Содержание
Юридические консультации на тему приватизация — Адвокат в Самаре и Москве
Достаточно частыми являются случаи, когда покупатель жилой недвижимости через некоторое время после покупки узнаёт, что в его квартире имеют право проживать совершенно чужие ему люди. К ним относятся в частности лица, имевшие право на приватизацию и давшие согласие на неё, но отказавшиеся от своего участия в приватизации в пользу других членов семьи. Согласно статье 217…
Здравствуйте. Что делать? Мать хочет выписать меня из квартиры, с целью дальнейшей продажи, она была куплена, когда мне было 9 лет, сейчас я совершеннолетний, квартира приватизирована. Добрый день! Снятие с регистрационного учета («выписка») без согласия лица возможна, только если это лицо не имеет долю в праве собственности на квартиру. Но и при отсутствии доли это…
Очень важное разъяснение норм нашего законодательства сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда изучила материалы жилищного спора о приватизации квартиры.
В нем гражданка больше десяти лет назад вернула городу свое приватизированное жилье. А спустя время решила воспользоваться бесплатной приватизацией еще раз при получении уже новой квартиры. И хотя это решение суда касается…
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, есть ли возможность перевести жильё из маневренного фонда в соцнайм, для дальнейшей приватизации. Получил квартиру, как нуждающийся 6 лет назад. Квартира была в непригодном для жилья состоянии. За 6 лет сделал капремонт. Это единственное моё жилье, имею статус сироты, выпустился с интерната в 1992 году, жильё не получал. Стою на очереди, как…
Судья: Маркелова М.О. Апел. гр. дело № 33-2680/2021 (н.гр.д.суда первой инстанции №2-1285/2021) А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е 06 апреля 2022 года г. Самара Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе: председательствующего –Маликовой Т.А….
Здравствуйте! Прописана в Московской области. Квартира не приватизирована.
В квартире проживает и прописан ещё человек. Можно ли снять с меня задолженность по услугам ЖКХ? Добрый день! Согласно ст. 31 ЖК РФ, 1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и…
Здравствуйте! Моя дочь обманом вписала себя в приватизацию. Что мне делать? Добрый день! Согласно ст.179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Ответственность за принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения установлена Уголовным кодексом РФ от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ…
Добрый день. Можно участвовать в приватизации 2 раза? Добрый день! Согласно ст.11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют…
Добрый день. Нам по завещанию оставлены 1/10 часть ценных бумаг, которые получены в результате приватизации (безвозмездно). Остальная часть акций и все имеющееся имущество оставлено супруге! Являются ли ценные бумаги, полученные безвозмездно наследодателем супружеской долей? И относятся ли они к обязательной доле? Добрый день! Согласно ст.36 СК РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в…
Добрый день. Может ли отец вступить в наследство моей матери в приватизированной квартире её родителей? Добрый день! Согласно ст.ст.1141,1142 ГК РФ, наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142-1145 и 1148 настоящего Кодекса. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо…
Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ (далее — федеральное имущество), субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (ст.
217 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации). Как указано в…
Добрый день. Имеет ли право на долю в приватизированной квартире многодетная мать, не участвующая в приватизации, но прописанная с двумя несовершеннолетними детьми? Добрый день! Согласно ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на…
Здравствуйте. Был прописан в неприватизированной квартире до апреля 2018 года. За неё много долгов, некоторые из которых оплатил в долевом порядке по суду с прописанной там матерью, но часть остались. В ноябре 2019 мать умерла. Квартира отходит городу (т.к. не приватизирована и не подано заявление на приватизацию). Спишут ли долги до 2018 года и далее…
Здравствуйте. Квартира, находящаяся в соц.
найме, по наследству досталась брату и сестре. В ней проживал только брат, он же оплачивал коммунальные услуги. 2 месяца назад её решили приватизировать и поделить пополам. Сразу после этого сестра прописала в неё своих детей, хотя брат согласия не давал. Мирно проводить приватизацию она отказывается. Есть ли какое-то решение? Добрый…
Добрый день. Нужно ли в договоре приватизации прописывать право пользования этим жилым помещением иностранным гражданином, если ранее суд вынес решение о его праве пользования? Или при продаже после приватизации указать его право пользования или просто передать новому собственнику решение суда о праве этого иностранного гражданина? Добрый день! Согласно ст.7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда…
Приватизировать садовый земельный участок могут отдельные льготные категории граждан, а также граждане, которым он предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение до 30.10.2001 или к которым перешло право собственности на здание на таком участке.
Члены СНТ могут приватизировать садовый земельный участок до 01.03.2022. Понятие садового земельного участка Садовые земельные участки предназначены для отдыха…
Добрый день. Я прописана у папы в квартире, папа приватизировал квартиру, когда мне уже было 18 лет. Теперь его дом пошёл под снос. Он требует, чтобы я выписалась, при этом не поделился частью, которую ему выплатили в мэрии. Имею ли я право на часть суммы? Добрый день! В силу п.4 ст.292 ГК РФ, отчуждение жилого…
Здравствуйте. Моя мама умерла, осталась квартира, мы её после смерти мамы приватизировали, и в приватизацию вступили ещё дочки сестры. Они тоже равную долю имеют с нами? У нас ещё осталась мамина дача в собственности. Но в наследство мы не вступали. Дача тоже делится на внуков? Добрый день! Согласно ч.1 ст.3.1 Закона РФ «О приватизации жилищного…
Добрый день. Могу ли я приватизировать квартиру служебную социального найма? Добрый день! Нет, В силу Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и ЖК РФ, приватизация служебного жилья невозможна.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». Остались вопросы к адвокату? Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в…
Здравствуйте. Родственник заключил договор найма жилого помещения для детей-сирот в декабре 2018 года, сроком на 5 лет. Может ли он переоформить на себя эту квартиру и в какой срок? Может ли он в данный момент приобрести другое жилье в ипотеку? Добрый день! В силу ст.8 Федерального закона «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и…
Готовы доверить решение проблемы нам?
Ваше сообщение успешно отправлено.
Наши сотрудники свяжутся с Вами в ближайшее время.
ФИО*
Телефон*
Комментарий и город вашего нахождения
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
Отзывы
Рейтинг на Yell.
ru.
Получить консультацию юриста
Получить консультацию
ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПРОДЛЕНА ДО 2018 г.
Плюсы приватизации.
Лица, проживающие в квартирах или комнатах по договорам социального найма вправе оформить данное жилое помещение в собственность в порядке приватизации.
Приватизация жилья подразумевает под собой переход права собственности на жилье от государства к гражданам. Собственники жилья получают возможность владеть и распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению. То есть, можно проживать в квартире или сдать ее в наем, продать или подарить, оставить в наследство или оформить другие сделки.
Кроме этого, жилье, находящееся в собственности граждан, может быть принято в качестве залога при оформлении кредитного договора. При чем согласовывать с кем-то оформление такой сделки не нужно. Не нужно и спрашивать разрешения на регистрацию граждан в своей квартире.
При оформлении приватизации комнаты в коммунальной квартире согласие соседей не требуется.
Какие жилые помещения можно приватизировать?
Бесплатная приватизация жилья распространяется на любые жилые помещения, за исключением следующих:
служебное жилье;
в общежитиях;
в аварийном состоянии;
в закрытых военных городках;
входящие в жилищный фонд совхозов и сельскохозяйственных предприятий, и к ним приравненных;
жилищный фонд стационарных учреждений соцзащиты населения, расположенный в сельской местности.
Эти ограничения установлены ст. 4 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации».
Какие документы нужны для приватизации жилья?
Договор социального найма.
Выписка из ЕГРП по форме № 3 на каждого участника приватизации.
Выписка из ЕГРП на квартиру.
Выписка из домовой книги.
Технический паспорт.
Кадастровый паспорт.
Справки, подтверждающие, что заявители ранее не участвовали в приватизации других объектов недвижимости.
Лицевой счет на квартиру.
Документы, удостоверяющие личность (паспорта, свидетельства о рождении детей, о регистрации брака).
Необходимо быть готовым к тому, что потребуются копии указанных документов. Копии нужно сделать заранее и иметь при себе. Обратите внимание, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия, поэтому затягивать с подачей документов на приватизацию не стоит.
Куда подавать документы на приватизацию?
Граждане давно оценили удобство услуги — служба одного окна. Именно поэтому большая часть заявителей обращаются в многофункциональный центр (МФЦ). Вместе с тем, аналогичная услуга предоставляется Жилищным управлением администрации г. Астрахани. Контактные данные этих учреждений можно уточнить в справочной службе города либо воспользоваться поисковой системой сети «Интернет».
Кто может участвовать в приватизации?
В приватизации жилого помещения могут участвовать все, кто зарегистрирован в квартире, и кто ранее не участвовал в приватизации другого жилого помещения.
Исключение — заявители, которые ранее участвовали в приватизации в несовершеннолетнем возрасте. Для них возможно участие в приватизации во второй раз, по достижению совершеннолетия.
Бытует ошибочное мнение, что малолетние дети не должны участвовать в приватизации. Это не так! Если при приватизации квартиры зарегистрированный в ней ребенок не получил право собственности на часть квартиры — договор приватизации может быть расторгнут через суд отделом опеки, прокуратурой и т. д.
Минусы приватизации.
У собственников квартиры, после ее приватизации, появляются не только права, но и обязанности.
Во-первых, это оплата налога на недвижимость, который начисляется с учетом кадастровой стоимости жилого помещения.
Во-вторых, собственник обязан нести расходы по оплате коммунальных услуг, обслуживанию квартиры и многоквартирного дома (текущий и капитальный ремонт, уборка подъезда, облагораживание придомовой территории и т. д.)
В-третьих, собственник несет ответственность за все, что происходит в его квартире.
Квартиранты затопили соседей, временный жилец пропал и его ищут сотрудники банка и т. д.
Еще один существенный минус. Аварийное жилье, подлежащее сносу, не повод надеяться на улучшение жилищных условий. Более того — это не повод для собственников квартир надеяться на «справедливость».
При расселении аварийного дома, собственники могут рассчитывать на равноценное по общей площади жилье, но только в том случае, если муниципалитет располагает возможностью предоставления жилья. Если нет — выплачивается выкупная стоимость, которая, на деле, не покроет всех расходов собственника квартиры.
Обращение в суд.
Трудности в приватизации могут возникнуть, если здание было ведомственным (например, числилось на балансе завода, который уже не существует), а в управление муниципалитетом еще не принято, а также отсутствие у гражданина документа (ордера и т.д.), который являлся основанием для вселения в жилое помещение. В таких ситуациях положительный результат может быть получен только по решению суда: суд выносит решение в части возможности передачи в собственность жилой площади; решение суда является основанием для выдачи свидетельства на право собственности.
Все сделки регистрируют в Едином реестре (ЕГРП). После 15.07.2016г. свидетельства о приватизации квартиры в собственность больше не выдают, а выдают выписку из Единого госреестра. Данные об объектах, которые были приватизированы до 1998 года, хранятся в региональных бюро технической инвентаризации, а остальной информацией располагает ЕГРП.
Условия проведения приватизации.
Процедура приватизации квартиры или иного жилья предусматривает соблюдение ряда обязательных для исполнения условий. Так, в частности:
проведение приватизации может осуществляться только субъектами, которые зарегистрированы в данном конкретном жилом помещении;
лица, не достигшие совершеннолетнего возраста и зарегистрированные в означенном помещении, принимают участие в приватизационном процессе в обязательном порядке;
те субъекты, которые не желают принимать участие в приватизации данного жилого помещения, должны оформить специальный отказ от приватизации, который подлежит обязательному заверению в нотариальном порядке;
те субъекты, которые ранее принимали участие в приватизации того или иного жилого помещения, не имеют права повторно принимать участие в процессе приватизации прочих жилых помещений.
Итак, как вполне очевидно из всего вышеизложенного, этапы приватизации квартиры или иного жилья, представляют собой достаточно непростой и требующий наличия хотя бы минимальных юридических знаний процесс. В связи с чем, для того, чтобы исключить возникновение каких-либо неприятных ошибок и сложностей, имеет смысл поручить осуществление приватизационного процесса профессиональным юристам. Они смогут оказать действенную помощь при сборе необходимой в данном процессе документации, разработают алгоритм требуемых действий, разъяснят некоторые довольно запутанные положения современного законодательства, смогут представлять непосредственные интересы субъектов, в различных инстанциях, а также в суде.
Давление с целью приватизации — Кооперативы Митчелла-Ламы
В 1955 году, когда многие городские районы пришли в упадок и бегство в пригороды шло полным ходом, законопроект Митчелла-Ламы, названный в честь сенатора штата Макнила Митчелла и члена законодательного собрания Альфреда Лама, был подписан в штате Нью-Йорк.
Целью законопроекта было поощрение строительства жилья для людей со средним доходом, сохранение большего количества семей среднего класса в городах штата и стабилизация районов Нью-Йорка.
К тому времени, когда в конце 1970-х годов был построен последний комплекс Mitchell-Lama, под эгидой программы было построено около 270 комплексов с почти 140 000 единиц. Одни сдавались в аренду, другие были кооперативами. Некоторые из них финансировались государством, другие — городскими властями. В программе был прописан 20-летний период устаревания, после которого домовладелец или кооперативная корпорация могли выкупить участие в программе. В большинстве случаев этот 20-летний период истек, и жители Митчелл-Лама столкнулись с последствиями «ухода в частную жизнь».
Зачем уходить?
По одной причине, районы, где были построены многие из первоначальных застроек Митчелл-Лама, резко изменились за 30 или 40 лет. Районы, которые когда-то были полупустынными или даже заброшенными, стали модными и модными, что привело к росту стоимости недвижимости.
В самом деле, более циничное прочтение первоначального намерения законопроекта могло бы предположить, что это было одной из причин, по которой закон был принят с самого начала — стимулировать частное развитие.
Несмотря на то, что очень многие застройки и здания Mitchell-Lama решили «перейти в частную собственность» по истечении 20-летнего периода субсидирования, в рамках программы все еще остается много проектов. Крупнейшим кооперативным комплексом Mitchell-Lama в городе является Co-op City в Бронксе, а крупнейшим арендным комплексом Mitchell-Lama почти наверняка является Spring Creek Towers/Starrett City в Бруклине. (На самом деле, владельцы Starrett City пытались отказаться от участия в программе и выставить на продажу весь комплекс в 2007 году, но вмешались встревоженные местные, государственные и федеральные выборные чиновники, которые в следующем году заключили сделку, чтобы сохранить доступность.)
В контексте кооператива Митчелл-Лама дебаты о приватизации почти всегда противопоставляют возможность, которую она даст акционерам для продажи своих квартир на сегодняшнем прибыльном рынке недвижимости, против желания сохранить сокращающееся предложение доступного жилья для будущие поколения.
В недалеком прошлом тотальная приватизация казалась неизбежной. Однако с акцентом мэра де Блазио на доступное жилье все может измениться.
Эрик Бедерман, бывший пресс-секретарь городского департамента по сохранению и развитию жилищного фонда (ныне вице-президент Корпорации по сохранению сообществ на Манхэттене), который курирует списки очередников и вопросы управления 84 комплексами Митчелл-Лама, говорит: «Городские усердно работал над сохранением как можно большего количества жилья Митчелл-Лама, сохраняя текущую недвижимость в программе и работая над тем, чтобы включить недвижимость, которая отказалась от участия в программах доступности … В рамках плана мэра де Блазио «Жилье в Нью-Йорке» мы продолжим использовать возможности чтобы расширить доступность и сохранить городской жилой фонд Митчелл-Лама».
Штат также принял меры по сохранению жилья Митчелл-Лама. В 2012 году губернатор Эндрю Куомо, тогдашний мэр Майкл Блумберг и федеральное правительство помогли рефинансировать Co-op City в рамках сделки на 621,5 миллиона долларов, призванной сохранить доступность застройки еще на 35 лет.
Программа Куомо House NY включает в себя сохранение 8600 единиц ветхого жилья Митчелл-лама как в Нью-Йорке, так и в нескольких других городах северной части штата.
Стоит ли уходить?
Перед тем, как правление кооператива начнет рассматривать вопрос о выкупе Mitchell-Lama, «он должен определить, позволяют ли его организационные документы и ипотечные ссуды кооперативу погасить ипотеку и выйти из программы», — говорит прокурор Дэвид Л. Берки, партнер манхэттенской юридической фирмы Gallet Dreyer & Berkey. «Некоторые кооперативы могут выйти из программы через 20 лет, другие — через более длительный период, а третьи могут вообще не выйти из программы, если они получили льготные ипотечные кредиты, требующие, чтобы они оставались в программе в течение срока кредит.»
Если приватизация возможна, говорит прокурор Стюарт Сафт, партнер юридической фирмы Holland & Knight на Манхэттене. «Необходимо провести голосование, чтобы разрешить совету директоров провести технико-экономическое обоснование.
После завершения исследования, если оно показывает, что приватизация осуществима, необходимо провести второе голосование, чтобы уполномочить правление написать план предложения и представить его Генеральному прокурору штата. После того, как план написан и принят AG, проводится еще одно голосование по вопросу о приватизации. Если две трети собственников проголосуют за приватизацию, то у собственников будет 90 дней, чтобы согласиться или отказаться».
В арендном комплексе Mitchell-Lama процесс совсем другой. По истечении 20-летнего периода владельцы зданий имеют абсолютное право на выкуп, хотя они должны направить 365-дневное уведомление о намерениях как HPD, так и арендаторам, а затем должны следовать определенным требованиям, изложенным в Законе Митчелла. Лама рулит. Если все это сработает, говорит Сафт, «арендодатель может выплатить все деньги, которые он должен штату или городу, в зависимости от того, находилось ли оно под надзором HPD (NYC) или DHCR (NYS) и здание сдано. программы».
Из-за относительной простоты процесса для арендодателей из программы выбыло намного больше арендных зданий, чем кооперативов.
Между прочим, хотя слова «выкуп», «приватизация» и «преобразование» часто используются как синонимы для описания процесса выхода здания из Митчелл-Ламы, это не совсем одно и то же. По словам Берки, выкуп подразумевает погашение кредита и другие сборы, необходимые для выхода из программы. Приватизация относится к процессу преобразования здания, находящегося под надзором правительства, в здание, находящееся в частной собственности и под управлением. И преобразование может означать либо преобразование здания из Mitchell-Lama в здание, которое будет находиться в частной собственности и управлении, либо (в несвязанном значении) преобразование арендуемого здания в кооператив или квартиру.
Вопросы, которые вы должны задать
Есть довольно много вопросов, которые совет директоров и акционеры Mitchell-Lama должны задать, когда они рассматривают возможность приватизации.
Адвокат Леонард Х. Ритц, советник Adam Leitman Bailey, PC в Манхэттене, перечислены некоторые из них:
• Сколько будет стоить процесс? Будут взиматься сборы с юристов, бухгалтеров, консультантов по недвижимости и т. д. Есть ли у кооператива денежные резервы, чтобы заплатить за это?
• Какое влияние окажет кооператив на любую существующую ипотеку? Нужно ли будет его погасить перед конвертацией, и если да, то каков будет источник средств?
• Каковы будут последствия увеличения налогов на недвижимость после того, как кооператив потеряет льготный налоговый режим? Как только здание будет преобразовано, оно будет облагаться налогом по полной стоимости, что означает, что кооператив будет платить более высокие налоги, которые будут переданы акционерам через более высокие платежи за обслуживание.
• Для жителей: Сколько будет стоить моя квартира?
В некоторых случаях акционерам, возможно, придется платить огромные суммы за обслуживание, сборы или взносы после того, как они выйдут из программы.
Чтобы компенсировать эти расходы, многие здания используют «обратные налоги» или плату за перепродажу квартир, чтобы создать резервный фонд, который будет использоваться для ремонта и улучшений.
Процесс
Какие обязательства несет совет по раскрытию информации о различных этапах обсуждения приватизации акционерам и насколько акционеры вовлечены в каждый этап процесса после его утверждения?
«Все советы директоров обязаны действовать в интересах корпорации», — говорит Ритц. «Советы также защищены правилом делового суждения. Однако это решение такого масштаба, что оно существенно повлияет на всех акционеров, и, поскольку в конечном итоге требуется одобрение подавляющего большинства акционеров, совет должен предоставлять подробную информацию своим акционерам на протяжении всего процесса».
Берки подробно рассказывает: «Правила требуют, чтобы правление распространило технико-экономическое обоснование среди всех акционеров. План предложения, который содержит все аспекты плана по переходу в частную собственность, должен быть распространен среди всех акционеров, и они имеют право представить Генеральному прокурору комментарии относительно плана».
Как только здание будет приватизировано, добавляет Берки, кооператив будет платить налоги на недвижимость в зависимости от рыночной стоимости, поэтому, как упоминалось выше, ежемесячные платежи акционеров будут увеличиваться. Они смогут получить рыночную стоимость своих объектов, иногда исчисляемую сотнями тысяч или даже миллионами долларов, плюс свою долю амортизационных платежей по ипотечным кредитам, которые они внесли, когда были собственниками. «В той мере, в какой они состоят в квалифицированном кооперативе и пользуются налоговыми льготами домовладельцев, — говорит он, — они могут исключить первые 250 000 долларов или 500 000 долларов для супружеской пары из прибыли от перепродажи для целей налогообложения».0003
Те, кто не может купить
Но что происходит с теми дольщиками, которые не могут или не хотят покупать свои квартиры? Могут ли быть достигнуты их компромиссы?
Большинство планов приватизации кооперативов позволяют тем, кто не может или не хочет покупать свои квартиры, обменивать свои доли и арендные договоры на эквивалент аренды со стабилизированной арендной платой.
Сафт, который говорит, что играет «роль квотербека» во время процесса преобразования Митчел-Ламы, говорит: «Согласно моим планам, они всегда могут оставаться арендаторами с арендной платой, аналогичной той, которую они платили, а владельцы получают когда они умрут или переедут, а их квартиру можно будет продать населению». Его планы, по его словам, всегда выполняются, «когда жильцы сохраняют контроль над своей жизнью и домом».
Опыт одного кооператива
Одним из примеров кооператива, который несколько раз голосовал против приватизации, но постепенно продвигался к ее принятию, является Southbridge Towers, комплекс из примерно 1650 квартир рядом с морским портом Саут-Стрит в Манхэттен. Уоллес Димсон, председатель правления кооператива, назвал первоначальную оппозицию некоторых акционеров «идеологической».
Однако мало-помалу все начало меняться. В конце 2005 года правление сначала проголосовало за проведение технико-экономического обоснования, а затем за предварительный план размещения (который он назвал популярным прозвищем «отвлекающий маневр» из-за цвета чернил на обложке) через несколько лет.
позже, а затем другие шаги.
В сентябре 2014 года, после многих лет споров и дебатов, акционеры, наконец, проголосовали за выход из программы. Димсон сказал, что «обратный налог» для тех, кто продает свои квартиры, сохранит разумную плату за обслуживание для тех, кто останется.
Не сделай сам
Приватизация В общем, опытные адвокаты имеют решающее значение для помощи кооперативу в прохождении процесса, и, как всегда, они берут почасовую оплату. Существуют юридические фирмы, которые специализируются на представлении интересов кооперативов Митчелл-Лама, и для советов было бы разумно привлечь фирмы с таким непосредственным опытом. Юридические фирмы, в свою очередь, помогут кооперативу нанять бухгалтеров, оценщиков и других экспертов для подготовки плана предложения.
В общем, это не самостоятельная операция. А те здания, которые хотят приватизировать, должны быть готовы к долгосрочной перспективе — Бедерман из HPD говорит, что весь процесс может занять несколько лет.
Таким образом, если ваш совет директоров хочет изучить возможность перехода в частную собственность, вам рекомендуется начать изучение этого сейчас и собрать сильную команду финансовых и юридических консультантов, которые потребуются вашему совету для оценки осуществимости выкупа и оказания помощи. и ваш совет, и ваши акционеры справляются с тем, что может быть очень долгим и часто сложным процессом. Чем больше информации будет у вашего совета директоров, менеджмента и акционеров, тем более плавным будет ваш переход и тем меньше вероятность возникновения напряженности между соседями.
Ранаан Геберер — независимый писатель и частый автор The Cooperator.
приватизация открытых общественных пространств в Лиме, Перу
Автор(ы)
Чонг Лугон, Даниэла.
Download1227048893-MIT.pdf (8.422Mb)
Другие участники
Массачусетский технологический институт. Департамент городских исследований и планирования.
Советник
Лоуренс Дж.
Вейл.
Условия использования
Тезисы MIT могут быть защищены авторским правом. Пожалуйста, повторно используйте содержание диссертации MIT в соответствии с Политикой разрешений библиотек MIT, которая доступна по указанному URL-адресу.
http://dspace.mit.edu/handle/1721.1/7582
Метаданные
Показать полную запись товара
Abstract
В столичном районе Лимы на человека приходится в среднем 3,6 м² зеленых насаждений, что составляет в общей сложности 10 миллионов жителей. Хотя это не самый точный показатель, это наиболее доступный показатель для измерения и понимания величины открытого общественного пространства в городе. Кроме того, она распределена неравномерно: районы с более высоким социально-экономическим уровнем и большими муниципальными бюджетами имеют большую площадь и более качественные общественные пространства. В контексте неравномерного распределения по количеству и качеству одной из самых больших угроз, с которыми сталкиваются общественные пространства, является их приватизация, процесс, в ходе которого пространство изымается из собственности общественности и преобразуется для частного или ограниченного использования.
От тротуаров, улиц, парков и площадей до природных пространств, таких как пляжи и прибрежные природные экосистемы ломас, в последние годы эти незащищенные территории превратились в торговые центры, супермаркеты, автостоянки, частные клубы, формальные и неформальные жилье, парки развлечений, корты с синтетической травой и другая инфраструктура, которая в некоторой степени изменила ее открытость, право собственности, доступность и функции. Этот переход от общественных пространств к частным в конечном итоге снижает возможности всех граждан иметь доступные открытые общественные пространства, увеличивает социальную фрагментацию и, в конечном итоге, усугубляет проблемы социальной несправедливости и пространственного неравенства. В таком сценарии в данной диссертации рассматриваются условия, при которых открытые общественные пространства приватизируются, и определяются механизмы.
С помощью различных тематических исследований и интервью я создаю три типа, которые пытаются объяснить различные формы, в которых развивается приватизация, чтобы выявить мотивы, стоящие за ней, процессы, как это происходит, действующие лица, которые участвуют, и ее проявления.
имеет в застроенной среде. Первый тип — концессия для развития, когда общественное пространство сдается в аренду частным лицам в форме концессии под предлогом развития и улучшения. Второй — это присвоение средств к существованию, когда общественное пространство неформально используется для удовлетворения основных потребностей, таких как жилье или продуктивная деятельность. Третий — ограждение для контроля, возникающее, когда общественное пространство огорожено и доступ к нему ограничен в целях обеспечения безопасности или облегчения управления им. Я анализирую и выявляю условия структурного управления и недостатки в текущих процессах планирования — формальных и неформальных, нисходящих и восходящих —
, которые ведут к приватизации, чтобы помочь повысить осведомленность о том, как и почему происходит это невидимое явление и кто больше всего от него страдает. Наконец, в этом тезисе предлагаются рекомендации, которые могут помочь Лиме и другим перуанским городам способствовать защите и сохранению общественных мест, а также поощрять более справедливое распределение.