Отчуждение доли в недвижимости с 2018 пояснениями: Росреестр рассказал, как выделять доли в недвижимости

Росреестр рассказал, как выделять доли в недвижимости

О том, как правильно оформлять доли недвижимости на членов семьи, рассказали специалисты Росреестра.

Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, в совместной и в общей долевой собственности, поясняют в Росреестре. Имущество, приобретенное в браке на общие средства, регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

Можно оформить совместно нажитую недвижимость и на одного из супругов. Но даже в этом случае жилье будет считаться совместной собственностью супругов. Можно оформить имущество в общую совместную собственность супругов или же выделить доли супругов в соответствии с брачным договором или соглашением о разделе имущества. Недвижимостью в совместной собственности можно распоряжаться только по обоюдному согласию супругов. Второй супруг должен дать нотариально удостоверенное согласие на сделку. Непредставление такого согласия в Росреестр не является, однако, основанием для приостановления регистрационных действий (при этом в ЕГРН будут внесены сведения об отсутствии согласия).

Если у супругов жилье в общей долевой собственности, то отчуждение доли возможно только с соблюдением права преимущественной покупки, и в этом случае договор должен быть нотариально удостоверен.

Ребенок может получить долю по наследству, а также при приобретении недвижимости (например, по договору дарения, купли-продажи) в общую долевую собственность, в том числе на его имя. В некоторых ситуациях закон обязывает выделить доли несовершеннолетним: при использовании маткапитала, при продаже жилья с долей несовершеннолетнего ради покупки нового (у ребенка должна быть в новом объекте равноценная доля), при приватизации.

При использовании маткапитала супруги подписывают обязательство, что после выплаты ипотеки и снятия обременения недвижимость будет зарегистрирована на всех членов семьи с выделением детских долей.

Право общей долевой собственности на квартиру подлежит госрегистрации в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей, документами о правах на недвижимость, свидетельством о браке или разводе и при необходимости другими документами. Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 руб на всех членов семьи.

Если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, то нотариальное удостоверение соглашения не требуется.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием детей можно через МФЦ, заказав выездное обслуживание специалистов Росреестра, через портал госуслуг или сайт Росреестра (для подачи документов в электронном виде нужна усиленная квалифицированная электронная подпись), через филиал Кадастровой палаты (по экстерриториальному принципу) или заказным письмом по почте в адрес Росреестра.

Заявителями являются все участники общей долевой собственности на объект. Если госрегистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки, то заявление в Росреестр может представить и нотариус. Срок государственной регистрации — 7 рабочих дней с даты приема документов Росреестром или 9 рабочих дней при их подаче через МФЦ.

Доля в квартире принадлежащей единому собственнику

Евгений, добрый день. К мнению коллег, изложенных ранее, с которым в целом я согласен, добавлю свое видение ситуации и то, как Вам нужно будет поступать в данном случае. 

1. Я считаю, что Росреестр приостановит регистрацию перехода права собственности, сославшись на 

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
 

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

и как Вы и указали 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Практика приостановок Росреестром регистрации по указанным основаниям существует уже достаточно давно( с момента выражения гос. позиции о недопущении дробления недвижимости). Поэтому к отказу Вам нужно быть готовым.

2. Мое мнение- данный отказ будет незаконным, поскольку нарушает право собственника на реализацию своего имущества в том виде, в котором он желает — ст.209 ГК, на которую указали коллеги, а так же

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Иными словами, я считаю, если нет прямого запрета на совершение действий в законодательстве, а прямого запрета нет, то действия разрешены.

При этом замечу, что существует и иная точка зрения, более академическая,  в соответствии с которой ч.4 ст.244 ГК должна применяться буквально — есть целая вещь, значит  нет доли. Нет доли — значит отчуждать долю нельзя. 

Судебная практика пока стоит на той стороне, что поддерживаю я,  и которая отвечает Вашим интересам.Во всяком случае множество решений судов разных субъектов РФ в 2017г. были вынесены исходя именно из этой позиции.  Отчуждать долю единоличному собственнику возможно. Посмотрите например апелляционное определение Смоленского областного суда — 

№ 33а-3618/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 октября 2017 года г. Смоленск

Судебная коллегия по административным делам Смоленского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке административное дело по административному исковому заявлению… о признании действий государственного регистратора незаконными, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прав, по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Смоленской области на решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017 года.

…..

установила:

… обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее — Управление Росреестра по Смоленской области) о признании незаконным решения от 31 мая 2017 года о

приостановлении государственной регистрации перехода права, права общей долевой собственности… о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права, права общей долевой собственности истцов на вышеуказанную квартиру, возникших на основании договора дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности от 30 мая 2017 года, заключенному между истцами . ….

Решением Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017 г. административный иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Смоленской области ставит вопрос об отмене судебного решения и принятии нового — об отказе в удовлетворении административного иска, указывая… а такжео невозможности создания общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на него.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

…

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у административного ответчика не имелось законных оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на долю в вышеуказанной квартире, поскольку действующим законодательством запрет на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не установлен.

С такими выводами суда судебная коллегия соглашается ввиду следующего.

В силу п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Исходя из положений данной нормы, в случае отчуждения двум или нескольким лицам собственником неделимой вещи либо имущества, которое не подлежит разделу в силу закона, возникает право общей собственности на неделимое имущество.При этом запрета на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не содержится.

В этом случае в соответствии со ст. 244 ГК РФ из индивидуальной собственности возникает право общей долевой собственности на неделимое имущество, при этом его характеристики не меняются.

Невозможность раздела имущества в силу закона либо выдела в натуре доли из имущества не может, исходя из приведенных норм, ограничивать собственника в праве распоряжаться своей собственностью, в том числе, путем отчуждения долей в праве собственности на это имущество при неизменности его содержания (назначения). Иное противоречит конституционному принципу (ч.2 ст.35 Конституции РФ) и содержанию ст.209 ГК РФ.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст.309,311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра по Смоленской области — без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

https://rospravosudie. com/cour…

Дополнительные решения и судебную практику по подобным делам сможете найти сами в интернете. Ее немало. 

3. Таким образом, в случае получения уведомления Росреестра о приостановлении регистрации( а на мой взгляд шансы на  его получение -99%), Вам необходимо будет обратиться с административным иском в суд в порядке КАС  о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

4.По нотариусу поддержу тех коллег, что считают ненужным обращение к нему. В качестве примера приведу опять же пример из судебной практики — 

Судья И. В. Ершова Дело № 33а-7118/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 июля 2017 года                      г. Барнаул

Судебная коллегия по административным делам Алтайского краевого суда в составе:….

Установила

….

ДД.ММ.ГГ всеми участниками сделки были получены уведомления о приостановлении государственной регистрации. Мотивом приостановления явилось несоответствие формы договора закону, а именно отсутствие нотариального удостоверения. 

Считает, что в данном случае договор не требует нотариального удостоверения, поскольку она является единственным собственником имущества, других собственников нет, т.е. в отношении вышеназванных объектов недвижимости не установлен режим общей собственности…

Решением Поспелихинского районного суда от 27 апреля 2017 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

……

Признавая решение о приостановлении регистрации соответствующим закону, суд исходил из того, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

    При этом суд не учел, что исходя из положений статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), определяющей понятие и основания возникновения общей собственности, на праве общей собственности может принадлежать то имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (часть 2 ст.244 ГК РФ).

Согласно пояснениям административного истца и представителя административного ответчика, право собственности на отчуждаемое имущество зарегистрировано только за …..

Каких-либо иных сведений о том, что в данном случае отчуждаются доли в праве общей собственности, материалы дела не содержат.

    При таких обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что решения о приостановлении регистрационных действий приняты Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю по Алтайскому краю (Поспелихинский отдел) законно.

Ввиду вышеизложенного решение суда подлежит отмене, оспариваемые решения о приостановлении регистрации – признанию незаконными.

….

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Поспелихинского районного суда от 27 апреля 2017 года отменить и принять по делу новое решение.

Административные исковые требования… удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Поспелихинский отдел) от ДД.ММ.ГГо приостановлении государственной регистрации.

….

Председательствующий

Судьи

https://kraevoy—alt.sudrf.ru/…

С уважением Евгений Беляев

Объяснение отчуждения недвижимости

Определение «отчуждения»

Марти Крисман, агент по недвижимости
Экспертная недвижимость

Определение отчуждения в отношении недвижимого имущества относится к юридическим действиям, совершаемым собственником добровольно для распоряжения своим имуществом. Это также включает в себя право собственности на продажу или передачу кому-либо другому. Большая часть имущества может быть отчуждена, но есть и такие, которые находятся под влиянием ограничения отчуждения.

Статус или полномочия отчуждаемого имущества указываются в договоре в так называемой оговорке об отчуждении. Посредством пункта об отчуждении может быть оговорено, может ли имущество быть продано или передано другому владельцу. Оговорка об отчуждении – это ситуация, в которой отчуждение как понятие реализуется посредством закона. Термин «отчуждение» имеет долгую историю, но сегодня он широко используется в договорах о недвижимости, ипотечных кредитах, страховых полисах, юриспруденции и завещаниях.

История отчуждения

В старости феодальной системы в Англии система, положившая начало современному отчуждению, была известна как субинфеодация. В качестве акта отчуждения сегодня субфеодация требовала лицензии сюзерена, другими словами, благословения владельца, для передачи и отчуждения собственности другому.

И, как и сейчас, есть некоторые предметы, объекты или… назовем их активами, которые не могут быть отчуждены. Эти активы известны как неотчуждаемые. Некоторыми примерами из них являются части тела, люди или титулы аборигенов. Билеты или лицензии также не могут быть переданы кому-то другому, но могут быть отчуждены в том смысле, что их выбрасывают, сдают или просто утилизируют.

Не путать с фильмом/сериалом 90-х «Чужая нация».

Иностранец — это нечто чужеродное, не принадлежащее этому месту или лицу. Итак, в мире недвижимости отчуждение — это добровольный и целенаправленный акт передачи актива другой стороне, в результате чего он больше не принадлежит этому лицу или месту. После отчуждения права собственности переходят от одного лица к другому.

Нужна помощь агента по недвижимости?

Мне интересно:
Купить
Продавать
Аренда

Где?

Имя

Телефон

Электронная почта

Я согласен получать БЕСПЛАТНУЮ консультацию по недвижимости.

Вы риелтор и хотите стать участником?

Я работаю в:
Жилой
Аренда
Коммерческий

Где?

Имя

Телефон

Электронная почта

Я согласен получать БЕСПЛАТНУЮ консультацию по недвижимости.

Реклама на

Советы по недвижимости:

Не позволяйте знаниям стать для вас чуждым понятием! Поищите в нашем Глоссарии  Термины и освойте все эти сложные термины!

И когда вы будете готовы к игре: найдите агента  и начните применять эти знания на практике!

Популярные термины в отношении недвижимости

Популярные вопросы о недвижимости

Определение пункта об отчуждении

По

Юлия Каган

Полная биография

Юлия Каган пишет о личных финансах более 25 лет, а для Investopedia с 2014 года. Бывший редактор Consumer Reports , она является экспертом в области кредитов и долгов, пенсионного планирования, домовладения, вопросов занятости, и страхование. Она окончила Брин-Мор-колледж (бакалавр истории) и имеет степень магистра искусств в области документальной литературы в Беннингтон-колледже.

Узнайте о нашем
редакционная политика

Обновлено 15 октября 2021 г.

Рассмотрено

Эбони Ховард

Рассмотрено
Эбони Ховард

Полная биография

Эбони Ховард — сертифицированный бухгалтер и налоговый эксперт QuickBooks ProAdvisor. Она работает в области бухгалтерского учета, аудита и налогообложения более 13 лет, работая с частными лицами и различными компаниями в сфере здравоохранения, банковского дела и бухгалтерского учета.

Узнайте о наших
Совет финансового контроля

Факт проверен

Ярилет Перес

Факт проверен
Ярилет Перес

Полная биография

Ярилет Перес — опытный мультимедийный журналист и специалист по проверке фактов со степенью магистра журналистики. Она работала в нескольких городах, освещая последние новости, политику, образование и многое другое. Она специализируется в личных финансах и инвестициях, а также в сфере недвижимости.

Узнайте о нашем
редакционная политика

Что такое оговорка об отчуждении?

Термин «оговорка об отчуждении» относится к положению, обычно встречающемуся во многих финансовых или страховых договорах, особенно в ипотечных сделках и договорах страхования имущества. Этот пункт обычно разрешает передачу или продажу определенного актива только после того, как основная сторона выполнит свое финансовое обязательство.

Ключевые выводы

• Положение об отчуждении аннулирует некоторые договорные обязательства в отношении актива, если этот актив продается или если право собственности передается другому лицу.
• Эти пункты являются общими для ипотечных кредитов, которые освобождают заемщиков от кредитора после передачи имущества новому владельцу.
• Пункты об отчуждении также существуют в страховых полисах любого проданного имущества.

Понимание положений об отчуждении

Оговорки об отчуждении, также называемые оговорками о продаже, обычно являются стандартом, особенно в ипотечной сфере. Поэтому трудно найти ипотечный договор, в котором не было бы какого-либо пункта об отчуждении. Кредиторы включают этот пункт в ипотечные контракты как на коммерческую, так и на жилую недвижимость, чтобы новые покупатели не могли взять на себя существующую ипотеку. Это гарантирует кредитору полное погашение долга в случае продажи недвижимости или ее передачи другому лицу. Пункт об отчуждении по существу освобождает заемщика от его обязательств перед кредитором, поскольку выручка от продажи дома погасит остаток по ипотечному кредиту.

Оговорки об отчуждении также называются оговорками о продаже.

Они также включены в полисы страхования имущества. В договорах страхования жилой и коммерческой недвижимости оговорки об отчуждении освобождают владельца счета от уплаты страховки за имущество в случае передачи права собственности или продажи имущества. Этот выпуск также требует, чтобы новый домовладелец получил новую страховку на свое имя для собственности в будущем.

Условия оговорки об отчуждении

Положения об отчуждении ипотечного кредита предотвращают возникновение предполагаемых ипотечных договоров. Пункт об отчуждении требует, чтобы ипотечный кредитор был немедленно погашен, если владелец передает права собственности или продает залоговое имущество. Эти пункты включены как для жилых, так и для коммерческих ипотечных заемщиков.

Если пункт об отчуждении не включен в ипотечный договор, собственник может быть свободен передать ипотечный долг новому собственнику в предполагаемом ипотечном договоре. Предполагаемые ипотечные контракты позволяют новому владельцу принять на себя оставшиеся долговые обязательства предыдущего владельца, производя запланированные платежи ипотечному кредитору на тех же условиях, что и предыдущий заемщик. Предполагаемые ипотечные договоры не распространены, однако их можно использовать, если собственник опасается раскрытия информации и не имеет пункта об отчуждении в своем ипотечном договоре. Предполагаемый ипотечный договор может помочь заемщику, находящемуся в бедственном положении, облегчить свои долговые обязательства посредством упрощенного процесса передачи.