Покупка квартиры с обременением по ипотеке: Как купить квартиру с обременением?

Содержание

Квартира с обременением

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение». Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение). Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас. Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение. То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Поэтому лучше заранее изучить гепнлан развития территории (если он есть) и выбрать дом, не попадающий в зону перспективного строительства. Иначе есть риск при подборе дома нарваться на объект, который через пару лет у вас изымут власти.

Наталья Сазоновадиректор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента. Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны.

Когда покупатель приобретают «обычную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только проживает кто-то, но этому кому-то еще надо платить.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс. Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности. Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире!

Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации.

Ипотека. И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека. Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения. Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая.

Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи.
Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности.
Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами).
Заключается основной договор купли-продажи.
Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней).
Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

Есть другой вариант. Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

К счастью, многие другие банки (тот же «Дельта-Кредит») согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру. При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает. Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

Как предостерегают специалисты компании Est-a-Tet, этот путь невозможен, если среди покупателей есть несовершеннолетние дети.

И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной. Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то… увы. Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

Прогноз на будущее

Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне.

Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит. Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции. Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше. Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке». Парадоксально, но факт. Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти. Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»). Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя.

Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга.

При прочих равных квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить с дополнительным дисконтом 5-7%.

«Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки».

совет покупателям

Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

«Покупка квартиры с обременением»

Несомненно, что лучше покупать недвижимость без каких-то притязаний со стороны третьих лиц. Однако такие сделки заключаются. Причин тому несколько: цена — жилье «с историей» дешевле, в чем можно убедиться, если просмотреть, например, базы приставов. Цены там на 15-20% ниже рыночных. Иногда недобросовестный продавец умалчивает о некоторых «особенностях» продаваемой недвижимости.

Какие риски несет покупка квартиры с обременением? Что делать потенциальному покупателю обезопасить себя от притязаний со стороны посторонних?

Покупка заложенного жилья.

Ипотека – весьма распространенное явление. Как утверждают эксперты, пятьдесят процентов квартир покупается с использованием заемных средств и числится в залоге, пока долг не погашен. Для кредитора – это служит дополнительной гарантией, что должник вернет деньги. Поэтому ипотечные кредиты – дешевые и выгодны заемщикам.

А что насчет покупки квартиры с обременением банка? Распространено мнение, что это весьма рискованное мероприятие. Однако риски сделки сильно преувеличены. Действительно, закон «Об ипотеке» настаивает, что банк сохраняет право залога при смене законного владельца недвижимости. Более того, он вправе выставить жилье на публичные торги, для возврата долга. Это пугает, ведь получается, купив ипотечную квартиру, новому собственнику придется или надеяться на порядочность заемщика или платить еще и банку. Но закон позволяет сторонам договориться. На практике все происходит так: должник и потенциальный покупатель приходят к залогодержателю, подписывают трехстороннее соглашение. Деньги с продажи поступают на кредитный счет, погашая долг, а банк отказывается от права залога.

Если заложенная недвижимость покупается с публичных торгов, риски минимальные — залог прекращается по завершению аукциона. Банк не сможет предъявить к новому владельцу никаких претензий, даже, если долг до конца не выплачен.

Проблемы возникнут, когда банк не уведомили о сделке, но такая ситуация из области фантастики. Залог регистрируется в Регистрационной палате и проверка, даже по бесплатным сервисам это выявит. Регистратор не пропустит сделку без одобрения заимодавца. Купить квартиру с обременением по ипотеке, чтобы об этом не узнал кредитор – невозможно. Как маловероятна ситуация, чтобы о залоге не узнал приобретатель. Ему о нем сообщит Регпалата (или МФЦ)

Тем не менее, чтобы не потерять деньги, стоит потратить пару минут и проверить недвижимость на сайте Регистрационной палаты. Достаточно просто вписать кадастровый номер или адрес, система выдаст результаты. Если жилье в залоге – об этом появится информация. Проверка бесплатна, но убережет потенциального приобретателя от судебных тяжб.

В квартире прописаны жильцы

Выходя на сделку, продавцы выписывают себя и домочадцев из продаваемого жилья. Закон этого не требует, поэтому сделку можно оформить даже, если проживающие не выписались. Хотя новым собственникам спокойней, когда в выписке из домовой книги значится, что все старые жильцы снялись с регистрационного учета. Иногда на выписку нет времени. А бывает – родственник уехал, связь с ним оборвалась, а без его заявления с регучета не снимут. Чем это грозит покупателю? В отличие от покупки квартиры с ипотечным обременением, приобретение жилья с прописанным жильцом может доставить массу забот:

Выписывают человека через суд. Шансы на удовлетворение иска высоки, ведь члены семьи продавца теряют право жить в квартире. Однако, это время и беготня по судам. Хотя, при наличии неснявшихся с регучета родственников, у продавца можно потребовать скидку, чтобы оплатить услуги юристов.

Из правила, что после продажи семья собственника теряет право жить в квартире, есть исключение. Если человек отказался от приватизации, он вправе проживать в квартире и после замены собственника. В этом опасность покупки квартиры с таким обременением. Прописанный человек правомочен жить с Вами: расположиться в комнате, мыться в ванной, готовить на кухне. Даже прописать своих детей (и заселить их. Без вашего согласия). В этом солидарны и жилищный кодекс, и комментарии юристов. Придя купленную квартиру, вы можете обнаружить там неожиданного сожителя. В договоре написано, что все выпишутся? Но ведь обитатель квартиры его не подписывал.

Как уменьшить риски при оформлении покупки квартиры с таким своеобразным «обременением»:

До подписания договора проверьте, кто прописан в квартире.

Посмотрите, как продавец получил жилье. Если приобрел право собственности по договору приватизации – проверьте, не живут ли в квартире те, на кого выдавали ордер/заключали договор соцнайма.

Квартира, купленная на материнский капитал.

В рамках поддержки семьи, парам, у которых родилось 2 и более детей предоставляют сертификат, который можно потратить на приобретение жилья или гашение ипотеки. Программа существует с 2007 г., бывает уютное гнездышко, купленное со средствами господдержки, продается. Нюанс в том, использовав сертификат следует выделить в квартире доли всем, в том числе детям. Но не все родители выполняют это правило.

Между тем, если мать не разделила квартиру, члены семьи и прокуратура может потребовать это через суд. ГК РФ устанавливает трехлетний срок исковой давности, однако, в отношении детей действует негласное правило – три года исчисляются после того, как детям стукнет 18. Т.е. ребенок, долю которому не выделили, повзрослев может потребовать признать сделку купли-продажи недействительной, заявив о том, что его права нарушены.

Сложность в том, что человеку известно, когда он, например, покупает квартиру с обременением залогом. Использование материнского капитала Регпалатой не фиксируется. Поэтому выяснить, что семья потратила средства господдержки сложно.

Конечно, новый собственник может сослаться на то, что он добросовестный приобретатель. Но фокус в том, что им может считаться человек, который «проявил разумную осторожность», заключая сделку. И оценивать степень «разумности» будет суд. Чтобы исключить возможные претензии со стороны детей продавца в будущем, стоит придерживаться правил:

При оформлении договора купли-продажи следует прописать, что квартира не покупалась за счет маткапитала

Если у продавца двое детей, попросите предоставить справку о том, что он не получал сертификат на средства господдержки.

Конечно, это не даст гарантию, что в будущем вы не получите иск от выросших детишек продавца, решивших, что их обделили. Однако шансы на положительный исход дела это повысит

Жилье, купленное в браке.

Приобретение квартиры, купленной продавцом в браке — ситуация, когда юридически обременения нет, но после заключения сделки могут появиться неприятные сюрпризы.

Все имущество супругов общее. Это аксиома, с которой не спорят. Для совместной недвижимости семейный кодекс устанавливает правило – ею распоряжаются, только, если второй супруг даст нотариальное согласие. Что это значит для покупателя? Нарушение правила делает сделку недействительной. Возможно суд примет в качестве «нотариального» простое письменное согласие. Но, когда и его нет — покупатель рискует потерять купленную недвижимость. Поэтому подписывается договор купли-продажи с женатым продавцом, когда он продемонстрирует бумагу от нотариуса. Перед заключением сделки проверьте паспорт собственника, чтобы выяснить семейное положение.

Договор покупки квартиры с обременением, хотя и несет риски может быть выгодной сделкой. Соблюдение простых правил позволит уменьшить потенциальные угрозы и стать собственником, не опасаясь, что ваши права кто-то оспорит в суде.

Есть вопросы?

Оставьте номер телефона и мы с Вами свяжемся в течении 15 минут!

Получить бесплатную консультацию

Покупка квартиры с обременением — читайте в разделе Вторичное жильё

Что такое обременение

Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство. То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом. А иногда продажа и просто невозможна.

Как узнать, есть ли у квартиры обременения

В выписке из ЕГРН, получить которую может любой, нужно обратить внимание на пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».

Выписка из ЕГРН говорит, что обременений нет

Но не все виды обременений указываются в выписке. Поэтому покупателю, возможно, придется запрашивать у продавца дополнительные документы. Какие — расскажем ниже.

Какие обременения бывают:

Ипотека

Самое распространённое обременение — ипотека. То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка. Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.

Если на квартиру наложено такое обременение, она не может быть продана без разрешения банка.

Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:

1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов). Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу. Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.

2. Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность. Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке. Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения. Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика. Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение. Это связано с распространённостью ипотечного кредитования. Однако определенные риски всё же есть. В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство. В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы».

Аренда

Второй тип обременения — аренда. В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору. Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.

Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.

В России такое встречается нечасто. Зато бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости. Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет. Если заключается долгосрочный договор, подлежащий обязательной регистрации, аренда будет указана как обременение в выписке.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами. Известен случай, когда собственник, не вернув залог арендаторам, продал жилье. Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги. В итоге новый владелец отдал им депозит. И это — самое мирное решение конфликта. При худших раскладах арендаторы съезжали со скандалом, заливая бетоном водопроводные трубы».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре). Здесь есть два варианта: либо покупать квартиру вместе с квартирантами, либо потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить, что этот договор расторгнут, можно обычной распиской от арендатора. После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.

Рента

Третий вид обременения — рента. Получатель ренты (обычно пожилой человек) имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание. Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности. В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно. При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу. Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено. Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.

Эксперты рынка недвижимости не рекомендуют покупать квартиры с таким обременением. Здесь нередки случаи подлога документов.

Безвозмездное пользование

Еще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации. Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью. Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН. Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может. Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

При заключении сделки всегда просите показать дополнительные документы и всё тщательно проверяйте.

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД). Там указано, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при её продаже. Идеальный вариант — справка об отсутствии зарегистрированных лиц. Нужно настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца (и других зарегистрированных лиц) сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение».

Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире

Для подстраховки можно попросить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в течение ограниченного времени после регистрации сделки. Чтобы купить жильё, в котором зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, нужно, чтобы ещё до заключения сделки эти люди зарегистрировались в другой квартире, так как в этом случае они лишаются права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Человек может получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека (это право закреплено за ними ст. 1137 ГК РФ). Он не теряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

«К счастью покупателей, данное обременение встречается крайне редко, поскольку проверить его наличие при покупке с 100% точностью невозможно. Право проживания не подлежит обязательной регистрации. Оно может быть зарегистрировано в Росреестре, но по желанию собственников. Информацией о его наличии обладает нотариус, открывший наследственное дело, и наследники, которые приняли наследство и стали собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».

Внимательно изучайте документы. Если собственник получил свою квартиру в наследство, запросите у него копию завещания, чтобы выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.

Арест

На квартиру может быть наложен арест по решению суда. Причины для этого могут быть самые разные, самые распространенные — долговые обязательства или раздел имущества.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Арестованную квартиру продать нельзя (а также сдать, завещать, подарить и т. п.) Если кто-то пытается это сделать, он нарушает закон. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и зарегистрированные несовершеннолетние

Если жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире. Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, вы также должны быть уверены, что его права не нарушены.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Продавец в обоих случаях должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Тогда сделка будет безопасной для покупателя.

Заключение

С большинством видов обременений квартиру покупать можно. А из-за того, что потенциальных покупателей отпугивает обременение, такие квартиры часто продаются с дисконтом. Главное — тщательно проверить все документы, заказать все выписки и справки, взять необходимые нотариальные свидетельства.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова

Покупка дома за наличные в сравнении с получением ипотеки

Наличные в сравнении с ипотекой: обзор

Куда бы вы ни повернулись, вы слышите, как плохо нести долги. Поэтому, естественно, логично думать, что покупка дома за наличные или вложение как можно большего количества наличных в свой дом, чтобы избежать огромных долгов, связанных с ипотекой, — это самый разумный выбор для вашего финансового здоровья.

Но есть многое, что следует учитывать при рассмотрении вопроса о покупке дома напрямую, а не о его финансировании. Вот некоторые из основных различий между использованием наличных и получением ипотечного кредита для покупки дома.

Key Takeaways

Оплата наличными за дом означает, что вам не придется платить проценты по кредиту и любые затраты на закрытие.
Выплата ипотеки (или вообще ее отсутствие) обеспечивает значительное эмоциональное облегчение, которое нельзя сбрасывать со счетов.
Вложение наличных в фондовый рынок, особенно в счет с налоговыми льготами, оставит вас с более высоким собственным капиталом, чем более быстрое погашение ипотеки.

Стоит ли покупать дом за наличные или в ипотеку?

Инвестопедия / Сабрина Цзян

Преимущества денежных средств

Оплата наличными за дом устраняет необходимость платить проценты по кредиту и любые затраты на закрытие. «Нет никаких сборов за выдачу ипотечного кредита, сборов за оценку или других сборов, взимаемых кредиторами для оценки покупателей», — говорит Роберт Семрад, доктор юридических наук, старший партнер и основатель юридической фирмы DebtStoppers по вопросам банкротства со штаб-квартирой в Чикаго.

Оплата наличными обычно более привлекательна для продавцов. «На конкурентном рынке продавец, скорее всего, примет предложение наличными, а не другие предложения, потому что ему не нужно беспокоиться о том, что покупатель откажется из-за отказа в финансировании», — говорит Питер Грабел, управляющий директор MLO Luxury Mortgage Corp. в Стэмфорде, штат Коннектикут. Покупка дома за наличные также может быть закрыта быстрее (при желании), чем покупка с использованием кредита, что может быть привлекательным для продавца.

Эти выгоды для продавца не должны обходиться без цены. «Покупатель за наличные может получить недвижимость по более низкой цене и получить своего рода «скидку за наличные», — говорит Грабель. Покупатель наличных также может купить дом за наличные, а затем по-прежнему выбрать рефинансирование с обналичкой позже, после того, как они уже закрыли покупку дома. Это позволяет им получить лучшее из обоих миров: более простой процесс покупки жилья на горячем рынке жилья с множеством конкурирующих предложений и долгосрочные финансовые выгоды от получения ипотечного кредита с низкой процентной ставкой при инвестировании своих денег.

Дом, приобретаемый за наличные, не имеет кредитного плеча, что позволяет домовладельцу легче продать дом, даже с убытком, независимо от рыночных условий.

Ипотека лучше?

С другой стороны, получение финансирования также имеет значительные преимущества. «Даже если у покупателя есть возможность заплатить за дом наличными, может иметь смысл не тратить много денег на покупку недвижимости», — говорит Грабель. Это может ограничить ваши возможности, если в будущем возникнут другие потребности. Например, если дом нуждается в капитальном ремонте или обновлении, может быть сложно получить кредит под залог дома или ипотечный кредит, поскольку вы не знаете, как будет выглядеть ваш кредитный рейтинг в будущем, сколько дом будет стоить. затем стоимость или другие факторы, определяющие одобрение финансирования. Хотя об этом, безусловно, следует помнить как о возможности, получить ссуду под залог дома или кредитную линию под залог дома (HELOC) тем проще, чем больше у вас капитала в вашем доме.

Продажа дома, купленного за наличные, также может быть проблемой, если владельцы сильно растянутся в финансовом отношении, чтобы купить его. «Если покупатели за наличные решат, что пора продавать, они должны убедиться, что у них достаточно наличных, чтобы внести залог за новый дом», — говорит Грабель.

Короче говоря, «покупатели за наличные должны обязательно оставлять себе достаточно ликвидности», — говорит Грабель. Решив пойти с ипотекой, вы можете дать себе больше финансовой гибкости. Использование ипотечного калькулятора является хорошим ресурсом для планирования некоторых расходов.

Выплата ипотечного кредита также может обеспечить налоговые льготы для домовладельцев, которые детализируют вычеты по сравнению со стандартным вычетом. И хотя вы не должны выбирать ипотечный кредит только для того, чтобы получить вычет, снижение налоговых обязательств никогда не помешает.

«В большинстве случаев выплаты процентов по ипотечным кредитам не облагаются налогом», — говорит Семрад. Однако Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, почти удвоил стандартные вычеты, из-за чего многим налогоплательщикам не нужно детализировать, то есть они полностью отказываются от использования налогового вычета по процентам по ипотеке.

Инвестирование в сравнении с ипотекой

Конечно, с ипотекой вы в конечном итоге платите больше, поскольку процентные платежи со временем накапливаются. Но, в зависимости от состояния фондового рынка, Семрад также отмечает, что экономия на процентах по ипотеке за счет выплаты наличными может быть финансово неразумной. Вы могли бы сэкономить меньше, чем эти деньги могли бы заработать, если бы взяли ипотечный кредит и вложили деньги, которые не потратили на свой дом.

10,49%

Среднегодовая доходность S&P 500. Процентные ставки в среднем составили 2,9от 6% до 4,54% за последнее десятилетие по 30-летней ипотеке. В то время как отдельные акции и годы могут сильно различаться, инвестиции в течение 30 лет в индексный фонд с низкой комиссией обеспечат вам гораздо более высокую чистую стоимость, чем вы заплатили бы проценты по ипотеке на ту же сумму.

В дополнение к тому, что фондовый рынок зарабатывает намного больше, чем вы будете платить в виде процентов, вы также можете сэкономить на налогах даже больше, чем вы бы сэкономили с вычетом процентов по ипотеке. Если вы используете свои дополнительные деньги, чтобы напрямую инвестировать в фондовый рынок или жить, инвестируя в счет с налоговыми льготами, такой как традиционный IRA, сберегательный счет здоровья (HSA), 401 (k) или другой план на рабочем месте, вы потенциально сэкономить на налогах больше, чем если бы вы перечислили проценты по ипотеке.

Особые указания

В некоторых случаях наличие ипотеки может защитить вас от определенных кредиторов. Большинство штатов предоставляют потребителям определенный уровень защиты от кредиторов в отношении их дома. Некоторые штаты, такие как Флорида, полностью освобождают дом от досягаемости определенных кредиторов.

Другие штаты устанавливают лимиты от 5000 до 550 000 долларов. «Это означает, что независимо от стоимости дома кредиторы не могут заставить его продать, чтобы удовлетворить свои требования», — говорит Семрад. Это известно как освобождение от приусадебного участка, но имейте в виду, что оно не предотвращает и не останавливает обращение взыскания в банке, если домовладелец не выполняет свои обязательства по ипотеке.

Вот как это работает: если ваш дом стоит 500 000 долларов, а ипотечный кредит составляет 400 000 долларов, освобождение вашей усадьбы может предотвратить принудительную продажу вашего дома, чтобы выплатить кредиторам 100 000 долларов в виде собственного капитала в вашем доме, до тех пор, пока освобождение усадьбы от вашего штата действует. не менее 100 000 долларов. Если освобождение вашего штата составляет менее 100 000 долларов, управляющий по делам о банкротстве все же может заставить продать ваш дом, чтобы заплатить кредиторам за счет собственного капитала, превышающего освобождение.

Отсутствие ипотечного кредита может аннулировать освобождение от уплаты налога на усадьбу, если в будущем вы окажетесь в долгах.

Однако наличие ипотечного кредита не защитит ваши деньги полностью. «Если домовладелец оставил средства в банке и профинансировал дом, кредитор по решению суда мог наложить арест на банковский счет и использовать большую часть средств для удовлетворения своих требований», — говорит Семрад.

Можно ли лишить вас права выкупа без залога?

Выплата ипотеки не означает, что ваш дом никогда не будет лишен права выкупа. Вы все еще можете пойти в потере права выкупа через налоговый залог. Если вы не заплатите налоги на имущество, налоги штата или федеральные налоги, вы можете потерять свой дом из-за налогового удержания.

Легче ли купить дом за наличные?

Да, купить дом за наличные намного проще. Вам не нужно ждать осмотра, оценки или андеррайтинга. Несмотря на то, что инспекция не требуется, когда вы покупаете дом за наличные, все же рекомендуется провести ее, чтобы убедиться, что в вашем новом доме не будет дорогостоящего неожиданного ремонта. Продавцы жилья также обычно отдают предпочтение покупателям за наличные, поэтому им не приходится иметь дело со сроками кредитования, а это означает, что ваше предложение наличными с большей вероятностью будет принято.

Если у вас плохая кредитная история, нужно ли покупать наличными?

Нет. Наличные — не единственный способ купить дом, если у вас плохая кредитная история. Вы по-прежнему можете получить одобрение на ипотеку через Федеральную ссуду Управления жилищного строительства с первоначальным взносом 10%, если ваш кредитный рейтинг составляет не менее 500. Вы также можете улучшить свой кредит быстрее, чем вы думаете, чтобы претендовать на обычную ипотеку.

Практический результат

Если у вас есть куча наличных денег, математически вы получите более высокую чистую стоимость в конце 30 лет, если вы инвестируете эти деньги, а не используете их, чтобы избежать получения ипотечного кредита (при условии, что ставки по ипотечным кредитам останутся низкими, а фондовый рынок вырастет). следуют той же средней годовой доходности, что и с 1929). Однако отсутствие ипотеки дает вам чувство свободы, которое трудно воспроизвести. Если это чувство стоит для вас достаточно денег, тогда купите свой дом наличными.

Купить дом или арендовать?

Навигация

Соображения при принятии решения об аренде или покупке дома

Одним из самых важных решений, которые каждый может принять в своей жизни, является покупка дома. Некоторые покупатели жилья могут задаться вопросом, является ли их решение о покупке дома правильным решением для них, поскольку средний человек меняет свое мнение относительно своего решения каждые пять-семь лет. Принимая во внимание эту информацию, многие люди задаются вопросом, является ли покупка дома лучшим вариантом для них. Тем не менее, есть много преимуществ для покупки дома. Тем не менее, есть недостатки, а это означает, что аренда может быть лучшим вариантом для них. Лучший способ узнать, лучше ли покупать или арендовать; человек должен смотреть на свою ситуацию, чтобы принять правильное решение.

Не знаете, стоит ли арендовать или купить?

Воспользуйтесь нашим калькулятором аренды или покупки, чтобы сравнить ежемесячные расходы.

Преимущества аренды

Ниже приведены некоторые преимущества аренды, которые потребитель может рассмотреть:

Первоначальные инвестиции в аренду дома или квартиры довольно низкие. Покупателям часто требуется от 5 до 10 раз переехать в дом, чем арендовать квартиру.
Аренда стоит меньше денег. Средства, которые обычно используются для первоначального взноса или более высоких платежей по ипотеке, могут быть инвестированы в сберегательные счета, которые приносят более высокую прибыль. Это особенно актуально в ситуациях, когда арендатор проживает в собственности менее четырех лет.
Арендатор несет ограниченную ответственность, поскольку ему не нужно заниматься ремонтом. Арендодатель несет ответственность за эти задачи. При владении домом владелец несет ответственность за все расходы на ремонт.
Арендатор оказывает меньшее влияние налогов на свое финансовое положение. На арендатора не влияют такие статьи, как налоги на имущество, которые могут часто колебаться.
Арендатору может быть проще планировать бюджет. Арендная плата – это фиксированная сумма, которая может даже включать в себя коммунальные услуги. Фиксированная сумма может позволить арендатору легче установить бюджет, поскольку стоимость аренды установлена.
У арендатора больше мобильности и гибкости при перемещении, так как аренда, как правило, краткосрочна.
Расходы на страхование для арендаторов ниже, поскольку арендатору необходимо застраховать только содержимое сдаваемого в аренду имущества, а не само строение.
Стоимость въезда ниже. Там может не быть первоначального взноса и меньше требуется депозитов.

Что нужно знать перед арендой дома

Несмотря на преимущества аренды, есть некоторые вещи, которые арендаторы должны принять во внимание, прежде чем арендовать жилье.

Перед подписанием арендатор должен знать, что можно и что нельзя делать в договоре аренды. Местные законы не всегда охватывают условия договоров аренды и аренды. Аренда арендатора имеет юридическую силу, когда речь идет об условиях проживания и правах арендатора.

Арендатор должен знать, как защитить свой залог. Это можно сделать, выполнив сквозную прогулку до подписания договора аренды. Все ранее существовавшие повреждения должны быть задокументированы.

Арендатор должен знать о страховом полисе арендатора. Страхование арендатора защищает арендатора от ущерба и убытков в результате наводнения, пожара, грабежа и других неблагоприятных событий.

Преимущества покупки

Ниже перечислены преимущества покупки, которые следует учитывать:

Бывают случаи, когда стоимость владения может быть ниже стоимости аренды.
Покупатель контролирует недвижимость и понимает, что приобретение дома является приростом капитала.
У покупателя есть «вынужденные» сбережения, которые могут быть важны, когда покупатель выплачивает остаток на значительную сумму.
Покупатель получает налоговые льготы. До 10 000 долларов США в виде налогов на имущество и процентов по ипотечной задолженности до 750 000 долларов США могут быть включены в налоговые вычеты. Проценты по второму ипотечному долгу в размере до 100 000 долларов также подлежат вычету при условии, что они получены для строительства или существенного улучшения жилища домовладельца.
Покупатель испытывает личную свободу, имея возможность ремонтировать, переделывать или вносить улучшения по своему усмотрению.
Покупатель получает меньше ограничений. Существует меньшее количество правил, которые должен соблюдать покупатель дома, включая ограничения в отношении домашних животных, детей и шума.
Когда платежи по ипотеке производятся вовремя, домовладелец может получить более высокий кредитный рейтинг.

Что следует учитывать при покупке дома

Несмотря на различные преимущества, есть некоторые вещи, которые покупатели должны знать, прежде чем принять решение о покупке дома:

Покупатель несет ответственность не только за платеж по ипотеке. Есть также налоги, страхование, техническое обслуживание и ремонт. Также могут потребоваться взносы от товарищества собственников жилья.

У домовладельца меньше свободы передвижения. После покупки дома нет большой гибкости при выборе новой работы в другом городе.

Рыночные цены и цены на жилье колеблются. Оценка или обесценивание стоимости недвижимости зависит от того, когда дом был куплен, будь то период бума или период спада. Недвижимость может не оцениваться по той цене, которую ожидает домовладелец, в результате чего домовладелец не получит прибыли при планировании ее продажи.

Должен ли я купить или арендовать?

В этом уравнении необходимо учитывать два фактора: насколько домовладелец ожидает повышения стоимости дома и как долго домовладелец планирует оставаться в нем. Покупателю жилья обычно необходимо оставаться в доме не менее трех лет, чтобы компенсировать расходы. Пребывание в течение пяти лет является более предпочтительным сроком. Тем не менее, домовладельцу, возможно, придется оставаться дольше, чтобы быть впереди по сравнению с арендой, которая зависит от части страны, в которой он проживает.

Доступность должна учитываться при принятии решения о покупке или аренде, несмотря на планы человека оставаться в доме в течение длительного времени. Многие финансовые эксперты предполагают, что покупатели сохраняют свои ежемесячные платежи за жилье на уровне 33% или ниже своего валового ежемесячного дохода.

Пример расчета

Вот видео от Салмана Кана, посвященное экономическим соображениям аренды и покупки, в котором подчеркивается, насколько важно работать с цифрами на основе реального примера на местном рынке недвижимости . В некоторые моменты времени в одной части страны можно купить дешево, а в другой — дорого. В своем примере он использует расчет кредита только по процентам в качестве базового примера, чтобы показать, какая часть обычного первоначального платежа по ипотеке идет на покрытие процентов по векселю.

Вестминстерские домовладельцы могут захотеть провести рефинансирование, пока ставки низкие

Федеральная резервная система намекнула, что они, вероятно, свернут свою программу покупки облигаций в конце этого года. Зафиксируйте сегодняшние низкие ставки и сэкономьте на своем кредите.

Вы слишком много платите за ипотеку?

Узнайте, на что вы имеете право

Проверьте свои варианты рефинансирования с надежным кредитором Вестминстера.

Ответьте на несколько вопросов ниже и свяжитесь с кредитором, который может помочь вам рефинансировать и сэкономить сегодня!

15 шагов к покупке дома

Вы наш главный приоритет.

Каждый раз.

Мы считаем, что каждый должен иметь возможность уверенно принимать финансовые решения. И хотя на нашем сайте представлены не все компании или финансовые продукты, доступные на рынке, мы гордимся тем, что рекомендации, которые мы предлагаем, информация, которую мы предоставляем, и инструменты, которые мы создаем, являются объективными, независимыми, простыми и бесплатными.

Так как же нам зарабатывать деньги? Наши партнеры компенсируют нам. Это может повлиять на то, какие продукты мы рассматриваем и о чем пишем (и где эти продукты появляются на сайте), но это никоим образом не влияет на наши рекомендации или советы, которые основаны на тысячах часов исследований. Наши партнеры не могут платить нам за предоставление положительных отзывов о своих продуктах или услугах. Вот список наших партнеров.

Шаги к покупке дома включают подготовку финансов и поиск подходящего ипотечного кредитора, но есть и забавные вещи.

Автор: Кейт Вуд

Отзыв:

Майкл Сун Ли

В NerdWallet мы настолько уверены в правильности и полезности нашего контента, что позволяем сторонним экспертам проверять нашу работу.

19 сентября 2022 г.

Многие или все продукты, представленные здесь, получены от наших партнеров, которые выплачивают нам компенсацию. Это может повлиять на то, о каких продуктах мы пишем, а также где и как продукт отображается на странице. Однако это не влияет на наши оценки. Наши мнения являются нашими собственными. Вот список наших партнеров и вот как мы зарабатываем деньги.

Шаги

1. Убедитесь, что вы готовы
2. Приведите свои финансы в порядок
3. Составьте план первоначального взноса
4. Создайте список пожеланий
5. Найдите подходящую ипотеку для вас

Шаги

1. Убедитесь, что вы готовы
2. Приведите свои финансы в порядок
3. Составьте план первоначального взноса
4. Создайте список пожеланий
5. Найдите подходящая ипотека для вас
6. Получите предварительное одобрение на ипотеку
7. Найдите агента по недвижимости
8. Отправляйтесь за покупками!
9. Сделать предложение
10. Получить ипотечный кредит
11. Получить страховку домовладельцев
12. Запланировать осмотр дома
13. Оценить дом
14. Договориться с продавцом о ремонте или кредите 9012
15. Завершите свой новый дом

Мы разбили процесс покупки дома на 15 основных этапов: Назовите это контрольным списком для покупки дома. Каждый шаг включает в себя выбор, который нужно сделать, и то, что нужно сделать. Некоторые вызывают стресс, некоторые довольно крутые, а некоторые, ну, немного раздражают. Но каждый делает вас на один шаг ближе к вашей цели домовладения.

Собираетесь купить дом? Мы найдем вам кредитора с высоким рейтингом всего за несколько минут.

Введите свой почтовый индекс, чтобы начать персонализированный подбор кредитора.

Почтовый индекс

1.

Убедитесь, что вы готовы

Конечно, есть финансовая готовность купить дом (см. шаг 2). Но готовы ли вы эмоционально? Даже если это будет ваш стартовый дом, вы берете на себя большие финансовые обязательства и пускаете корни.

Вам следует подумать о других целях на ближайшие несколько лет. Вы покупаете с партнером, и если да, вы на одной странице, когда дело доходит до денег? Есть ли шанс, что вам придется переехать по работе? Вы думаете о создании семьи? Эти общие вопросы могут дополнить плюсы (или минусы) того, подходящее ли сейчас время для покупки дома.

2. Приведите свои финансы в порядок

Покупка дома может оказаться самым важным финансовым решением, которое вы когда-либо принимали, поэтому, прежде чем сделать решительный шаг, убедитесь, что ваши финансы в порядке.

Использование калькулятора доступности жилья может помочь вам рассчитать свой бюджет, принимая во внимание ваш доход, долги, местонахождение и сумму первоначального взноса (подробнее об авансовых платежах чуть позже). Вы сможете увидеть, как могут складываться ваши ежемесячные платежи по ипотеке и как ваши финансы могут выглядеть как домовладелец.

Это может быть важно для сохранения ваших амбиций. Возможно, вы сможете претендовать на значительную ипотеку, но это не значит, что вы на самом деле хотите выделить большую часть своего бюджета на жилье.

Проверьте также свой кредитный рейтинг. Более высокий кредитный рейтинг — это самый действенный способ получить более низкую процентную ставку по ипотеке. Знайте варианты ипотеки для вашего кредитного рейтинга. Если ваш кредитный рейтинг нуждается в некоторой доработке, возможно, стоит повременить с приобретением жилья и посмотреть, что вы можете сделать, чтобы улучшить свой рейтинг.

3. Составьте план первоначального взноса

Когда вы определите, что вы можете себе позволить, вы сможете выяснить, сколько вы хотите сэкономить на первоначальном взносе. Хотя первоначальный взнос в размере 20% был нормой, многие домовладельцы предпочитают платить меньше. Меньший первоначальный взнос требует меньше денег авансом, но это означает, что вам придется платить ипотечную страховку, которая обычно увеличивает ваш ежемесячный платеж. Тип ипотечного кредита, который вы используете, также влияет на минимальный требуемый первоначальный взнос.

Если это ваш первый дом или вы давно не владели домом, вы также можете изучить государственные программы для покупателей жилья впервые. Многие предлагают финансовую помощь, включая помощь с первоначальным взносом. И если у вас есть друг или член семьи, который может себе это позволить, вы также можете использовать подарочные деньги, чтобы увеличить свой первоначальный взнос. Правила о подарочных деньгах различаются в зависимости от кредитной программы.

🤓Подсказка для ботаников

Вы захотите отложить деньги не только на первый взнос. Расходы на закрытие обычно составляют от 2% до 5% от общей стоимости кредита. Неплохо также иметь запас средств на случай, если дом потребует неожиданного ремонта.

4. Создайте список пожеланий

Видите ли, я же говорил вам, что будет несколько забавных шагов! И составление списка обязательных и приятных вещей для вашего дома, безусловно, является одним из них. Ищете ли вы стартовый дом или место, где вы можете представить себе жизнь на долгие годы, есть много мелких деталей, но вот некоторые из более важных решений, которые вы можете принять при составлении списка:

Частный дом или пристроенный дом. Ед. изм? Если вы мечтаете о заднем дворе, вам подойдет традиционный дом на одну семью. Но если вы находитесь в более густонаселенном районе или не хотите заниматься всем этим обслуживанием, покупка квартиры или таунхауса может быть вашим лучшим выбором. В некоторых городах кооперативы также являются вариантом. Они могут быть дешевле, чем квартира, но их немного сложнее финансировать.

Какое твое идеальное место? Предполагая, что вы остановились в штате и знаете район, в котором хотите жить, теперь пришло время выбрать район. Подумайте о таких факторах, как безопасность, удобства (например, пешеходная зона, зеленые насаждения или кафе) и расходы (которые могут включать налоги на недвижимость и, если это часть ассоциации домовладельцев, сборы ТСЖ). Также разумно рассмотреть школьный округ. Даже если вы не планируете иметь детей, качество обучения в школе может повлиять на стоимость дома — и помочь или ухудшить вашу цену перепродажи, если и когда вы решите продать.

Готовность к заселению или ремонт? Нет ничего проще, чем купить дом, в который все, что вам нужно сделать, это въехать. Но если вы находитесь на дорогом или иным образом конкурентном рынке, покупка недвижимости, требующей TLC, может помочь вам позволить себе дом большего размера или попасть в более дорогой район. С фиксирующим верхом вам нужно будет приложить усилия — и деньги — чтобы сделать его пригодным для жизни, поэтому убедитесь, что вы готовы принять вызов.

5. Найдите подходящий вам ипотечный кредит

Тип ипотечного кредита, который вы используете для покупки дома, влияет на то, что вам нужно для получения кредита (включая требуемую сумму первоначального взноса) и как вы будете его выплачивать назад. Выбор правильного ипотечного кредита может повысить ваши шансы на одобрение и может сэкономить вам тысячи долларов в долгосрочной перспективе.

Прежде чем решить, какой тип ипотеки выбрать, важно изучить преимущества и недостатки каждого из них. Вот некоторые из основных типов ипотечных кредитов:

Обычные кредиты — это ипотечные кредиты, не гарантированные федеральным правительством. Они предлагают низкие минимальные авансовые платежи, но имеют более строгие требования.
Кредиты FHA — это ипотечные кредиты, обеспеченные Федеральной жилищной администрацией. Как правило, на них легче претендовать, чем на обычные кредиты, но они предъявляют более строгие требования к ипотечному страхованию.
Кредиты VA от Департамента по делам ветеранов предназначены для действующих или бывших военнослужащих и соответствующих супругов. Кредиты на покупку VA позволяют вам не вносить первоначальный взнос.
Крупные ссуды — это ипотечные кредиты на дома, стоимость которых превышает стандартные лимиты кредитования. Обычно они требуют больших первоначальных взносов и более высоких кредитных рейтингов.
Кредиты на ремонт позволяют включить расходы на улучшение дома в общую сумму кредита на жилье. Особенно, когда ставки по ипотечным кредитам низкие, это может быть способом занять больше денег на ремонт, выплачивая при этом меньшие проценты, чем при использовании другого типа кредита на улучшение дома, например личного кредита.

С каждым из этих типов кредита у вас может быть возможность выбирать между ипотекой с фиксированной или регулируемой процентной ставкой (также называемой ARM). Как вы, наверное, догадались по названиям, фиксированные ставки статичны; регулируемые ставки могут двигаться вверх или вниз. Кредит ARM может начаться с более низкой процентной ставки, чем кредит с фиксированной ставкой, что позволит вам купить больше дома за тот же ежемесячный платеж, но ставки могут увеличиваться (или уменьшаться) с течением времени.

Вам также необходимо выбрать срок ипотеки. Тридцатилетняя ипотека является наиболее распространенной, но 10-, 15- или 20-летние сроки могут быть доступны по более низкой процентной ставке.

6. Получите предварительное одобрение на ипотеку

Вы знаете свой бюджет на покупку жилья и решили, какой тип ипотечного кредита вам подойдет. Теперь пришло время начать делать покупки для ипотечного кредитора. Существует множество кредиторов, в том числе крупные обычные банки со знакомыми названиями, небанковские кредиторы, работающие только в Интернете, и небольшие местные банки и кредитные союзы, которые могут предлагать более персонализированные услуги.

Когда вы смотрите на кредиторов, определение того, что они предлагают тип кредита, который вы хотите, является первым шагом. (Если вы выбрали кредит FHA, и они не одобрены FHA кредитором, перейдите к следующему. ) Но помимо этого основного препятствия, вам нужно посмотреть, как их выборочные ставки сравниваются с сегодняшними ипотечными ставками. ставок, узнайте, за какие расходы на закрытие вы будете нести ответственность, и сравните сборы за выдачу ипотечного кредита. Скорее всего, вы найдете часть этой информации прямо на их веб-сайтах; чтобы получить некоторые цифры, вам придется поговорить с кредитным офицером.

Собираетесь купить дом? Мы найдем вам кредитора с высоким рейтингом всего за несколько минут.

Введите свой почтовый индекс, чтобы начать персонализированный подбор кредитора.

Почтовый индекс

Работа с кредитором для получения предварительного одобрения ипотечного кредита — важный шаг в точном определении вашего бюджета. Предварительное одобрение ипотеки даст вам реальные цифры, поскольку кредитор будет располагать подробной информацией о ваших финансах. Это включает в себя жесткий запрос, который будет отображаться в вашем кредитном отчете. Хорошие новости: если вы подаете заявку в несколько кредиторов примерно в одно и то же время, это будет считаться только одной жесткой тягой — и поиск по магазинам может помочь вам найти более низкую ставку.

Сбор всех документов для предварительного утверждения может занять много времени. Но как только у вас есть документы для одного кредитора, вам будет проще подать заявку на других, и то, что вы получите, того стоит. Наряду с письмом с предварительным одобрением, в котором указывается, сколько кредитор готов одолжить вам, вы также можете получить форму оценки кредита. Эта форма не является окончательной, но она позволяет легко сравнивать ставки кредиторов, сборы и другие расходы, поскольку все они используют одну и ту же форму. Письмо с предварительным одобрением обычно действительно только от 60 до 9 лет.0 дней, после чего его нужно будет обновить.

Письмо с предварительным одобрением также показывает продавцам и агентам по недвижимости, что вы являетесь серьезным покупателем, который может получить финансирование, что может дать вам решающее преимущество перед конкурирующими покупателями жилья. Возможно, вы также слышали о предварительной квалификации, которая традиционно дает вам приблизительную оценку того, что кредитор может позволить вам одолжить, на основе данных, предоставленных вами самими. Термины иногда используются взаимозаменяемо, но письмо с предварительным одобрением имеет больший вес, хотя ни предварительное одобрение, ни предварительная квалификация не являются гарантией того, что вы закроете кредит.

7. Найдите агента по недвижимости

У вас на руках есть предварительное одобрение, и вы знаете, какой дом вы ищете, поэтому давайте найдем кого-нибудь, кто поможет вам с поиском. Правильный агент по недвижимости может иметь огромное значение на протяжении всего процесса покупки дома, от знания тонкостей местного рынка до оказания моральной поддержки, когда поиск кажется бесконечным, до помощи в переговорах с продавцом.

Неплохо опросить как минимум трех агентов. Спросите людей, которых вы знаете, которые недавно купили дом, могут ли они порекомендовать своего агента. Здесь есть только одно твердое «нельзя»: не пользуйтесь услугами агента по недвижимости, который продает дом, который вы надеетесь купить. Вам нужен собственный агент, который будет отстаивать интересы и вести переговоры от вашего имени.

Агент покупателя обычно получает комиссию от продавца. Однако вы можете подписать соглашение о представительстве с вашим агентом по недвижимости, которое может возложить на вас ответственность за уплату комиссии, если продавец этого не сделает. Редко когда продавец не платит — это может сыграть роль, например, если вы покупаете недвижимость для продажи владельцем — но вы все равно должны внимательно прочитать соглашение и проверить, кто будет платить в вашем кейс.

8. За покупками!

Да, этот шаг заслуживает восклицательного знака — пришло время перейти на следующий уровень просмотра онлайн-списков недвижимости и увидеть некоторые дома лично. Извлеките максимальную пользу из своего обхода, так как вы можете увидеть дом только один раз, прежде чем сделать предложение, особенно на горячем рынке. Постарайтесь, чтобы вас не сбили с толку другие покупатели или агент продавца (который может присутствовать или не присутствовать).

Сделайте фотографии на телефон, чтобы освежить память, когда вы решаете, делать ли предложение. Может быть легко вспомнить тот очаровательный уголок для завтрака или дополнительную спальню, которая могла бы стать идеальным домашним офисом, но стареющая бытовая техника или настил, который нуждается в замене, могут быть вне поля зрения, из памяти. Потенциальные проблемы могут повлиять на сумму, которую вы предлагаете, или могут быть предметом обсуждения с домашним инспектором.

9. Сделайте предложение

Нашли дом, который подходит именно вам? Пришло время сделать предложение. Ваш агент по недвижимости может быть здесь огромным ресурсом, предоставляя вам сопоставимую информацию о продажах и любую информацию о продавцах, которую они могли получить от агента продавца (например, если они уже нашли новое место и имеют дополнительную мотивацию для продажи) . Вам также может понадобиться помощь юриста по недвижимости. В некоторых штатах юрист должен участвовать в любой сделке с недвижимостью.

Если продавец отклонит ваше предложение, вы можете сделать встречное предложение или уйти — это зависит от того, почему вам отказали. Если продавец возражает, обсудите это со своим агентом, чтобы решить, следует ли принять встречное предложение или сделать свое собственное встречное предложение. Именно во время этих переговоров агент покупателя действительно зарабатывает себе на жизнь.

Предложение принято? Поздравляю! Теперь вам осталось пройти еще несколько шагов. На этом этапе вы также, скорее всего, выпишете свой первый чек. Задаток — это залог, который вы вносите на покупку дома. Обычно он поступает на счет условного депонирования, и когда сделка проходит, большинство покупателей используют его как часть своих наличных средств для закрытия сделки.

10. Получить ипотечный кредит

Вы знаете, какую недвижимость хотите купить и сколько вам придется за нее заплатить. Теперь вы выберете кредитора для получения ипотечного кредита (вы можете выбрать кредитора, который предварительно одобрил вас, или начать заново с другим). Даже с онлайн-кредитором вы часто будете тесно сотрудничать с кредитным специалистом, чтобы заполнить фактическую заявку.

Это сложный процесс обработки документов, поэтому приготовьтесь к большому объему загрузки. Вот что вам может понадобиться:

Формы W-2 за последние два года (возможно, больше, если вы сменили работодателя).
Платежные квитанции за последние 30-60 дней.
Подтверждение других источников дохода (включая документы о любых подарках).
Декларации по федеральному подоходному налогу за последние два года.
Последние банковские выписки (обычно за последние пару месяцев).
Подробная информация о долгосрочных долгах, таких как автомобиль или кредит на обучение.
Идентификационный номер и номер социального страхования.

После того, как ваша заявка на ипотеку будет заполнена, вы перейдете к андеррайтингу. Во время этого процесса кредитор принимает окончательное решение о том, давать ли вам кредит — в основном он проверяет, нет ли в сделке ничего слишком рискованного.

Андеррайтинг включает в себя углубление в ваши финансы, поэтому вам может понадобиться предоставить еще больше документов. Кредитор также рассмотрит выбранный вами дом посредством оценки (см. шаг 13 ниже) и запросит поиск по названию.

🤓Подсказка для ботаников

Андеррайтинг может показаться мучительным — вы готовы закрыть сделку, так что же делает ваш кредитор? А во время пандемии кредиты закрываются дольше. Поскольку многие люди покупают и рефинансируют, кредиторы имеют дело с большим объемом кредитов. На другом конце спектра они также работают с заемщиками, которые испытывают трудности с выплатой ипотечных кредитов и должны подать заявление на отсрочку. Соблюдение государственных правил может также означать, что кредиторы недоукомплектованы персоналом, поскольку они могут быть ограничены количеством сотрудников, которые могут находиться в офисах.

11. Страхование домовладельцев

Может показаться немного странным оформлять страховой полис на дом, которым вы еще не владеете, но большинство кредиторов делают обеспечение страховки домовладельцев условием предоставления вам ипотеки. Вам понадобится достаточное покрытие, чтобы полностью заменить дом (что может не совпадать с вашей покупной ценой или оценочной стоимостью), и, как правило, полис должен вступить в силу в дату закрытия.

12. Запланируйте осмотр дома

Базовый осмотр дома может выявить проблемы, с которыми вы можете столкнуться в будущем, и указать на необходимость ремонта. Эта визуальная оценка охватывает все аспекты дома и его систем, от фундамента до крыши. Если вас что-то особенно беспокоит, например плесень или радон, вы можете пройти один из более специализированных видов домашней инспекции в дополнение к стандартной инспекции. И если в доме есть такие элементы, как бассейн, септическая система или подпорные стены, вы также можете проверить их.

Вы должны выбрать домашнего инспектора и заплатить за домашний осмотр. Если он обнаружит проблемы, которые не были включены в раскрытие информации продавцом, вы сможете договориться с продавцом (см. Шаг 14).

13. Оценка дома

Оценка дома полностью отделена от инспекции дома. В то время как проверка дома предназначена для вашего спокойствия, оценка на самом деле предназначена для кредитора, который не хочет одолжить вам больше денег, чем на самом деле стоит дом. При оценке тщательно изучается дом, который вы покупаете, и сопоставимые недавно проданные дома, чтобы определить рыночную стоимость имущества.

Ваш кредитор выберет оценщика, но вы заплатите за оценку. (Даже если вы покупаете дом за наличные, вы можете подумать о том, чтобы нанять оценщика самостоятельно, чтобы быть уверенным в своих инвестициях).

пропорциональному распределению налогов на имущество или сборов за ТСЖ уже были рассмотрены в вашем письме с предложением, у вас все еще могут быть некоторые вопросы для обсуждения перед закрытием.

Ваша способность вести переговоры может зависеть от того, с каким рынком вы сталкиваетесь. На рынке сильного продавца может быть трудно добиться уступок, поскольку продавец может просто перейти к следующему предложению. Но если это вопрос, который возникнет у любого покупателя — например, необходимый ремонт, который будет отмечен любым жилищным инспектором — у вас все еще могут быть рычаги воздействия. А на рынке покупателя можно договориться практически о любом аспекте сделки, в том числе об оплате продавцом части ваших затрат на закрытие сделки или кредитных баллов.

🤓Подсказка для ботаников

Просьба о кредите при закрытии сделки, а не о том, чтобы продавец завершил необходимый ремонт, может помочь сохранить транзакцию. Продавец просто возвращает вам оговоренную сумму за конкретные улучшения. Это может сэкономить вам немного денег при закрытии, а также самостоятельное выполнение ремонта (будь то своими руками или с профессионалом) гарантирует, что работа будет выполнена к вашему удовлетворению.

15. Закройте свой новый дом

Наконец-то вы сделали последний шаг! Заблаговременное ознакомление со стандартными закрывающими документами может сделать процесс закрытия менее нервным.

Ваш кредитор должен предоставить вам заключительную информацию по крайней мере за три дня до фактического закрытия. Вы можете сравнить его с оценкой ссуды, чтобы увидеть, изменились ли и как изменились какие-либо затраты на закрытие. Это позволит вам узнать, сколько денег вам нужно для закрытия.

В день закрытия или ближе к нему вы проведете последний осмотр со своим агентом по недвижимости. Вы, вероятно, будете волноваться, но убедитесь, что все соответствует договоренности (например, что все бытовые приборы, которые должны быть включены в распродажу, все еще на месте).

Это был вихрь эмоций и, казалось бы, бесконечная бумажная работа, не говоря уже о том, что вы, возможно, только что выписали самый крупный чек в своей жизни — но теперь вы получаете ключи от своего нового дома.