Переуступка прав требования: ГК РФ 3. Уступка требования (цессия) \ КонсультантПлюс

Содержание

УСТУПКА ПРАВ (ТРЕБОВАНИЯ) ПО КРЕДИТНОМУ ДОГОВОРУ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

В индивидуальных условиях договора потребительского кредита обязательно содержание условия об уступке кредитором третьим лицам прав (требований) по договору. Рассмотрим подробнее, что представляет собой это условие.

Пункт 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) гласит, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Также согласно ст. 12 Федеральному закону «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013г. № 353-ФЗ (далее – Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)»), кредитор вправе осуществить уступку прав (требований) по договору потребительского кредита (займа) третьим лицам.

Иными словами это означает, что банк, который одолжил своему клиенту денежные средства, но испытывает трудности с их возвратом, решает уступить свое право требовать возврата долга третьей стороне, которой чаще всего выступают коллекторские агентства.

Условие об уступке прав (требований) должно быть согласовано сторонами при заключении договора. Не всегда по кредитному договору банк обязательно передаст право требования долга коллекторам, ведь договор может содержать условие о запрете уступки прав. Если при наличии такого запрета, банк все-таки передаст долг, то, несомненно, это будет являться нарушением законодательства, и Вы вправе обратиться за защитой своих прав в соответствующие органы государственной власти.

Передача права требования возврата долга тесно связана с вопросом о передаче персональных данных. При уступке прав (требований) по договору потребительского кредита (займа) кредитор вправе передавать персональные данные заемщика и лиц, предоставивших обеспечение по договору потребительского кредита (займа). А лицо, которому были уступлены права (требования) обязано хранить персональные данные, обеспечивать их конфиденциальность и безопасность. За их разглашение оно несет ответственность (ст. 12 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)»).

Помимо этого, лицо, которому были уступлены права (требования) обязано хранить ставшую ему известной в связи с уступкой прав (требований) банковскую тайну и иную охраняемую законом тайну (ст. 12 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)»).

Иногда бывает так, что коллекторы требуют от должника не только сумму основного долга, но и начисляют дополнительные штрафы. Необходимо помнить, что договор уступки прав (требований) – это перемена лиц в обязательстве и размер долга от перемены лиц не меняется (ст. 384 ГК РФ).

Важным моментом является подтверждение перехода права. Согласно ст. 385 ГК РФ, должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).

Подтверждением перехода права является копия договора об уступке права (требования), заверенная печатями и подписями сторон. В случае сомнений в законности происходящего заемщик может обратиться в суд с требованием проверки действительности договора и обоснованности насчитанной задолженности.

Из вышеизложенного следует, что во избежание многих проблем с коллекторскими агентствами, необходимо уже на моменте подписания кредитного договора внимательно ознакомиться со всеми его условиями, в том числе с условием об уступке права (требования), правильно рассчитать свои финансовые возможности и постараться вернуть всю сумму взятых в кредит денежных средств.

Статья подготовлена специалистом консультационного пункта Орского филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области».

заключение договора, необходимые документы и возможные риски сделки

Дольщик может продать квартиру еще до того, как дом будет построен и введен в эксплуатацию. Для этого он заключает с покупателем договор уступки права требования. Но в такой сделке есть особенности. Нужно получить разрешение от застройщика и учесть возможные риски, которые могут привести к потере денег и квартиры.

Дольщик может устапить право требования квартиры в строящемся доме. Фото: Мир Квартир

Как продают недвижимость по договору уступки

Часть квартир в новостройках покупается еще до того момента, как многоквартирный дом возведен. Чтобы стать собственником квартиры, покупатель заключает договор участия в долевом строительстве. На основании этого договора после окончания стройки он сможет зарегистрировать право собственности на объект и стать его владельцем. Застройщик на основании положений ДДУ должен построить дом на оговоренных условиях и передать квартиру дольщику.

До того момента, как дом будет построен и зарегистрировано право собственности на квартиру, нельзя оформить обычный договор-купли продажи. Поскольку квартиры фактически еще нет, у дольщика есть не право собственности, а право ее требования. Поэтому можно только уступить право требования объекта недвижимости. Для этого оформляют договор уступки. В юридической терминологии такой документ называют договором цессии. Продавца, или правообладателя, в договоре называют цедентом, а покупателя, или правоприобретателя — цессионарием.

Договор уступки права требования часто называют договором переуступки. Поэтому при обсуждении продажи квартир в строящемся доме используют разные понятия — как уступка, так и переуступка.

Преимущества и недостатки покупки квартиры у дольщика

Преимущества заключения сделки:

можно получить хорошую скидку в случае, если дольщик хочет срочно продать объект;
по уступке чаще всего можно купить квартиру дешевле, чем аналогичный объект от застройщика;
если перепродать квартиру, купленную по договору уступки, можно получить больше денег, чем заплатили при заключении сделки. Чем больше степень готовности дома, тем больше стоит недвижимость.

Недостатки покупки квартиры по уступке:

при заключении сделки нельзя купить объект — можно получить только право его требования;
девелопера могут признать банктором. В результате этого строительство может затянуться. В некоторых случаях стройку могут заморозить и принять решение выплате средств из фонда долевого строительства;
застройщик может нарушить сроки строительства. Покупатель в таком случае получит квартиру позже оговоренного срока;
если не знать о непогашенных обязательствах дольщика, придется выплачивать его долги;
если попасть на мошенников или на схему двойной продажи, можно лишиться и денег и права требования квартиры.

Ограничения по уступке, указанные в ДДУ

В ДДУ могут быть прописаны ограничения, которые касаются таких моментов:

сроков подписания договора уступки. В ДДУ застройщик может указать, с какого момента дольщик имеет право его оформить. Например, может быть установлено, что сделку можно заключить тогда, когда дом будет готов на 50%;
комиссии, которая выплачивается застройщику при оформлении договора. По условиям ДДУ комиссия может выражаться в фиксированной сумме или в процентах по отношению к стоимости уступки;
долгов, при наличии которых нельзя оформить договор уступки или его нужно заключать с соблюдением особых условий.

Как продают квартиру по переуступке

Порядок сделки похож на порядок продажи новостроек или вторичной недвижимости. Но есть некоторые особенности, которые нужно учесть и дольщику, и человеку, который приобретает право требования квартиры.

Продавец определяет цену продажи

Законодательно не закреплена необходимость согласовывать цену продажи с застройщиком – дольщик имеет право определять ее самостоятельно. Стоимость будет зависеть от многих факторов, среди которых:

срочность продажи;
репутация застройщика на момент продажи;
степень готовности дома;
соблюдение застройщиком сроков возведения дома;
наличие инфраструктуры, в том числе и той, которая также находится в стадии строительства;
количество предложений по квартирам в том же доме или комплексе домов, которые возводит девелопер.

Продавец находит покупателя

Продавец, который принимает долевое участие в строительстве, может самостоятельно заниматься поиском покупателя или обратиться в агентство недвижимости. В публикуемом объявлении обычно указывают характеристику квартиры по ДДУ, выкладывают фотографии плана, приводят информацию по застройщику, который занимается возведением дома.

Продавец получает разрешение от девелопера на уступку

Разрешение нужно при условии, если в ДДУ прописана необходимость его получения.

Для получения разрешения дольщик связывается с застройщиком — направляет ему заявление. В заявлении кроме прочих данных указывают:

информацию по объекту;
сведения о покупателе — лице, который приобретает право требовать квартиру.

К заявлению лучше дополнительно приложить скан-копию заключенного договора и документы, подтверждающие выполнение обязательств перед застройщиком — выплаты необходимой суммы, прописанной в ДДУ на квартиру. Застройщик может рассматривать заявление и оформлять разрешение в течение 30 дней. После вынесения решения нужно забрать оригинал документа — устного согласия на сделку или скана документа недостаточно.

Застройщик может отказать в предоставлении разрешения на переуступку. Дольщик в этом случае имеет право обратиться в суд. При подобных обращениях суд часто встает на сторону дольщика. Принимая решение, руководствуются положениями ГК РФ, которые действовали на момент подписания ДДУ, законом «О защите прав потребителя» или другими нормативными актами.

Если застройщик не дает разрешения на уступку права требования, дольщик может обратиться в суд. Фото: Fotolia.com

Стороны сделки решают вопросы с ипотечным кредитом

Дольщик мог использовать ипотечный кредит для того, чтобы перечислить необходимую сумму за квартиру по договору долевого участия. Перед сделкой нужно погасить долг или получить согласие от банка на сделку. Если ипотека не погашена, но банк дает согласие, покупатель принимает обязательства по погашению ссуды на себя.

Независимо от того, каким образом дольщик рассчитывался с застройщиком, покупатель имеет право обратиться в банк и взять ипотеку для того, чтобы расплатиться по договору уступки. Для получения одобрения в банк нужно предоставить ДДУ, договор уступки, справку от застройщика, подтверждающую отсутствие у продавца долгов. Но точный список необходимых документов лучше узнать в том банке, куда покупатель обращается для получения ипотечного кредита.

Стороны оформляют и подписывают договор уступки прав требования

Если дольщик хочет уступить право требования через агентство недвижимости, риэлторы правильно составят договор с учетом всех особенностей сделки. Но если сделка заключается без посредников, лучше обратиться к юристу для правильного оформления договора уступки. Если воспользоваться шаблонной формой из интернета, можно упустить важные моменты. Впоследствии это может привести к потере денег, квартиры и невозможности защитить свои права в суде.

В договор включается такая информация:

дата и место, где проводится сделка;
паспортные данные сторон сделки;
сумма, которую продавец получит за переуступку права требования;
порядок расчета;
сведения о квартире, право требования которой получает покупатель;
перечень документов, которые продавец передает покупателю;
обязанности и права сторон сделки, включая то, кто и в какие сроки должен уведомить девелопера о переходе права требования объекта в возводимом доме;
ответственность сторон сделки.

Договор регистрируется в Росреестре

ДДУ проходят регистрацию в Росреестре. Такая мера предупреждает действия недобросовестных застройщиков, которые ранее могли заключать несколько договоров с дольщиками на один и тот же объект недвижимости. При оформлении договора уступки также нужно обращаться в Росреестр для его регистрации. В таком случае закон тоже защищает покупателя — дольщик не сможет уступить право требования одной квартиры нескольким покупателям.

Для регистрации нужно предоставить:

все экземпляры договора, заключенного между дольщиком и лицом, которому он уступает свое право требования;
оригиналы паспортов или свидетельств о рождении, если в сделке участвуют несовершеннолетние;
оригинал ДДУ;
квитанцию об оплате госпошлины;
согласие супруга или супруги на уступку. Документ необходим, если дольщик на момент подписания ДДУ состоял в браке;
согласие застройщика, если его получали, и документы, подтверждающие перечисление средств по ДДУ;
разрешение от органов опеки, если один из дольщиков не достиг совершеннолетия;
разрешение от банка на сделку, если дольщик не погасил ипотечный кредит, за счет которого он рассчитывался по ДДУ.

Покупатель рассчитывается с продавцом

Рассчитаться можно наличными, банковским переводом, с помощью сервиса безопасных сделок. Но чаще всего деньги передают через банковскую ячейку или аккредитивный счет. В этом случае продавец получает средства только после того, как договор уступки будет зарегистрирован в Росреестре. Это предупреждает ситуации, когда деньги продавцу были перечислены, но по каким-либо причинам Росреестр отказал в регистрации договора уступки.

Продавцу нужно учесть, что он должен заплатить налог с полученного дохода – разницы между суммой, перечисленной по ДДУ, и размером средств, полученных по договору уступки. Резиденты платят 13% от дохода, нерезиденты – 30%. Покупатель, в свою очередь, может вернуть налоговый вычет – 13% от перечисленных дольщику средств и 13% от выплаченных процентов по кредиту, если будут использоваться средства банка.

Застройщику направляют уведомление об уступке права требования

После уступки права требования необходимо направить оригинал договора застройщику. Это может сделать как продавец, так и покупатель. Кто будет направлять уведомление, определяют с учетом положений договора уступки.

Оригинал подписанного договора уступки должен быть передан застройщику. Фото: admbaraba.ru

Риски сделки

Основные риски в такой сделке — это возможность признания ее недействительной, споры между супругами и банкротство девелопера.

Сделка может быть признана недействительной

Если это произойдет, покупатель теряет право требовать объект недвижимости. Продавец, в свою очередь, должен вернуть покупателю его деньги.

Признание сделки недействительной может произойти в таких ситуациях:

договор уступки заключен раньше периода, указанного в ДДУ;
девелопер не дал своего согласия на заключение сделки;
девелопера не уведомили о подписании договора уступки.

Банкротство девелопера

Девелопер может обанкротиться, в результате чего стройка останавливается. Сейчас закон защищает дольщиков. Для этого в 2017 году был создан специальный фонд долевого строительства. Формируется он за счет взносов от компаний, которые подписывают с будущим дольщиком ДДУ. Сумма взноса — 1,2% от цены каждого заключенного договора. С 2022 года фонд называется «Фонд развития территорий».

Средства фонда могут потратить для продолжения замороженной стройки. Но строительство будет длиться дольше. Кроме этого, по решению фонда дом могут не достраивать — в таких случаях дольщику возвращают деньги. Но за счет средств фонда нельзя вернуть проценты по ипотечному кредиту, если его брали для покупки квартиры на стадии строительства. Для этого нужно обращаться в суд.

Еще нужно учитывать, что при определении суммы возможной компенсации среднюю цену квадратного метра по данным Росстата умножают на площадь квартиры. Но при расчете нельзя использовать площадь, превышающую 120 квадратов.

Средства фонда по действующим нормам не могут быть использованы с целью:

погашения убытков, которые понес человек, имеющий право требовать квартиру;
погашения компенсации за моральный вред;
перечисления неустойки по договору;
возврата денег за квартиру, право требования которой было приобретено не у дольщика, а у юридических лиц.

Если лицу, купившему право требования, вернули за счет средств фонда не всю сумму, оставшиеся деньги возвращают после включения в реестр кредиторов. Если требования признают обоснованными, деньги могут вернуть, но в порядке очередности требования.

Споры с супругой или супругом

Если ДДУ подписан в браке, супруг или супруга дольщика должны дать согласие на сделку, заверенную у нотариуса. Если такой документ не предоставить в Росреестр, договор уступки не зарегистрируют. Сделка также может быть признана недействительной в случае, если дольщик после подписания ДДУ развелся и при уступке права требования не уведомил супруга или супругу.

ДДУ оформлялся с использованием маткапитала

Если для покупки объекта в возводимой новостройке у девелопера использован материнский капитал, после введения дома в эксплуатацию в квартире должна быть выделена доля ребенку. В таких сделках нужно получать согласие органа опеки. Также согласие нужно получить и в случае, если в ДДУ среди лиц, имеющих право требовать квартиру, указан несовершеннолетний. При отсутствии согласия сделку можно оспорить.

Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки

Как правильно выбирать застройщика при покупке квартиры. Проверка строительной компании и новостройки

Мошенничество при покупке и продаже жилья: какие схемы используют аферисты и как защититься от мошенников в сделках с недвижимостью

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Подраздел 32.8 — Уступка требований

(a) Уступки.

(1) Переуступки корпораций должны быть-

(i) Выполнены уполномоченным представителем;

(ii) Заверено секретарем или помощником секретаря корпорации; и

(iii) С печатью корпорации или с копией решения совета директоров корпорации, уполномочивающего подписавшего представителя выполнить задание.

(2) Уступки товарищества However, the words "no person may…" mean that no person is required, authorized, or permitted to do the act described.»> могут быть подписаны одним партнером, если уступка сопровождается надлежащим доказательством того, что подписывающее лицо является генеральным партнером товарищества и уполномочено выполнять поручения от имени партнера- корабль.

(3) Поручения физического лица должны быть подписаны этим лицом, а подпись заверена перед нотариусом или другим лицом, уполномоченным приводить к присяге.

(b) Подача документов. Правопреемник должен направить каждой стороне, указанной в 32.802(e), оригинал и три копии уведомления об уступке вместе с одной верной копией документа об уступке. Настоящая копия должен быть заверенной копией или фотокопией исходного задания.

(c) Форма уведомления об уступке. Ниже приводится рекомендуемый формат для использования правопреемником при предоставлении уведомления об уступке, требуемого в соответствии с 32.802(e).

Уведомление о передаче прав

Кому: ___________ [ Адрес одной из сторон, указанных в 32.802(e) ].

Это относится к Контракту № __________ от ______, заключенному между ______ [ Название и адрес Подрядчика ] и ______ [ Государственное учреждение, название офиса и адрес ], для ________ [ Опишите характер контракта ].

Деньги, причитающиеся или подлежащие уплате по договору, описанному выше, были переданы нижеподписавшимся в соответствии с положениями Закона об уступке требований от 1940 г. с поправками (31 U.S.C.3727, 41 U.S.C.6305).

Подлинная копия передаточного акта, оформленного Подрядчиком ___________ [ Дата ], прилагается к оригинальному уведомлению.

Платежи, причитающиеся или подлежащие оплате по настоящему контракту , должны быть произведены нижеподписавшемуся правопреемнику.

Пожалуйста, верните нижеподписавшемуся три прилагаемых экземпляра настоящего уведомления с соответствующими отметками, указывающими дату и время получения, и подписанными лицом, подтверждающим получение, от имени адресата.

С уважением,

_________________________________________________________ [ Name of Assignee ]

By _______________________________________________ [ Signature of Signing Officer ]

__________________________________________________ [ Titleof Signing Officer ]

__________________________________________________ [ Address of Assignee ]

Acknowledgement

Receipt is acknowledged of the вышеуказанное уведомление и копию документа об уступке. Они были получены ____(утра) (после полудня) ______ 20___ года.

__________________________________________________ [ This includes electronic symbols.»> Signature ]

__________________________________________________ [ Title ]

__________________________________________________ On behalf of

__________________________________________________ [ Name of Addressee of this Notice ]

(d) Examination by the Government. При рассмотрении и обработке уведомлений об уступке и до подтверждения их получения 9Должностные лица по контрактам 0109 должны обеспечить выполнение следующих условий и любых дополнительных условий, указанных в правилах агентства:

(1) Контракт был должным образом утвержден и исполнен.

(2) Договор – это договор, по которому However, a written demand or written assertion by the contractor seeking the payment of money exceeding $100,000 is not a claim under 41 U.S.C. chapter 71, Contract Disputes, until certified as required by the statute. A voucher, invoice, or other routine request for payment that is not in dispute when submitted is not a claim. The submission may be converted to a claim, by written notice to the contracting officer as provided in 33.206(a), if it is disputed either as to liability or amount or is not acted upon in a reasonable time.»> требования могут быть уступлены.

(3) Переуступка распространяется только на денежные средства, причитающиеся или подлежащие уплате по договору.

(4) Правопреемник регистрируется отдельно в It includes—(1) Data collected from prospective Federal awardees required for the conduct of business with the Government;(2) Prospective contractor-submitted annual representations and certifications in accordance with FAR subpart 4.12; and(3) Identification of those parties excluded from receiving Federal contracts, certain subcontracts, and certain types of Federal financial and non-financial assistance and benefits.»> Системе управления наградами , если не применяется одно из исключений в 4.1102.

(e) Отказ от назначения.

(1) Освобождение от уступки требуется всякий раз, когда-

(i) в соответствии с Законом имела место дополнительная уступка или переуступка; или

(ii) Подрядчик желает восстановить свое право на получение дальнейших платежей после того, как обязательства подрядчика перед цессионарием будут выполнены, а по договору остается причитающаяся сумма.

(2) Правопреемник в рамках дальнейшей уступки или переуступки, чтобы установить право на получение платежа от правительства, должен с адресами, указанными в 32.802(e) a-

(i) Письменное уведомление об освобождении подрядчика назначающей финансовой организацией;

(ii) копия документа об освобождении;

(iii) Письменное уведомление о дальнейшей уступке или переуступке; и

(iv) Копия документа о дальнейшей уступке или переуступке.

(3) Если цессионарий освобождает подрядчика от уступки требований по контракту, подрядчик, чтобы установить право на получение остатка, причитающегося по контракту, «> должен подать письменное уведомление о выпуск вместе с верной копией документа о выпуске уступки с адресатами, указанными в 32.802(e).

(4) Адресат уведомления о выпуске уступки или должностное лицо, действующее от имени этого адресата , должно подтвердить получение уведомления.

52.232-23 Уступка прав требования. | Acquisition.GOV

В соответствии с пунктом 32.806(a)(1) добавить следующий пункт:

Уступка прав требования ( май 2014)

(a) Подрядчик, согласно «> Закон об уступке требований с поправками, 31 U.S.C.3727, 41 U.S.C.6305 (далее именуемый «Закон»), может уступить свои права на получение сумм, причитающихся или подлежащих уплате в результате выполнения этот контракт банку, трастовой компании или другому финансовому учреждению, включая любое федеральное кредитное агентство. Правопреемник по такой уступке может впоследствии уступить или переуступить свое право по первоначальной уступке любому типу финансового учреждения, описанному в предыдущем предложении.

(b) Любая уступка или переуступка, санкционированная в соответствии с Законом и настоящей статьей «>, распространяется на все невыплаченные суммы, подлежащие уплате по настоящему договору, и не должна передаваться более чем одной стороне, за исключением того, что уступка или переуступка может быть предоставлено одной стороне в качестве агента или доверенного лица для двух или более сторон, участвующих в финансировании настоящего контракта.

(c) Подрядчик не должен предоставлять или раскрывать любому правопреемнику по настоящему контракту какой-либо секретный документ (включая этот контракт) или информацию, относящуюся к работе по настоящему контракту, до тех пор, пока The term includes certain authorized representatives of the contracting officer acting within the limits of their authority as delegated by the contracting officer. "Administrative contracting officer (ACO)" refers to a contracting officer who is administering contracts. "Termination contracting officer (TCO)" refers to a contracting officer who is settling terminated contracts. A single contracting officer may be responsible for duties in any or all of these areas. Reference in this regulation (48 CFR chapter 1) to administrative contracting officer or termination contracting officer does not-(1) Require that a duty be performed at a particular office or activity; or(2) Restrict in any way a contracting officer in the performance of any duty properly assigned.»> Сотрудник по контрактам не санкционирует такое действие