Содержание
пошаговая инструкция и необходимые документы
Приобретение дачного домика и участка – дело рискованное. Часто объектом сделки становится «кот в мешке»: вместо заветного отдыха на свежем воздухе покупателям достаются проблемы. Например, могут отсутствовать технические документы или строения в кооперативе – находиться под угрозой принудительного сноса. В этой статье мы расскажем как правильно выбрать и купить дачу, на что стоит обратить внимание в первую очередь.
Информация об СНТ
Лучшим временем для покупки дачи считается осень – цены традиционно снижаются, а на рынке появляется много интересных предложений. Выбор участка следует начать с определения наиболее важных критериев. Кто-то хочет иметь домик недалеко от города, другие мечтают о большом огороде и плодовых деревьях.
В любом случае перед покупкой дачу нужно тщательно осмотреть:
- Подъездные пути. И опять же, осень – лучшее время, чтобы оценить их. Если покупаете дачу зимой или летом, дорога может быть накатана в этот момент, а в межсезонье превращаться в непролазную грязь.
- Состояние дома. Внимательно осмотрите строение снаружи и изнутри. Если нужно, возьмите с собой специалиста по недвижимости, который сможет заметить возможные проблемы. Риэлторы, например, специально приезжают на осмотр в дождливые дни, чтобы заметить, не протекает ли кровля.
- Отопление. Электрическое или газовое можно сразу проверить, а дровяную печку – хотя бы осмотреть на предмет целостности или попросить хозяев заранее ее затопить.
- Забор и надворные постройки. Посмотрите, в каком они состоянии и не выходят ли за границы участка.
- Состояние огорода и сада. Если вы осматриваете дачу в период дождей, сможете заметить, что влага застаивается на участке (это говорит о том, что грунтовые воды находятся слишком высоко). На такой земле сложно поставить септик, выкопать овощную яму, да и фундамент может подмывать.
- Есть ли электричество. Часто причиной низкой цены дачи является как раз отсутствие света. Этот момент стоит выяснить заранее.
- Вода. Есть ли собственная скважина или водоснабжение общее. Во втором случае нужно уточнить период подачи воды (обычно с мая по сентябрь).
- Возможность регистрации. Если участку присвоен адрес, на нем можно будет прописаться.
Если покупаете дорогой загородный дом, стоит заказать строительную экспертизу – иногда серьезные недостатки способны обнаружить только специалисты. Эксперты укажут на имеющиеся проблемы и посчитают цену их исправления. По результатам проверки можно будет попросить у продавца хорошую скидку.
Нелишним будет изучить правила, которые действуют в СНТ. В частности, уточните, как подается вода, сумму ежегодных членских взносов, по каким тарифам придется платить за электроэнергию. Обязательно пообщайтесь с будущими соседями: так вы сможете узнать о порядках в кооперативе, есть ли шумные компании и бывают ли кражи на участках.
Документация продавца
Если вы не сильны в правовой сфере, нужно обратиться за помощью к специалисту – риэлтору или юристу.
Важной частью сделки является проверка юридической чистоты недвижимости.
Какие документы нужно запросить у продавца при покупке дачи:
- Выписка ЕГРН. В ней указывается владелец участка и имеющиеся ограничения. Внимательно изучите документ, в первую очередь на предмет наличия залога, ареста, правопритязаний третьих лиц, особых условий использования земли (например, нахождение в охранной зоне нефте- или газопровода, ЛЭП и т. д.).
- Документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью (договор купли, свидетельство о наследстве и пр.).
- Кадастровые паспорта на землю и дом (если он зарегистрирован). Обратите внимание на наличие границ участка (он должен быть размежеван), если их нет – сделку не зарегистрируют.
- Технический паспорт на строение (при наличии).
- Если недвижимость куплена в браке, должно быть нотариальное согласие супруга или он сам ставит подпись в договоре (при долевой собственности).
- Когда дача оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки на продажу.
- Если продавец ведет себя странно или находится в преклонном возрасте, можно запросить справки из псих- и наркодиспансера. Это необходимо, чтобы снизить риски оспаривания купли-продажи.
- Квитанции об оплате электричества. Не забудьте сверить данные счетчика и в платежных документах. Если оплату принимает казначей или председатель кооператива, нужно встретиться с ними и убедиться в отсутствии долга.
Если у владельца на руках свидетельство о праве собственности старого образца, все равно запросите свежую выписку ЕГРН. Дело в том, что владение недвижимостью теперь фиксируется только в электронной форме (благодаря чему его легко проверить) – бумажный документ ничего не значит.
Заказать выписку можно онлайн, например, через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра. Стоимость данной услуги можно уточнить по телефону горячей линии или непосредственно на электронном ресурсе.
Часто бывает, что право собственности на дачу возникло до 1998 года.
В таком случае продавцу необходимо сначала внести сведения об участке в ЕГРН (подав заявление в МФЦ) и только после этого регистрировать сделку купли-продажи.
Нельзя соглашаться на покупку, если вам предлагают просто переоформить запись в «садовой книжке» кооператива, но при этом не проводить документы через Росреестр. Такая «сделка» не имеет юридической силы, и велика вероятность, что вы лишитесь и денег, и недвижимости. Лучше потерять время, но совершить покупку согласно букве закона.
Кроме того, необходимо выяснить реальные границы земельного надела. Часто собственники ставят заборы там, где им захочется, не сверяясь с кадастровыми метками. В результате возникают споры с товариществом садоводов и соседями.
Ваша задача – при осмотре на местности определить, где именно заканчивается данный участок. Сделать это можно при помощи виртуальной кадастровой карты: она бесплатная и позволяет в режиме реального времени сверить границы с данными со спутника. Для этого вам потребуется только номер объекта недвижимости по кадастру и приложение на телефоне.
Еще один возможный подвох – предстоящее изъятие участков для нужд муниципалитета, например, под строительство скоростной магистрали или железнодорожной ветки. Если владельцы не согласны с предложенной компенсацией, как правило, они пытаются поскорее избавиться от дачи. Узнать о проекте можно, открыв в интернете генплан развития территории, но он не всегда информативен. Лучше по возможности «пробивать» такие сведения по каналам в администрации или пообщаться с соседями и председателем кооператива.
Оформление договора
Договор заключается в письменной форме, количество экземпляров соответствует числу участников сделки. Используется стандартная форма, бланк которой можно скачать в интернете. Но лучше обратиться к юристу, который составит документ, отвечающий требованиям законодательства.
Договор должен содержать следующие пункты:
- Данные продавца и покупателя: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес прописки. Если сделка проходит по доверенности, указываются ее полные реквизиты.
- Сведения об объекте недвижимости: адрес, номер участка (если есть), имеющиеся строения.
- Реальная цена, за которую продается дача. Иногда продавцы просят занизить стоимость в договоре, чтобы не платить налоги, но соглашаться на это не стоит. Дело в том, что если сделку не зарегистрируют или она будет аннулирована, вам вернут только сумму по договору.
- Порядок передачи денег (на банковский счет, наличными) и сроки.
- Отсутствие правопритязаний со стороны третьих лиц (например, супругов или наследников).
- Когда передаются ключи от дачного домика.
- Подписи сторон и дата.
Нужно дополнительно составить акт приема-передачи или включить в договор пункт о том, что дача принята в момент подписания. Но первый вариант предпочтительнее – важно удостовериться, что недвижимость находится в том же состоянии, что и при первом осмотре.
Большой фактор риска – продажа загородного дома по доверенности. Необходимо лично пообщаться с владельцем имущества и убедиться в его желании совершить сделку.
Не забудьте спросить, почему он не может продать участок сам. Если преград для этого нет, требуйте его личного присутствия. Также желательно проверить подлинность доверенности, посетив выдавшего ее нотариуса.
Не внушают доверия объекты недвижимости, продаваемые по цене значительно ниже рыночной. Если причина продажи в переезде или в том, что срочно нужны деньги, владелец может снизить стоимость на 5-10%. Такое расхождение считается нормальным, но если оно больше – скорее всего, есть какой-то подвох.
Сопровождение сделок с недвижимостью
Подробнее
200-60-91
Проведение сделки
Оформление купли-продажи дачи происходит исключительно в Росреестре. Запись в «садовой книжке» товарищества не может его заменить. Как правильно провести сделку:
- Подберите дачный участок, отвечающий вашим требованиям.
- Закажите проверку правовой чистоты объекта в агентстве недвижимости или у юриста. Для этого попросите у продавца копии паспортов всех собственников и документов на дачу.
- Затем составьте договор купли и подпишите его (это должны сделать все владельцы дачного участка). Одновременно происходит оплата – деньги можно передать наличными или перевести на банковский счет. В первом случае продавец оформляет расписку или в конце договора от руки пишет, что получил указанную сумму. Во втором – подтверждением оплаты служит платежное поручение (попросите кассира указать, что средства перечислены по данному договору).
- Если предусмотрен акт приема-передачи, его тоже нужно подписать. Для этого следует снова приехать на участок и все повторно осмотреть.
- Подписанный договор сдается на регистрацию. Самый простой способ – сделать это через МФЦ. Специалист в центре проверит полноту пакета документов и выдаст расписку, где указывается дата получения готовых бумаг.
- После назначенного числа нужно вновь прийти в МФЦ и забрать документы (выписка ЕГРН на ваше имя и зарегистрированный договор).
Если вы оформляете ипотеку на приобретение дачи, необходимо сначала согласовать недвижимость с банком.
Его специалисты проведут собственную проверку, а потом примут решение, возможна ли покупка в кредит. Кредитный договор подписывается одновременно с договором купли, они оба сдаются на регистрацию в Росреестр (если дача отходит в залог банку). Затем залоговое имущество страхуется на протяжении всего срока выплаты ипотеки.
Но помните, что банковская проверка не может заменить правовую оценку сделки. Кредитор оценивает только собственные риски (например, потери права собственности), до остальных проблем ему дела нет. К тому же, часто такое согласование носит формальный характер.
Если подойти к покупке дачи должным образом, получится снизить риски насколько это возможно. Но учитывая, что сделка имеет множество «подводных камней», лучше выбирать участок и оформлять документы с помощью специалиста по недвижимости.
Покупка дачи: что нужно знать перед выбором дома :: Жилье :: РБК Недвижимость
В сезон покупки дач «РБК-Недвижимость» рассказывает, как правильно оценить участок, дом и документы на них
Фото: ТАСС/ Александр Алпаткин
В России начинается дачный сезон и горячее время на рынке загородной недвижимости.
Риелторы советуют именно ранней весной покупать дачу, чтобы правильно оценить преимущества и недостатки построек и участка, успеть заключить сделку и оформить все документы, пока владельцы не сдали дачу на лето внаем.
«РБК-Недвижимость» подготовила карточки, которые помогут правильно выбрать участок с домом и избежать проблем с оформлением объекта.
Документы Что должно быть в наличии у продавца
Перед покупкой дачи прежде всего необходимо обратить внимание на наличие и состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенный на нем дом. Надо убедиться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке, и запросить документы, подтверждающие надлежащее оформление и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с домом. С января 1998 года по июнь 2016 года таким документом являлось свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с 15 июля 2016 года — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Надо также уточнить, нет ли притязаний третьих лиц на выбранную дачу (например, если она входит в состав наследства). Если сделка будет проходить по доверенности, то надо проверить ее на действительность и соответствие требованиям законодательства.
Садовая книжка Можно ли по ней купить дачу
Садовая книжка не является документом о праве собственности на участок или дом. Она лишь подтверждает, что владелец дачи состоит в садоводческом товариществе. Если у продавца из всех документов есть только садовая книжка, он сначала должен приватизировать дачу. Действующий сейчас упрощенный порядок приватизации позволяет провести эту процедуру в короткие сроки.
Межевание Что может случиться, если оно не проведено
Если земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то он может не иметь согласованных границ, поскольку межевание не проводилось. Участок важно найти на кадастровой карте, советуют риелторы.
Если он отмечен, у него есть границы, значит, он размежеван и все в порядке. Если нет — обязательно нужно требовать у владельца произвести межевание.
«Если есть какие-то проблемы в границах и споры с соседями, то разбираться с ними потом придется вам, — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Как показывает практика, споры, связанные с неточным межеванием участка, могут быть длительными и ресурсозатратными. Нередко после уточнения границ участка его площадь значительно уменьшается. Но вернуть себе какую-то компенсацию за «потерянные» метры, будет очень сложно».
Самострой Как узнать, что постройка законная
Поскольку дачи чаще всего возводятся на земельных участках с видом разрешенного использования «для дачного строительства» или «для садоводства», разработка и получение продавцом разрешительной документации здесь не требуется, и риск признания построенного дома самовольным строением исключен.
Однако бывают ситуации, когда дачный дом зарегистрирован в установленном порядке по декларации, но построен на участке с видом разрешенного использования, например, «для огородничества» либо на участке сельскохозяйственного назначения «для ведения личного подсобного хозяйства».
«Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках недопустимо, — рассказал директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор. — Факт государственной регистрации права собственности на объект не снижает риск признания ее самовольной постройкой. Поэтому при покупке дачи нужно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом».
Дом и участок Как оценить их преимущества и недостатки
Чем хуже погода, тем лучше для осмотра дачи, советуют риелторы. Лучше всего ее выбирать во время весенних паводков (когда начинает сходить снег) или сильных осадков — тогда можно сразу объективно оценить, как ведет себя дорога в непогоду, насколько сложно добраться до участка и выбраться оттуда.
Кроме того, можно увидеть, где застаивается вода, не скапливается ли она у фундамента дома, как быстро она уходит с участка.
Сам дом тоже лучше осмотреть в плохую погоду. Сразу видны слабые места — текущая крыша, подтекающие окна, сырость в подвале (если он есть). В холод и сырость можно правильно оценить, как дом отапливается, насколько быстро прогревается, как держит тепло. Если дом дорогой, есть смысл заказать строительную экспертизу для того, чтобы исключить серьезные недостатки.
Устройство СНТ Какие проблемы могут быть в самом товариществе
Нужно обязательно поговорить с председателем и бухгалтером СНТ для того, чтобы получить информацию о долгах, размерах членских взносов, особенностях оплаты, узнать, на что идут деньги. Эти же люди расскажут о ситуации с электричеством.
«Бывает так, что на все СНТ одна точка входа, и у жителей есть проблемы с подачей электроэнергии. Надо узнать, часто ли отключают электричество (это бывает и в Подмосковье, и в прилежащих областях), — советует руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова.
— Может быть, потребуется сразу приобрести электрогенератор, мощность которого позволит как минимум поддерживать работу водяного насоса, системы отопления дома, холодильника и освещения. Хорошо бы также сразу пообщаться с будущими соседями для оценки степени комфорта будущей дачной жизни».
Развитие территории Где можно узнать об этих планах
Нередко бывает, что на территории района, где расположены дачные поселки, готовятся изменения: строительство дорог, другой инфраструктуры. Эти планы могут отразиться на будущей дачной жизни как положительно (строительство неподалеку садового рынка или супермаркета), так и отрицательно (строительство шумной скоростной трассы). О планах развития территорий и новости о запланированном строительстве можно узнать на сайте Министерства строительного комплекса Московской области, на сайте Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, в Новой Москве — на сайте комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.
Также данные о планах развития территории можно получить в администрации сельского поселения или района. Также имеет смысл почитать местные интернет-форумы, поискать группы района или даже конкретного СНТ в соцсетях, там часто бывает полезная информация.
Как купить дачу — 12 апреля 2001 г.
Автор
Анна Козьмина .
Кажется, что в Украине больше людей, которые владеют дачами, небольшими участками земли с домами на них, чем собственными автомобилями. Но плохая экономическая ситуация заставила многих украинцев продать свои дачи.
В настоящее время на рынке представлено множество дач, поэтому тем, кто надеется купить кусочек Украины, будет легко найти выгодную сделку.
Есть несколько способов найти дачу. Один из них – позвонить в агентство недвижимости. Большинство агентств берут комиссию от 3 до 5 процентов за сделку, и многие даже не будут с вами разговаривать, если вы не заплатите около 30 гривен за консультацию.
Но это самый безопасный способ, и они помогут вам пройти все юридические процедуры.
Дешевле всего поехать на дачный участок или в деревню и поговорить с так называемым председателем садоводческого общества или сельским председателем. Обычно они знают, кто что продает, и свяжут вас с продавцом. Однако отслеживание всех нужных людей может занять много времени, поскольку большинство людей не живут все время на даче.
Возможно, лучший способ найти продавцов — это объявления в газетах. Самый полный источник — газета объявлений Aviso. В газетных киосках стоит 2,50 грн. Или посетите их веб-сайт www.aviso.com.ua.
В газете есть раздел «Дома и дачи». Вы можете найти что угодно: от роскошного дома с сауной, бассейном и теннисными кортами в престижном дачном районе за несколько сотен тысяч долларов до земельного участка с садом всего за пару сотен. А как насчет дома с садом на берегу Крыма всего за 2000 долларов?
Будьте внимательны при выборе дачи; есть несколько вопросов для рассмотрения.
Прежде всего, убедитесь, что он не находится в зоне загрязнения или радиации. Все к северу от Киева слишком близко к Чернобылю, чтобы быть чистым. Еще одна вещь, которую следует учитывать, — это транспорт, особенно если у вас нет машины. Узнайте, ходят ли туда поезда или автобусы и как далеко находится дача от вокзала.
Для тех, кто намерен использовать дачу для садоводства, лучшими районами ведения хозяйства являются Черкасская, Херсонская и Полтавская области. Самые живописные места находятся вдоль Днепра.
Популярный дачный район Киева Русановские сады, он находится всего в пяти минутах езды от станции метро Левобережная. Многие люди живут там все лето.
После того, как вы приобрели дачу, проверьте следующие вопросы.
Питьевая вода: В большинстве дачных районов есть питьевая вода, но всегда лучше сделать химический анализ воды на своем участке. Иногда колодцы выкапываются недостаточно глубоко, и вода пригодна только для мытья или садовых работ.
Старые деревья: Если на вашем участке есть старые деревья, такие как тополя или ивы, вы можете срубить их, прежде чем начнете строить дом и планировать сад.
Прежде чем рубить деревья, подтвердите, что это разрешено, чья работа заключается в рубке и кому принадлежит древесина. (В деревнях деревья часто принадлежат колхозу.)
Границы: Люди склонны посягать на вашу землю в деревнях. Так что, как только вы официально узнаете, где заканчивается ваш участок, лучше обнести его забором или посадить вокруг кусты.
Печи: Если вы купили деревенский дом, убедитесь, что вы знаете, как пользоваться печкой и что она действительно работает. Неисправные печи могут привести к возгоранию или отравлению древесным углем.
Сделать рывок на дачу | Деньги
На выходных москвичи бегут из города, чтобы поиграть в мелких собственников на даче.
Некоторые выращивают немного свеклы и картошки на наделах с однокомнатными лачугами. Другие наблюдают, как их садовники ухаживают за идеальными цветами, овощами и фруктами в огромных садах их дворцов выходного дня. Но какого бы размера ни был дом, его всегда называют дачей, по-русски «коттедж».
В советское время официальные организации, такие как профсоюзы и воинские части, владели землей для своих членов и их семей для строительства дач. Излишне говорить, что лучшие достались высокопоставленным членам партии, превратившим развлечения в политическую деятельность. Наиболее известна дача Бориса Пастернака в его родном селе Переделкино, где он написал «Доктора Живаго». Сейчас это музей.
Овощи, выращенные на дачах, спасли простых россиян от окончательного краха плановой экономики. Сейчас это скорее хобби для большинства москвичей, хотя вы все еще увидите бабушек, торгующих выращенными на даче цветами и продуктами на обочинах дорог.
Кто?
Для нового класса сверхбогатых в России есть только одно место: Рублевское. Это не деревня, а территория вокруг трассы (Рублево-Успенское шоссе), так как дачные участки принято описывать не селом, а трассой, на которой они находятся, и удаленностью от городской кольцевой дороги. На большей части своей длины Рублевское представляет собой скромную, обсаженную деревьями второстепенную дорогу.
Только вереницы лимузинов под охраной внедорожников, набитых охранниками, показывают, насколько богат этот район.
У президента Владимира Путина и экс-президента Бориса Ельцина там есть дачи, как и у нового владельца футбольного клуба «Челси» Романа Абрамовича. Некоторые новые дачи невероятно показные, построенные в форме замков или даже океанских лайнеров. Ходят слухи, что одному архитектору-любителю удалось построить свой бассейн вверх дном.
Неконтролируемый взрыв застройки вокруг Москвы встревожил экологов. Даже бывший президент-реформатор Михаил Горбачев пытался построить дачный поселок в охраняемом лесу в Красногорске, но был вынужден отступить под давлением Зеленого Креста, группы давления на охрану окружающей среды. Поскольку он является основателем и президентом Зеленого Креста, ему пришлось это сделать. Другие застройщики менее чувствительны к общественному мнению.
Как?
Агенты по недвижимости в Москве профессиональны, вежливы и говорят по-английски, и часто ими руководят американцы.
Сейчас застройщики нанимают западных архитекторов для строительства дачных поселков со всеми удобствами и высоким уровнем безопасности, и покупать у них так же просто, как и в нашей стране. Процесс занимает около месяца. Покупка у россиян может быть сопряжена с риском, так как владелец неизбежно потребует, чтобы цена, указанная в юридических документах, составляла от половины до трети реальной цены: уклонение от уплаты налогов — это национальная навязчивая идея. Если вы согласитесь на это, могут возникнуть большие проблемы, если продажа сорвется, а вы попытаетесь получить компенсацию. Получите хорошую местную юридическую консультацию.
Сколько?
Хижину на картофельном поле можно купить всего за 10 000 фунтов стерлингов, хотя жара внутри будет невыносимой палящим русским летом. Лучше пойти на что-то более современное и с кондиционером.
Традиционная одноэтажная деревянная русская дача с резьбой и надворными постройками может стоить от 50 000 фунтов стерлингов, в зависимости от расположения.