Содержание
Условия перерасчёта при временном отсутствии согласно № 354 и Жилищному кодексу России
Основания, по которым исполнитель коммунальных услуг делает перерасчёт платы за период временного отсутствия потребителя в занимаемом помещении, изложены в разд. VIII ПП РФ № 354. Их попытался оспорить в Верховной суде РФ собственник доли в квартире, где нет приборов учета. Рассказываем о судебном решении.
Условия перерасчёта при временном отсутствии изложены в ПП РФ № 354
Обязанность оплачивать жилищные и коммунальные услуги возникает с момента регистрации права собственности на помещение или его долю (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Расчёт платы за коммунальные услуги производится согласно показаниям установленных приборов учёта, а если их нет – исходя из нормативов потребления ресурсов, утверждённых органами государственной власти субъектов РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).
Порядок перерасчёта платы за КУ при временном отсутствии потребителя в помещении определён в разд. VIII ПП РФ № 354.
Если в помещении установлены индивидуальные приборы учёта, то за время отсутствия проживающих перерасчёт платы за ЖКУ не делается. Потребление ресурсов фиксируется показаниями ИПУ.
Если квартира не оснащена счётчиками, то при непроживании в ней потребителей более пяти полных дней собственник имеет право обратиться к исполнителю КУ за перерасчётом платы (п. 86 ПП РФ № 354). При этом важным условием является отсутствие технической возможности установки в квартире ИПУ, подтверждённой соответствующим актом обследования.
Перерасчёт делается в течение пяти рабочих дней после получения заявления от потребителя и подтверждающих период временного отсутствия документов. Подаётся такое заявление до отъезда или не позднее 30 дней после окончания периода непроживания. К заявлению должна прилагаться копия акта обследования о невозможности установки ИПУ (п.п. 91, 92 ПП РФ № 354).
Такое обследование проводится в соответствии с приказом Министерства регионального развития РФ от 29.12.
2011 № 627. Если невозможность установки счётчиков не подтверждена или ИПУ вышел из строя, перерасчёт платы за соответствующие КУ при временном отсутствии проживающих не производится (п. 86 ПП РФ № 354).
Перерасчёт платы за коммунальные услуги
38646
6
Собственник посчитал условия для перерасчёта противоречащими ЖК РФ
С подходом к перерасчёту платы за КУ за время отсутствия, изложенном в ПП РФ № 354, не согласился владелец доли в квартире в многоквартирном доме. В жилом помещении не установлены приборы учёта коммунальных ресурсов, так как об этом не смогли договориться все собственники квартиры. Расчёт платы производится исходя из нормативов потребления.
Поскольку владелец доли не проживает в помещении почти год, он обратился в управляющую организацию с просьбой сделать перерасчёт платы за КУ из-за временного отсутствия. УО отказала собственнику в перерасчёте, сославшись на п. 86 ПП РФ № 354: у заявителя не было акта, подтверждающего невозможность установки в квартире ИПУ.
Собственник посчитал, что перечень оснований для перерасчёта при временном отсутствии, приведённый в ПП РФ № 354, неполный, и обратился в Верховный суд РФ с просьбой признать частично недействующими п. 86, первый абзац п. 91 второй абзац п. 92 ПП РФ № 354.
Истец посчитал противоречащими ч. ч. 1,3 ст. 1 ЖК РФ следующие требования ПП РФ № 354:
- перерасчёт платы при временном отсутствии делается только в отсутствие технической возможности установки ИПУ;
- сроки подачи заявления на перерасчёт при временном отсутствии ограничены 30 днями после окончания периода отсутствия;
- к заявлению о перерасчёте должен быть приложен акт обследования на предмет отсутствия возможности установить ИПУ.
Истец утверждал, что данные пункты ПП РФ № 354 нарушают его права и устанавливают принципы неравенства потребителей, что противоречит ст. 1 ЖК РФ. Ведь получить перерасчёт платы за КУ в период временного отсутствия вправе только потребители с актом о невозможности установить ИПУ.
Когда можно ограничивать коммунальные услуги
17358
3
Условия для перерасчёта за период отсутствия способствуют энергосбережению
Верховный Суд РФ, проанализировав указанные пункты ПП РФ № 354 и доводы истца, не согласился с ним. В решении судья подчеркнул, что неиспользование помещения собственником не является основанием невнесения платы за ЖКУ (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).
Верховный Суд РФ не нашёл подтверждения доводам истца, что условие предоставления акта о невозможности установки счётчика противоречит принципам равенства и создаёт преимущества одних потребителей над другими (ч. 1 ст. 1 ЖК РФ).
Такое условие, наоборот, способствует исполнению требованийФедерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». Указанный Федеральный закон установил, что потребляемые энергетические ресурсы подлежат учёту с использованием ИПУ (ст. 13 № 261-ФЗ).
Подтверждение невозможности установить ИПУ направлено на то, чтобы потребители переходили на оплату коммунальных услуг исходя из показаний приборов учета. Это способствует эффективному и рациональному использованию ресурсов. Поэтому собственник, при наличии технической возможности не установивший счётчики, не может ссылаться на их отсутствие, чтобы не оплачивать ЖКУ.
Довод истца о том, что счётчики не установлены из-за отсутствия согласия между собственниками долей в квартире, суд также не принял во внимание. Вп. 1 ст. 247 ГК РФ прописана процедура разрешения споров между владельцами долевой собственности. Пользование долевым имуществом происходит по соглашению собственников долей, а если согласия достичь не удаётся – в судебном порядке.
Поэтому неустановка ИПУ из-за разногласий участников долевой собственности не может служить основанием для перерасчёта платы в период временного отсутствия потребителя в занимаемом помещении. Верховный Суд РФ отказал истцув удовлетворении иска, подтвердив правомерность отказа управляющей организации в перерасчёте.
Временно проживающие и временно отсутствующие пользователи
15674
0
УО обязана сделать перерасчёт при соблюдении потребителем норм ПП РФ № 354
Верховный Суд РФ подтвердил правомерность применения управляющими организациями и ТСЖ п. 86 ПП РФ № 354, если к ним с заявлением обратился потребитель с требованием сделать перерасчёт за период его отсутствия.
Наличие акта обследования квартиры, который подтверждает невозможность установить приборы учёта, по-прежнему остаётся ключевым условием для произведения перерасчёта за время непроживания заявителя в квартире.
Важно соблюдение заявителем условия о сроках подачи документов: перед отъездом или в течение 30 дней после возвращения в квартиру (п. 91 ПП РФ № 354). Законность данной нормы также подтвердил ВС РФ.
Если требования раздела VIII ПП РФ № 354 соблюдены, то УО или ТСЖ не имеют права отказать потребителю в перерасчёте, который необходимо сделать в течение пяти рабочих дней со дня подачи заявления.
Ольга Шевлягина Главный редактор
Полезная статья?
Поделитесь с коллегами и друзьями
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 76 027 подписчикам
Получать на @Mail.ru Получать на @Yandex.ru Получать на @Gmail.com Получать на мою почту
Статьи по теме
Как отличить безучётное потребление ресурса от бездоговорного
УО как исполнитель коммунальных услуг наказывает за неучтённое потребление собственников в МКД, но может и сама быть привлечена к ответственности за хищение электроэнергии.
При этом бездоговорное и бе…
Как составить акт о безучётном потреблении, чтоб его не оспорил суд
Управляющая организация при проверке счётчика может выявить факт вмешательства в его работу и составить акт о безучётном потреблении ресурса. На основании акта производится доначисление платы за ресур…
О праве должников за ЖКУ получать субсидии на их оплату
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела дело об отказе жителю МКД в субсидии на оплату ЖКУ из-за накопившегося долга. Суд определил, что гражданина нельзя лишить такого в…
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Как сделать перерасчет платы за коммунальные услуги? — АСУ «Жилищный стандарт»
- Дата
Правительство РФ разрешило гражданам обращаться к поставщику жилищно-коммунальных услуг или в управляющую компанию за перерасчетом. Мы расскажем на каких основаниях и как сделать перерасчет за коммунальные услуги, объясним, как правильно составить заявление в УК на перерасчет.
Законодательство
Процесс и правила процедуры регулируются Постановлением № 354, принятым 6 мая 2011 года. В 2018 году нормативный акт, необходимый для перерасчета коммунальных услуг был доработан. Чтобы вам одобрили перерасчет коммунальных услуг по 354 постановлению, необходимо одно или несколько из прописанных в нем оснований.
Основания для перерасчета за коммунальные услуги
- Временное отсутствие жильцов — если жильцы дома или квартиры отсутствовали в обслуживаемом помещении от 5 и более дней.
- Некачественное предоставление ЖКУ — нужно предоставить доказательства такого нарушения, для этого приглашают специалисты, которые измеряют силу напора воды, температуры, силу тока или другие необходимые показатели.
- Полное отсутствие ЖКУ — если вы честно и своевременно оплачиваете коммунальные услуги и сталкиваетесь с их отключением в срок выше установленной законом нормы, можно требовать перерасчета.
Порядок перерасчета за коммунальные услуги
Перерасчет коммунальных услуг при временном отсутствии
Лучше заранее известить управляющую компанию или другого поставщика ЖКУ об отъезде и предоставить соответствующие документы — билеты, бронь гостиницы.
Без счетчиков. Сделают только если в доме технически невозможно установить приборы учета. Если ваш дом не относится к этой категории и вы до сих пор не установили счетчики, в перерасчете вам откажут. При отсутствии техвозможности для установки приборов учета, попросите подтверждающий этот факт документ у поставщика коммунальных услуг и добавьте к пакету остальных бумаг.
По счетчикам. При наличии приборов учета специальный перерасчет не требуется — приборы зафиксируют данные за дни отсутствия.
Какие услуги не подлежат перерасчету. За некоторые виды услуг все равно придется заплатить, даже если вы доказали, что не проживали дома более 5 дней:
- вывоз мусора;
- эксплуатация лифта;
- содержание многоквартирного дома;
- газоснабжение для отопительных целей;
- водоотведение отдельно от водоснабжения;
- отопление жилых помещений.
Перерасчет за некачественные коммунальные услуги
Вы можете запросить процедуру перерасчета, если недовольны качеством ЖКУ — например, низкая температура горячей воды или чрезмерно длительное ее отсутствие. Для этого приглашают экспертов, которые замеряют:
- для электричества — напряжение, силу тока;
- для горячего и холодного водоснабжения — напор и температура по нормативам, химический состав, жесткость, внешний вид.
Если показатели отклоняются от нормы, вы можете обращаться за перерасчетом на основе экспертизы.
Особенности перерасчета за отопление. При полном отключении или температуре ниже нормативов, вы можете оспорить начисления за некачественные услуги только через суд. Вам откажут в прошении, если:
- в квартире или доме теплопотери происходят из-за низкого качества дверных или оконных блоков — но при малой теплоотдаче самих отопительных приборов можно оспорить;
- воздушные пробки в стояках — но, если вы не пустите сотрудников ЖЭКа, чтобы устранить их, вам откажут;
- у вас стоят старые радиаторы или не греются из-за засоров — если в стояках температура соответствует норме, а радиатор в помещении не греется, вам нужно будет решать этот вопрос самостоятельно заменой оборудования в жилье.
Если с качеством приборов все в порядке, а температура в квартире ниже положенного уровня, вы можете требовать снижения платы за отопление. Для этого пригласите инициативную группу жильцов или специальную комиссию и:
- вычислите разницу между нормированной и фактической температурой;
- зафиксируйте время, когда температура была ниже нормы;
- каждый час отклонения снижает оплату на 0,15% от ежемесячный платы за градус; ежемесячную плату надо умножить на 0,15%, на количество часов отклонения, на ее величину.
Считайте дневные и ночные нормы отдельно — у них разные тарифы.
Куда обращаться для перерасчета за коммунальные услуги ЖКХ
Найдите реквизиты для обращения в квитанциях на оплату. В зависимости от вида договора на предоставление ЖКУ, способа управления домом, подавайте заявление напрямую к поставщикам услуг или в:
- ТСЖ;
- УО;
- ДЕЗ;
- РКЦ.
При некачественных коммунальных услугах можно обратиться в Жилинспекцию или Роспотребнадзор — они предоставят независимых экспертов.
Документы для перерасчета платы за коммунальные услуги
Как написать заявление на перерасчет коммунальных услуг
У этого типа заявления нет строго установленной формы. Вы можете написать его в свободной форме, главное — указать важные пункты:
- название организации, куда обращаетесь;
- личные данные;
- адрес помещения, где требуется перерасчет;
- просьбу о перерасчете и указать вид услуги;
- период, за который требуется пересчитать сумму платежей;
- основания для процедуры с перечнем приложений к заявлению — справки, заключения экспертов, другие документы.
Если отправляете заявление по почте — высылайте заказным письмом с уведомлением, описью приложений. Можно отнести напрямую в организацию — в этом случае составьте заявление в двух экземплярах. Одно передайте ответственному сотруднику, на втором попросите поставить подпись, печать и регистрационный номер документа.
Вы можете найти в интернете и скачать заявление на перерасчет коммунальных услуг — образец 2018
Дополнительные документы
Они зависят от оснований для перерасчета коммунальных услуг и должны подтвердить факт необходимости процедуры.
По временному отсутствию. Если во время отъезда проживали в гостинице, приложите подтверждающие чеки. Согласно типу отъезда, добавьте в приложение к заявлению справку:
- о командировке, заверенную работодателем;
- о лечении в стационаре;
- о временной регистрации в другом городе;
- из учебного заведения;
- из ТСЖ о проживании на дачном участке.
При ненадлежащем качестве.
Проведите экспертизу с помощью специалистов из УК, Роспотребнадзора или Жилинспекции. Специалисты должны оставить вам:
- акт, где указана дата проверки, адрес помещения;
- экспертное заключение.
Все документы должны быть юридически грамотно оформлены. На справках будут проверять реквизиты организаций, печати, подписи ответственных сотрудников. Если хотя бы один документ не соответствует условиям, ваше заявление отклонят.
Как быстро оформляют перерасчет платы за ЖКУ
По закону правильно оформленное заявление рассматривают в течение 5 рабочих дней. Важно подать заявление в течение 30-дневного срока с момента наступления основания. Результаты перерасчета вы увидите в квитанции за следующий месяц.
Если подаете заявление до отъезда, вам пересчитают только 6 месяцев отсутствия. Для более длительного перерасчета коммуналки, нужно будет вернуться и подать заявление снова спустя 6 месяцев после первой заявки. Вам откажут в перерасчете, если вы пропустите срок подачи заявления.
Однако, при уважительной причине такую ситуацию можно оспорить в суде.
Что делать при отказе перерасчета коммуналки
Организация, предоставляющая вам ЖКУ, должна дать письменный отказ и обосновать его причины. Если вы уверены в своей правоте, пишите жалобу в прокуратуру или Роспотребнадзор. К жалобе необходимо приложить отказ и весь пакет документов, который вы подавали для перерасчета.
Контролирующие организации помогают в решении спорных ситуаций, но если их вмешательство не помогло — обращайтесь в суд, соблюдая сроки исковой давности.
Выводы
- Предупреждайте УК об отъезде заранее.
- Готовьте все документы, подтверждающие ваше отсутствие или ненадлежащее качество услуг.
- Внимательно проверяйте юридическую силу документов, экспертиз и актов.
- Обращайтесь в высшие контролирующие органы или в суд при отказе перерасчета.
santamonica.gov — Максимально допустимая арендная плата
Совет по контролю за арендной платой объявил об общей корректировке (GA) в сентябре 2022 г.
в размере 6,0% для отвечающих требованиям квартир с максимальным увеличением на 140 долларов США для квартир с текущей максимально допустимой арендной платой в размере 2325 долларов США и выше. Однако после того, как избиратели Санта-Моники приняли Меру RC на выборах в ноябре 2022 года, максимально допустимая арендная плата (MAR) для контролируемых арендных единиц, которая была увеличена к Общему собранию в сентябре 2022 года, была снижена.
По мере RC, начиная с 1 февраля (при отсутствии индивидуальной корректировки в соответствии с решением), MAR, которые изначально были увеличены либо на 6%, либо на максимум 140 долларов США (для MAR в размере 2325 долларов США или более), были уменьшены до увеличения на 0,8% выше. арендная плата, действовавшая 31 августа 2022 г., с новым максимальным увеличением на 19 долларов США..
Усредненное значение за годовой период с сентября 2022 г. по август 2023 г. Это изменение приводит к Скорректированной общей корректировке на 3% или максимальное ежемесячное увеличение на 70 долларов США за этот период.
8 декабря 2022 г. Совет по контролю за арендной платой принял Постановление 3035(e), которое допускает повышение более чем на 0,8% при условии, что арендная плата была увеличена менее чем на 6% до февраля 2023 г. и если арендная плата увеличилась за период с сентября С 2022 по август 2023 года в среднем не более 3% или 70 долларов в месяц, в зависимости от того, что меньше.
3035(e) Начиная с 1 февраля 2023 г. общая корректировка в период с 1 февраля 2023 г. по 31 августа 2023 г. составляет 0,8% от максимально допустимой арендной платы (MAR), действующей по состоянию на 31 августа. 2022 г., с максимальной суммой в долларах в девятнадцать долларов (19 долларов США) («Скорректированный общий доход»). После надлежащего уведомления скорректированная GA может быть увеличена выше 0,8%, но не более чем на 6%, если MAR по состоянию на 31 августа 2022 г. был увеличен менее чем на 6% в период с 1 сентября 2022 г. по 31 января 2023 г. и так далее. поскольку среднее повышение арендной платы за период с 1 сентября 2022 г.
по 31 августа 2023 г. не превышает 3% или 70 долларов США в месяц в зависимости от того, какая из них ниже.
Арендодатели должны уведомить арендаторов о снижении арендной платы, которое началось 1 февраля 2023 г. Общая настройка. Подробная инструкция по заполнению формы находится здесь.
Для аренды, которая началась 1 марта 2018 г. или позднее, или если недвижимость была продана или переоценена 1 марта 2018 г. или позже, вы можете использовать упрощенную форму Уведомления об изменении условий аренды от января 2023 г. EZ.
На этой странице указана общая законная арендная плата, которая может взиматься за любую контролируемую арендуемую квартиру. Закон о контроле за арендной платой ограничивает размер арендной платы, которая может взиматься за контролируемые арендные единицы. Есть три суммы
которые можно сложить вместе, чтобы составить Максимально допустимую арендную плату:
- Максимально допустимая арендная плата (MAR)
- проходной половинный
регистрационного сбора - допустимые надбавки
из счета налога на имущество.
Максимально допустимая арендная плата (MAR)
MAR
это потолок арендной платы за единицу, не включая возможный переход регистрационного сбора и/или надбавки. Для аренды, которая началась
до 1 января 1999 г. ПДК единицы в большинстве случаев определяется
сумма арендной платы, действовавшая на 10 апреля 1978 г., плюс допустимые увеличения или уменьшения, разрешенные законом о контроле за арендной платой. До 1 января 1999 г. САХ оставался под контролем между
аренда. С 1 января 1999, собственники недвижимости имели право устанавливать первоначальную
арендная плата для большинства новых арендаторов. Для аренды, начатой после этого, MAR основывается на арендной плате, действующей на момент начала аренды, плюс допустимые увеличения или уменьшения, разрешенные законом о контроле за арендной платой. Владельцы недвижимости обязаны надлежащим образом регистрировать каждое новое
аренда с Агентством по контролю за арендной платой. Вы можете найти MAR для контролируемой недвижимости, используя наш инструмент Look Up a Rent .
Регистрационный взнос
Арендная плата
Контрольный совет взимает ежегодный регистрационный сбор за каждую квартиру, контролируемую арендной платой.
владельцам арендной собственности. Владельцы могут передать до 50
процентов от годового регистрационного взноса на каждого арендатора ежемесячно равными
рассрочка. В 2022/2023 финансовом году ежегодный регистрационный взнос
составляет 228 долларов за единицу. Это соответствует 19 долларам США за единицу в месяц, половина из которых
(9,50 долларов США) могут быть переданы арендаторам в качестве ежемесячной платы с надлежащим уведомлением.
Доплаты по налогу на имущество
В некоторых случаях, в
дополнение к MAR и половина
Регистрационный взнос, владельцы
может взимать с арендаторов пропорциональную (пропорциональную) долю части имущества
налоги они платят. Эти надбавки, связанные с налогом на имущество, основаны на некоторых
сборы, включенные в ежегодный законопроект о налоге на имущество, которые владельцы недвижимости
получать каждый год от офиса окружного заседателя.
Доплаты
ограничено пятью строками в счете налога на имущество владельца, что является результатом
меры голосования, одобренные избирателями Санта-Моники на предыдущих выборах. Доплаты
может быть пройден, если выполняются все следующие условия:
- Аренда
началось до 1 марта 2018 г.; - Имущество
стоимость не переоценивалась 1 марта 2018 г. или после этой даты в связи с продажей или
добровольные улучшения, и; - Владелец
должным образом заметили арендатора, что включает в себя предоставление копии
счет налога на имущество арендатору — если единственный налог, проходящий через
является налогом на земельный участок школьного округа (см. ниже).
Пять строк счета налога на имущество:
- Облигация муниципального колледжа
- Облигация объединенных школ
- Плата за управление ливневыми водами
- Налог на чистые пляжи и океанские участки
- Специальный налог школьного округа
In
как правило, надбавки, связанные с налогом на имущество, рассчитываются путем деления статей на общее количество единиц в собственности, а затем деления этого результата на
двенадцать месяцев, чтобы получить ежемесячную надбавку.
ВАЖНО! Имеются ограничения по налогу на имущество
доплаты. Доплаты ограничены фактической пропорциональной суммой согласно правильному расчету; четыре процента от маржи; или 35 долларов США в месяц – в зависимости от того, какая сумма меньше. Если стоимость имущества переоценивается или
после 1 марта 2018 г. в связи с продажей или добровольными улучшениями владелец не может
более длительный перенос доплат, связанных с налогом на имущество, на любого арендатора.
Ежегодная общая корректировка
Увеличение арендной платы
Каждый год
Совет объявляет об увеличении доли арендной платы в MAR, известной как
Общая корректировка (или GA). GA в первую очередь основывается на 75 процентах
процентное изменение индекса потребительских цен в районе Лос-Анджелеса за
12 месяцев, заканчивающихся в марте. Годовой GA увеличивает MAR
для большинства контролируемых единиц, тем самым увеличивая максимальную законную арендную плату за единицу.
Подробнее
информацию о текущих и прошлых общих корректировках, а также
Положения/постановления о контроле за арендной платой и отчеты персонала относительно ежегодных общих
корректировок, пожалуйста, посетите Главу 3 наших правил и этот исторический сводной лист общих корректировок .
Арендная плата
может быть увеличен общим собранием по состоянию на 1 сентября каждого года, только если:
- Аренда
началось до 1 сентября предыдущего года. - Вся аренда
Контролировать сборы за регистрацию и штрафы за недвижимость
были выплачены. - Аренда на
тематический блок правильно зарегистрирован. - Нет
неисправленные цитаты или уведомления о нарушении здоровья, безопасности или
жилищное право на недвижимость. - Владелец находится в
соблюдение Закона о контроле за арендной платой. - Собственник письменно уведомляет арендатора.
Семь выводов за пять лет
Как человек, который с конца 2016 года постоянно инвестирует в частные сделки с недвижимостью, я сейчас твердо стою на пороге получения выплат. Мой инвестиционный тезис об инвестировании в недвижимость в глубинке оказался успешным, частично благодаря неудаче удаче пандемии.
Хотя пара моих вложений в один фонд потерпела крах из-за отсутствия запаса капитала, плохого исполнения и закрытия коммерческих офисов, подавляющее большинство вложений принесли положительный доход.
Одной из таких инвестиций была многосемейная инвестиция, по которой 6 июля 2022 года было выплачено 122 423,04 доллара США. Инвестированный капитал должен составлять около 60 000 долларов США для совокупного годового дохода ~ 15,3% в течение пяти лет. Я говорю должно быть, потому что это часть фонда, который инвестировал в более чем 10 свойств.
Получение 122 423,04 долларов США в виде частных сделок с недвижимостью является для нас значительной суммой. Он может с радостью обеспечить мою семью из четырех человек в дорогом Сан-Франциско в течение хорошего периода времени.
Это распределение недвижимости также является относительным сюрпризом, так как я получил всего 2603 доллара с начала года до этого распределения в июле. В результате я хочу поделиться некоторыми мыслями о долгосрочных частных инвестициях в недвижимость с помощью таких платформ, как Fundrise, моей любимой платформы.
В апреле 2022 года было получено только 2603 доллара в виде распределений до 122 423 долларов в июле. Такие расходы существуют, чтобы помочь позаботиться о вас в будущем, когда вы больше не захотите работать или не сможете работать.
Эта недавняя финансовая удача заставила меня чувствовать себя лучше в плане создания семьи, поскольку мы приближаемся к рецессии. Время выбрано удачно, потому что недвижимость была продана в начале 2022 года. Тем не менее, это все равно означает, что у меня есть более 10 позиций, которые еще не закрыты.
Мои частные инвестиции в недвижимость с 2016 по 2017 год превратились в ликвидный актив. Эта тенденция должна сохраняться в течение многих лет, поскольку все больше выплат выплачивается и реинвестируется.
Если вы хотите накопить больше богатства и любите тратить деньги, «обманите» себя, заставив тратить как можно больше на инвестиции. Чем больше вы инвестируете, тем больше вы можете заработать.
2) Примите меры в соответствии со своим инвестиционным тезисом
Когда я первоначально делал свои частные инвестиции в недвижимость в 2016, 2017 и 2018 годах, я не знал наверняка, как обернется недвижимость в глубинке.
Я выступил с тезисом в 2016 году после победы Трампа на выборах и вложил в общей сложности 810 000 долларов в различные фонды и индивидуальные инвестиции.
Поскольку я также придумал правило инвестирования в недвижимость BURL, я хотел продолжать действовать, основываясь на своих убеждениях. Инвестиции в недвижимость, которая приносила наибольшую пользу, имели смысл, потому что теперь у нас был способ легко сделать это благодаря краудфандингу в сфере недвижимости.
Вот моя доходность Fundrise по состоянию на 2022 год. Обратите внимание, что потребовалось пять лет средней доходности, чтобы, наконец, увидеть взрывной доход в 41,7% в 2021 году. Мой тезис о недвижимости в центре / солнечном поясе наконец-то окупился!
- 2017: 8,1%
- 2018: 5,7%
- 2019: 7,3%
- 2020: 8,1%
- 2021: 41,7%
- 2022: 10,2%
Если вы выдвигаете тезис и не реализуете его, вы зря теряете время. Вы должны рисковать, чтобы получить более высокую награду.
Вы будете терять деньги по пути, как и я много раз раньше. Однако, проиграв, вы научитесь диверсифицировать свой портфель и попутно оттачивать свои инвестиции.
Если вы ничем не рисковали, пожалуйста, не ругайте тех, кто рискнул. Вместо этого попробуйте научиться инвестировать и больше рисковать самостоятельно.
3) Дайте вашим вложениям время окупиться
Одна из моих любимых причин вкладывать средства в частные инвестиции заключается в том, что они часто окупаются годами. Это противоречит позиции ожидания немедленного вознаграждения. Большинство частных фондов, в которые я инвестирую, инвестируют привлеченный капитал в течение трехлетнего периода и планируют выплачивать выплаты в течение 5-10 лет.
Чем дольше вы можете увеличивать свои вложения, тем выше будет ваша общая абсолютная доходность в долларах. Как инвестор в недвижимость, ваша цель должна состоять в том, чтобы купить и удерживать как можно дольше. Иногда просто трудно удержаться, особенно когда возникают повторяющиеся проблемы с арендаторами и обслуживанием.
Проблемы с арендодателем, а также то, что я стал отцом, были основными причинами, по которым я продал свою физическую арендуемую недвижимость в 2017 году. У меня просто не хватило терпения и пропускной способности, чтобы иметь дело с таким количеством арендуемой недвижимости. «Сок больше не стоил того, чтобы его выжимать».
Но с частными инвестициями в недвижимость вам не нужно решать какие-либо проблемы с содержанием собственности. Вам просто нужно найти подходящих спонсоров и лучшие сделки с недвижимостью, что также может быть проблемой.
Из-за своевременной оценки сделок я предпочитаю инвестировать в фонды недвижимости. В фонде недвижимости у вас есть управляющий фондом или инвестиционный комитет, который пытается инвестировать в лучшую сделку для своих инвесторов.
Долгосрочное инвестирование приносит моральное облегчение
После того, как вы вложили капитал в частную инвестицию, вы, как правило, забываете об этом на годы. Конечно, вы будете получать ежеквартальные отчеты о ходе работы фонда или инвестиций.
Однако по большей части приятно иметь столицу вне поля зрения и из памяти. Таким образом, вы можете освободить время, чтобы заработать больше денег в другом месте.
Приятно знать, что команда профессионалов заботится о ваших интересах. Они также заинтересованы в том, чтобы работать, если они хотят вести больше бизнеса в будущем. Как отец, отвечающий за финансовую безопасность своей семьи, я отдаю капитал людям, которые всю свою карьеру инвестируют, и это освобождает меня от этого ментального бремени.
Вы обнаружите, что чем больше капитала вы накапливаете, тем больше вы чувствуете необходимости что-то с ним делать. Деньги начинают «прожигать дыру в вашем кармане», если вы не намеренно тратите деньги.
4) Чтобы легче инвестировать, представьте, что ваш капитал находится в отдельных ведрах
Причина, по которой мне было относительно легко реинвестировать 550 000 долларов, вырученных от продажи моего дома, в частные инвестиции в недвижимость, заключалась в том, что капитал поступил из той же недвижимости.
ведро. Обычно я бы инвестировал от 50 000 до 75 000 долларов за раз.
Сократив свой вклад в недвижимость в Сан-Франциско на 2,74 миллиона долларов (ипотека на 800 000 долларов, цена продажи 2,74 миллиона долларов), я захотел диверсифицировать и реинвестировать часть доходов обратно в недвижимость в других странах Америки. Я полагал, что если бы я получал только ставку капитализации в размере 2,5% в Сан-Франциско, если бы я мог найти недвижимость в другом месте, обеспечивающую ставку капитализации в 8%, я мог бы инвестировать на 1/3 меньше и при этом получать тот же доход.
После продажи сдаваемого в аренду физического имущества я не был на 100% уверен, что хочу реинвестировать около 1,75 миллиона долларов выручки в частную недвижимость. Поэтому я распределил оставшиеся 1,25 миллиона долларов на акции и муниципальные облигации Калифорнии.
Как только я стал отцом в 2017 году, я стал еще меньше рисковать своими деньгами и своим временем. С беспомощным ребенком, зависящим от меня, я чувствовал, что должен больше защищать финансы нашей семьи.
Думая в ведрах, вы сможете лучше распределять свой капитал. Часто инвесторы просто сидят со своими деньгами в течение длительного времени, потому что сумма денег, которую нужно реинвестировать, слишком пугающая. Мышление группами и процентами может облегчить реинвестирование.
5) Скорее всего, вы потеряете деньги, так что не забудьте диверсифицировать
Хотя я получил эту приятную прибыль в размере 122 423 долларов, одна из инвестиций в фонд была полностью уничтожена. В результате моя позиция на $50 000 стала равной нулю.
Неудачная инвестиция называлась Студенческое жилье в Колледж-Тауне в Толедо, штат Огайо. Это было приобретение спонсором, William Fideli Investments, студенческого жилого комплекса на 590 комнат, расположенного по адресу 1120 N Westwood Ave, Toledo, OH 43607. Спонсор прогнозировал IRR на уровне 18% в течение двух лет.
Мне показалось, что это хорошая сделка
Когда я впервые увидел эти инвестиции, я был взволнован. Студенческое жилье обычно обеспечивает стабильный доход от аренды.
Цены на недвижимость в Толедо также были очень низкими. Это был именно тот тип инвестиций, который я был счастлив диверсифицировать, учитывая, что я владел в основном дорогой недвижимостью на одну семью в Сан-Франциско.
Увы, недвижимость оказалась неудачной, потому что спонсор потратил слишком много, не было достаточно большой подушки безопасности на случай, если дела пойдут плохо и случится COVID. COVID был ужасен для студенческого жилья в 2020 году и в первой половине 2021 года, потому что всех студентов отправили домой. Быть в социально бушующем жилом комплексе было последним местом, где вы хотели бы быть во время пандемии.
Постоянно случаются непредвиденные неприятности! Вот почему так важно диверсифицировать свой портфель частной недвижимости.
Не ведитесь на удивительные маркетинговые материалы. Каждая сделка всегда кажется потрясающей, если маркетинг делает свою работу правильно. Выполнение вашей должной осмотрительности является обязательным! Прежде чем делать какие-либо инвестиции, всегда относитесь к сделке с недвижимостью со скептицизмом.
Выясните, что может пойти не так.
Признайте, что потеря денег неизбежна, когда речь идет об инвестировании в рискованные активы. Поэтому вы должны инвестировать с учетом риска и диверсифицировать.
6) Живите там, где хотите, инвестируйте туда, где потенциальная отдача может быть самой высокой
Мой идеальный образ жизни в сфере недвижимости — жить на Гавайях и инвестировать в сердце страны для получения более пассивного дохода. Ваша лучшая жизнь в сфере недвижимости может быть связана с проживанием в Техасе и инвестированием в недвижимость Лос-Анджелеса до того, как иностранцы начнут массово скупать недвижимость в прибрежных городах после открытия границ.
Какими бы ни были ваши жизненные предпочтения, возможность инвестировать в частные синдицированные сделки с недвижимостью позволяет вам инвестировать туда, где, по вашему мнению, потенциальная прибыль будет наибольшей. Теперь ваши деньги могут оказаться в более выгодных местах сразу.
Деньги более взаимозаменяемы и подвижны, чем когда-либо прежде.
Воспользуйтесь преимуществами инноваций и Интернета. Миллионы уже переезжают в более дешевые районы страны.
7) Чтобы уменьшить налоговые обязательства, спрогнозируйте распределение ваших инвестиций в недвижимость
Если вы знаете, что через год произойдет большое количество распределений инвестиций, вы можете меньше работать или сократить свою подработку. Если вы владелец малого бизнеса, вы можете платить себе меньше и тратить больше капиталовложений в этом году.
И наоборот, если вам не хватает частных инвестиций, вы можете зарабатывать больше, не платя при этом больших налогов. Вы можете получить дополнительную консультационную работу. Или вы можете уменьшить капитальные затраты, чтобы получить больше дохода от бизнеса.
Наметьте свои потенциальные распределения в электронной таблице по годам. Затем планируйте соответственно. На 2022 год я прогнозировал 112 800 долларов общего объема краудфандинговых распределений недвижимости. Как только ежеквартальный отчет выйдет, я проведу посмертный анализ того, сколько именно 122 423 доллара составляют прибыль по сравнению с первоначальным вложенным капиталом.
Я оцениваю 62 423 доллара налогооблагаемой прибыли.
Как я реинвестирую выручку от недвижимости
К счастью, мне не нужны 122 423 доллара, чтобы выжить. Поэтому я планирую реинвестировать свои инвестиции в недвижимость следующим образом:
- 30% в фонд Fundrise, который фокусируется на домах на одну семью в Солнечном поясе
- 20% для финансирования моего капитала призывает два венчурных фонда Kleiner Perkins
- 10% в новый венчурный долговой фонд
- 20% на инвестиции в S&P 500 и другие отдельные акции, если S&P 500 опустится ниже 3700
- 10% по казначейским облигациям США с доходностью более 5%
- 5% наличными, чтобы чувствовать себя в большей безопасности и тратить на развлечения
- 5% для пожертвования Реабилитационному центру Pomeroy для молодежи и взрослых с ограниченными возможностями
Цель состоит в том, чтобы быть методичным в том, как мы постоянно инвестируем и реинвестируем наш капитал.
В противном случае естественный образ действий — просто оставить наши деньги без дела и ничего не заработать.
Я надеюсь, что через пять лет я напишу еще один подобный пост о том, как 122 423 доллара превратились в 200 000 долларов. Я с нетерпением жду возможности инвестировать в новые сделки в течение следующих 12 месяцев по мере снижения цен на недвижимость.
Недвижимость — это подарок, который обычно продолжает дарить
Ваша цель как инвестора в недвижимость — продержаться как можно дольше. То же самое и с владением фондами фондовых индексов. Чем дольше вы сможете продержаться, тем больше вы, вероятно, заработаете. В конце концов, однако, вы должны начать тратить свои доходы, чтобы жить лучше.
Получение частных инвестиций в недвижимость подобно получению неожиданных подарков. Вы не знаете точно, сколько вы будете получать каждый раз, и вы не знаете точно, когда вы получите подарок. Вы просто знаете, что они в конечном итоге придут благодаря инвестициям, которые вы сделали в прошлом.
Сегодня около 50% моего портфеля пассивных доходов приходится на недвижимость. Без выходного пособия и дохода от аренды у меня не хватило бы смелости уйти с работы в 2012 году.
Лучше всего инвестировать в физические активы
В будущем я инвестирую в недвижимость для двух моих маленьких детей. Я знаю, что через 20 лет они будут удивляться тому, насколько дешевы сегодня цены на недвижимость. Поэтому я хочу инвестировать в недвижимость для них сейчас, потому что они еще не имеют возможности или образования, чтобы сделать это самостоятельно.
То же самое касается вложений в редкие книги с автографами. Люди могут подумать, что мой инвестиционный тезис глуп. Но мне все равно. Я люблю читать и люблю инвестировать в физические продукты, которыми можно наслаждаться. Первоначальные инвестиционные затраты на редкие книги минимальны. Но отдача может быть огромной.
Самое замечательное в инвестировании в физический актив заключается в том, что даже если доход не оправдается, вы, по крайней мере, будете получать удовольствие от своих инвестиций в течение периода владения.
Книги, например, уже приносят гораздо большую отдачу, чем их затраты.
У меня было так много прекрасных воспоминаний о различных владениях, которыми я владел. И было весело листать мою коллекцию китайских монет или бейсбольную коллекцию моего отца, потягивая Chateau d’Yquem 2009 года, купленный более десяти лет назад.
Наслаждайтесь своими инвестициями и наслаждайтесь жизнью! Это одна из лучших комбинаций для использования ваших денег.
Панель управления частной недвижимостью FS. Срыв раздачи.
Частная недвижимость Вопросы и действия читателя
Читатели, вы частный инвестор в недвижимость? Каким был ваш опыт, особенно после начала пандемии? Если вы недавно получили неожиданную прибыль от инвестиций в недвижимость, как вы реинвестируете вырученные средства?
Fundrise — моя любимая платформа для частных инвестиций в недвижимость, позволяющая получать дополнительный пассивный доход. Fundrise имеет более 3 миллиардов долларов под управлением и более 350 000 инвесторов.