Содержание
Как оспорить кадастровую стоимость? | Администрация Доможировского сельского поселения
Главная »
Росреестр информирует »
Как оспорить кадастровую стоимость?
Изменение кадастровой стоимости – одна из наиболее актуальных тем, волнующая жителей Ленинградской области. На вопрос отвечает начальник отдела определения кадастровой стоимости Кадастровой палаты по Ленинградской области Денис Шереметьев.
Если по результатам оценки кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, существует возможность ее пересмотра. Оспорить результаты оценки можно в суде или в специальной комиссии, созданной при Управлении Росреестра по Ленинградской области. При этом комиссия рассматривает обращения на безвозмездной основе.
Основаниями для пересмотра являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить рыночную (реальную) стоимость объекта недвижимости. Далее сделать экспертное заключение. Оценка не будет иметь силы, если ее не проведет сертифицированный оценщик, член саморегулируемой организации. Именно он дает экспертное заключение.
К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости требуется приложить выписку из реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, а также документы, подтверждающие основания для пересмотра. При этом, если основанием послужило установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, отчет независимого оценщика требуется представить как в бумажном, так и в электронном виде.
Выписку из Единого государственного реестра недвижимости можно запросить в МФЦ или на сайте Росреестра. Сведения о кадастровой стоимости предоставляются бесплатно по запросам любых лиц.
Комиссия рассматривает заявление в течение месяца и в случае принятия положительного решения уведомляет об этом владельца недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект. Внесение новой кадастровой стоимости в реестр недвижимости происходит без участия заявителя.
Новые сведения о кадастровой стоимости начинают применяться для расчета налога с 1 января календарного года, в котором обратились в комиссию или в суд, но не ранее даты внесения в реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В отличие от юридических лиц граждане могут обращаться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд напрямую, без предварительного рассмотрения вопроса в комиссии. Юридическое лицо может подать документы в судебные инстанции, только если комиссия отклонит заявление или не рассмотрит его в течение 30 дней.
Арендаторы также имеют право подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта, если кадастровая стоимость является базой для начисления арендных платежей.
Оспорить кадастровую стоимость. 2 способа
Вот уже пятый год в Российской Федерации полноценно действует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее его будем называть – «Закон № 237»). Система кадастровой оценки претерпела значительные изменения и опробовала много нововведений. Да, кадастровая стоимость многих объектов по-прежнему далека от справедливой, но мы на верном пути. В подтверждение тому тот факт, что количество обращений граждан и организаций с целью оспаривания кадастровой стоимости уменьшается из года в год.
Одна из причин такой положительной динамики – введение упомянутым законом новой процедуры изменения кадастровой стоимости. Это процедура – исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. На наш взгляд, новая процедура имеет ряд преимуществ. Давайте сравним…
Всем известен традиционный способ оспаривания кадастровой стоимости, введенный еще с начала 2000-х Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ.
Суть этого способа практически не изменилась за 20 лет и заключается в составлении отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости и последующей защите отчета в специальной комиссии (ст. 22 Закона № 237) или в ГБУ (ст. 22.1 Закона № 237), а при необходимости и в суде. Суть способа – замена кадастровой стоимости на рыночную. Для упрощения понимания мы этот способ так и будем далее называть: «традиционный».
Новый способ (ст. 21 Закона № 237) предполагает исправление ошибок, допущенных при определении самой кадастровой стоимости. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости в данном случае не составляется, а подается заявление в ГБУ с приложением документов, обосновывающих наличие и необходимость исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости. Этот способ будет называть «новым».
Итак, принципиальные отличия двух способов оспаривания кадастровой стоимости:
1. Возможные результаты оспаривания кадастровой стоимости
При традиционной процедуре оспаривания кадастровой стоимости чаще всего дело заканчивается лишь в суде.
Суд, рассматривая такие дела, всегда назначает судебную экспертизу для определения рыночной стоимости. Как правило, судебный эксперт определяет рыночную стоимость, как нечто среднее между кадастровой и той, которую заявитель указывает в исковом заявлении. Но, к сожалению, уже есть и исключения в практике, когда судебный эксперт определяет рыночную стоимость выше, чем та, что была в исковом, и выше средней арифметической.
Примеры:
— Здание 77:06:0002008:1070
КС = 36 607,18 руб/кв.м
Рыночная по отчету = 27 177,79 руб/кв.м
Рыночная по решению суда = 36 386,08 руб/кв.м
— Здание 77:01:0001008:1025
КС = 394 558,09 руб/кв.м
Рыночная по отчету = 178 033, 48 руб/кв.м
Рыночная по решению суда = 360 888,80 руб/кв.м
Важно знать! Согласно распоряжению Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости, как вы уже, наверняка, догадались, проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
При проведении новой процедуры проверяется сама формула расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости. В силу массовости кадастровой оценки большое количество ценообразующих факторов не берутся в расчет вовсе или учитываются неверно. В проверке правильности и объема взятых ценообразующих факторов и заключается работа специалистов, «проповедующих» новый способ снижения кадастровой стоимости. Со стороны государства нет необходимости привлекать к работе оценщиков или юристов, судебных экспертов или еще кого – вся работа (в идеале) по исправлению ошибок кадастровой стоимости должна сводиться к проверке обоснованности поступающих заявлений и к постановке в программном комплексе расчета кадастровой стоимости верных значений. Если же дело при реализации нового способа доходит до суда, то оспаривается именно отказ ГБУ в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
2. Право на ошибку при оспаривании кадастровой стоимости
При традиционной процедуре оспаривания кадастровой стоимости дело, скорее всего, закончится решением суда.
Решение суда вступит в законную силу. Соответственно, стоимость объекта, которую установит суд – устраивает она собственника или нет – будет неизменной до очередной государственной переоценки недвижимости.
Если оспаривать кадастровую стоимость новым способом, то кадастровая стоимость тоже поменяется и даже может стать больше при неправильном подходе к оспариванию. Но при проведении новой процедуры результат не является окончательным. Если итоговая кадастровая стоимость – после исправления ошибок – не устраивает собственника, он может пойти уже традиционным путем и постараться вместо кадастровой стоимости установить рыночную через комиссию, ГБУ и суд.
После традиционной процедуры и решения суда новую процедуру не провести.
3. Стоимость оспаривания кадастровой стоимости
При проведении традиционной процедуры собственник несет бремя расходов на подготовку отчета о рыночной стоимости, на представление интересов собственника в суде, на проведение судебной экспертизы и т.
д. Судебная практика последнего времени показывает, что эти расходы невозможно переложить в случае победы на проигравшую сторону – государство. При определении стоимости Ваших затрат на оспаривание кадастровой стоимости надо обязательно это учитывать. К сожалению, не все коллеги, которые предлагают оспаривание традиционным путем, сразу предупреждают клиентов о таких расходах.
При проведении оспаривания кадастровой стоимости по новой процедуре многие консультанты (особенно те, кто уверен в успехе мероприятия) даже не берут предоплату, а их гонорар напрямую зависит от экономии клиента на налоге. Расчет гонорара в таких случаях привязан именно к налогу, т.к. клиента сама кадастровая стоимость мало интересует вне привязки к налогообложению. Учитывая постоплату, клиент ничего не тратит на работу консультантов – расходы на гонорар покрываются экономией на налогах.
4. Сроки оспаривания кадастровой стоимости
Традиционная процедура без необходимости рассмотрения дела в суде займет не менее 2-3 месяцев, т.
к. необходимо время на подготовку отчета о рыночной стоимости, подтверждение отчета в СРО, защиту отчета в комиссии или ГБУ.
Новая процедура занимает 1-1,5 месяца, т.к. требует только подготовки и подачи обращения в ГБУ с целью исправления ошибки в кадастровой стоимости.
В случае обращения в суд срок обеих процедур тоже не будет одинаков. Необходимость проведения судебной экспертизы кратно увеличит срок рассмотрения дела в суде при традиционной процедуре. Экспертиза при оспаривании в суде отказа ГБУ в исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, не назначается, т.к. нет спора о цене объекта.
5. Устойчивость результата оспаривания кадастровой стоимости
Если вам удалось оспорить кадастровую стоимость земельного участка путем установления вместо нее рыночной стоимости без обращения в суд – традиционным путем через обращение в ГБУ (ст. 22.1 Закона № 237), то ждите вызова в суд.
Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления или органом государственной власти города федерального значения, если такие органы сочтут, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной затрагивает права и законные интересы муниципального образования либо города федерального значения, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов.
А вот в отношении исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, таких полномочий у властей нет. Нельзя признанную ГБУ ошибку «распризнать» обратно.
Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка
Стоимость земельного участка помогает определить кадастровую конкурирующую оценку для
рыночная стоимость и возможная цена продажи имущества на открытом рынке земли
промышленность.
Кадастровая стоимость – это та стоимость, которая была учтена при проведении кадастровой
оценка и эта стоимость по любому показателю должна быть рыночной. Кадастровые и рыночные доли
должны быть синонимами. Но с практической точки зрения это не так.
Основы оценки земельной собственности и имущества в большинстве субъектов Российской Федерации
налог определяется от кадастровой стоимости земельного участка или здания. И это изменение
законодательства привело к важным последствиям.
Почему мы должны оспаривать кадастровую стоимость?
Для каждого собственника или арендатора земельного участка сумма земельного налога связана с
Кадастровая стоимость необходима для оспаривания суммы платежа. Например, для среднего
ставка налога 1,5 % при уменьшении кадастровой стоимости с 10 млн руб. до 4 млн руб.
экономит 90 тысяч рублей в год. Как показывает практика, снижение кадастрового
значение 2 или 3 раза является нормальным. В нашей практике бывают случаи, когда снижение стоимости
был в 5 раз.
Как оспорить кадастровую стоимость
Для достижения справедливости требуется оспорить кадастровую стоимость в административном или судебном порядке.
заказ. Как и любая другая деятельность, несмотря на формализм, этот процесс имеет свои особенности и особенности.
требует интереса к этому вопросу.
Именно поэтому лучше воспользоваться помощью специалистов при уменьшении кадастрового
значение в суде, которые имеют опыт работы в таких вопросах.
Правовые основания и документы, которые вам потребуются при пересмотре оценочной стоимости
Есть несколько веских оснований для оспаривания:
- недостоверные данные, удостоверяющие кадастровую оценку объекта недвижимости;
- Определены рыночные цены относительно даты установления кадастровой оценки.
В случае пересмотра кадастровой стоимости собственники земельных участков должны их взыскать.
документы:
- запросы на пересмотр результатов оценки земельного участка;
- документ о кадастровой стоимости;
- нотариально заверенная копия документа о праве собственности на объект;
- документ, подтверждающий недостоверность данных о земельном участке;
- свидетельство об определении рыночной стоимости;
- Экспертное заключение оценщика саморегулируемой организации
Порядок оспаривания кадастровой стоимости
Обобщенная процедура для собственников/арендаторов юридических лиц выглядит следующим образом
(для физических лиц административный приказ отсутствует):
- обращение с запросами, сбор необходимых документов;
- подготовка отчета и положительного заключения саморегулируемой организации;
- представление интересов Комиссии в Росреестре;
- представительство интересов в областном суде;
- о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимого имущества об оспаривании кадастрового
ценность.
№
Нам удалось снизить кадастровую стоимость земельного участка с 35% до 80%.
А это значит, что налоговые или арендные обязательства снизятся на такую же сумму.
Преимущества работы с нами
Сотрудничество со специалистами Юридической фирмы «Центральный округ» дает много
возможности:
- консультации специалистов и оценка перспектив;
- полное сопровождение в административном или судебном порядке;
- гарантия возврата денег в случае, если мы не добьемся результата;
- эффективных процедур оспаривания кадастровой стоимости земельного участка (75 процедур
сложно в течение последнего года).
Наша компания предлагает услуги по рассмотрению оснований для оспаривания
кадастровая стоимость земельного участка. Во-первых, мы должны рассмотреть некоторые изменения в Федеральном
Закон «Об оценочной стоимости земельных участков в Российской Федерации» (ФЗ №225).
Согласно этим изменениям (статья 24.12) органы исполнительной власти в РФ обязаны
проводить государственную кадастровую оценку не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5
годы.
Автор Александр Тархнов.
Оспаривание завышенной кадастровой стоимости
Главная страница > Услуги > Оспаривание завышенной кадастровой стоимости
Оспаривание завышенной кадастровой стоимости
Земельный налог снижается!
База, ставка и налог.
Уточним для начала: земельный налог рассчитывается путем умножения налоговой базы на налоговую ставку. Налоговая база — кадастровая стоимость земли на 1 января. Ставки земельного налога устанавливаются соответствующим правовым актом Российской Федерации. Например, ставки земельного налога для города Москвы установлены Законом Москвы от 24.11.2004 № 74 «О земельном налоге» и составляют от 0,025 до 1,5% в зависимости от целевого назначения земельного участка. Вывод: чем меньше кадастровая стоимость земли, тем меньше налог на землю.
Кадастровая стоимость как средняя температура по больнице
Кадастровая стоимость определяется на основании комплексной оценки оценщиком, специально привлеченным Росреестром, и утверждается соответствующим решением органа исполнительной власти Российской Федерации.
Федерация. После утверждения сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастровый учет. Поскольку массовая оценка не может учесть всех индивидуальных характеристик земли, влияющих на ее стоимость, кадастровая стоимость земли часто может отличаться от реальной рыночной стоимости в разы. Среднее отклонение составляет не менее 30%.
Бог помогает тем, кто сам себе помогает
Значительное превышение кадастровой стоимости земли над ее рыночной стоимостью противоречит праву налогоплательщика на справедливое и разумное налогообложение. Поэтому налогоплательщик может обратиться за защитой своих прав в администрацию (через специальную комиссию при Роскадастре) или в суд. Однако оспаривание кадастровой стоимости в административном порядке в настоящее время ограничивается шестью месяцами с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр объектов недвижимости. По истечении этого срока возможно только оспаривание в суде. А вот обращение в суд – дело профессионалов.