке чего-либо сообща, вступлении в наследство, создании фермерской общины, совместном строительстве и т. д.

Типичной ситуацией является владение земельным участком, принадлежащим двум и более гражданам. Это даёт основание для возникновения права общей собственности, согласно которому все обязанности по отношению к имуществу распределяются между его владельцами (ст. 244 ГК).

Участок может быть делимым (например, в составе фермерских угодий) и неделимым (например, земля под домом).

Существуют два вида общей собственности: совместная и долевая. В зависимости от этого чётко устанавливается и прописывается в регистрационных бумагах доля каждого из владельцев.

• Совместное владение не предполагает определения долей отдельных лиц и возникает, как правило, у хорошо знакомых людей, например, у членов одной семьи либо в случаях, когда закон предписывает образование данного вида общей собственности (п. 3 ст. 244 ГК).
• Общая долевая собственность на земельный участок, напротив, подразумевает выделение в имуществе отдельной доли, размер которой известен заранее, например, 1/2, 1/3, 2/3.

🔥 Определение величины долей в праве собственности на участок

Доли всех владельцев считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК), если иное не установлено их добровольным соглашением или другими обстоятельствами, например, условиями завещания.

При этом собственники могут в договоре указать, что изменение их долей допускается при внесении улучшений или приращении общей недвижимости, то есть каждый из владельцев имеет право уже в процессе пользования землёй увеличить свои трудовые или материальные вложения.

Улучшения могут быть отделимыми или, напротив, неотделимыми. Допустим, участник фермерского хозяйства может за свой счёт приобрести удобрения или нанять рабочих для сбора урожая. Такие действия дают ему право на увеличение доли, если это предусмотрено в соглашении.

Примером отделимых улучшений может стать покупка сельхозтехники, нужной для общих целей. Она поступит в собственность того, кто данное улучшение произвёл, хотя в договоре может быть указана выплата компенсации без изменения долей либо увеличение доли без компенсации.

🔥 Особенности владения участком, находящимся в общей долевой собственности

Распоряжение такой недвижимостью происходит по соглашению всех её владельцев, а при его отсутствии – в порядке, утверждённом действующим законодательством. Спорные вопросы решаются в суде.

Каждый из обладателей участка может пользоваться общей недвижимостью пропорционально доле, если в договоре не значится иное. В случае когда этого достичь по каким-то причинам невозможно, он вправе потребовать от остальных совладельцев справедливой компенсации. Все расходы по содержанию участка, среди которых уплата налогов и различные затраты, сопряжённые с его использованием, распределяются между совладельцами пропорционально их долям.

Это же касается и доходов, полученных от общего надела.

Каждый совладелец имеет право продать, заложить свою долю либо распорядиться ею другим способом (ст. 246 п.2 ГК РФ), однако при продаже или отчуждении собственности по договору мены необходимо учесть преимущественное право покупки. Это означает, что продавец доли первоочерёдно обязан известить о своём решении совладельцев и предложить им её выкупить.

Для этого по закону требуется письменно сообщить всем остальным о предстоящей продаже с указанием её условий. Если в течение месяца они откажутся и не выкупят отчуждаемую долю, владелец может продать её постороннему лицу. В случае отчуждения собственности без соблюдения преимущественного права покупки каждый из собственников может оспорить в суде состоявшуюся сделку и добиться перевода на себя всех обязанностей и прав покупателя (п.3 ст.

50 ГК).

🔥 Выдел доли участка в натуре

Каждому участнику долевой собственности дано право потребовать выделения своей доли из совместного надела (ст. 252 ГК, ст. 13 ФЗ №101 от 24.06 2002 «Об обороте земель сельхозназначения»), однако следует помнить, что из неделимого имущества долю в натуре выделить нельзя.

Выход в таком случае заключается в выплате остальными собственниками пропорциональной компенсации тому, кто решил отделиться.

Если же участок возможно разделить без причинения ему ущерба и нарушения прав третьих лиц, то предстоят следующие действия:

• созыв собрания собственников, согласование выделяемой доли и утверждение её границ на плане надела. Если совладельцев по какой-то причине созвать невозможно, их нужно оповестить по почте и получить согласие. При отсутствии в течение месяца каких-либо возражений с их стороны оно считается достигнутым, но если его добиться не удалось, придётся обратиться с иском в суд.
• после подтверждения согласия совладельцев или положительного решения суда составляется проект раздела участка, приглашается кадастровый инженер и проводится межевание.
• обладая документом о межевании и правоустанавливающими бумагами на землю, собственник должен поставить свой, теперь уже отдельный, земельный надел на кадастровый учёт и оформить наступившее право собственности.

🔥 Общая долевая собственность на землю под домом

Если с общим владением и возможностью выдела в натуре участка сельскохозяйственного надела всё довольно просто, то долевая собственность на землю под домом порождает множество вопросов и спорных ситуаций, особенно когда речь идёт о многоквартирных зданиях.

По закону владельцам помещений в таких домах принадлежит на праве долевой собственности общее имущество здания, а в его числе – земельный участок со всеми элементами благоустройства. Границы участка определяются согласно земельному и градостроительному законодательству (п. 4 ст. 36 ЖК).

Следовательно, без согласия жильцов на придомовой территории запрещается делать автомобильные стоянки, строить гаражи, магазины или другие дома, но многие владельцы квартир об этом не знают. А те, кто в курсе своих прав на землю, сталкиваются с вопросом: как их зарегистрировать и подтвердить в случае необходимости.

Кроме жильцов квартир, вопросы о владении землёй под домом возникают у застройщика и у городских властей. Обладание подобной недвижимостью порождает определённую ответственность, границы которой необходимо своевременно уточнить, чтобы не допустить нарушения закона.

🔻 Земля под многоквартирным домом: права и обязанности жильцов

Права на земельный участок подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК). Внесение соответствующих записей в ЕГРП происходит в порядке, утверждённом законом, а общая долевая собственность на земельный участок под многоквартирным домом наступает в зависимости от таких условий:

• если надел под домом сформирован до 1 марта 2005 года и состоит на учёте в ГКН, то он безвозмездно переходит в общую долевую собственность покупателей квартир и других помещений, находящихся в здании (ст. 16 ФЗ №189 «О введении в действие ЖК РФ»). Важно, что никаких актов, оформляющих право собственности на землю, не требуется: госрегистрация общей долевой собственности в данном случае имеет правоподтверждающий характер (п. 74 Правил ведения ЕГРП).
• если участок под домом не зарегистрирован до вступления в силу Жилищного кодекса, то его следует сформировать и поставить на кадастровый учёт. Согласно постановлению КС РФ от 28.05.2010 №12-П, сейчас для этого достаточно заявления от любого собственника квартиры. Перечень документов, необходимых для подкрепления заявления, указан в Приказе Минэкономразвития №475 от 13. 09.2011. Как только участок будет поставлен на учёт в ГКН, земля под домом и остальное общее имущество бесплатно перейдут в долевую собственность жильцов.

Следует отметить, что регистрация права на жильё в многоквартирных домах одновременно является регистрацией связанного с ним права долевой собственности на общедомовое имущество (ст. 23 ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество). Отсюда следует, что, во-первых, отстаивать права на землю под домом жильцы смогут при наличии зарегистрированного права на помещения в этом здании. Во-вторых, участок должен быть выделен и поставлен на кадастровый учёт. В-третьих, доля земельного участка и общей собственности не подлежит выделу в натуре и отчуждению без продажи квартиры (ст.

37 ЖК).

🔻 Земля под многоквартирным домом: права и обязанности застройщика

Формально застройщик возводит дом на сформированном участке, арендованном у публичного собственника, и несёт за него ответственность. Следовательно, ему нужно зарегистрировать отказ от права на землю, где расположено здание, однако порядок прекращения права собственности на такой участок законодательно не установлен.

С одной стороны, как только у помещений в построенном доме появятся владельцы, надел перейдёт к ним в долевую собственность. С другой стороны – неясно, с какого момента застройщик может считать землю не принадлежащей ему и как оформить это документально. Росреестр предлагает поступать следующим образом:

• если застройщику принадлежат какие-либо помещения в доме, то регистрировать прекращение права собственности можно с момента, когда появится и оформит свои права хотя бы один участник долевой собственности;
• если застройщику в новом доме ничего не принадлежит, то регистрировать прекращение права собственности на землю возможно с момента появления хотя бы двух участников долевого строительства.

Есть и другая точка зрения на ситуацию. Согласно ей застройщики, не являющиеся владельцами помещений в доме, не могут считаться участниками долевой собственности на землю. Следовательно, заявление об отказе от права на неё должно быть составлено согласно ст. 238 ГК (отказ лицом от имущества, которое не может ему принадлежать).

Однако в любом случае регистрация отказа от права собственности происходит по заявлению застройщика (ст.30.2 ФЗ №122).

Как только у помещений в многоквартирном доме появятся владельцы, договор аренды участка, заключённый между его публичным владельцем и застройщиком, утрачивает свою силу, а первоначальный собственник – право распоряжаться им.

🔻 Земля под многоквартирным домом: права и обязанности публичного собственника

Сейчас многие участки, на которых стоят многоквартирные дома, всё ещё не сформированы и продолжают оставаться в государственной собственности. Это позволяет властям распоряжаться наделами по своему усмотрению, допустим, сдавать в аренду для пополнения местного бюджета.

Если жильцы против неожиданного возникновения под окнами, к примеру, автопарковки, им придётся заняться оформлением участка и постановкой его на учёт. Указанные действия выполняют местные власти (ч.3, 4 ст. 16 ФЗ №189), и срок работ законом пока не регламентирован, так что процесс может затянуться.

Следовательно, позаботиться об оформлении права собственности лучше заранее, не дожидаясь появления во дворе неожиданных построек.

Итак, общая долевая собственность на землю во многих случаях удобна её участникам, поскольку позволяет сообща владеть и распоряжаться имуществом, которое не всегда возможно разделить. Однако это сопряжено с некоторыми трудностями: разграничением долей, их отчуждением, распределением ответственности и другими важными моментами. Справиться со всеми сложностями удастся благодаря знанию своих законных прав и умению их отстаивать.

🔻 Остались вопросы?

🔻 Рекомендуем к прочтению

Дача и земля

🔥 Дачная амнистия — что это и как этим пользоваться

Хотя многие россияне слышали о законе, условно называемом «дачная амнистия», что это такое, знают не все. И уж тем более не всем известно, как воспользоваться преимуществами, которые этот закон даёт.

Дача и земля

🔥 Как получить разрешение на строительство и сколько это стоит

Чтобы построить дом, нужно не только подготовить проект и нанять строительную бригаду. Один из важнейших этапов строительства – получение разрешения на возведение объекта ИЖС.

Дача и земля

🔥 Раздел земельного участка: грамотное и безопасное прохождение процедуры

Раздел земельного участка и регистрация права собственности на вновь образованные наделы невозможны без соглашения совладельцев общей долевой собственности или судебного решения.

Дача и земля

🔥 Как приватизировать земельный участок: подробная инструкция

Чтобы приватизировать землю, нужно собрать необходимые документы и соблюсти все формальности. Кроме того, важно разобраться в условиях приватизации.

Часто у одного надела выявляется несколько собственников. Кроме того, после развода нередко уже бывшие супруги продолжают владеть общим земельным наделом, установив условные границы.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Можно встретить и иные ситуации, которые определяют собственность на надел совместной.

🔥 Что это такое?

Общая долевая собственность на земельный участок – это право на совместное распоряжение землей, которая принадлежит нескольким владельцам одновременно.

Допускается возможность обрабатывать и извлекать пользу из такого, согласно с установленной долей в праве собственности.

Дополнительно предоставляется право собственнику выставлять имеющуюся долю к участию в имущественных сделках:

либо же покупки; ;
• дарственной; .

Юридическая и имущественная ответственность в такой ситуации определяется правоустанавливающей документацией и занесена в кадастровую информацию.

🔥 Законодательная база

В статье 251 достаточно обширно затронут момент, когда доля в праве подлежит переходу к получателю. Он является собственником с периода подписания договора относительно отчуждения, если иное не было предусмотрено в договоренностях участников сделки.

Из-за того, что в такой ситуации объектом властности считается право, а не само имущество, то распространяется правило, которое закреплено в статье 223 Гражданского Кодекса РФ.

Помимо этого, в отличии от принципов, указанных в нормативном акте, Положения статьи 251 утверждают о договорном порядке. Это вовсе иная схема перехода.

🔥 Общая долевая собственность на земельный участок

Общая долевая собственность на земельный участок обладает некоторыми особенностями в зависимости от того, к какому типу относится надел. В частности, когда речь идет об ИЖС либо о сельхозназначении.

Надел обязательно должен находиться в собственности. Иные формы не предусматривают реорганизации участков методом слияния либо же разделения.

Если надел не находится в собственности, то изначально обязательно нужно приватизировать либо приобрести по кадастровой цене путем обращения в местный орган самоуправления.

Дополнительно нужно знать о санитарных нормах, которые предусматривают метраж (минимально допустимый) для собственной постройки.

В каждом регионе согласно ст. 1182 ГК РФ вправе самостоятельно разрабатывать нормы.

Выдел земельного участка из существующего оформляется в порядке, установленном законодательством.

Как посмотреть очередь на земельный участок? Смотрите тут.

🔻 Сельхозназначения

Особенности связаны с тем, что к общим наделам относят участки с целью выращивания сельскохозяйственных культур, пастбищ и лугов.

Часто выделение таких наделов несет под собой неудобство для иных владельцев, а также третьих лиц, которые ведут хозяйственную деятельность на конкретных землях. Из-за этого, как один из вариантов в решении данного вопроса, часто рассматриваются предложения относительно подписания арендных соглашений. В таком случае выделения доли по факту не осуществляется.

Одновременно с этим, если владелец принял решение о выделении своего имущества, то решение считается обдуманным и взвешенным. Вопрос с легкостью можно решить в том случае, если участок уже находится в аренде.

Из-за этого, бизнесмены и юридические лица, которые оформили в аренду земли, в дальнейшем с легкостью могут выделить участки с целью получения прав собственности.

В такой ситуации, выдел надела осуществляется по аналогичной процедуре, что и для данных кооперативов, однако желание дополнительно подтверждается местным органом самоуправления.

Предусмотрено несколько категорий участков, из которых невозможно выделить надел в персональную собственность. К ним относят:

• охраняемые наделы;
• заповедные наделы;
• земли лесного и водного фонда;
• наделы, которые различаются от иных особым плодородием грунта.

Иные земельные наделы можно выделять в право собственности.

🔥 Правила распоряжения

Правила на распоряжение закреплено в российском законодательстве. В частности можно продавать, дарить, сдавать в аренду и так далее.

Одновременно с этим необходимо знать о некоторых особенностях, в том числе и права общей долевой собственности на земельный участок.

🔻 Права собственников

Каждый вправе распоряжаться персональной долей лично и отталкиваясь от своих соображений, причем, не нарушая российского законодательства.

Если же от применения общего надела была получена прибыль, то она автоматически попадает согласно ст. 248 ГК РФ в общую долевую собственность.

Распределение прибыли осуществляется равномерно либо же соразмерно долям каждого владельца, если иной вариант не предусмотрен достигнутым договоренностям.

Уплата рассчитанных налогов на участок, а также имущество либо применение коммуникация ложится на плечи всех без исключения владельцев согласно ст. 249 ГК РФ, соразмерно их долям в общем праве владения.

Право на общую долевую собственность подлежит аннулированию в ситуации выдела из общей собственности конкретной доли одной из сторон либо же полный раздел.

При разделе подлежит прекращению общая долевая собственность для всех без исключения сторон правовых отношений, а при выделе одной части – только для той стороны, которая затребовала данную процедуру.

Процедура раздела и выдела может осуществляться по обоюдному согласию участников либо же из-за решения судебного органа.

В случае невозможности произвести выдел в натуре, владелец доли имеет законное право затребовать финансовую либо же имущественную компенсацию, соразмерно доли в общем владении согласно ст. 252 Гражданского Кодекса РФ.

🔥 Как выделить свою долю?

Совместная собственность подразумевает в 2020 году использование участка:

• без предварительного выделения, что предусматривает равнозначное и равноценное участие в распоряжении участками;
• с выделением доли для каждой стороны в процентном соотношении к общей площади земли.

Если же доля не выделена, то в период раздела нужно это осуществить путем занесения необходимой информации в учетные записи. Выдел можно произвести путем подписания стандартного договора.
В документе собственники должны в добровольной форме согласиться на фиксацию правоспособности каждой стороны. Договор подписывается каждой стороной.

Наиболее оптимальный вариант является обращение в нотариальный орган с целью придания законности.
Участок подлежит оформлению в собственность.

Иные формы права не предусматривают возможности реорганизации наделов методом объединения либо раздела.

Если же земля не находится в праве собственности, то ее обязательно нужно приватизировать либо выкупить, путем обращения в местный орган самоуправления.

Читайте о сроке приобретательной давности на земельный участок.

Как осуществляется расчет налога на земельный участок? Информация здесь.

Как зарегистрировать жилой дом на земельном участке? Подробности в этой статье.

🔻 Необходимые документы

Если же объект недвижимости можно разделить, то необходимо подготовить определенный пакет документов относительно наличия правовых оснований для такой процедуры.

В их перечень включено:

• свидетельство, подтверждающее право на получение наследственной массы – при наличии;
• выписка из решения судебного органа относительно раздела имущества – при наличии;
• соглашение об имущественной сделке;
• иная документация, которая способна определить правообладателя.

Дополнительно может потребоваться:

;
• правоустанавливающая документация.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок здесь.

Собранный пакет документов следует передать в геодезическую компанию. Это можно сделать самостоятельно либо с помощью уполномоченного лица.

🔥 На видео о прекращении права общей долевой собственности на землю

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источники информации

http://studopedia.ru/20_56489_obshchaya-dolevaya-i-obshchaya-sovmestnaya-sobstvennost-na-zemelnie-uchastki.html

Участки земли, которые находятся в общей долевой собственности нескольких лиц

Общая долевая собственность на землю

http://pravometr.ru/obschaya-dolevaya-sobstvennost-na-zemel-nyy-uchastok-v-chem-osobennosti-i-preimuschestva-sovmestnogo-vladeniya-zemley.html

http://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/obshhaja-dolevaja-sobstvennost-na-zemelnyj-uchastok/

Мосгордума предлагает изменить правила распоряжения совладельцами неделимой общедолевой собственностью

Одна из экспертов полагает, что поправки не изменят ситуацию в целом, поскольку они лишь усложняют процесс перехода права собственности доли, повышают ее экономическую и коррупционную составляющую. Другая посчитала, что не стоит расширять круг тех, кому все же может быть продана или подарена доля в неделимом имуществе, за счет членов семьи и близких родственников. По мнению третьего, авторы поправок предлагают решать проблему общей собственности на квартиру в пользу одних собственников за счет других.

20 декабря Мосгордума внесла на рассмотрение депутатов Госдумы законопроект № 42326-8, которым предлагается изменить статьи ГК РФ о нормах и правилах распоряжения совладельцами неделимой общедолевой собственностью.

Так, предлагается внести изменения в п. 4 ст. 133 ГК, касающийся регулирования отношений по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь. Также вносятся дополнения в п. 2 ст. 209, которые указывают на то, что собственник доли в праве на делимое общее имущество осуществляет владение, пользование и распоряжение своей долей по правилам п. 1 и 2 ст. 246, а собственник доли в праве на неделимое имущество – по правилам ст. 133 и 252 ГК. Согласно поправкам участник долевой собственности в имуществе, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона, реализует свои права на распоряжение долей с соблюдением правил, предусмотренных ст. 252.

Поправками предлагается установить запрет продажи постороннему лицу не выделенной в натуре доли в общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недвижимости. Данное пояснение авторы проекта планируют закрепить дополнением к абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК.

Законопроект дополняет ст. 558 новым п. 4, согласно которому при невозможности выделения доли в праве общей собственности на жилое помещение в натуре выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 252. Однако предлагается установить, что договор продажи не выделенной в натуре доли в праве общей собственности на жилое помещение постороннему лицу, не являющемуся членом семьи или близким родственником, будет являться ничтожным.

Аналогичные дополнения планируется внести в п. 2 ст. 576 ГК, согласно которым не допускается дарение не выделенной в натуре доли в праве общедолевой собственности на жилое помещение постороннему лицу, не являющемуся членом семьи или близким родственником.

Читайте также

ВС разъяснил особенности принудительного выкупа доли в квартире при разделе общего имущества

Верховный Суд пояснил, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, должен решаться на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств

24 Ноября 2021 Новости

Как отмечают авторы законопроекта, целью уточнений и дополнений является предотвращение совершения сделок отчуждения собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев. Это приводит к невозможности использования собственности в соответствии с ее назначением, к необоснованному снижению ее стоимости на рынке, к криминализации рынка недвижимости, отмечается в пояснительной записке.

Авторами поправок выявлена проблема незаконных захватов неделимого имущества, находящегося в общей долевой собственности: от автомобилей до квартир посемейного проживания, комнат в коммунальных квартирах. Посторонние лица незаконно приобретают не выделенные в натуре доли в праве на неделимое имущество различных видов с последующим силовым незаконным захватом всего имущества, с применением различных способов принуждения к кабальной сделке, имеющих признаки уголовных преступлений, заметили разработчики. По их мнению, проблема носит системный характер, связана с порочным правоприменением, отсутствием единой практики нотариата, судов, правоохранительных органов, Росреестра.

«Правонарушения возникают при разделе наследства, совместной собственности супругов и общедолевой собственности членов семьи. Особенно острой является проблема распоряжения не выделенными в натуре долями в общедолевом имуществе в виде отдельной квартиры посемейного заселения, индивидуального дома, комнаты в коммунальной квартире», – указывается в пояснительной записке.

Авторы законопроекта отмечают, что правоприменительная практика распоряжения не выделенными в натуре долями в праве на неделимое имущество приводит к нарушению прав совладельцев при незаконном отчуждении доли постороннему лицу. Они заметили, что в обоснование законности сделки недобросовестные сособственники ссылаются на нормы п. 2 ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, игнорируя правила распоряжения не выделенными в натуре долями, закрепленные в ст. 252 ГК РФ. «Рейдеры без решения суда об определении порядка пользования или вселения вероломно вламываются в квартиры граждан, создают невыносимые условия проживания, угрожают физической расправой, портят имущество, используют несовершеннолетних в подобных криминальных операциях, нарушают права несовершеннолетних, проживающих в данном жилом помещении», – подчеркивается в пояснительной записке.

По мнению инициаторов законопроекта, данная ситуация провоцирует рост коррупции в госорганах, протестные настроения, социальную напряженность и недоверие к власти, увеличивает нагрузку на бюджеты городов в связи с регистрацией на купленных рейдерами долях бесчисленного количества получателей социальных выплат, пенсионеров, несовершеннолетних. Кроме того, они обратили внимание, что пандемия коронавируса показала, какую угрозу жизни и здоровью приоритетных собственников несет подселение к ним в семьи посторонних граждан.

Читайте также

Особенности принудительного выкупа доли в квартире

Верховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников

18 Августа 2017 Новости

Адвокат АП Томской области Алена Ульянова отметила, что проблема захвата жилых помещений путем отчуждения доли постороннему лицу является достаточно распространенной в правоприменительной практике. «В связи с этим вполне понятно желание законодателя исключить или хотя бы снизить данные риски как для собственников имущества, так и для добросовестных приобретателей», – подчеркнула эксперт.

Алена Ульянова считает, что несмотря на это, попытки урегулировать данную ситуацию в правовом ключе, представленные в рассматриваемом проекте, не изменят происходящую ситуацию в целом, поскольку они лишь усложняют процесс перехода права собственности доли, повышают ее экономическую и коррупционную составляющую. Она указала, что по-прежнему не исключена возможность приобретения выделенной доли в праве собственности недобросовестными третьими лицами и последующего противоправного воздействия на иных участников долевой собственности.

Адвокат АП Воронежской области Олеся Алимкина обратила внимание, что общедолевая собственность, в том числе на жилые помещения, – это неисчерпаемый источник судебных споров. «Проблема перехода долей в праве собственности на квартиры к посторонним людям – крайне острая, в особенности в крупных городах, где маленькая доля в квартире интересна для приобретения прежде всего в целях регистрации по месту жительства. Но еще серьезнее эта проблема становится, конечно, когда в сособственниках оказываются физически более сильные люди, не отягощенные моральными принципами», – полагает эксперт.

По мнению, Олеси Алимкиной, предложенный вариант регулирования данной проблемы путем запрета отчуждения доли посторонним, не участникам общей долевой собственности – наиболее оптимальный. Вместе с тем эксперт считает, что не стоит расширять круг тех, кому все же может быть продана или подарена доля в неделимом имуществе, за счет членов семьи и близких родственников.

«Между тем авторы законопроекта не предложили никакого варианта урегулирования другой стороны проблемы: как быть тем, кто не хочет быть сособственником неделимого имущества с бывшим супругом или с другими наследниками? По закону у этого человека есть право требовать выплаты ему компенсации, но ведь получение решения о взыскании компенсации еще не означает ее получение в действительности. И если остающийся сособственник не работает, то он фактически получает долю выделившегося сособственника в дар и не тяготится необходимостью произвести выплату денежной компенсации за полученную долю», – прокомментировала Олеся Алимкина. В связи с этим эксперт пришла к выводу, что в предложенном законопроекте проблема осталась неразрешенной, а, соответственно, упомянутая в законопроекте «социальная напряженность» едва ли сильно снизится.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников подчеркнул, что законопроект затрагивает крайне болезненную и сложную тему, актуальность которой очевидна. Эксперт убежден, что законопроекту предстоят серьезное изучение и обсуждение. Однако он отметил: на первый взгляд, кажется, что авторы предлагают решать проблему общей собственности на квартиры в пользу одних собственников за счет других.

Николай Сапожников согласился с тем, что описанная в пояснительной записке практика носит незаконный, а порой и откровенно криминальный характер. «Однако, как видится в первом приближении, законопроект предлагает не экономические методы решения проблемы, учитывающие интересы всех сособственников (например, развитие практики принудительного выкупа долей), а нормативные запреты и ограничения. Есть подозрения, что такой подход только увеличит существующие проблемы», – поделился эксперт.

Право на долю в общей собственности: миф или реальность?

Институт общей собственности, основания ее возникновения, реализации привлекает к себе пристальное внимание как теоретиков, так и практиков со времен зарождения римского частного права. В частности, римляне полагали, что «общность собственности плодит раздоры»*(1). Общая собственность (communio) характеризуется множественностью субъектов и единством объекта. Она оформляет отношения по принадлежности вещи одновременно нескольким лицам — субъектам отношений собственности (сособственникам)*(2). В большинстве случаев основаниями для возникновения права общей собственности являются сделки (купля-продажа, простое товарищество и др. ), изготовление неделимой вещи, наследование. Если несколько лиц сообща приобрели или получили по наследству одну вещь (cohereditas legatum или per vindicationem), или, нерасторжимым образом смешав собственные материалы (confusio), создали новое тело, или заключили договор товарищества (societas), среди них возникает общая собственность*(3).

Судебная практика не исключает возможности возникновения общей долевой собственности на неделимое имущество по воле единственного собственника вещи. В частности, по одному из дел окружной суд указал, что ст. 244 Гражданского кодекса РФ не содержит ограничений на возможность возникновения общей собственности по воле собственника путем заключения договора, направленного на передачу 19/1000 доли в праве собственности на помещение торгового зала*(4). Расширительное толкование приведенной нормы Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику свободно менять как юридические, так и физические свойства вещи, открывать иные способы реализации своего права.

С точки зрения защиты, право общей собственности выпадает из обычной системы вещных средств, включающей негаторный и виндикационный иски, и непосредственно дает только иск о разделе (виндикация против третьих лиц невозможна, но предполагается заявленной в общих интересах)*(5).

Конструкция общей собственности является юридической фикцией и вызывает множество сложностей при реализации прав сособственников. Не случайно Г.Ф. Шершеневич указывал, что общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы*(6). Философы различных исторических формаций противились идее общей собственности, считая ее утопической. Античные мыслители выражали недоверие идее общей собственности. Например, Аристотель указывал, что «те, которые чем-либо владеют и пользуются сообща, ссорятся друг с другом гораздо больше тех, которые имеют частную собственность»*(7).

Необходимо отметить, что вопросы установления порядка владения, пользования, распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, являются актуальными при рассмотрении различных судебных споров, формирования арбитражной практики. Категории «идеальных» и «реальных» долей порождают массу проблем у участников принудительного «сообщества» при реализации права на выдел имущества в натуре, у государственных регистраторов — при осуществлении государственной регистрации права долевой собственности на 1/3, 1/1900 и т.д. права общей собственности на недвижимый объект.

Наиболее остро на сегодняшний день обозначена проблема выкупа земельных участков, находящихся в общей долевой собственности сособственников приватизированных помещений, расположенных в едином здании. Приведем пример, который ярко демонстрирует складывающуюся тупиковую ситуацию, не допускающую реализацию права на приобретение земельного участка, точнее, доли в праве на него ввиду невозможности достижения согласия между участниками общей собственности.

Общество, занимающее помещения первого этажа в жилом доме, обратилось в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок в размере 1/4 от 1 863 кв. м, что составляет 466 кв. м. Решением суда исковые требования удовлетворены на основании того, что истец имеет преимущественное право на приватизацию земельного участка как субъект права постоянного (бессрочного) пользования, отказ Комитета по управлению имуществом является бездействием, ущемляющим его права и интересы.

Окружной суд изменил решение в части возложения обязанности заключить договор купли-продажи на администрацию города*(8). Суд кассационной инстанции подтвердил, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков. Пункт 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривает обязанность юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести в собственность по своему желанию в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ. Требование общества о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ является обоснованным, суд вправе возложить на исполнительный орган государственной власти (орган местного самоуправления) обязанность заключить соответствующий договор.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.07.04 N 3934/04 указанные судебные акты отменены, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом высшая судебная инстанция указала, что к правоотношениям сторон норма ч. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ неприменима, поскольку истец не является единственным собственником всего здания в целом; неправильно применена ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, так как ее действие распространяется на случаи отчуждения доли в праве собственности на здание, принадлежащее на праве долевой собственности нескольким лицам и находящееся на земельном участке, принадлежащем этим лицам также на праве собственности; вывод об обязании заключить договор купли-продажи части земельного участка противоречит п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В указанном случае объектом кадастрового учета является единый земельный участок общей площадью 1 863 кв. м, на котором расположен жилой дом; оформление участка площадью 466 кв. м в качестве самостоятельного объекта недвижимости не осуществлено.

На наш взгляд, в рассматриваемом споре норма о необходимости заключения договора купли-продажи на земельный участок в порядке ч. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ путем совместного обращения всех сособственников недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, порождает скорее препятствия к нормальному функционированию гражданского оборота, а не создает условия для реализации права юридических и физических лиц на приватизацию земли.

Общество является собственником нежилого помещения, приобретенного в результате приватизации. Данное помещение находится на земельном участке общей площадью 1 863 кв. м, занимает 1/4 общей площади, что составляет 466 кв. м. Спорному участку присвоен кадастровый номер. Указанный земельный участок предоставлен обществу в бессрочное (постоянное) пользование. В выкупе отказано со ссылкой на возможность использования его только на праве аренды.

Если исходить из тезиса, что спорный земельный участок является частью земельного участка с единым кадастровым номером и не может быть самостоятельным объектом недвижимости, то необходимо отказаться и от правовой возможности заключения договора аренды доли. Кроме того, возникает вопрос о возможности предоставления его на праве постоянного (бессрочного) пользования в процессе приватизации предприятия. Следовательно, необходимо прийти к выводу об отсутствии объекта земельных правоотношений в виде доли в праве общей собственности.

В юридической литературе высказывается мнение, что одной из основных характеристик правового статуса объекта является его оборотоспособность*(9).

Как правило, чаще всего объектом общей собственности выступают недвижимые вещи, правовой режим которых отражает сущность явления общей собственности. Ведь если объект является неделимой вещью, то даже при возникновении права общей собственности недвижимость сохраняет свое значение единого самостоятельного объекта гражданского права. При этом сделки могут совершаться только в отношении долей в праве общей собственности на неделимый объект недвижимости, но не с частью этого объекта*(10). Следовательно, оборотоспособность доли в праве на вещь не ставится под сомнение как в юридической литературе, так и в правотворческой деятельности. В частности, на законодательном уровне заложена презумпция возможности отчуждения доли, например, ст. 250-252 Гражданского кодекса РФ, ст. 37-38 Жилищного кодекса РФ, предусматривающие порядок определения долей вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, порядок приобретения доли*(11). Земельное законодательство также в ряде законодательных актов предусматривает порядок отчуждения земельных долей*(12)

Пункт 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ можно толковать как норму об ограничении оборотоспособности, прав на земельные участки. Однако, с точки зрения оборотоспособности если сам земельный участок не ограничен в обороте (возможно определение его правового режима на праве аренды), то и право на долю в общей собственности на тот же участок не может быть ограничено в обороте. Следовательно, по основаниям ст. 129 указанного Кодекса недопустим отказ в приватизации путем приобретения доли в праве собственности на земельный участок, не ограниченный в обороте. Таким образом, на наш взгляд, законодатель не ограничивает оборотоспособность доли в праве на общее имущество, более того, устанавливает для этого особый правовой режим.

Пункт 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ определяет порядок предоставления земельных участков, согласно которому земельные участки с находящимися на них сооружениями, входящие в состав кондоминиума, жилые и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Названый закон отменен в связи с введением в действие с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ, указанный закон не содержал норм, касающихся порядка оформления прав кондоминиума на земельные участки. Порядок оформления прав жильцов в многоквартирных домах на земельные участки, находящиеся под ними, действующим законодательством не предусмотрен. Право собственности на земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, возникает у собственников помещений в многоквартирном доме с момента государственного кадастрового учета земельного участка. Однако данные нормы еще не закреплены на законодательном уровне.

Следовательно, представляется целесообразным применять к таким правоотношениям порядок выкупа земельных участков отдельными лицами без учета солидарной множественности лиц на стороне покупателя. Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом, федеральными законами.

При этом, если законодатель предполагает ограничение оборотоспособности доли в праве общей собственности на земельный участок при заключении договора купли-продажи, то одновременно в режиме ст. 36 Земельного кодекса РФ позволяет оборотоспособность этой же доли при заключении договоров аренды, хотя обязательная множественность предусмотрена и для договора аренды.

Необходимо заметить, что высшая судебная инстанция справедливо признает договоры аренды доли в праве собственности на земельный участок недействительными сделками. В частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.05.03 N 1971/03 указано следующее. Предметом договора аренды является земельный участок, 47/1000 долей которого переданы в аренду. Между тем, такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным ст. 607 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли. Следовательно, сделка является ничтожной.

Ограничительное толкование ст. 36 Земельного кодекса РФ, на наш взгляд, не соответствует п. 3 ст. 55 Конституции РФ, согласно которому права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности страны.

Таким образом, в рамках установленного ст. 36 названного Кодекса порядка выкупа земельных участков в совместную собственность возникает тупиковая правовая ситуация, поскольку создание товарищества собственников жилья затруднительно и не определяется конкретным сроком, аренда доли в праве собственности не допускается нормами законодательства об аренде, выкуп земельного участка невозможен без совместного согласия всех сособственников, бессрочное пользование не допускается законом. Такая ситуация ведет к тому, что владение землей является незаконным, а пользование земельным участком — нелегальным. Порядок принудительной солидарности, заложенный в ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, нарушает основной принцип, заложенный в ч. 1 ст. 5 названного Кодекса, в частности принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Представляется интересным вывод, отраженный в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», где в п. 19 предусмотрено следующее. При рассмотрении споров, связанных с приобретением земельных участков в порядке п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Понуждение к заключению договора аренды в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ). На наш взгляд, такой подход необходимо применять и к порядку заключения договоров купли-продажи, поскольку назревшая проблема требует правового разрешения.

В юридической литературе высказана идея назначения гражданского, цивильного права. В частности, смысл существования гражданского и вообще частного права в значительной мере связан с тем, чтобы удовлетворить законные и справедливые интересы участников оборота, урегулировать их взаимные права и обязанности, не допустить их ущемления и обеспечить их защиту*(13). Разрешение указанных нами правовых вопросов — это путь к установлению разумного баланса интересов субъектов частного права, путь к совершенствованию гражданского и земельного законодательства в части регулирования вопросов общей собственности.

Н.В. Золотько,
судья Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа,
кандидат юрид. наук

«Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа», N 5, сентябрь-октябрь 2005 г.

*(1) Санфилиппо Чезаре. Курс римского частного права. М., 2002. С. 165.

*(2) Гражданское право, Т. 1. 2-е изд., М., 1998. С. 578.

*(3) Дождев Д.В. Римское частное право. Учебник для вузов. / Под ред. В.С. Нерсесянца. М., 1997. С. 399.

*(4) Постановление ФАС СКО по делу N Ф08-2830/04.

*(5) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000. С. 170.

*(6) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 214

*(7) Аристотель. Соч. В 4 т. Т. 2. М., 1978. С. 411.

*(8) Постановление ФАС СКО от 26.01.04 по делу N ФО8-5457/03.

*(9) Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Актуальные проблемы гражданского права, Статут, М., 1999. С. 121.

*(10) Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 6.

*(11) Жилищный кодекс РФ: Федеральный закон от 29. 12.04 // Собрание законодательства РФ. 03.01.05 N 1 Ст. 14.

*(12) Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.02. N 101-ФЗ.

*(13) Сенчищев В.И. Указ. соч. С. 157.

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Если в долевой собственности находится дом и участок, обязательно ли при разделе отдавать каждому собственнику часть доли в каждом объекте или же логично и правильно поделить так, чтобы ими было удобно пользоваться? Можно ли разделить собственность согласно варианту, который не одобряют сами владельцы недвижимости? В этом разобралась коллегия по гражданским спорам ВС.

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями. 

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

В этом сюжете

• 5 июля, 12:48

• 13 сентября, 15:09

• 29 сентября, 13:21

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду. 

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

В этом сюжете

• 21 марта, 5:04

• 20 марта, 4:58

• 12 марта, 10:23

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м  – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов». 

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что  собственнику не получится выделить самостоятельные объекты. 

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда,  напомнили в коллегии. 

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

• Верховный суд РФ

ГК РФ — Глава 16

Глава 16. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Статья 244. Понятие и основания
возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух
или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей
собственности.

2. Имущество может находиться в
общей собственности с определением доли каждого
из собственников в праве собственности (долевая
собственность) или без определения таких долей
(совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество
является долевой, за исключением случаев, когда
законом предусмотрено образование совместной
собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает
при поступлении в собственность двух или
нескольких лиц имущества, которое не может быть
разделено без изменения его назначения
(неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу
закона.

Общая собственность на делимое имущество
возникает в случаях, предусмотренных законом или
договором.

5. По соглашению участников
совместной собственности, а при недостижении
согласия по решению суда на общее имущество
может быть установлена долевая собственность
этих лиц.

Статья 245. Определение долей в праве
долевой собственности

1. Если доли участников долевой собственности
не могут быть определены на основании закона и не
установлены соглашением всех ее участников, доли
считаются равными.

2. Соглашением всех участников
долевой собственности может быть установлен
порядок определения и изменения их долей в
зависимости от вклада каждого из них в
образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности,
осуществивший за свой счет с соблюдением
установленного порядка использования общего
имущества неотделимые улучшения этого
имущества, имеет право на соответствующее
увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если
иное не предусмотрено соглашением участников
долевой собственности, поступают в
собственность того из участников, который их
произвел.

Статья 246. Распоряжение имуществом,
находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в
долевой собственности, осуществляется по
соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности
вправе по своему усмотрению продать, подарить,
завещать, отдать в залог свою долю либо
распорядиться ею иным образом с соблюдением при
ее возмездном отчуждении правил,
предусмотренных статьей 250 настоящего
Кодекса.

Статья 247. Владение и пользование
имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом,
находящимся в долевой собственности,
осуществляются по соглашению всех ее участников,
а при недостижении согласия — в порядке,
устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности
имеет право на предоставление в его владение и
пользование части общего имущества, соразмерной
его доле, а при невозможности этого вправе
требовать от других участников, владеющих и
пользующихся имуществом, приходящимся на его
долю, соответствующей компенсации.

Статья 248. Плоды, продукция и доходы
от использования имущества, находящегося в
долевой собственности

Плоды, продукция и доходы от использования
имущества, находящегося в долевой собственности,
поступают в состав общего имущества и
распределяются между участниками долевой
собственности соразмерно их долям, если иное не
предусмотрено соглашением между ними.

Статья 249. Расходы по содержанию
имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан
соразмерно со своей долей участвовать в уплате
налогов, сборов и иных платежей по общему
имуществу, а также в издержках по его содержанию
и сохранению.

Статья 250. Преимущественное право
покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности
постороннему лицу остальные участники долевой
собственности имеют преимущественное право
покупки продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях, кроме
случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей
собственности при отсутствии согласия на это
всех участников долевой собственности могут
проводиться в случаях, предусмотренных частью
второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных
случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в
письменной форме остальных участников долевой
собственности о намерении продать свою долю
постороннему лицу с указанием цены и других
условий, на которых продает ее. Если остальные
участники долевой собственности откажутся от
покупки или не приобретут продаваемую долю в
праве собственности на недвижимое имущество в
течение месяца, а в праве собственности на
движимое имущество в течение десяти дней со дня
извещения, продавец вправе продать свою долю
любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением
преимущественного права покупки любой другой
участник долевой собственности имеет право в
течение трех месяцев требовать в судебном
порядке перевода на него прав и обязанностей
покупателя.

4. Уступка преимущественного права
покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи
применяются также при отчуждении доли по
договору мены.

Статья 251. Момент перехода доли в
праве общей собственности к приобретателю по
договору

Доля в праве общей собственности переходит к
приобретателю по договору с момента заключения
договора, если соглашением сторон не
предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей
собственности по договору, подлежащему
государственной регистрации, определяется в
соответствии с пунктом 2 статьи
223 настоящего Кодекса.

Статья 252. Раздел имущества,
находящегося в долевой собственности, и выдел из
него доли

1. Имущество, находящееся в долевой
собственности, может быть разделено между ее
участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности
вправе требовать выдела своей доли из общего
имущества.

3. При недостижении участниками
долевой собственности соглашения о способе и
условиях раздела общего имущества или выдела
доли одного из них участник долевой
собственности вправе в судебном порядке
требовать выдела в натуре своей доли из общего
имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом
или невозможен без несоразмерного ущерба
имуществу, находящемуся в общей собственности,
выделяющийся собственник имеет право на выплату
ему стоимости его доли другими участниками
долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества,
выделяемого в натуре участнику долевой
собственности на основании настоящей статьи, его
доле в праве собственности устраняется выплатой
соответствующей денежной суммы или иной
компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности
остальными собственниками компенсации вместо
выдела его доли в натуре допускается с его
согласия. В случаях, когда доля собственника
незначительна, не может быть реально выделена и
он не имеет существенного интереса в
использовании общего имущества, суд может и при
отсутствии согласия этого собственника обязать
остальных участников долевой собственности
выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в
соответствии с настоящей статьей собственник
утрачивает право на долю в общем имуществе.

Статья 253. Владение, пользование и
распоряжение имуществом, находящимся в
совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если
иное не предусмотрено соглашением между ними,
сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом,
находящимся в совместной собственности,
осуществляется по согласию всех участников,
которое предполагается независимо от того, кем
из участников совершается сделка по
распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной
собственности вправе совершать сделки по
распоряжению общим имуществом, если иное не
вытекает из соглашения всех участников.
Совершенная одним из участников совместной
собственности сделка, связанная с распоряжением
общим имуществом, может быть признана
недействительной по требованию остальных
участников по мотивам отсутствия у участника,
совершившего сделку, необходимых полномочий
только в случае, если будет доказано, что другая
сторона в сделке знала или заведомо должна была
знать об этом.

4. Правила настоящей статьи
применяются постольку, поскольку для отдельных
видов совместной собственности настоящим
Кодексом или другими законами не установлено
иное.

Статья 254. Раздел имущества,
находящегося в совместной собственности, и выдел
из него доли

1. Раздел общего имущества между участниками
совместной собственности, а также выдел доли
одного из них могут быть осуществлены после
предварительного определения доли каждого из
участников в праве на общее имущество.

2. При разделе общего имущества и
выделе из него доли, если иное не предусмотрено
законом или соглашением участников, их доли
признаются равными.

3. Основания и порядок раздела
общего имущества и выдела из него доли
определяются по правилам статьи 252
настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для
отдельных видов совместной собственности не
установлено настоящим Кодексом, другими
законами и не вытекает из существа отношений
участников совместной собственности.

Статья 255. Обращение взыскания на
долю в общем имуществе

Кредитор участника долевой или совместной
собственности при недостаточности у
собственника другого имущества вправе
предъявить требование о выделе доли должника в
общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре
невозможно либо против этого возражают
остальные участники долевой или совместной
собственности, кредитор вправе требовать
продажи должником своей доли остальным
участникам общей собственности по цене,
соразмерной рыночной стоимости этой доли, с
обращением вырученных от продажи средств в
погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей
собственности от приобретения доли должника
кредитор вправе требовать по суду обращения
взыскания на долю должника в праве общей
собственности путем продажи этой доли с
публичных торгов.

Статья 256. Общая собственность
супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака,
является их совместной собственностью, если
договором между ними не установлен иной режим
этого имущества.

2. Имущество, принадлежавшее
каждому из супругов до вступления в брак, а также
полученное одним из супругов во время брака в дар
или в порядке наследования, является его
собственностью.

Вещи индивидуального пользования (одежда,
обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и
других предметов роскоши, хотя и приобретенные
во время брака за счет общих средств супругов,
признаются собственностью того супруга, который
ими пользовался.

Имущество каждого из супругов может быть
признано их совместной собственностью, если
будет установлено, что в течение брака за счет
общего имущества супругов или личного имущества
другого супруга были произведены вложения,
значительно увеличивающие стоимость этого
имущества (капитальный ремонт, реконструкция,
переоборудование и т. п.). Настоящее правило не
применяется, если договором между супругами
предусмотрено иное.

Исключительное право на результат
интеллектуальной деятельности, принадлежащее
автору такого результата (статья 1228), не входит в
общее имущество супругов. Однако доходы,
полученные от использования такого результата,
являются совместной собственностью супругов,
если договором между ними не предусмотрено иное.
(абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 231-ФЗ)

3. По обязательствам одного из
супругов взыскание может быть обращено лишь на
имущество, находящееся в его собственности, а
также на его долю в общем имуществе супругов,
которая причиталась бы ему при разделе этого
имущества.

4. Правила определения долей
супругов в общем имуществе при его разделе и
порядок такого раздела устанавливаются семейным
законодательством. (в ред. Федерального закона от
24.04.2008 N 49-ФЗ)

Статья 257. Собственность
крестьянского (фермерского) хозяйства

1. Имущество крестьянского (фермерского)
хозяйства принадлежит его членам на праве
совместной собственности, если законом или
договором между ними не установлено иное.

2. В совместной собственности членов
крестьянского (фермерского) хозяйства находятся
предоставленный в собственность этому хозяйству
или приобретенный земельный участок,
хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и
другие сооружения, продуктивный и рабочий скот,
птица, сельскохозяйственная и иная техника и
оборудование, транспортные средства, инвентарь и
другое имущество, приобретенное для хозяйства на
общие средства его членов. (в ред. Федерального
закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

3. Плоды, продукция и доходы, полученные в
результате деятельности крестьянского
(фермерского) хозяйства, являются общим
имуществом членов крестьянского (фермерского)
хозяйства и используются по соглашению между
ними.

Статья 258. Раздел имущества
крестьянского (фермерского) хозяйства

1. При прекращении крестьянского (фермерского)
хозяйства в связи с выходом из него всех его
членов или по иным основаниям общее имущество
подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 настоящего Кодекса.

Земельный участок в таких случаях делится по
правилам, установленным настоящим Кодексом и
земельным законодательством.

2. Земельный участок и средства производства,
принадлежащие крестьянскому (фермерскому)
хозяйству, при выходе одного из его членов из
хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из
хозяйства имеет право на получение денежной
компенсации, соразмерной его доле в общей
собственности на это имущество.

3. В случаях, предусмотренных настоящей статьей,
доли членов крестьянского (фермерского)
хозяйства в праве совместной собственности на
имущество хозяйства признаются равными, если
соглашением между ними не установлено иное.

Статья 259. Собственность
хозяйственного товарищества или кооператива,
образованного на базе имущества крестьянского
(фермерского) хозяйства

1. Членами крестьянского (фермерского)
хозяйства на базе имущества хозяйства может быть
создано хозяйственное товарищество или
производственный кооператив. Такое
хозяйственное товарищество или кооператив как
юридическое лицо обладает правом собственности
на имущество, переданное ему в форме вкладов и
других взносов членами фермерского хозяйства, а
также на имущество, полученное в результате его
деятельности и приобретенное по иным основаниям,
допускаемым законом.

2. Размер вкладов участников товарищества или
членов кооператива, созданного на базе имущества
крестьянского (фермерского) хозяйства,
устанавливается исходя из их долей в праве общей
собственности на имущество хозяйства,
определяемых в соответствии с пунктом 3 статьи 258
настоящего Кодекса.

О нас — Общее управление свойствами

О нас — Общее управление свойствами

О нас

Заявление о нашей миссии
____________________
 

Мы обеспечиваем внимательное управление недвижимостью, включая специализированные финансовые услуги, соответствующие потребностям вашего сообщества. Мы интегрируем обучение управлению в наши взаимодействия, чтобы помочь кооперативам и ассоциациям добиться успеха. У нас есть специализированные финансовые услуги для ваших нужд, гарантирующие, что ваш актив будет работать с максимальным потенциалом.

Определение собственности общего права

По

Джеймс Чен

Полная биография

Джеймс Чен, CMT — опытный трейдер, инвестиционный консультант и специалист по стратегии глобального рынка. Он является автором книг по техническому анализу и торговле иностранной валютой, опубликованных John Wiley and Sons, а также выступал в качестве приглашенного эксперта на CNBC, BloombergTV, Forbes и Reuters среди других финансовых СМИ.

Узнайте о нашем
редакционная политика

Обновлено 07 сентября 2021 г.

Рассмотрено

Маргарита Ченг

Рассмотрено
Маргарита Ченг

Полная биография

Маргарита является сертифицированным специалистом по финансовому планированию (CFP®), сертифицированным консультантом по пенсионному планированию (CRPC®), сертифицированным специалистом по пенсионному доходу (RICP®) и сертифицированным социально ответственным консультантом по инвестициям (CSRIC). Она работает в сфере финансового планирования более 20 лет и проводит дни, помогая своим клиентам обрести ясность, уверенность и контроль над своей финансовой жизнью.

Узнайте о нашем
Совет по финансовому обзору

Что такое общее право собственности?

Имущество общего права — это система, которую большинство штатов используют для определения права собственности на имущество, приобретенное во время брака. В отличие от системы совместной собственности, которая рассматривает имущество, приобретенное во время брака, как принадлежащее обоим партнерам, система собственности по общему праву гласит, что имущество, которое приобретает один член супружеской пары, принадлежит исключительно этому лицу, если это имущество специально не передано в собственность. имена обоих супругов. Эта тема становится важной в управлении капиталом и имуществом после развода или смерти супруга.

Key Takeaways

• Имущество по общему праву — это система, которую большинство штатов используют для определения права собственности на имущество, особенно в случаях развода.
• Согласно системе общего права имущество, приобретенное одним членом супружеской пары, считается принадлежащим этому лицу, если только оно не было записано на имя обоих.
• Собственность по общему праву отличается от системы совместной собственности, которая рассматривает активы, приобретенные во время брака, как принадлежащие обоим партнерам.

Что такое общее право?

Понимание собственности общего права

В качестве примера того, как работает система собственности по общему праву, если один партнер покупает лодку, автомобиль или другое транспортное средство и указывает только свое имя на титуле, то это транспортное средство принадлежит исключительно этому лицу. Однако если бы этот партнер проживал в государстве, признающем совместную собственность, то транспортное средство автоматически становилось бы собственностью обоих партнеров в браке.

Только девять штатов признают совместную собственность. Они есть:

• Аризона
• Калифорния
• Айдахо
• Луизиана
• Невада
• Нью-Мексико
• Техас
• Вашингтон 10218

Три других штата — Аляска, Южная Дакота и Теннесси — являются штатами, в которых разрешена общественная собственность. Независимо от того, существует ли в штате система общего права или система совместной собственности, раздел имущества при разводе также может определяться брачным соглашением или послебрачным соглашением, если оно имеется у разводящейся пары.

Различие между общим правом и правом на совместное имущество важно не только в случаях развода, но и в текущем управлении состоянием. В частности, для состоятельных людей управляющий активами может пойти на многое, чтобы определить законное владение определенными активами, будь то общая или совместная собственность. Управляющие активами также могут участвовать в составлении завещаний и трастов и надзоре за передачей богатства от одного поколения к другому, причем все это может зависеть от того, регулируются ли рассматриваемые активы общим правом или правом на общественную собственность.

Правила общего права собственности могут применяться не только к материальным активам, таким как автомобили, недвижимость и произведения искусства, но и к нематериальным активам, таким как патенты и товарные знаки.

В дополнение к примеру транспортных средств, другие материальные активы, которые могут быть разделены на основе правил общего права собственности, включают недвижимость (например, первый и второй дома, сдаваемое в аренду имущество, землю и постройки, не используемые для повседневной жизни, такие как как доки и эллинги). Также в список входят такие ценности, как предметы искусства, антиквариат и предметы коллекционирования.

Физические активы — это, конечно, только один из видов богатства. Есть также нематериальные активы, которые включают такие вещи, как торговые марки, патенты, товарные знаки, договоры аренды, компьютерные программы, списки клиентов, договоры франшизы и так далее. Нематериальные активы также подпадают под действие норм общего права или правил общественной собственности, хотя они, как правило, больше связаны с компаниями, чем с частными лицами.

Источники статей

Investopedia требует, чтобы авторы использовали первоисточники для поддержки своей работы. К ним относятся официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. Мы также при необходимости ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей. Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем при создании точного и беспристрастного контента, в нашем
редакционная политика.

1. FindLaw. «Семейное имущество: кому что принадлежит?» По состоянию на 7 сентября 2021 г.

2. Американская ассоциация юристов. «Как кредиторы могут избежать потенциальных ловушек в государствах общественной собственности». По состоянию на 7 сентября 2021 г.

3. Налоговая служба. «Публикация 555 (03/2020), Общественная собственность». По состоянию на 20 октября 2021 г.

Общие ресурсы собственности | Encyclopedia.com

Во всем мире есть активы, которые не являются ни частной, ни государственной собственностью, а являются общей собственностью. Этот термин обозначает класс институтов, которые регулируют право собственности и права доступа к активам. Активы общей собственности следует отличать от «общественных благ» тем, что, в отличие от последних, использование кем-либо единицы актива общей собственности обычно уменьшает количество, доступное для других, на одну единицу (в экономической терминологии такой актив соперничают в использовании). Институт общей собственности создает и укрывает взаимные экстерналии. Поскольку одними из наиболее интересных примеров активов общего имущества являются природные ресурсы, эта запись ограничена ими.

Global and Local Commons

Вообще говоря, существует два типа ресурсов общего имущества. Активы, которые являются мобильными и имеют глобальный охват, подлежат «открытому доступу», поскольку в принципе каждый имеет к ним доступ. Атмосфера Земли как источник благополучия человека и как сток для стоков является классическим примером: по физическим причинам атмосфера не может быть приватизирована или экспроприирована каким-либо государством. В новаторской статье, опубликованной в 1954, Х. Скотт Гордон утверждал, что актив, который является общей собственностью, на самом деле не является ничьей собственностью. Он показал, что ресурсы в открытом доступе используются чрезмерно, поскольку ограничение их использования отвечает общественным интересам. Его рассуждения были просты: учитывая, что ресурсная база конечна по размеру, она имеет положительную социальную ценность. Но ресурс с открытым доступом бесплатен для всех, кто им пользуется. Таким образом, затраты, которые несет каждый пользователь, меньше, чем они должны быть в идеале. При открытом доступе рента, относящаяся к ресурсной базе, рассеивается; есть чрезмерное употребление. Налог на пользователя (или, альтернативно, квота) напрашивается как государственная политика.

Следует отметить, что производство общественных благ и использование ресурсов открытого доступа отражают черты, которые являются зеркально противоположными друг другу: в отсутствие коллективных действий возникает дефицит общественных благ и чрезмерное использование ресурсов открытого доступа. . Замечательная метафора Гаррета Хардина «трагедия общего достояния» (Hardin, 1968, стр. 1243–1248) применима к ресурсам открытого доступа. Изменение климата, вызванное антропогенными причинами, является примером такой «трагедии». В более ранние тысячелетия спрос был бы невелик, и такие базы ресурсов, как атмосфера и открытые моря, были бы на законных основаниях бесплатными товарами. Но в двадцать первом веке дело обстоит иначе.

Однако существуют географически локализованные ресурсы, которые являются общей собственностью четко определенных групп людей, но к которым люди, не принадлежащие к группам, не имеют права доступа. В настоящее время стало принято называть такие активы «ресурсами общей собственности» или CPR, что является неудачным использованием, поскольку ресурсы открытого доступа также являются общей собственностью. В дальнейшем CPR упоминаются как «местное достояние».

Теория, характеризующая использование местных достояний, была разработана Партхой Дасгуптой и Г. М. Хилом (1979, стр. 55–78) как вневременную некооперативную игру с участием N игроков (N>1). Их модель приняла форму модифицированной версии игры «Дилемма заключенных». Они показали, что если N меньше, чем число тех, кто эксплуатировал бы ресурс, если бы он был открытым, рента в некоторой степени снижается, но не полностью. Однако авторы отметили, что, поскольку местные достояния ограничены в пространстве, возможен мониторинг использования ресурса друг другом. Таким образом, авторы утверждали, что общины в принципе должны иметь возможность не только достигать соглашения об использовании местного достояния, но и иметь возможность реализовать соглашение. Дасгупта и Хил исследовали как налоги, так и квоты как возможные регулирующие механизмы. С тех пор появилась обширная и богатая эмпирическая литература о местном достоянии в бедных странах, подтверждающая эти предсказания теории (Murphy and Murphy, 19).85; Уэйд, 1988 год; Остром, 1990, 1996; Фини и др., 1990; Баланд и Платто, 1996; среди многих других).

Примеры местного достояния

Местное достояние включает пастбища, гумна, земли, временно выведенные из оборота, внутренние и прибрежные рыбные хозяйства, ирригационные системы, леса, леса, резервуары, пруды и площадки для отдыха. В бедных странах права собственности на местное достояние чаще всего основывались на обычаях и традициях; они обычно не подкреплены делами, которые могли бы пройти проверку в судах. Таким образом, срок пребывания в должности не всегда безопасен – это насущная проблема.

Обширны ли местные достояния? Их доля в совокупных активах широко варьируется в зависимости от экологических зон. Этому есть объяснение, основанное на желании человека снизить риск. Права на общественную собственность позволяют членам группы снижать индивидуальные риски путем объединения рисков. Почти непосредственным эмпирическим следствием является то, что местные общины наиболее заметны в засушливых, горных и неорошаемых районах и наименее заметны во влажных регионах и долинах рек. Еще одно следствие состоит в том, что неравенство в доходах меньше в тех местах, где более заметны местные достояния. Однако совокупный доход — это другое дело; именно засушливые и горные районы и неорошаемые районы являются самыми бедными.

Исследования, проведенные Н. С. Джодхой в ряде засушливых сельских районов Индии и опубликованные в 1986 г., показали, что доля доходов домохозяйств, основанных непосредственно на местных достояниях, находится в диапазоне от 15 до 25 процентов. У. Кавендиш пришел к еще более высоким оценкам из исследования деревень в Зимбабве, опубликованного в 2000 г. Доля доходов домохозяйств, основанная непосредственно на местном достоянии, составляет 35%, а для беднейшего квинтиля — 40%. Свидетельства, обнаруженные Джодхой и Кавендишем, конечно, не доказывают, что местные общины в их выборках управлялись хорошо, но они действительно показывают, что сельские домохозяйства будут иметь сильные стимулы для разработки механизмов, посредством которых они будут будет управляться .

Управляется ли местное достояние совместно? Не всегда, но во многих случаях они есть или были в прошлом. Местное достояние, как правило, открыто только для тех, кто имеет исторические права в силу родственных связей или членства в сообществе. Их управление опосредовано социальными нормами поведения, возникшими в длительных отношениях между членами сообщества. Эмпирическим следствием этого является то, что, если местные общины не приобретут правовой статус в современном смысле, можно ожидать, что их управление рухнет, если участники станут по отдельности мобильными в процессе экономического развития. Теории социального капитала, широко обсуждаемые в последние годы, нашли подходящий полигон для испытаний в местных общинах. Было обнаружено, что структуры управления местными достояниями формируются в зависимости от характера природных ресурсов, находящихся под их юрисдикцией. Например, было обнаружено, что общинные институты, управляющие прибрежным рыболовством, отличаются по своей структуре от тех, которые управляют местными ирригационными системами.

То, что местными землями часто управляют, это хорошая новость. Однако есть два неприятных факта. Во-первых, общий вывод заключается в том, что права на продукты местного достояния часто основывались и были основаны на частных владениях: более богатые домохозяйства пользуются большей долей выгод от общего достояния, что согласуется с теорией кооперативных игр. В крайних случаях доступ ограничен привилегированными членами сообщества (например, кастовые индусы в Индии, как показано Бетейлем в 1919 г.).83).

Вторым прискорбным фактом является то, что местное достояние за последние годы ухудшилось во многих более бедных частях мира. Одна из причин этого была отмечена ранее: растущая мобильность среди членов сельских общин. Другой причиной было давление населения, которое превращало оппортунистическое поведение как местных жителей, так и чужаков в неизбежную реакцию экономического отчаяния. Еще одна причина связана с тем, что государство устанавливает свою власть, ослабляя коммунитарные институты, но не способно или не желая заменить их адекватной структурой управления; эта ситуация наблюдается особенно в Сахельском регионе Африки.

Fertility Response

Теоретические соображения предполагают, что существует связь между управлением общей собственностью и размером домохозяйства. Дело в том, что часть затрат на рождение детей перекладывается на других всякий раз, когда доступ домохозяйства к общим имущественным ресурсам не зависит от его размера. Более того, если социальные нормы, касающиеся использования местного достояния, деградируют, родители перекладывают часть расходов на детей на общество, чрезмерно эксплуатируя достояние. Это пример демографической проблемы безбилетника — экстерналия.

Беднейшие страны по большей части имеют натуральное хозяйство, основанное на сельском хозяйстве. Там требуется много труда даже для простых задач. Более того, домохозяйства не имеют доступа к источникам энергии, доступным домохозяйствам в развитых промышленно развитых странах. В полузасушливых и засушливых регионах часто даже нет поблизости ни воды, ни дров, когда леса отступают. Примерно с шести лет дети из бедных семей в беднейших странах должны помогать ухаживать за своими братьями и сестрами и домашними животными; вскоре после этого они должны принести воду и собрать дрова, навоз (на Индийском субконтиненте) и корм. Очень часто они не ходят в школу. Дети в возрасте от 10 до 15 лет обычно работают по меньшей мере столько же часов, сколько и взрослые мужчины (Bledsoe 19).94; Филмер и Притчетт, 2002).

Когда бедные домохозяйства еще больше обеднеют из-за ухудшения общего имущества, стоимость рождения детей увеличивается, даже если увеличивается и пособие. Д. Лофран и Л. Притчетт в своей работе, опубликованной в 1998 г., например, обнаружили в Непале, что домохозяйства считали, что нехватка ресурсов увеличивает чистую стоимость детей. Судя по всему, возрастающая нехватка дров и воды в деревнях не оказала достаточно сильного влияния на относительную производительность детского труда, чтобы вызвать более высокий спрос на детей, учитывая эффекты, которые действовали в противоположном направлении. Деградация местных общин сдерживала рост населения.

Однако теоретические соображения предполагают, что при определенных обстоятельствах растущая нехватка ресурсов (вызванная, возможно, институциональной деградацией) вызывает рост населения. Домохозяйствам требуется больше «рук», когда местное достояние начинает истощаться. Несомненно, можно было бы получить дополнительные руки, если бы взрослые работали еще усерднее, но во многих культурах традиционные роли не позволяют мужчинам собирать дрова и носить воду для бытовых нужд. Несомненно, можно было бы также получить дополнительные рабочие руки, если бы детей из школы забрали и заставили работать, но в беднейших странах многие дети все равно не ходят в школу. Когда все другие источники дополнительной рабочей силы становятся слишком дорогими, ожидается, что будет произведено больше детей, что еще больше нанесет ущерб местному достоянию и, в свою очередь, даст домохозяйству стимул к еще большему увеличению. Конечно, это не обязательно означает, что коэффициент рождаемости повысится; если бы уровень младенческой смертности снизился, не было бы необходимости в большем количестве рождений, чтобы домохозяйство приобрело больше рук. Однако на этом пути бедность, размер домохозяйства и деградация местного достояния могут усиливать друг друга по эскалационной спирали. К тому времени, когда какой-то уравновешивающий набор факторов уменьшит преимущества рождения новых детей и остановит спираль, многие жизни могут быть повреждены из-за усугубления бедности.

Кевин Кливер и Гётц Шрайбер в исследовании, опубликованном в 1994 г., представили грубые совокупные данные о положительной связи между ростом населения и деградацией местных общин в контексте сельских районов Африки к югу от Сахары, а Н. Хейзер (1996 г. ) для Саравака, Малайзия. При статистическом анализе данных из деревень Южной Африки Р. Аггарвал, С. Нетаньяху и К. Романо (2001) обнаружили положительную связь между повышением рождаемости и ухудшением состояния окружающей среды; в то время как Д. Филмер и Притчетт (2002) сообщили о слабой положительной связи в регионе Синд в Пакистане. Такие исследования наводят на мысль о том, как репродуктивное поведение в бедных странах связано с работой институтов, которые управляют местным достоянием.

См. также: Внешние эффекты изменения численности населения; Хардин, Гаррет; Природные ресурсы и население; Вода и население.

библиография

Агарвал, Анил и Сунита Нараин. 1989. На пути к зеленым деревням: стратегия экологически безопасного и совместного развития сельских районов. Нью-Дели: Центр науки и окружающей среды.

Агарвал, Бина. 1986. Холодные очаги и бесплодные склоны: топливный кризис в странах третьего мира. Нью-Дели: Allied Publishers.

Аггарвал Р., С. Нетаньяху и К. Романо. 2001. «Доступ к природным ресурсам и решение женщин о фертильности: пример Южной Африки». Окружающая среда и экономика развития 6(2): 209–36.

Баланд, Жан-Мари и Жан-Филипп Платто. 1996. Остановка деградации природных ресурсов: есть ли роль для сельских общин? Оксфорд: Clarendon Press.

Бетей, Андре, изд. 1983. Равенство и неравенство: теория и практика. Дели: Издательство Оксфордского университета.

Бледсоу, К. 1994. «Дети подобны молодым бамбуковым деревьям: потенциал и размножение в странах Африки к югу от Сахары». В Население, экономическое развитие и окружающая среда, ред. К. Линдаль-Кисслинг и Х. Ландберг. Оксфорд: Издательство Оксфордского университета.

Кавендиш, В. 2000. «Эмпирические закономерности в отношениях между бедностью и окружающей средой в сельских домохозяйствах: данные из Зимбабве». Мировое развитие 28: 1979–2003.

Чопра, Канчан, Гопал К. Кадекоди и М. Н. Мурти. 1990. Совместное развитие: люди и ресурсы общей собственности. Нью-Дели: Мудрец.

Кливер, Кевин М. и Гётц А. Шрайбер. 1994. Поворот вспять: взаимосвязь между населением, сельским хозяйством и окружающей средой в странах Африки к югу от Сахары. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.

Дасгупта, Партха. 1999. «Социальный капитал и экономический прогресс». В Социальный капитал: многогранная перспектива , изд. П. Дасгупта и И. Серагельдин. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.

——. 2000. «Население и ресурсы: исследование репродуктивных и экологических внешних факторов». Обзор населения и развития 26(4): 643–689.

Дасгупта, Партха и Г. М. Хил. 1979. Экономическая теория и неисчерпаемые ресурсы. Кембридж: Издательство Кембриджского университета.

Дасгупта П. и К.-Г. Мелер. 1991. «Окружающая среда и возникающие проблемы развития». Труды Ежегодной конференции Всемирного банка по экономике развития 1990 (Дополнение к Экономическому обзору Всемирного банка ) 101–132.

Фини Д., Ф. Беркес, Б. Дж. Маккей и Дж. М. Ачесон. 1990. «Трагедия общин: двадцать два года спустя». Экология человека 18(1): 1–19.

Филмер Д. и Л. Притчетт. 2002. «Деградация окружающей среды и потребность в детях: поиск порочного круга в Пакистане». Окружающая среда и экономика развития 7(1): 123–146.

Гордон, Х. Скотт. 1954. «Экономическая теория ресурсов общей собственности». Журнал политической экономии 62: 124–142.

Хардин, Г. 1968. «Трагедия общин». Наука 162: 1,243–1,248.

Heyser, N. 1996. Гендер, население и окружающая среда в контексте обезлесения: исследование на примере Малайзии. Женева: Научно-исследовательский институт социального развития Организации Объединенных Наций.

Джодха, Н. С. 1986. «Ресурсы общей собственности и сельская беднота». Экономический и политический еженедельник 21: 1169–1181.

Лопес, Р. 1998. «Трагедия общин в сельском хозяйстве Кот-д’Ивуара: эмпирические данные и последствия для оценки торговой политики». Экономический обзор Всемирного банка 12: 105–132.

Лофран Д. и Л. Притчетт. 1998. «Дефицит окружающей среды, сбор ресурсов и спрос на детей в Непале». Серия рабочих документов «Бедность, окружающая среда и рост» 19. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.

МакКин, М. 1992. «Успех в сфере общего достояния: сравнительный анализ институтов управления ресурсами общей собственности». Журнал теоретической политики 4: 256–268.

Мерфи, Иоланда и Роберт Мерфи. 1985. Женщины леса. Нью-Йорк: Издательство Колумбийского университета.

Нерлов, М. 1991. «Население и окружающая среда: притча о дровах и другие сказки». Американский журнал экономики сельского хозяйства 75(1): 59–71.

Остром, Элинор. 1990. Управление общественным достоянием: эволюция институтов коллективных действий. Кембридж: Издательство Кембриджского университета.

——. 1996. «Стимулы, правила игры и развития». Proceedings of the Annual World Bank Conference on Development Economics, 1995 (Дополнение к World Bank Economic Review и World Bank Research Observer ).

——. 1999. «Социальный капитал: причуда или фундаментальная концепция?» В Социальный капитал: многогранная перспектива, изд. П. Дасгупта и И. Серагельдин. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.

Остром, Элинор и Р. Гарднер. 1993. «Преодоление асимметрии в общинах: самоуправляемые ирригационные системы могут работать». Журнал экономических перспектив 7: 93–112.

Уэйд, Роберт. 1988. Деревенские республики: экономические условия для коллективных действий в Южной Индии. Кембридж: Издательство Кембриджского университета.

Partha Dasgupta

Что такое государственная собственность сообщества?

В этой статье:

• Как работают законы о совместной собственности
• Какие штаты являются государствами с общественной собственностью?
• Когда законы о совместной собственности не применяются
• Закон об общей собственности в сравнении с законом об общей собственности

Законы о том, кто чем владеет в браке, варьируются от штата к штату таким образом, что это имеет огромное значение в том, как распределяются активы. смерть или развод. В большинстве штатов действует общее право, согласно которому имущество принадлежит супругу, который его приобрел, если только оно не находится в совместной собственности. Но девять из них являются штатами с общей собственностью, где брак означает, что вы по закону делите доход, имущество и долги (за некоторыми исключениями).

В штате с совместной собственностью разводящиеся пары обязаны разделить все имущество, нажитое во время брака поровну. Слово «имущество» означает не только физическое имущество, но также финансовые активы и долги.

Как действуют законы о совместной собственности

Если вы проживаете в штате с общественной собственностью, большинство активов, которые вы зарабатываете или покупаете, а также долги, возникающие у вас во время брака, считаются совместной собственностью. Это означает, что даже если ваш супруг что-то купил или получил премию, или вы взяли кредит на свое имя, вы оба несете одинаковую ответственность. То есть, если в брачном договоре не указано иное.

В случае развода имущество должно быть разделено поровну, хотя есть и исключения. В случае смерти одного из супругов половина общего имущества, принадлежащего умершему супругу, переходит к пережившему супругу, если иное не указано в действительном завещании.

Имущество, считающееся совместной собственностью, должно быть разделено при разводе в штате, находящемся в совместной собственности. В том числе:

• Доход, полученный в браке
• Сберегательные и пенсионные счета
• Недвижимость
• Личное имущество, такое как автомобили или мебель
• Долги, нажитые во время брака

Активы, такие как имущество или личные сбережения, возникшие до брака, не считаются совместной собственностью. Если вы хотите, чтобы так и оставалось, храните активы на свое имя, а не добавляйте имя супруга в документы о праве собственности, переводя их на совместные счета или используя их для совместных покупок.

В некоторых случаях при разводе совместное имущество может быть продано и разделено, однако, если пара может общаться, они могут договориться о том, как разделить имущество так, как им больше подходит. Кроме того, в штатах с общей собственностью оба супруга, как правило, несут равную ответственность за долги, накопленные во время брака, даже если только один человек понес расходы.

Законы о совместной собственности могут показаться несправедливыми, если разводящемуся придется отдать половину своего пенсионного дохода и сбережений бывшему супругу. С другой стороны, эти законы могут помочь людям, которые зависели от своих партнеров в финансовом отношении, например, родителям-домохозяйкам, у которых не было собственного дохода и сбережений.

Какие государства являются государствами общей собственности?

Итак, в каких штатах общинная собственность является законом страны? В настоящее время это единственные состояния общественной собственности:

• Arizona
• California
• Idaho
• Louisiana
• Nevada
• New Mexico
• Texas
• Washington
• Wisconsin

In three states—California, Nevada and Washington—domestic partnerships must also legally operate under community право собственности.

В некоторых других штатах супруги могут принять решение о включении в систему совместной собственности или обозначить определенные активы как совместная собственность. Это разрешено в штатах Аляска, Флорида, Кентукки, Теннесси и Южная Дакота.

Когда законы о совместной собственности не применяются

Даже в штатах, где проживает общая собственность, не все активы считаются совместной собственностью. Исключения включают:

• Имущество, защищенное добрачным договором, заключенным до брака и в котором указано, что произойдет с имуществом после развода (имеет преимущественную силу законов о совместной собственности)
• Имущество, полученное одним из супругов по наследству, завещанию или доверительному фонду
• Имущество, приобретенное до брака
• Имущество, подаренное одному из супругов
• Имущество, приобретенное, когда супруги юридически разделены и не живут вместе
• Долги, такие как студенческие ссуды, полученные до брака

Раздельное имущество может стать общей собственностью, если оно объединено в общий счет и не может быть идентифицирован, или его юридический статус собственности изменен, чтобы включить супруга в совместную собственность.

Закон о совместной собственности в сравнении с Законом об общей собственности

В то время как девять штатов следуют указанным выше правилам совместной собственности, большинство штатов следуют правилам общего права собственности. Согласно общему праву, если кто-то является единственным лицом, указанным в документе, таком как титул, регистрационный документ или акт, он считается его и только им.

В странах общего права супруги не несут совместную ответственность, если имущество не указано на имя обоих супругов. Это дает партнерам возможность сохранить определенные активы или долги как свои собственные, защищая их при разводе и предоставляя им больший выбор в отношении того, кому достанется их имущество после смерти. Однако во время бракоразводного процесса судьи все же могут делать исключения, переуступая долг другой стороне.

Сообщество собственности государства, с другой стороны, по умолчанию почти все активы и долги, приобретенные в браке, должны быть совместно и поровну разделены.

Общий или общественный, кредит по-прежнему имеет значение

Независимо от того, живете ли вы в государстве с общим правом или законодательством о совместной собственности, вы ведете свой собственный кредитный отчет и оценку. Однако, если вы и ваш супруг используете совместную кредитную карту или кредит, учетные записи будут отображаться в каждом из ваших отчетов, поэтому ваши действия могут повлиять на кредит другого человека.

Если вы разводитесь, важно работать с вашим бывшим супругом, чтобы расплатиться и закрыть совместные счета, а также убедиться, что они не указаны в качестве авторизованного пользователя ни в одном из ваших других счетов. Если ваш супруг считается ответственным во время бракоразводного процесса за уплату долга на вас обоих, рассмотрите возможность бесплатного кредитного мониторинга от Experian. Это позволяет легко гарантировать, что ваш бывший позаботится о долгах, которые влияют на вас, и что ваш кредитный отчет обновляется, чтобы отражать любые изменения.

Партнер с общим для увеличения вашего партнера NOI

с Common для увеличения вашего NOI

Местоположение:

Ottawa, на

единицы:

339

Местоположение:

Miami, FL

:

485

:

485

. Местонахождение:

Нью-Йорк, штат Нью-Йорк

Единицы:

254

Common — это жилой бренд и оператор, который проектирует, сдает в аренду и управляет многоквартирными домами, чтобы привлечь современных арендаторов. Благодаря технологичной платформе и надежному потребительскому бренду Common создает большую ценность для владельцев недвижимости по всему миру.

Управление недвижимостью

Подход Common к управлению недвижимостью объединяет новейшие потребительские технологии, в том числе автоматическое продление аренды и интеллектуальную систему маршрутизации и разрешения заявок. Эти усовершенствования снижают эксплуатационные расходы здания и улучшают сбор данных, в результате чего управление со временем становится умнее.

Маркетинг и лизинг

Признанный потребительский бренд Common генерирует более 24 000 потенциальных клиентов в месяц из социальных сетей, платной рекламы и традиционных сайтов листинга. Наша тесная связь с потребителями ускоряет сдачу в аренду и обеспечивает заполняемость выше рыночной в зданиях Common-brand.

Новые продукты для жилья

Common является пионером в новых типологиях единиц жилья, таких как коливинги, микроквартиры и аренда, предназначенные для удаленной работы. Благодаря продуманному дизайну и квалифицированной эксплуатации плотных единиц, обычные здания обеспечивают более высокую арендную плату за квадратный фут, чем типичные многоквартирные дома.

Консультации по дизайну

Наша собственная дизайнерская фирма Common Studio спроектировала сотни нетрадиционных объектов, в том числе коливинг и преобразование отеля в микро. По мере того, как владельцы сталкиваются с уникальными возможностями в сфере недвижимости, ведущий мировой опыт проектирования Commons может гарантировать, что эти объекты будут оптимизированы с точки зрения конкурентоспособности и долговечности.

Местонахождение:

Чикаго, Иллинойс

Единицы:

265

Бренды Common предназначены для обслуживания различных сегментов рынка жилья, каждый из которых привлекает широкий спектр арендаторов. Все они используют платформу, технологии и внутренние операции Common.

Ной — городское и пригородное жилье для рабочей силы, как правило, обычные активы класса B/C. Noah привносит наш надежный высокотехнологичный лизинг, управление и операции в класс активов жилья для рабочей силы.

Обычная жизнь в городе для молодых специалистов, как правило, класса А, роскошь, городские активы со смешанными типологиями единиц, включая обычные, коливинги и микроквартиры. Common обычно ассоциируется с роскошными удобствами, сообществом и высоким уровнем внимания к опыту арендаторов.

Mily — это элитное жильё для семей и опытных арендаторов, желающих жить по соседству. Mily помогает дифференцировать роскошные городские и пригородные здания класса А благодаря нашему сильному бренду, дизайну и маркетинговому опыту.

Detroit, MI

Units signed

558

Dallas, TX

Units signed

55

Salt Lake City, UT

Units signed

317

Nashville, TN

Units signed

310

Винчестер, VA

Открытые

195

Подписаны

Общее количество единиц:

195

Phoenix, AZ

Подписаны

752

Tampa, FL

.0003

Единицы Open

481

Новый Орлеан, LA

Подписаны

218

Louisville, KY

. MN

единицы подписаны

192

Бирмингем, AL

Подписаны

312

Балтимор, MD

Открытые

286

, WA

. 0003

Units open

473

Units signed

509

Total units:

982

San Diego, CA

Units open

150

Seattle, WA

Units open

473

Units Подписано

509

Общее количество единиц:

982

Сан -Франциско/Окленд/Беркли

Открытые

897

.0003

1 426

Лос -Анджелес, Калифорния

Открытые

786

Подписаны

3 549

Итого.

Общее количество единиц:

1,613

Чикаго, IL

Открытые

320

Подписаны

998

Итого.0003

Units open

235

Units signed

977

Total units:

1,212

Woodbridge, VA

Units open

138

Units signed

Total units:

138

Virginia Beach /Suffolk/Hampton

Открытые единицы

233

Подписанные единицы

160

Всего единиц:

393

Джерси-Сити/Ньюарк 900s

3 Открытые единицы0002 112

Units signed

192

Total units:

314

New York City, NY

Units open

933

Units signed

1,112

Total units:

2,055

Boston, MA

Единицы Open

163

Подписаны

237

Общее количество единиц:

419

Филадельфия, PA

Открытые

133

Подписанные

. 0003

417

Общее количество единиц:

550

Шарлотта, NC

. open

Объекты в стадии разработки

37

Рынки

22 159

Объекты

Общие могут быть задействованы в любой точке жизненного цикла актива от наземных площадок до существующих стабилизированных объектов.

Свяжитесь с нами

Заполните нашу контактную форму, и кто-то будет с вами прямо сейчас.

Свяжитесь с нами по телефону

Будь то краткосрочная поставка или стабилизированный актив, Common ответит на запросы предложений и представит предложения по управлению для любого типа жилого актива: обычные здания класса А, жилье для рабочей силы, коливинги или микроквартиры.

Для всех типов активов Common предлагает свою технологическую операционную платформу, которая ускоряет сдачу в аренду и снижает операционные расходы по сравнению с традиционными управляющими недвижимостью.

Общий

Местоположение:

Чикаго, Иллинойс

Единицы:

265

Наша команда поможет с андеррайтингом и анализом рынка на этапе поиска с целью управления недвижимостью, когда она откроется.

Common поддерживает обширные национальные данные о тенденциях арендаторов и деятельности по приобретению, что позволяет нам использовать самые последние рыночные данные.

Ной по адресу

Местоположение:

Вудбридж, Вирджиния

Единицы:

138

Компания Common стала мировым лидером в управлении нетрадиционными многоквартирными активами, такими как коливинги и микроквартиры. Любые апартаменты с 3 и более спальнями могут использоваться как коливинги, генерируя надбавки NOI.

Если в вашем здании есть большие типы единиц, которые трудно продавать и сдавать в аренду, Common может превратить эти единицы в самые ценные единицы в вашем здании.

через Common

Местоположение:

Вашингтон, округ Колумбия

Единицы:

239

Общий

Местоположение:

Гарлем, штат Нью-Йорк

Единицы:

105

Если управляющий недвижимостью хочет изменить производительность, общая команда представит предложение.

Благодаря цифровому бренду, который генерирует 24 000 лидов в месяц, централизованному колл-центру и цифровым операциям, Common может улучшить операции и увеличить NOI несколькими способами.

Обычный

Местонахождение:

Арлингтон, Вирджиния

Единицы:

306

Common предоставляет консультации по внутренней архитектуре, удобствам, рыночному позиционированию и андеррайтингу перед началом строительства, с коливингом или без него.

Common Studio является экспертом и мировым лидером в области жилищного строительства нового поколения, разработав сотни проектов с коливингами и микроблоками.

Общий

Место нахождения:

Бостон, Массачусетс

Единицы:

282

Совместная работа с владельцами по перепланировке и перепланировке гостиниц для проживания в качестве микроквартир или коливингов. Мы сотрудничаем с владельцами по вопросам активации удобств и управления после переоборудования.

Проблемные объекты создают потрясающие возможности для преобразования в жилье, более стабильный класс активов.

Общий номер

Местоположение:

Сан-Франциско, Калифорния

Единицы:

120

Общий

Местонахождение:

Солт-Лейк-Сити, Юта

Единицы:

184

Команда Common объединяет многолетний опыт работы в лучших в своем классе фирмах по недвижимости с ветеранским опытом работы в технологических компаниях, меняющих отрасль.

Исполнительная команда

Брэд Харгривз

Председатель и главный креативный директор

Карлин Холломан

Главный исполнительный директор

Саймон Джавиц

Директор по инвестициям

Джесси Штраус

VP & General Arvilt

РЕКОПРЕССИЯ ОПЕРАЦИОННЫЕ ОПЕРАЦИИ

Дженнифер Флинн

Директор, управление недвижимостью

Jodi Farbish

VP, продажи и маркетинг

Судья Bryan

Директор.

Старший менеджер по хозяйственному обслуживанию

Руководство по работе с недвижимостью

Хьюсан Панг

Управляющий директор

Мэтт Миксин

Старший директор, недвижимость

Централизованные специалисты

Jon Zalaznick

Директор по продажам

Megan Hershman

Директор, интерьеры

Hayeon Shim

Управляющий директор, студия

Вот некоторые ответы на большинство частей. . Если у вас есть еще, пожалуйста, свяжитесь с нами, и мы поможем.

+

—

Какими типами жилых объектов управляет Common?

Common управляет городскими многоквартирными домами класса А, загородным жильем для рабочей силы в стиле сада или любым активом с плотными единицами, такими как коливинги или микрорайоны.

+

—

Каков минимальный размер сделки Common?

Обычно 100 единиц, хотя иногда мы управляем меньшими активами, когда они являются частью портфеля или программных отношений.

+

—

Каков типичный размер сделки Common?

200-700 ед.

+

—

Работает ли Common с базовыми или существующими активами?

Общие работы как с нуля, так и с существующими активами. Для разработки с нуля Common может участвовать на этапе планирования перед разработкой. Для существующих активов Common проводит комплексную проверку при заключении и структурировании соглашения об управлении в соответствии с рыночными стандартами.

+

—

Каков состав текущего портфеля Common?

Портфолио Common состоит из 50 % коливинга и 50 % обычных единиц. Наш подписанный трубопровод на 40% состоит из коливингов и на 60% из конвенциональных единиц. Как правило, коливинги — это квартиры с 3 и более спальнями, а обычные — студии, 1 и 2 спальни.

+

—

Какова типичная структура сделки Common?

Соглашения об управлении, которые включают услуги цифрового маркетинга и брендинга, а также комплексное управление недвижимостью. Мы также предлагаем услуги по предварительному проектированию, чтобы консультировать по типам единиц, сочетаниям и программированию удобств.

Заполните эту форму, и мы свяжемся с вами.

Спасибо! Ваша заявка принята!

Ой! Что-то пошло не так при отправке формы.

Общая собственность и ограниченная общая собственность в стратах

Важно понимать различные типы собственности внутри стратовой корпорации и правильно определять страты, общую собственность и ограниченную общую собственность (LCP). Различные типы собственности могут иметь значение в отношении того, кто несет ответственность за оплату ремонта и кто может пользоваться собственностью.

Узнайте больше на этой странице:
План страт и участки страт
Общая собственность
Ограниченная общая собственность (LCP)
Способы обозначения и удаления LCP
Устав, правила и общее имущество 
Плата за пользование 
Образец плана страт 

План страт и лоты страт

План страт является важным документом для владельцев. Он обозначает места и границы различных категорий собственности.

Многослойный участок находится в индивидуальной собственности владельца (владельцев) и часто упоминается как многослойная единица. В кондоминиумах и таунхаусах многослойный участок обычно заканчивается в центре стен, полов и потолков, но может иметь другие границы, если они показаны на плане слоев.

План пластов голой земли («подразделение пластов») отличается. План участков голой земли обычно не показывает очертания домов, хотя он показывает очертания зданий, которые являются общей собственностью, например клубный дом.

План страт будет содержать легенду, поясняющую, как на плане страт отмечены участки; легенда на образце плана страт ниже показывает, что лоты страт обозначены как «SL» с номером лота после него.

Общее имущество

Любая часть земли и зданий, показанных на плане страт, которые не являются частью страт, являются общей собственностью. Например, в кондоминиуме общее имущество обычно включает в себя коридоры, лифты, удобства для отдыха и экстерьеры зданий, такие как крыша.

В корпорации слоев голой земли («подразделении слоев») общие дороги и наземные службы, такие как водоснабжение и канализация, часто являются общей собственностью. Кроме того, общей собственностью могут быть также трубы, провода, кабели, лотки, воздуховоды и другие средства для прохождения или снабжения водой, сточными водами, газом, нефтью или другими подобными коммуникациями.

Общая собственность находится в коллективной собственности владельцев участков, как общих арендаторов. Индивидуальная собственность пропорциональна праву на единицу стратового лота, как указано в « Форма V: Перечень прав на единицу. ». Стратовая корпорация контролирует исключительно общую собственность. Владельцы могут использовать общее имущество, за исключением случаев, когда Закон о собственности слоев населения , положения, подзаконные акты или правила ограничивают использование общего имущества.

Чтобы понять области, обозначенные как общая собственность, ознакомьтесь с планом страт и общим указателем для корпорации страт в Управлении прав собственности на землю для любых эскизных планов и резолюций, изменяющих общую собственность.

План страт будет содержать легенду, обозначающую общую собственность. На приведенном ниже примере плана страт легенда показывает, что общее свойство обозначено буквой «C».

Общее имущество может быть преобразовано в ограниченное общее имущество (LCP) или предназначено для краткосрочного исключительного использования одного или нескольких отдельных участков. Узнайте больше об исключительном использовании общего имущества.

Шкафчики для парковки и хранения:  Изучение плана застройки и общего указателя в Управлении правами на землю для получения эскизных планов и решений позволит получить информацию о том, обозначены ли парковочные места и складские помещения как отдельный участок или часть слоев. участок, ограниченное общее имущество или общее имущество. Узнайте больше о различных способах размещения парковочных мест и складских помещений.

Ограниченная общая собственность (LCP)

Ограниченная общая собственность (LCP) — это общая собственность, которая была обозначена на плане страт или на эскизном плане, поданном в Управление по праву собственности на землю, для исключительного использования одного или нескольких участков страт. Например, балконы и парковочные места могут быть обозначены как ограниченная общая собственность.

В многослойной корпорации, состоящей из секций, LCP может быть назначен для исключительного использования всех многослойных лотов в этой секции. В этом случае обслуживание и ремонт ЛКП является общим расходом участка. Узнайте больше о секции внутри многослойной корпорации.

Ограниченная общая собственность часто обозначается на плане слоев как «LCP» с номером участка слоя после него. Легенда на плане слоев объясняет, как отмечается ограниченное общее имущество. Например, условные обозначения на приведенном ниже образце плана слоев показывают, что ограниченная общая собственность обозначена как:

• «P» с номером участка слоя после него для патио

.

• «PR» с номером лота после него для подъездов
• «W» с номером лота после него для эркеров

Способы обозначения и исключения LCP

Общая собственность может быть обозначена как ограниченная общая собственность (LCP) несколькими способами.

Когда послойный план первоначально передается на хранение в Управление прав на землю, владелец-застройщик может обозначить участки как LCP. Собственник-застройщик может обозначить парковочные места в плане страт как LCP в любое время до первого ежегодного общего собрания или, если развитие слоев осуществляется поэтапно, в поэтапном плане страт в любое время до первого годового общего собрания на этом этапе. Разработчику-владельцу не нужно получать для этого разрешение корпорации strata. Чтобы удалить обозначение LCP, созданное таким образом, многослойной корпорации необходимо получить единогласное решение.

Корпорация страт может изменить план страт, чтобы назначить LCP, приняв единогласное решение на ежегодном или специальном общем собрании. Поправка к плану страт должна быть заполнена в Управлении правами на землю со справочным или пояснительным планом, который показывает поправку. Кроме того, необходимо подать «Форму E: Сертификат Strata Corporation », в которой будет указано, что решение было принято и что справочный или пояснительный план соответствует решению. Обозначение LCP на плане слоев, созданном посредством поправки к плану, может быть удалено только единогласным решением и путем подачи новой поправки к плану, которая показывает удаление LCP.

Подав эскизный план в Управление прав собственности на землю, корпорация strata может обозначить территорию как LCP. Этот метод требует, чтобы многослойная корпорация приняла резолюцию, одобренную 3/4 голосов на ежегодном или внеочередном общем собрании.

Резолюция должна быть подана в Управление по праву собственности на землю вместе с эскизным планом, который удовлетворит регистратора и покажет все участки, обозначенные как LCP; и какой лот слоев будет иметь право на использование вновь назначенного LCP. LCP, назначенный таким образом, может быть удален путем подачи резолюции, принятой 3/4 голосов, которая одобряет удаление LCP в Управлении прав на землю. Последующий эскизный план подавать не нужно.

Устав, правила и общее имущество

Корпорации всех слоев должны иметь устав и могут иметь правила. Устав может регулировать управление, обслуживание, использование, контроль и пользование общей собственностью (включая ограниченную общую собственность) и общими активами в рамках многоуровневой корпорации. Например, в Стандартном уставе (в который могут быть внесены поправки) указано, что владелец должен получить одобрение многослойной корпорации, прежде чем вносить изменения в общее имущество, включая ограниченное общее имущество или общие активы. Правила могут регулировать только использование, безопасность и состояние общих активов, общего имущества и LCP. Подробнее о внесении изменений в устав и правила.

Изменения

В соответствии со Стандартным уставом (в который могут быть внесены поправки) внесение собственником изменений в общее имущество, LCP или общее имущество с краткосрочным соглашением об исключительном использовании: 

• требуется письменное разрешение корпорации strata
•  в качестве условия утверждения изменения может потребоваться, чтобы владелец в письменной форме согласился взять на себя ответственность за любые расходы, связанные с изменением

В соответствии с Законом о собственности Strata , решение, принятое 3/4 голосов на ежегодном или внеочередном общем собрании, должно быть получено, если изменение приведет к существенному изменению в использовании или внешнем виде общего имущества или общего имущества.

Доступ

В соответствии с Законом о собственности Strata владелец или арендатор должен предоставить корпорации strata разумный доступ к LCP или к общему имуществу или общему имуществу, на которое распространяется краткосрочное соглашение об исключительном использовании.

Плата за пользование

Многоуровневая корпорация может взимать плату за пользование общей собственностью. Многоуровневая корпорация, желающая сделать это, должна убедиться, что размер вознаграждения является разумным и установлен либо в уставе, либо в правиле, которое было ратифицировано на первом ежегодном общем собрании после создания правила. Примеры включают в себя сборы с пользователей за дополнительную парковку, привилегии в клубе и дополнительные шкафчики для хранения.

Образец плана страт

В этой части плана страт показано, как обозначаются различные типы собственности.

Условные обозначения плана страт:

Информация о многоуровневом жилье предоставляется для удобства пользователя в качестве отправной точки; это не замена юридической консультации.