Приватизация земельного участка под частным домом 2018: Особенности приватизации земли под частным домом и МКД. Порядок, сроки и стоимость 2023

Содержание

Приватизация земельного участка: порядок и документы 2018

На данный момент в законодательстве сложилась интересная ситуация — далеко не все участки документально принадлежат полноправным владельцам домов, построенных на этих участках. В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, как исправить эту ситуацию и избежать проблем, связанных с таким положением дел.

Мы расскажем, что такое приватизация земли, какие преимущества и недостатки предполагает эта процедура, а также рассмотрим порядок оформления земельного участка в собственность.

Зачем это нужно: преимущества и недостатки

Приватизация земельного участка представляет собой процедуру оформления в собственность земельного участка, который является недвижимым имуществом.

То есть, владелец земли может проводить со своим имуществом любые сделки – продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в аренду, оформлять в залог по кредиту, открывать на этой земле предприятие, выращивать сельхозпродукцию (конечно, в рамках ограничений, накладываемых законодательством). Собственно, по этой же причине цена дома на приватизированной земле намного выше, чем на не приватизированном участке.

То же самое относится к собственникам квартир в многоэтажных домах – приватизация земли обеспечивает возможность совместного использования придомовой территории (например, можно сдать часть территории в аренду магазину, расположенному на первом этаже, или обустроить платную стоянку для автомобилей).

Оформление земли в собственность для владельца дома предполагает, что никто не сможет ее отнять или использовать без разрешения собственника. Например, если земля, на которой возведен дом (или иной объект) принадлежит муниципальному образованию, то этот собственник может изъять землю для своих нужд или построить какой-либо объект (например, провести через участок дорогу). То же самое может произойти, если земля используется на правах аренды.

Однако приватизация имеет и некоторые недостатки – за обретенную в собственность недвижимость владельцу придется платить налог, кроме того, земля должна содержаться в надлежащем состоянии, в противном случае муниципальное образование может оштрафовать собственника.

Согласно законодательству, каждый гражданин РФ наделен правом, но не обязан приватизировать какое-либо недвижимое имущество. Если же он решит воспользоваться этим правом, то сделать это он может лишь один раз в жизни.

Способы получения земли во владение

Переход земли в собственность в 2018 году может быть осуществлен в рамках бесплатно-упрощенной приватизации, безвозмездного получения земельной доли по административному регламенту. Кроме того, можно выкупить земельный надел или добиться его перехода в частное владение в процессе рассмотрения искового заявления в суде. Самыми востребованными и процессуально наименее сложными остаются бесплатная процедура, а также приобретение участка земли у властей.

Впрочем, с массовой безвозмездной приватизацией по упрощенной процедуре рано или поздно придется попрощаться – разрешенная законодателями «дачная амнистия» должна была закончиться уже в 2018-ом, но в итоге было решено ее продлить еще на два года.

Безвозмездное обретение права владения

Для получения возможности безвозмездно пройти приватизационную процедуру, надо, чтобы объект недвижимости имел «подходящий» статус. Это должно быть частное жилое или дачное имение, либо объект, который используется под подсобное хозяйство или для организации садоводства.

На упрощенно-безвозмездную приватизацию могут рассчитывать только граждане, использующие землю абсолютно легально (соответственно статусу и целевому назначению), и законно эксплуатировали строения, на нем расположенные.

Если полного пакета документации на всю недвижимость нет, можно рассчитывать лишь на бесплатную приватизацию по административной процедуре, то есть — сначала восстанавливаются все правоустанавливающие бумаги, потом оформляется право собственности на земельное угодье.

Как и ранее, приватизировать землю под своими домами (и прилегающую территорию) могут граждане, относящиеся к льготным категориям, в том числе, военные, ветераны, дети-сироты и так далее.

Как выкупить землю?

Если нет шансов приватизировать надел бесплатно, остается только с наименьшими потерями выкупить его у местных властей. При этом за основу принимается кадастровая стоимость участка, которая в большинстве случаев ниже рыночной цены. Кадастровая цена указана в кадастровом паспорте, если этого документа нет, то владельцу здания придется предпринять усилия для того, чтобы земля была поставлена на кадастровый учет. Если есть желание добиться максимального содействия муниципальных властей, можно взять на себя расходы, связанные с геодезическими работами и задачами по межеванию.

Саму процедуру межевания может провести любая организация, которая имеет лицензию на осуществлении такой деятельности. Можно привлечь также сотрудников кадастрового реестра, которые смогут принять заявку и назначить день проведения замеров сразу после оплаты их услуг. При определении границ участка необходимо согласовать все нюансы с соседями, так как при межевании понадобится их подпись.

Земельный участок вносится в базу Росреестра, после чего можно приступать к решению вопроса о приобретении надела. Без особых проблем можно стать собственником лишь тех земель, которые официально отнесены к разряду «разрешенного пользования». А если, например, на земле находится какой-либо объект, принадлежащий муниципальным органам, приватизировать такую землю практически невозможно.

Земельный надел под частным домом

Больше всего заявок на приватизацию земли поступает от владельцев домов, которые уже построены на этих участках. Стоит напомнить, что в недавнем прошлом разрешение на строительство выдавалось лишь в том случае, когда владелец мог доказать пожизненное наследуемое право на землю. Времена изменились, законы тоже, и сейчас наследники или другие новые собственники сооружений, расположенных на неприватизированной земле, обязаны или выкупить ее, или оформить договор аренды. Бесплатная приватизация возможна, если недвижимое имущество получено во владение до 1991 года.

Правом на приватизацию земли под домом обладают все собственники жилья. Если есть необходимость оформить участок на одного из владельцев недвижимости, остальные собственники должны дать письменное разрешение. Собственность может быть оформлена не на весь участок, а лишь на конкретную его часть, но все равно понадобится документальное подтверждение права на его использование.

Когда участок в аренде

Если используемая земля арендуется у местных властей, можно попробовать получить ее в частное владение. Для этого надо обратиться к властям района, на территории которого размещается земельная доля. Только после того, как чиновники его рассмотрят, и будет принято одобрительное решение, можно приступать к оформлению собственности на землю.

Не исключено, что местная администрация не захочет передавать в частные руки имущество, но для отказа должны быть четкие законодательные основания. Стоит ознакомиться с этими аргументами и, если обнаружатся перспективы, следует повторить попытку через некоторое время, заручившись своими аргументами. Если результат рассмотрения заявления окажется положительным, все дальнейшие процедуры проходят на общих основаниях.

Как получить землю под гаражами?

Во многих случаях имеет смысл приватизировать не только землю, где размещается домовладение, но и заявить о праве на другие участки, на которых размещаются разные объекты собственности, например, гаражи. Это важно в ситуациях, если есть перспектива сноса гаражного кооператива — если земля приватизирована, можно рассчитывать на адекватную компенсацию.

Надо заметить, сама процедура приватизации земли под гаражом не столь проста, как хотелось бы. Если речь идет об отдельно стоящем строении, оформить землю в собственность можно по обычной, простой процедуре. Но когда гараж является частью обширного общего бокса, можно сделать попытку приватизации только доли участка. Это невозможно сделать в одиночку – принимать участие в оформлении придется всем хозяевам гаражных помещений, располагающихся в боксе. Можно попытаться также совместными усилиями выкупить землю у собственника.

Что входит в пакет документов?

Закон о приватизации определяет и тонкости самой процедуры, и требования к пакету документов. Но даже если используется упрощенная приватизация, пакет необходимых бумаг выглядит внушительным — кроме паспорта и заявления, понадобятся:

Документы, которыми регламентируется использование надела. Это могут быть арендные бумаги, бессрочные договора с муниципальными органами, решения властей, разрешительные акты и так далее.

В органы, занимающиеся приватизационными процедурами, необходимо принести правоустанавливающую документацию на жилые и другие постройки. Это может быть правильно оформленное разрешение на проведение строительства, план выполнения работ, кадастровый документ и технический паспорт.

Понадобится также документ об оценочной стоимости дома и прочих строений, который надо получить в Росреестре. Разумеется, нужны документы о площади, налоге на имущество, а также бумага из ЕГРП, подтверждающая наличие права использования конкретного участка, который необходимо приватизировать.

Однако, есть риск не получить такой документ, если сооружение не значится в базе государственного учреждения. Тогда сотрудники ограничиваются справкой о том, что построек на этом участке нет. Казус заключается в том, что, заявляя о желании приватизировать участок, необходимо предоставить документы о праве владения тем, что на нем есть. Подобные ситуации нередки после покупки или получения по дарственной дома, размещенного на неприватизированной земле.

Если нет возможности представить документы, которые подтверждают право собственности на дом или другую постройку, сначала надо провести оформление всех строений в собственность по договору дарения или на основании разрешения на проведение строительных работ, и лишь затем приступать к оформлению собственности на землю. В ряде случаев сотрудники уполномоченных регистрирующих структур могут потребовать набор других документов, и лучше это выяснить до подачи пакета.

Собственно, оформление документации потребует затрат и времени, даже бесплатная упрощенная приватизация для многих людей может оказаться недешевым удовольствием.

Сколько времен занимает приватизация?

Как видно уже из перечня нужных документов, сбор полного пакета может потребовать значительных временных затрат. Многие нынешние собственники, которые прошли «жернова бюрократической машины» говорят, что подготовка бумаг заняла около двух месяцев. В целом же сроки, равно как и стоимость приватизационной процедуры, очень зависят от того, где именно располагается земельный объект.

После того, как весь пакет документов подготовлен, необходимо отправить его в ближайшее отделение Росреестра, представители которого имеют нормативно определенное право в течение двух недель тщательно проверять документацию, чтобы принять заключение об удовлетворении или отклонении обращения. Наиболее пристальное внимание они обращают на расположение земли и отсутствие принадлежности этой территории к тем, где приватизация запрещена.

Бывают ситуации, когда не обнаруживается кадастровая карта, и тогда чиновники должны инициировать проведение дополнительных измерительно-оценочных работ. В таком случае, процедура оформления собственности потребует не меньше месяца. После завершения всех согласований решение о передаче земли в собственность передается заказчику.

Если государственный орган приходит к заключению об отказе, он обязан полностью его аргументировать со ссылками на нормативные акты. Несостоявшийся хозяин земли имеет право оспорить отказ.

Заключение

Как видим, приватизация является непростым процессом, требующим денежных вложений, времени и сосредоточенности на важных аспектах, но получение собственности на землю, безусловно, того стоит. Во время подготовки рекомендуется прибегнуть к помощи специалиста, практикующего в области земельного права, который подскажет, как провести процедуру, избежав лишних затрат, и оформить все быстро, без головной боли.

Игорь Василенко

Приватизация земли в 2018 году: с чего начать

Каждый, кто слышал о приватизации, в общих чертах знает, что она из себя представляет. Но очень мало тех, кто может доподлинно рассказать, что скрывает это понятие. Под термином приватизация понимают перевод государственной собственности в частные руки.

Приватизировать объект, значит, переоформить принадлежащее государству имущество в свое владение. Получить этим способом можно далеко не все виды имущества. Например, приватизировать лес или озеро не получится, а простой земельный участок для ИЖС получить очень просто. Конечно, существуют свои нюансы и затруднения, но они постепенно исчезают благодаря инициативе законодателя. Дело в том, что институт приватизации появился в России не так давно, и именно поэтому имеет определенные проблемы. К счастью, законодательство, связанное с переоформлением имущества из государственной собственности меняется с завидной регулярностью, поэтому если для вас актуален данный вопрос, старайтесь не упустить из внимания последние новшества.

Зачем приватизировать земельный участок под домом

Когда вы используете землю, и никто не чинит препятствий, не мешает, не обещает отобрать дом, преимущества приватизации могут показаться неочевидными, так как не видно минусов ее отсутствия. Ответить на вопрос, зачем приватизировать землю можно так: чтобы обрести все определенные законом правомочия:

владение — быть номинальным собственником;

пользование — строить дом, разбивать сад или огород;

распоряжение — продажа, передача в наследство, дарение.

Только с ними вы станете полноценным собственником участка и сможете отсечь любые притязания третьих лиц. Прежде чем окончательно принять решение и начать процедуру, нужно оценить плюсы и минусы приватизации.

Плюсы:

как только земля стала вашей, можно совершать с ней любые сделки: дарить, сдавать в аренду, продавать;

землю можно использовать в качестве залога для кредитования;

никто не сможет забрать у вас землю, даже государство;

вы можете построить на земле дом и не опасаться его лишиться.

Минусы:

придется платить земельный налог;

если на земле стоит дом, придется платить налог и за него;

ежегодно заполнять налоговые декларации.

Насколько существенны минусы или плюсы приватизации решать каждому собственнику единолично, ведь для кого-то налоговое бремя может оказаться проблемой более существенной, чем невозможность продать землю. Но в целом, каждому пользователю, не обладающему правом собственности, стоит стремиться закрепить за собой полноценные права владения и приватизировать недвижимость. Особенно актуально это становится в случае природных катаклизмов, получить возмещение от государства за утрату дома или земли может только собственник, а не пользователь. На практике такие ситуации случаются очень часто, и люди оказавшись жертвами стихии, остаются без помощи по вине собственной беспечности.

Порядок приватизации земли

Начать стоит с того, что приватизация может быть платной и бесплатной. В сам термин вкладывается понятие возмездного приобретения, но некоторые категории населения освобождены от уплаты денег за приватизацию.

Бесплатная приватизация доступна для лиц:

получивших землю в постоянное бессрочное пользование;

ставших владельцами земли на праве пожизненного наследуемого владения;

которым была предоставлена земля под ИЖС, ГСК;

являющихся членами многодетных семей;

отнесенных к льготникам.

Платная приватизация доступна любому гражданину, который захочет приобрести землю у государства. Данный вопрос урегулирован в статье 28 ЗК РФ. Кроме того, приватизировать можно землю, выделенную для ведения фермерского хозяйства.

Но стоит понимать, что бесплатной приватизация является условно, то есть, платить не придется за землю как таковую, а вот за услугу приватизации нужно будет выложить определенные законодательством суммы.

Какие еще расходы могут ожидать будущего собственника?

оплата оформления документов: справок, свидетельств;

наем специалистов для проведения технических работ: межевание, вынесение границ;

госпошлина за регистрацию права собственности.

Таким образом, порядок приватизации можно охарактеризовать как возмездный и заявительный.

С чего начать приватизацию земли

Получение земли в собственность начинается с изучения имеющихся на руках документов, то есть сначала нужно понять, на каком основании вы используете землю. К сожалению, нередко такой очевидный вопрос упускается из виду и человек не имеет представления о характере своих правомочий.

Найдите все документы на земельный участок и определите, какой порядок приватизации вам доступен.

Определите владельца земли, то есть, какой орган в вашем регионе является полноправным собственником недвижимости.

Обратитесь на прием к специалисту за разъяснением ваших прав и возможностей, связанных с этой землей.

Если участок не расположен в природоохранной или другой особой зоне и находится в вашем пользовании на законных основаниях, специалист разъяснит вам порядок процедуры и даст ценные рекомендации.

Основные шаги

Идем в орган власти и уточняем перечень документов.

Собираем пакет документов, если необходимо проводим кадастровые работы за свой счет.

Записываемся на прием, пишем заявление, прикладываем документы и оплачиваем госпошлину и другие суммы выставленные собственником земли.

Ожидаем ответа в течении двух недель.

Действуем в соответствии с полученным ответом.

Если по вашему заявлению будет принято положительное решение, вам понадобиться собрать еще один пакет документов, но уже для регистрации права на землю в Росреестре.

Документы для приватизации земли

Самый ответственный этап — сбор документов. Нужно позаботиться о том, чтобы получить все актуальные справки установленной формы, проставить подписи и печати на каждом документе. Бумаги должны быть собраны перед подачей непосредственно и быть подлинными, в противном случае в приватизации откажут.

Чтобы начать процедуру, вам потребуется пакет документов:

паспорт;

бумага, удостоверяющая ваше право на землю в любой форме;

выписка из ЕГРН;

технические документы: кадастровый паспорт, технический план, межевой план, акт согласования границ.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, придется дополнительно получить разрешение органа опеки на приватизацию или отказ от приватизации от его лица. Для этого нужно обратиться в территориальный орган и написать заявление. Разрешение не включать ребенка в число участников приватизации орган опеки выдаст только в случае, если у несовершеннолетнего имеется доля в другой недвижимости. Кроме того, есть нюанс: если ребенку до 14 лет, его отдельное участие в приватизации не требуется, если он старше 14 лет понадобиться его самостоятельное заявление на приватизацию.

Указанный перечень документов является общим и не учитывает специфику конкретных ситуаций. Чтобы узнать какие дополнительные бумаги нужно представить, обратитесь в администрацию по месту жительства и предоставьте полные сведения об объекте и составе семьи. Специалист с учетом фактических обстоятельств расскажет, какие еще документы нужно получить.

Заявление на приватизацию земли

Заявление на приватизацию основной документ, которым запускается процедура оформления в собственность, он пишется от лица пользователя по документам и подписывается всеми членами семьи. Именно в нем прописывается волеизъявление гражданина, от правильности его изложения будет зависеть результат рассмотрения документов. Оно подается в орган, который имеет право на распоряжение землей, которую вы хотите приватизировать.

В заявлении нужно указать:

название органа власти, который является собственником земли;

ваши данные: ФИО, место проживания, контактные данные, в том числе номер телефона;

сведения о земельном участке: адрес, кадастровый номер, основания владения;

поставить дату написания заявления;

опись прилагаемых документов с указанием количества экземпляров и листов.

подпись.

Заявление с пакетом документов передается в канцелярию органа власти. Желательно составить документ в двух экземплярах и попросить поставить на вашем штамп входящей корреспонденции, так вы убережете себя от недобросовестных действий со стороны представителей государственного органа.

Сколько стоит приватизация земли

Приватизировать недвижимость гораздо дешевле, чем ее купить вне зависимости от ее конфигураций и особенностей. Даже если включить в стоимость все межевые работы, госпошлину, оплату других технических и специальных услуг сумма получится относительно скромная в сравнении со стоимостью земли из частных рук.

Стоимость приватизации складывается из двух показателей:

рыночной стоимости земли;

кадастровой стоимости.

Как правило, платная приватизация обходится в сумму кадастровой стоимости земли, которая определяется при помощи кадастровой оценки. Если же приватизация проводится на безвозмездной основе, оплатить придется только пошлину и проведение специальных работ на участке.

Как исчезли 5 миллионов гектаров? Тайная приватизация земли в Украине

Анализы

2020-11-12

Славомир Матушак

6 ноября Премьер-министр Денис Шмыгаль заявил во время презентации результатов хозяйственного аудита Украины, что 5 млн га сельскохозяйственных земель исчезли из государственной владение. Тем самым он подтвердил слова главы Государственной службы геодезии, картографии и кадастра Украины (также называемой Государственной кадастровой службой, ГКС) Романа Лещенко, который заявил в серии интервью в конце октября, что большая часть государственные сельскохозяйственные угодья были незаконно приватизированы. По расчетам ГКС, с момента передачи ок. 4 млн га земли органам местного самоуправления в результате реформы децентрализации в 2018–2020 годах, государству в настоящее время принадлежит лишь 750 тыс. га сельскохозяйственных угодий вместо заявленных 6,4 млн га. Недостающие земли, более 5 млн га (свыше 50 000 км², 8% территории страны), по словам Лещенко, были незаконно приватизированы в результате продолжавшегося более десяти лет процесса передачи небольших участков до двух гектаров в частные руки. ГТС предоставила органам прокуратуры документы о нарушениях по более чем 300 делам и заявила, что будут разработаны законодательные процедуры, обеспечивающие возвращение государству незаконно приобретенных земель.

Комментарий

ГКС занимается регистрацией земель (включая земли сельскохозяйственного назначения) и до недавнего времени была известна как одно из самых коррумпированных учреждений в Украине. Лещенко, возглавивший это учреждение в июне этого года, начал проверку системы регистрации и инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения. В ходе проверки выявлен ряд грубых нарушений. Например, выяснилось, что неконтролируемый доступ к реестру был предоставлен третьим лицам, которые могли внести в него какие-либо изменения, т.е. изменить целевое использование участка. В настоящее время восстановлен полный контроль над реестром, объявлены работы по подготовке аэрокарты всей страны. Это облегчит мониторинг использования земли по назначению.
В рамках так называемой бесплатной приватизации, предусмотренной Земельным кодексом от 2001 года (закон, регулирующий право собственности на земли сельскохозяйственного назначения), теоретически каждый гражданин Украины имеет право на получение шести земельных участков, отнесенных к разным использует. Таким образом, можно получить землю общей площадью около 6 га. На практике процесс предоставления земли был совершенно непрозрачным и зависел от решений должностных лиц ГКС на центральном уровне и в его региональных отделениях. Более того, отсутствие функционирующей системы проверки бенефициаров Земельного кодекса означало, что одно лицо могло приобрести много земельных участков, и процветала незаконная практика передачи земли подставным собственникам. Например, по подсчетам Лещенко, 80 000 га земли в Винницкой области достались членам пяти взаимосвязанных семей. Также были приватизированы земельные участки с удачным расположением, напр. вокруг Киева или в прибрежной полосе Одесской области, а затем их целевое назначение сменилось с сельскохозяйственного на строительное. Это также относилось к районам, богатым природными ресурсами (например, газом, титановыми рудами или янтарем). В 2013–2020 годах таким образом гражданам якобы было передано 700 000 га, что подтверждается документально (хотя злоупотребления были зафиксированы в тысячах случаев), в то время как в реестре отсутствуют сведения о более чем 5 млн га, приватизированных до 2013 года. До появления бумажных документов того периода оцифрованы, невозможно будет сказать, кто стал владельцем этой земли.
Глава СКС не назвал никаких имен. Он только утверждал, что его контролировала «донецкая группа», а после 2014 года — «винницкая группа». Это можно понимать как обвинение в адрес бывшего президента Виктора Януковича (из Донецка) и Петра Порошенко и бывшего премьер-министра Владимира Гройсмана (связанного с Винницей). Помимо членов центрального правительства, в эту незаконную схему были вовлечены и представители региональных элит в отдельных областях.
5 млн га — это площадь, немного превышающая территорию Словакии. Поэтому может показаться неожиданным, что информация от Лещенко не вызвала серьезной политической бури. Это может свидетельствовать о том, что к этой незаконной схеме приватизации земли было причастно большинство представителей украинского политического истеблишмента, в том числе представители большинства оппозиционных партий (в частности, «Европейская солидарность» и «Оппозиционная платформа – За жизнь»). Учитывая неэффективность и степень коррумпированности местной системы правосудия, могут возникнуть серьезные сомнения в том, будут ли привлечены к ответственности лица, причастные к незаконной приватизации. Также неизвестно, как государство попытается вернуть себе приватизированную землю. Лещенко предлагает Высшему антикоррупционному суду Украины принять сокращенную процедуру рассмотрения этих дел. Однако, поскольку потенциально таких случаев было бы большое количество, это означало бы полный паралич этой власти.

Откуда берутся общественные земли? Муниципализация и приватизация (…)

земля
/
приватизация
/
общинные земельные фонды
/
продажи под залог
/
общественная земля
/
муниципализация
/
землепользование
/
Нью-Йорк

На протяжении большей части 20-го века общественные земли играли ключевую роль в строительстве доступного жилья, а также в реализации более широких концепций городского планирования. В Нью-Йорке, несмотря на то, что предложение доступных общественных земель сократилось за последние 30 лет, они остаются в центре многочисленных политических конфликтов: расположение и перепланировка оружейной палаты Бедфорд-Юнион в Краун-Хайтс; судьба Эджмира, незавершенного участка реконструкции города в Фар-Рокавей; недвижимость Восточного Гарлема, которую Общественный земельный фонд Восточного Гарлема-Эль-Баррио (CLT) стремится преобразовать в доступное жилье; различные предлагаемые участки для частной застройки на участках государственного жилья; и более.

Эта борьба подпитывается двумя факторами. Во-первых, борьба за общественные земли носит стратегический характер: застройка общественных земель дает возможность соседским группам вмешиваться в процесс пересмотра городского землепользования; это также снижает стоимость разработки, обеспечивая более высокую доступность. Во-вторых, эти объекты политически сильны: сегодня в Нью-Йорке существует почти политический консенсус в отношении того, что правительство должно использовать свои ресурсы, включая землю, для смягчения кризиса доступности1. Оба фактора обеспечивают низовым группам больший потенциал влияния, чем к застройке, происходящей на частной земле.

В этой политической обстановке возникает вопрос: откуда берутся общественные земли? В этом эссе мы исследуем, как земля переходила между частной и общественной сферами, чтобы осветить современную борьбу за землепользование в Нью-Йорке.

Как земля стала общественной?

Частная и государственная собственность на землю является общественным строительством. Исторически сложилось так, что земля, находящаяся в совместном владении, то есть совместно используемая группой людей, приватизировалась путем ограждения, законного и часто насильственного средства отстаивания прав индивидуальной собственности. В США этот процесс начался с массового переселения и геноцида коренных народов. Он продолжился созданием больших плантаций — во многих отношениях доминирующей особой формой в этой стране (McKittrick 2013) — и мириадами меньших огораживания общей земли спекулянтами, поселенцами, землевладельцами и застройщиками.

Ограждение, однако, не конец истории. В США как элитные, так и народные движения часто способствовали переходу земли из частной в государственную собственность.

Движения элиты за общественные земли варьировались от перемещения местных землевладельцев до создания национальных парков (Katz and Kirby, 1991) до лоббирования землевладельцами на рынках с низкой арендной платой выкупа земли государством. Эти усилия элиты часто сводились к муниципализации путем лишения собственности (Harvey 2003). Хотя они привели к передаче земли из частной сферы в собственность государства, они не обязательно привели к усилению контроля над землей со стороны общества.

В то же время народные движения за общественные земли включали в себя утопические общины, искавшие нерепрессивные альтернативы как сельской, так и городской жизни (Hayden 1976), а также муниципальные правительства «канализации-социалистов», пришедшие к власти в нескольких городах США. в конце 19-го и начале 20-го веков и проводил политику муниципализации земли и инфраструктуры (Judd 1989). Эти перемещения составили муниципализации путем изъятия , что привело как к государственной (или коллективной) собственности, так и к более демократическому управлению землей.

Земля, которой владеют города, сегодня передана в государственную собственность в результате этих элитных и народных движений, а также параллельных циклов инвестиций и изъятий инвестиций (Kondratieff 1979). В Нью-Йорке и многих других городах США создание государственной земли подпадает под следующие четыре широкие и часто перекрывающиеся исторические категории.

Период 1 (1890–1920-е гг.): «Прекрасный город» и чрезмерное осуждение и предоставление государственных услуг на втором месте (Foglesong 1986). Создание этих огромных пространств означало накопление больших участков земли либо за счет выдающихся владений, либо закулисных выкупов между политическими покровителями и клиентами (Schwartz 1993). Городские власти обычно практиковали «чрезмерное осуждение»: брали больше, чем им было нужно, продавали часть «улучшенной» земли с прибылью и, в свою очередь, получали доход для нового проекта (Cushman 1917). Этот способ муниципализации был в конечном итоге ограничен Великой депрессией, но он заложил модель для будущих государственных изъятий.

Период 2 (1930–1970-е годы): красная черта и обновление городов

Великая депрессия спровоцировала массовый жилищный кризис, подстегнув интенсивное федеральное вмешательство в рынок городского жилья, включая программы государственного жилья и домовладения. Обе программы разрешали и поощряли сегрегацию по расовому признаку (Rothstein 2017). При федеральном финансировании города муниципализировали большие участки земли, способствуя развитию «современного жилья», принадлежащего правительству и профсоюзам (Рэдфорд 19).96). Тем временем схемы домовладения задавали параметры для «красной черты», что, в свою очередь, создавало условия для крупномасштабного объявления трущоб, изъятия выдающихся владений и перепланировки «городского обновления» (Wilder 2000). В конце этого периода городской реорганизации по США прокатилась волна сокращения инвестиций в города, включая массовые поджоги и оставление домовладельцев, и городские власти оказались с большими запасами расчищенных, но не перестроенных участков. Примерно в то же время в промышленных помещениях развернулся сопутствующий процесс.

Период 3 (1940–1970-е): деиндустриализация и военная реструктуризация Бруклинская военно-морская верфь и армейский терминал, а также оружейные склады Манхэттена (Markusen 1991). Эти большие заброшенные пространства часто переходят из федеральной в городскую собственность. В то же время крупномасштабное производство начало уходить из многих северных городов США, ссылаясь на рост стоимости земли, антииндустриальную политику землепользования, обесценивание заводов и воинственность рабочей силы (Bluestone and Harrison 19).82). В то время как некоторые промышленные объекты были преобразованы для использования на основе FIRE (Fitch 1993), другие были лишены права выкупа и были переданы муниципальным органам власти. Деиндустриализация бросила многие городские экономики по нисходящей спирали, подготовив почву для последнего раунда накопления государственных земель.

Период 4 (1970–1990-е): девальвация и обращение взыскания

испытал резкий рост как чрезмерного использования многоквартирных домов, так и отказов домовладельцев в 1919 г.70-е и 1980-е годы (CSS и NWBCCC, 1996). С сокращением федерального финансирования муниципальных проектов при Рейгане городские власти, уже участвовавшие в реваншистской реакции на народные движения за расовое и экономическое равенство (Woods, 2007), стали проводить политику жесткой экономии, что привело к еще большему количеству лишений права выкупа. Это уничтожило жилой фонд во многих городских кварталах; например, в 1980 году в Гарлеме было всего 2% жилого фонда Нью-Йорка, но более 20% домов, заброшенных домовладельцами (Goldstein 2017). В 1981, город в рем. (не облагаемых налогом) жилищный фонд вырос почти до 112 000 единиц (Stegman 1982).

В течение этих четырех исторических периодов города накопили много земли и собственности. В некоторых городах, таких как Ньюарк в Нью-Джерси, по-прежнему сохраняется большой запас государственной земли. В Нью-Йорке общественная земля играет ключевую роль в перепланировке городских районов.

Станет ли сегодня земля в Нью-Йорке общедоступной?

Нью-Йорк попал в пятую историческую категорию: серьезная коммодификация земли (Madden and Marcuse 2016). Даже когда цены на землю в Нью-Йорке достигли дна в 19 году,70-х годов инвесторы начали спекулировать на свободных землях и арендованных зданиях. Со временем, когда рынок недвижимости неуклонно расширялся, этот процесс превратился из особого явления в общее состояние (Lees et al. , 2013). Эта практика усилилась в преддверии ипотечного кризиса, чему способствовали легкодоступные и зачастую грабительские кредиты (Fields 2015). Сегодня Нью-Йорк редко отказывается от больших участков земли для обновления города, а домовладельцы больше не отказываются от собственности, списанной как бесполезной. Вместо этого чрезмерное использование скромных сдаваемых в аренду зданий стало обычным явлением, а притеснение арендаторов остается стандартной деловой практикой по всему городу (Teresa 2016).

Финансово неблагополучные здания часто сталкиваются с риском лишения права выкупа налогов, независимо от того, были ли они чрезмерно заемными хищными инвесторами или их обязательства по уплате налога на имущество стали недоступными для отдельных домовладельцев. В период с 2010 по 2015 год примерно в отношении 15 000 объектов недвижимости и пустырей в Нью-Йорке было продано по крайней мере одно налоговое право удержания (Stern and Yager 2016). Среди них 43 600 жилых единиц, а также значительное количество коммерческих площадей.

В прошлом взыскание налогов приводило к временной муниципализации частной собственности. Наличие свободных участков и зданий, находящихся под муниципальным контролем, сыграло значительную роль в политике мэра Коха (1978–1989) 10-летний план доступного жилья по строительству или ремонту 200 000 квартир (Soffer 2010). Мэр Джулиани (1994–2001) изменил эту политику: вместо того, чтобы напрямую вступать во владение, город начал налагать залог на просроченную собственность. Теперь залоговые права продаются по цене ниже рыночной доверительному управлению, управляемому Банком Нью-Йорка Меллона, который объединяет залоговые права в облигации и продает их аккредитованным инвесторам, которые затем имеют возможность взыскать долг или конфисковать имущество путем обращения взыскания. . Это изменение политики было частью более широких усилий города по снятию с себя ответственности за эксплуатацию и управление жильем. С продажей залога «город получит свои деньги авансом и решит вопрос о том, что случилось со зданиями и их арендаторами». (Крински 2015).

Общественная земля в неолиберальном городе

Правозащитники уже давно призывают к пересмотру процесса продажи залогового имущества, чтобы решить как кризис доступности жилья в городе, так и потерю малого бизнеса и общественных учреждений. Усилия были сосредоточены на передаче большего количества проблемных многоквартирных домов в доверительный фонд или снятии некоммерческих организаций и домов на одну семью с продажи под залог. Хотя такие законопроекты были внесены в городской совет, администрация де Блазио сопротивлялась этим усилиям по реформе, а тем более полному пересмотру, потому что продажа налоговых залогов: (1) выгодна влиятельным держателям облигаций; (2) успешное получение части налоговых поступлений авансом; и (3) идеологически соответствует государственно-частной модели управления городскими ресурсами.

В связи с сокращением предложения свободных общественных земель город все чаще начинает использовать земли, ранее считавшиеся недоступными для частной застройки, от публичных библиотек до участков, принадлежащих Жилищному управлению города Нью-Йорка (NYCHA). Хотя этот подход обычно оправдывается удовлетворением неотложных краткосрочных потребностей, таких как сбор средств для решения проблемы с капиталом NYCHA в размере 25 миллиардов долларов, он также отказывается от государственного рычага воздействия на землю, которую трудно вернуть. В прошлом город полагался на застройщиков, ориентированных на миссию, чтобы гарантировать, что при освоении общественных земель приоритетное внимание уделяется потребностям сообщества. Однако наличия миссионерской организации недостаточно для долгосрочного руководства. В одном из наиболее вопиющих примеров, в 19В 94 году город выделил Корпорации развития Абиссинии, связанной с Абиссинской баптистской церковью, общественный участок на 125-й улице в Гарлеме, чтобы удовлетворить потребность населения в новом супермаркете по соседству. Однако двадцать лет спустя Abyssinian продала землю компании Extell Development Company для строительства элитного жилого комплекса (Busà 2017).

Когда планировщики и политики рассматривают частную застройку как единственное средство удовлетворения потребностей общества, государственная земля становится просто еще одним инструментом для заключения сделок. Если история муниципализации в США изобилует несправедливостями, то акт приватизации только усугубляет преступления. Таким образом, сложная и противоречивая история муниципализации требует более целенаправленного подхода, который отдает приоритет демократическому принятию решений в долгосрочном управлении земельными ресурсами. Оставшиеся государственные земли Нью-Йорка должны оставаться за пределами рынка либо за счет бессрочной государственной собственности, либо за счет тщательно продуманной формы общественного контроля.

Примечание: имена авторов расположены в алфавитном порядке.

Библиография

Блюстоун, Б. и Харрисон, Б. 1982. Деиндустриализация Америки: закрытие заводов, отказ от сообщества и демонтаж основной промышленности , Нью-Йорк: Basic Books.
Буса, А. 2017. Творческое разрушение Нью-Йорка: проектирование города для элиты , Нью-Йорк: Издательство Оксфордского университета.
Общество общественных работ (CSS) и Коалиция общин и духовенства Северо-Западного Бронкса (NWBCCC). 1996. Кредиторы и арендодатели: Руководство для арендаторов, занимающихся организацией жилья , испытывающего финансовые трудности, Нью-Йорк: Общество общественных работ.
Кушман, Р. Э. 1917. Чрезмерное осуждение , Нью-Йорк: D. Appleton & Company.
Филдс, Д. 2015. «Оспаривание финансиализации городского пространства: общественные организации и борьба за сохранение доступного арендного жилья в Нью-Йорке», Journal of Urban Affairs , vol. 37 нет. 2, стр. 144–165.
Fitch, R. 1993. Убийство в Нью-Йорке , Нью-Йорк: Verso Books.
Foglesong, RE 1986. Планирование капиталистического города: от колониальной эпохи до 1920-х годов , Принстон: Princeton University Press.
Fullilove, MT 2005. Корневой шок: как разрушение городских кварталов вредит Америке и что мы можем с этим поделать , Нью-Йорк: One World/Ballantine.
Гольдштейн, Б. Д. 2017. Корни городского возрождения , Кембридж (Массачусетс): Издательство Гарвардского университета.
Харви, Д. 2003. Новый империализм , Нью-Йорк: Издательство Оксфордского университета.
Хайден, Д. 1976. Семь американских утопий: архитектура коммунитарного социализма, 1790–1975 , Кембридж (Массачусетс): MIT Press.
Джадд, Р. В. 1989. Социалистические города: муниципальная политика и корни американского социализма , Олбани: SUNY Press.
Кац, К. и Кирби, А. 1991. «В природе вещей: окружающая среда и повседневная жизнь», Труды Института британских географов , том. 16, нет. 3, стр. 259–271.
Кондратьев, Н. Д. 1979. «Длинные волны в экономической жизни», Review (Центр Фернана Броделя) , vol. 2, нет. 4, стр. 519–562.
Крински, Дж. 2015. «Управление катастрофой с арендным жильем в Нью-Йорке: прежний и будущий потенциал собственности, лишенной права выкупа за налоги», Metropolitics , 20 октября.
Лис, Л., Слейтер, Т. и Уайли, Э. 2013. Джентрификация , Нью-Йорк: Рутледж.
Мэдден, Д. и Маркузе, К. 2016. В защиту жилья: политика кризиса , Нью-Йорк: Verso Books.
Маркусен, А. Р. 1991. Восстание стрелкового пояса: Военное переосмысление индустриальной Америки , Нью-Йорк: Издательство Оксфордского университета.
МакКиттрик, К. 2013. «Plantation Futures», Small Axe , vol. 17, нет. 3, стр. 1–15.
Рэдфорд, Г. 1996. Современное жилье для Америки: борьба за политику в эпоху Нового курса , Чикаго: University of Chicago Press.
Ротштейн, Р. 2017. Цвет закона: забытая история того, как наше правительство разделило Америку , Нью-Йорк: W. W. Norton & Company.
Шварц, Дж. 1993. Нью-Йоркский подход: Роберт Мозес, Городские либералы и реконструкция внутреннего города , Колумбус: Издательство государственного университета Огайо.
Соффер, Дж. 2010. Эд Кох и восстановление города Нью-Йорка , Нью-Йорк: издательство Колумбийского университета.
Стегман, М.