Патент на сдачу квартиры в аренду: Арендодатель, заплати налог и спи спокойно! Самозанятые арендодатели. Шаг 1

как быть с налогами и ОКВЭД

Я танцевально-двигательный терапевт, с марта 2018 года зарегистрирована как ИП. У меня есть своя квартира, и в случае длительного отъезда я собиралась ее сдавать. Чтобы платить за это налоги, при регистрации я добавила код 68.20.1 «Аренда и управление собственным жилым недвижимым имуществом».

Прочитала ваши статьи о том, что если есть ИП, то при продаже помещения могут посчитать НДС и не применить вычет по НДФЛ. Продавать я пока не планирую, но кто знает, что будет в будущем.

Как мне лучше поступить: убрать этот код из своих ОКВЭД, заключать договоры аренды как физлицо и платить 13% НДФЛ?

Надежда Шорохова

юрист

Профиль автора

Поскольку при регистрации ИП вы заявили код 68.20.1, доходы от сдачи квартиры будут считаться доходами от предпринимательской деятельности.

НДС можно не бояться. Проблема с его уплатой может возникнуть у физлиц и ИП, которые сдают нежилую недвижимость. Вы же планируете сдавать квартиру, то есть жилое помещение.

Что касается налогов с доходов от арендной платы или при продаже квартиры, то они будут зависеть от применяемой вами системы налогообложения.

Как ОКВЭД влияет на налоги

ИП может платить налоги с доходов от аренды квартиры как физическое лицо или предприниматель. То есть у предпринимателя есть выбор, в каком статусе отчитываться перед налоговой: в статусе физлица или ИП. Но все меняется, когда ИП добавляет в список видов своей деятельности код ОКВЭД, связанный со сдачей жилья в аренду.

Что делать? 08.09.20

Как узаконить доходы от сдачи квартиры?

По правилам во время регистрации ИП указывают виды деятельности, которыми будут заниматься. Доходы от них будут считаться предпринимательскими — по ним ИП будет отчитываться перед инспекцией и платить налоги.

Поскольку при регистрации вы выбрали код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом», то доходы от сдачи квартиры в аренду будут считаться предпринимательскими. Вам придется отчитываться и платить налоги как ИП.

/okved/

Какие коды ОКВЭД действуют в 2023 году

Если хотите платить налог как физлицо, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности надо убрать. Для этого подают заявление по форме Р24001.

Вы не указали свою систему налогообложения, поэтому я расскажу, какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в аренду и после ее продажи во всех случаях.

Какие налоги со сдачи квартиры в аренду платит ИП на УСН «Доходы»

Сдача квартиры в аренду. С каждой суммы, которую ИП получает от квартиросъемщиков, он платит 6% налога. Если жильцы еще оплачивают коммунальные услуги без счетчиков, то эти платежи тоже нужно включать в доход и перечислять с них 6% налога.

Ну и что? 05.09.19

Минфин: платите налоги не со всех поступлений от нанимателя квартиры

Если счетчики есть, то плата за ЖКУ по ним не считается доходом ИП — платить налог с них не нужно.

Продажа квартиры. Возможно, квартиру вы будете продавать уже после того, как прекратите предпринимательскую деятельность, то есть в статусе физического лица. Вам не надо будет платить НДФЛ, если вы выполните правило о минимальном сроке владения квартирой. По этому правилу НДФЛ с продажи квартиры не платят, если она была в собственности пять лет и больше. Если продаваемая квартира — единственное жилье налогоплательщика или он получил ее в дар, наследство или по договору ренты, то достаточно трех лет владения, чтобы доход с продажи не облагался налогом.

Ну и что? 06.08.19

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

В налоговом кодексе есть оговорка, что если человек продает имущество, которое он использовал в предпринимательской деятельности, то он должен уплатить НДФЛ с продажи, но только если это не жилой дом, квартира, комната, садовый дом, доля в них или транспортное средство. Так что если правило о минимальном сроке владения вы выполните, то НДФЛ вам платить не придется.

Декларацию 3-НДФЛ на доходы, полученные от продажи квартиры после истечения минимального срока владения, тоже подавать не нужно.

абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

Если надумаете продавать квартиру, будучи ИП на УСН, то весь доход, который вы получите от продажи, придется включить в состав доходов и уплатить с него налог по ставке 6%. Освобождение от НДФЛ по правилу о минимальном сроке владения на ИП на упрощенке не распространяется, ведь НДФЛ они не платят.

Если вы непосредственно перед продажей уберете из ОКВЭД код 68.20.1, для освобождения от налога этого будет недостаточно. Налоговая поймет, что вы сделали это специально, чтобы не платить налог с продажи, и доначислит его.

Должен ли ИП на патенте платить НДФЛ

Сдача квартиры в аренду. Чтобы сдавать квартиру в аренду на патентной системе налогообложения, нужно оформить патент на этот вид деятельности. Тогда ИП не должен будет платить НДФЛ с арендных платежей, которые поступают от квартиросъемщиков.

Стоимость патента зависит от региона, где находится квартира, ее площади, а также срока патента. Патент можно покупать на период от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. С одной стороны, это удобно: можно приобрести патент на тот период, когда планируете сдавать квартиру. С другой — купить патент сразу на несколько лет не получится: нужно обновлять его каждый год.

/ip-patent/

Патентная система налогообложения

Продажа квартиры. Доходы от продажи недвижимости патентом не облагаются, поэтому с них надо платить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, делать это не придется.

Какие налоги со сдачи квартиры в аренду должен платить ИП на ОСНО

Сдача квартиры в аренду. У ИП на общей системе налогообложения доходы от аренды квартиры облагаются НДФЛ по ставке 13%. Доходом считается не только арендная плата, но и плата за коммунальные услуги без счетчиков.

При исчислении налога ИП может учитывать расходы на предпринимательскую деятельность, то есть уменьшать полученные доходы на понесенные расходы.

Кроме налога на доход собственник квартиры должен платить налог на имущество. Это местный налог, ставки по нему устанавливают муниципалитеты и города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург и Севастополь.

ст. 400, 406, пп. 1, 2 ст. 409 НК РФ

Налог уплачивают по уведомлению, которое направляет налогоплательщику инспекция. Заплатить его нужно до 1 декабря следующего года.

По закону услуги по передаче любого жилья во временное пользование не облагаются НДС. Поэтому при сдаче в аренду квартиры этот налог платить не нужно. Но декларацию по НДС сдавать в налоговую все равно надо, даже если у вас был только один вид дохода — от аренды квартиры. Декларацию по НДС подают в инспекцию не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Продажа квартиры. Если вы выполните правило о минимальном сроке владения, то НДФЛ платить не будете.

Декларацию 3-НДФЛ на доходы от продажи квартиры после истечения минимального срока владения также подавать не требуется.

По закону продажа жилых помещений или долей в них освобождается от НДС. То есть если ИП продает квартиру, то платить НДС он не должен. Но подать декларацию по НДС все равно необходимо.

Письмо УФНС по Москве от 27.11.2008 № 18-14/110551

Какие налоги должен платить ИП, если он сдает квартиру как физлицо

Сдача квартиры в аренду. Если хотите платить налог как физлицо, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности нужно убрать. Тогда вы будете перечислять 13% с каждого арендного платежа.

Если квартиру снимает физлицо или иностранная компания, у которой нет представительства в РФ, то арендодатель сам считает, сколько налога нужно заплатить, и сам перечисляет деньги в бюджет. В доход включают арендную плату и компенсацию коммунальных услуг без счетчиков.

подп. 1 п. 1, пп. 2—4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ

Платить НДФЛ арендодателю необходимо не каждый месяц, а один раз за все месяцы сразу — до 15 июля следующего года. То есть человек целый год получает арендные платежи, никак по ним не отчитывается, а по окончании года считает все сумму дохода от сдачи квартиры и уплачивает с нее налог.

До 30 апреля следующего года физлицу надо подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля — заплатить налог.

Если квартиру снимет российская организация или ИП, то уплата налогов будет их задачей. По закону в таких случаях арендаторы считаются налоговыми агентами — они будут удерживать НДФЛ с арендных платежей и представлять отчетность в инспекцию. Физлицо будет получать арендную плату после вычета налога. Например, если плата по договору аренды — 20 000 Р, на руки человек будет получать 17 400 Р: 20 000 Р − 13%.

п. 1 ст. 226 НК РФ

Как собственник квартиры, физлицо также обязано платить налог на имущество. Как это делать, я рассказала выше.

Какие налоги нужно заплатить вам

Поскольку при регистрации вы заявили код ОКВЭД 68.20.1, то доходы от сдачи квартиры в аренду у вас будут считаться предпринимательскими.

Если применяете УСН «Доходы», то с арендной платы надо перечислять налог по ставке 6%. При продаже квартиры ИП на УСН также придется заплатить 6% налога.

Для ПСН нужно взять специальный патент — на сдачу квартиры в аренду, а при продаже квартиры — заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, НДФЛ не будет.

Если применяете ОСНО, вы должны платить только НДФЛ. Ставка налога будет такой же, как если бы вы сдавали квартиру как физлицо, — 13%. Но при исчислении налога вы можете учесть расходы от предпринимательской деятельности. Платить НДС с полученного дохода вам не нужно. Если решите продавать квартиру и выполните правило о минимальном сроке владения, платить НДФЛ не придется. НДС при продаже квартиры тоже не платится.

Если захотите сдавать квартиру как физлицо, то из видов деятельности придется убрать код 68.20.1. Нужно платить НДФЛ.

/guide/legal-landlord/

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

ИП для сдачи квартиры в аренду

Выберите ваш город

• Екатеринбург
• Казань
• Краснодар
• Москва
• Нижний Новгород
• Новосибирск
• Омск
• Санкт-Петербург
• Уфа
• Челябинск

• Астрахань
• Балашиха
• Барнаул
• Брянск
• Волгоград
• Воронеж
• Ижевск
• Иркутск
• Калининград
• Калуга
• Кемерово
• Киров
• Красноярск
• Курск
• Липецк
• Махачкала
• Набережные Челны
• Новокузнецк
• Оренбург
• Пенза
• Пермь
• Ростов-на-Дону
• Рязань
• Самара
• Саратов
• Сочи
• Ставрополь
• Тверь
• Тольятти
• Томск
• Тула
• Тюмень
• Ульяновск
• Хабаровск
• Чебоксары
• Ярославль

Получить лицензию на аренду | Услуги

Обзор услуг

Вам необходима лицензия на аренду, чтобы сдавать жилье или недвижимость арендаторам. Если на участке несколько зданий, вы должны получить отдельную лицензию на аренду для каждого здания.

Эта лицензия выдается Департаментом лицензий и инспекций (L&I).

Вам не нужна лицензия на аренду:

• Если квартира занята членом семьи и арендная плата не взимается. Тем не менее, вам необходимо предоставить Аффидевит об отказе от аренды. Этот документ должен быть нотариально заверен и предоставлен L&I через виртуальную или личную встречу.
• Если квартира используется в качестве ограниченного жилья. Для ограниченного использования жилья требуется Лицензия оператора ограниченного жилья.

Раньше это называлось лицензией жилищной инспекции.

Кто

Владельцы недвижимости и их агенты могут подать заявку на получение этой лицензии.

Требования

Прочие лицензии и регистрации

• Идентификационный номер налогоплательщика на доходы и поступления (BIRT)
• Лицензия на коммерческую деятельность

Другие формы

Вместе со всеми новыми заявками на получение лицензии на аренду вы должны предоставить форму дополнительной информации о лицензии на аренду.

Информация о праве собственности

• Новые владельцы: Предоставить подтверждение права собственности в виде акта регистрации или расчетного листа. L&I не примет договор купли-продажи или квитанцию ​​о продаже от шерифа.
• Владельцы, проживающие за пределами Филадельфии: Укажите управляющего агента, указав в заявлении почтовый адрес в Филадельфии. Агент отвечает за взаимодействие с L&I. Владелец будет указан в качестве держателя лицензии и будет нести юридическую ответственность за лицензию.
• Собственность компании: Укажите имя и почтовый адрес одного из следующих лиц:
  • Каждое физическое лицо, владеющее имуществом более 49%
  • Два человека с наибольшим интересом
• Вопросы? См. FAQ по лицензии на аренду.

Сертификат безопасности свинца

• Владельцы должны подтвердить, что они соблюдают правила, касающиеся безопасности свинца.
• Для объектов, построенных до 19 марта.78, владелец должен представить свинцовую сертификацию и отчеты об инспекции в Департамент общественного здравоохранения.
  • Если недвижимость была построена позже, вы должны представить доказательства.

Подтверждение законного владения

Вы должны продемонстрировать, что здание занято на законных основаниях в соответствии с Кодексами зонирования и строительства зданий и правил проживания. Подробную информацию о необходимой документации и инструкции по доступу к записям см. в информационном листе «Лицензия на аренду» (подтверждение использования и владения).

• Вы должны предоставить копию Свидетельства о праве собственности.
• Вы можете предоставить запись о предыдущей лицензии на аренду, если лицензия была выдана в течение последних трех лет на такое же количество квартир и не было никаких других изменений в размещении.
• Если свидетельство о праве собственности или запись о предыдущей лицензии недоступны, вы можете подать разрешение на зонирование, если использование было установлено до 2000 года. Вы также должны предоставить аффидевит о непрерывном использовании.

Соответствие налогам и кодексу

• Вы должны быть в курсе всех налогов города Филадельфии.
• У вас не должно быть невыполненных нарушений L&I.

Где и когда

Онлайн

Вы можете подать заявку онлайн с помощью eCLIPSE.

Если вам нужна помощь в подаче заявления онлайн, вы можете записаться на виртуальную встречу.

Лично

Для личного посещения Центра разрешений и лицензий необходима предварительная запись.

Центр разрешений и лицензий
1401 Бульвар Джона Ф. Кеннеди.
MSB, Public Service Concourse
Philadelphia, PA 19102

Часы работы: с 8:00 до 15:30, с понедельника по пятницу

Офисы закрываются в полдень в последнюю среду каждого месяца.

Стоимость

Плата за просрочку продления: Если вы продлите лицензию более чем через 60 дней после установленной даты, с вас будет взиматься 1,5% лицензионного сбора за каждый месяц с момента истечения срока действия лицензии.

Способы оплаты и реквизиты

Принятые способы оплаты

Чеки и платежные поручения

Требования к чекам

• Все чеки и платежные поручения должны быть оплачены в «City of Philadelphia».
• Лицо или компания, указанные в чеке, должны быть указаны в заявке.
• Персональные чеки принимаются.
• Чеки и платежные поручения должны иметь даты выдачи в течение 12 месяцев после транзакции.

Причины, по которым ваш чек может быть отклонен

L&I не принимает чеки, в которых отсутствует депозитарная информация или которые:

• Не подписаны.
• Срок действия истек.
• Опубликовано.
• Стартер проверяет без информации об учетной записи.

Политика возврата платежей

Если ваш чек возвращается неоплаченным из-за недостаточности или неполучения средств:

1. С вас будет взиматься комиссия в размере 20 долларов за инкассо.
2. Вы уполномочиваете город Филадельфию или его агента сделать одноразовый электронный перевод средств с вашего счета для непосредственного сбора этого сбора.
3. Город Филадельфия или его агент могут повторно предъявить ваш чек в электронном виде вашему депозитарному учреждению для оплаты.
4. Если городские власти не смогут получить оплату, лицензия, разрешение или апелляционное заявление будут считаться недействительными.
5. Вы не можете предпринимать никаких дополнительных действий в соответствии с разрешением, пока не оплатите все сборы.
6. Разрешение или лицензия будут отозваны, если неоплаченные сборы не будут уплачены в течение 30 дней.
7. Вы не можете подать или получить дополнительные разрешения, пока не урегулируете непогашенный долг.

Просроченный платеж за лицензию

Если вы продлите лицензию более чем через 60 дней после установленной даты, с вас будет взиматься 1,5% лицензионного сбора за каждый месяц с момента истечения срока действия лицензии.

Как

Вы можете подать заявку на эту лицензию через Интернет с помощью eCLIPSE или лично в Центре разрешений и лицензий.

1

Загрузите все необходимые документы.

Заявки рассматриваются в течение пяти рабочих дней.

2

Если заявка будет одобрена, вы получите уведомление о необходимости оплатить остаток.

Если заявка не будет одобрена, вы получите электронное письмо с указанием того, что отсутствует или требуется.

1

Посетите Центр разрешений и лицензий.

L&I может просматривать большинство заявлений, пока вы ждете.

2

L&I либо выдаст вам лицензию, либо запросит дополнительную информацию.

Требования к продлению

Эту лицензию необходимо продлевать ежегодно. Вы можете продлить срок действия через Интернет через eCLIPSE или лично в Центре разрешений и лицензий.

Для продления необходимо:

• Быть в курсе всех налогов города Филадельфия.
• Иметь действующий адрес электронной почты.
• Отсутствие невыполненных нарушений L&I.
• Соблюдайте правила безопасности при использовании свинца.

Лицензии на аренду не подлежат передаче и не могут быть продлены новым владельцем недвижимости.

Часто задаваемые вопросы о лицензии на аренду

| Департамент лицензий и инспекций

Собственность

Имущество принадлежит более чем одному лицу. Кто отвечает за лицензии на аренду и коммерческую деятельность?

Подробнее +

Если вы являетесь совладельцем недвижимости вместе с супругом

Лицензия на коммерческую деятельность и Лицензия на сдачу в аренду выдаются на имя одного из супругов. Супруга, имя которой не указано в лицензиях, все же должна быть указана как супруга в соответствующем налоговом учете предприятия, зарегистрированном в Департаменте доходов.

Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, не состоящим в браке

У вас есть два варианта:

1. Зарегистрируйте бизнес на имя всех партнеров. Назовите всех владельцев связанного налогового счета, зарегистрированного в Департаменте доходов. L&I выдает лицензию на коммерческую деятельность от имени предприятия. L&I выдает Лицензию на аренду на имя партнеров, перечисленных в акте (если оно отличается от названия компании). L&I выдает только одну лицензию на аренду на объект.
2. Один владелец берет на себя ответственность за имущество.  Ответственный владелец должен представить аффидевит, подтверждающий, что он несет ответственность за выполнение всех обязательств по лицензии и за ответы на уведомления, распоряжения или вызовы, связанные с арендой. Лицензия на коммерческую деятельность, лицензия на аренду и связанный с ней налоговый счет будут выданы на имя ответственного владельца.

Владелец указан как неучитываемое юридическое лицо (LLC, которое не является отдельным от владельца для целей федерального подоходного налога) или «Ведение бизнеса как» (DBA) в налоговом учете, связанном с этим имуществом. Будет ли лицензия на аренду выдана на имя неучитываемой организации/АБД или владельца основного налогового счета?

Подробнее +

L&I выдаст лицензию на аренду на имя, указанное в акте регистрации. L&I выдаст лицензию на коммерческую деятельность на имя, указанное в основном налоговом учете. Налоговое соответствие будет проверяться по основному налоговому счету.

Если владельцем является неучитываемая организация или администратор базы данных, вы должны указать это в соответствующем основном налоговом счете, зарегистрированном в Департаменте доходов.

Препятствия для получения лицензии

Я приобрел недвижимость как многоквартирный дом. Когда я подал заявку на получение лицензии на аренду, мне сказали, что я должен представить доказательства того, что использование было непрерывным или законным. Что это значит и как мне это доказать?

Подробнее +

Если предыдущий владелец недвижимости не имел лицензии на аренду с правильным количеством квартир: Новый владелец должен доказать законность использования. Вы можете найти документы, подтверждающие использование, на сайте atlas.phila. gov.

Если в файле нет предыдущей лицензии на аренду: Новый владелец должен доказать, что использование является законным. Вы можете найти документы, подтверждающие использование, на сайте atlas.phila.gov. Если вы не можете, вам может потребоваться получить разрешение на зонирование или строительство. Запишитесь на прием в Лицензионно-разрешительный центр, чтобы определить дальнейшие действия.

Если срок действия предыдущей лицензии истек более 3 лет: Новый владелец должен доказать законность использования. Если вы не можете, вам может потребоваться получить разрешение на зонирование или строительство. Новый владелец должен предоставить нотариально заверенное свидетельство о непрерывном использовании, подтверждающее, что планировка здания соответствует заявленному использованию и что использование не было преднамеренно прекращено. Если вы не можете подтвердить это, вы должны записаться на прием в Центр лицензий и разрешений, чтобы определить следующие шаги.