Стоимость квартиры: может ли кадастровая превышать рыночную. Почему увеличилась кадастровая стоимость квартиры
Когда изменилась кадастровая стоимость квартиры
Разработаны стандарты такой оценки, рекомендации по их применению сосредоточены в таких документах федерального уровня, как Приказы Минэкономразвития РФ: Приказ № 508 как раз и является актом, утвердившим Федеральный стандарт оценки (ФСО №4). Такая оценка проводится Федеральной службой гос. реестра. Оценщики, руководствуясь этими документами, имеют право на свое усмотрение выбирать и применять подходы, методы, факторы ценообразования, но все это должно быть обоснованно. Так как жилые объекты в подавляющем большинстве являются серийными, построенными по типовым проектам, то их можно сгруппировать в пределах одного района и применять сравнительный метод. На государственном уровне принимается решение о необходимости выполнить кадастровую оценку объектов недвижимости, составляют список из этих объектов.
Как меняется кадастровая стоимость недвижимости
Кроме того, в случае изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд кадастровая стоимость является важным ориентиром для определения выкупной цены Наличие актуальной информации о кадастровой стоимости непосредственно влияет на права собственника, арендатора, пользователя земельных участков. Важно знать, что выписку о размере кадастровой стоимости можно заказать на различные даты, когда действовал тот или иной размер кадастровой стоимости.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной стоимости Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость определенная массовым порядком, на основании сведений государственных информационных ресурсов с использованием специальных методик оценщиками или (начиная с 2017 года) специализированными учреждениями субъектов Российской Федерации.Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость квартиры – один из важнейших показателей, который нужно учитывать как при сделках с недвижимостью, так и расчете налогов. Как узнать эти сведения, в каких именно ситуациях они могут понадобиться, что делать, если поменялись показатели и другие нюансы кадастра вы рассмотрим в представленной ниже статье. Содержание статьи ○ Что такое кадастровая стоимость квартиры. ○ Когда и для чего может потребоваться. ○ Как рассчитывают кадастровую стоимость квартиры. ○ Где и как можно бесплатно узнать кадастровую стоимость квартиры. ✔ Примерный расчет.✔ Точная стоимость. ○ Как и когда меняется кадастровая стоимость. ○ Как определяется налог на основе кадастровой стоимости. ○ Советы юриста: ✔ Можно ли вернуть переплаченный налог, если поменялась кадастровая стоимость.✔ Сколько стоит узнать кадастровую стоимость. ○ Видео. ○ Что такое кадастровая стоимость квартиры.
Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество
Как посмотреть стоимость:
- Открываем сайт Росреестра;
- Переходим на страницу «Справочная информация по объектам недвижимости online»;
- Для того, чтобы определить стоимость объекта, на открытой перед вами странице следует выбрать для начала чекбокс «Адрес», затем щёлкнуть на «ГКН», далее вводится адрес квартиры: область, район, тип населённого пункта, сам населённый пункт, а также тип улицы, её название, номер дома, квартиры и так далее;
- После введения этих данных нажимаете на «Сформировать запрос»;
- Нажимаете на адрес своей квартиры, после чего отобразится вся информация.
к содержанию ↑ Второй – с помощью кадастрового паспорта Стоимость можно увидеть в кадастровом паспорте квартиры. к содержанию ↑ Третий – с помощью Кадастровой палаты Здесь стоимость выдаётся в виде официального документа с печатью.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры?
Где используется кадастровая стоимость Кадастровая стоимость используется в целях определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, что, например следует из постановления правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 (пункты 3-5). Кадастровая стоимость является базой для определения земельного налога, налога на недвижимость, имущественных налогов для юридических лиц. До сих пор кадастровая стоимость является основанием для расчета выкупной цены земельного участка, которых предоставлен гражданам или юридическим лицам из государственной или муниципальной собственности.
Что такое кадастровая стоимость, для чего нужна и как ее узнать бесплатно?
Важно Для этого нужно:- Выбрать свой статус на главной странице сайта (физическое или юридическое лицо).
- Зайти в раздел «Получить сведения из ГКН».
- Составить заявку, заполнив требуемые поля. Чтобы ее правильно составить, нужно иметь технический паспорт квартиры и предыдущий кадастр (при наличии).
- Войти в раздел «Публичная кадастровая карта», где нужный объект будет найден по соответствующему кадастровому номеру.
Пересмотр цен на жилье или почему увеличилась кадастровая стоимость квартиры
Внимание Кадастровая стоимость квартиры является основными критерием, на котором базируется цена за нее при продаже/покупке либо аренде. Помимо этого, исходя из кадастровой стоимости, рассчитывается налог на имущество.- «Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ст.
ФЗ)».
Учитывая степень важности данного показателя, он подлежит регулярному обновлению Вернуться к содержанию ↑ ○ Как рассчитывают кадастровую стоимость квартиры. Кадастровая стоимость рассчитывается экспертными оценщиками, которые привлекаются в ходе плановой кадастровой оценки государством.
Кадастровая стоимость квартиры: три способа расчета
Показатель кадастровой стоимости квартиры важен для того, чтобы узнать размер налога на жилище, которое находится в собственности. Именно этот показатель рассчитывается с помощью государственной автоматизированной службой кадастра. Расчёт происходит, отталкиваясь от данных о недвижимости, которые были предварительно внесены в кадастр, благодаря специальным алгоритмам. А ведь ещё совсем недавно практически все операции, связанные с недвижимостью в Российской Федерации выполнялись на основании таких ценовых величин, как рыночная и инвентаризационная.
Но первая обычно формировалась без всякого участия государственных структур, а вторая и вовсе не соответствовала действительности. В связи с этим, власти решили ввести такое понятие, как «кадастровая стоимость квартиры».
Кадастровая стоимость устанавливается в отношении земельных участков, квартир, помещений, иных объектов недвижимости.
- Кадастровая стоимость устанавливается решениями органов власти субъектов Российской Федерации.
Кадастровая оценка в целях определения кадастровой стоимости земельных участков проводиться на чаще чем раз в три года и не чаще чем раз в 5 лет, за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя. Актуальную кадастровую стоимость содержит документ под названием справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которую можно запросить через Ресурс.Онлайн с использованием актуальных данных Государственного кадастра недвижимости.
Для запроса информации о кадастровой стоимости объекта прав достаточно располагать информацией о кадастровом номере объекта или его адресных ориентирах.
Когда изменилась кадастровая стоимость квартиры
Понятие, методы и подходы определения, все нюансы относительно кадастровой стоимости жилья регламентируются такими законодательными актами:
- Закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ;
- Закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ;
- Закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной…».
Все объекты, зарегистрированные в ГКН, подлежат обсчету на предмет определения именно этой стоимости квартиры, дома, комнаты. Чтобы узнать реестровую оценку своей недвижимости, нужно обратиться в кадастровую палату Росреестра с заявлением о выдаче справки.
В этом документе будет указана не только сумма, но и дата ее внесения в ГКН – это немаловажно. Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости? Каждый из субъектов РФ проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, в том числе и жилья.
Получить такой документ можно совершенно бесплатно. Также есть ситуации, когда человеку необходима справка в срочном порядке, тогда бумага с необходимыми данными выдаётся за определённую плату, а сам запрос оформляется в специальном ускоренном порядке. В итоге, документ выдаётся непосредственно в тот день, когда вы обратились.
Если у вас не будет экспликации на объект, необходимо будет обратиться в БТИ. Что же делать в случае завышения стоимости? Раньше в немалом количестве регионов такой показатель отличался от реальной стоимости в меньшую сторону, но за последние годы его пересмотрели.
Это было сделано с той целью, чтобы кадастровая и рыночная цена на квартиру имели приближенные показатели. Но, по факту получилось так, что в определенных населенных пунктах она превысила настоящие расценки.
Как изменилась кадастровая стоимость квартиры в 2017 году
Оценщик поможет определить рыночную стоимость и в случае необходимости выдаст заключение, которое можно предъявить сотруднику банка или покупателю. Но за подобную экспертизу придётся всё-таки заплатить. к содержанию ↑ Где посмотреть кадастровую стоимость квартиры ? Так где узнать кадастровую стоимость квартиры? Для уточнения такого показателя для собственников недвижимости существует несколько способов. Один из способов – посмотреть в кадастровый паспорт квартиры. Такой документ должен быть выдан специальным госорганом по месту нахождения соответствующего объекта. Также можно прийти в Кадастровую палату, там гражданину Российской Федерации выдадут справку.
prodhelp.ru
Может ли быть кадастровая стоимость выше рыночной и почему
Может ли быть кадастровая стоимость выше, чем рыночная цена объекта? На практике, такие ситуации встречаются достаточно часто, и это не особенно благоприятно для владельца недвижимости, так как налоговое бремя, возлагаемое на него, в этом случае ниже не становится.
Рыночная стоимость: что это, и для чего она нужна
Цена жилья на рынке основывается на спросе и предложении, ее размер устанавливается при помощи экономических законов, действующих на сегодняшний день.
Данная сумма не является стабильной, поэтому может резко возрасти или уменьшиться. Именно на нее опираются во время осуществления следующих правовых операций:
- купля-продажа;
- обмен;
- залог;
- оформление ссуды;
- дарение;
- завещание и т.д.
Важно! Экономические правила, существующие на рынке недвижимости, достаточно прочны, поэтому никто не сможет сбыть недвижимый объект по самостоятельно установленной эфемерной цене: для этого есть критерии, по которым устанавливается стоимость недвижимости в соответствии с различными параметрами.
Существуют также дополнительные характеристики, например, престижность района, в котором находится квартира, уровень комфортности ее обустройства – давность и качество проведенного ремонта, состояние сантехники и внутренних коммуникаций, кондиционеры и так далее.
Установить продажную стоимость квартиры на рынке недвижимости можно при помощи независимого оценщика, который затем оформит все итоги исследования официально.
Кадастровая стоимость: что это, и для чего она нужна
Кадастровая стоимость жилплощади – это цена, определяемая компетентными государственными органами, которые опираются на российское законодательство, касающееся деятельности оценщиков.
Описание цены объекта в кадастре:
- применяется массовая оценка;
- ее определяют исключительно независимые эксперты, несущие ответственность за свою деятельность, которую на них возложило государство;
- процедура оценки регламентируется законом;
- применяется для того, чтобы рассчитать налоговое бремя;
- основной для расчета является информация, до этого помещенная в кадастр недвижимых объектов;
- стоимость является периодической (пересматривается либо раз в год, либо раз в пять лет).
От чего зависит кадастровая цена имущества:
- Цена квартиры на рынке на сегодняшний день.
- Экономическая обстановка в государстве (регионе, городе, поселке).
- Средний показатель зарплаты в данном регионе за месяц.
- Цена земли, на которой находится жилплощадь.
- Разновидность, группа, площадь и степень физического износа строения.
- Местонахождение и общее число помещений в строении.
- Возможность получения прибыли от предпринимательства (если объект арендуется).
- Число этажей в здании.
Соотношение цен
Как соотнести цену недвижимого объекта в кадастре и на рынке недвижимости? Если следовать логике, можно предположить, что рыночное пространство предоставляет более вероятную и высокую цену квартиры, нежели та, что прописана в кадастре. В чем же заключается соотношение данных показателей?
Чаще всего на практике цена, прописанная в государственном кадастре недвижимости, оказывается ниже, чем та стоимость, по которой эта жилплощадь продается на рынке, однако это случается не всегда.
По жилью, расположенному в старых постройках, две стоимости обычно бывают приблизительно равными. Если верить не так давно проведенным исследованиям, несовпадение цены жилья в кадастре и на рынке равняется, в среднем, тридцати процентам, а иногда данный показатель становится ниже в два раза, при этом колебания совершаются сразу в обоих направлениях.
Кадастровая цена не оказывает никакого воздействия на рыночную.
Две стоимости рассчитываются по одному и тому же принципу, однако в случае с ценой на рынке характерен больший разброс, в зависимости от того, насколько популярен тот или иной район, а также от ремонта в квартире и того, какие средства повышения комфортности проживания в ней имеются.
Используя классические методы, любой эксперт старается соблюдать все условия, т.к. именно он подписывает документы с финальным результатом, т.е. берет на себя практически всю ответственность.
Использование показателей
Стоимость жилплощади в кадастре применяется для:
- вступления в обязательства по залогу;
- осуществления процесса приватизации;
- ипотечного кредитования;
- разрешения имущественных конфликтов в органах суда;
- расчета имущественного налога и прочих сборов.
Стоимость квартиры на рынке недвижимости используется для:
- изъятия квартиры для нужд государства;
- установления правоотношений по залогу или ипотеке;
- покупки или продажи недвижимого объекта;
- при банкротстве заемщика;
- для осуществления безвозмездных сделок;
- установления размера вклада, носящего нематериальный характер, в уставной капитал;
- принятия решений, касающихся управленческой деятельности.
Превышение
Может ли цена квартиры в кадастре превысить ее же стоимость на рынке недвижимости? Да, рыночный показатель может быть ниже. Почему кадастровая стоимость идет на повышение?
Это возможно, если сам дом построен совсем недавно, при этом использовались современные материалы, закупленные по высокой цене, из них делалась кровля, ограждение стен, лифты и т.д.
В такой ситуации стоимость непосредственно постройки и самой жилплощади очень велика, и это объясняет высокую цену жилья в государственном кадастре. Оценка рыночной стоимости может находиться ниже, если район, в котором находится здание, не обладает должной популярностью и не пользуется особым спросом.
Еще один вариант – привязка и возведение жилья класса «люкс» в неинтересном, с точки зрения обычного покупателя, месте, где не развит привычный инфраструктурный комплекс, и не имеется транспортных линий в достаточном объеме.
Что делать, если кадастровая стоимость существенно превысила рыночную? Данное положение обычно не устраивает граждан, которые опасаются возникновения еще одного типа налогообложения.
Выяснив кадастровую стоимость квартиры и поняв, что она существенно превышает рыночный показатель, нужно без промедления сделать запрос актуальной справки о цене жилплощади на рынке недвижимости на период, которым датировано внесение изменений в базу государственного кадастра.
Вся суть заключается в том, что сопоставлять оценки можно лишь в случае, когда они производились в течение одного и того же периода. Как раз такой документ, то есть результат оценки стоимости квартиры на рынке, датированный тем же числом, что прописано в кадастре, будет являться основным неоспоримым фактом и для суда, и в судебном порядке оспаривания стоимости жилья, указанной в кадастре.
В течение шести месяцев со времени указания информации с итогами оценки в кадастре можно воспользоваться только составлением заявления в Росреестр, контролирующий подобные вопросы.
Если срок истек или после обращения был получен отказ, необходимо обратиться в суд. Сомневаться в этом вопросе не стоит, так как отстоять собственные права и платить меньшую сумму за собственную квартиру может каждый российский гражданин. Превышенная кадастровая стоимость непосредственно воздействует на размер налоговых выплат, и об этом следует помнить.
Кадастровая и рыночная цена имущества – абсолютно разные показатели. Стоимость объекта на рынке отображает общее восприятие и цену, близкую к действительности, тогда как кадастровый показатель является унифицированным, определяемым на продолжительный срок и не способным охватить воздействие огромной массы факторов.
kvadmetry.ru
Отличается ли кадастровая стоимость недвижимости от рыночной и чем
В настоящее время информация обо всех объектах недвижимости граждан добавляется в Росреестр, такой порядок сложился после реформы системы учета прав на имущество. Соответственно, чтобы правильно была организована работа по налогообложению по 65 статье Земельного кодекса РФ, ввели расчет кадастровой стоимости квартиры, земельного участка и других объектов недвижимости. Это обязательная процедура. Было произведено согласование Налогового и Земельного кодексов, и разработана единая процедура по расчету кадастровой стоимости, учитывая которую, рассчитывается стоимость использования земельных участков и определяется сумма налога на объект недвижимости.
Поэтому владельцу недвижимости нужно знать, в чем же отличие кадастровой стоимости от рыночной, так как то, насколько правильно сформирована сумма влияет на величину налога.
Разделы статьи:
Расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости
Государственная кадастровая стоимость недвижимости должна определяться Правительством нашей страны.
На рыночную стоимость квартиры влияют разные факторы, которые не берутся в расчет при кадастровой оценке.
Также важно, что в законодательных актах об оценке государственной стоимости не присутствует само определение кадастровой собственности, есть только общие принципы расчета ее для объектов недвижимости. То есть, точного определения кадастровой стоимости нигде нет.
По существу, кадастровая цена — это результат оценки независимыми экспертами, которые рассчитывают и устанавливают стоимость предмета недвижимости, учитывая, сколько было потрачено на строительство за вычетом износа здания. И при такой оценке не учитываются важные сведения, которые важны для формирования рыночной стоимости.
Величина кадастровой стоимости влияет на формирование налогов, сколько будут сборы для оплаты процесса дарения, наследования, при оформлении ипотеки. Поэтому кадастровый показатель важен для налоговой системы страны и государства, ведь все граждане платят сборы при любых процессов с недвижимостью. Оценку недвижимости делают эксперты из Кадастровой палаты.
Рыночная стоимость — это реальная сумма, которую владелец может взять при продаже объекта недвижимости. При установлении рыночной стоимости учитывается наличие инфраструктуры рядом, есть ли детские сады, школы, больницы, магазины, все то, что нужно комфортной жизни. Также важно, насколько расположение объекта недвижимости удалено от центра города, есть ли рядом промышленные объекты, стройки. Влияет на цену и состояние дома, подъезда, придомовой территории, есть ли ремонт в квартире.
Основные причины отличия рыночной и кадастровой стоимости
На практике кадастровая стоимость различается с рыночной стоимостью недвижимости по разным причинам. К ним относятся:
рыночная стоимость считается более объективным показателем, потому что учитывает реальную стоимость объекта недвижимости, если сравнивать с аналогичным объектом;- кадастровая стоимость не учитывает сезонность продаж, повышение или снижение спроса, состояние рынка;
- рыночная стоимость более гибкий показатель, чем кадастровая стоимость предметов недвижимости;
- кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается с помощью материального анализа, а рыночная стоимость считается исходя из конкурентоспособности, каков баланс спроса и предложения.
- из-за того, что механизм подсчета несовершенен, то кадастровая стоимость порой бывает необоснованно завышена.
Рассмотрим основные моменты, почему кадастровая стоимость предмета недвижимости может быть выше рыночной цены. К основным причинам относятся:
на величину кадастровой стоимости начисляется налог, то есть идут поступления в бюджет;- реформа системы учета имущественных прав проходила, когда был взлет цен на недвижимость в нашей стране, и на сегодня большая часть ставок не актуальна;
- при расчете кадастровой стоимости не учитывается платежеспособность населения, в каком состоянии рынок недвижимости, где располагается сам объект.
Для приведения механизма подсчета стоимости предметов недвижимости в более адаптивное состояние, были введены коэффициенты для учета рыночной цены, но это работает в полную силу.
Надо также учитывать, что рассчитывается рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости в регионе, однако в законе не указывается конкретное количество объектов, которые будут сравниваться, из каких источников брать информацию и как образом проверит актуальность цены.
В каких случаях делают оценку кадастровой стоимости
При налогообложении важно, какова же разница между кадастровой и рыночной стоимостью предметов недвижимости. То есть, если указана завышенная кадастровая стоимость предмета недвижимости, то может получиться большое финансовое бремя, которое будет тяжело оплатить гражданам.
Кадастровая стоимость в обязательном порядке считается в следующих случаях:
при приватизации государственных объектов;- при участии в сделке имущества, дома, квартиры, земли в качестве залогового имущества;
- если идет продажа земли, чтобы определить налог;
- при заключении договора ипотечного кредитования;
- если идет судебный процесс во время решения имущественных споров.
Бывает, что рыночная и кадастровая цена недвижимости могут различаться даже в несколько, при этом завышается именно оценка государственными органами.
Если обратить внимание на правила проведения расчета кадастровой стоимости в методических рекомендациях от 1999 года, то в них указано, что не должно быть отличий между кадастровой и рыночной стоимостью. Потому что кадастровая стоимость обязана показывать более реальную цену продажи объекта недвижимости.
Параметры оценки стоимости квартиры
Посмотрим, на какие параметры обращают внимание в процессе оценки стоимости квартиры, участка или дома:
тип недвижимости, к какой категории относится;- форма собственности;
- где территориально расположен объект недвижимости;
- на каких условиях осуществляется продажа;
- есть ли особенности по расположению участка;
- для расчета кадастровой цены коммерческих объектов нужно учесть возможность получения прибыли от сдачи помещения или участка в аренду;
- в каком состоянии недвижимость.
Через суд можно приравнять рыночную и кадастровую стоимость земельного участка, будет вынесено постановление. Это даст возможность снизить налоговую нагрузку.
Документы для оценки стоимости квартиры
Чтобы сделать оценку кадастровой стоимости, нужно собрать следующие документы:
кадастровый и технический паспорт;- документы об обременении;
- правоустанавливающие бумаги;
- данные об оценке кадастровой стоимости;
- план межевания;
- документы с информацией об аренде.
Кадастровая оценка может быть приравнена к рыночной стоимости, если есть решение суда, если в нескольких разных источниках информации отражена разная и противоречивая стоимость предмета недвижимости, если итоговая кадастровая стоимость значительно выше рыночной стоимости, и если по методическим рекомендациям нельзя полностью подсчитать кадастровую стоимость.
Есть юридические организации, которые предоставляют услуги по сопровождению для клиентов процедуры признания кадастровой стоимости равной рыночной. Это позволит снизить налоги при продаже недвижимости, аренде, перед приватизацией.
Похожие статьи:
У вас есть вопрос юридического характера?
Звуковая функция ограничена 200 символами
prodatkvartiry.ru
