Покупка коммерческой недвижимости: Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Приобретение коммерческого объекта недвижимости – это ответственное и серьезное решение. Малейшая ошибка или неточность могут привести к потере нескольких миллионов. Независимо от сложности сделки купли-продажи недвижимости, стоит быть крайне внимательным и знать все тонкости и последовательность действий, поэтапное выполнение которых позволит приобрести коммерческую недвижимость без потерь и убытков.

Наиболее прибыльным методом инвестирования в России на данный момент считается покупка коммерческих объектов недвижимости в столице и Подмосковье. Владелец такого нежилого помещения, независимо от экономической ситуации и обстоятельств, в любом случае останется в плюсе, имея стабильную денежную прибыль от сдачи имущества в аренду. К тому существует множество успешно развивающихся фирм и компаний, желающих купить офисные и другие помещения, которые имеют статус нежилых объектов для осуществления коммерческой деятельности.

После длительных поисков подходящего варианта коммерческой недвижимости, на которые были потрачены не один месяц или даже год, Вы, в конце концов, подобрали подходящий объект и договорились с продавцом о его стоимости. Что делать дальше? Какие тонкости и нюансы важно учитывать, чтобы эффективно провести сделку и выгодно купить коммерческую недвижимость?

Пункт №1 – юридическая сторона вопроса и право собственности застройщика

Противозаконные рейдерские захваты, к счастью, остались в прошлом, но люди, специализирующиеся на организации и проведении таких захватов, продолжают свою деятельность и сегодня. Их опыт и навыки нередко используются в целях решения вопроса незаконным путем. Особенно риск таких махинаций возрастает в период кризиса, когда покупателям необходимо быть особенно бдительными и осторожными.

При осуществлении операций с недвижимым имуществом особая осторожность не помешает в том случае, если продавец переживает финансовые трудности. В современной практике встречается масса примеров, когда первичные владельцы, имеющие финансовые проблемы, реализовывали объекты недвижимости, при этом оставляя за собой какие-то права и юридические лазейки. Такие продавцы после решения своих материальных вопросов за счет средств, полученных от продажи имущества, нередко в судебном порядке требовали от покупателя возврата реализованной недвижимости.

Таким образом, четкость и правильность оформления сделки, а также юридическая чистота являются ключевыми факторами успешного приобретения коммерческих объектов недвижимости. Только так можно свести к нулю риски, связанные с утратой имущества, и риски предъявления необоснованных финансовых претензий или требований со стороны застройщика по возмещению убытков средствами покупателя. Вопросы приобретения именно юридически чистой недвижимости, а также сохранения средств и самого объекта недвижимости становятся наиболее актуальными для многих покупателей.

Для покупателей коммерческой недвижимости потенциальную опасность представляет множество рисков, которые могут приводить к долгим судебным разбирательствам, сопровождающимся потерей сил, нервов и финансов, а также возможной конечной утратой имущества.

Различают несколько максимально серьезных рисков для покупателя:

• отсутствие прав у продавца на объект недвижимости;

• спорный характер прав на объект недвижимости;

• некорректное оформление прав на объект недвижимости;

• вероятность признания сделки купли-продажи недействительной;

• вероятность виндикации объекта недвижимости после его приобретения;

• вероятность дополнительных расходов, необходимых для эксплуатации объекта по его прямому назначению;

• вероятность появления третьих лиц и предъявления им требований по возмещению убытков или возврату долгов, связанных с владением или эксплуатацией недвижимого имущества.

В случае, если не уделить профессиональное внимание сделке купли-продажи, — такое приобретение может повлечь за собой невыгодные, а иногда и крайне тяжелые последствия владения имуществом. Особенно это относится к договорам, заключенным с банками. В крупных банковских структурах имеются специально обученные и подготовленные юристы, которые действуют исключительно в интересах банка. Не доскональная разработка плана сделки купли-продажи, несоблюдение всех правил юридической безопасности, отсутствие юридической экспертизы всех необходимых документов и самого договора влекут за собой высокую вероятность рейдерских захватов купленной коммерческой недвижимости.

Как правило, оформление сделок по недвижимости осуществляется на основе типовых форм документов, которые не могут учесть все особенности каждого конкретного объекта коммерческой недвижимости. Почти все договора составлены с употреблением общих фраз и стандартных условий, а также плохо продуманы план сделки и возможные сценарии развития ситуации при подготовке к сделке и в некоторый период после ее заключения. В таких случаях покупатели объектов недвижимости могут иметь проблемы относительно выхода из сделки, трудности с оформлением прав собственности на приобретенный объект и вероятность затяжных судебных разбирательств по любым из пунктов, прописанных в договоре.

Если не осуществить тщательную проверку недвижимости относительно любых связанных с ней судебных споров – высока вероятность предъявления прав на реализованный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Это влечет за собой негативные последствия для покупателя: отстаивание прав в суде и непростое разрешение возникающих конфликтов. Более серьезные проблемы появляются при требовании погасить банковские долги или рассчитаться с криминальными структурами.

Коммерческие объекты недвижимости имеют особый юридический статус. В случае несоблюдения процедуры заключения сделки купли–продажи такого имущества вероятны оспаривание сделки и появление конфликтных ситуаций с органами государственной власти. При недостаточной проработке детального плана проведения сделки, покупатель может быть обманут, или потерять объект недвижимости, а также денежные средства и понести значительные убытки.

Для устранения перечисленных выше рисков и сведения к нулю вероятности возникновения негативных последствий необходимо осуществить тщательную юридическую проверку самого объекта коммерческой недвижимости, а также его продавца. Важно также детально расписать схему сделки и последовательность всех действий, максимально подробно и четко сформулировать все условия договора, учитывая сам момент заключения и некоторый период после сделки. Следует разобрать возможные юридические последствия дальнейших отношений и выбрать правильную линию поведения.

Фундамент сделки окажется юридически непрочным и ненадежным при недостаточной подготовке к сделке и некачественном мониторинге объекта коммерческой недвижимости. В таком случае повышается вероятность образования юридических «пустот» и разрушения конструкции самой сделки. Поэтому, если Вы приняли решение купить объект коммерческой недвижимости, ключевым фактором, который обеспечивает надежность и успех сделки, является юридическая поддержка и грамотность.

Пункт №2 – Скрытые риски при покупке объектов некоммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, будущий владелец зачастую не располагает полной информацией о качественных и технических характеристиках объекта. Практически каждому продавцу свойственно преувеличивать положительные качества своего товара и не акцентировать внимание на недостатках. Имея не совсем достоверную картину о характеристиках объекта, покупатель может столкнуться со значительными финансовыми потерями после его приобретения.

К примеру, если покупатель выбирает вариант коммерческого объекта недвижимости в новостройке, в скором времени он видит, что многие работы выполнены поверхностно и некачественно: стены имеют неровную поверхность или трещины, окна протекают или продуваются, инженерные сетевые приборы имеют отклонения и следы протекания, а стяжка на полу и вовсе может отсутствовать. Встречаются случаи явного несоответствия общей площади и планировки объекта оговоренным и зафиксированным в договоре размерам и параметрам.

Если покупатель пытается заставить застройщика исправить обнаруженные неточности и дефекты, то в большинстве случаев последний заявляет, что объект коммерческой недвижимости выполнен на основании строительных норм и другой нормативной документации, а оплату всех расходов по устранению брака покупатель должен осуществлять самостоятельно. Это, конечно, неправильно и ликвидировать такие дефекты в основном всегда должен застройщик за свой счет.

С целью четкого определения всех технических характеристик приобретаемого объекта и стороны, за счет которой должны устраняться выявленные браки, проводят подробную техническую экспертизу и дают оценку состояния недвижимости. Только имея заключение экспертной комиссии можно выдвигать требования к застройщику относительно ликвидации допущенных при строительстве погрешностей. Если застройщик отказывается оплачивать допущенный по его вине строительный брак, покупатель на основании экспертного заключения обращается в суд и отстаивает свои права.

Если покупатель приобретает коммерческую недвижимость в здании с длительным периодом эксплуатации, стоит особое внимание обратить на степень износа постройки. Все те дефекты, которые на первый взгляд кажутся несерьезными и поверхностными, с течением небольшого количества времени могут превратиться в глобальные разрушения, ремонт которых потребует от покупателя затраты немалых физических усилий и крупной денежной суммы.

Для точного определения технического состояния объекта недвижимости нужно организовать тщательное обследование строительного сооружения. Конечно, ни один застройщик и ни один агент по недвижимости, которые заинтересованы в кратчайшие сроки реализовать имущество, не будут сообщать покупателю обо всех «подводных камнях», с которыми последний столкнется после покупки объекта. Это вполне объяснимо, ведь покупатель, узнав о наличии брака и дефектов, может потребовать снижение стоимости имущества или вовсе отказаться от покупки.

Таким образом, чтобы не попасться на уловки недобросовестных продавцов объектов коммерческой недвижимости и не расплачиваться за некачественно выполненные строительные работы в дальнейшем, важно сосредоточиться не только на явных недостатках объекта, таких как неправильная площадь, плохая планировка и некачественный ремонт, но и обратить внимание на незначительные строительные браки.

Передача объекта коммерческой недвижимости от продавца к покупателю, которая не соответствует требованиям качества, прописанным в договоре продажи имущества, регулируется статьей №475 ГК России, не считая положений о праве покупателя требовать замену товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условия договора.

В соответствии с положениями данной статьи, если недостатки и дефекты объекта не оговорены продавцом, покупатель имущества, который получил товар плохого качества, имеет право выбора: потребовать от продавца существенного снижения стоимости объекта, бесплатной ликвидации всех недостатков в разумные сроки, или же полное возмещение расходов на устранение брака покупателем. Если имеет место серьезное нарушение требований относительно качества объекта коммерческой недвижимости, а именно: выявление недостатков, не поддающихся ликвидации, недостатков на устранение которых потребуются значительные материальные и трудовые затраты, вновь возникающие недостатки после их ликвидации – покупатель имеет право снять с себя выполнение обязательств по договору купли-продажи и потребовать возмещения внесенной оплаты.

Покупатель объекта недвижимости, ни при каких ситуациях, не имеет права требовать замены товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условиям договора.

Касательно сроков возврата денежной суммы: на основании действующего законодательства возврат денег осуществляется в разумные сроки, точного определения которого законодательство не предоставляет. Срок исковой давности (общий срок) составляет 3 года. Но никто не может исключить того факта, что эти дефекты могли быть обнаружены позднее этого срока. Для максимально точного определения качества постройки, необходимо организовать строительно-техническую экспертизу. Только согласно полученному заключению экспертов можно принять правильное решение относительно целесообразности приобретения такого объекта коммерческой недвижимости.

Пункт №3 – Слишком высокая стоимость

Оценивая объекты коммерческой недвижимости, обычно используют несколько способов и подходов. Оценка осуществляется с помощью трех подходов:

• Доходный – подразумевает постепенную окупаемость потраченных средств за определенное время;

• Сравнительный – базируется на сопоставлении объекта оценки с подобными объектами, которые выставлены на продажу;

• Затратный – состоит в расчете расходов на покупку идентичного объекта с учетом износа имущества.

Такая оценка объектов недвижимости носит аналитический характер и системно характеризует имущество. Каждый подход используется для оценки определенного вида недвижимости: для жилых объектов применяется сравнительный подход, для рынка первичного жилья – затратный, а для коммерческих объектов – доходный подход.

Как оценить реальную стоимость объекта недвижимости?

Выделяют три основных способа оценки недвижимости:

Профессиональный оценщик привлекается тогда, когда Вам предстоит сотрудничать с юридическими лицами при осуществлении каких-либо действий с недвижимостью. Отчет, который предоставляет оценщик – это важный официальный документ. Некоторые владельцы прибегают к услугам оценщиков для понимания точной стоимости объекта недвижимости.

Привлечение риэлтора немного отличается от работы оценщика. Риэлтор не предоставляет в конце работы никаких документов. К тому же, найти квалифицированного риэлтора в России очень непросто. Большинство риэлторских агентств, как правило, не отличаются качеством предоставляемых услуг. Штат сотрудников таких организаций зачастую состоит из домохозяек и студентов, которые не имеют необходимых знаний и опыта. Эти люди работают за процент от заключенных сделок, поэтому агентство не занимается развитием и обучением такого персонала. Поэтому, риэлторская оценка будет достоверной, если у Вас есть хороший специалист. В противном случае – это пустая трата времени, средств и простой объекта на рынке недвижимости.

Если Вы разбираетесь в рыночных показателях и умеете их анализировать – оценку объекта недвижимости можно осуществить собственными силами. Этот способ наименее расходный: Вы тратитесь только на печатные издания о рынке недвижимости. Можно использовать данные интернет-ресурсов, и тогда этот способ будет абсолютно бесплатным. Главное – проанализировать максимально большую выборку. Это обеспечит получение наиболее достоверных результатов.

Параметры оценки. Из каких факторов формируется цена?

Как показывает практика, объекты недвижимости, которые переходили из одних рук в другие, имеют более низкую цену, чем объекты с первичными документами. Это объясняется минимальным риском участия третьих лиц, которые могут возражать и оспаривать сделки и правовые акты.

Индивидуальная оценка объектов недвижимости осуществляется для долей или их частей (каждая часть имеет своего владельца) в праве (объект остается физически цельным, но имеет нескольких владельцев) и объектов, которые обременены правами третьих лиц.

Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта. Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект. Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору. Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания. Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Нет времени изучать сайт?

Закажите обратный звонок и мы перезвоним

в течение 5 минут

Ваше сообщение успешно отправлено

Мы с Вами свяжемся в ближайшее время

как найти помещение, проверить документы и зарегистрировать сделку

Дарья Третьякова

адвокат, специалист по недвижимости

Профиль автора

Недвижимостью считаются не только склады, офисы, кафе, но еще и земля, участки недр, самолеты и другие объекты.

Но термином «коммерческая недвижимость» обозначают именно нежилые здания и помещения. Поэтому будем говорить только о них.

Если планируете заняться арендным бизнесом, перед покупкой недвижимости важно проверить несколько моментов. Например, не в залоге ли нужное помещение, пригодно ли для планируемого использования, все ли в порядке с документами. Расскажу, как это сделать.

Как сдавать коммерческую недвижимость

Любой из объектов коммерческой недвижимости можно продавать, покупать, дарить, передавать в наследство и сдавать в аренду.

Бизнес-модель работы с коммерческой недвижимостью может быть разной, например:

1. купить помещение в строящемся доме или на вторичке, отремонтировать его и продать подороже;
2. построить складское помещение и сдавать его полностью или частями;
3. реконструировать старое здание и продать его, либо сдать в аренду.

Кто может сдавать коммерческую недвижимость. Арендный бизнес — это предпринимательская деятельность, поэтому арендодателю нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или создать ООО.

п. 1 ст. 2 ГК РФ

Самозанятые могут сдавать только жилые помещения — квартиры, дома, дачи.

п. 3 ч. 2 ст. 6 закона о самозанятых

Кто может арендовать коммерческую недвижимость. Любое лицо — юридическое или физическое, со статусом ИП или без. Никаких ограничений в этом плане нет.

Чтобы сдавать коммерческое помещение в аренду, нужно:

1. Выбрать форму ведения бизнеса.
2. Найти подходящее помещение.
3. Проверить документы на помещение.
4. Проверить продавца на риск его банкротства.
5. Зарегистрировать покупку в Росреестре.

Но если арендатор — физическое лицо и хочет заниматься в помещении бизнесом, то сначала нужно зарегистрировать ИП или стать самозанятым. Без этого статуса в арендованном помещении можно хранить имущество только для личных целей, например использовать как склад собственных вещей.

Расскажу подробно о каждом этапе сдачи коммерческого помещения в аренду.

Выбрать форму ведения бизнеса

Кем быть — индивидуальным предпринимателем или владельцем компании — будущий арендодатель выбирает сам. Решение будет зависеть от разных факторов. Например, как планируете вести бизнес — в одиночку или совместно с партнерами.

Стать ИП очень просто: достаточно обратиться в МФЦ или подать заявление через портал госуслуг, и вас зарегистрируют в течение трех рабочих дней.

/register-ip/

Как открыть ИП

ИП может вести бизнес в одиночку или с наемными работниками. Оформить партнерские отношения, если вы хотите вести бизнес совместно с кем-то, не получится.

Теоретически несколько ИП могут объединиться в простое товарищество, но на практике этот инструмент мало кто использует. Ведь «товарищи» отвечают всем своим имуществом не только за свои личные действия, но еще и за неудачные бизнес-ходы партнеров. Кроме того, всем участникам простого товарищества придется перейти на УСН «Доходы минус расходы», что неудобно для арендного бизнеса.

п. 2 ст. 1047 ГК РФ

п. 3 ст. 346.14 НК РФ

Если вам надоест заниматься арендным бизнесом, вы не сможете продать бизнес целиком единой сделкой. Ведь ИП — это ваш собственный особый статус, его нельзя отделить от вас как от личности. Каждый объект недвижимости и предмет инвентаря придется оценивать и продавать отдельно.

Создавать ООО сложнее и дороже, чем оформлять ИП. Госпошлина за открытие ООО — 4000 Р. Но для обладателей усиленной квалифицированной электронной подписи регистрация будет бесплатной, если они подадут заявление через сайт госуслуг.

До подачи заявления на регистрацию компании нужно подготовить устав ООО и учредительный договор между участниками, если их несколько, — это потребует некоторых умений.

У ООО много плюсов в арендном бизнесе.

1. Компания отвечает по своим долгам только принадлежащим ей имуществом. Вы, как учредитель или директор, не должны платить за долги ООО из собственных денег, если, конечно, не провели намеренное банкротство. Рисковать будете только тем имуществом, которое оформили на Общество.
2. Учредителями ООО, то есть собственниками бизнеса, могут быть несколько человек. Партнеры могут объединиться и вложить больше денег, свои знания и связи, и работать вместе.
3. Компанию можно продать целиком или по долям. Если нужно, собственник выйдет из бизнеса, и при выходе он получит действительную стоимость своей доли в ООО. Она считается исходя из размера чистых активов общества.

п. 1 ст. 87, п. 1 ст. 88, п. 2 ст. 93 ГК РФ

Но и минусов достаточно. Например, все, что касается расходов на деятельность и штрафов, компании обходится в несколько раз дороже, чем ИП.

/list/plusy-ip/

Выгодно ли становиться индивидуальным предпринимателем

Найти пригодное для арендного бизнеса помещение

Выбирая помещение для арендного бизнеса, учитывайте его:

1. Местоположение — какова проходимость потенциальных клиентов.
2. Техническое состояние — нужно ли вложиться в ремонт, если да, сколько понадобится денег.
3. Транспортную доступность — насколько легко можно добраться до этого места.
4. Возможности — можно ли в этом месте заниматься той деятельностью, которая интересует потенциальных арендаторов.

Например, для модного кафе или ресторана подойдет просторное помещение на первом этаже с собственным входом с оживленной улицы. Если помещение находится в подвале, в нем плохая вытяжка и старая проводка, то это дополнительные расходы. Часть потенциальных арендаторов обустройство места оттолкнет.

Кроме таких очевидных моментов нужно еще выяснять, как можно использовать ту или иную коммерческую недвижимость. Ведь если вы станете собственником помещения, это не всегда значит, что сможете сдавать его, например, под кафе.

/dogovor-arendy/

Что учесть бизнесу при заключении договора аренды

Сложность вот в чем: в каждом населенном пункте местные власти устанавливают, какие объекты — жилые дома, офисы, магазины, кафе — могут находиться в конкретном месте города. Например, по улице Большой могут находиться жилые дома и магазины, а офисов там быть не должно. Или наоборот, по улице Маленькой должны быть офисные и производственные помещения, жилые дома там строить нельзя.

Это правила землепользования и застройки, прописаны везде, и в крупных городах, и в маленьких поселках. Местная администрация обязана публиковать их на своем сайте.

Проверить, как можно использовать помещение, можно вот как.

Запросите выписку на здание из ЕГРН. Узнайте из выписки кадастровый номер земельного участка, на котором расположено интересующее вас здание или помещение.

В выписке из ЕГРН на здание в графе «Кадастровые номера иных объектов недвижимости» можно найти кадастровый номер земельного участка, на котором стоит здание

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра за 300 Р.

Обратите внимание: заказывать нужно выписку именно на здание. Если заказать выписку на помещение, то в нужной графе будет указан кадастровый номер здания. Вам придется запросить две выписки — первую на помещение, из нее вы узнаете кадастровый номер здания, и вторую на здание.

По кадастровому номеру найдите земельный участок на Публичной кадастровой карте и посмотрите, какой вид разрешенного использования — ВРИ — там указан.

Если во ВРИ участка указано, например, «общественное питание», и это совпадает с тем, как вы собираетесь использовать здание, то дальше можно не проверять.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

С помощью Публичной кадастровой карты можно узнать актуальный ВРИ участка

Если ВРИ не совпадает с желаемым использованием, то стоит узнать, можно ли присвоить участку интересующий вас ВРИ. Для этого придется изучить документы местной администрации.

Посмотрите карту градостроительного зонирования. Она есть на официальном сайте администрации города или поселения. Изучите, на какие зоны и подзоны разделен интересующий вас участок — они раскрашены разными цветами, расшифровка есть на той же карте.

Например, на карте Новосибирска красным обозначена зона ОД-1.1 — «подзона делового, общественного и коммерческого назначения…». Сейчас сайты с кадастровыми картами есть у всех населенных пунктов. Но если вдруг нет, карту можно запросить в местной администрации.

Найдите правила землепользования и застройки — это нормативный акт, который издает местный законодательный орган — городская дума или городской совет депутатов. Например, в столице действуют Правила землепользования и застройки города Москвы, принятые в 2017 году. В правилах землепользования подробно описаны зоны. Для каждой зоны указано, как можно ее использовать — основные виды использования, условно-разрешенные и вспомогательные.

Карта градостроительного зонирования Новосибирска выложена в виде обычной картинки, так что искать интересующее вас место придется вручную — сопоставлять кадастровую карту с картой из приложения, например «Яндекс-карты» или «2ГИС»

Основные виды использования. Если интересующий вас вид использования указан основным, то его можно присвоить участку без дополнительных согласований.

Вы покупаете помещение и планируете сдавать его под кафе. Согласно публичной кадастровой карте, ВРИ у земельного участка под зданием — «магазины». Но по правилам землепользования в территориальной зоне, где находится здание, в списке основных видов использования есть «общественное питание».

Это значит, что вы, как собственник участка и здания, можете пойти в МФЦ и попросить местную администрацию изменить «магазины» на «общественное питание». Если землю под зданием вы арендуете у местной администрации, то сначала надо будет получить ее согласие. Как правило, получить согласие несложно, это больше формальность, чем процедура согласования.

Условно-разрешенные. Если нужный ВРИ в условно-разрешенных, то заменить, например, «магазины» на «общественное питание» получится только после сложной и длительной процедуры публичных слушаний. Результат этих слушаний непредсказуем, поэтому лучше найти более подходящее помещение.

Ну и что? 29.10.21

Какому бизнесу в Москве можно работать в локдаун

Вспомогательные виды использования можно лишь добавить к ранее присвоенному основному или условно-разрешенному виду. Процедура будет аналогична той, когда меняют вид использования на один из основных.

Например, по статье 29 Правил землепользования и застройки Красногорска коммерческую недвижимость можно размещать в зоне О-1 — многофункциональной общественно-деловой зоне. В этой части города могут располагаться рынки, магазины, ТРЦ — всего 26 видов разрешенного использования. К ним в качестве вспомогательного вида использования можно добавить склады. Тогда арендодатель сможет сдавать помещение под магазин с полноценным складом.

Если интересующего вида использования нет в описании территориальной зоны, то присвоить его можно, только изменив сами Правила землепользования и застройки. Сделать это может только местный представительный орган, например городская дума.

Когда можно изменить вид использования зоны

Вид использования зоны

Можно ли изменить вид

Основной вид

Можно

Условно-разрешенный

Можно после публичных слушаний

Вспомогательный

Можно добавить к основному виду

Отсутствует

Может только местный законодательный орган

Проверьте право собственности на недвижимость

После того как нашли недвижимость, подходящую под ваши требования, проверьте право собственности на нее. Это нужно, чтобы не отдать предоплату мошеннику, который выдает себя за собственника объекта.

Документы от продавца. У продавца или риелтора запросите документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это может быть:

1. Договор купли-продажи, дарения, инвестиционный договор с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности.
2. Свидетельство о государственной регистрации права.
3. Выписка из ЕГРН.

В договоре купли-продажи, дарения и инвестиционном договоре посмотрите на цену, за которую продавали-покупали объект. Заниженная цена должна вас насторожить, так как, возможно, сделка была фиктивной.

/sales-dogovor/

Договор купли-продажи

Обратите внимание на порядок оплаты — была рассрочка или расчет был сразу. Если была рассрочка, то нужно узнать, на каких условиях, и есть ли подтверждающие платежи документы. Риск тут вот какой: если текущий собственник не полностью рассчитался по договору, предыдущий владелец может потребовать вернуть ему имущество, в том числе от последнего покупателя.

Если вы купите недвижимость, не убедившись, что она была оплачена предыдущим покупателем, ее могут вернуть первому собственнику. Суд не сочтет вас добросовестным покупателем, взыскать деньги с продавца в случае отмены сделки будет очень сложно.

Поэтому лучше запросить документ, который подтверждает, что нынешний собственник недвижимости полностью рассчитался с предыдущим, если он покупал это имущество. Таким подтверждающим документом может быть расписка, платежное поручение или квитанция.

Свидетельство о государственной регистрации права — его выдавали до 15 июля 2016 года. В свидетельстве кроме ФИО собственника посмотрите, нет ли отметки об ипотеке. Это важно, так как без согласия залогодержателя вы не сможете оформить покупку в Росреестре, а если согласие будет получено и сделка оформлена — ипотека при смене собственника сохраняется.

Безопасный вариант покупки заложенной недвижимости — за счет вашего платежа в первую очередь нужно погасить долг перед банком, а потом продавец получит остаток денег.

Еще прочитайте, что указано в «документах-основаниях» — продавец должен показать вам именно тот договор, который указан в свидетельстве.

Выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект. Информация в выписке, которую дал продавец, может быть уже неактуальной, однако даже из устаревшей выписки можно узнать кадастровый номер объекта, чтобы самостоятельно запросить свежие данные.

/guide/get-egrn/

Как получить выписку из ЕГРН

Поясню: данные в Росреестре обновляются каждый день, поэтому даже если продавец дал выписку недельной давности, где не было, например, ипотеки, то за неделю ипотека могла появиться. Поэтому выписки сначала следует смотреть те, которые есть у продавцов, а потом заказывать новые. Если сделку готовили долго, то выписки можно заказывать не по одному разу — например, одну в начале процесса, другую перед самым выходом на подписание.

Если право на недвижимость зарегистрировали в Росреестре, то на последней странице договора купли-продажи будет стоять отметка Росреестра До 2016 года права на недвижимость подтверждались свидетельствами, после — выпиской из ЕГРН

Документы от Росреестра. На официальном сайте Росреестра закажите две выписки из ЕГРН:

1. Выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — этот документ покажет, кто собственник объекта и нет ли обременений. Например ипотеки, ареста, долгосрочного договора аренды. Также из этой выписки вы получите подробную информацию о здании и помещении. Например количество этажей, год постройки, расположение и площадь помещений.
2. Выписку о переходе прав на объект недвижимости — в этом документе меньше информации о самом объекте недвижимости, но в нем есть вся цепочка предыдущих собственников, информацию о которых можно проверить.

Кроме того, обращайте внимание на сроки перепродажи объекта — быстрая, особенно неоднократная, перепродажа должна вас насторожить. Если одна из предыдущих сделок была незаконной — у недобросовестного приобретателя могут отобрать имущество.

Проверьте, не потенциальный ли банкрот продавец

Продавца и предыдущих собственников коммерческой недвижимости нужно проверять на предмет риска их банкротства.

Если лицо распродает имущество незадолго до своего банкротства, то сделки по продаже имущества могут быть оспорены.

гл. III.1 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Тогда недвижимость вернется к банкроту, чтобы ее можно было продать с публичных торгов, а вырученные деньги разделить между кредиторами. Покупатель может вернуть лишь небольшую часть денег либо не получить ничего, так как у некоторых кредиторов, например работников банкрота, приоритетное право на получение денег.

Так, например, в 2019 году покупателю пришлось вернуть продавцу-банкроту две АЗС, а потом оказаться в очереди среди других кредиторов на возврат денег.

Определение № 306-ЭС19-13841 от 16.12.2019PDF, 208 КБ

Есть несколько способов, как можно проверить продавца.

На сайте картотеки арбитражных дел можно узнать, возбуждено ли в отношении должника дело о банкротстве прямо сейчас. Если продавец — ИП или организация, то на этом же сайте можно увидеть, когда и какие суммы с него взыскивались по коммерческим спорам.

Если по результатам проверки вы увидите, что с продавца взыскивают суммы, сопоставимые со стоимостью недвижимости, это повод отказаться от сделки.

Поиск дел с участием продавца в картотеке арбитражных дел. Здесь мы видим судебные споры, где продавец является истцом, то есть он взыскивает с кого-то деньги, и ответчиком — с него взыскивают деньги или другое имущество. Ссылки на дела кликабельны — можно перейти на страничку каждого из них и посмотреть подробности, в том числе увидеть, какая сумма была взыскана с продавца по итогам каждого из дел

В базе данных судебных приставов — банке данных исполнительных производств — можно узнать, есть ли у продавца непогашенные долги. Насторожить опять же должны крупные долги, сопоставимые со стоимостью недвижимости. Если они есть, то есть и риск, что продавец обанкротится, а недвижимость у вас заберут. Посмотреть долги можно и у физического лица, например ИП, и у компании.

На сайте районного или городского суда по месту жительства продавца можно посмотреть, не участвовал ли он в спорах, не связанных с предпринимательством. Например, продавец мог задолжать банку по потребительским кредитам. Если у человека много долгов, то он тоже может объявить себя банкротом, и с большой вероятностью кредиторы будут оспаривать все сделки по выводу активов.

/partner-check/

Как проверять контрагентов

Искать дела с участием продавца в судах общей юрисдикции можно на сайте суда по месту жительства продавца, там указаны фамилия и инициалы продавца

Если коммерческую недвижимость продает компания, то нужно провести дополнительную проверку. На сайте налоговой скачайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и посмотрите:

1. Действует эта организация или она исключена из ЕГРЮЛ. Недействующая — исключенная из ЕГРЮЛ или ликвидированная организация с точки зрения закона не существует и никаких договоров заключать не может.
2. Кто руководитель организации и кто может подписывать договор купли-продажи. Подписывать договор с вами должен именно тот человек, который указан в ЕГРЮЛ как руководитель, директор, генеральный директор, президент, либо тот, на кого руководитель выписал нотариальную доверенность. Если договор с вами подпишет кто-то другой — сделка будет незаконной.
3. Сколько собственников компании, один или несколько. Если участник один, и это не директор, то нужно согласие собственника на продажу имущества. Если у организации несколько участников, то должен быть протокол их общего собрания, на котором было решено продать имущество. Если в таком протоколе подписались не все участники, то придется дополнительно изучить устав организации, чтобы понять, как должно было приниматься такое решение — сколько участников должно участвовать в собрании, какой процент из них должен высказаться «за».

Если продавец — физическое лицо, в том числе со статусом ИП, то нужно уточнить, состоит ли он или она в браке. Если да, то нужно будет оформить нотариальное согласие супруга на сделку. Если нет согласия супруга на продажу недвижимости, то он или она может оспорить сделку.

Сообщество 06.09.21

Как оформить договор аренды коммерческой недвижимости?

Найти компанию на сайте налоговой можно по ИНН или названию

Зарегистрируйте покупку коммерческой недвижимости в Росреестре

Покупку коммерческой недвижимости регистрируют так же, как и любую другую недвижимость — в Росреестре по месту нахождения здания или помещения.

Договор купли-продажи недвижимости заключают письменно, то есть распечатывают бумажный договор, на котором расписываются продавец и покупатель. Договор можно заключить и электронно, если у продавца и покупателя есть усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП.

Если продают долю, а не все помещение, то договор купли-продажи нужно заверить у нотариуса.

ч. 1 ст. 42 закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ

Самая важная часть покупки недвижимости — это не подписание договора и даже не расчеты по нему. По закону переход права собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Только тогда покупатель станет собственником помещения.

ст. 8.1 ГК РФ

Если продавец подпишет договоры купли-продажи сразу с несколькими покупателями и со всех возьмет деньги, то собственником станет тот, кто первым успел зарегистрировать свое право в ЕГРН. Даже если остальные претенденты подписали договоры и отдали деньги раньше, решающее значение будет иметь именно дата регистрации права собственности в Росреестре.

п. 61 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22

Подавать документы на регистрацию нужно самостоятельно через Росреестр или МФЦ. Если договор заверяли у нотариуса — он передаст данные в Росреестр за вас. Присутствовать должны лично продавец и покупатель либо их представители с нотариальными доверенностями.

Обращаться к нотариусу обязательно, если покупаете не здание или помещение целиком, а долю в праве на такое здание или помещение. В остальных случаях обращаться к нотариусу можно только по желанию.

Услуги нотариуса — это дополнительные расходы. Удостоверение обойдется в 0,05% от цены сделки, но не более 20 000 Р, если такое удостоверение было обязательным по закону.

подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Если удостоверить сделку решили добровольно, процент будет плавающим в зависимости от суммы сделки.

Чтобы оформить сделку через МФЦ или Росреестр и не платить нотариусу, вам нужно:

1. Принести три экземпляра договора купли-продажи — каждой стороне по одному экземпляру и третий экземпляр для Росреестра
2. Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права на недвижимость.

Госпошлину платит покупатель. Физлицу нужно заплатить 2000 Р, ООО — 22 000 Р.

подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Разницы между подачей заявления сразу в Росреестр или через МФЦ нет — пакет документов и пошлина одинаковые. Разве что срок оформления через МФЦ будет на пару дней дольше. В целом вы можете ориентироваться на то, куда вам удобнее приехать и где будет более удобное время для записи. Записаться на подачу документов можно через сайт госуслуг.

Помощь в составлении договора. Если вы готовите сделку сами, без помощи риелтора или юриста, и переживаете, точно ли составили текст договора, можно обратиться к нотариусу. Он составит для вас договор, отвечающий требованиям закона — за отдельную плату сверх стоимости нотариального заверения. Размер такой платы отличается у разных нотариусов, но в среднем составляет от 5000 Р за стандартный договор.

Гарантия проведения сделки. Нотариус проверит паспорта продавца и покупателя и засвидетельствует, что сделку подписали именно те люди, которые указаны в договоре. Также он подтвердит, что продавец и покупатель подписывают документы в здравом уме и полностью осознают суть и последствия сделки. Такую проверку нотариусы проводят всегда, поэтому оспаривать нотариальные сделки гораздо сложнее, чем обычные. Считается, что законность сделок проверил нотариус.

Сокращенные сроки регистрации перехода прав. Нотариус сам передаст данные в Росреестр для регистрации перехода права, продавцу и покупателю делать ничего не нужно. При этом регистрация пройдет быстрее, чем при самостоятельной подаче документов в МФЦ: от одного до трех рабочих дней против девяти рабочих дней при подаче документов самостоятельно.

Услуги депозита. Рассчитаться по сделке можно через депозит нотариуса: после подписания договора покупатель передает деньги нотариусу. Тот хранит их, пока Росреестр проверяет документы и регистрирует переход права.

После того как покупатель стал официальным собственником недвижимости, нотариус передаст деньги продавцу.

Вместо услуги депозита нотариуса стороны могут воспользоваться банковской ячейкой — банк даст доступ к ячейке с деньгами, только если продавец покажет зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, где указан новый собственник. Эта услуга платная — от 700 Р.

/guide/seif/

Что такое банковская ячейка

Как купить коммерческую недвижимость для арендного бизнеса

1. Зарегистрируйте ИП или ООО.
2. Оцените помещение по его местоположению, техническому состоянию, транспортной доступности.
3. Проверьте, можно ли использовать помещение так, как планируете.
4. Изучите историю коммерческой недвижимости — когда она построена, кто был собственником, когда и как он передал объект другому собственнику.
5. Проверьте продавца на риск банкротства.
6. После заключения договора купли-продажи зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Покупка коммерческой недвижимости. Порядок действий

При покупке коммерческой недвижимости следует придерживаться следующего порядка действий:




I. Изучение рынка недвижимости

Перед приобретением объекта коммерческой недвижимости в собственность, нужно изучить рынок недвижимого имущества. Наиболее престижным на сегодняшний день считается нежилой фонд, а именно помещения, находящиеся в центре больших городов России. Цена на них варьируется в соответствии с классом недвижимого имущества.

II. Принятие решения о совершении сделки купли-продажи общим собранием акционеров и советом директоров

Для ОАО или ЗАО крупной сделкой является:

Сделка (заем, залог, кредит) или взаимосвязанные сделки покупки или отчуждения недвижимости, стоимость которой выше 25% от балансовой стоимости активов, определенной на последнюю отчетную дату по данным бухгалтерских отчетов, кроме сделок, совершенных ввиду хозяйственной необходимости.

При приближении суммы предполагаемой сделки к 25-50% от балансовой стоимости активов, сделка считается крупной и для ее заключение необходимо одобрение совета директоров (при временном отсутствии совета директоров, данную функцию выполняет общее собрание акционеров). При одобрении крупной сделки, нужно учитывать мнение всех членов совета директоров, при этом голоса его выбывших членов учитывать не нужно.

Если единогласие совета директоров не достигнуто, то вопрос одобрения сделки передается общему собранию акционеров. Который и должен большинством голосов вынести свое решение. Большинством голосов в данном случае принято считать три четвертые от всех участников собрания акционеров организации.

В документах о решении одобрения сделки в этом случае должны быть указаны:

• Лица, участвовавшие в процессе принятия решения;

• Выгодоприобретатели;

• Цена и предмет искомой сделки.

Для ООО крупной сделкой является:

Сделка или взаимосвязанные сделки покупки или отчуждения недвижимости, стоимость которой выше 25% чем стоимость имущества за последний бухгалтерский отчетный период. Крупной сделкой не является сделка, совершенная ввиду хозяйственной необходимости. Стоит уточнить, что устав ООО может предусматривать, что для заключения крупной сделки нет необходимости получать одобрение со стороны его участников и совета директоров. Если же устав такого не предусматривает, то решение о заключении крупной сделки принимает общее собрание участников большинством голосов. Здесь снова стоит уточнить, что устав ООО может предусматривать необходимость большего числа голосов для заключения сделки. Также, при образовании в ООО совета директоров, устав может относить обязанность принятия решения о совершении крупной сделки к его компетенции.




III. Договор купли-продажи недвижимости

Подыскав подходящий объект коммерческой недвижимости и приняв решение о его приобретении, нужно заключать договор о купле-продаже с собственником объекта. В этом договоре должны быть указаны следующие данные:

• Документ, позволяющий точно определить недвижимость, подлежащую передаче.

• Документ, определяющий земельный участок на котором расположена недвижимость, либо другую недвижимость, в состав которой входит определенное в договоре недвижимое имущество.

 • Цена.

Передача недвижимости производится по передаточному акту, который подписывают обе стороны. В этом акте должны быть данные, идентифицирующие продаваемую недвижимость.

Примеры договоров о покупке коммерческой недвижимости вы можете найти на нашем сайте www.knkras.ru в разделе «Полезная информация».




IV. Бюро технической инвентаризации (БТИ)

Следующим шагом нужно посетить БТИ, находящееся по месту нахождения недвижимости. В этой инстанции потребуют следующие, нотариально заверенные, копии документов:

• Заявление на инвентаризацию.

• Подтверждение оплаты за проведение инвентаризации.

• Свидетельство регистрации.

• Учредительные документы.

• Подтверждение полномочий действовать от имени юр. лица.

• Удостоверение личности (для ПБЮЛ).

• Свидетельство государственной регистрации (для ИП).

• Договор о купле-продаже объекта недвижимости.

Следует уточнить перечень необходимых документов в БТИ. После подачи документов БТИ назначит дату проведения инвентаризации. После проведения которой будет выдан поэтажный план, экспликация помещения и паспорт БТИ.

V. Земельные правоотношения

Следующим шагом будет переоформление земли на себя. Для этого потребуется заключить с земельным комитетом договор аренды земельного участка на котором расположен искомый объект недвижимости. Чтобы это сделать, нужно предоставить в комитет следующий перечень документов:

• Заявление о переоформлении права на землю

• Подлинник и копия договора аренды земли предыдущего арендатора.

• Копия учредительных документов.

• Копия свидетельства о регистрации.

• Документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица.

• Копия свидетельства о государственной регистрации (для ПБЮЛ).

• Подлинник исторической справки.

• Подлинники документов БТИ (технический паспорт, поэтажный план, форма 1а).

Точный перечень документов может уточнить земельный комитет. Также необходимо провести кадастровый учет земли. Кроме того, помимо заявления о переоформлении права на землю нужно подать в комитет заявление на проведение замеров, после чего будет назначена экспертиза. Вследствие экспертизы будут произведены замеры занимаемой площади и составлен кадастровый план. После окончания процедуры переоформления земельный комитет должен выдать переоформленный договор аренды и кадастровый план.

VI. Регистрация прав собственности

Получив все нужные документы, нужно будет отправиться в Управление Федеральной регистрационной службы для регистрации перехода прав собственности. Они, в свою очередь, затребуют следующий перечень документов:

• Заявление на регистрацию перехода права собственности.

• Подтверждение оплаты регистрации.

• Подлинник и копия учредительных документов.

• Удостоверение личности.

• Документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица.

• Подлинник договора купли-продажи недвижимости.

• Подлинник и копия договора аренды земельного участка.

• Копия и подлинник кадастрового плана, удостоверенные земельным комитетом.

• Подлинник и копия поэтажного плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера и утвержденный БТИ.

Получив правоустанавливающие документы на государственную регистрацию прав, должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. После будет выдана расписка о получении документов с их перечнем и указанием даты их получения. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. После чего и начинается сама процедура регистрации.




VII. Договора на коммунальные услуги

Следующим шагом будет процедура перезаключения договоров на предоставление коммунальных услуг. Для этого будет необходимо обратиться в следующие структурные подразделения коммунального хозяйства:

• Служба обеспечения энергоснабжения;

• Служба обеспечения водоснабжения;

• Служба обеспечения теплоснабжения;

• Городская телефонная сеть.

Энергоснабжение. Договоры на снабжение электрической энергией заключаются в службах обеспечения энергоснабжения по месту нахождения объекта недвижимости. Порядок оформления и заключения договоров должны уточнить соответствующие отделения.

Водоснабжение

Для заключения договора с этой службой нужно подать следующий перечень документов:

• Заявка с указанием объектов, присоединенных (присоединяемых) к системе водоснабжения и канализации, данных о субабонентах и объемах водопотребления и водоотведения сточных вод абонента и субабонентов.

• Учредительные документы.

• Свидетельство о государственной регистрации.

• Договор о купле-продаже объекта недвижимости.

• Документы, подтверждающие право собственности на устройства и сооружения для присоединения.

• Документы, разрешающие присоединение.

• Схемы системы водоснабжения и канализации.

• Баланс водопотребления и водоотведения.

• План мероприятий, призванных рационализировать использование питьевой воды и сократить сброс сточных вод.

Бланки договоров и более конкретный список документов можно получить в соответствующем отделении.

Теплоснабжение




Для оформления и заключения договора на обеспечение теплом следует обращаться в службу теплоснабжения, обслуживающую соответствующий Административный округ.




Городская телефонная сеть

Для заключения договоров о предоставлении услуг связи нужно обращаться в соответствующее подразделение по месту нахождения объекта недвижимости

Источник: аналитический отдел портала о коммерческой недвижимости knkras. ru 

как избежать рисков? – статья, интервью и мнения – ГдеЭтотДом.РУ

30 сентября 2014 г.

Процесс приобретения коммерческой недвижимости имеет свои особенности: зная о них, можно застраховать себя практически от всех рисков, связанных с покупкой таких объектов. Как грамотно оформить договор, расскажет эксперт — нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Для начала разберемся в терминологии. По действующему законодательству, объекты коммерческого назначения – это, в первую очередь, капитальное сооружение. Согласно 10-й статье Градостроительного кодекса РФ, к таковым относятся здания, строения, либо — объекты незавершенного строительства (за исключением киосков, навесов и прочих временных сооружений).

Коммерческие помещения и здания не имеют жилого статуса – соответствующие сведения отражены в их кадастровых паспортах и зарегистрированы в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Правила покупки коммерческой недвижимости

Владеть коммерческой недвижимостью могут как физические, так и юридические лица. Приобрести объект можно двумя способами – заключить договор купли-продажи, либо, если здание или помещение принадлежит юрлицу – приобрести доли в его уставном капитале. Таким образом, покупатель получит и права на принадлежащий компании объект.

По действующему законодательству, договор купли-продажи недвижимости (в том числе – коммерческой) не обязательно оформлять у нотариуса. Другими словами, сделку можно провести в простой письменной форме. Правда, как показывает практика, такие соглашения впоследствии можно оспорить. Бывают случаи, когда уже после заключения сделки бывшие владельцы коммерческих объектов обращаются в суд и пытаются доказать, что не хотели продавать свою недвижимость – но были вынуждены подписать договор под влиянием угроз со стороны покупателя. Причем часто им удается убедить суд в своей правоте — в результате сделку признают недействительной.

Эксперты рынка коммерческой недвижимости советуют проводить сделку у нотариуса. Он удостоверяет договор купли-продажи, является гарантом его юридической чистоты. Если продавец решит попытаться оспорить сделку в суде, нотариус будет свидетельствовать в пользу покупателя: докажет, что в момент совершения сделки стороны осознавали последствия своих действий.

Если же продавцом выступает не физическое лицо, а компания, нотариус проверяет юридическую чистоту всех необходимых для проведения сделки документов – как самой фирмы, так и принадлежащего ей объекта.

Как проверить чистоту сделки при покупке коммерческой недвижимости

Проверить полномочия представителя юридического лица, который подписывает договор купли-продажи, согласие всех участников общества на реализацию имущества – непростая задача, которая под силу лишь высококвалифицированному юристу. Практика показывает, что уже после проведения сделки представители юрлица часто пытаются ее оспорить – заявляют о том, что представитель компании не имел права подписывать договор купли-продажи. Либо — что сделка не была одобрена владельцами компании. В свою очередь, нотариальная форма договора позволяет обеспечить полную законность проведения операции. Ведь нотариус несет ответственность за ее последствия – и отвечает перед покупателем личным имуществом, если окажется, что сделка была совершена с нарушениями.

Кстати, в отличие от договора купли-продажи объектов недвижимости, соглашения о реализации долей уставного капитала подлежат обязательному удостоверению у нотариуса. Соответствующую норму ввели еще в 2009 году – с тех пор число мошенничеств при продаже долей капитала юрлиц сократилось на 70%.

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Комаров Алексей, нотариус Санкт-Петербурга

поиск недвижимости
,
юридическая чистота
,
советы
,
коммерческая недвижимость
,
юридические рекомендации

Выбираете новостройку?

Воспользуйтесь нашим онлайн-поиском, чтобы найти лучший вариант

Подобрать недвижимость

Другие материалы

Москвичи распродают квартиры со скидками

30 сентября 2022 г.

В Москве появятся уникальная высотка, где 70% квартир будет с балконами и террасами

30 сентября 2022 г.

Донстрой передал 82% ключей в первом корпусе События

30 сентября 2022 г.

Детский сад с соляной пещерой открылся в ЖК Сиреневый парк

30 сентября 2022 г.

Эксперт ГК А101: создание рынка эскроу-финансирования повысит скорость строительства объектов

29 сентября 2022 г.

«Двушки» дорожают быстрее других квартир в новостройках

29 сентября 2022 г.

На Пресне появится самый большой в ЦАО приватный ландшафтный парк

29 сентября 2022 г.

MR Group, Дептранс Москвы и Интермобилити.Ева запустили пилотный проект по установке зарядок электромобилей в ЖК

29 сентября 2022 г.

Самолет представил первый проект реновации для Подмосковья на архитектурном фестивале «Зодчество»

29 сентября 2022 г.

Россияне стали массово обращаться за оформлением «генеральных» доверенностей на имущество

29 сентября 2022 г.

ГК А101 открывает продажи квартир в центральной части ЖК Прокшино

29 сентября 2022 г.

ИНТЕКО ввела в эксплуатацию последний корпус Вестердама

29 сентября 2022 г.

Ипотечные каникулы для мобилизованных – в законе! Важные моменты итогового документа

28 сентября 2022 г.

Россияне стали реже ходить по магазинам

28 сентября 2022 г.

Выбор квартир в аренду в Москве сократился на треть

28 сентября 2022 г.

Как сдать гараж в аренду и не пожалеть об этом

28 сентября 2022 г.

Все новости

Спецпредложения от застройщиков в октябре

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Имя

Введите правильное имя

Телефон

Введите правильный телефон

Нажимая кнопку «Узнать об акциях», я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с

Политикой конфиденциальности

Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время

Помещение для бизнеса: что нужно учитывать при покупке коммерческой недвижимости

Для любой компании приобретение коммерческой недвижимости может превратиться из получения внешне привлекательного актива в потерю денег и времени. Этой ситуации можно избежать, если перед заключением сделки изучить все документы на объект, внимательно изучить помещение и запросить информацию о нём в профильных ведомствах. О том, что следует учесть при покупке недвижимости для бизнеса, в своей авторской колонке для Biz360.ru рассказала создатель проекта «Без риелтора. Всё просто» Галина Серая.

Досье

Галина Серая – специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, создатель проекта 
«Без риелтора. Всё просто». Окончила Челябинский юридический институт МВД. С 2000 года работает в сфере недвижимости, за это время провела более 600 сделок. В 2016 году создала образовательный онлайн-проект по самостоятельной покупке недвижимости «Без риелтора. Всё просто». Параллельно разработала услугу юридического онлайн-сопровождения сделок с недвижимостью.

Выбрать локацию

Если ваш бизнес зависит от количества приходящих клиентов, то при выборе помещения важно проверить его с точки зрения трафика. Как измеряется трафик? Можно встать возле объекта на улице и посчитать, сколько людей проходит мимо него в разное время. Выделите на это целый день и отдельно проведите наблюдение в будние и выходные дни. Лучше потратить на довольно простое исследование два-три дня, чем купить неподходящее помещение. 

Также можно провести опрос. Если в выбранном месте вы планируете открыть столовую или кафе, спросите у местных жителей и сотрудников ближайших офисов, нужно ли им здесь такое заведение, сколько они готовы тратить в нём денег и т.д. 

К примеру, если никто не захотел здесь видеть столовую – тогда проведите опрос о необходимости в этом месте продуктового магазина, парикмахерской или аптеки. Если вы планируете купить помещение для собственного бизнеса, то таким образом поймёте перспективное направление. А если собираетесь сдавать его в аренду, выясните, кто может стать вашим перспективным арендатором, чей бизнес в выбранной локации будет успешно функционировать.  

Наличие большого количества бизнесов в данном месте свидетельствует о том, что там, очевидно, хороший трафик, который обеспечивает достаточным количеством клиентов все компании. Если же вокруг пусто и магазинов или парикмахерских нет, то тут бизнес, скорее всего, не сможет заработать. 

Учитывать назначение объекта

Чтобы покупка коммерческой недвижимости была эффективной, приобретаемое помещение должно иметь многофункциональное назначение: например, чтобы его можно было задействовать одновременно под офис, склад и торговлю. Это позволит вам не арендовать или покупать дополнительные площади, а разместить всё, что необходимо для работы вашей компании, в одной локации. 

Необходимо учитывать требования, предъявляемые законодательством к помещениям, которые используются разными видами бизнеса. Например, если вы открываете кофейню – популярный ныне стартаперский бизнес – то в ней нужно предусмотреть наличие двух отдельных входов: основного и погрузочно-разгрузочного.  

Магазин, торгующий алкоголем, не может размещаться на расстоянии ближе 50-100 метров от детских учреждений (в разных городах разные требования, которые принимаются как на местном уровне, так и на федеральном). Поэтому приобретая помещение для магазина алкогольной продукции, обратите внимание на близость детских и образовательных учреждений. 

Вникнуть в технические детали

Самая оптимальная для малого бизнеса площадь коммерческой недвижимости — в пределах 80-100 квадратных метров. Объект площадью 30-40 «квадратов» можно считать неликвидным, так как у бизнеса, пусть и малого, меньше возможностей для его эффективного использования. Такое помещение станет проблемой, если бизнес чуть вырастет – для него придётся искать новые площади. 

Также имеют ограниченный спрос помещения площадью 250-300 квадратных метров. Если, конечно, это не хорошо проходимое место, которое может взять в аренду крупное заведение типа «Макдональдса».  

У любого коммерческого помещения должна быть узаконена входная группа и иметься разрешение на размещение вывески на здании. Если этого нет, уточните, можно ли оформить необходимые разрешительные документы. 

После этого мы изучаем технические характеристики. В помещение обязательно должны быть заведены все коммуникации. Естественно, находиться они должны в рабочем состоянии. Если какие-то коммуникации отсутствуют, необходимо выяснить, существует ли техническая возможность подключения к ним. Лучше общаться по этому поводу напрямую с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. 

Довольно часто продаются коммерческие помещения, в которых есть электричество, но его мощности мало для потребностей бизнеса – например, всего 3 кВт. Даже на квартиру площадью 60 квадратных метров проводится 4 кВт. Поэтому нужно выяснить, можно ли увеличить мощность электроэнергии хотя бы до 15 кВт. 

Если мы говорим о Москве, то я сомневаюсь, что везде это технически возможно. Потому что в отдельных районах может не хватать мощности местных подстанций. Если это не прояснить перед заключением сделки, можно приобрести понравившееся помещение по хорошей цене, но использовать его в дальнейшем будет невозможно. 

Обезопасить себя от претензий на собственность

Нужно проверить право собственности на объект. Изучите документы, на основании которых было зарегистрировано данное право. Лучше, если к этому процессу вы привлечёте юриста. 

Если говорить о Москве, то здесь правительство города устраивает аукционы, на которых реализует своё недвижимое имущество. Но даже в этом случае нет 100% гарантии по чистоте сделки. 

Чтобы убедиться, что объект действительно «чист» в плане прав собственности, запросите документы у организаторов торгов – профильных департаментов правительства Москвы или в Росимуществе. Даже если идёт речь о продаже права аренды, следует уточнить информацию о возникновении права собственности, чтобы потом вас не выгнали из этого помещения, расторгнув сделку.  

Возможная ситуация. Предприниматель купил подвальное помещение в жилом доме, которое администрация города включила каким-то образом в свою собственность, а затем перевела его в статус нежилого и выставила на торги. По закону, это помещение остаётся местом общего пользования для жильцов дома. И когда предприниматель, купивший его, откроет здесь заведение, против которого будут выступать жильцы, они могут обжаловать в суде сделку о покупке подвального помещения и переводе его в собственность города. 

В России таких объектов очень много, потому что в стране несовершенная система государственной регистрации, возникновения и перехода права собственности. 

Избежать долгов предшественников

У предыдущего владельца коммерческой недвижимости могли остаться задолженности по коммунальным платежам. По закону долги старого собственника не переходят на нового. Но нужно понимать, что при заключении договоров о поставке коммунальных услуг могут возникнуть сложности у нового владельца. Вплоть до отказа в предоставлении коммунальных услуг. Вопрос с задолженностью по «коммуналке» необходимо выяснить до заключения сделки. Иногда такие долги могут превышать стоимость самого помещения. 

Если прежний владелец не платил взносы на капремонт, то гасить эти долги придётся новому собственнику. Долги по капремонту остаются за объектом и переходят от старого владельца помещения. 

Чтобы узнать, есть ли задолженность по коммунальным платежам у понравившегося вам объекта, нужно позвонить в Фонд капитального ремонта. Для выяснения этого вопроса необходимо сообщить адрес помещения. Кроме этого можно обратиться в управляющую компанию. 

Вместо заключения

Нужно принимать решение о покупке коммерческой недвижимости не эмоционально, а рационально. Ошибка многих предпринимателей — стремление во что бы то ни стало купить понравившееся помещение быстро, без просмотра документов и без осмотра объекта. Так делать не стоит. Нужно успокоиться и погрузиться в изучение документов.

Читайте также:

Скидки и распродажи: полезный инструмент или ловушка для бизнеса. 
Как бороться с сезонным спадом продаж: опыт 15 компаний из разных сфер.
Войти в долю: как заработать на коллективных инвестициях в недвижимость.

Заработок на коммерческой недвижимости в Турции

Главная

Статьи

Коммерческая недвижимость в Турции: выгодное вложение для инвестора

Все о недвижимости

05.03.2021

Интерес инвесторов из-за рубежа к турецкой недвижимости растет из года в год. С одной стороны, квадратные метры за границей всегда считались выгодным активом, а с другой – Турция готова предложить покупателям действительно интересные инвестиционные схемы сохранения и приумножения собственного капитала.  

Покупка коммерческой недвижимости в Турции – выгодное капиталовложение для иностранных граждан, позволяющее открыть новый или расширить уже существующий бизнес, получить доход от строительства, перепродажи и сдачи в аренду. Главное, заранее проанализировать рынок, разобраться во всех преимуществах, особенностях и рисках приобретения коммерческих площадей. Именно эту тему рассмотрим с профессиональной точки зрения в нашей статье. 

Преимущества покупки турецкой коммерческой недвижимости для инвестора

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Турции выгодны покупателю по нескольким объективным причинам: 

1. Минимальные затраты собственника на ремонт при сдаче в наем. Как правило, в Турецкой Республике большинство арендаторов офисных и торговых помещений делают ремонт за свой счет. 
2. В отличии от турецкого жилья, у коммерческих площадей нет дополнительных затрат по айдату (ежемесячной оплате за обслуживание жилого комплекса).  
3. На побережье Средиземного моря, и в частности в Алании, коммерческие помещения очень популярны среди местных и иностранных инвесторов, так как считаются надежным инвестиционным инструментом. На рынке нет переизбытка предложений (в сравнении с крупными турецкими городами) поэтому здесь ценен и востребован каждый хороший объект. 
4. Имея в своем распоряжении ликвидное нежилое помещение, Вы в любое время можете организовать в Турции собственный бизнес, открыв магазин, салон красоты, кафе, ресторан или любой другой вид коммерции. Правительство Турции предоставляет льготы для иностранных бизнесменов, желающих работать на территории страны.
5. Инвестирование в объекты коммерческой недвижимости в Турции гарантирует высокую окупаемость в короткие сроки от аренды или перепродажи. 
6. Покупка недвижимого имущества коммерческого назначения на сумму от 250 000 долларов США предоставляет возможность подать документы на получение турецкого гражданства за инвестиции по ускоренной схеме.  

Виды коммерческих объектов в Турецкой Республике

Для начала рассмотрим, наиболее популярные схемы капиталовложений. 

В Турции активно используются несколько инвестиционных схем: 

• Инвестирование в строительство коммерческой недвижимости. Доступны инвестиционные проекты с момента покупки земельного участка до завершения строительных работ. Вкладчик получает готовый объект по выгодной цене с возможностью его дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. 
• Приобретение готовых нежилых объектов. Основной плюс покупки – возможность сразу же использовать квадратные метры под собственный бизнес или получать стабильных доход от сдачи в аренду.  
• Аренда коммерческой недвижимости в Турции. Агентство Status Property поможет Вам подобрать офисные и торговые помещения в Алании для аренды с выгодным местоположением, интересные с точки зрения открытия собственной коммерческой деятельности. 
• Покупка готового бизнеса. Для опытных инвесторов и бизнесменов, владеющих информацией о том, какая коммерция в Турции наиболее выгодна, в Алании есть ряд интересных предложений о приобретении готового бизнеса (ресторанов, кафе, отелей, магазинов и прочее). 

На рынке Алании коммерческая недвижимость представлена объектами:

• Торговые площадки в жилых домах (на первом этаже здания расположены коммерческие помещения, на верхних — квартиры).
• Торговые и офисные помещения (на первом этаже находятся торговые помещения, на верхних – офисы).
• Офисные.
• Отели (большие и маленькие гостиницы, апарт-отели, бутик-отели).
• Бизнес-центры (объекты полностью оборудованы под ведение бизнеса, отличаются продуманной планировкой и наличием внутренней инфраструктуры). 
• Производственные помещения. 
• Склады и логистика.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость в Алании?

Прежде чем приступать к выбору коммерческой недвижимости, рекомендую заранее определиться, что именно Вы хотите купить среди многообразия представленных вариантов. На практике самые лучшие инвестиции – универсальные, то есть те объекты, после покупки которых любые риски сводятся к минимуму. Такие площади подойдут не только для открытия собственного дела, но и для сдачи в аренду под разнообразные цели арендаторов. 

Правильный выбор коммерческой недвижимости в Алании зависит от нескольких факторов: 

• Локация. Пожалуй, местоположение можно считать одной из самых главных характеристик, так как с ним напрямую связана посещаемость. В определенных видах бизнеса именно этот фактор становится решающим для окупаемости инвестиций и повышения прибыли. Так, офисные помещения стоит покупать ближе к центральной части города, где идет активная деловая жизнь, отели – ближе к морю или достопримечательностям, а коммерческие площади под парикмахерские, кофейни, магазины – на первых этажах жилых комплексов. 

Обратите внимание!  В Турецкой Республике действуют некоторые лицензионные ограничения и запреты на определенный вид коммерческой деятельности. Например, нельзя продавать алкоголь в местах, расположенных менее чем 100 метрах от школ и мечетей. 

• Планировка и характеристики помещений. Планировочные решения, квадратура, наличие подсобных, хозяйственных комнат, складов, как правило, могут использоваться для определенного вида бизнеса. Например, в Алании и других курортных городах Турции коммерческие помещения с отдельными входами, большими фасадными окнами, высокими потолками располагаются на первых этажах жилых зданий и идеально подходят для магазинов, кафе, ресторанов, аптек, медицинских центров и т.д. 
• Хорошая транспортная развязка, близость остановок общественного транспорта. 
• Наличие мест для парковки. 

И самое главное, не стоит заниматься выбором и покупкой коммерческой недвижимости в Алании самостоятельно. Надежнее, проще и безопаснее для Ваших инвестиций – обратиться за помощью в проверенное риелторское агентство, где Вам подберут наиболее интересный вариант покупки, проверят правоустанавливающие документы и оформят сделку купли-продажи в соответствии с буквой закона.  

Рентабельность капиталовложений в коммерческие объекты Алании

Окупаемость коммерческих помещений в Турции – один из главных вопросов, волнующих иностранных инвесторов. 

Безусловно, срок амортизации для жилой и коммерческой собственности разный и зависит от многих факторов. Вложения в строительство и покупку нежилых помещений считаются самым безопасным видом инвестирования и гарантируют возврат капитала. Тем не менее, иностранным гражданам, приобретающим недвижимость за валюту, стоит быть предельно внимательными в этом вопросе, ввиду изменений курса. 

В среднем окупаемость инвестиций в недвижимость коммерческого назначения составляет порядка 5-7 лет, в зависимости от типа объекта. 

Краткосрочные инвестиции в коммерческую собственность на раннем этапе строительства после сдачи в эксплуатацию и перепродажи могут принести доход в размере 20-40% уже через 2-3 года. В долгосрочной перспективе при сдаче объекта в аренду на протяжении 5-10 лет, за год инвестор может рассчитывать на возврат 6-10% от его общей стоимости.  

Обращайтесь в агентство Status Property! Наш профессиональный успешный опыт работы в сфере продаж турецкой недвижимости – гарантия Ваших выгодных капиталовложений. 

Поделиться:

Покупка коммерческой недвижимости для начинающих

Выяснение того, как купить коммерческую недвижимость, не совсем похоже на покупку дома на одну семью. Опыт отличается более чем одним способом. Например, затраты на коммерческую недвижимость могут быть высокими, и может быть сложнее получить финансирование. Кроме того, если у вас еще нет арендаторов, вы должны покрывать расходы в течение длительных периодов, когда недвижимость не занята.

Не только это, но и оценка коммерческой недвижимости часто бывает сложной. Как правило, найти сопоставимую недвижимость для коммерческой недвижимости сложнее, чем для жилой. Из-за этих различий инвесторы должны быть осторожны перед покупкой.

Если вы думаете, что готовы купить или инвестировать в коммерческую недвижимость, есть несколько шагов, которые вы можете предпринять, чтобы подготовиться к инвестициям и приобрести недвижимость, подходящую для достижения ваших деловых или личных целей.

1. Определите свою мотивацию

Хотя покупка коммерческой недвижимости может быть стоящей инвестицией, планы, как правило, проваливаются, если у вас нет направления. Поэтому важно задуматься о причинах, по которым вы покупаете коммерческую недвижимость. Если вы хотите сузить круг своей мотивации, задайте себе следующие вопросы:

• Что для меня означает успешная финансовая отдача?
• На кого я надеюсь повлиять своими инвестициями?
• Каковы мои долгосрочные и краткосрочные цели?
• Нужна ли мне безопасность для меня и/или моей семьи?

Покупка коммерческой недвижимости для личного пользования

Иногда инвесторы получают не только финансовую выгоду от недвижимости. Другие покупают недвижимость для личного пользования. Одним из методов является инвестиционная стратегия коммерческой недвижимости, занимаемой владельцем (OOCRE). При этом владелец использует имущество для ведения хозяйственной деятельности.

OOCRE предоставляет вам налоговые льготы, такие как возможность амортизации и вычета годовых процентов по кредиту. Кроме того, владение недвижимостью позволяет вам накопить капитал, который впоследствии можно будет продать дороже. Или вы можете продолжать использовать имущество в качестве источника дохода путем сдачи в аренду. Также гораздо проще управлять недвижимостью на месте и контролировать подбор арендаторов.

Однако есть и камни преткновения. На вас могут ложиться дополнительные расходы, такие как ремонт имущества и текущее обслуживание. Также могут возникать конфликты интересов, что затрудняет сбор арендной платы.

Прежде чем покупать коммерческую недвижимость для личного пользования, ознакомьтесь с законами о зонировании. Определенные ограничения могут применяться к определенной недвижимости, такой как офисные здания или другие коммерческие помещения.

Покупка коммерческой недвижимости в инвестиционных целях

Покупка коммерческого здания в качестве инвестиционной недвижимости имеет свои преимущества. По данным Bank of America, доход от коммерческой недвижимости составляет от 6 до 12% в год; это выше, чем в среднем по жилой недвижимости на одну семью (обычно около 1–4%). Есть также налоговые льготы, возможности получения денежных средств и повышение стоимости капитала при покупке коммерческой недвижимости.

Инвесторы используют различные тактики в зависимости от таких вещей, как финансовые цели и общий график. Вот некоторые из наиболее распространенных стратегий инвестирования в недвижимость, которые они используют:

• Земельный банкинг: Процесс покупки и владения землей. Инвесторы делают это, чтобы защитить и приумножить свои деньги, поскольку они привязаны к физическому и основному активу. Они могут продать землю или развивать ее в будущем.
• Развитие: Инвестор покупает необработанную землю для строительства, иногда после ожидания роста ее стоимости. Направление развития, как кондоминиумы по сравнению с коммерческими, зависит от законов зонирования.
• Исправить и перевернуть: Эта стратегия включает в себя покупку недвижимости, ее ремонт и последующую перепродажу с целью получения прибыли. Инвесторы обычно покупают землю в плохом состоянии со скидкой.
• Оптовая торговля: Краткосрочная стратегия инвестирования в недвижимость, при которой оптовик покупает контракт у продавца недвижимости, как правило, по цене ниже рыночной. Затем оптовик продает или переуступает контракт заинтересованному покупателю.
• BRRRR: Эта аббревиатура расшифровывается как Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. По сути, это стратегия пассивного дохода, которая включает в себя продажу недвижимости для сдачи в аренду арендаторам. Как только владелец выплачивает ипотечный кредит и создает собственный капитал, он может рефинансировать недвижимость для финансирования будущих инвестиций в недвижимость.
• Пассивное инвестирование: Эта стратегия предназначена для инвесторов, которые не хотят принимать непосредственное участие. Вместо этого они вкладывают капитал в сделку с недвижимостью через фондовый рынок, краудфандинг или партнерство с более активным инвестором.

2. Надежное финансирование от кредитора

Крайне важно найти кредитора для вашей коммерческой недвижимости на ранней стадии. Однако сравните несколько кредиторов, прежде чем остановиться на одном. Хотя вы хотите обеспечить финансирование, вы должны убедиться, что ваш кредитор обещает то, что вам нужно. Они должны предлагать варианты в соответствии с диапазоном вашего кредитного рейтинга и по доступной процентной ставке. Кроме того, спросите их о возможных сборах и штрафах, чтобы вы знали заранее.

Обратите внимание на отношение кредита к стоимости (LTV) или на то, сколько они готовы дать взаймы, а также запрашивают ли они залог. Ссуда ​​с правом регресса позволяет кредитору получить дополнительные личные активы в случае невыполнения обязательств, тогда как ссуда без права регресса дает им только возможность изъять залог по конкретному соглашению.

Размышляя о покупке коммерческой недвижимости, вы можете задуматься о возможностях кредитования. Некоторыми из наиболее распространенных являются постоянные кредиты, кредиты FHA, кредиты SBA, промежуточные кредиты и кредиты на твердые деньги. Важно отметить, что Rocket Mortgage® не предлагает финансирование коммерческой недвижимости.

3. Наймите команду доверенных профессионалов

Каждый должен с чего-то начинать, но начинающие инвесторы не должны начинать в одиночку. Лучше иметь на своей стороне людей с опытом и знаниями. Таким образом, процесс проходит гладко и эффективно, что в долгосрочной перспективе сэкономит деньги. Некоторые специалисты, которых вы, возможно, захотите нанять, включают:

• РИЭЛТОР®: РИЭЛТОР® коммерческой недвижимости обычно проходит больше обучения, чем РИЭЛТОР® жилой недвижимости, и ему нужны специальные степени, такие как бизнес или финансы. Они помогают со многими обязанностями, такими как исследование потенциальных свойств или переговоры об условиях для своих клиентов.
• Адвокат: Профессиональный юрист по недвижимости сэкономит вам время при заключении сделки, защитит ваши интересы во время переговоров, поможет вам понять применимые законы, получить более выгодные цены и обеспечить законность соглашения.
• Бухгалтер: Бухгалтер занимается финансовой стороной дела, готовит бюджеты, составляет ежемесячные отчеты и составляет все необходимые отчеты для целей налогообложения.
• Ипотечный брокер: Ипотечный брокер подберет для вас кредитора, наиболее подходящего для ваших нужд. Они могут подавать несколько заявок на получение кредита, повышая ваши шансы на одобрение, и отслеживать приемлемые цены.
• Подрядчик: Эти профессиональные строители или компании контролируют участок, материалы и многое другое в ходе проекта. Они также могут прийти с командой специализированных дизайнеров интерьера.
• Управляющий недвижимостью: Этот человек контролирует недвижимость и обеспечивает наличие арендаторов, которые вносят свой вклад в стоимость недвижимости. Управляющие недвижимостью также помогают или решают проблемы, возникающие на месте в здании. Другие обязанности включают в себя сбор арендной платы, найм подрядчиков и встречи с потенциальными клиентами.

Как купить коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость может стать отличной инвестицией, часто в большей степени, чем жилая недвижимость. Тем не менее, даже если вы опытный инвестор в недвижимость, важно понимать, что процесс покупки коммерческой недвижимости — это не то же самое, что покупка дома для проживания. 

В этой статье мы рассмотрим, почему вы следует рассмотреть возможность покупки коммерческой недвижимости, варианты финансирования, доступные для вас, и способы ее покупки.

Проверьте Business Boost

Получите полные кредитные отчеты и оценки вашего бизнеса, PLUS Nav сообщает о платежах по вашему счету в бизнес-бюро в качестве торговой линии.

Узнайте больше о развитии бизнеса

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

Перед покупкой коммерческой недвижимости полезно узнать о плюсах и минусах этого типа инвестиций.

Инвестиции в недвижимость дают возможность получать прибыль с течением времени, но также сопряжены с риском, как и любые другие инвестиции.

Если вы сдавали недвижимость в аренду для своего бизнеса, вам может быть выгоднее купить ее, поскольку ваши ежемесячные платежи по ипотеке могут быть меньше арендной платы.

Типы коммерческой недвижимости

Если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, вам будет полезно разобраться в различных типах коммерческой недвижимости. Например, коммерческая недвижимость может включать:

• Многоквартирные дома
• Офисные здания
• Торговые здания
• Multibamily Apartments
• Malls
• Складиные домики
• Торговые центры
• Промышленные здания
• Смешанные здания

Как приобрести коммерческий недвижимость 9014

.

1. Поймите свои мотивы для инвестирования в коммерческую недвижимость.

Почему вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость? Это важный вопрос, который нужно задать себе, прежде чем начать охоту за недвижимостью.

Вам нужна квартира или офисное здание, которое можно сдать в аренду многим арендаторам, чтобы снизить риск неуплаты? Вы ищете недвижимость, которую можно было бы использовать хотя бы частично для собственного бизнеса?

Возможно, вы хотели бы иметь более крупную недвижимость, которая со временем будет дорожать и увеличивать капитал. Возможно, вы хотите воспользоваться налоговыми льготами или расширить свой инвестиционный портфель.

Какой бы ни была ваша мотивация, полезно определить свое «почему», прежде чем инвестировать. Знание того, почему вы хотите приобрести коммерческую недвижимость, может помочь вам в поиске подходящей инвестиционной возможности.

2.

Оцените свои инвестиционные возможности.

Ознакомьтесь с приведенным выше списком типов коммерческой недвижимости и определите, какой из них лучше всего соответствует вашим потребностям. Будете ли вы вести свой собственный бизнес за пределами собственности или иметь только других арендаторов?

3. Посмотрите на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости движется вверх и вниз, поэтому стоит обратить на него внимание задолго до того, как вы будете готовы к покупке. Обращая внимание на приливы и отливы рынка, вы можете настроить себя на возможность воспользоваться отличной ценой на падающем рынке.

4.

Безопасное финансирование.

Прежде чем найти коммерческую недвижимость, которую вы хотите купить, целесообразно заранее определить варианты финансирования. Первый шаг к обеспечению финансирования коммерческой недвижимости (а также других видов финансирования бизнеса) — проверить свою кредитоспособность.

В зависимости от вашего кредитора и типа кредита, на который вы подаете заявку, в игру могут вступить ваши кредитные рейтинги и отчеты. Некоторые кредиторы также могут проверить ваш личный кредит.

Вам следует проверить свой кредит и убедиться, что информация, содержащаяся в ваших отчетах, является точной. Вы можете бесплатно проверить свой личный и деловой кредитный рейтинг, когда создадите учетную запись в Nav.

После того, как вы убедитесь, что ваша кредитная информация верна (вы можете оспорить ошибки, если вы их обнаружите), честно взгляните на тип финансирования, на который вы можете претендовать сейчас. В зависимости от вашего кредита, типа собственности и других факторов вы можете рассмотреть варианты финансирования, которые мы обсудим далее в этой статье.

• Кредиты на квартиру (Fannie Mae, Freddie Mac и FHA)
• Кредиты банковского баланса
• Кредиты коммерческой недвижимости
• Кредиты малому бизнесу
• Займы твердыми деньгами
• Финансирование продавца

Обязательно сравните процентные ставки, сборы, условия погашения и другие факторы, выбирая наилучший из доступных вариантов финансирования. Nav — отличный ресурс для рассмотрения вариантов финансирования бизнеса.

5.

Партнер с правильной командой.

Покупка коммерческой недвижимости включает в себя множество движущихся частей. Другими словами, это может быть сложно. Даже опытные инвесторы знают, что важно окружить себя правильной командой экспертов, чтобы убедиться, что их инвестиции имеют наилучшие шансы на успех.

Вот некоторые из экспертов, которые могут вам понадобиться, чтобы ваша сделка с коммерческой недвижимостью прошла как можно более гладко:

• Коммерческий риэлтор
• Бухгалтер
• Юрист по коммерческой недвижимости
• Брокер по коммерческой недвижимости
• Налоговый юрист

Прежде чем вы начнете покупать потенциальные объекты недвижимости, разумно иметь свою команду под рукой. Если вы найдете нужную помощь заранее, вы сразу будете знать, к кому обратиться, когда возникнут вопросы или проблемы. Сбор команды профессионалов может быть недешевым, но в долгосрочной перспективе это может уберечь вас от дорогостоящих ошибок.

6.

Найдите подходящую недвижимость на вашем рынке.

Как только вы узнаете «почему», поймете варианты инвестирования, получите финансирование и соберете команду экспертов, наступит самое интересное. Вы готовы начать покупать подходящую недвижимость на вашем рынке.

Ваш агент по коммерческой недвижимости может помочь вам найти коммерческую или промышленную недвижимость, соответствующую вашим критериям. Обратите внимание на важные факторы, такие как полезная площадь и местоположение. Однако не отвлекайтесь на выгодную сделку, если она не удовлетворяет вашей цели инвестирования. Например, не имеет значения, насколько великолепно офисное здание выглядит на бумаге, если вы решили добавить жилой комплекс в свой инвестиционный портфель.

7.

Сделай домашнее задание.

Когда вы наконец обнаружите недвижимость, которую хотите купить, пришло время для серьезного исследования. Опять же, ваш коммерческий риелтор может помочь вам здесь, но разумно убедиться, что вы лично проводите комплексную проверку недвижимости.

Помните, у вас никогда не может быть слишком много информации о недвижимости, которую вы думаете о покупке. Некоторые вопросы, которые вы, возможно, захотите задать или исследовать, включают следующее.

• Для чего недвижимость использовалась в прошлом? (Планируете ли вы продолжать использовать его для той же цели?)
• Если вы хотите использовать недвижимость для другой деловой цели, правильно ли она зонирована для поддержки вашего плана?
• Можете ли вы запросить изменение зонирования, если это необходимо?
• Сколько дохода или арендной платы приносит недвижимость в настоящее время в год?
• Владелец покажет вам квитанции об аренде? Можете ли вы подтвердить, что в квартирах, перечисленных в списках арендной платы, в настоящее время зарегистрированы арендаторы?
• Какие налоги на недвижимость?
• Требует ли здание капитального ремонта сейчас или ремонт потребуется в ближайшее время?
• Находится ли недвижимость в желательном районе? (В идеале, если вы хотите получать более высокую арендную плату и потенциально высокие темпы прироста стоимости, вам следует искать места со свободными местами менее 5 %, если вы хотите получить более высокую арендную плату. ) 
• Имеет ли смысл сделка для вашего инвестиционного портфеля?

Покупка коммерческой недвижимости существенно отличается от покупки жилой недвижимости. Плохая инвестиция может обойтись гораздо дороже. Если вы новичок в мире инвестиций в недвижимость, разумно начать с изучения ресурсов и книг по инвестициям в недвижимость от других успешных инвесторов.

8.

Сделайте предложение и закройте сделку.

Когда вы найдете недвижимость, которую хотите приобрести, самое время сделать предложение. Ваш агент по коммерческой недвижимости, как правило, поможет вам написать ваше предложение о покупке, но будет разумно, чтобы ваш юрист проверил его на предмет достоверности, прежде чем вы подпишете и отправите его. Будьте готовы к тому, что продавец потребует задаток (потенциально 1% от покупной цены, хотя иногда и больше или меньше), когда вы заключаете контракт.

Прежде всего, убедитесь, что в вашем предложении предусмотрен период комплексной проверки с аварийным люком на случай, если что-то пойдет не так (например, проблемы с зонированием или непрохождение проверки объекта). Технический термин для этого аварийного люка известен как пункт о непредвиденных обстоятельствах.

В течение периода должной осмотрительности ваш кредитор может потребовать опрос Американской ассоциации прав на землю (также известный как ALTA) в качестве условия закрытия сделки. Опрос ALTA может дать вам ценную информацию об объекте, включая границы и расположение улучшений, инженерных сетей и сервитутов (если применимо).

Если все пройдет успешно с вашим опросом ALTA и остальной частью вашей должной осмотрительности, вы можете продолжать двигаться вперед к закрытию. Ваш коммерческий риелтор и юрист по недвижимости должны быть в состоянии провести вас через множество сложных шагов, связанных с этим процессом. Опять же, крайне важно создать надежную команду экспертов, на которых вы можете рассчитывать заранее, задолго до того, как вы приблизитесь к закрытому столу.

Когда следует задуматься о покупке коммерческой недвижимости

Владельцы бизнеса, которые сдавали в аренду офисные помещения, могут подумать о покупке коммерческого помещения, чтобы сократить ежемесячные платежи. В качестве альтернативы вы можете приобрести коммерческое здание, чтобы у вас было свое офисное помещение, но вы также могли получать доход, сдавая остальное в аренду.

При покупке коммерческой инвестиционной недвижимости важно иметь возможность определить, что происходит с коммерческой недвижимостью во время рецессии, чтобы принять взвешенное решение относительно максимальной суммы, которую вы готовы заплатить, не ставя под угрозу свою финансовую стабильность. В Соединенных Штатах рецессия может длиться в среднем от восьми месяцев до полутора лет и происходит примерно раз в шесть лет.

Примерно на семимесячной отметке количество случаев лишения права выкупа достигает своего пика, что делает это прекрасной возможностью для покупки.

Сейчас подходящее время для инвестиций в коммерческую недвижимость?

По мнению многих экспертов, сейчас самое подходящее время для инвестиций в коммерческую недвижимость. Стабильный поток доходов, обеспечиваемый сдачей в аренду, является одним из наиболее значительных преимуществ владения коммерческой недвижимостью. Инвестиции в коммерческую недвижимость могут обеспечить стабильный пассивный доход, поскольку они часто обеспечены арендой. На этот доход можно рассчитывать вне зависимости от рыночного цикла.

Вот некоторые тенденции кредитования коммерческой недвижимости на 2022 год:

• Цифровые или онлайн-кредиторы становятся все более широко используемыми
• Компании-разработчики финансового программного обеспечения используют технологию блокчейна
• Интерфейс прикладного программирования (API) был встроен в приложения связать банковские серверы
• Биометрия с помощью снятия отпечатков пальцев и распознавания лиц стала основным способом подтверждения личности 

Как и было обещано, теперь мы рассмотрим варианты кредита, которые вы должны заплатить за покупку коммерческой недвижимости.

Ссуда ​​на квартиру

Если вы хотите приобрести многоквартирный дом, вам следует рассмотреть несколько программ ссуды на квартиру, поскольку они специализируются на многоквартирных домах. К ним относятся Fannie Mae, Freddie Mac и FHA.

Кредиты на коммерческую недвижимость

Существуют кредиты на коммерческую недвижимость специально для этой цели. Поскольку они обеспечены недвижимостью, которую вы покупаете, они могут иметь более низкие процентные ставки, чем другие виды кредитов.

Кредиты для малого бизнеса

Также рассмотрите возможность получения кредитов для малого бизнеса в банке, кредитном союзе или онлайн-кредиторе. Вам понадобится хороший или отличный кредит, чтобы претендовать на кредит в банке, хотя есть некоторые онлайн-кредиторы, такие как Smartbiz, которые могут иметь менее строгие требования для получения кредита.

Кредиты твердыми деньгами

Если вы не соответствуете ни одному из перечисленных выше требований, изучите кредиты твердыми деньгами. Эти кредиты предоставляются не банком или другим финансовым учреждением, а частными лицами, которые могут не иметь таких же строгих критериев для получения кредита. Имейте в виду: проценты и сборы могут быть выше.

Финансирование продавца

Если продавец открыт для этого, вы можете работать напрямую с ним для финансирования недвижимости. Это может выглядеть так, как будто вы платите ежемесячную плату до тех пор, пока стоимость недвижимости не будет оплачена.

Перед покупкой коммерческой недвижимости важно собрать правильную информацию. Для достижения этой цели вам нужно научиться задавать правильные вопросы.

Мы уже рассмотрели несколько вопросов, которые вы должны задать выше. Однако есть еще несколько важных вопросов, которые мы еще не обсуждали.

Какие существуют типы коммерческой недвижимости (и почему разница имеет значение)?

Коммерческая недвижимость определяется как недвижимость, которая используется исключительно в коммерческих целях. В дополнение к различным типам коммерческой недвижимости, перечисленным выше (например, многоквартирным домам, офисным зданиям, торговым помещениям и т. д.), существуют также различные классы коммерческой недвижимости.

Офисные и многоквартирные дома часто классифицируют следующим образом: 

• Недвижимость класса A отличается высоким качеством и, как правило, представляет меньший риск. Они часто новее, требуют более высокой арендной платы и, как правило, требуют небольшого ремонта или реконструкции (помимо планового обслуживания). Недвижимость класса А может управляться профессиональной компанией по управлению недвижимостью, и ее легче перепродать.
• Недвижимость класса B может быть старше и иметь более низкую арендную плату по сравнению со зданиями класса A. У них может быть отсроченное техническое обслуживание, которое также требует внимания. Недвижимость класса B обычно считается более рискованной и, следовательно, может быть доступна по более низкой цене.
• Недвижимость класса C представляет наибольший риск для инвесторов в коммерческую недвижимость. В результате их обычно можно купить с гораздо меньшими вложениями. Им часто более 20 лет, и они могут нуждаться в капитальном ремонте. Недвижимость класса C часто приносит значительно более низкую арендную плату, чем недвижимость класса A и B.

Другие типы коммерческой недвижимости, такие как промышленные здания, гостиницы или магазины розничной торговли, имеют другие обозначения. В зависимости от типа коммерческой недвижимости, которую вы собираетесь купить, важно понимать различные классификации зданий и их значение для вас как инвестора. Понимание различий в классификациях коммерческой недвижимости может помочь вам лучше понять уровень риска, связанного с потенциальными инвестициями.

Почему владелец продает?

Как только вы найдете недвижимость, которая вам нравится, важно в первую очередь выяснить, почему владелец хочет ее продать. Вот несколько распространенных причин, по которым владельцы продают свою инвестиционную недвижимость.

• Рынок силен, и владелец думает, что сможет получить хорошую цену.
• Владелец хочет обналичить средства для другой инвестиции.
• Продажа дает налоговые льготы.
• Доход от аренды остановился или не приносит ожидаемых результатов.
• У долгосрочных арендаторов заканчивается срок аренды.
• Владелец должен скоро оплатить шар.

Причина, по которой владелец хочет продать, не обязательно зловещая. Тем не менее, знание того, почему нынешний владелец хочет воспользоваться съездом, может помочь вам, когда придет время договариваться о цене покупки.

Лучше ли инвестировать в коммерческую недвижимость, чем в частные дома?

Стать домовладельцем дома на одну семью — отличный способ начать действовать, когда дело доходит до инвестиций в недвижимость. Но если вы хотите расширить свой инвестиционный портфель и потенциально увеличить свой денежный поток, более крупная коммерческая недвижимость может быть хорошей инвестицией.

По словам Мэтта Ларсона, президента Cricket Realty Advisors, коммерческая недвижимость имеет средний годовой доход на 6-12% выше покупной цены. Ларсон, пишущий для Nolo.com, говорит, что для сравнения дома на одну семью в среднем составляют 1-4%. Конечно, ни одна инвестиция в недвижимость не является надежной, будь то коммерческая недвижимость или что-то еще.

Какова хорошая норма прибыли на коммерческую недвижимость в постпандемическом мире?

Годовой доход от покупной цены коммерческой недвижимости обычно составляет от 6% до 12%, в зависимости от региона, экономики и одного из важнейших факторов — пандемии. В настоящее время хорошая доходность коммерческой недвижимости после пандемии находится в районе 5%.

Важные термины для изучения

Мир недвижимости полон терминов и сокращений, с которыми большинство людей не сталкиваются в повседневной жизни. Потенциальному инвестору полезно иметь представление об этих терминах, которые помогут вам ориентироваться.

Ad Valorem : Форма налогообложения, основанная на официальной оценке имущества.

Ставка капитализации (Cap Rate) : норма прибыли, которую генерирует имущество, деленная на его общую стоимость. Он рассчитывается по следующей формуле.

Ставка капитализации = Чистый операционный доход ÷ Оценочная стоимость недвижимости

Наличные наличными : Наличные наличными — это измерение, которое применяется к инвесторам, которые покупают недвижимость с финансированием. Этот термин описывает годовой доход от собственности по сравнению с тем, сколько денег вы фактически вложили. Например, сумма инвестиций может быть равна сумме вашего первоначального взноса.

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) : Измерение годового чистого операционного дохода объекта по сравнению с его ежегодными платежами по долгу (он же обслуживание долга). Он рассчитывается по следующей формуле.

DSCR = годовой чистый операционный доход ÷ общая сумма обслуживания долга

Кредит к стоимости (LTV): Измерение суммы денег, которую вы хотите занять, по сравнению с общей стоимостью имущества, которое вы хотите приобрести. Формула расчета коэффициента LTV выглядит следующим образом.

LTV = Сумма кредита ÷ Оценочная стоимость недвижимости

Арендуемые квадратные футы: Общая площадь, занимаемая арендатором от стены до стены, плюс часть общих помещений (например, коридоры, лестничные клетки, ванные комнаты и т. д.).

Полезные квадратные футы : Общая площадь, занимаемая арендатором, не включая общую площадь.

Уровень вакантных площадей : Процент свободных квартир в сдаваемом в аренду жилье.

Большинство предпринимателей, занимающихся недвижимостью, начинают с малого и продвигаются к коммерческим листингам в качестве своей инвестиционной стратегии. Однако это не всегда так. Независимо от вашего прошлого опыта, коммерческая недвижимость может представлять собой хорошую инвестиционную возможность, если вы потратите время и сначала изучите основы. Nav предлагает различные финансовые ресурсы, которые могут помочь вам определить, какие кредиты для малого бизнеса или бизнес-кредитные карты лучше всего подходят для вашего бизнеса — в зависимости от вашего кредитного рейтинга.

Конечно, любые инвестиции, включая коммерческую недвижимость, сопряжены с риском. Этот риск увеличивается, если вы пытаетесь купить коммерческую недвижимость без четкого плана. По этой причине важно проконсультироваться с профессионалами, собрать надежную команду и сделать все возможное, чтобы защитить свои активы в случае возникновения проблемы.

Найдите подходящее для вас финансирование

Не тратьте часы работы на поиск и подачу заявки на кредиты, которые у вас нет шансов получить — найдите соответствие на основе вашего бизнеса и кредитного профиля сегодня.

Посмотреть мои совпадения

Эта статья была первоначально написана 19 декабря 2019 г. и обновлена ​​8 сентября 2022 г.

class=»blarg»>

9 шагов к покупке коммерческой недвижимости

1) Наймите агента по коммерческой недвижимости

Сделки с коммерческой недвижимостью часто могут быть длительными, сложными и непредсказуемыми. Следовательно, есть много преимуществ в найме агента по коммерческой недвижимости, который знаком с отраслью и процессом завершения сделки. Поскольку они обладают важным знанием местного рынка и практикуют ценные методы ведения переговоров, агенты следят за тем, чтобы интересы их клиентов были во главе угла каждой сделки. Агенты по недвижимости обычно работают за комиссионные, то есть они получают соответствующий процент от окончательной цены продажи недвижимости. Однако как покупателю вам может повезти, потому что, как правило, услуги агента покупателя в конечном счете бесплатны для покупателя, поскольку агент продавца делит свою комиссию с агентом покупателя.

2) Определите свои потребности в недвижимости

Если вы думаете о покупке коммерческой недвижимости для нужд собственного бизнеса, у вас может быть представление о том, как эта недвижимость будет использоваться и как она будет выглядеть, когда вы станете новым владельцем. С другой стороны, вы можете приобретать недвижимость в качестве инвестиции и непредвзято относиться к функциональности и внешнему виду здания. В любом случае, очень важно, чтобы вы работали со своим агентом, чтобы определить ваши потребности в недвижимости. Каков твой бюджет? Сколько места вам нужно? Где бы вы хотели находиться? Вы ищете какие-либо специальные функции? Какой тип зонирования подходит? Есть несколько вопросов, на которые необходимо ответить, чтобы сузить круг поиска подходящей недвижимости. К счастью, если вы не уверены в том, что вам нужно, или у вас есть какие-либо вопросы, ваш агент поможет вам определить как необходимое, так и — что не менее важно — ненужное.

3) Определите недвижимость, которая вам подходит

После того, как вы и ваш агент определили свой список требований, пришло время определить недвижимость, которая соответствует вашим потребностям. Как профессионал в области коммерческой недвижимости, ваш агент может использовать свои знания местного рынка, чтобы начать предлагать недвижимость. Существует несколько онлайновых и печатных источников, которые рекламируют доступные списки, к которым можете получить доступ как вы, так и ваш агент. Например, Loopnet.com — самый известный онлайн-источник рекламы коммерческой недвижимости — можно просматривать как с учетной записью, так и без нее. Одним из самых популярных печатных рекламных объявлений является журнал «Коммерческая и инвестиционная недвижимость». Публикации можно найти за пределами офисных зданий, ресторанов и газетных киосков. Конечно, вы не хотите ограничивать свой поиск, поэтому будет разумно изучить различные источники, такие как crexi.com, Business West, MassLive и MLS. Кроме того, многие брокерские компании размещают свои списки на своих веб-сайтах. В Low & Picard мы призываем потенциальных покупателей подписаться на нашу рассылку, чтобы быть в курсе наших последних предложений. В конечном счете, хотя вам рекомендуется самостоятельно изучать списки, вы можете быть уверены, что ваш агент будет активно и постоянно сканировать различные торговые точки, чтобы найти подходящую недвижимость для вас. Агенты часто первыми узнают о новых предложениях и поэтому могут представить их вам на ранней стадии, повышая ваши шансы на раннее получение предложения.

4) Организуйте показ

После того, как вы и ваш агент определили недвижимость, которая соответствует вашим потребностям, следующим шагом будет посещение собственности для официального показа. Если агент другой компании владеет листингом, ваш агент свяжется с ним или с ней, чтобы организовать показ. Вместе вы, ваш агент и (при необходимости) агент продавца прогуляетесь по объекту, что даст вам возможность лично убедиться, соответствует ли пространство вашему видению.

5) Сделать предложение

Итак, на показе вам понравилась недвижимость? Замечательно! Теперь пришло время сделать предложение. Используя свое знание местного рынка, ваш агент может проконсультировать вас в этом процессе, предложив подходящую цену, сумму депозита, любые необходимые непредвиденные обстоятельства или уточнив другие компоненты предложения. Однако сделать предложение о коммерческой недвижимости может быть сложно, поэтому рекомендуется, чтобы предложение было рассмотрено юристом до того, как оно будет передано продавцу. Важно отметить, что несколько непредвиденных обстоятельств, защищающих депозит покупателя, таких как строительная инспекция, экологическая инспекция, одобрение финансирования и одобрение муниципалитета, часто встроены в предложение.

6) Соглашение о купле-продаже

После того, как вы и продавец согласитесь с условиями предложения, юрист продавца составит проект договора купли-продажи, в котором подробно излагаются эти условия. В частности, в соглашении P&S описываются шаги, которые будут предприняты в течение периода должной осмотрительности. Это соглашение предназначено для защиты как покупателя, так и продавца. В то время как адвокат продавца будет составлять P&S, покупателю настоятельно рекомендуется, чтобы его или ее собственный адвокат рассмотрел соглашение до подписания.

7) Период комплексной проверки

После подписания договора купли-продажи начинается период комплексной проверки. Это может длиться от 30 до 180 дней, в зависимости от условий, согласованных между вами и продавцом. Период комплексной проверки, также известный как «возможность бесплатного осмотра», позволяет покупателю провести полную проверку имущества. Если будут обнаружены какие-либо неудовлетворительные условия, условия P&S могут позволить покупателю аннулировать предложение. Период должной осмотрительности также дает покупателю время для обеспечения финансирования сделки. Вашему банку часто требуется различная личная и деловая информация, а также экологические отчеты об объекте или другая соответствующая информация.

8) Окончательная проверка

Когда период должной осмотрительности завершится и ваш банк утвердит ваше финансирование, юристы назначат дату закрытия. Однако перед закрытием у вас будет последняя прогулка по собственности. Вы и ваш агент можете использовать эту возможность для того, чтобы продавец убрал все личные вещи, не связанные с продажей недвижимости.

9) Закрытие

Вы почти у цели! Закрытие является последним шагом перед тем, как вам вручат ключи от вашей новой собственности. Как правило, адвокат покупателя проводит закрытие сделки в своем офисе. Адвокат продавца часто будет присутствовать на закрытии и заполнять документы вместе с вашим адвокатом. Вы — покупатель — и продавец можете предварительно подписать документы, что означает, что ваше присутствие на закрытии не обязательно. Как только закрытие будет завершено, вы сможете переключить утилиты на свое имя. Наконец, продавец доставит ключи, и недвижимость официально станет вашей!

Мы понимаем, что процесс покупки коммерческой недвижимости может показаться пугающим, но мы верим, что, описав каждый шаг, мы сможем повысить вашу уверенность на рынке коммерческой недвижимости. В конечном счете и самое главное, однако, мы надеемся заверить вас, что команда Low & Picard готова поддержать вас на протяжении всего процесса покупки коммерческой недвижимости. Когда будете готовы, позвоните нам, и мы начнем!

Когда лучше покупать коммерческую недвижимость?

• Оценка финансового состояния и целей вашего бизнеса может помочь вам определить, сколько вы можете позволить себе в качестве первоначального взноса за коммерческую недвижимость.
• Вы можете воспользоваться услугами брокера, который поможет вам сориентироваться в поиске коммерческой недвижимости, или самостоятельно управлять процессом.
• Если вы открываете второе заведение, тщательно оцените свой бюджет, чтобы убедиться, что ваш бизнес может покрыть дополнительные расходы.
• Эта статья предназначена для владельцев малого бизнеса, желающих приобрести или арендовать коммерческую недвижимость.

По словам Ларри Дж. Космонта, среди снижающейся стоимости недвижимости, низких процентных ставок и многочисленных государственных программ, которые могут помочь в привлечении займов, сегодняшний рынок недвижимости представляет необычную возможность для владельцев малого бизнеса, рассматривающих возможность приобретения активов недвижимости для своей деятельности. , президент и главный исполнительный директор Kosmont Companies, консультант по экономическому развитию и землепользованию.

«В нужный момент в развитии компании недвижимость может стать ключевым компонентом комплексной бизнес-инвестиционной стратегии», — сказал Космонт.

Владельцам бизнеса, которые задаются вопросом, не пора ли покупать, Космонт говорит, что «многие объекты недвижимости в городах по всей стране [пережили] падение стоимости на 30-40% с пиковых значений в 2005 и 2006 годах».

Если вы думаете о том, чтобы заняться коммерческой недвижимостью, вот советы, передовой опыт и рекомендации для начала работы.

Знаете ли вы? Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это, по сути, взаимный фонд, инвестирующий в недвижимость.

Недвижимость является одной из крупнейших категорий операционных расходов для большинства малых предприятий, обычно уступая только заработной плате и социальным пакетам, отметил Космонт. Он дал следующие советы тем, кто рассматривает возможность приобретения недвижимости.

• Выберите модель, подходящую для вашего бизнеса. Одним из основных соображений является покупка или аренда помещений для бизнеса. Если вы можете позволить себе покупку, подумайте о краткосрочных и долгосрочных бухгалтерских последствиях владения. Будет ли ваша компания владеть недвижимостью или отдельная организация будет владеть ею и сдавать ее вам в аренду? Должна ли организация быть корпорацией или товариществом с ограниченной ответственностью? Есть ли смысл держать недвижимость под своим личным именем? Вы должны знать о требуемой сумме первоначального взноса, налоговых льготах по амортизации и влиянии положительного или отрицательного денежного потока от доходов и расходов, связанных с недвижимостью.
• Оцените потребности вашего бизнеса. При выборе правильного места для вашего бизнеса вы должны помнить об основных принципах, таких как местонахождение ваших клиентов, поставщиков и сотрудников. Каналы для программ обслуживания клиентов, доступ к различным видам транспорта и привлекательность района для сотрудников — это лишь некоторые из важных соображений. Физические характеристики здания также имеют решающее значение. Общая форма собственности, квадратные метры, высота потолков, потребности в оборудовании, требования к коммунальным услугам, возраст и зонирование должны практически и юридически соответствовать деятельности вашего бизнеса. Удобства и услуги, такие как парковка и охрана, могут быть дополнительными факторами для привлечения и удержания сотрудников.
• Знайте свои финансовые возможности. Основным ограничением при приобретении недвижимости для большинства владельцев малого бизнеса является стоимость. Вы должны быть реалистичны в отношении финансового положения вашего бизнеса. Независимо от того, покупаете ли вы проблемную недвижимость или продаете ее по традиционным каналам, планируйте первоначальный взнос в размере от 5% до 25% от покупной цены. Как только вы узнаете свой ценовой диапазон, вы можете сосредоточиться на поиске недвижимости. Целесообразно обратиться за помощью к опытному брокеру по коммерческой недвижимости.
• Используйте свой финансовый инструментарий. Все владельцы малого бизнеса должны быть осведомлены о вариантах финансирования со стороны государства и частного сектора. При выборе кредита для малого бизнеса вы должны понимать различные типы и источники кредита. Например, SBG Funding предлагает кредиты до 5 миллионов долларов с гибкими условиями погашения.

FYI: Лучшие бизнес-кредиты предлагают стабильное, долгосрочное финансирование — в идеале с низким первоначальным взносом — и гибкость.

Вот краткий обзор шагов, которые вы предпримете в процессе покупки коммерческой недвижимости.

1. Найдите посредника.

Брокер по коммерческой недвижимости облегчает процесс выбора и аренды помещения для вашего бизнеса. Как правило, брокер получает комиссию через арендодателя, а не от вашего бизнеса.

Коммерческий брокер также может помочь вам взвесить ваши финансовые возможности и договориться о новом договоре аренды. Чтобы выбрать подходящего агента, учитывайте его опыт работы с такими компаниями, как ваша, и их знание местного рынка.

Хотя брокер может упростить процесс поиска недвижимости, вы не обязаны работать с ним. Вы можете управлять процессом самостоятельно, чтобы избежать комиссии брокера. Тем не менее, вы будете нести ответственность за поиск недвижимости, планирование туров с арендодателями и заключение контрактов.

2. Выберите свойство.

Как только вы найдете несколько потенциальных объектов для вашего бизнеса, вы начнете путешествовать по сайтам. Чтобы определить, подходит ли это место, представьте, что ваш бизнес работает там. Вы также должны сравнить стоимость аренды или покупки с аналогичными коммерческими сайтами.

Рассмотрите возможность привлечения лицензированного подрядчика для посещения объекта. Этот эксперт может посоветовать вам о возможности реализации ваших планов относительно местоположения. Когда у вас будет вся необходимая информация, вы будете готовы завершить выбор местоположения.

3. Договоритесь об аренде.

Взвесив все варианты и найдя понравившуюся недвижимость, вы официально готовы вести переговоры об аренде. Вот несколько ключевых частей коммерческой аренды, о которых вы, возможно, захотите договориться.

• Продолжительность: Продолжительность многих коммерческих контрактов составляет от трех до пяти лет. Если вы сомневаетесь в заключении договора аренды на такой срок, вы можете попытаться договориться о более коротком контракте. Однако арендная плата при краткосрочной аренде часто выше, чем при долгосрочной аренде, поскольку при долгосрочной аренде ежемесячный платеж часто ниже.
• Арендная плата: Изучите арендную плату, которую взимают другие коммерческие арендодатели в вашем районе, и помните о возможном повышении арендной платы. По данным REoptimizer, большинство арендодателей ежегодно увеличивают арендную плату в среднем на 2-5%. Возможно, вы захотите договориться о более низкой ставке, чтобы сохранить свои расходы в рамках вашего бюджета.
• Пункт о расторжении договора: Вы всегда должны знать условия пункта о расторжении договора аренды. Таким образом, если вам нужно досрочно расторгнуть договор аренды, вы будете знать, ожидать ли штрафных санкций. Оттуда вы можете определить, являются ли условия расторжения разумными, и изменить ваши условия вместе с вашим арендодателем.

Ключевая информация: Не стесняйтесь обсуждать условия аренды. Многие аспекты контракта, особенно продолжительность срока, являются предметом переговоров.

Что делать, если вы планируете открыть второе заведение

Решение об открытии второго заведения требует тщательного обдумывания. У вас могут быть большие цели, но позволит ли их ваш бюджет на коммерческую недвижимость? В конце концов, иметь второе место — это все равно, что иметь два всего, особенно расходы. Из-за увеличения запасов, большего количества персонала и еще одной аренды дополнительные расходы могут быстро стать непосильными.

Даже если у вас есть бюджет для вашего текущего местоположения, вашему второму местоположению потребуется собственный бюджет для малого бизнеса. Таким образом, вы можете учесть потенциально более высокие расходы, чем при совершении некоторых из ваших первых бизнес-покупок. Имея бюджет, вы официально готовы связаться с агентом и выполнить шаги, описанные выше.

Синтия Бантинг внесла свой вклад в написание этой статьи. Источник интервью были проведены для предыдущей версии этой статьи.

Плюсы и минусы инвестирования в коммерческую недвижимость

Узнайте о преимуществах и недостатках инвестирования в коммерческую недвижимость.

Любой тип недвижимости, будь то коммерческая или жилая, может быть хорошей инвестиционной возможностью. За ваши деньги коммерческая недвижимость обычно предлагает больше финансового вознаграждения, чем жилая недвижимость, такая как сдаваемые в аренду квартиры или дома на одну семью, но также может быть больше рисков.

Понимание всех плюсов и минусов инвестирования в коммерческую недвижимость важно для того, чтобы вы приняли правильное инвестиционное решение.

Что такое «коммерческая недвижимость»?

Коммерческая недвижимость может относиться к:

• торговые здания
• офисные здания
• склады
• производственные здания
• многоквартирных домов
• зданий «смешанного назначения», в которых недвижимость может использоваться одновременно, например, для розничной торговли, офисов и квартир.

Существуют нюансы управления каждым из этих типов свойств. Чтобы нарисовать общую картину, давайте рассмотрим плюсы и минусы инвестирования в одноэтажное коммерческое здание розничной торговли, такое как общественный торговый центр.

Положительные причины для инвестиций в коммерческую недвижимость

Вот некоторые плюсы покупки коммерческой недвижимости по сравнению с жилой недвижимостью.

Потенциальный доход. Лучшая причина инвестировать в коммерческую аренду, а не в жилую, — это потенциальный доход. Коммерческая недвижимость обычно имеет годовой доход от покупной цены от 6% до 12%, в зависимости от района, текущей экономики и внешних факторов (таких как пандемия). Это гораздо более высокий диапазон, чем обычно существует для домов на одну семью (в лучшем случае от 1% до 4%).

Профессиональные отношения. Владельцы малого бизнеса, как правило, гордятся своим бизнесом и хотят защитить свои средства к существованию. Владельцами коммерческой недвижимости обычно являются не физические лица, а ООО, и они управляют недвижимостью как бизнесом. Таким образом, арендодатель и арендатор имеют больше деловых отношений с клиентами, что помогает поддерживать профессиональное и вежливое взаимодействие.

Общественное наблюдение за недвижимостью. Торговые арендаторы кровно заинтересованы в поддержании своего магазина и витрины, потому что, если они этого не сделают, это повлияет на их бизнес. В результате интересы коммерческих арендаторов и владельцев недвижимости совпадают, что помогает владельцу поддерживать и улучшать качество собственности и, в конечном итоге, стоимость своих инвестиций.

Часы работы ограничены. Бизнесмены обычно уходят домой ночью. Другими словами, вы работаете, когда они работают. Запретив ночные вызовы экстренных служб в связи со взломом или пожарной сигнализацией, вы сможете отдохнуть, не беспокоясь о полуночном звонке из-за того, что арендатор хочет отремонтировать или потерял ключ. Для коммерческой недвижимости также более вероятно, что у вас будет служба мониторинга сигнализации, так что, если что-то произойдет ночью, ваша охранная компания уведомит соответствующие органы.

Более объективная оценка цен. Часто бывает проще оценить цены на коммерческую недвижимость, чем на жилую, потому что вы можете запросить отчет о доходах текущего владельца и определить, какая цена должна быть основана на этом. Если продавец использует хорошо осведомленного брокера, запрашиваемая цена должна быть установлена ​​на уровне цены, при которой инвестор может заработать преобладающую ставку капитализации в этом районе для типа коммерческой недвижимости, которую он рассматривает (торговая, офисная, промышленная и т. д.). Жилая недвижимость часто подвергается более эмоциональному ценообразованию. См. Оценка ставки капитализации: стоит ли инвестировать в жилую недвижимость? для получения дополнительной информации по этому вопросу.

Тройная чистая аренда. Существуют варианты тройной чистой аренды, но основная концепция заключается в том, что вы, как владелец недвижимости, не должны оплачивать расходы на собственность (как в случае с жилой недвижимостью). Арендатор несет все расходы на недвижимость напрямую, включая налоги на недвижимость. Единственные расходы, которые вам придется заплатить, — это ипотека. Такие компании, как Walgreens, CVS и Starbucks, обычно подписывают такие виды аренды, поскольку они хотят, чтобы внешний вид соответствовал их бренду, поэтому они управляют этими расходами, что означает, что вы, как инвестор, получаете один из самых низких эксплуатационных расходов. производители дохода за ваши деньги. Торговые центры Strip имеют различные виды чистой аренды, а тройная сетка обычно не используется с небольшими предприятиями, но эти типы аренды оптимальны, и вы не можете получить их с жилой недвижимостью. Дополнительные сведения об общих условиях аренды, таких как чистая аренда, см. в разделе «Коммерческая аренда: согласование лучших условий» и в соответствующих статьях в разделе «Ваша бизнес-площадь и коммерческая аренда» на этом сайте.

Больше гибкости в условиях аренды. Коммерческую аренду регулирует меньше законов о защите прав потребителей, в отличие от десятков законов штатов, таких как лимиты залогового депозита и правила расторжения договора, которые распространяются на жилую недвижимость. Дополнительную информацию о коммерческой аренде см. в книге Ноло «Переговоры о наилучшей аренде для вашего бизнеса», , написанной Джанет Портман и Фредом Стайнгольдом.

Недостатки инвестирования в коммерческую недвижимость

Хотя есть много положительных причин для инвестирования в коммерческую недвижимость, а не в жилую, есть и отрицательные моменты, которые следует учитывать.

Время ожидания. Если вы владеете коммерческим зданием с пятью арендаторами или даже с несколькими арендаторами, вам нужно больше управлять, чем с инвестициями в жилье. Вы не можете быть отсутствующим арендодателем и максимизировать отдачу от своих инвестиций. В случае коммерческой недвижимости вы, скорее всего, имеете дело с несколькими договорами аренды, ежегодными корректировками CAM (расходы на техническое обслуживание мест общего пользования, за которые несут ответственность арендаторы), дополнительными проблемами обслуживания и проблемами общественной безопасности. Короче говоря, вам есть чем управлять; и так же, как ваши арендаторы должны беспокоиться о глазах общественности, вы тоже.

Требуется профессиональная помощь. Если вы занимаетесь своими руками, вам лучше иметь лицензию, если вы собираетесь заниматься обслуживанием коммерческой недвижимости. Скорее всего, вы не будете готовы решать проблемы с техническим обслуживанием самостоятельно, и вам придется нанять кого-то для помощи в чрезвычайных ситуациях и ремонте. Хотя эти дополнительные расходы не идеальны, вам нужно будет добавить их в свой набор расходов, чтобы должным образом заботиться о собственности. Не забывайте учитывать расходы на управление недвижимостью при оценке стоимости коммерческой инвестиционной недвижимости. Компании по управлению недвижимостью могут взимать от 5 до 10% арендной платы за свои услуги, включая управление арендой. Заранее оцените, хотите ли вы управлять арендой и отношениями самостоятельно или отдать эти обязанности на аутсорсинг.

Большие первоначальные инвестиции. Приобретение коммерческой недвижимости обычно требует большего начального капитала, чем приобретение жилья в аренду в том же районе, поэтому часто труднее войти в дверь. После того, как вы приобрели коммерческую недвижимость, вы можете ожидать, что последуют большие капитальные затраты. Ваша собственность может гудеть в течение нескольких месяцев, и бам, вот приходит счет в размере 10 000 долларов на ремонт кровли или новую печь. Чем больше клиентов, тем больше объектов нужно обслуживать и, следовательно, больше затрат. На что вы надеетесь, так это на то, что прирост доходов перевесит прирост затрат, чтобы поддержать покупку коммерческой недвижимости вместо жилой.

Больше рисков. Недвижимость, предназначенная для коммерческого использования, имеет больше посетителей и, следовательно, каждый день на ней находится больше людей, которые могут пострадать или нанести ущерб вашей собственности. Машины могут сбить посетителей на стоянках, зимой люди могут поскользнуться на льду, а вандалы могут покрасить стены здания из баллончика. Подобные инциденты могут произойти где угодно, но шансы столкнуться с подобными событиями возрастают при инвестировании в коммерческую недвижимость. Если вы не хотите рисковать, возможно, вы захотите более внимательно вложить свои деньги в жилую недвижимость.

Покупка коммерческого здания? Вот что вы должны знать

Начало » Стратегия

Когда вы покупаете коммерческое здание, очень важно сделать домашнюю работу и убедиться, что недвижимость является хорошей инвестицией.

Автор:
Джейми Джонсон, автор

Перед покупкой коммерческого здания необходимо ответить на множество вопросов. — Getty Images/Опла

Покупка коммерческой недвижимости является более сложной задачей, чем покупка дома на одну семью, поэтому сначала вам нужно проявить должную осмотрительность. Вот шесть вещей, которые следует учитывать перед покупкой коммерческого здания.

Местонахождение

Каждый раз, когда вы покупаете недвижимость, вам следует учитывать ее местоположение, особенно если вы планируете использовать здание в коммерческих целях. Инфраструктура и окружающие окрестности могут как повысить, так и понизить стоимость недвижимости.

Вот несколько вопросов о местонахождении:

• Есть ли поблизости подобные предприятия?
• Будете ли вы иметь доступ к каким-либо службам поддержки, таким как парковка?
• Каковы рыночные тенденции в этой области?
• Каковы законы о зонировании места, где расположено здание?

Учет этих факторов с самого начала может избавить вас от множества потенциальных проблем в будущем.

Классификация здания

Коммерческое здание — это имущество, используемое в коммерческих целях. Но существуют разные классификации для разных видов собственности.

Например, офисные здания обычно относятся к классу A, классу B или классу C. Здания класса A представляют самый низкий уровень риска, а здания класса C имеют самый высокий уровень риска.

Промышленные здания и магазины розничной торговли также имеют свои собственные обозначения, поэтому важно понимать, как классифицируется недвижимость, которую вы рассматриваете для покупки, и что она означает для вас как владельца бизнеса.

Состояние здания

Полезно знать классификацию здания, но также необходимо учитывать текущее состояние здания. Для чего раньше использовалось здание и какой износ оно претерпело за эти годы?

За большинство свойств взимается какая-то скрытая плата, поэтому вы должны знать об этом заранее. Прежде чем купить недвижимость, тщательно осмотрите ее, чтобы выявить любые потенциальные проблемы, такие как плесень или асбест.

Варианты финансирования

Вам необходимо найти правильные варианты финансирования для покупки здания. Тип финансирования, которое вы сможете получить, будет зависеть от вашего личного и делового кредитного рейтинга, типа покупаемой недвижимости и вашего кредитора.

Рекомендуется получить предварительное одобрение, прежде чем делать предложение по зданию. Ваш бухгалтер может помочь вам выяснить, что вы можете себе позволить, основываясь на прогнозах денежных потоков.

Вы можете рассмотреть следующие типы кредитов на коммерческую недвижимость:

• Обычная ипотека
• Моментальный кредит
• Кредит SBA 504
• Кредит твердых денег

При покупке коммерческого здания многое зависит от вас, поэтому вам нужны нужные люди, которые помогут вам в этом процессе.

Задаток

После того, как вы нашли недвижимость, которую хотите купить, и проработали все детали, пришло время заключить сделку с недвижимостью. На этом этапе продавец обычно просит задаток, который является залогом, который доказывает, что вы серьезно относитесь к покупке здания.

Задаток обычно составляет около 1% от покупной цены, хотя иногда и ниже. Однако продавец может запросить больше, если недвижимость находится в очень желательном месте.

Как только сделка состоится, задаток будет кредитом на покупку. Имейте в виду, даже если сделка сорвется, задаток не всегда полностью возвращается. Тем не менее, он может быть возмещен, если продавец решит отказаться от соглашения.

Найдите подходящих специалистов, которые помогут

Покупка коммерческого здания требует много усилий, поэтому вам нужны нужные люди, которые помогут вам в этом процессе. Наличие правильной команды экспертов повысит ваши шансы на получение финансирования и выявление потенциальных проблем с самого начала.

Вот некоторые из экспертов, которые помогут вашей сделке с коммерческой недвижимостью пройти максимально гладко:

• CPA
• Подрядчик
• Адвокат по коммерческой недвижимости
• Коммерческий риэлтор
• Ипотечный брокер

  4 Налоговый адвокат Условия сделки

  После того, как вы сделали предложение и пришли к соглашению с продавцом, неплохо было бы потратить некоторое время на ознакомление с условиями сделки. Вы захотите проверить все документы, предоставленные продавцом. Это даст вам возможность выявить любые проблемы с недвижимостью и избежать принятия решения, которое может повредить вашему бизнесу в долгосрочной перспективе.

  [Подробнее: Руководство по страхованию имущества для предприятий]

  CO— стремится вдохновить вас от ведущих уважаемых экспертов. Тем не менее, прежде чем принимать какое-либо деловое решение, вам следует проконсультироваться со специалистом, который может дать вам совет в зависимости от вашей индивидуальной ситуации.