Покупка коммерческой недвижимости: Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Приобретение коммерческого объекта недвижимости – это ответственное и серьезное решение. Малейшая ошибка или неточность могут привести к потере нескольких миллионов. Независимо от сложности сделки купли-продажи недвижимости, стоит быть крайне внимательным и знать все тонкости и последовательность действий, поэтапное выполнение которых позволит приобрести коммерческую недвижимость без потерь и убытков.

Наиболее прибыльным методом инвестирования в России на данный момент считается покупка коммерческих объектов недвижимости в столице и Подмосковье. Владелец такого нежилого помещения, независимо от экономической ситуации и обстоятельств, в любом случае останется в плюсе, имея стабильную денежную прибыль от сдачи имущества в аренду. К тому существует множество успешно развивающихся фирм и компаний, желающих купить офисные и другие помещения, которые имеют статус нежилых объектов для осуществления коммерческой деятельности.

После длительных поисков подходящего варианта коммерческой недвижимости, на которые были потрачены не один месяц или даже год, Вы, в конце концов, подобрали подходящий объект и договорились с продавцом о его стоимости. Что делать дальше? Какие тонкости и нюансы важно учитывать, чтобы эффективно провести сделку и выгодно купить коммерческую недвижимость?

Пункт №1 – юридическая сторона вопроса и право собственности застройщика

Противозаконные рейдерские захваты, к счастью, остались в прошлом, но люди, специализирующиеся на организации и проведении таких захватов, продолжают свою деятельность и сегодня. Их опыт и навыки нередко используются в целях решения вопроса незаконным путем. Особенно риск таких махинаций возрастает в период кризиса, когда покупателям необходимо быть особенно бдительными и осторожными.

При осуществлении операций с недвижимым имуществом особая осторожность не помешает в том случае, если продавец переживает финансовые трудности. В современной практике встречается масса примеров, когда первичные владельцы, имеющие финансовые проблемы, реализовывали объекты недвижимости, при этом оставляя за собой какие-то права и юридические лазейки. Такие продавцы после решения своих материальных вопросов за счет средств, полученных от продажи имущества, нередко в судебном порядке требовали от покупателя возврата реализованной недвижимости.

Таким образом, четкость и правильность оформления сделки, а также юридическая чистота являются ключевыми факторами успешного приобретения коммерческих объектов недвижимости. Только так можно свести к нулю риски, связанные с утратой имущества, и риски предъявления необоснованных финансовых претензий или требований со стороны застройщика по возмещению убытков средствами покупателя. Вопросы приобретения именно юридически чистой недвижимости, а также сохранения средств и самого объекта недвижимости становятся наиболее актуальными для многих покупателей.

Для покупателей коммерческой недвижимости потенциальную опасность представляет множество рисков, которые могут приводить к долгим судебным разбирательствам, сопровождающимся потерей сил, нервов и финансов, а также возможной конечной утратой имущества.

Различают несколько максимально серьезных рисков для покупателя:

• отсутствие прав у продавца на объект недвижимости;

• спорный характер прав на объект недвижимости;

• некорректное оформление прав на объект недвижимости;

• вероятность признания сделки купли-продажи недействительной;

• вероятность виндикации объекта недвижимости после его приобретения;

• вероятность дополнительных расходов, необходимых для эксплуатации объекта по его прямому назначению;

• вероятность появления третьих лиц и предъявления им требований по возмещению убытков или возврату долгов, связанных с владением или эксплуатацией недвижимого имущества.

В случае, если не уделить профессиональное внимание сделке купли-продажи, — такое приобретение может повлечь за собой невыгодные, а иногда и крайне тяжелые последствия владения имуществом. Особенно это относится к договорам, заключенным с банками. В крупных банковских структурах имеются специально обученные и подготовленные юристы, которые действуют исключительно в интересах банка. Не доскональная разработка плана сделки купли-продажи, несоблюдение всех правил юридической безопасности, отсутствие юридической экспертизы всех необходимых документов и самого договора влекут за собой высокую вероятность рейдерских захватов купленной коммерческой недвижимости.

Как правило, оформление сделок по недвижимости осуществляется на основе типовых форм документов, которые не могут учесть все особенности каждого конкретного объекта коммерческой недвижимости. Почти все договора составлены с употреблением общих фраз и стандартных условий, а также плохо продуманы план сделки и возможные сценарии развития ситуации при подготовке к сделке и в некоторый период после ее заключения. В таких случаях покупатели объектов недвижимости могут иметь проблемы относительно выхода из сделки, трудности с оформлением прав собственности на приобретенный объект и вероятность затяжных судебных разбирательств по любым из пунктов, прописанных в договоре.

Если не осуществить тщательную проверку недвижимости относительно любых связанных с ней судебных споров – высока вероятность предъявления прав на реализованный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Это влечет за собой негативные последствия для покупателя: отстаивание прав в суде и непростое разрешение возникающих конфликтов. Более серьезные проблемы появляются при требовании погасить банковские долги или рассчитаться с криминальными структурами.

Коммерческие объекты недвижимости имеют особый юридический статус. В случае несоблюдения процедуры заключения сделки купли–продажи такого имущества вероятны оспаривание сделки и появление конфликтных ситуаций с органами государственной власти. При недостаточной проработке детального плана проведения сделки, покупатель может быть обманут, или потерять объект недвижимости, а также денежные средства и понести значительные убытки.

Для устранения перечисленных выше рисков и сведения к нулю вероятности возникновения негативных последствий необходимо осуществить тщательную юридическую проверку самого объекта коммерческой недвижимости, а также его продавца. Важно также детально расписать схему сделки и последовательность всех действий, максимально подробно и четко сформулировать все условия договора, учитывая сам момент заключения и некоторый период после сделки. Следует разобрать возможные юридические последствия дальнейших отношений и выбрать правильную линию поведения.

Фундамент сделки окажется юридически непрочным и ненадежным при недостаточной подготовке к сделке и некачественном мониторинге объекта коммерческой недвижимости. В таком случае повышается вероятность образования юридических «пустот» и разрушения конструкции самой сделки. Поэтому, если Вы приняли решение купить объект коммерческой недвижимости, ключевым фактором, который обеспечивает надежность и успех сделки, является юридическая поддержка и грамотность.

Пункт №2 – Скрытые риски при покупке объектов некоммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, будущий владелец зачастую не располагает полной информацией о качественных и технических характеристиках объекта. Практически каждому продавцу свойственно преувеличивать положительные качества своего товара и не акцентировать внимание на недостатках. Имея не совсем достоверную картину о характеристиках объекта, покупатель может столкнуться со значительными финансовыми потерями после его приобретения.

К примеру, если покупатель выбирает вариант коммерческого объекта недвижимости в новостройке, в скором времени он видит, что многие работы выполнены поверхностно и некачественно: стены имеют неровную поверхность или трещины, окна протекают или продуваются, инженерные сетевые приборы имеют отклонения и следы протекания, а стяжка на полу и вовсе может отсутствовать. Встречаются случаи явного несоответствия общей площади и планировки объекта оговоренным и зафиксированным в договоре размерам и параметрам.

Если покупатель пытается заставить застройщика исправить обнаруженные неточности и дефекты, то в большинстве случаев последний заявляет, что объект коммерческой недвижимости выполнен на основании строительных норм и другой нормативной документации, а оплату всех расходов по устранению брака покупатель должен осуществлять самостоятельно. Это, конечно, неправильно и ликвидировать такие дефекты в основном всегда должен застройщик за свой счет.

С целью четкого определения всех технических характеристик приобретаемого объекта и стороны, за счет которой должны устраняться выявленные браки, проводят подробную техническую экспертизу и дают оценку состояния недвижимости. Только имея заключение экспертной комиссии можно выдвигать требования к застройщику относительно ликвидации допущенных при строительстве погрешностей. Если застройщик отказывается оплачивать допущенный по его вине строительный брак, покупатель на основании экспертного заключения обращается в суд и отстаивает свои права.

Если покупатель приобретает коммерческую недвижимость в здании с длительным периодом эксплуатации, стоит особое внимание обратить на степень износа постройки. Все те дефекты, которые на первый взгляд кажутся несерьезными и поверхностными, с течением небольшого количества времени могут превратиться в глобальные разрушения, ремонт которых потребует от покупателя затраты немалых физических усилий и крупной денежной суммы.

Для точного определения технического состояния объекта недвижимости нужно организовать тщательное обследование строительного сооружения. Конечно, ни один застройщик и ни один агент по недвижимости, которые заинтересованы в кратчайшие сроки реализовать имущество, не будут сообщать покупателю обо всех «подводных камнях», с которыми последний столкнется после покупки объекта. Это вполне объяснимо, ведь покупатель, узнав о наличии брака и дефектов, может потребовать снижение стоимости имущества или вовсе отказаться от покупки.

Таким образом, чтобы не попасться на уловки недобросовестных продавцов объектов коммерческой недвижимости и не расплачиваться за некачественно выполненные строительные работы в дальнейшем, важно сосредоточиться не только на явных недостатках объекта, таких как неправильная площадь, плохая планировка и некачественный ремонт, но и обратить внимание на незначительные строительные браки.

Передача объекта коммерческой недвижимости от продавца к покупателю, которая не соответствует требованиям качества, прописанным в договоре продажи имущества, регулируется статьей №475 ГК России, не считая положений о праве покупателя требовать замену товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условия договора.

В соответствии с положениями данной статьи, если недостатки и дефекты объекта не оговорены продавцом, покупатель имущества, который получил товар плохого качества, имеет право выбора: потребовать от продавца существенного снижения стоимости объекта, бесплатной ликвидации всех недостатков в разумные сроки, или же полное возмещение расходов на устранение брака покупателем. Если имеет место серьезное нарушение требований относительно качества объекта коммерческой недвижимости, а именно: выявление недостатков, не поддающихся ликвидации, недостатков на устранение которых потребуются значительные материальные и трудовые затраты, вновь возникающие недостатки после их ликвидации – покупатель имеет право снять с себя выполнение обязательств по договору купли-продажи и потребовать возмещения внесенной оплаты.

Покупатель объекта недвижимости, ни при каких ситуациях, не имеет права требовать замены товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условиям договора.

Касательно сроков возврата денежной суммы: на основании действующего законодательства возврат денег осуществляется в разумные сроки, точного определения которого законодательство не предоставляет. Срок исковой давности (общий срок) составляет 3 года. Но никто не может исключить того факта, что эти дефекты могли быть обнаружены позднее этого срока. Для максимально точного определения качества постройки, необходимо организовать строительно-техническую экспертизу. Только согласно полученному заключению экспертов можно принять правильное решение относительно целесообразности приобретения такого объекта коммерческой недвижимости.

Пункт №3 – Слишком высокая стоимость

Оценивая объекты коммерческой недвижимости, обычно используют несколько способов и подходов. Оценка осуществляется с помощью трех подходов:

• Доходный – подразумевает постепенную окупаемость потраченных средств за определенное время;

• Сравнительный – базируется на сопоставлении объекта оценки с подобными объектами, которые выставлены на продажу;

• Затратный – состоит в расчете расходов на покупку идентичного объекта с учетом износа имущества.

Такая оценка объектов недвижимости носит аналитический характер и системно характеризует имущество. Каждый подход используется для оценки определенного вида недвижимости: для жилых объектов применяется сравнительный подход, для рынка первичного жилья – затратный, а для коммерческих объектов – доходный подход.

Как оценить реальную стоимость объекта недвижимости?

Выделяют три основных способа оценки недвижимости:

Профессиональный оценщик привлекается тогда, когда Вам предстоит сотрудничать с юридическими лицами при осуществлении каких-либо действий с недвижимостью. Отчет, который предоставляет оценщик – это важный официальный документ. Некоторые владельцы прибегают к услугам оценщиков для понимания точной стоимости объекта недвижимости.

Привлечение риэлтора немного отличается от работы оценщика. Риэлтор не предоставляет в конце работы никаких документов. К тому же, найти квалифицированного риэлтора в России очень непросто. Большинство риэлторских агентств, как правило, не отличаются качеством предоставляемых услуг. Штат сотрудников таких организаций зачастую состоит из домохозяек и студентов, которые не имеют необходимых знаний и опыта. Эти люди работают за процент от заключенных сделок, поэтому агентство не занимается развитием и обучением такого персонала. Поэтому, риэлторская оценка будет достоверной, если у Вас есть хороший специалист. В противном случае – это пустая трата времени, средств и простой объекта на рынке недвижимости.

Если Вы разбираетесь в рыночных показателях и умеете их анализировать – оценку объекта недвижимости можно осуществить собственными силами. Этот способ наименее расходный: Вы тратитесь только на печатные издания о рынке недвижимости. Можно использовать данные интернет-ресурсов, и тогда этот способ будет абсолютно бесплатным. Главное – проанализировать максимально большую выборку. Это обеспечит получение наиболее достоверных результатов.

Параметры оценки. Из каких факторов формируется цена?

Как показывает практика, объекты недвижимости, которые переходили из одних рук в другие, имеют более низкую цену, чем объекты с первичными документами. Это объясняется минимальным риском участия третьих лиц, которые могут возражать и оспаривать сделки и правовые акты.

Индивидуальная оценка объектов недвижимости осуществляется для долей или их частей (каждая часть имеет своего владельца) в праве (объект остается физически цельным, но имеет нескольких владельцев) и объектов, которые обременены правами третьих лиц.

Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта. Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект. Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору. Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания. Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Нет времени изучать сайт?

Закажите обратный звонок и мы перезвоним

в течение 5 минут

Ваше сообщение успешно отправлено

Мы с Вами свяжемся в ближайшее время

как найти помещение, проверить документы и зарегистрировать сделку

Дарья Третьякова

адвокат, специалист по недвижимости

Профиль автора

Недвижимостью считаются не только склады, офисы, кафе, но еще и земля, участки недр, самолеты и другие объекты.

Но термином «коммерческая недвижимость» обозначают именно нежилые здания и помещения. Поэтому будем говорить только о них.

Если планируете заняться арендным бизнесом, перед покупкой недвижимости важно проверить несколько моментов. Например, не в залоге ли нужное помещение, пригодно ли для планируемого использования, все ли в порядке с документами. Расскажу, как это сделать.

Как сдавать коммерческую недвижимость

Любой из объектов коммерческой недвижимости можно продавать, покупать, дарить, передавать в наследство и сдавать в аренду.

Бизнес-модель работы с коммерческой недвижимостью может быть разной, например:

1. купить помещение в строящемся доме или на вторичке, отремонтировать его и продать подороже;
2. построить складское помещение и сдавать его полностью или частями;
3. реконструировать старое здание и продать его, либо сдать в аренду.

Кто может сдавать коммерческую недвижимость. Арендный бизнес — это предпринимательская деятельность, поэтому арендодателю нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или создать ООО.

п. 1 ст. 2 ГК РФ

Самозанятые могут сдавать только жилые помещения — квартиры, дома, дачи.

п. 3 ч. 2 ст. 6 закона о самозанятых

Кто может арендовать коммерческую недвижимость. Любое лицо — юридическое или физическое, со статусом ИП или без. Никаких ограничений в этом плане нет.

Чтобы сдавать коммерческое помещение в аренду, нужно:

1. Выбрать форму ведения бизнеса.
2. Найти подходящее помещение.
3. Проверить документы на помещение.
4. Проверить продавца на риск его банкротства.
5. Зарегистрировать покупку в Росреестре.

Но если арендатор — физическое лицо и хочет заниматься в помещении бизнесом, то сначала нужно зарегистрировать ИП или стать самозанятым. Без этого статуса в арендованном помещении можно хранить имущество только для личных целей, например использовать как склад собственных вещей.

Расскажу подробно о каждом этапе сдачи коммерческого помещения в аренду.

Выбрать форму ведения бизнеса

Кем быть — индивидуальным предпринимателем или владельцем компании — будущий арендодатель выбирает сам. Решение будет зависеть от разных факторов. Например, как планируете вести бизнес — в одиночку или совместно с партнерами.

Стать ИП очень просто: достаточно обратиться в МФЦ или подать заявление через портал госуслуг, и вас зарегистрируют в течение трех рабочих дней.

/register-ip/

Как зарегистрировать ИП

ИП может вести бизнес в одиночку или с наемными работниками. Оформить партнерские отношения, если вы хотите вести бизнес совместно с кем-то, не получится.

Теоретически несколько ИП могут объединиться в простое товарищество, но на практике этот инструмент мало кто использует. Ведь «товарищи» отвечают всем своим имуществом не только за свои личные действия, но еще и за неудачные бизнес-ходы партнеров. Кроме того, всем участникам простого товарищества придется перейти на УСН «Доходы минус расходы», что неудобно для арендного бизнеса.

п. 2 ст. 1047 ГК РФ

п. 3 ст. 346.14 НК РФ

Если вам надоест заниматься арендным бизнесом, вы не сможете продать бизнес целиком единой сделкой. Ведь ИП — это ваш собственный особый статус, его нельзя отделить от вас как от личности. Каждый объект недвижимости и предмет инвентаря придется оценивать и продавать отдельно.

Создавать ООО сложнее и дороже, чем оформлять ИП. Госпошлина за открытие ООО — 4000 Р. Но для обладателей усиленной квалифицированной электронной подписи регистрация будет бесплатной, если они подадут заявление через сайт госуслуг.

До подачи заявления на регистрацию компании нужно подготовить устав ООО и учредительный договор между участниками, если их несколько, — это потребует некоторых умений.

У ООО много плюсов в арендном бизнесе.

1. Компания отвечает по своим долгам только принадлежащим ей имуществом. Вы, как учредитель или директор, не должны платить за долги ООО из собственных денег, если, конечно, не провели намеренное банкротство. Рисковать будете только тем имуществом, которое оформили на Общество.
2. Учредителями ООО, то есть собственниками бизнеса, могут быть несколько человек. Партнеры могут объединиться и вложить больше денег, свои знания и связи, и работать вместе.
3. Компанию можно продать целиком или по долям. Если нужно, собственник выйдет из бизнеса, и при выходе он получит действительную стоимость своей доли в ООО. Она считается исходя из размера чистых активов общества.

п. 1 ст. 87, п. 1 ст. 88, п. 2 ст. 93 ГК РФ

Но и минусов достаточно. Например, все, что касается расходов на деятельность и штрафов, компании обходится в несколько раз дороже, чем ИП.

/list/plusy-ip/

Выгодно ли становиться индивидуальным предпринимателем

Найти пригодное для арендного бизнеса помещение

Выбирая помещение для арендного бизнеса, учитывайте его:

1. Местоположение — какова проходимость потенциальных клиентов.
2. Техническое состояние — нужно ли вложиться в ремонт, если да, сколько понадобится денег.
3. Транспортную доступность — насколько легко можно добраться до этого места.
4. Возможности — можно ли в этом месте заниматься той деятельностью, которая интересует потенциальных арендаторов.

Например, для модного кафе или ресторана подойдет просторное помещение на первом этаже с собственным входом с оживленной улицы. Если помещение находится в подвале, в нем плохая вытяжка и старая проводка, то это дополнительные расходы. Часть потенциальных арендаторов обустройство места оттолкнет.

Кроме таких очевидных моментов нужно еще выяснять, как можно использовать ту или иную коммерческую недвижимость. Ведь если вы станете собственником помещения, это не всегда значит, что сможете сдавать его, например, под кафе.

/dogovor-arendy/

Что учесть бизнесу при заключении договора аренды

Сложность вот в чем: в каждом населенном пункте местные власти устанавливают, какие объекты — жилые дома, офисы, магазины, кафе — могут находиться в конкретном месте города. Например, по улице Большой могут находиться жилые дома и магазины, а офисов там быть не должно. Или наоборот, по улице Маленькой должны быть офисные и производственные помещения, жилые дома там строить нельзя.

Это правила землепользования и застройки, прописаны везде, и в крупных городах, и в маленьких поселках. Местная администрация обязана публиковать их на своем сайте.

Проверить, как можно использовать помещение, можно вот как.

Запросите выписку на здание из ЕГРН. Узнайте из выписки кадастровый номер земельного участка, на котором расположено интересующее вас здание или помещение.

В выписке из ЕГРН на здание в графе «Кадастровые номера иных объектов недвижимости» можно найти кадастровый номер земельного участка, на котором стоит здание

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра за 300 Р.

Обратите внимание: заказывать нужно выписку именно на здание. Если заказать выписку на помещение, то в нужной графе будет указан кадастровый номер здания. Вам придется запросить две выписки — первую на помещение, из нее вы узнаете кадастровый номер здания, и вторую на здание.

По кадастровому номеру найдите земельный участок на Публичной кадастровой карте и посмотрите, какой вид разрешенного использования — ВРИ — там указан.

Если во ВРИ участка указано, например, «общественное питание», и это совпадает с тем, как вы собираетесь использовать здание, то дальше можно не проверять.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

С помощью Публичной кадастровой карты можно узнать актуальный ВРИ участка

Если ВРИ не совпадает с желаемым использованием, то стоит узнать, можно ли присвоить участку интересующий вас ВРИ. Для этого придется изучить документы местной администрации.

Посмотрите карту градостроительного зонирования. Она есть на официальном сайте администрации города или поселения. Изучите, на какие зоны и подзоны разделен интересующий вас участок — они раскрашены разными цветами, расшифровка есть на той же карте.

Например, на карте Новосибирска красным обозначена зона ОД-1.1 — «подзона делового, общественного и коммерческого назначения…». Сейчас сайты с кадастровыми картами есть у всех населенных пунктов. Но если вдруг нет, карту можно запросить в местной администрации.

Найдите правила землепользования и застройки — это нормативный акт, который издает местный законодательный орган — городская дума или городской совет депутатов. Например, в столице действуют Правила землепользования и застройки города Москвы, принятые в 2017 году. В правилах землепользования подробно описаны зоны. Для каждой зоны указано, как можно ее использовать — основные виды использования, условно-разрешенные и вспомогательные.

Карта градостроительного зонирования Новосибирска выложена в виде обычной картинки, так что искать интересующее вас место придется вручную — сопоставлять кадастровую карту с картой из приложения, например «Яндекс-карты» или «2ГИС»

Основные виды использования. Если интересующий вас вид использования указан основным, то его можно присвоить участку без дополнительных согласований.

Вы покупаете помещение и планируете сдавать его под кафе. Согласно публичной кадастровой карте, ВРИ у земельного участка под зданием — «магазины». Но по правилам землепользования в территориальной зоне, где находится здание, в списке основных видов использования есть «общественное питание».

Это значит, что вы, как собственник участка и здания, можете пойти в МФЦ и попросить местную администрацию изменить «магазины» на «общественное питание». Если землю под зданием вы арендуете у местной администрации, то сначала надо будет получить ее согласие. Как правило, получить согласие несложно, это больше формальность, чем процедура согласования.

Условно-разрешенные. Если нужный ВРИ в условно-разрешенных, то заменить, например, «магазины» на «общественное питание» получится только после сложной и длительной процедуры публичных слушаний. Результат этих слушаний непредсказуем, поэтому лучше найти более подходящее помещение.

Ну и что? 29.10.21

Какому бизнесу в Москве можно работать в локдаун

Вспомогательные виды использования можно лишь добавить к ранее присвоенному основному или условно-разрешенному виду. Процедура будет аналогична той, когда меняют вид использования на один из основных.

Например, по статье 29 Правил землепользования и застройки Красногорска коммерческую недвижимость можно размещать в зоне О-1 — многофункциональной общественно-деловой зоне. В этой части города могут располагаться рынки, магазины, ТРЦ — всего 26 видов разрешенного использования. К ним в качестве вспомогательного вида использования можно добавить склады. Тогда арендодатель сможет сдавать помещение под магазин с полноценным складом.

Если интересующего вида использования нет в описании территориальной зоны, то присвоить его можно, только изменив сами Правила землепользования и застройки. Сделать это может только местный представительный орган, например городская дума.

Когда можно изменить вид использования зоны

Вид использования зоны

Можно ли изменить вид

Основной вид

Можно

Условно-разрешенный

Можно после публичных слушаний

Вспомогательный

Можно добавить к основному виду

Отсутствует

Может только местный законодательный орган

Проверьте право собственности на недвижимость

После того как нашли недвижимость, подходящую под ваши требования, проверьте право собственности на нее. Это нужно, чтобы не отдать предоплату мошеннику, который выдает себя за собственника объекта.

Документы от продавца. У продавца или риелтора запросите документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это может быть:

1. Договор купли-продажи, дарения, инвестиционный договор с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности.
2. Свидетельство о государственной регистрации права.
3. Выписка из ЕГРН.

В договоре купли-продажи, дарения и инвестиционном договоре посмотрите на цену, за которую продавали-покупали объект. Заниженная цена должна вас насторожить, так как, возможно, сделка была фиктивной.

/sales-dogovor/

Договор купли-продажи

Обратите внимание на порядок оплаты — была рассрочка или расчет был сразу. Если была рассрочка, то нужно узнать, на каких условиях, и есть ли подтверждающие платежи документы. Риск тут вот какой: если текущий собственник не полностью рассчитался по договору, предыдущий владелец может потребовать вернуть ему имущество, в том числе от последнего покупателя.

Если вы купите недвижимость, не убедившись, что она была оплачена предыдущим покупателем, ее могут вернуть первому собственнику. Суд не сочтет вас добросовестным покупателем, взыскать деньги с продавца в случае отмены сделки будет очень сложно.

Поэтому лучше запросить документ, который подтверждает, что нынешний собственник недвижимости полностью рассчитался с предыдущим, если он покупал это имущество. Таким подтверждающим документом может быть расписка, платежное поручение или квитанция.

Свидетельство о государственной регистрации права — его выдавали до 15 июля 2016 года. В свидетельстве кроме ФИО собственника посмотрите, нет ли отметки об ипотеке. Это важно, так как без согласия залогодержателя вы не сможете оформить покупку в Росреестре, а если согласие будет получено и сделка оформлена — ипотека при смене собственника сохраняется.

Безопасный вариант покупки заложенной недвижимости — за счет вашего платежа в первую очередь нужно погасить долг перед банком, а потом продавец получит остаток денег.

Еще прочитайте, что указано в «документах-основаниях» — продавец должен показать вам именно тот договор, который указан в свидетельстве.

Выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект. Информация в выписке, которую дал продавец, может быть уже неактуальной, однако даже из устаревшей выписки можно узнать кадастровый номер объекта, чтобы самостоятельно запросить свежие данные.

/guide/get-egrn/

Как получить выписку из ЕГРН

Поясню: данные в Росреестре обновляются каждый день, поэтому даже если продавец дал выписку недельной давности, где не было, например, ипотеки, то за неделю ипотека могла появиться. Поэтому выписки сначала следует смотреть те, которые есть у продавцов, а потом заказывать новые. Если сделку готовили долго, то выписки можно заказывать не по одному разу — например, одну в начале процесса, другую перед самым выходом на подписание.

Если право на недвижимость зарегистрировали в Росреестре, то на последней странице договора купли-продажи будет стоять отметка Росреестра До 2016 года права на недвижимость подтверждались свидетельствами, после — выпиской из ЕГРН

Документы от Росреестра. На официальном сайте Росреестра закажите две выписки из ЕГРН:

1. Выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — этот документ покажет, кто собственник объекта и нет ли обременений. Например ипотеки, ареста, долгосрочного договора аренды. Также из этой выписки вы получите подробную информацию о здании и помещении. Например количество этажей, год постройки, расположение и площадь помещений.
2. Выписку о переходе прав на объект недвижимости — в этом документе меньше информации о самом объекте недвижимости, но в нем есть вся цепочка предыдущих собственников, информацию о которых можно проверить.

Кроме того, обращайте внимание на сроки перепродажи объекта — быстрая, особенно неоднократная, перепродажа должна вас насторожить. Если одна из предыдущих сделок была незаконной — у недобросовестного приобретателя могут отобрать имущество.

Проверьте, не потенциальный ли банкрот продавец

Продавца и предыдущих собственников коммерческой недвижимости нужно проверять на предмет риска их банкротства.

Если лицо распродает имущество незадолго до своего банкротства, то сделки по продаже имущества могут быть оспорены.

гл. III.1 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Тогда недвижимость вернется к банкроту, чтобы ее можно было продать с публичных торгов, а вырученные деньги разделить между кредиторами. Покупатель может вернуть лишь небольшую часть денег либо не получить ничего, так как у некоторых кредиторов, например работников банкрота, приоритетное право на получение денег.

Так, например, в 2019 году покупателю пришлось вернуть продавцу-банкроту две АЗС, а потом оказаться в очереди среди других кредиторов на возврат денег.

Определение № 306-ЭС19-13841 от 16.12.2019PDF, 208 КБ

Есть несколько способов, как можно проверить продавца.

На сайте картотеки арбитражных дел можно узнать, возбуждено ли в отношении должника дело о банкротстве прямо сейчас. Если продавец — ИП или организация, то на этом же сайте можно увидеть, когда и какие суммы с него взыскивались по коммерческим спорам.

Если по результатам проверки вы увидите, что с продавца взыскивают суммы, сопоставимые со стоимостью недвижимости, это повод отказаться от сделки.

Поиск дел с участием продавца в картотеке арбитражных дел. Здесь мы видим судебные споры, где продавец является истцом, то есть он взыскивает с кого-то деньги, и ответчиком — с него взыскивают деньги или другое имущество. Ссылки на дела кликабельны — можно перейти на страничку каждого из них и посмотреть подробности, в том числе увидеть, какая сумма была взыскана с продавца по итогам каждого из дел

В базе данных судебных приставов — банке данных исполнительных производств — можно узнать, есть ли у продавца непогашенные долги. Насторожить опять же должны крупные долги, сопоставимые со стоимостью недвижимости. Если они есть, то есть и риск, что продавец обанкротится, а недвижимость у вас заберут. Посмотреть долги можно и у физического лица, например ИП, и у компании.

На сайте районного или городского суда по месту жительства продавца можно посмотреть, не участвовал ли он в спорах, не связанных с предпринимательством. Например, продавец мог задолжать банку по потребительским кредитам. Если у человека много долгов, то он тоже может объявить себя банкротом, и с большой вероятностью кредиторы будут оспаривать все сделки по выводу активов.

/partner-check/

Как проверять контрагентов

Искать дела с участием продавца в судах общей юрисдикции можно на сайте суда по месту жительства продавца, там указаны фамилия и инициалы продавца

Если коммерческую недвижимость продает компания, то нужно провести дополнительную проверку. На сайте налоговой скачайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и посмотрите:

1. Действует эта организация или она исключена из ЕГРЮЛ. Недействующая — исключенная из ЕГРЮЛ или ликвидированная организация с точки зрения закона не существует и никаких договоров заключать не может.
2. Кто руководитель организации и кто может подписывать договор купли-продажи. Подписывать договор с вами должен именно тот человек, который указан в ЕГРЮЛ как руководитель, директор, генеральный директор, президент, либо тот, на кого руководитель выписал нотариальную доверенность. Если договор с вами подпишет кто-то другой — сделка будет незаконной.
3. Сколько собственников компании, один или несколько. Если участник один, и это не директор, то нужно согласие собственника на продажу имущества. Если у организации несколько участников, то должен быть протокол их общего собрания, на котором было решено продать имущество. Если в таком протоколе подписались не все участники, то придется дополнительно изучить устав организации, чтобы понять, как должно было приниматься такое решение — сколько участников должно участвовать в собрании, какой процент из них должен высказаться «за».

Если продавец — физическое лицо, в том числе со статусом ИП, то нужно уточнить, состоит ли он или она в браке. Если да, то нужно будет оформить нотариальное согласие супруга на сделку. Если нет согласия супруга на продажу недвижимости, то он или она может оспорить сделку.

Сообщество 06.09.21

Как оформить договор аренды коммерческой недвижимости?

Найти компанию на сайте налоговой можно по ИНН или названию

Зарегистрируйте покупку коммерческой недвижимости в Росреестре

Покупку коммерческой недвижимости регистрируют так же, как и любую другую недвижимость — в Росреестре по месту нахождения здания или помещения.

Договор купли-продажи недвижимости заключают письменно, то есть распечатывают бумажный договор, на котором расписываются продавец и покупатель. Договор можно заключить и электронно, если у продавца и покупателя есть усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП.

Если продают долю, а не все помещение, то договор купли-продажи нужно заверить у нотариуса.

ч. 1 ст. 42 закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ

Самая важная часть покупки недвижимости — это не подписание договора и даже не расчеты по нему. По закону переход права собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Только тогда покупатель станет собственником помещения.

ст. 8.1 ГК РФ

Если продавец подпишет договоры купли-продажи сразу с несколькими покупателями и со всех возьмет деньги, то собственником станет тот, кто первым успел зарегистрировать свое право в ЕГРН. Даже если остальные претенденты подписали договоры и отдали деньги раньше, решающее значение будет иметь именно дата регистрации права собственности в Росреестре.

п. 61 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22

Подавать документы на регистрацию нужно самостоятельно через Росреестр или МФЦ. Если договор заверяли у нотариуса — он передаст данные в Росреестр за вас. Присутствовать должны лично продавец и покупатель либо их представители с нотариальными доверенностями.

Обращаться к нотариусу обязательно, если покупаете не здание или помещение целиком, а долю в праве на такое здание или помещение. В остальных случаях обращаться к нотариусу можно только по желанию.

Услуги нотариуса — это дополнительные расходы. Удостоверение обойдется в 0,05% от цены сделки, но не более 20 000 Р, если такое удостоверение было обязательным по закону.

подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Если удостоверить сделку решили добровольно, процент будет плавающим в зависимости от суммы сделки.

Чтобы оформить сделку через МФЦ или Росреестр и не платить нотариусу, вам нужно:

1. Принести три экземпляра договора купли-продажи — каждой стороне по одному экземпляру и третий экземпляр для Росреестра
2. Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права на недвижимость.

Госпошлину платит покупатель. Физлицу нужно заплатить 2000 Р, ООО — 22 000 Р.

подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Разницы между подачей заявления сразу в Росреестр или через МФЦ нет — пакет документов и пошлина одинаковые. Разве что срок оформления через МФЦ будет на пару дней дольше. В целом вы можете ориентироваться на то, куда вам удобнее приехать и где будет более удобное время для записи. Записаться на подачу документов можно через сайт госуслуг.

Помощь в составлении договора. Если вы готовите сделку сами, без помощи риелтора или юриста, и переживаете, точно ли составили текст договора, можно обратиться к нотариусу. Он составит для вас договор, отвечающий требованиям закона — за отдельную плату сверх стоимости нотариального заверения. Размер такой платы отличается у разных нотариусов, но в среднем составляет от 5000 Р за стандартный договор.

Гарантия проведения сделки. Нотариус проверит паспорта продавца и покупателя и засвидетельствует, что сделку подписали именно те люди, которые указаны в договоре. Также он подтвердит, что продавец и покупатель подписывают документы в здравом уме и полностью осознают суть и последствия сделки. Такую проверку нотариусы проводят всегда, поэтому оспаривать нотариальные сделки гораздо сложнее, чем обычные. Считается, что законность сделок проверил нотариус.

Сокращенные сроки регистрации перехода прав. Нотариус сам передаст данные в Росреестр для регистрации перехода права, продавцу и покупателю делать ничего не нужно. При этом регистрация пройдет быстрее, чем при самостоятельной подаче документов в МФЦ: от одного до трех рабочих дней против девяти рабочих дней при подаче документов самостоятельно.

Услуги депозита. Рассчитаться по сделке можно через депозит нотариуса: после подписания договора покупатель передает деньги нотариусу. Тот хранит их, пока Росреестр проверяет документы и регистрирует переход права.

После того как покупатель стал официальным собственником недвижимости, нотариус передаст деньги продавцу.

Вместо услуги депозита нотариуса стороны могут воспользоваться банковской ячейкой — банк даст доступ к ячейке с деньгами, только если продавец покажет зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, где указан новый собственник. Эта услуга платная — от 700 Р.

/guide/seif/

Что такое банковская ячейка

Как купить коммерческую недвижимость для арендного бизнеса

1. Зарегистрируйте ИП или ООО.
2. Оцените помещение по его местоположению, техническому состоянию, транспортной доступности.
3. Проверьте, можно ли использовать помещение так, как планируете.
4. Изучите историю коммерческой недвижимости — когда она построена, кто был собственником, когда и как он передал объект другому собственнику.
5. Проверьте продавца на риск банкротства.
6. После заключения договора купли-продажи зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Покупка коммерческой недвижимости для начинающих

Выяснение того, как купить коммерческую недвижимость, не совсем похоже на покупку дома на одну семью. Опыт отличается более чем одним способом. Например, затраты на коммерческую недвижимость могут быть высокими, и может быть сложнее получить финансирование. Кроме того, если у вас еще нет арендаторов, вы должны покрывать расходы в течение длительных периодов, когда недвижимость не занята.

Не только это, но и оценка коммерческой недвижимости часто бывает сложной. Как правило, найти сопоставимую недвижимость для коммерческой недвижимости сложнее, чем для жилой. Из-за этих различий инвесторы должны быть осторожны перед покупкой.

Если вы думаете, что готовы купить или инвестировать в коммерческую недвижимость, есть несколько шагов, которые вы можете предпринять, чтобы подготовиться к инвестициям и приобрести недвижимость, подходящую для достижения ваших деловых или личных целей.

1. Определите свою мотивацию

Хотя покупка коммерческой недвижимости может быть стоящей инвестицией, планы, как правило, проваливаются, если у вас нет направления. Поэтому важно задуматься о причинах, по которым вы покупаете коммерческую недвижимость. Если вы хотите сузить круг своей мотивации, задайте себе следующие вопросы:

• Что для меня означает успешная финансовая отдача?
• На кого я надеюсь повлиять своими инвестициями?
• Каковы мои долгосрочные и краткосрочные цели?
• Нужна ли мне безопасность для меня и/или моей семьи?

Покупка коммерческой недвижимости для личного пользования

Иногда инвесторы получают не только финансовую выгоду от недвижимости. Другие покупают недвижимость для личного пользования. Одним из методов является инвестиционная стратегия коммерческой недвижимости, занимаемой владельцем (OOCRE). При этом владелец использует имущество для ведения хозяйственной деятельности.

OOCRE предоставляет вам налоговые льготы, такие как возможность амортизации и вычета годовых процентов по кредиту. Кроме того, владение недвижимостью позволяет вам накопить капитал, который впоследствии можно будет продать дороже. Или вы можете продолжать использовать имущество в качестве источника дохода путем сдачи в аренду. Также гораздо проще управлять недвижимостью на месте и контролировать подбор арендаторов.

Однако есть и камни преткновения. На вас могут ложиться дополнительные расходы, такие как ремонт имущества и текущее обслуживание. Также могут возникать конфликты интересов, что затрудняет сбор арендной платы.

Прежде чем покупать коммерческую недвижимость для личного пользования, ознакомьтесь с законами о зонировании. Определенные ограничения могут применяться к определенной недвижимости, такой как офисные здания или другие коммерческие помещения.

Покупка коммерческой недвижимости в инвестиционных целях

Покупка коммерческого здания в качестве инвестиционной недвижимости имеет свои преимущества. По данным Bank of America, доход от коммерческой недвижимости составляет от 6 до 12% в год; это выше, чем в среднем по жилой недвижимости на одну семью (обычно около 1–4%). Есть также налоговые льготы, возможности получения денежных средств и повышение стоимости капитала при покупке коммерческой недвижимости.

Инвесторы используют различные тактики в зависимости от таких вещей, как финансовые цели и общий график. Вот некоторые из наиболее распространенных стратегий инвестирования в недвижимость, которые они используют:

• Земельный банкинг: Процесс покупки и владения землей. Инвесторы делают это, чтобы защитить и приумножить свои деньги, поскольку они привязаны к физическому и основному активу. Они могут продать землю или развивать ее в будущем.
• Развитие: Инвестор покупает необработанную землю для строительства, иногда после ожидания роста ее стоимости. Направление развития, как кондоминиумы по сравнению с коммерческими, зависит от законов зонирования.
• Исправить и перевернуть: Эта стратегия включает в себя покупку недвижимости, ее ремонт и последующую перепродажу с целью получения прибыли. Инвесторы обычно покупают землю в плохом состоянии со скидкой.
• Оптовая торговля: Краткосрочная стратегия инвестирования в недвижимость, при которой оптовик покупает контракт у продавца недвижимости, как правило, по цене ниже рыночной. Затем оптовик продает или переуступает контракт заинтересованному покупателю.
• BRRRR: Эта аббревиатура расшифровывается как Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. По сути, это стратегия пассивного дохода, которая включает в себя продажу недвижимости для сдачи в аренду арендаторам. Как только владелец выплачивает ипотечный кредит и создает собственный капитал, он может рефинансировать недвижимость для финансирования будущих инвестиций в недвижимость.
• Пассивное инвестирование: Эта стратегия предназначена для инвесторов, которые не хотят принимать непосредственное участие. Вместо этого они вкладывают капитал в сделку с недвижимостью через фондовый рынок, краудфандинг или партнерство с более активным инвестором.

2. Надежное финансирование от кредитора

Крайне важно найти кредитора для вашей коммерческой недвижимости на ранней стадии. Однако сравните несколько кредиторов, прежде чем остановиться на одном. Хотя вы хотите обеспечить финансирование, вы должны убедиться, что ваш кредитор обещает то, что вам нужно. Они должны предлагать варианты в соответствии с диапазоном вашего кредитного рейтинга и по доступной процентной ставке. Кроме того, спросите их о возможных сборах и штрафах, чтобы вы знали заранее.

Обратите внимание на отношение кредита к стоимости (LTV) или на то, сколько они готовы дать взаймы, а также запрашивают ли они залог. Ссуда ​​с правом регресса позволяет кредитору получить дополнительные личные активы в случае невыполнения обязательств, тогда как ссуда без права регресса дает им только возможность изъять залог по конкретному соглашению.

Размышляя о покупке коммерческой недвижимости, вы можете задуматься о возможностях кредитования. Некоторыми из наиболее распространенных являются постоянные кредиты, кредиты FHA, кредиты SBA, промежуточные кредиты и кредиты на твердые деньги. Важно отметить, что Rocket Mortgage® не предлагает финансирование коммерческой недвижимости.

3. Наймите команду доверенных профессионалов

Каждый должен с чего-то начинать, но начинающие инвесторы не должны начинать в одиночку. Лучше иметь на своей стороне людей с опытом и знаниями. Таким образом, процесс проходит гладко и эффективно, что в долгосрочной перспективе сэкономит деньги. Некоторые специалисты, которых вы, возможно, захотите нанять, включают:

• РИЭЛТОР®: РИЭЛТОР® коммерческой недвижимости обычно проходит больше обучения, чем РИЭЛТОР® жилой недвижимости, и ему нужны специальные степени, такие как бизнес или финансы. Они помогают со многими обязанностями, такими как исследование потенциальных свойств или переговоры об условиях для своих клиентов.
• Адвокат: Профессиональный юрист по недвижимости сэкономит вам время при заключении сделки, защитит ваши интересы во время переговоров, поможет вам понять применимые законы, получить более выгодные цены и обеспечить законность соглашения.
• Бухгалтер: Бухгалтер занимается финансовой стороной дела, готовит бюджеты, составляет ежемесячные отчеты и составляет все необходимые отчеты для целей налогообложения.
• Ипотечный брокер: Ипотечный брокер подберет для вас кредитора, наиболее подходящего для ваших нужд. Они могут подавать несколько заявок на получение кредита, повышая ваши шансы на одобрение, и отслеживать приемлемые цены.
• Подрядчик: Эти профессиональные строители или компании контролируют участок, материалы и многое другое в ходе проекта. Они также могут прийти с командой специализированных дизайнеров интерьера.
• Управляющий недвижимостью: Этот человек контролирует недвижимость и обеспечивает наличие арендаторов, которые вносят свой вклад в стоимость недвижимости. Управляющие недвижимостью также помогают или решают проблемы, возникающие на месте в здании. Другие обязанности включают в себя сбор арендной платы, найм подрядчиков и встречи с потенциальными клиентами.

Как купить коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость может стать отличной инвестицией, часто в большей степени, чем жилая недвижимость. Тем не менее, даже если вы опытный инвестор в недвижимость, важно понимать, что процесс покупки коммерческой недвижимости — это не то же самое, что покупка дома для проживания. 

В этой статье мы рассмотрим, почему вы следует рассмотреть возможность покупки коммерческой недвижимости, варианты финансирования, доступные для вас, и способы ее покупки.

Проверьте Business Boost

Получите полные кредитные отчеты и оценки вашего бизнеса, PLUS Nav сообщает о платежах по вашему счету в бизнес-бюро в качестве торговой линии.

Узнайте больше о развитии бизнеса

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

Перед покупкой коммерческой недвижимости полезно узнать о плюсах и минусах этого типа инвестиций.

Инвестиции в недвижимость дают возможность получать прибыль с течением времени, но также сопряжены с риском, как и любые другие инвестиции.

Если вы сдавали недвижимость в аренду для своего бизнеса, вам может быть выгоднее купить ее, так как ваши ежемесячные платежи по ипотеке могут быть меньше арендной платы.

Типы коммерческой недвижимости

Если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, вам будет полезно разобраться в различных типах коммерческой недвижимости. Например, коммерческая недвижимость может включать:

• Многоквартирные дома
• Офисные здания
• Торговые здания
• Multibamily Apartments
• Malls
• Складиные домики
• Торговые центры
• Промышленные здания
• Смешанные здания

Как приобрести коммерческий недвижимость 9014

.

1. Поймите свои мотивы для инвестирования в коммерческую недвижимость.

Почему вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость? Это важный вопрос, который нужно задать себе, прежде чем начать охоту за недвижимостью.

Вам нужна квартира или офисное здание, которое можно сдать в аренду многим арендаторам, чтобы снизить риск неуплаты? Вы ищете недвижимость, которую можно было бы использовать хотя бы частично для собственного бизнеса?

Возможно, вы хотели бы иметь более крупную недвижимость, которая со временем будет дорожать и увеличивать капитал. Возможно, вы хотите воспользоваться налоговыми льготами или расширить свой инвестиционный портфель.

Какой бы ни была ваша мотивация, полезно определить свое «почему», прежде чем инвестировать. Знание того, почему вы хотите приобрести коммерческую недвижимость, может помочь вам в поиске подходящей инвестиционной возможности.

2.

Оцените свои инвестиционные возможности.

Ознакомьтесь с приведенным выше списком типов коммерческой недвижимости и определите, какой из них лучше всего соответствует вашим потребностям. Будете ли вы вести свой собственный бизнес за пределами собственности или иметь только других арендаторов?

3. Посмотрите на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости движется вверх и вниз, поэтому стоит обратить на него внимание задолго до того, как вы будете готовы к покупке. Обращая внимание на приливы и отливы рынка, вы можете настроить себя на возможность воспользоваться отличной ценой на падающем рынке.

4.

Безопасное финансирование.

Прежде чем найти коммерческую недвижимость, которую вы хотите купить, целесообразно заранее определить варианты финансирования. Первый шаг к обеспечению финансирования коммерческой недвижимости (а также других видов финансирования бизнеса) — проверить свою кредитоспособность.

В зависимости от вашего кредитора и типа кредита, на который вы подаете заявку, в игру могут вступить ваши кредитные рейтинги и отчеты. Некоторые кредиторы также могут проверить ваш личный кредит.

Вам следует проверить свой кредит и убедиться, что информация, содержащаяся в ваших отчетах, является точной. Вы можете бесплатно проверить свой личный и деловой кредитный рейтинг, когда создадите учетную запись в Nav.

После того, как вы убедитесь, что ваша кредитная информация верна (вы можете оспорить ошибки, если вы их обнаружите), честно взгляните на тип финансирования, на который вы можете претендовать сейчас. В зависимости от вашего кредита, типа собственности и других факторов вы можете рассмотреть варианты финансирования, которые мы обсудим далее в этой статье.

• Кредиты на квартиру (Fannie Mae, Freddie Mac и FHA)
• Кредиты банковского баланса
• Кредиты коммерческой недвижимости
• Кредиты малому бизнесу
• Займы твердыми деньгами
• Финансирование продавца

Обязательно сравните процентные ставки, сборы, условия погашения и другие факторы, выбирая наилучший из доступных вариантов финансирования. Nav — отличный ресурс для рассмотрения вариантов финансирования бизнеса.

5.

Партнер с правильной командой.

Покупка коммерческой недвижимости включает в себя множество движущихся частей. Другими словами, это может быть сложно. Даже опытные инвесторы знают, что важно окружить себя правильной командой экспертов, чтобы убедиться, что их инвестиции имеют наилучшие шансы на успех.

Вот некоторые из экспертов, которые могут вам понадобиться, чтобы ваша сделка с коммерческой недвижимостью прошла как можно более гладко:

• Коммерческий риэлтор
• Бухгалтер
• Юрист по коммерческой недвижимости
• Брокер по коммерческой недвижимости
• Налоговый юрист

Прежде чем вы начнете покупать потенциальные объекты недвижимости, разумно иметь свою команду под рукой. Если вы найдете нужную помощь заранее, вы сразу будете знать, к кому обратиться, когда возникнут вопросы или проблемы. Сбор команды профессионалов может быть недешевым, но в долгосрочной перспективе это может уберечь вас от дорогостоящих ошибок.

6.

Найдите подходящую недвижимость на вашем рынке.

Как только вы узнаете «почему», поймете варианты инвестирования, получите финансирование и соберете команду экспертов, наступит самое интересное. Вы готовы начать покупать подходящую недвижимость на вашем рынке.

Ваш агент по коммерческой недвижимости может помочь вам найти коммерческую или промышленную недвижимость, соответствующую вашим критериям. Обратите внимание на важные факторы, такие как полезная площадь и местоположение. Однако не отвлекайтесь на выгодную сделку, если она не удовлетворяет вашей цели инвестирования. Например, неважно, насколько великолепно офисное здание выглядит на бумаге, если вы решили добавить жилой комплекс в свой инвестиционный портфель.

7.

Сделай домашнее задание.

Когда вы наконец обнаружите недвижимость, которую хотите купить, пришло время для серьезного исследования. Опять же, ваш коммерческий риелтор может помочь вам здесь, но разумно убедиться, что вы лично проводите комплексную проверку недвижимости.

Помните, у вас никогда не может быть слишком много информации о недвижимости, которую вы думаете о покупке. Некоторые вопросы, которые вы, возможно, захотите задать или исследовать, включают следующее.

• Для чего недвижимость использовалась в прошлом? (Планируете ли вы продолжать использовать его для той же цели?)
• Если вы хотите использовать недвижимость для другой деловой цели, правильно ли она зонирована для поддержки вашего плана?
• Можете ли вы запросить изменение зонирования, если это необходимо?
• Сколько дохода или арендной платы приносит недвижимость в настоящее время в год?
• Владелец покажет вам квитанции об аренде? Можете ли вы подтвердить, что в квартирах, перечисленных в списках арендной платы, в настоящее время зарегистрированы арендаторы?
• Какие налоги на недвижимость?
• Требует ли здание капитального ремонта сейчас или ремонт потребуется в ближайшее время?
• Находится ли недвижимость в желательном районе? (В идеале, если вы хотите получать более высокую арендную плату и потенциально высокие темпы прироста стоимости, вам следует искать места со свободными местами менее 5 %, если вы хотите получить более высокую арендную плату. ) 
• Имеет ли смысл сделка для вашего инвестиционного портфеля?

Покупка коммерческой недвижимости существенно отличается от покупки жилой недвижимости. Плохая инвестиция может обойтись гораздо дороже. Если вы новичок в мире инвестиций в недвижимость, разумно начать с изучения ресурсов и книг по инвестициям в недвижимость от других успешных инвесторов.

8.

Сделайте предложение и закройте сделку.

Когда вы найдете недвижимость, которую хотите приобрести, самое время сделать предложение. Ваш агент по коммерческой недвижимости, как правило, поможет вам написать ваше предложение о покупке, но будет разумно, чтобы ваш адвокат проверил его на предмет достоверности, прежде чем вы подпишете и отправите его. Будьте готовы к тому, что продавец потребует задаток (потенциально 1% от покупной цены, хотя иногда и больше или меньше), когда вы заключаете контракт.

Прежде всего, убедитесь, что в вашем предложении предусмотрен период комплексной проверки с аварийным люком на случай, если что-то пойдет не так (например, проблемы с зонированием или непрохождение проверки объекта). Технический термин для этого аварийного люка известен как пункт о непредвиденных обстоятельствах.

В течение периода должной осмотрительности ваш кредитор может потребовать опрос Американской ассоциации прав на землю (также известный как ALTA) в качестве условия закрытия сделки. Опрос ALTA может дать вам ценную информацию об объекте, включая границы и расположение улучшений, инженерных сетей и сервитутов (если применимо).

Если все пройдет успешно с вашим опросом ALTA и остальной частью вашей должной осмотрительности, вы можете продолжать двигаться вперед к закрытию. Ваш коммерческий риелтор и юрист по недвижимости должны быть в состоянии провести вас через множество сложных шагов, связанных с этим процессом. Опять же, крайне важно создать надежную команду экспертов, на которых вы можете рассчитывать заранее, задолго до того, как вы приблизитесь к закрытому столу.

Когда следует задуматься о покупке коммерческой недвижимости

Владельцы бизнеса, которые сдавали в аренду офисные помещения, могут подумать о покупке коммерческого помещения, чтобы сократить свои ежемесячные платежи. В качестве альтернативы вы можете приобрести коммерческое здание, чтобы у вас было свое офисное помещение, но вы также могли получать доход, сдавая остальное в аренду.

При покупке коммерческой инвестиционной недвижимости важно иметь возможность определить, что происходит с коммерческой недвижимостью во время рецессии, чтобы принять взвешенное решение относительно максимальной суммы, которую вы готовы заплатить, не ставя под угрозу свою финансовую стабильность. В Соединенных Штатах рецессия может длиться в среднем от восьми месяцев до полутора лет и происходит примерно раз в шесть лет.

Примерно на семимесячной отметке количество случаев лишения права выкупа достигает своего пика, что делает это прекрасной возможностью для покупки.

Сейчас подходящее время для инвестиций в коммерческую недвижимость?

По мнению многих экспертов, сейчас самое подходящее время для инвестиций в коммерческую недвижимость. Стабильный поток доходов, обеспечиваемый сдачей в аренду, является одним из наиболее значительных преимуществ владения коммерческой недвижимостью. Инвестиции в коммерческую недвижимость могут обеспечить стабильный пассивный доход, поскольку они часто обеспечены арендой. На этот доход можно рассчитывать вне зависимости от рыночного цикла.

Вот некоторые тенденции кредитования коммерческой недвижимости на 2022 год:

• Цифровые или онлайн-кредиторы становятся все более широко используемыми
• Компании-разработчики финансового программного обеспечения используют технологию блокчейна
• Интерфейс прикладного программирования (API) был встроен в приложения связать банковские серверы
• Биометрия с помощью снятия отпечатков пальцев и распознавания лиц стала основным способом подтверждения личности 

Как и было обещано, теперь мы рассмотрим варианты кредита, которые вы должны заплатить за покупку коммерческой недвижимости.

Ссуда ​​на квартиру

Если вы хотите приобрести многоквартирный дом, вам следует рассмотреть несколько программ ссуды на квартиру, поскольку они специализируются на многоквартирных домах. К ним относятся Fannie Mae, Freddie Mac и FHA.

Кредиты на коммерческую недвижимость

Существуют кредиты на коммерческую недвижимость специально для этой цели. Поскольку они обеспечены недвижимостью, которую вы покупаете, они могут иметь более низкие процентные ставки, чем другие виды кредитов.

Кредиты для малого бизнеса

Также рассмотрите возможность получения кредитов для малого бизнеса в банке, кредитном союзе или онлайн-кредиторе. Вам понадобится хороший или отличный кредит, чтобы претендовать на кредит в банке, хотя есть некоторые онлайн-кредиторы, такие как Smartbiz, которые могут иметь менее строгие требования для получения кредита.

Кредиты твердыми деньгами

Если вы не соответствуете ни одному из перечисленных выше требований, изучите кредиты твердыми деньгами. Эти кредиты предоставляются не банком или другим финансовым учреждением, а частными лицами, которые могут не иметь таких же строгих критериев для получения кредита. Имейте в виду: проценты и сборы могут быть выше.

Финансирование продавца

Если продавец открыт для этого, вы можете работать напрямую с ним для финансирования недвижимости. Это может выглядеть так, как будто вы платите ежемесячную плату до тех пор, пока стоимость недвижимости не будет оплачена.

Перед покупкой коммерческой недвижимости важно собрать правильную информацию. Для достижения этой цели вам нужно научиться задавать правильные вопросы.

Мы уже рассмотрели несколько вопросов, которые вы должны задать выше. Однако есть еще несколько важных вопросов, которые мы еще не обсуждали.

Какие существуют типы коммерческой недвижимости (и почему разница имеет значение)?

Коммерческая недвижимость определяется как недвижимость, которая используется исключительно в коммерческих целях. В дополнение к различным типам коммерческой недвижимости, перечисленным выше (например, многоквартирным домам, офисным зданиям, торговым помещениям и т. д.), существуют также различные классы коммерческой недвижимости.

Офисные и многоквартирные дома часто классифицируют следующим образом: 

• Недвижимость класса A отличается высоким качеством и, как правило, представляет меньший риск. Они часто новее, требуют более высокой арендной платы и, как правило, требуют небольшого ремонта или реконструкции (помимо планового обслуживания). Недвижимость класса А может управляться профессиональной компанией по управлению недвижимостью, и ее легче перепродать.
• Недвижимость класса B может быть старше и иметь более низкую арендную плату по сравнению со зданиями класса A. У них может быть отсроченное техническое обслуживание, которое также требует внимания. Недвижимость класса B обычно считается более рискованной и, следовательно, может быть доступна по более низкой цене.
• Недвижимость класса C представляет наибольший риск для инвесторов в коммерческую недвижимость. В результате их обычно можно купить с гораздо меньшими вложениями. Им часто более 20 лет, и они могут нуждаться в капитальном ремонте. Недвижимость класса C часто приносит значительно более низкую арендную плату, чем недвижимость класса A и B.

Другие типы коммерческой недвижимости, такие как промышленные здания, гостиницы или магазины розничной торговли, имеют другие обозначения. В зависимости от типа коммерческой недвижимости, которую вы собираетесь купить, важно понимать различные классификации зданий и их значение для вас как инвестора. Понимание различий в классификациях коммерческой недвижимости может помочь вам лучше понять уровень риска, связанного с потенциальными инвестициями.

Почему владелец продает?

Как только вы найдете недвижимость, которая вам нравится, важно в первую очередь выяснить, почему владелец хочет ее продать. Вот несколько распространенных причин, по которым владельцы продают свою инвестиционную недвижимость.

• Рынок силен, и владелец думает, что сможет получить хорошую цену.
• Владелец хочет обналичить средства для другой инвестиции.
• Продажа дает налоговые льготы.
• Доход от аренды остановился или не приносит ожидаемых результатов.
• У долгосрочных арендаторов заканчивается срок аренды.
• Владелец должен скоро оплатить шар.

Причина, по которой владелец хочет продать, не обязательно зловещая. Тем не менее, знание того, почему нынешний владелец хочет воспользоваться съездом, может помочь вам, когда придет время договариваться о цене покупки.

Лучше ли инвестировать в коммерческую недвижимость, чем в частные дома?

Стать домовладельцем дома на одну семью — отличный способ начать действовать, когда дело доходит до инвестиций в недвижимость. Но если вы хотите расширить свой инвестиционный портфель и потенциально увеличить свой денежный поток, более крупная коммерческая недвижимость может быть хорошей инвестицией.

По словам Мэтта Ларсона, президента Cricket Realty Advisors, коммерческая недвижимость имеет средний годовой доход на 6-12% выше покупной цены. Ларсон, пишущий для Nolo.com, говорит, что для сравнения дома на одну семью в среднем составляют 1-4%. Конечно, ни одна инвестиция в недвижимость не является надежной, будь то коммерческая недвижимость или что-то еще.

Какова хорошая норма прибыли на коммерческую недвижимость в постпандемическом мире?

Годовой доход от покупной цены коммерческой недвижимости обычно составляет от 6% до 12%, в зависимости от региона, экономики и одного из важнейших факторов — пандемии. В настоящее время хорошая доходность коммерческой недвижимости после пандемии находится в районе 5%.

Важные термины для изучения

Мир недвижимости полон терминов и сокращений, с которыми большинство людей не сталкиваются в повседневной жизни. Потенциальному инвестору полезно иметь представление об этих терминах, которые помогут вам ориентироваться.

Ad Valorem : Форма налогообложения, основанная на официальной оценке имущества.

Ставка капитализации (Cap Rate) : норма прибыли, которую генерирует имущество, деленная на его общую стоимость. Он рассчитывается по следующей формуле.

Ставка капитализации = Чистый операционный доход ÷ Оценочная стоимость недвижимости

Наличные наличными : Наличные наличными — это измерение, которое применяется к инвесторам, которые покупают недвижимость с финансированием. Этот термин описывает годовой доход от собственности по сравнению с тем, сколько денег вы фактически вложили. Например, сумма инвестиций может быть равна сумме вашего первоначального взноса.

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) : Измерение годового чистого операционного дохода объекта по сравнению с его ежегодными платежами по долгу (он же обслуживание долга). Он рассчитывается по следующей формуле.

DSCR = Годовой чистый операционный доход ÷ Общая сумма обслуживания долга

Заем к стоимости (LTV): Измерение суммы денег, которую вы хотите занять, по сравнению с общей стоимостью имущества, которое вы хотите приобрести. Формула расчета коэффициента LTV выглядит следующим образом.

LTV = Сумма кредита ÷ Оценочная стоимость недвижимости

Арендуемые квадратные футы: Общая площадь, занимаемая арендатором от стены до стены, плюс часть общих помещений (например, коридоры, лестничные клетки, ванные комнаты и т. д.).

Полезные квадратные футы : Общая площадь, занимаемая арендатором, не включая общую площадь.

Уровень вакантных площадей : Процент свободных квартир в сдаваемом в аренду жилье.

Большинство предпринимателей, занимающихся недвижимостью, начинают с малого и продвигаются к коммерческим листингам в качестве своей инвестиционной стратегии. Однако это не всегда так. Независимо от вашего прошлого опыта, коммерческая недвижимость может представлять собой хорошую инвестиционную возможность, если вы потратите время и сначала изучите основы. Nav предлагает различные финансовые ресурсы, которые могут помочь вам определить, какие кредиты для малого бизнеса или бизнес-кредитные карты лучше всего подходят для вашего бизнеса — в зависимости от вашего кредитного рейтинга.