Переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника: Переходят ли долги по квартплате новому собственнику \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

Содержание

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам и капремонту — Контур.Реестро — СКБ Контур

Когда предстоит покупка жилья на вторичном рынке, важно исключить все возможные риски. Предыдущие собственники могут оставить после себя долги по коммунальным платежам и капремонту. Обязан ли покупатель рассчитываться по долгам за ЖКХ, которые накопились до него и что делать, если о задолженности узнали после покупки, в нашем материале.

Содержание

Долги за капремонт и ЖКХ при смене собственника
Чем опасна покупка квартиры с долгами
Как узнать о долгах до покупки квартиры
Что делать, если обнаружен долг
Что делать, если купили квартиру с долгами

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не запрещена законом. Однако при совершении сделки задолженность не списывается, а распределяется между бывшим и новым собственниками.

Долги за ЖКУ: электричество, водоснабжение, газ, канализацию, содержание дома, относятся к тому, кто пользовался услугами. Таким образом, их должен гасить предыдущий владелец, и к покупателю квартиры они не будут переходить.
Долги по капремонту переходят на нового собственника. В соответствии с законом (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ) взносы на капремонт закрепляются за объектом, поэтому при покупке жилья, где есть такой долг, новый собственник будет его оплачивать.

Если купить квартиру, в которой не оплачивались коммунальные услуги либо взносы за капремонт, придется столкнуться с несколькими проблемами:

Оплачивать долги самостоятельно, так как доказать, что сделал их другой собственник, будет непросто. Но даже если получится это сделать, бывшего владельца можно не найти.
Разбираться с управляющей компанией. Нередко управляющие компании пытаются взыскать долги по квартплате с нового собственника. Они могут угрожать отказом переоформить счет на нового владельца и даже начислять пени на задолженность по коммуналке.
Получить отказ в регистрации сделки. Если оплату коммунальных платежей не производят несколько месяцев, управляющая компания может обратиться в суд. По решению суда на квартиру будет наложен арест, а все действия с ней будут недействительны. Сделку купли-продажи остановят на этапе регистрации, а покупателю придется разыскивать продавца и свои деньги, так как расчеты чаще всего производят в день подписания договора. Если продавец скрылся или потратил полученные за квартиру средства, их можно больше не увидеть. Покупатель останется и без денег, и без жилья.

Требования управляющей компании о погашении долгов по коммунальным платежам при смене собственника незаконны. Новый владелец обязан оплачивать ЖКУ только с момента вступления в право собственности. Решить вопрос поможет заявление с требованием прекратить выставление старых счетов на имя директора управляющей компании. К заявлению нужно приложить копию договора купли-продажи и акта приема-передачи.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо своевременно узнавать о задолженностях продавца.

Покупатель имеет право ознакомиться со всеми документами, которые касаются приобретаемого объекта. Самый простой и логичный шаг — попросить продавца предоставить справку из управляющей компании об отсутствии долга и показать квитанции по оплате за капремонт. Если по какой-либо причине владелец недвижимости не может это сделать, нужно:

Обратиться в компанию, которая обслуживает дом. Иногда это несколько организаций, например, с поставщиками электроэнергии и газа собственники могут заключать прямые договоры.
Встретиться со старшим по дому. Как правило, он обладает информацией о долгах за капремонт и может прояснить ситуацию.
Проверить данные продавца по базе судебных приставов. Эта база доступна всем, достаточно ввести ФИО и дату рождения, и отобразится информация о задолженностях, которые числятся за человеком. У каждого долга в пояснении указан его характер. Долги по коммунальным платежам там появятся, если управляющая компания подаст на должника в суд.
Заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости. Документ получают на сайте Росреестра, достаточно знать только адрес объекта. Из выписки можно узнать об аресте, или запрете на проведение сделок.
Внимательно изучить договор купли-продажи. Нельзя покупать жилье с формальным отношением к договору. В нем могут быть пункты, которые говорят о переходе долгов по коммунальным платежам и капитальному ремонту от прежнего хозяина квартиры к новому. Если не заметить этого, придется все оплатить.

Кроме задолженности по квартплате, обременение могут наложить на квартиру за долги по алиментам или кредитным платежам. Если у собственника проблемы с финансами, это должно насторожить и предостеречь от рискованной покупки. Не будет лишним узнать, не находится ли квартира в залоге у банка. Это покажет выписка ЕГРН.

Если продавец честно признался в том, что у него есть задолженность по коммунальным платежам и взносам за капремонт, или этот факт выявили при проверке документов, можно договориться. Для этого нужно внести изменение в договор купли-продажи и внести пункт о том, кто должен платить по счетам.

Когда продавец готов заплатить сам, можно указать в договоре, что стороны откладывают сделку и собственник обязуется не продавать квартиру третьим лицам, пока не будет погашен долг.

Когда для оплаты привлекают средства аванса, составляют договор аванса, продавец получает часть денег вперед и использует их для погашения долга.

Когда задолженность переходит к покупателю, приобретать недвижимость можно только с четким указанием суммы долга. В этой ситуации покупатель может требовать скидку с бывшего владельца.

Если скидку на квартиру получили взамен погашения долга, это надо отразить в отдельном пункте договора. При расторжении сделки доказать факт оплаты чужих долговых обязательств будет сложно, как и вернуть потраченные деньги.

Когда о неоплаченных счетах старых хозяев квартиры новый собственник узнает только после новоселья, необходимо срочно разыскать должников. Откладывать вопрос нельзя: они могут поменять номера телефонов и не выходить на связь.

Если прежний владелец отказался платить, действовать надо по следующему плану:

Получить в Росреестре выписку из ЕГРН, где указана дата перехода права собственности.
Обратиться в управляющую компанию с просьбой открыть новый лицевой счет на нового владельца помещения. Долги продавца останутся на старом счете и разбираться с ними управляющей компании придется самостоятельно.
При отказе направить жалобу в вышестоящие инстанции, Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру.

С долгами по капремонту ситуация сложнее, однако и тут можно законно снизить сумму долга. Когда задолженность формировалась несколько лет, можно применить к ней срок исковой давности. На основании ст. 196 ГК РФ он равен трем годам. То есть, если долг копили пять лет, платить придется только за три последних. Сделать это можно только в суде.

Бывают случаи, когда квартиру приобретали без долгов, но они сформировались позже. Например, управляющая компания обнаружила неточности расчетов. Такие вопросы решают в суде, и собственник, как правило, выигрывает в этой ситуации. Налицо халатность в произведении расчетов.

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке необходимо проверить не только документы на недвижимость, но и квитанции по коммунальным платежам и капремонту. Если появились сомнения в честности продавца, лучше отказаться от выбранного варианта и поискать другие.

Переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника

Если вы стали счастливым обладателем собственной квартиры, ваша радость может омрачиться долгами по коммунальным услугам, которые остались от предыдущего собственника. Такие обязательства не получится обойти, и коммунальные службы потребуют выплаты всего долга в любом случае, поэтому стоит рассмотреть эту проблему подробно и найти оптимальный выход из сложившейся ситуации.

Что важно понимать в ситуации с долгами

Чтобы разобрать этот вопрос досконально, начнем с изучения правовой основы финансового обязательства. Для детального анализа нам понадобятся только отдельные статьи кодекса, в которых рассматривается вопрос передачи долга по коммунальным услугам. Обратите внимание на следующие статьи:

Статья 30. Здесь говорится о том, что любой собственник жилья отвечает за содержание квартиры и несет за нее ответственность.

Статья 153. Кодекс устанавливает обязанность каждого собственника выплачивать коммунальные услуги – в эту категорию выплат относят счета за отопление, квартплату, счета за газ, электроснабжение и воду.

Статья 223. В Гражданском кодексе есть статья, по которой право собственности становится реальным фактом только в тот момент, когда нынешний владелец передает это право новому собственнику. Под этим длинным термином имеется в виду, что вы становитесь собственником только после подписания договора купли-продажи в результате наследования или дарения.

Статья 158. Возвращаясь к Жилищному кодексу, в одной из статей мы находим информацию о том, что обязательство по оплате капитального ремонта переходит от бывшего владельца к нынешнему. Иными словами, если за квартирой числится задолженность по капитальному ремонту, вам придется ее выплатить.

Если внимательно прочитать Жилищный кодекс РФ, можно уяснить одну простую вещь – коммунальные долги не переходят от старого собственника к новому. С одной стороны, такая информация даст вздохнуть с облегчением, но стоит рассмотреть эту ситуацию под другим углом. Одна из статей содержит сведения о том, что недоимки могут начисляться на нового владельца, если он дает на это свое согласие. Резюмируя выдержки из кодекса и опираясь на реальный юридический опыт, можно сказать, что новый собственник не обязан выплачивать долги бывшего собственника. Как правило, такие задолженности оформляются именно на собственника и не закрепляются за квартирой, поэтому обязательства по выплате не передаются автоматически.

Когда вы подписываете договор купли-продажи жилья, в тексте присутствует такой пункт, и в момент подписания этого документа вы даете свое согласие на определенные финансовые обязательства. Можно внимательно прочитать договор перед подписанием и обговорить этот момент, но большинство покупателей редко обращают внимание на текст документа.

Помимо коммунальных платежей, каждый владелец квартиры должен вносить определенную сумму за капитальный ремонт. Это условие прописано в законодательстве и существует с 2013 года. Выплаты передаются по наследству новому владельцу автоматически, что также указывается в тексте кодекса. Службы, отвечающие за коммунальные услуги, могут требовать погашения всей задолженности с нового владельца квартиры, что, с одной стороны, противоречит законодательству. В реальности все намного сложнее, и с этим вопросом придется разбираться досконально.

С юридической точки зрения ответственность за содержание имущества наступает в тот момент, когда новый владелец оформляет право собственности в официальном порядке. С этой даты он обязан оплачивать все коммунальные услуги, оказанные управляющей компанией на содержание данной квартиры. Таким образом, задолженность, которая образовалась до момента перехода права собственности, закрепляется за предыдущим владельцем, и новый собственник не обязан ее выплачивать. Некоторые коммунальные услуги оплачиваются по счетчикам, поэтому вы можете снять показания в день оформления права собственности и точно определить, с какой даты вы обязаны вносить плату за объем предоставленного газа, воды или электричества.

Имеет ли право новый собственник игнорировать требования коммунальных хозяйств

В большинстве случаев коммунальные хозяйства угрожают новым владельцам и требуют выплатить всю задолженность, опираясь на Жилищный кодекс РФ. Хотя в этом документе четко прописано, что новый собственник должен оплатить только долг за капитальный ремонт и выплатить другие задолженности только в случае добровольного согласия.

Если вы задумались над этим вопросом еще на этапе подписания договора купли-продажи, можно отказаться от выплат по другим счетам от коммунальных хозяйств. В договоре должно быть четко прописан тот факт, что вы не берете на себя дополнительные финансовые обязательства. Если коммунальное хозяйство обратится в суд, закон будет на вашей стороне. В этом случае все долги становятся проблемой поставщика услуг, так как задолженность числится на личном счете бывшего владельца.

Наилучшим выходом из такой ситуации станет обращение в саму контору в письменном виде, в котором вы отказываетесь выплачивать «чужие» долги. В качестве доказательства правомерности своего действия можно приложить копию договора купли-продажи. Конечно, стоит приготовиться к тому, что поставщик так просто не откажется от возможности получить свои деньги. Последуют угрозы и принуждения, но данные требования будут незаконны, так как задолженность остается на счету бывшего собственника. Можно попытаться найти бывшего владельца и передать ему все требования поставщика услуг, но вы не обязаны этого делать. Если вы хотите избежать подобных проблем после покупки квартиры, стоит обговорить условия погашения задолженности с продавцом квартиры и проверить самостоятельно наличие долгов.

Если вы стали владельцем новой квартиры, нужно продумать не только стиль интерьера, но и позаботиться о документальном оформлении всех нюансов. Вот простая инструкция, которой нужно следовать во избежание проблем с управляющими компаниями:

Обратиться в Единый расчетный центр, чтобы получить справку о задолженности, если таковая имеется.

Отнести заявление в управляющую компанию с просьбой открыть новый лицевой счет, оформленный на ваше имя – это действие нужно совершить независимо от того, имеется задолженность или нет.

Подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома.

Посетить другие учреждения, которые отвечают за подачу газа, воды или электричества, чтобы заключить с ними новые договора.

Сверить реальные показания счетчиков с теми, которые указываются в документах, и уточнить все данные на момент оформления права собственности.

Если данные не совпадают, обратиться в управляющую компанию для перерасчета.

Некоторые управляющие компании понимают, что законодательство на стороне нового владельца и принудить силой выплачивать чужие долги не получится. В том случае, когда вы берете на себя обязательства по выплате долга старого владельца, можно заключить договор, в котором будут прописаны условия полного погашения задолженности. Если вы решили заключать подобное соглашение, проверьте все указанные суммы и реквизиты сторон. Заключение дополнительного соглашения по выплате задолженности – это распространенная практика, но условия полного погашения могут быть разными и зависят от политики управляющей компании.

Как проверить квартиру перед покупкой

Большинство современных покупателей уверены в том, что достаточно обратиться в риелторское агентство и довериться профессиональным специалистам. И в этом случае не стоит полагаться на работу другого человека, ведь вы не сможете предъявить претензий сотруднику компании после заключения договора. Определить проблемное жилье с первого взгляда практически невозможно, многие собственники скрывают правду о наличии задолженностей, чтобы не опускать цену на квартиру и переложить ответственность за собственные проступки на чужого человека.

Если мы заговорили о том, что нужно проверять в квартире перед покупкой, предлагаем изучить подробную инструкцию и следовать этим простым правилам:

Не стоит верить устным заверениям. Продавец может уверять вас в том, что за квартирой нет долгов и проблем с коммунальными хозяйствами у вас не будет. Верить простым устным заявлениям нельзя, поэтому следует попросить предоставить бумагу об отсутствии задолженности.

Проверяем справку от ТСЖ. Документ об отсутствии долгов выдает ТСЖ или ЕИРЦ, но данная справка имеет ограниченный срок действия – до 10 дней. Проверьте дату выдачи справки, чтобы убедиться в добросовестности продавца.

Узнайте информацию самостоятельно. Можно проверить наличие задолженностей самостоятельно по интернету. Зная адрес приобретаемой квартиры, вы получите точную информацию о наличии долгов за квартирой.

Проверяем сайт ФССП. Если задолженность достигла критического уровня, информация об этом появится на сайте ФССП. Такие ситуации можно считать наиболее опасными, так как долг, отраженный в системе судебных приставов, грозит перерасти в арест имущества.

После покупки квартиры не стоит расслабляться, так как теперь вам предстоит заключить новый договор с поставщиком коммунальных услуг. Подача заявления на подготовку такого документа является обязанностью покупателя, так что игнорировать этот факт нельзя. Во время заключения договора обязательно запишите реальные показания счетчиков, чтобы у вас было, чем подкрепить свою позицию. Показания должны быть отражены в акте приема-передачи в день покупки жилья. Кстати, в современном мире посещать все учреждения для перезаключения договора самостоятельно не обязательно. Вы можете выслать извещение в компанию поставщика услуг заказным письмом.

Рекомендуем внимательно проверить квартиру перед покупкой, посетив несколько разных сервисов. Про официальный сайт судебных приставов мы уже писали, но, помимо этого портала, стоит посетить официальный сайт управляющей компании или провести некоторое время на сайте ЖКХ. Кстати, информацию по задолженностям можно посмотреть в банкоматах или обратиться в Центр координации недвижимости, консультанты которого помогут проверить квартиру. В качестве еще одной меры можно попросить нынешнего владельца квартиры предоставить все платежные документы, в которых вы можете проверить последние даты оплаты и показатели счетчиков.

Существует несколько категорий коммунальных выплат, которые являются финансовым обременением собственника жилья:

плата за услуги по управлению многоквартирного дома;

взносы за проведение капитального ремонта;

оплата коммунальных услуг.

Если за квартирой числится задолженность, данное обстоятельство не помешает ее продаже. По этой причине многие владельцы квартир обнаруживают неприятность после того, как заключен договор купли-продажи. Управляющие компании могут быть довольно настойчивыми, когда вопрос касается выплаты задолженностей, поэтому новые собственники нередко сталкиваются с моральным давлением и угрозами.

Одна из самых распространенных угроз – это отказ прописывать нового владельца в квартире. Сотрудники ТСЖ могут отказаться принимать паспорта и прописывать нового собственника, пока не будут выплачены все задолженности по коммунальным услугам. Подобные действия работников управляющей компании являются грубым нарушением законодательства, так что вы можете зарегистрировать прописку в территориальном отделении МВД. Вам остается только сняться с регистрации по старому месту прописки, затем обратиться в учреждение по новому адресу и прописаться там.

Что делать, если обнаружена задолженность

Если на этапе заключения договора была обнаружена задолженность, нужно сразу же поднимать этот вопрос и обсудить все с нынешним владельцем квартиры. Данную ситуацию можно разрешить несколько путями:

Можно выдать владельцу квартиры деньги на погашение задолженности в счет стоимости квартиры. Вы можете договориться, что авансовая часть оплаты выдается продавцу для того, чтобы выплатить все задолженности. Необходимо оформить все документально и подписать нотариальное соглашение с указанием суммы авансового платежа.

Скидка со стоимости квартиры в счет оплаты задолженностей. Если вы обнаружили задолженность, можно договориться с владельцем о скидке на квартире в счет погашения долгов. Эту договоренность также следует подкрепить нотариальным соглашением.

Расторжение сделки. В большинстве случаев, когда владелец умалчивает о наличии задолженностей, он пытается скрыть этот факт до последнего. К тому же обычно такие ситуации происходят, когда за квартирой числятся большие суммы. Тогда проще всего расторгнуть договор и поискать новую квартиру.

Решить проблему с задолженностями на этапе оформления договора можно простыми способами, так что все зависит от сознательности владельца.

Бывает и так, что вы узнаете о долгах после веселого заселения на новое место. В этой ситуации можно поступить следующим образом:

Обращение в ТСЖ. После оформления права собственности обратитесь в управляющую компанию с просьбой открыть новый лицевой счет. Во время такого обращения полезно иметь при себе документ с указанием реальных показателей счетчиков на момент передачи права собственности. В ТСЖ вам должны открыть новый лицевой счет, который уже будет зарегистрирован на вас лично.

Юридическая аргументация. Если за квартирой числится задолженность, ТСЖ попытается отказать вам в открытии нового счета. Компаниям невыгодно перерегистрировать договор, так как в этом случае задолженность становится их проблемой, и вернуть свои деньги они смогут только при обращении к бывшему собственнику. Итак, вам отказали в открытии счета – что делать? Напомните сотрудникам управляющей компании о статье 153 Жилищного кодекса РФ, про которую мы упомянули выше. Право собственности уже перешло к вам, поэтому компаниям не может отказать вам в открытии нового лицевого счета.

Споры и судебная тяжба. Управляющая компания – это не та контора, сотрудников которой можно легко запугать одним упоминанием Жилищного кодекса. Следующей мерой станет письменное обращение к руководителю организации, в котором вы повторяете свою просьбу и вновь ссылаетесь на известную вам статью. Обязательно приложите к этому обращению договор купли-продажи или дарственную – эти документы подтверждают ваше право собственности. Крайней мерой станет обращение в суд, но относить заявление в эту инстанцию следует после получения письменного отказа от руководителя управляющей компании.

Стоит отметить, что задолженность по коммунальным услугам является не обременением нового собственника, а проблемой поставщика услуг. Управляющая компания не может требовать оплаты долга или угрожать санкциями новому владельцу, так как подобные действия противоречат законодательству. Конечно, сотрудникам ТСЖ выгоднее надавить на нового собственника, который выплатит все долги, чем искать старого владельца, но в данной ситуации правда на вашей стороне.

Если компания каким-то образом пытается на вас надавить, можно смело обращаться в вышестоящие органы. В первую очередь, вам необходимо получить письменный отказ в просьбе оформить новый лицевой счет на ваше имя от управляющей компании. С этой бумагой можно отправиться в Жилищную инспекцию – этот орган призван контролировать действия управляющих компаний и следить за выполнением всех статей Жилищного кодекса. Вы можете смело написать жалобу на управляющую компанию и призвать инспекцию наложить на ТСЖ административное взыскание.

Эта мера не всегда срабатывает, так что отправляемся дальше. Следующим органом для подачи жалобы станет Роспотребнадзор. Это учреждение отвечает за качество услуг, которые оказываются населению и рассматривает обращения разного типа. Вы можете обратиться в этот орган, так как ваши права были нарушены управляющей компанией, и вы можете рассчитывать на помощь от контрольной инспекции. Последней инстанцией остается суд, так что следует приготовиться к длительной тяжбе и найти квалифицированного юриста.

Как избавиться от долгов, про которые вы не знали

Не все знают, что наличие задолженности нужно проверять до того, как вы подписали договор купли-продажи, поэтому вы легко можно оказаться в сложной ситуации. Если коммунальные хозяйства начинают на вас давить и угрожать судом, стоит разобраться с ситуацией с юридической точки зрения и рассмотреть все аспекты проблемы. Конечно, требования коммунальщиков в большинстве случаев незаконны, но никто не отменяет морального давления на нового собственника.

Вы можете снизить градус агрессии и разрешить конфликт мирным путем, но для этого придется постараться. Сначала запросите коммунальные хозяйства открыть новые лицевые счета, зарегистрированные на вас, и известите их о том, что собственник квартиры поменялся. При обращении следует иметь с собой полный пакет документов и подготовить не только договор купли-продажи, но акт приема-передачи. Если коммунальщики отказываются открывать новый счет и настаивают на оплате задолженностей, вы можете обратиться в суд. В данной ситуации суд будет на вашей стороне, и ТСЖ не вправе отказывать в открытии лицевого счета.

В том случае, когда задолженность касается выплат за капитальный ремонт, законодательство поддерживает право муниципальных контор требовать оплаты задолженностей. Это прописано в Жилищном кодексе, и отказаться от такого наследства вы не сможете.

Оптимальный выход избежать подобной неприятности – это проявить максимум внимания при оформлении договора и проследить за тем, чтобы вместе с новой квартирой вам не достались долги от предыдущих хозяев.

Отвечает ли новый домовладелец за предыдущие счета за коммунальные услуги?

Более мелкие детали закрытия дома могут затеряться во всех документах, которые новый владелец должен просмотреть и подписать. Одним из аспектов домовладения, который теряется в этой перетасовке, являются счета за коммунальные услуги.

Избежание счетов от предыдущего домовладельца

В конце концов, если вы покупаете в разгар зимы или в разгар летней жары, ваш переезд в дом вашей мечты может быстро превратиться в кошмар без воды, отопления или кондиционирования воздуха. .

При обычной сделке с недвижимостью проверка любых залогов за коммунальные услуги или неоплаченных счетов за собственность проста. Титульная компания выполняет поиск по названию, чтобы показать любые залоговые права, поданные в отношении собственности, в общедоступных записях. Если они их найдут, продавец должен будет удовлетворить их до закрытия. Они также запросят окончательные показания счетчика перед закрытием, чтобы увидеть, есть ли какие-либо непогашенные остатки, которые еще не стали залоговыми правами.

Остаток коммунальных услуг вместе с другим незарегистрированным муниципальным долгом и проблемами обнаруживается, когда титульная компания или юридическая фирма, занимающаяся закрытием, отдает распоряжение о полном муниципальном поиске залогового права. При закрытии продавец сообщает расчетному агенту свой новый адрес для отправки окончательного счета за воду. Как только они получают окончательный счет, они обычно платят. В тех редких случаях, когда продавец не платит оставшуюся небольшую сумму, она добавляется к счету нового владельца.

Пропущенные показания коммунальных услуг могут стоить 1000 долларов США

Однако, если вы собираетесь выкупить заложенное имущество, все может стать сложным и дорогим. Вы можете поспорить, что если кто-то не выполнил свои обязательства по ипотечному кредиту, есть и другие долги, связанные с недвижимостью, включая такие вещи, как неуплаченные налоги на недвижимость, счета за коммунальные услуги и, возможно, даже нарушение кодекса или два.

Женщина из Фейрпорта, штат Нью-Йорк, получила счет за коммунальные услуги на 4000 долларов после того, как закрыла недвижимость, принадлежащую банку. Незадолго до того, как дом был лишен права выкупа, были показания счетчика, но банк почти год отказывался разрешить Управлению водоснабжения округа Монро войти в собственность для дополнительных показаний. Наконец, муниципалитет отключил воду, но за это время было использовано почти 1,3 миллиона галлонов воды! Кредитная компания и подрядчик понятия не имеют, куда делась вся эта вода. Признаков повреждения дома водой не обнаружено. К сожалению, перед закрытием не было проведено окончательного чтения, и новый владелец застрял со счетом.

Часто в принадлежащих банку домах нет воды и электричества. Это делает практически невозможным надлежащий осмотр дома, который настоятельно рекомендуется провести всем покупателям. Если продавец сопротивляется включению утилит, чтобы вы могли провести проверку, это красный флаг, что могут быть некоторые серьезные скрытые проблемы. Многие банки проведут проверку при приобретении недвижимости, поэтому они могут предоставить вам этот документ. Однако он может быть устаревшим и отражать текущие невыплаченные остатки, как это было в случае с женщиной в Фейрпорте.

Единственный способ убедиться, что вас не заставят оплачивать счета за коммунальные услуги предыдущего владельца, — это всегда получать окончательные показания перед закрытием всех счетов за коммунальные услуги.

Кто несет ответственность за неоплаченные коммунальные услуги, обнаруженные после закрытия? Покупатель или продавец?

Большинство счетов за коммунальные услуги и другие специальные счета за подключения и улучшения остаются в собственности:

Электричество и мусор
Как правило, эти счета остаются в собственности. Если компания является дочерней компанией местного самоуправления, она может иметь право налагать залог на имущество. Это зависит от местных и государственных законов.
Водоснабжение и канализация
Большинство провайдеров водоснабжения и канализации являются государственными организациями, которые налагают залог на недвижимость за неоплаченные счета. Если коммунальная компания, обеспечивающая водоснабжение и канализацию, является частной организацией, неоплаченные счета могут быть переданы на счет предыдущего владельца, а не собственности.
Газ
Многие люди, даже специалисты по недвижимости, часто советуют, чтобы счета за газ оставались у отдельного владельца счета, как и за электричество, но в некоторых областях есть некоторые странные оговорки. Например, город Клируотер во Флориде обеспечивает газом жителей не только своей юрисдикции, но и других муниципалитетов. Некоторые из этих городов, обслуживаемых городом Клируотер, простираются далеко за пределы его управляющего округа в соседний округ Паско. У города есть возможность наложить залог на любое из этих свойств, если счета за газ не оплачены.
Другие специальные взносы
Другими аспектами, которые следует учитывать перед приобретением жилья, являются специальные взносы, взимаемые государственными организациями. В настоящее время в собственности может быть колодец и септик, но если город оценил ее на предмет подключения к водопроводу и канализации, новый владелец должен будет заплатить оставшуюся сумму, оставшуюся для расширения услуг. Домовладельцы часто оценивают другие муниципальные услуги, в том числе дорожное покрытие, уличные фонари и ливневые стоки. Иногда эта информация будет указана в вашем счете по налогу на имущество, но некоторые округа и муниципалитеты могут хранить записи о невыплаченных суммах налога на недвижимость в другом департаменте. Покупатели должны убедиться, что все надлежащие запросы на документы отправлены в соответствующие муниципальные департаменты.

Важно поговорить с опытным специалистом по недвижимости в вашем районе, чтобы вы понимали детали, которые повлияют на ВАШЕ закрытие. Когда вы работаете с агентом или адвокатом, они будут уверены, что все необходимые документы и отчеты получены. Нанять адвоката — хорошая идея, так как он может дать юридическую консультацию, которую не может дать агент по недвижимости или правовому титулу, даже если он дает ценные рекомендации.

Неоплаченные коммунальные услуги могут стать залогом имущества!

Коммунальная компания может наложить арест на дом с неоплаченными счетами и, возможно, лишить его права собственности, чтобы возместить остаток, точно так же, как банк может наложить арест на дом, когда владелец не выплачивает ипотеку. В других случаях муниципалитет может продать долг индивидуальному инвестору в рамках продажи налогового залога или частной компании, которая будет использовать высокие проценты и сборы, что делает невозможным оплату для большинства домовладельцев, и в конечном итоге они теряют свой дом.

Женщина из Балтимора потеряла свой дом в пользу инвестора после того, как не смогла оплатить счет за воду в размере 362,28 доллара. Городские записи показывают, что каждый пятый из этих залогов на недвижимость связан с неуплаченными налогами или другими муниципальными счетами на сумму 1000 долларов или меньше!

В некоторых штатах этим муниципальным коммунальным залогам может быть предоставлен статус «сверхприоритета». Это означает, что они имеют более высокий приоритет, чтобы подать в суд и получить возмещение перед любым другим залогом, включая залог первого держателя ипотеки.

Как покупателю убедиться в отсутствии скрытых счетов за коммунальные услуги перед закрытием?

Когда вы проведете полный муниципальный поиск вашей собственности, такие детали, как текущая вода и канализация, а также любые связанные с ними специальные оценки регулирующей юрисдикции, будут раскрыты вам перед закрытием. Обязательно спросите своего титульного агента, агента по недвижимости или адвоката по недвижимости об этих скрытых муниципальных проблемах в период проверки или, что еще лучше, до того, как вы сделаете предложение. Отчет должен отражать последнюю информацию об имуществе, поэтому убедитесь, что были сняты показания счетчика за этот месяц и отражены текущие платежи.

Андеррайтер полиса страхования титула вашего владельца проследит за тем, чтобы один из его агентов заказал проверку муниципальных документов на предмет залога, чтобы показать, что все счета за воду, канализацию, газ и другие муниципальные коммунальные услуги оплачены, а также определить, есть ли любые невыполненные специальные оценки, чтобы исключить требования/исключения из обязательств по титулу. Муниципальный поиск залога является одним из пунктов в расходах на закрытие. Взгляните на свой контракт, чтобы убедиться, что он указан, и узнать, будете ли вы, покупатель или продавец нести ответственность за стоимость.

Это одна из многих причин, почему получение полиса страхования титула владельца выгодно для ваших инвестиций! От вашего имени квалифицированные специалисты проведут дополнительную комплексную проверку недвижимости. Если после закрытия возникают какие-либо проблемы, такие как залог коммунальных услуг от муниципалитета, ваш полис титульного страхования поможет решить эти проблемы. В противном случае без утилиты и поиска по названию вам придется платить по счетам.

Что должны знать продавцы и покупатели о счетах за коммунальные услуги при закрытии сделки

Передача права собственности на дом является сложной задачей, и частью этого процесса является обеспечение того, чтобы продавец выполнял платежи по счетам от коммунальных служб. Ни один покупатель не хочет быть на крючке из-за неоплаченных счетов другого человека, но это может случиться.

Продавцы, конечно же, должны связаться с коммунальными службами, чтобы сообщить адрес для пересылки и дату выезда. Затем компании могут пересылать заключительные отчеты на новый адрес, причем большинство из них также предлагают возможность доставить письмо перед закрытием, которое показывает, что учетная запись обновлена. Не забудьте закрыть счета, иначе продавцы могут нести ответственность за коммунальные услуги после выезда.

Бывают случаи, когда простой неоплаченный счет за коммунальные услуги может задержать продажу. Залоговое право может быть прикреплено к титулу владельца, если он / она имеет задолженность, но только тогда, когда коммунальное предприятие находится в ведении местного правительства — например, в городе Маунтлейк-Террас, который обеспечивает канализацию и водоснабжение для своих жителей. Правительства, управляющие коммунальными предприятиями, могут приостановить передачу права собственности при наложении залога, в отличие от частных коммунальных предприятий, таких как Puget Sound Energy, которые должны пройти через коллекторское агентство, чтобы получить деньги.

Есть простое решение для такого типа удержания. Эскроу может быть разрешено удерживать часть чистой выручки продавца для оплаты окончательных счетов. Все, что нужно, — это форма Northwest MLS, в которой указаны коммунальные предприятия и их контактная информация, а также подписи всех сторон на договоре купли-продажи.

Эта форма MLS позволяет агентам условного депонирования запрашивать отчеты о выплатах от коммунальных служб, которые могут налагать залоговые права. К сожалению, некоторые продавцы оставляют пробелы в форме, и условное депонирование не обязано связываться с неподтвержденной коммунальной службой для проверки неоплаченных счетов продавца — возможный красный флаг, который хороший брокер покупателя будет преследовать со своим коллегой по недвижимости, чтобы разобраться.

Если форма заполнена правильно, условное депонирование удерживает средства от продавца, чтобы обеспечить оплату счетов. Судя по опыту, коммунальные службы Сиэтла могут немного медлить с выставлением счетов за потребление воды, поскольку требуется снятие показаний счетчика на месте, что по существу вынуждает продавцов разрешать условное депонирование для завершения окончательного платежа. Продавец получает неиспользованный остаток средств условного депонирования в течение примерно 3 недель после завершения сделки.

У продавцов обычно есть 5 дней с момента взаимного принятия для предоставления покупателям формы MLS/коммунальных услуг. Либо листинговый агент, либо брокеры покупателя могут указать названия и адреса коммунальных компаний, указанных продавцом. Обе стороны должны подписать документ, чтобы он был официальным. Чтобы было ясно, оплата счетов депонированием от имени продавца применяется только к государственным коммунальным компаниям.

В качестве отдельной меры защиты покупатели должны связаться с каждой коммунальной компанией, чтобы создать учетную запись, не связанную с предыдущим владельцем, даже если условное депонирование или продавец согласились рассмотреть окончательные отчеты. Как уже упоминалось, некоторые счета могут приходиться на новых домовладельцев, когда частные организации, такие как Управление отходами, не могут отследить бывшего владельца. Не позволяйте просроченным счетам продавца испортить ваше впечатление от нового дома, если это возможно.

Чтобы выделиться среди своих коллег, некоторые брокеры-покупатели связываются с коммунальными предприятиями от имени своих клиентов.