Выгоды при покупке земельного участка в СНТ. Покупка дачи в снт подводные камни
Какие документы нужно проверить при покупке дачи в СНТ?
Покупка дачи в садовом товариществе является не самой простотой процедурой. Поэтому важно запросить у собственника обширный пакет документов, который подтвердит безопасность сделки и отсутствие негативных последствий в дальнейшем. Что нужно запросить у собственника, прежде чем купить дачу в СНТ?
Содержание статьи:
Документы продавца
Прежде чем купить дачу в СНТ важно запросить у собственника правоустанавливающий документ на участок и дом. Важно убедиться, что право собственности оформлено правильно и именно на то лицо, которое осуществляет продажу от своего имени.
Собственник может предоставить один из следующих документов:
Договор, на основе которого возникает право распоряжаться домом и участком – купли-продажи, обмена, дарения, свидетельство о наследовании.- Решение суда о закреплении прав за конкретным собственником.
- Решение администрации о передаче собственности лицу, которое имеет право на бессрочное и безвозмездное пользование.
- Декларация с указанием конкретного объекта недвижимости, если собственность оформлялась по «дачной амнистии».
Если право собственности появилось в период с 1998 по 2016 год, предоставляется свидетельство о собственности. В остальных случаях достаточно выписки из ЕГРН на дом и участок, в котором фиксируется правообладатель и параметры объекта недвижимости. Это связано с тем, что в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», с 1 июля 2016 года свидетельство о праве собственности заменяется на выписку из ЕГРН.
Дополнительно предоставляются следующие документы:
- Кадастровый паспорт на землю и дом.
- Технический план участка.
- Межевой план.
- Технический паспорт на дом.
- Нотариальное согласие супруга на совершение сделки, если дача приобреталась в браке.
- Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Садовая книжка
Она не является правоустанавливающим документом, но ее предоставление обязательно. Она подтверждает, что собственник является членом садоводческого товарищества. Если среди всех документов присутствует только садовая книжка, сначала нужно приватизировать дачу.
В некоторых случаях возможна покупка только по садовой книжке, но важно удостовериться в администрации и у председателя, что вы сможете в дальнейшем приватизировать дачу на себя.
Межевание
Согласно Земельному кодексу РФ и ФЗ № 361 «О межевании», нельзя купить землю, если на нее отсутствует межевой план. Такой договор купли-продажи нельзя зарегистрировать в Росреестре, а следовательно, и получить права на распоряжение недвижимостью.
Во время процедуры межевания производятся следующие действия:
| Определение границ | Собственник приглашает кадастрового инженера, который проведет необходимые замеры и убедится, что не произошло наложение линий на соседние территории. |
| Согласование с соседями | Это обязательный момент, требующий присутствия всех соседей по территории. После установки разметки они проставляют подписи в акте о межевании или заявляют претензии. |
Обратите внимание! Если есть спор о территории с соседями, лучше выбрать другой участок или постараться решить проблему до покупки. В противном случае придется отстаивать свои интересы, в том числе в судебном порядке.
Жилая постройка
Большинство дачных домов располагается на землях с видом разрешенного использования для дачного строительства или садоводства. В этом случае не требуется отдельное разрешение на строительство, даже если дом пригоден для круглогодичного проживания.
Но бывают ситуации, когда дачные дома находятся на территориях под огородничество или ЛПХ без уведомления проверяющих инстанций. Здесь не допускается возведение капитальных построек. Даже при наличии регистрации права собственности в дальнейшем может появиться риск требования снести строение.
Таким образом, если у собственника дачи в СНТ есть садовая книжка, правоустанавливающие документы и межевой план, можно приступать к заключению сделки. В этом случае покупка дома будет законной и не приведет к проблемам с государственными инстанциями.
Видео сюжет расскажет о тонкостях оформления садовых или дачных домов в собственность
Статья написана профессионалами. Поделитесь ей в социальных сетях!pravo-doma.ru
На что обратить внимание при покупке дачи?
Если вы удостоверились, что перед вами собственник дачи, то сразу узнайте. все ли документы у него готовы к сделке. Это важный момент. Ведь важно наличие не только документа, подтверждающего право собственности, но и остального пакета документов, сбор и оформление которого может потребовать немало времени. В результате лето пролетит, а вы не сумеете провести его на вожделенной даче.
Не буду здесь касаться вопроса о том, какие документы нужны для сделки и на что следует обращать внимание при составлении договора. Про это сказано в другой теме. Давайте поговорим о том, на что именно надо обратить внимание при осмотре дачи.
Прежде всего - это возможность свободно добраться до дачи. Даже если вы имеете собственный автомобиль,то нелишним будет поинтересоваться, далеко ли находится железнодорожная станция и на каком общественном транспорте можно до нее добраться. Это важный момент, в жизни всякое может случиться. Согласитесь, идти час пешком по полям и лесам - удовольствие не из приятных.
Уточните качество дорог, ведущих от шоссе к дачному участку. Весной и осенью, в сезон дождей, грунтовые дороги частенько превращаются в непролазное месиво, в котором может завязнуть не только обычная легковушка, но и солидный внедорожник. Желательно ехать осматривать участок как раз весной, чтобы увидеть реальное положение вещей.
Въезжая на территорию садового товарищества, обратите внимание на то, как осуществляется его охрана: есть ли домик сторожа, закрываются ли ворота. Нередко бывает так, что номинально сторож есть, но ворота постоянно открыты и никто не следит за тем, какие машины въезжают на территорию товарищества.
На приобретаемом участке надо обратить внимание на наличие электричества (желательно проведенного в дом) и воды. Хорошо, если есть летний водопровод. Но желательно также наличие колодца или собственной скважины, чтобы быть полностью уверенным в том, что не будешь сидеть без воды в случае проблем с водопроводом. Обязательно задайте вопрос о качестве воды. Скорее всего она - не питьевая, а пригодна только для полива и технических нужд. Узнайте, есть ли где-то поблизости колонка с питьевой водой. Узнайте глубину колодца. Многие неглубокие колодцы (4-5 колец) летом пересыхают. То, что весной колодец полный. еще ни о чем не говорит.
Следующий важный момент - это наличие забора. Далеко не во всех товариществах было принято заборы ставить. Люди знали друг друга, дружили годами. Но вот собственник сменился и начались "междоусобные войны". Между смежными участками обязательно должна быть проложена межа (канавка). Внешние границы участка также должны быть каким-то образом отмечены (столбиками). Не стесняйтесь сверить фактический размер участка с теми размерами, которые указаны в кадастровых выписках. Это важно будет, когда вы будете ставить свой забор.
Посмотрите, что растет на земельном участке. Отсутствие плодовых деревьев и кустов должно насторожить. Возможно вам предлагают болотистый участок или "заселенный" медведкой, сжирающей корни всех насаждений.
Посмотрите, как обустроен туалет. Есть ли хозяйственные постройки: сарай для хранения садового инвентаря, летний душ. Можно возразить, что это мелочи, все можно купить и поставить. Но надо помнить о том, что это для вас - дополнительные затраты. И можно попросить снижения цены на дачу. аргументируя это отсутствием элементарных удобств.
Далее переходите к осмотру дома, посмотрите, какая у него кровля, осмотрите фундамент на наличие трещин. Уточните, из какого материала построен дом, особенно, если он обшит сайдингом.
Узнайте, есть ли в доме отопление и какое именно. Если это печь, то попросите хозяина растопить ее, чтобы проверить тягу.
Посмотрите, не покосился ли дом. Если в углах комнат обои потрескались, то это свидетельствует о том, что фундамент нарушен и дом "поехал". Обратите внимание на электрическую проводку. Скрытая проводка в деревянном доме недопустима! Провода должны идти по верху! В противном случае вам придется тратить деньги на переделку проводки.
Обратите внимание на то, какая лестница в доме. Это особенно важно, если в семье есть дети и пожилые люди. Проверьте, открываются ли окна. Особенно важно это, если приобретаемый дом - старый. Проверьте подпол, если таковой имеется. Посмотрите, нет ли в нем воды.
Не стесняйтесь все внимательно смотреть и не верьте на слово малознакомым людям! Вообще, неплохо пожить в покупаемом доме месяц-другой, осмотреться на месте, поговорить с соседями. Но для этого, разумеется, придется заплатить задаток. Узнайте, сколько стоит аренда аналогичной дачи, чтобы определиться с суммой.
Неплохо узнать причину, по которой продается дача. Хозяин о ней скорее всего не скажет. Стоит попробовать поговорить с соседями.
www.imho24.ru
что нужно знать, какие выгоды
Садоводческое некоммерческое товарищество, или СНТ представляет собой союз граждан, объединенных на добровольных началах с целью решения общих вопросов, касающихся ведения садовых и огородных участков.
Деятельность этих организаций регламентируется законодательными и нормативными актами Российской Федерации.
В деятельности СНТ не предусматривается получение коммерческой прибыли. Садоводческие товарищества создаются из числа тех граждан, которые желают удовлетворить свои потребности за счет выращивания сельскохозяйственных продуктов.
Все же, если уставом товарищества предусмотрено ведение предпринимательской деятельности для достижения уставных целей и направления полученной прибыли на развитие садоводческой сферы, то допускается проведение коммерческих сделок.
В состав садоводческого товарищества могут входить только физические лица, с которых проводится сбор денежных средств на следующие цели:
- вступительные взносы обеспечивают организационные расходы на оформление документации;
- членские взносы идут на оплату труда работников, которые заключили трудовые договоры с организацией, и обеспечение текущих нужд СНТ;
- целевые взносы помогают в создании либо приобретении объектов общего пользования;
Согласно законодательству РФ эти платежи являются обязательными для всех дольщиков товарищества. Кроме того, каждый садовод самостоятельно уплачивает налог на землю исходя из суммы, отмеченной в извещении от налоговой инспекции.
Если у СНТ имеется земля общего пользования, то объединение платит за нее в бюджет из членских взносов как юридическое лицо.
Чем отличаются участки в СНТ и другие земельные наделы
Каждый гражданин Российской Федерации может реализовать свое право на владение собственным участком земли. В зависимости от целей использования земельного надела существует возможность его приобретения в СНТ, ДНП и ИЖС.
Как уже было отмечено, в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) можно обзавестись землей с целью ее возделывания и выращивания продуктов сельскохозяйственного направления.
Участки в дачном некоммерческом партнерстве (ДНП) выделяются для дачного строительства. Еще одна юридическая форма собственности звучит как ИЖС – индивидуальное жилищное строительство и предполагает выделение земли под сооружение дома для проживания семьи.
При этом жилищный вопрос решается двумя способами: непосредственно силами граждан или за их счет. После окончания строительства дом переходит в собственность застройщика вместе с землей.
Основные отличия между СНТ, ДНП и ИЖС
Целевое назначение. На участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, можно возвести дом высотой не более 3 этажей. На землях садоводческого товарищества и дачного партнерства не допускается строительство капитального сооружения.
Категории земель. Для членов СНТ и ДНП выделяются участки на земле сельскохозяйственного назначения вблизи поселений или вдали от цивилизации. Земельные наделы для ИЖС всегда находятся в пределах населенных пунктов.
Развитие участков. Участки, выделяемые для ИЖС, представляют собой перспективные зоны, к которым будут подведены дороги, коммуникационные магистрали и прочие общие блага цивилизованного мира.
Чтобы иметь какие-либо удобства на землях СНТ и ДНП, нужно самому позаботиться об их организации, поскольку местными и федеральными властями не предполагается развитие участков, выделенных под сельскохозяйственные нужды.
Регистрация. Застройщики домов на земле ИЖС имеют полное право прописаться вместе со всей семьей, что совсем невозможно для владельцев участков в СНТ и ДНП.
Какие преимущества и недостатки приобретения участка в СНТ
В сравнении с землей в ДНП такой же примерно равноценный участок ценится в садоводческом некоммерческом товариществе значительно выше в основном из-за более высокого балла бонитета, отражающего качество и плодородность почвы.
Ведь для СНТ обычно отводятся районы с хорошей экологической составляющей и удобными подъездами.
Преимущества
По желанию садовода весь земельный надел можно использовать под выращивание плодовых и овощных культур.
Участок расположен за пределами города, в более экологичной зоне.
Стоимость земли в садоводческом товариществе существенно ниже, чем такой же по площади участок, отведенный под индивидуальное жилищное строительство.
Недостатки и ограничения
На земельном участке в СНТ допускается строительство только садовых домов, предназначенных для сезонного пользования. В таком жилье невозможно прописаться, поскольку его постройка стоит на земле сельскохозяйственного назначения.
Несмотря на то что Конституционным судом Российской Федерации признается право на прописку садовода в его домике на участке, реализовать такую привилегию в действительности очень затруднительно.
Какие бы ни были размеры и основательность конструкции здания, выстроенного на садовом участке, в документах оно будет значиться в качестве дачного домика. Такая особенность влечет за собой, например, низкую экспертную оценку при необходимости оформления его продажи, а также прочие трудности.
При оформлении ипотеки лишь немногие банки принимают земельные участки в качестве залога, да и то с выдвижением сложных требований.
Если существует возможность подведения дорог и коммуникаций к участкам, то реализовать ее не так легко. Во-первых, все работы нужно оплачивать самому, а во-вторых, это сложно и очень дорого.
Какие документы должны быть на руках у садовода
Покупка земельного участка с СНТ, как и любой другой недвижимости, предполагает большую ответственность. Прежде всего, нужно убедиться в том, что собственник нескольких соток обладает полным пакетом необходимой для совершения сделки документации. В основном это следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на приватизированный земельный участок;
- правоустанавливающий документ на получение земельного участка продавцом;
- кадастровый паспорт;
- справка от правления СНТ об отсутствии задолженности;
- выписка из Единого Государственного Реестра Прав, подтверждающая отсутствие обременений и запрещений;
- заверенный технический и межевой план участка.
Бывают случаи, когда продавец не имеет свидетельства о праве собственности, и он предлагает продать свой участок в СНТ по членской книжке. В такой ситуации собственником участка выступает садоводческое товарищество.
Покупатель же, приобретая участок по книжке садовода, становится всего лишь членом СНТ. При этом он может пользоваться участком, но чтобы стать его полноправным хозяином, он должен пройти долгий и недешевый путь приватизации приобретенного кусочка земли.
Как проверить правомерность продажи участка в СНТ
Перед тем как приобрести земельный участок у члена СНТ, нужно проверить «юридическую чистоту» всех документов. Так, в свидетельстве на право собственности должны быть указаны: ссылка на правоустанавливающий документ, кадастровый номер и описание объекта недвижимости.
В качестве правоустанавливающего документа, информирующего об основаниях возникновения права, могут выступать: договор дарения/мены/купли-продажи, постановление о выделении земельного участка, свидетельство о праве наследования, судебное решение.
Этот документ нужно проверить на соответствие другим участвующим в сделке бумагам и оценить его действительность по отношению к продавцу.
В кадастровом паспорте указаны данные о смежных участках и границах, о виде разрешенного использования (ВРИ) и категории земельного участка. Эту информацию нужно сверить с данными прочих документов, убедиться лично в реальном положении участка по отношению к соседствующим территориям.
Для этого нужно выехать на месторасположения реализуемого объекта недвижимости. Нужно провести сверку у председателя правления СНТ относительно соответствия ВРИ и категории земли генеральному плану, а также правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).
Следует также убедиться в совпадении координат кадастрового паспорта и землеустроительного дела.
Выводы
Таким образом, собираясь приобрести земельный участок в садоводческом товариществе, следует взвесить все за и против. Прежде всего, нужно определиться, для каких нужд он приобретается.
Если подразумевается только ведение подсобного хозяйства, то здесь все совершенно ясно. Если же участок приобретается с целью постоянного проживания, то, как уже упоминалось ранее, здесь могут возникнуть проблемы с регистрацией и отсутствием определенных удобств.
В любом случае, имея твердое намерение приобрести надел в товариществе, необходимо ответственно отнестись к проверке документов для оформления сделки купли-продажи.
Сверка документов и реалий предоставляет возможность проверить соответствие сведений, указанных в документах, с реальной картиной в садоводческом товариществе. Уже на месте можно убедиться в правильности установки границ и наличии в действительности смежников.
Там же проводится анализ построек, газо- и водопровода (если такие удобства имеются), подъездных путей.
В правлении СНТ следует узнать перспективы развития территории, на которой расположен приобретаемый участок. Не предвидится ли неподалеку строительство крупной автомагистрали, промышленных заводов, аэропорта и прочих объектов, неблагоприятных для экологии этой местности.
Стоит уделить немаловажное внимание и отсутствию задолженности у продавца перед СНТ. Ведь, если им не оплачивались целевые взносы, на которые было проведено электричество или подведена к участкам вода, то можно не удивляться, что эти блага вскорости могут быть просто отключены.
Поэтому важно потребовать с владельца продаваемой земли справку об отсутствии долгов перед товариществом.
Бесплатная юридическая консультация
zemelnyurist.ru
Покупка дачи. Что нужно знать
В России начинается дачный сезон и горячее время на рынке загородной недвижимости. Риелторы советуют именно ранней весной покупать дачу, чтобы правильно оценить преимущества и недостатки построек и участка, успеть заключить сделку и оформить все документы, пока владельцы не сдали дачу на лето внаем.
«РБК-Недвижимость» подготовила карточки, которые помогут правильно выбрать участок с домом и избежать проблем с оформлением объекта.
Документы
- Что должно быть в наличии у продавца
Перед покупкой дачи прежде всего необходимо обратить внимание на наличие и состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенный на нем дом. Надо убедиться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке, и запросить документы, подтверждающие надлежащее оформление и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с домом. С января 1998 года по июнь 2016 года таким документом являлось свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с 15 июля 2016 года — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Надо также уточнить, нет ли притязаний третьих лиц на выбранную дачу (например, если она входит в состав наследства). Если сделка будет проходить по доверенности, то надо проверить ее на действительность и соответствие требованиям законодательства.
Садовая книжка
- Можно ли по ней купить дачу
Садовая книжка не является документом о праве собственности на участок или дом. Она лишь подтверждает, что владелец дачи состоит в садоводческом товариществе. Если у продавца из всех документов есть только садовая книжка, он сначала должен приватизировать дачу. Действующий сейчас упрощенный порядок приватизации позволяет провести эту процедуру в короткие сроки.
Межевание
- Что может случиться, если оно не проведено
Если земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то он может не иметь согласованных границ, поскольку межевание не проводилось. Участок важно найти на кадастровой карте, советуют риелторы. Если он отмечен, у него есть границы, значит, он размежеван и все в порядке. Если нет — обязательно нужно требовать у владельца произвести межевание.
«Если есть какие-то проблемы в границах и споры с соседями, то разбираться с ними потом придется вам, — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Как показывает практика, споры, связанные с неточным межеванием участка, могут быть длительными и ресурсозатратными. Нередко после уточнения границ участка его площадь значительно уменьшается. Но вернуть себе какую-то компенсацию за «потерянные» метры, будет очень сложно».
Самострой
- Как узнать, что постройка законная
Поскольку дачи чаще всего возводятся на земельных участках с видом разрешенного использования «для дачного строительства» или «для садоводства», разработка и получение продавцом разрешительной документации здесь не требуется, и риск признания построенного дома самовольным строением исключен. Однако бывают ситуации, когда дачный дом зарегистрирован в установленном порядке по декларации, но построен на участке с видом разрешенного использования, например, «для огородничества» либо на участке сельскохозяйственного назначения «для ведения личного подсобного хозяйства».
«Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках недопустимо, — рассказал директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор. — Факт государственной регистрации права собственности на объект не снижает риск признания ее самовольной постройкой. Поэтому при покупке дачи нужно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом».
Дом и участок
- Как оценить их преимущества и недостатки
Чем хуже погода, тем лучше для осмотра дачи, советуют риелторы. Лучше всего ее выбирать во время весенних паводков (когда начинает сходить снег) или сильных осадков — тогда можно сразу объективно оценить, как ведет себя дорога в непогоду, насколько сложно добраться до участка и выбраться оттуда. Кроме того, можно увидеть, где застаивается вода, не скапливается ли она у фундамента дома, как быстро она уходит с участка.
Сам дом тоже лучше осмотреть в плохую погоду. Сразу видны слабые места — текущая крыша, подтекающие окна, сырость в подвале (если он есть). В холод и сырость можно правильно оценить, как дом отапливается, насколько быстро прогревается, как держит тепло. Если дом дорогой, есть смысл заказать строительную экспертизу для того, чтобы исключить серьезные недостатки.
Устройство СНТ
- Какие проблемы могут быть в самом товариществе
Нужно обязательно поговорить с председателем и бухгалтером СНТ для того, чтобы получить информацию о долгах, размерах членских взносов, особенностях оплаты, узнать, на что идут деньги. Эти же люди расскажут о ситуации с электричеством.
«Бывает так, что на все СНТ одна точка входа, и у жителей есть проблемы с подачей электроэнергии. Надо узнать, часто ли отключают электричество (это бывает и в Подмосковье, и в прилежащих областях), — советует руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Может быть, потребуется сразу приобрести электрогенератор, мощность которого позволит как минимум
crimeapress.info
