Переуступка квартиры: Что значит переуступка квартиры

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке – статья, юридические вопросы – ГдеЭтотДом.РУ

12 августа 2014 г.

Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят. Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании. Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки. Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.

Что такое переуступка прав на недвижимость и кому она нужна

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене. Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Как предотвратить неудачи при переуступке прав

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора. Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.

Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.

В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

купля-продажа
,
новостройки
,
жилая недвижимость

Выбираете новостройку?

Воспользуйтесь нашим онлайн-поиском, чтобы найти лучший вариант

Подобрать недвижимость

Другие материалы

В очередь на получение жилья в Подмосковье теперь можно встать онлайн

14 октября 2022 г.

Обманутых дольщиков хотят освободить от налогов

14 октября 2022 г.

Квартал Vivaldi Клубного города на реке Primavera — финалист премии Urban Awards 2022

14 октября 2022 г.

Проекты MR Group вышли в полуфинал в шести номинациях премии Urban Awards

14 октября 2022 г.

ГК А101 получила ЗОС на 7 корпусов в ЖК Испанские кварталы

14 октября 2022 г.

Кадастровый номер земельного участка: как получить и где узнать

14 октября 2022 г.

Новая школа в районе Москворечье-Сабурово готова на 80%

14 октября 2022 г.

ГК А101 выводит на рынок 537 квартир в ЖК Бунинские кварталы

13 октября 2022 г.

Строительные отходы пустят в дело

13 октября 2022 г.

Россияне скупают элитные квартиры в Турции

13 октября 2022 г.

Во второй очереди Огней выполнено 96% фасадных работ

13 октября 2022 г.

Завершены монолитные работы в первой очереди ЖК City Bay

13 октября 2022 г.

Доля ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы снизилась на 10%

13 октября 2022 г.

Группа Эталон открывает продажи в новой очереди ЖК Suomen Ranta

13 октября 2022 г.

Ставки по льготной ипотеке станут еще ниже!

13 октября 2022 г.

Телефонные мошенники лишили квартиры жительницу Подмосковья

12 октября 2022 г.

Все новости

Спецпредложения от застройщиков в октябре

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Имя

Введите правильное имя

Телефон

Введите правильный телефон

Нажимая кнопку «Узнать об акциях», я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с

Политикой конфиденциальности

Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время

что это, в чем преимущества и какие риски

Переуступка квартиры: что это, как происходит, какие выгоды получают покупатели и продавцы, а также какие риски подстерегают при совершении данной сделки?

Ответы на эти вопросы – в специальном материале от «М16-Недвижимость». Лучшие квартиры по переуступке в СПб собраны в конце статьи!

Начнем с того, в чем заключается суть такой сделки, то есть, что значит квартира по переуступке. Речь в данном случае идет не о самой продаже, а о переуступке прав на квартиру в новостройке. Как правило, на таких условиях продаются жилплощади в еще строящихся или недавно сданных домах.

Фактически первоначальный владелец, который заключал договор с застройщиком, перепродает не саму квартиру, а свои права и обязанности, предусмотренные этим договором.

У потребителей данная схема обычно ассоциируется только с переуступкой квартиры в строящемся доме. Агентам часто приходится слышать подобный вопрос: можно ли купить квартиру по переуступке в сданном доме. Можно, но при определенных условиях. Дело в том, что подобные действия возможны только с теми квартирами, на которые пока не оформлены права собственности. Как только данное право будет зарегистрировано, квартиру удастся продать исключительно по стандартной схеме купли-продажи на рынке вторичной недвижимости.

Это будет зависеть от того, что прописано в вашем договоре. Несмотря на то, что схема переуступки абсолютно легальна и даже предусмотрена главным законом о дольщиках (речь о 214-ФЗ), многие застройщики стараются блокировать такую возможность.

Для этого в ДДУ заранее вносится пункт, согласно которому покупатель строящейся квартиры не имеет права передавать кому-либо свои права и обязанности по договору без уведомления девелоперской компании. С одной стороны, застройщик старается таким образом контролировать ситуацию и знать, с кого, в случае неполного погашения суммы по договору, спрашивать оставшиеся средства.

С другой стороны, некоторые девелоперы хитрят и используют продажу по переуступке в собственных интересах. То есть застройщик может позволить клиенту передать права, но при этом потребовать собственные комиссионные. И если в договоре изначально прописано такое положение, покупателю не остается иной возможности, кроме как делиться с застройщиком. В противном случае суд признает сделку по переуступке квартиры незаконной.

Если же в договоре вопрос переуступки прав не упоминается, уведомлять застройщика необязательно.

Выгода от покупки или продажи квартиры по переуступке

Преимущества от данной сделки получают как покупатели, так и продавцы. В зависимости от того, от какой стороны вы намерены поучаствовать в сделке, ознакомьтесь с плюсами, которые вас ожидают.

Преимущества для продавца

Для продавца существует единственное, но очень весомое преимущество: продажа квартиры по переуступке – это самый быстрый способ получить доход от инвестиций, вложенных ранее в покупку данного объекта.

Объем получаемой чистой прибыли напрямую будет зависеть от того, на какой стадии вы решите перепродать свое жилье. Эксперты «М16-Недвижимость» отмечают, что возможный доход составляет порядка 40%!

Дело в том, что квартиры для дальнейшей продажи по переуступке покупаются на стадии котлована, то есть по минимально возможной стоимости. На каждой новой стадии готовности застройщик повышает ценник и приближает его к рыночному, поэтому к последнему этапу реальная стоимость объекта увеличивается в разы.

При этом такой способ инвестирования достаточно автономный и не требует от вас специальных знаний и навыков для получения прибыли. Все, что необходимо – это стартовый капитал на приобретение квартиры и немного терпения. Разумеется, существуют риски, о которых мы поговорим позже, однако грамотный специалист по переуступкам подскажет вам самый безопасный вариант.

Преимущества для покупателя

Для потенциального новосела покупка квартиры по переуступке, как правило, является единственной возможностью купить квартиру в новом доме, который либо только что сдан, либо находится на последних стадиях строительства. Речь в большей степени идет о сегменте масс-маркета, где подавляющее большинство квартир продается на первых этапах строительства.

Кроме того, необходимо отметить, что на покупке квартиры у частного инвестора можно неплохо сэкономить. Если продавцу срочно необходимо продать жилье, он может прибегнуть к дэмпингу, что случается довольно часто. В то же время напрямую от застройщика вы такого аттракциона неслыханной щедрости вряд ли дождетесь.

Переуступка квартиры: риски

Несмотря на то, что процесс переуступки квартиры в ЖК является законным, сделка сопряжена с рядом рисков, причем больше всего рискует покупатель.

1. Проблемы с застройщиком. Претенденту на покупку жилья на условиях переуступки перед заключением сделки не лишним будет задуматься: а по какой причине, собственно, нынешний владелец вообще решил избавиться от квартиры?

Конечно, чаще всего для продавцов это возможность дополнительного заработка. Но случается и такое, что от квартиры пытаются избавиться в связи с выявившимися проблемами. К таким проблемам можно отнести приближающееся банкротство застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие строящегося дома его первоначальному плану и т. д.

Вы можете избежать данного риска, если перед подписанием сделки самостоятельно изучите застройщика. Обратите внимание на его репутацию, сроки присутствия на рынке и отзывы тех, кто живет в готовых объектах, построенных этой же компанией. По возможности лично посетите строительную площадку, чтобы убедиться, что стройка не законсервирована.

Кроме того, в интернете сегодня легко можно найти форумы дольщиков, которые активно обсуждают строительный процесс. Если есть какие-то проблемы с застройщиком, на форуме это с легкостью найдется.

Важно понимать, что продавец передает вам только права на квартиру, если же с самой недвижимостью возникают какие-то проблемы, ответственность за это он не несет.

2. Недействительная сделка. Дело в том, что для осуществления переуступки необходимо соблюсти ряд требований. Нарушение хотя бы одного из них приведет к тому, что процедуру признают незаконной, а значит, не имеющей силу.

Так, например, тот, кто намерен передать права, обязан получить письменное согласие застройщика на данную схему (при условии наличия данного пункта в ДДУ), а также получить разрешение банка, если речь идет о квартире, купленной в ипотеку. Также достаточно жесткие требования выдвигаются к оплате суммы по договору: для переуступки долг должен быть либо уже погашен, либо переведен на нового владельца прав.

3. Недобросовестность продавца. Если вам не посчастливится нарваться на афериста, то есть риск столкнуться с тем, что права на квартиру будут перепроданы не только вам. Это особенно часто встречается в ситуациях, когда у нынешнего правообладателя с застройщиком заключен не ДДУ, а любой другой договор, даже предварительный ДДУ.

Дело в том, что только договор о долевом участии обязательно должен пройти официальную регистрацию в Росреестре. Именно такая регистрация способна уберечь покупателей от схем с двойными переуступками.

Лучшие квартиры по переуступке в СПб на официальном сайте «М16»

Представляем вам нашу традиционную подборку из топовых объектов, которым посвящена статья. Еще больше вариантов для покупки по переуступке вы найдете здесь.

Студии

ЖК «Старая крепость», ключи – в ноябре 2017 года

Студия расположена на 8 этаже, общая площадь – 24 м2, жилая – 17,5 м2. Комплекс строится в Мурино, застройщиком выступает «РосСтройИнвест» — компания, которая за время своей работы ни разу не сорвала изначально заявленные сроки строительства!

В квартире выполняется качественная предчистовая отделка.

ЖК «GreenЛандия», дом сдан

Еще один комплекс в Мурино от топового застройщика СПб – SetlCity. Площадь квартиры – 25,3 м2, жилая – 14 м2. Квартира находится на 13 этаже, оснащена балконом с панорамным остеклением.

В квартире уже выполнена качественная отделка от SetlCity.

ЖК «Петровская ривьера»

Видовая студия в элитном комплексе от «Северного города». Дом располагается на Петровском острове, строится на первой береговой линии Малой Невы. Просторный вариант: общая площадь – 36 м2, на жилую приходится 24 м2. Особенности студии – два санузла и лоджия с панорамным остеклением.

Однокомнатные варианты

ЖК «Шуваловский», дом сдан

Уютная жилплощадь с готовой отделкой, электроплитой и полным сантехническим комплектом.

Новый дом расположен в Приморском районе. Площадь квартиры – 44,5 м2. Имеется застекленная лоджия.

ЖК «Северная долина», дом сдан

Продуманное и очень удобное планировочное решение, размеры квартиры – 40,3 м2. Просторный балкон, качественная отделка от девелопера.

Застройщиком выступает «Главстрой-СПб». Дом расположен в полутора километрах от метро «Парнас».

ЖК «Чистое небо»

Еще один проект от SetlCity, реализация которого ведется в Приморском районе. Квартира имеет продуманное планировочное решение, с раздельным санузлом и панорамным балконом. Площадь – 34,6 м2.

Девелопер проведет качественный ремонт в квартире. Рядом с домом планируется открытие новой станции метро.

Квартиры по переуступке с двумя комнатами

ЖК «Парголово», дом сдан

«Евродвушка» от компании «Дальпитерстрой», расположенная на 24 этаже новой высотки в Парголово. Лучшее предложение по выгодной цене, таких квартир у застройщика уже не осталось!

Площадь – 53,7 м2, большая прихожая, ниша под гардеробную и просторный витражный балкон. Размеры спальни – 23,3 м2.

ЖК «На Заречной», ключи – осенью 2017 года

Квартира расположена на 11 этаже, в лучшем корпусе проекта – с видом на парк и озеро. Раздельный санузел, панорамный балкон, уютная кухня и комнаты правильной формы – отличный вариант для спокойной и комфортной жизни.

Дом расположен в районе метро «Парнас».

ЖК «Три ветра»

«Евродвушка» в Приморском районе, в новом доме на самом берегу залива. К плюсам квартиры следует отнести просторную прихожую, раздельный санузел и большой видовой балкон на две комнаты. Кухня-гостиная имеет площадь 16,9 м2.

Квартиру вы получите с высококлассной отделкой от «Группы ЛСР».

Интересует переуступка квартир в новостройках СПб? На официальном сайте нашего агентства предложены разнообразные предложения! Звоните, подберем лучшие варианты, поможем с оформлением прав, получением ипотеки и заключением сделки!

Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке

02.02.2021

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Как известно, квартира в новостройке может «приобретаться» не только у застройщика, но и у частного, либо другого юридического лица, который ранее приобрел ее по договору долевого участия (ДДУ). Пока дом не будет введен в эксплуатацию и не будет подписан акт приема-передачи, перепродавать недвижимость можно несколько раз. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия. Какие именно, расскажет Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

• Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье. Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе его девелопера.
• Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Его что-то не устраивает или просто поменялись планы? Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве.




Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке




• Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Продавец должен обладать правами, которые он передает покупателю. А получает он эти права только после регистрации ДДУ в Росреестре. То есть, приобретая квартиру по переуступке, убедитесь, что договор продавца с застройщиком не только подписан, но и зарегистрирован.
• Имейте в виду, что по договору переуступки к новому дольщику переходят все права и обязанности предыдущего покупателя. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что вам придется согласиться на те условия, которые были одобрены и подписаны продавцом.
• Прежде всего, обратите внимание на сроки передачи квартиры. Прочитайте пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты. Также убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ. Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону.
• Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.
• Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора уступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях. В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д.




Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке




• По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.
• Для подстраховки договоритесь с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации. Если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.
• Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 30 апреля следующего года после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от разницы между покупкой и продажей

Об авторе

Татьяна Подкидышева

директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

Татьяна Подкидышева

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Переуступка права аренды жилого помещения с согласия арендодателя — инструкции

Переуступка права аренды жилого помещения с согласия арендодателя — руководство от LegalZoom Staff

by LegalZoom Staff
обновлено 02 мая 2022 ·  11 минут чтения

1.

Обзор

Иногда арендаторы хотят покинуть сдаваемое в аренду имущество до окончания срока аренды. Люди могут найти новую работу в новых городах, а компании могут выйти из бизнеса или продать свое предприятие третьей стороне. Какой бы ни была причина, арендаторы могут передать свои арендные права новым сторонам, выполнив переуступку прав аренды.

Уступка представляет собой передачу всей доли и обязательств одной стороны по аренде другой стороне. Новый арендатор берет на себя обязанности по аренде, включая арендную плату и обслуживание имущества, а первоначальный арендатор освобождается от большинства (если не от всех) своих обязанностей.

Успешное управление недвижимостью начинается с хорошей документации, а правильно составленное и выполненное задание гарантирует, что все стороны — новые и старые — понимают передаваемые обязательства и обязанности, которые каждая из них будет нести в соответствии с новым соглашением. Во всех отношениях это закладывает основу для отличных (и длительных) отношений между арендодателем и новым арендатором.

2. Перечень правил и запретов

1. Уступка — это полная передача доли одной стороны в соглашении третьей стороне. В этом случае первоначальный арендатор отдает все свои доли новому арендатору. Этот новый арендатор занимает место вашего старого арендатора, и ваш старый арендатор освобождается от большинства своих обязательств по договору аренды (хотя это может быть изменено по соглашению). Это не то же самое, что субаренда. По договору субаренды третьему лицу предоставляются только те конкретные права, которые предусмотрены договором субаренды. Первоначальный арендатор по-прежнему остается в конечном итоге ответственным за остаточные обязательства по аренде или любые невыполнения новым арендатором своих обязательств. Это означает, что первоначальный арендатор будет нести ответственность (наравне с новым арендатором) за любые пропущенные арендные платежи или ущерб имуществу.
2. Убедитесь, что Правопреемник получил копию оригинального договора аренды. Он или она будут связаны его условиями и должны знать, каковы его или ее новые обязанности и права. Копия должна быть приложена к заданию в качестве Приложения А. 
3. Первоначальный арендатор не может передать больше прав, чем он имеет по первоначальному договору аренды. Например, если срок аренды составляет 1 год, срок уступки не может быть 2 года.
4. Для большинства договоров аренды требуется письменное согласие арендодателя, прежде чем уступка вступит в силу. Просмотрите исходное соглашение об аренде для получения дополнительной информации и узнайте, существуют ли другие требования, которые необходимо выполнить, чтобы передача была действительной.
5. Хотя арендодатель не обязан давать согласие на переуступку аренды, в некоторых случаях в договоре аренды будет указано, что в согласии арендодателя не будет отказано «необоснованно». Это чаще встречается в коммерческой аренде. То, что считается необоснованным, варьируется от юрисдикции к юрисдикции, и вам следует ознакомиться с законами вашего региона (и формулировками вашего исходного договора аренды) для получения дополнительной информации. С другой стороны, если в договоре аренды указано, что арендодатель может использовать свое «исключительное усмотрение» для оценки нового арендатора, он или она может наложить вето на это уступку без какой-либо причины.
6. В зависимости от вашей юрисдикции или условий вашего первоначального договора аренды, отсутствие ответа арендодателя на ваш запрос о согласии на переуступку в течение определенного времени может само по себе считаться согласием. В некоторых случаях это может дать арендатору основания для расторжения договора аренды. Ознакомьтесь с первоначальным договором аренды и законами вашего штата для получения дополнительной информации.
7. Арендодатель может учитывать только надлежащие факторы при принятии решения о согласии на уступку. Некоторые критерии будут признаны судами недопустимыми (например, отказ по признаку расы или пола предполагаемого нового арендатора). Если ваш арендодатель не согласен с вашей попыткой переуступки, убедитесь, что он или она в письменном виде изложил вам причины своего решения. Неуказание таких причин само по себе может быть признано необоснованным.
8. Подпишите три экземпляра задания, по одному для себя, другой стороны и арендодателя.
9. В зависимости от характера его условий вы можете принять решение о том, чтобы документ был засвидетельствован или нотариально заверен. Это ограничит последующие оспаривания действительности подписи стороны.
10. Законы штатов, регулирующие недвижимость, аренду, лизинг и переуступку прав, сильно различаются и могут иметь огромное влияние на вашу договоренность. В некоторых случаях конкретная информация должна быть включена в задание, а в других случаях язык должен быть исключен из вашего соглашения. Ознакомьтесь с законами штата и местными законами для получения дополнительной информации о том, что требуется в вашем регионе.
11. Если ваше соглашение сложное, не используйте прилагаемую форму. Обратитесь к юристу, чтобы он помог вам составить документ, который будет соответствовать вашим конкретным потребностям.

3. Уступка права аренды жилого помещения (с согласия арендодателя) Инструкции

Следующие подробные инструкции помогут вам понять условия вашего уступки. Цифры ниже (например, раздел 1, раздел 2 и т. д.) соответствуют положениям в форме. Прежде чем приступить к пошаговому процессу, просмотрите весь документ.

• Введение. Идентифицирует документ как договор аренды. Укажите дату, когда назначение вступит в силу (часто это дата его подписания). Определите стороны и, если применимо, к какому типу организации они относятся. Обратите внимание, что каждой стороне дается имя (например, «Цедент»), которое будет использоваться на протяжении всего соглашения. Нынешний арендатор называется «Цедент», потому что он или она является лицом, уступающим долю. Новый арендатор называется «Цессионарий».
• Сольные концерты. Пункты «поскольку», называемые составной частью, определяют мир соглашения и предлагают ключевую справочную информацию о сторонах. В этом согласии основные положения включают простое заявление о намерении сторон уступить интерес Цессионария в аренде и намерении Цессионария принять его. Предоставьте краткое описание сдаваемого в аренду имущества и имя арендодателя по договору аренды. Приложите копию Договора аренды к согласию в качестве Приложения А. 
  Опишите присваиваемое свойство. Вам не нужно включать полное юридическое описание, но предоставьте достаточно информации, чтобы ее можно было четко идентифицировать. Для отдельных домов обычно достаточно адреса. Если у собственности есть конкретное название (например, «Башни Линкольна»), укажите и его. Если назначается только часть Помещения, укажите это в данном описании.
• Раздел 1: Назначение. Уступка Цедентом своих прав и интересов в Аренде Цессионарию. Этот параграф позволяет определить, переуступается ли вся доля Цедент в Аренде или только ее часть. Например, если передается интерес только к одной половине Помещения, это должно быть четко отмечено в отведенном месте. Удалите фразу в квадратных скобках, если это не относится к вашей аранжировке.
• Раздел 2: Принятие прав и обязанностей. Предусматривает, что Цедент больше не несет ответственности за обязанности, перечисленные в Договоре аренды (например, арендная плата, содержание имущества и т. д.). Предусмотрены два варианта относительно продолжающейся ответственности Цедент. В первом случае Цедент полностью освобождается от любой ответственности, которую он нес по Договору аренды. Например, если Правопреемник не выполняет свои обязательства, Арендодатель не может требовать оплаты от Правоуступателя. Во втором случае Цедент будет нести ответственность перед Арендодателем, если Цессионарий не выполнит своих обязательств. Выберите вариант, который лучше всего подходит для вашей аранжировки, и удалите другой.
  Обратите внимание, что в любом случае Цедент будет нести ответственность за любые обязательства, возникшие до уступки. Иными словами, если повреждение произошло с квартирой до передачи, или если Цедент не выполнил иное обязательство по Договору аренды, Цедент остается ответственным.
• Раздел 3: Возмещение. Во многих арендных отношениях суммы выплачиваются авансом или вносятся в качестве залога арендодателю. По истечении срока аренды эти деньги (с вычетом вычетов или добавлением процентов) возвращаются арендатору. В случае переуступки арендного процента аренда не прекращается, и передающая сторона не может получить эти деньги обратно. Этот параграф требует, чтобы Правопреемник выплатил эти суммы Правоуступателю, и любой последующий возврат этих денег Арендодателем будет произведен Правопреемнику.
• Раздел 4: Возмещение убытков. Обещание Цессионария нести финансовые расходы в связи с любым ущербом, который Цедент понесет в результате своей уступки, и любыми судебными исками, которые могут возникнуть в результате его деятельности на Помещении. Обратите внимание, что существует исключение для действий, совершенных Цедентом до Даты вступления в силу Уступки — Цедент остается ответственным за эти действия.
• Раздел 5: Продление действия аренды. Подчеркивает, что, за исключением уступки, первоначальные условия Аренды остаются в силе.
• Раздел 6: Заявления и гарантии цедента. Перечисляет обещания Правопреемника в рамках Присвоения. Обратите внимание, что это не подробный перечень услуг, которые должны быть предоставлены. Скорее, это гарантия Цедентом того, что Арендный договор и арендный процент, который он обеспечивает, полезны (т. арендные платежи и др.). Если есть дополнительные заявления, которые, по вашему мнению, должен сделать Цедент, не стесняйтесь включать их здесь.
• Раздел 7: Состояние помещений. Отмечает, что не гарантируется, что Помещения будут идеальными или полезными в определенном смысле. Скорее, Правопреемник принимает арендованное имущество таким, какое оно есть, и принимает его в таком состоянии.
• (Необязательно) Раздел 8: Дополнительные условия назначения. Факультативное положение, позволяющее Цеденту и Правопреемнику включать любые заверения, гарантии или другие положения, характерные для их ситуации. Если вы удалите этот раздел, исправьте номера разделов и ссылки в документе.
• Раздел 9: Интерпретация. Предусматривает, что обе Стороны были на равных в переговорах о согласии на уступку. Во многих случаях контракты толкуются в пользу лица, которое их не составляло. Этот пункт четко указывает, что обе Стороны участвовали в составлении проекта, и поэтому документ не следует толковать в пользу (или против) ни одной из них.
• Раздел 10: Уведомление. Список адресов, по которым должна доставляться вся официальная или юридическая корреспонденция. Укажите почтовый адрес как Цедент, так и Правопреемник.
• Раздел 11: Модификация. Указывает, что любые изменения в документе недействительны, если они не сделаны в письменной форме и не подписаны обеими Сторонами.
• Раздел 12: Применимое право. Позволяет сторонам выбирать законы штата, которые будут использоваться для толкования документа. Обратите внимание, что это не положение о месте проведения. Включенный язык не повлияет на то, где может быть предъявлена ​​потенциальная претензия. В отведенные для этого поля впишите применимое законодательство штата. Применимым законом почти всегда будет закон того места, где расположена квартира или сдаваемое в аренду здание. Как правило, пытаться использовать другое местоположение — плохая идея.
•  Раздел 13: Аналитики/электронные подписи. Название этого положения звучит сложно, но объяснить его просто: в нем говорится, что даже если Стороны подписывают Договор в разных местах или используют электронные устройства для передачи подписей (например, факсимильные аппараты или компьютеры), все отдельные части будут считаться частью одного и того же соглашения. В современном мире, где стороны, подписавшие соглашение, часто находятся в разных городах, а тем более в одной комнате, это положение обеспечивает эффективное ведение бизнеса без ущерба для действительности соглашения в целом.
• Раздел 14: Полное соглашение. Соглашение сторон о том, что документ, который они подписывают, является «соглашением» по затрагиваемым вопросам. К сожалению, включение этого положения не помешает Стороне утверждать, что существуют другие обещания, подлежащие исполнению, но обеспечит вам некоторую защиту от таких претензий.
• Согласие арендодателя [и освобождение]. Просмотрите условия первоначального договора аренды, чтобы определить, требуется ли согласие Арендодателя для вступления в силу переуступки. Обычно это так. Если да, попросите Арендодателя подписать документ в отведенном для этого месте.
  Обратите внимание, что в конце согласия есть два варианта. Вы можете выбрать только один из них и должны удалить тот, который вы не используете. Первый вариант соответствует скобкам в Разделе 2 Задания. Если Правоуступающая сторона будет нести ответственность по Договору аренды даже после Уступки, включите эту первую формулировку в квадратных скобках в согласие. Например, если Цессионарий не вносит арендную плату, Арендодатель сможет получить эти платежи от Цессионария. Удалите фразу «и отпустите» из заголовка этого абзаца, если вы выберете этот вариант.
  Если Цедент не будет нести ответственность по Договору аренды, выберите вторую фразу в квадратных скобках, которая освобождает Цедент от любой оставшейся ответственности. Другими словами, Арендодатель не может требовать от Правоуступателя возмещения убытков или арендной платы, если Правопреемник не выполняет какое-либо из своих обязательств по Аренде. Если вы включите этот пункт, вы можете сохранить формулировку в квадратных скобках в заголовке абзаца (т. е. заголовок будет «Согласие и разрешение арендодателя»).

Готовы получить договор аренды жилого помещения с согласия арендодателя? СКАЧАТЬ ШАБЛОН

Об авторе

Сотрудники LegalZoom

Читать далее

Эта часть сайта предназначена только для информационных целей. Содержание
не юридическая консультация. Заявления и мнения являются выражением автора,
не LegalZoom, и не были оценены LegalZoom на точность,
полноты или изменения в законе.

Навигация по договору аренды жилого помещения

Навигация по договору аренды жилого помещения Ронна Л. ДеЛо, эсквайр.

Арендодатель может переуступить свои права аренды новому покупателю своего здания. Аналогичным образом арендатор может переуступить аренду, если ему необходимо переехать. Узнайте, как назначить аренду и что вы можете сделать, чтобы защитить себя при этом.

Ронна Л. ДеЛо, эсквайр.
обновлено 02 мая 2022 ·  3 минуты чтения

Как арендатор, вы можете захотеть расторгнуть договор аренды жилья, не заплатив оставшуюся часть арендной платы. Точно так же, если вы являетесь арендодателем и продаете свою арендуемую недвижимость, покупатель теперь должен взимать арендную плату с арендаторов, которые могут не знать, что вы продали недвижимость. В обеих ситуациях передача аренды с освобождением арендатора и передача аренды с уведомлением арендодателя достигают этих целей.

Переуступка права аренды арендатором

Если вы являетесь арендатором и хотите выехать до истечения срока аренды, вы можете передать договор аренды третьему лицу, если арендодатель не позволит вам из аренды. Затем третья сторона становится новым арендатором, который связан условиями первоначальной аренды и платит арендодателю арендную плату.

Чаще всего договор аренды не разрешает уступку без одобрения арендодателя, но в договорах аренды часто указывается, что арендодатель не может необоснованно отказать в согласии. Пока вы предоставляете арендатора, который показал историю платежей по предыдущим договорам аренды и был образцовым арендатором, арендодатель должен дать согласие на переуступку.

Форма переуступки аренды должна включать места для подписи арендатора-цедента, нового арендатора-правопреемника и арендодателя. Если основной договор аренды допускает переуступку, то арендатору не требуется разрешение арендодателя; арендатор может подписать договор аренды без подписи арендодателя.

Если арендодатель разрешает переуступку аренды, вы, как арендатор, также хотите, чтобы он подписал разрешение, в котором говорится, что вы не несете ответственности за неуплату нового арендатора или за любой причиненный ею ущерб. Без такого освобождения вы все равно можете нести ответственность за оба.

Когда вы, как арендатор, переуступаете договор аренды, вы подписываете соглашение, которое гласит: «Переуступка аренды», «Договор переуступки аренды» или «Договор переуступки и переуступки прав». берет на себя ваши обязательства, такие как уплата арендной платы и содержание квартиры в хорошем состоянии

Переуступка права аренды или субаренда

Переуступка договора аренды передает все права арендатора в собственности третьему лицу. С другой стороны, арендатор передает только часть оставшейся части арендной платы. Например, если у первоначального арендатора осталось шесть месяцев аренды, и он отдает все шесть месяцев третьему лицу, арендатор навсегда передает свои права на проживание. Если, однако, арендатор разрешает этому третьему лицу оставаться в помещении только в течение трех месяцев, а арендатор намеревается вернуться через три месяца, он сдает помещение в субаренду.0005

Переуступка аренды арендодателем

Арендодатель может передать право на получение арендной платы тому, кто приобрел недвижимость. Передача аренды от продавца к покупателю позволяет новому арендодателю взимать арендную плату со всех без исключения нынешних арендаторов в здании. Формулировка договора аренды арендодателем может включать уступку залога, если стороны согласны с этим. Переуступка аренды арендодателем покупателю обеспечивает защиту покупателя, чтобы он мог взимать арендную плату.

Переуступка права аренды арендодателем покупателю бессмысленна, если арендаторы не знают, что арендодатель продал собственность, поэтому важно, чтобы цедент-арендодатель уведомил арендаторов надлежащим образом. Уведомление об уступке аренды, которое представляет собой форму, подписанную как цедентом-арендодателем, так и правопреемником или новым арендодателем, является одним из способов подачи уведомления. Другой способ — отправить письмо на бланке арендодателя. В любом случае в уведомлении должен быть указан адрес нового арендодателя и порядок уплаты арендной платы.

Как арендодатели, так и арендаторы, которые становятся правопреемниками, должны подписать официальное соглашение об уступке прав аренды, которое может подготовить для вас поставщик онлайн-услуг. Если вы являетесь арендатором, который переуступил вашу аренду, попытайтесь получить освобождение, иначе вы все равно будете нести ответственность перед арендодателем. Если вы являетесь арендодателем, убедитесь, что вы можете рассчитывать на то, что новый арендатор будет платить арендную плату, прежде чем вы освободите основного арендатора от его обязательств по договору аренды.

Готовы заключить договор аренды жилья? ЗАКЛЮЧИТЕ ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЯМО СЕЙЧАС

Об авторе

Ronna L. DeLoe, Esq.

Ронна Л. ДеЛо – писатель-фрилансер и опубликованный автор, написавший сотни юридических статей. Она делает семью…

Читать далее

Похожие темы

Эта часть сайта предназначена только для информационных целей. Содержание
не юридическая консультация. Заявления и мнения являются выражением автора,
не LegalZoom, и не были оценены LegalZoom на точность,
полноты или изменения в законе.

Субаренда и уступка — в чем разница?

Когда Исмаил Мустафа, арендатор в Дамбо, хотел недавно расторгнуть договор аренды, домовладелец предложил ему три варианта: он мог организовать субаренду, передать аренду кому-то другому или расторгнуть договор, заплатив арендную плату за два месяца вперед.

Очевидно, что уплата двухмесячной арендной платы в качестве штрафа за нарушение договора аренды связана с финансовыми затратами, но это также наиболее явный разрыв с вашим арендодателем. Если вы рассматриваете те же варианты, что и Мустафа, важно знать разницу между передачей аренды другому лицу (также известной как уступка) и субаренде. Ни один не без риска.

«Суть в том, что ни один из вариантов не идеален — у каждого есть свои преимущества и недостатки», — говорит адвокат Стивен Киркпатрик, партнер юридической фирмы Romer Debbas.

Стоит отметить, что вам может быть предложен четвертый вариант: съехать и платить арендную плату, пока арендодатель не найдет арендатора. Это очень «проблемно», — говорит Кэтрин Град, адвокат по арендаторам со своей собственной практикой. «Вы больше не контролируете процесс, и вы все еще платите за аренду, и вы отдали власть тому, чей стимул меньше вашего».

Субаренда или переуступка

Когда вы сдаете свое жилье в субаренду, это обычно происходит потому, что вы собираетесь вернуться в квартиру. Субаренда обычно заканчивается за неделю – но может быть и всего за день – до фактического окончания первоначального договора аренды.

Сдача в субаренду на весь срок аренды является уступкой. Переуступка позволяет передать аренду новому арендатору на оставшийся срок аренды. Именно это и сделал Мустафа. Важно то, что в любом случае — как при субаренде, так и при переуступке — вы отказываетесь от своих прав на аренду, но в обоих случаях вы часто по-прежнему несете ответственность, если квартире нанесен ущерб или следующий арендатор не заплатит. Риски «огромны», говорит Град.

Когда вы назначаете аренду, лицо, которому вы назначаете, будет платить арендодателю напрямую и заниматься ремонтом с арендодателем.

Если вы сдаете квартиру в субаренду, вы стоите на месте арендодателя. Субарендатор платит вам арендную плату, а вы платите арендодателю. «Если в квартире есть проблемы, ты обязан их устранить», — говорит Град. Это так, даже если вы не уполномочены производить ремонт. Таким образом, хотя субаренда и уступка технически различны, с точки зрения риска для уезжающего арендатора, Град говорит, что «это одно и то же».

«Тот факт, что вы переуступаете свои права, не снимает с вас обязанности платить», — говорит Киркпатрик.

Единственная ситуация, в которой вы никоим образом не будете нести ответственность за квартиру, это если домовладелец в письменной форме освободит вас от договора первоначальной аренды. С практической точки зрения, говорит Град, «вы никогда не получите это с помощью субаренды, но можете получить это за задание. У арендодателя нет стимула давать вам это. Почему бы не взять на крючок двух человек — вас и правопреемника?» она спрашивает.

Плата или дополнительная гарантия могут быть стимулом, который нужен арендодателю для вашего освобождения. Залог ограничен суммой арендной платы за один месяц, что делает этот тип платежа «проблемным», говорит Киркпатрик, но добавляет, что могут быть способы структурировать его как услугу за услугу, чтобы освободить вас от ответственности.

Переговоры о перерывах в аренде

Арендодатель не может необоснованно отказать вам в субаренде или переуступить договор аренды в жилой ситуации. Если ваш арендодатель не отвечает на ваш запрос о переуступке аренды, это молчание становится согласием по умолчанию в течение 30 дней после того, как вы уведомите его или получите какую-либо дополнительную информацию о соглашении. Если отказ арендодателя уступить является необоснованным, это расторгает вашу аренду.

Если отказ в субаренде необоснован, вы не освобождаетесь от договора аренды, но можете сдать квартиру в субаренду и оспорить это в суде.

Град говорит, что попытки сдать в субаренду или переуступить аренду часто приводят к дискуссиям о прекращении аренды. Арендодатели знают, что не могут необоснованно отклонить ваш запрос, но они также заключили с вами соглашение и хотят, чтобы вы заплатили. Да, арендодатель обязан смягчить – это означает, что он должен сделать все возможное, чтобы найти нового арендатора, если вы хотите разорвать договор аренды, – но, как указывает Град, это преимущество не является само собой разумеющимся.

«Вы должны бороться за это — такова природа законных прав. Это не означает, что у вас есть право расторгнуть договор аренды, это просто дает вам защиту, когда на вас предъявляют иск за всю арендную плату», — говорит она.

Страховые выплаты

Без освобождения от договора аренды вам потребуется заключить отдельное соглашение с новым арендатором. Киркпатрик советует заключить соглашение о возмещении убытков, хотя и указывает, что для практических целей, если человек перестанет платить арендную плату, нет никаких гарантий, что он все еще сможет платить вам. «Если бы это был я, я бы хотел поручителя», — говорит Киркпатрик.

Чтобы защитить себя, составьте кредитный отчет о потенциальном субарендаторе или правопреемнике. Фил Хориган, основатель Leasebreak, веб-сайта, на котором вы можете найти арендаторов, готовых взять на себя нежелательную аренду, говорит Брику: «В большинстве случаев я слышал, что арендатор обжегся на субаренде, но арендатор не использовал кредит».