Приватизация земли под частным домом: Приватизация земли под частным домом: особенности, необходимые документы и порядок действий

Содержание

Приватизация земельного участка под домом — Юридическая консультация

С. Рыжая (Симферополь) 01.10.2020 Рубрика: Земля

Хочу приватизировать землю под своим частным домом (дому 20 лет), он мне достался по завещанию. Дом на себя переоформила. В МФЦ сказали, что у меня нет документов на землю. Где их получить?

Земельный участок, Приватизация

Айман Нурикенова

Консультаций: 22

Согласно п. 1-2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства могут предоставляться:

в собственность бесплатно;

в постоянное (бессрочное) пользование;

в собственность за плату;

в аренду.

В случае отсутствия у гражданина каких-либо документов на земельный участок, находящийся в его фактическом пользовании, на котором расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ, такой гражданин вправе приобрести земельный участок в собственность.

Можно ли продать неприватизированный участок земли?

Гражданин, намеренный приобрести в собственность соответствующий участок для названных целей, должен обратиться в орган местного самоуправления (уполномоченный орган) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не образован) или о предоставлении такого земельного участка (если проведен кадастровый учет участка). В течение 30 дней уполномоченный орган обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, с тем чтобы известить всех заинтересованных лиц о возможности участвовать в аукционе на право приобретения земельного участка.

Если в течение 30 дней с момента опубликования такого извещения от третьих лиц не поступят заявления о намерении участвовать в аукционе, гражданин вправе приобрести земельный участок без проведения аукциона. Если заявления третьих лиц поступят, проводится аукцион.

Формирование земельного участка, на котором расположен дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Таким органом будет являться местная администрация.

Сказали спасибо:

Похожие вопросы

Хочу взять в аренду земельный участок в селе, сам уроженец этого села. Возможно ли это, что необходимо предпринять?

Месяц назад получила уведомление, что Москва хочет изъять мой земельный участок для госнужд. Что делать, если я не согласна продавать участок?

Будучи фермером, заключил договор перенайма с соседом и получил его участок в аренду. Местная администрация предъявила долги предыдущего арендатора.

Имеется свидетельство о праве собственности на землю, выданное в 1995 году. На нем написано, что данный документ временный. Действительно ли оно?

Приватизация земли под частным домом в Москве, цены

Как и квартиры в многоэтажных домах, дачные участки со строительными сооружениями жилого назначения и частные дома являются наиболее востребованной разновидностью недвижимого имущества. Наличие прав на земельный участок является обязательным основанием для оформления права собственности на дом, который находится на этом участке. При этом сама земля далеко не всегда является собственностью тех людей, которые проживают в построенном на ней доме. Получение и регистрация прав собственности на земельный участок гарантирует доступ к получению полного объема прав на эту землю. Таким образом, в результате официального оформления собственности вы получаете возможность распоряжения землей по своему усмотрению – можете продавать, дарить землю и так далее.

Приобрести землю в свою законную собственность можно посредством приватизации. В соответствии с действующим законодательством страны, приватизация земли подразумевает собой процедуру получения права собственности на то имущество, которое ранее находилось в собственности государства или определенных муниципальных образований. На протяжении многих лет законодательством предполагалось нахождение любого земельного участка исключительно в государственной форме собственности. Земля не могла становиться частной собственностью и переходить в собственность граждан. Согласно прежним порядкам, граждане могли получить землю во временное пользование, неограниченное по сроку действия. Также предусматривалась возможность владения участком с правом передачи его наследникам.

Приватизация земли под частным домом стала возможной только с внесением изменений в Земельный кодекс Российской Федерации. Так, обновленные законы запретили предоставление земельного участка гражданину на прежних условиях. Вместе с этим было разрешено однократное право на бесплатное приобретение земли под домом в собственность при условии, что земля находится в бессрочном пользовании или принадлежит владельцу на основании наследуемого владения. Это же правило касалось и случаев передачи земли определенному лицу со стороны государства или муниципальных органов на основании установленного акта.

На сегодняшний день процедура приватизации земли может осуществляться несколькими различными способами. Законом предусмотрена:

Приватизация на бесплатной основе в упрощенном порядке.

Приватизация на бесплатной основе в административном порядке.

Приватизация в порядке выкупа земли.

Приватизация посредством обращения в суд и соответствующего разбирательства.

Для того чтобы узнать, как можно приватизировать участок в вашем случае, воспользуйтесь информацией, представленной в текущем разделе, или обратитесь за консультацией к юристам Московской муниципальной коллегии адвокатов.

Основания для бесплатной приватизации земли под частным домом

Бесплатная приватизация доступна тем лицам, которые являлись владельцем определенного участка на законных основаниях и располагают полноценным частным домом для постоянного проживания на этом участке. Важным условием в данном случае является оформление дома в частную собственность. Также приватизацией предусмотрена возможность оформить землю в собственность в случае, если объект не зарегистрирован описанным выше способом, но был приобретен до того, как новое земельное законодательство вступило в силу.

При соответствующем оформлении дома приватизировать данную землю можно на бесплатной основе в упрощенном порядке. Если необходимые документы отсутствуют, процедура приватизации осуществляется в административном порядке.

Право бесплатной приватизации также предоставляется определенным группам лиц, которые указаны в действующем законодательстве Российской Федерации. К списку таких граждан относятся военнослужащие, лица, признанные героями Российской Федерации и СССР, ветераны военных действий, сироты и прочие категории лиц, для которых предусмотрены те или иные социальные гарантии и льготы. Обязательным требованием является документальное подтверждение права на приватизацию. Право приватизации может быть использовано гражданином только один раз.

Как осуществляется приватизация посредством выкупа?

В случае отсутствия оснований для приватизации на бесплатной основе у конкретного лица, приватизировать участок можно только посредством осуществления выкупа земли. Разница между приватизациями земель и домов на них и стандартной сделкой купли-продажи земли заключается в цене. Если вы выкупаете землю у государства или органов муниципальной власти, то цена определяется на основании кадастровой стоимости. Рыночная стоимость в данном случае значения не имеет. Таким образом, выкуп – значительно более выгодная и доступная сделка в сравнении с обыкновенной куплей-продажей.

Стоимость участка в соответствии с кадастром определяется на основании выполнения кадастровой экспертизы. Экспертиза может быть назначена исполнительными органами конкретного субъекта. После завершения кадастровой экспертизы власти составляют определенное постановление, которое регламентирует результаты кадастровой оценки земли.

Важно помнить, что процедура приватизации посредством выкупа в земельном законодательстве страны доступна только при условии, что участок состоит в кадастровом учете. В качестве подтверждения предоставляется официальный кадастровый паспорт. В случае отсутствия факта регистрации в кадастре лицо обязано подготовить официальное заявление и подать его в орган местного самоуправления. В заявлении должна присутствовать просьба внести участок в государственный кадастр недвижимого имущества и выдать кадастровый паспорт в качестве подтверждения этого факта.

Решение об удовлетворении или отказе в просьбе принимается соответствующими органами в течение одного календарного месяца. Важным условием является готовность заявителя самостоятельно оплатить все сопутствующие расходы на работы, которые предстоит произвести для того, чтобы внести участок в кадастр недвижимого имущества.

Для того чтобы получить кадастровый паспорт – выписку из государственного реестра, подтверждающую наличие участка в собственности, – необходимо предоставить кадастровый план земли. Под понятием кадастрового плана подразумевается специальный документ, который отражает сведения о земельных участках, подлежащих обязательному кадастровому учету. Получить кадастровый план можно после выполнения процедур межевания, а также комплекса необходимых геодезических работ. В случае соблюдения всех перечисленных условий происходит составление договора о выкупе (аналогично договору купли-продажи), на основании которого происходит передача прав собственности на земли.

Какие этапы входят в приватизацию различными методами?

В случае рассмотрения в качестве объектов, которые вы приватизируете, земель, процедура является многоэтапной и состоит из нескольких задач. Полный комплекс этапов определяется с учетом особенностей конкретной ситуации. При этом наличие необходимых документов является основополагающим требованием в рассматриваемом случае.

В соответствии с нормативными актами земельного кодекса Российской Федерации, для осуществления процедуры приватизации могут потребоваться следующие документы:

Подтверждающие наличие права владения землями. Такими документами могут быть государственные акты, судебные решения, прочие свидетельства и официальные письменные договоры. На сегодняшний день перечень допустимых вариантов различается, так как до введения земельных реформ, строгих правил к урегулированию подобных действий не существовало, таким образом, подтверждающие документы могут существенно различаться.

Документы по частному дому. От заявителя потребуется подробный план осуществления строительных работ, а также комплект документов, которые подтверждают право на строительство и выдаются управлением архитекторов в городе или населенном пункте. Аналогичным образом предоставляется техническая документация на готовое строительное сооружение как на объект капитального строительства.

Кадастровый паспорт с кадастровым планом.

Справка, которая определяет кадастровую стоимость. Данная справка выдается земельным комитетом.

Справка, которая определяет величину земельного налога, а также площадь территории. Данная справка выдается инспектором Федеральной налоговой службы.

Перечисленные документы подаются в соответствующий орган вместе с заявлением и документом, который удостоверяет личность заявителя.

После подготовки необходимого комплекта документов, обязательного для осуществления процедуры приватизации, пакет подается в территориальные органы, занимающиеся регистрацией прав собственности. Рассмотрение документов занимает до двух недель. По истечении этого срока регистрационная служба примет решение в пользу удовлетворения просьбы заявителя или откажет в указанных в заявлении требованиях.

Если решение регистрационной службы будет положительным, то между сторонами будет подписан договор, в соответствии с которым происходит безвозмездная передача участка в частную собственность. Если вы проводите приватизацию в порядке выкупа, то между сторонами заключается договор купли-продажи.

В случае вынесения регистрационными органами решения об отказе в оформлении прав собственности на земли частным лицам, заявитель имеет право на обращение в суд с повторным заявлением. После этого рассмотрением дела о приватизировании участков будет заниматься непосредственно судья.

Если вы хотите узнать, сколько стоит процедура, связанная с приватизациями земель и домов на них, а также получить ответы на сопутствующие вопросы, воспользуйтесь консультацией со специалистами Московской муниципальной коллегии адвокатов. Мы имеем большой опыт работы в соответствующей сфере и регулярно сталкиваемся с необходимостью регистрации земель, на которых находится дом, в собственность. Юристы коллегии тщательно изучат сложившуюся ситуацию и помогут подготовить необходимые документы для оформления участка с домом в собственность. В компетенции специалистов сбор документов как на дом, так и на частную земельную территорию, на которой находится этот дом. Мы в курсе всех последних изменений в законодательстве, включая реформы 2017 года, и готовы оказать услугу представительства в суде, если в оформлении участка с домом в собственность в порядке выкупа и другими способами будет отказано.

Провал земельной приватизации: о необходимости новой политики развития

Как только мы начинаем говорить о «глобализации», мы неизбежно связываем ее с избыточными финансовыми рынками, оторванными от реальной экономики. В меньшей степени общественность осведомлена о другом типе глобализации, который также включает принудительное объединение институтов по всему миру: об институте частной собственности и стратегиях приватизации. Движущими силами этого развития являются — помимо обычных подозреваемых, Международного валютного фонда, Всемирного банка, Всемирной торговой организации — сами правительственные организации по развитию.

В отношении землепользования и прав на землю развитие обычно влечет за собой оформление, спецификацию и индивидуализацию прав собственности. Предполагается, что неформальные, коллективные формы прав собственности должны быть преобразованы в частную собственность (Platteau 1996), поскольку такая политика поможет облегчить земельные конфликты, повысить эффективность земельных рынков, гарантировать гарантии владения и доступа к кредитам. Все, кроме частной собственности, рассматривается как низший, незрелый тип права собственности.

Стратегия приватизации национальных и международных правительственных организаций развития часто подвергалась критике. Неправительственные организации (НПО), занимающиеся вопросами окружающей среды и прав человека, особенно громко заявляют, что частная собственность на землю означает потерю средств к существованию и принудительные выселения, особенно среди социально и экономически уязвимых групп. Они решительно возражают против режимов частной собственности, которые исключают все другие формы прав собственности, потому что такие режимы попирают многообразные общественные институты, которые долгое время обеспечивали широкий доступ к земле и ее устойчивое использование. Правительственные организации по развитию обращают больше внимания на эту критику, но некоторые многообещающие концептуальные альтернативы пока выходят за рамки.

Анатомия прав собственности

Так откуда взялась эта зацикленность на частной собственности? С юридической точки зрения право частной собственности дает возможность исключить других лиц из актива. Более того, собственники могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако традиционно частная собственность на землю строго ограничивалась публичным правом, т.е. строительный закон. С экономической точки зрения собственность можно интерпретировать как совокупность прав, включающих право на использование актива (usus), на присвоение доходов (usus fructus), на изменение актива (abusus) и на его продажу (ius abutendi).

Догма о приватизации земли первоначально продвигалась школой прав собственности, возникшей в США как ответвление Новой институциональной экономики в 1960-х годах (Demsetz 1967). Теоретики прав собственности подчеркивают необходимость сочетания гарантированного права использования с правом usus fructus и правом продажи актива. Они считают, что это единственный способ гарантировать, что люди, которые несут инвестиционные затраты, будут пожинать плоды (Feder and Feeny, 1991). Инвестиции в улучшения (озеленение, ремонт, дома и т. д.) будут стимулироваться индивидуальной собственностью, и можно будет избежать чрезмерного использования ресурсов (как описано Гарретом Хардином в его эссе «трагедия общин»). Помимо вводящей в заблуждение формулировки — Хардин на самом деле описывал трагедию открытого доступа, в то время как для общего пользования всегда характерен контролируемый доступ1 — этот аргумент кажется правдоподобным на первый взгляд.

Однако он скрывает важный факт: право на получение урожая с земли ( usus fructus ) и право на продажу актива ( ius abutendi ) не ограничиваются «улучшениями» (такими как насаждения или постройки). Они также включают наиболее важные источники стоимости земли – расположение, интенсивность использования и качество земли по сравнению с маргинальными землями (где урожайность только покрывает затраты). Экономисты называют эти факторы «дифференциальной рентой». Такие преимущества часто носят косвенный характер и находятся вне контроля отдельных владельцев. Фактически, в большинстве случаев основа стоимости земли создается сообществом, например, изменениями в планах землепользования или инвестициями в инфраструктуру, которые влияют на стоимость участка.

Большая часть этих расходов ложится на плечи сообщества. Эти затраты включают затраты на планирование, затраты на строительство инфраструктуры и альтернативные издержки отказа от альтернативного государственного или частного землепользования. В случае улучшения земли отдельные собственники оплачивают расходы и получают выгоду. Но то же самое не относится к фактической неулучшенной земле, потому что рента и дополнительная стоимость приватизируются, тогда как львиная доля связанных с этим затрат ложится на плечи сообщества. Разделение выгод и затрат является важной движущей силой множества несправедливых отклонений, таких как захват земли2 и погоня за рентой, причем не только в развивающихся странах (Löhr 2010).

Однако представленная на данный момент картина не является полной. Во многих развивающихся странах существуют режимы как частной, так и государственной собственности на землю. Но есть две причины, по которым это различие часто носит скорее номинальный, чем реальный характер. Во-первых, хотя доступ к охраняемым территориям, которые часто являются бывшими общественными ресурсами, утратившими этот статус во время формализации прав собственности на землю, должен контролироваться, государство часто не имеет возможности или желания эффективно контролировать доступ3. Во-вторых, государственная собственность. часто сдается в аренду в качестве экономических концессий субъектам частного сектора для их частной экономической эксплуатации.

В Камбодже, например, «экономические земельные концессии» на так называемых «государственных частных землях» в настоящее время составляют около 25 процентов сельскохозяйственных земель страны. Кроме того, существуют обширные концессии на лесное хозяйство, добычу полезных ископаемых и другую коммерческую деятельность. Хотя земли, используемые в концессии, считаются государственной собственностью, с экономической точки зрения они обладают всеми признаками частной собственности. Даже право злоупотребления зачастую де-факто находится в частных руках, если, например, концессионеры игнорируют законы об охране леса, а государство игнорирует нарушения закона. В отличие от частной собственности, распределение выгод от земли управляется не рыночными силами, а государством — часто в форме нераскрытых выплат политическим приспешникам. Помимо взяток, которые часто выплачиваются, концессионеры не платят никаких затрат на приобретение, а формальные сборы часто смехотворно низки; уступки, очевидно, являются привилегиями.

Сглажены катком приватизации: погоня за рентой и захват государства

Погоня за рентой происходит, когда институты разрешают приватизацию земельной ренты и прироста стоимости за счет общества. Нередко спекулянты и землевладельцы держат государство в заложниках или внедряют его представителей в госструктуры. Результат: нуждающиеся люди лишаются средств к существованию, общие ресурсы замыкаются, продолжается процесс концентрации земли. Этот механизм присвоения работает в пользу элиты. Программа приватизации может быть успешной только в том случае, если будет преодолено разделение государственных властей. Как правило, ему нужна сильная исполнительная власть и сильное централизованное государство, способное преобладать над более низкими административными уровнями.

Хотя правительственные организации развития могут сознательно не поддерживать присвоение земли элитой, они, по крайней мере, терпят это, в то время как население в целом не одобряет. Государственные субъекты развития ведут себя в этом отношении шизофренически: с одной стороны, они продвигают и требуют «хорошего управления», а с другой — помогают выдать карт-бланш на получение ренты (частной собственности на землю), что вредит землепользованию. как общее достояние.

Все чаще правительственные организации по развитию считают себя экспортерами продукта, который можно было бы назвать «частными правами собственности на землю». Однако этот продукт не работает хорошо даже в западном контексте, о чем свидетельствует длинный список неудач, таких как неиспользуемые и недостаточно используемые участки, разрастание городов и систематический уклон в процессе планирования в пользу влиятельных инвесторов (Löhr 2010). В западных государствах такие крайние злоупотребления приватизацией сдерживаются рабочим разделением государственной власти и конституционным государством. Это не относится ко многим развивающимся странам со слабым управлением. В конце концов, правительственные организации по развитию фактически помогают ликвидировать обычные права на землю и тем самым уничтожают многочисленные земельные общины.

Один размер подходит всем?

Элита знает, как играть в эту игру. У него есть доступ к юридическим консультациям и личные связи с ключевыми лицами, принимающими решения в правительстве. Напротив, малообразованные сельские жители беззащитны, когда новые права собственности на землю внезапно предъявляются ни с того ни с сего. Они не понимают, что происходит, пока не становится слишком поздно. Имея слабое представление о формальных юридических процедурах и отсутствие финансовой и политической поддержки, у них практически нет шансов успешно защитить свои традиционные претензии. Однако право основано на взаимном признании, без которого не может быть легитимности.

Проблема в несоответствии норм. Формализованным юридическим правам, на которые ссылается элита, позволено преобладать над обычными правами бедняков и маргинализированных, чтобы регулировать свое собственное достояние. Злоупотребление законом для санкционирования этой игры силой толкает многие штаты в состояние фактической анархии. Как это ни парадоксально, возникающее в результате новое состояние «де-факто открытого доступа» иногда приводит к возникновению тупиковой ситуации, состоящей из разрозненных, частично совпадающих притязаний на права собственности, — проблема, известная как «трагедия антиобществ» (Fitzpatrick 2006)4 9.0003

Экономические и социальные последствия

Поэтому неудивительно, что во многих случаях результаты приватизации не соответствуют заявленным ожиданиям. Земля выделяется не лучшим пользователям, а спекулянтам. Земля часто остается неиспользованной. «В лучшем случае» земля достается агропромышленным компаниям, т. е. могущественным и концентрированным хозяйственным группам.

Образ жизни и экономические модели с низкой платежеспособностью в этом контексте находятся в крайне невыгодном положении. Это означает, что разнообразие форм, необходимых для здорового социального и экономического организма, сокращается. Исчезновение традиционного образа жизни и экономических моделей часто идет рука об руку с миграцией в большие города (и появлением новых трущоб) или в периферийные регионы. Тем не менее, приток перемещенных лиц в периферийные регионы в сочетании с отсутствием эффективного контроля доступа только вызывает дальнейшую деградацию природных ресурсов, которые в прошлом были стабильным достоянием. Ярким примером является провинция Пайлин в Камбодже, где за последние годы было уничтожено около 50 процентов первичных лесов, а сельскохозяйственные угодья постепенно деградировали.

Ответственность за большую часть этого вреда лежит на центральном государстве. Он предоставляет большинство экономических концессий, как правило, без консультаций с региональными или местными администрациями. Зачастую оценки воздействия на окружающую среду и социальную сферу проводятся неадекватно или не проводятся вовсе. Возникающие в результате перекрывающиеся земельные претензии часто приводят к спорам, которые концессионеры даже не пытаются решить путем заключения соглашений с пострадавшими людьми. Вместо этого они просто связываются с центральным правительством, которое предоставило им концессию, поскольку они ожидают, что правительство «разрешит» такие конфликты в их пользу, используя при необходимости полицию или вооруженные силы. Люди, которые теряют средства к существованию, встают в очередь безземельных мигрантов.

К смене парадигмы в политике развития5

Принимая во внимание катастрофические последствия программы приватизации во многих странах, ее сторонники стали более осторожными. Однако это привело не к пересмотру парадигмы приватизации в целом, а скорее к специальным модификациям того, как она осуществляется в каждом конкретном случае.

При оспаривании парадигмы приватизации важно соблюдать несколько принципов:

Нейтральное планирование должно обеспечивать пространство для разнообразия стилей жизни и экономических моделей. Это относится, в частности, к социальным и институциональным формам с низкой платежеспособностью. Такие формы имеют неоценимое значение для социальной сплоченности и экологической функциональности, а также для улучшения сосуществования формализованного права и обычных прав. Разнообразие образов жизни и экономических моделей может поддерживаться, например, путем предоставления коллективных прав собственности на землю общинам, в которых существуют обычные права. Однако любые правоотношения с лицами, не принадлежащими к таким сообществам, должны основываться на формализованном праве.
Государство должно быть как можно более свободным от особых интересов, чтобы гарантировать нейтральное планирование и предоставить возможности для форм, выходящих за рамки логики капиталистической эксплуатации. Следует ввести уголовную ответственность за сговор частных лиц с государственными учреждениями, что не всегда имеет место даже в западных «чертежах» развития.
Борьба с погоней за рентой также означает максимально возможное снятие ренты с земли и дополнительной стоимости в пользу общества (декапитализация земли). Это может быть реализовано с помощью разумно разработанной системы лизинга или налогообложения земли. Понятно, что это требование трудно обеспечить в странах, где лица, принимающие политические решения, тесно связаны с владельцами крупных поместий и застройщиками.
Кроме того, государственная политика должна отражать принципы субсидиарности. Более низкие административные уровни, например, в рамках процесса выделения земли, должны быть наделены большими полномочиями .6 Конечно, децентрализация власти противоположна тому, чего обычно хотят влиятельные лица, принимающие политические решения.

Для сохранения интересов сообщества в общих природных ресурсах необходимо продвигать новую повестку дня в области развития и плыть против ветра. Пришло время настроить компас.

Ссылки

Демсетц, Х. 1967. «К теории прав собственности». The American Economic Review (57) 2: 347–359.
Федер, Г. и Д. Фини. 1991. «Землевладение и права собственности: теория и последствия для политики развития». Экономический обзор Всемирного банка, (5)1: 135–153.
Фитцпатрик, Д. 2006. «Эволюция и хаос в системах прав собственности: трагедия оспаривания доступа в третьем мире». Йельский юридический журнал . (115)996–1048.
Лёр, Д. 2010. «Движущие силы преобразования земель — на пути к финансовой основе для лучшей политики землепользования». Журнал землевладения (ФАО). июнь: 61–89.
Платто, Дж. П. 1996. «Эволюционная теория земельных прав в применении к странам Африки к югу от Сахары: критическая оценка». Развитие и изменение (27) 29–86.

1. Для получения более подробной информации см. эссе Питера Лайнбо об истории общин на стр. 114–124.
2. См. эссе Лиз Олден Уайли о международном захвате земель в части 2.
3. Ана де Ита иллюстрирует эту проблему на примере Мексики в Части 2.
4. Трагедия антиобщин описана Майклом Хеллером в части 1.
5. Шарлотта Хесс также отмечает новую парадигму помощи в целях развития, в основном касающуюся систем природных ресурсов.
6. Маркелова и Эстер Мванги обсуждали субсидиарность и многоуровневое управление ранее в Части 5.

Откуда берутся общественные земли? Муниципализация и приватизация (…)

земельные участки
/
приватизация
/
общинные земельные фонды
/
продажи под залог
/
общественная земля
/
муниципализация
/
землепользование
/
Нью-Йорк

На протяжении большей части 20-го века общественные земли играли ключевую роль в строительстве доступного жилья, а также в реализации более широких концепций городского планирования. В Нью-Йорке, несмотря на то, что предложение доступных общественных земель сократилось за последние 30 лет, они остаются в центре многочисленных политических конфликтов: расположение и перепланировка оружейной палаты Бедфорд-Юнион в Краун-Хайтс; судьба Эджмира, незавершенного участка реконструкции города в Фар-Рокавей; недвижимость в Восточном Гарлеме, которую Общественный земельный фонд Восточного Гарлема-Эль-Баррио (CLT) стремится преобразовать в доступное жилье; различные предлагаемые участки для частной застройки на участках государственного жилья; и более.

Эта борьба подпитывается двумя факторами. Во-первых, борьба за общественные земли носит стратегический характер: застройка общественных земель дает возможность соседским группам вмешиваться в процесс пересмотра городского землепользования; это также снижает стоимость разработки, обеспечивая более высокую доступность. Во-вторых, эти объекты политически сильны: сегодня в Нью-Йорке почти достигнут политический консенсус в отношении того, что правительство должно использовать свои ресурсы, включая землю, для смягчения кризиса доступности1. Оба фактора обеспечивают низовым группам больший потенциал влияния, чем к застройке, происходящей на частной земле.

В этой политической обстановке возникает вопрос: откуда берутся общественные земли? В этом эссе мы исследуем, как земля переходила из частной в государственную собственность, чтобы осветить современную борьбу за землепользование в Нью-Йорке.

Как земля стала общественной?

Частная и государственная собственность на землю является общественным строительством. Исторически сложилось так, что земля, находящаяся в совместном владении, то есть совместно используемая группой людей, приватизировалась путем ограждения, законного и часто насильственного средства отстаивания прав индивидуальной собственности. В США этот процесс начался с массового переселения и геноцида коренных народов. Он продолжился созданием больших плантаций — во многих отношениях доминирующей особой формой в этой стране (McKittrick 2013) — и мириадами меньших огораживания общей земли спекулянтами, поселенцами, землевладельцами и застройщиками.

Ограждение, однако, не конец истории. В США как элитные, так и народные движения часто способствовали переходу земли из частной в государственную собственность.

Движения элиты за общественные земли варьировались от перемещения коренных землевладельцев до создания национальных парков (Katz and Kirby, 1991) до лоббирования землевладельцами на рынках с низкой арендной платой выкупа земли государством. Эти усилия элиты часто сводились к 90 147 муниципализации путем лишения собственности 90 148 (Harvey 2003). Хотя они привели к передаче земли из частной сферы в собственность государства, они не обязательно привели к усилению контроля над землей со стороны общества.

В то же время народные движения за общественные земли включали в себя утопические сообщества, искавшие альтернативы как сельской, так и городской жизни, не связанные с репрессиями (Hayden 1976), а также «канализационно-социалистические» муниципальные правительства, пришедшие к власти в нескольких городах США. в конце 19-го и начале 20-го веков и проводил политику муниципализации земли и инфраструктуры (Judd 1989). Эти перемещения составили 90 147 муниципализации путем изъятия 90 148 , что привело как к общественной (или коллективной) собственности, так и к более демократическому управлению землей.

Земля, которой владеют города, сегодня передана в государственную собственность в результате этих элитных и народных движений, а также параллельных циклов инвестиций и изъятий инвестиций (Kondratieff 1979). В Нью-Йорке и многих других городах США создание государственной земли подпадает под следующие четыре широкие и часто частично совпадающие исторические категории.

Период 1 (1890–1920-е гг.): «Прекрасный город» и чрезмерное осуждение и предоставление государственных услуг на втором месте (Foglesong 1986). Создание этих огромных пространств означало накопление больших участков земли либо за счет выдающихся владений, либо закулисных выкупов между политическими покровителями и клиентами (Schwartz 1993). Городские власти обычно практиковали «чрезмерное осуждение»: брали больше, чем им было нужно, продавали часть «улучшенной» земли с прибылью и, в свою очередь, получали доход для нового проекта (Cushman 1917). Этот способ муниципализации был в конечном итоге ограничен Великой депрессией, но он заложил модель для будущих государственных изъятий.

Период 2 (1930–1970-е гг.): «красная черта» и обновление городов

Великая депрессия спровоцировала масштабный жилищный кризис, подстегнув интенсивное федеральное вмешательство в рынок городского жилья, включая программы государственного жилья и домовладения. Обе программы разрешали и поощряли сегрегацию по расовому признаку (Rothstein 2017). При федеральном финансировании города муниципализировали большие участки земли, способствуя развитию «современного жилья», принадлежащего правительству и профсоюзам (Рэдфорд 19).96). Тем временем схемы домовладения задавали параметры для «красной черты», что, в свою очередь, создавало условия для крупномасштабного объявления трущоб, изъятия выдающихся владений и перепланировки «городского обновления» (Wilder 2000). В конце этого периода городской реорганизации по США прокатилась волна сокращения инвестиций в города, включая массовые поджоги и оставление домовладельцев, и городские власти оказались с большими запасами расчищенных, но не перестроенных участков. Примерно в то же время в промышленных помещениях развернулся сопутствующий процесс.

Период 3 (1940–1970-е): деиндустриализация и военная реструктуризация

Экономика США после Второй мировой войны была основана на неуклонном военно-промышленном росте, включая перемещение военного производства и координации из городских объектов, таких как Бруклинская военно-морская верфь и армейский терминал, а также оружейные склады Манхэттена (Markusen 1991). Эти большие заброшенные пространства часто переходят из федеральной в городскую собственность. В то же время крупномасштабное производство начало уходить из многих северных городов США, ссылаясь на рост стоимости земли, антииндустриальную политику землепользования, обесценивание заводов и воинственность рабочей силы (Bluestone and Harrison 19).82). В то время как некоторые промышленные объекты были преобразованы для использования на основе FIRE (Fitch 1993), другие были лишены права выкупа и были переданы муниципальным властям. Деиндустриализация бросила многие городские экономики по нисходящей спирали, подготовив почву для последнего раунда накопления государственных земель.

Период 4 (1970–1990-е): девальвация и обращение взыскания

испытал резкий рост как чрезмерного использования многоквартирных домов, так и отказов домовладельцев в 1970-е и 1980-е годы (CSS и NWBCCC, 1996). С сокращением федерального финансирования муниципальных проектов при Рейгане городские власти, уже участвовавшие в реваншистской реакции на народные движения за расовое и экономическое равенство (Woods, 2007), стали проводить политику жесткой экономии, что привело к еще большему количеству лишений права выкупа. Это уничтожило жилой фонд во многих городских кварталах; например, в 1980 году в Гарлеме было всего 2% жилого фонда Нью-Йорка, но более 20% домов, заброшенных домовладельцами (Goldstein 2017). В 1981, город в рем. Жилой фонд (не облагаемых налогом) вырос почти до 112 000 единиц (Stegman 1982).

В течение этих четырех исторических периодов города накопили много земли и имущества. В некоторых городах, таких как Ньюарк в Нью-Джерси, по-прежнему сохраняется большой запас государственной земли. В Нью-Йорке общественная земля играет ключевую роль в перепланировке городских районов.

Станет ли сегодня земля в Нью-Йорке общедоступной?

Нью-Йорк попал в пятую историческую категорию: серьезная коммодификация земли (Madden and Marcuse 2016). Даже когда цены на землю в Нью-Йорке достигли дна в 19 году,70-х годов инвесторы начали спекулировать на свободных землях и арендованных зданиях. Со временем, когда рынок недвижимости неуклонно расширялся, этот процесс превратился из особого явления в общее состояние (Lees et al. 2013). Эта практика усилилась в преддверии ипотечного кризиса, чему способствовали легкодоступные и зачастую грабительские кредиты (Fields 2015). Сегодня Нью-Йорк редко отказывается от больших участков земли для обновления города, а домовладельцы больше не отказываются от собственности, списанной как бесполезной. Вместо этого чрезмерное использование скромных сдаваемых в аренду зданий стало обычным явлением, а притеснение арендаторов остается стандартной деловой практикой по всему городу (Teresa 2016).

Финансово неблагополучные здания часто сталкиваются с риском лишения права выкупа налогов, независимо от того, были ли они чрезмерно заемными хищными инвесторами или их обязательства по уплате налога на имущество стали недоступными для отдельных домовладельцев. В период с 2010 по 2015 год примерно в отношении 15 000 объектов недвижимости и пустырей в Нью-Йорке было продано по крайней мере одно налоговое право удержания (Stern and Yager 2016). Среди них 43 600 жилых единиц, а также значительное количество коммерческих площадей.

В прошлом взыскание налогов приводило к временной муниципализации частной собственности. Наличие свободных участков и зданий, находящихся под муниципальным контролем, сыграло значительную роль в политике мэра Коха (1978–1989) 10-летний план доступного жилья по строительству или ремонту 200 000 квартир (Soffer 2010). Мэр Джулиани (1994–2001) изменил эту политику: вместо того, чтобы вступать во владение напрямую, город начал налагать залог на просроченную собственность. Теперь залоговые права продаются по цене ниже рыночной доверительному управлению, управляемому Банком Нью-Йорка Меллона, который объединяет залоговые права в облигации и продает их аккредитованным инвесторам, которые затем имеют возможность взыскать долг или конфисковать имущество путем обращения взыскания. . Это изменение политики было частью более широких усилий города по снятию с себя ответственности за эксплуатацию и управление жильем. С продажей залога «город получит свои деньги авансом и решит вопрос о том, что случилось со зданиями и их арендаторами». (Крински 2015).

Общественная земля в неолиберальном городе

Правозащитники уже давно призывают к пересмотру процесса продажи залогового имущества, чтобы решить как кризис доступности жилья в городе, так и потерю малого бизнеса и общественных учреждений. Усилия были сосредоточены на передаче большего количества проблемных многоквартирных домов в доверительный фонд или снятии некоммерческих организаций и домов на одну семью с продажи под залог. Хотя такие законопроекты были внесены в городской совет, администрация де Блазио сопротивлялась этим усилиям по реформе, а тем более полному пересмотру, потому что продажа налоговых залогов: (1) выгодна влиятельным держателям облигаций; (2) успешное получение части налоговых поступлений авансом; и (3) идеологически соответствует государственно-частной модели управления городскими ресурсами.

В связи с сокращением предложения свободных общественных земель город все чаще начинает использовать земли, ранее считавшиеся недоступными для частной застройки, от публичных библиотек до засыпки участков, принадлежащих Жилищному управлению города Нью-Йорка (NYCHA). Хотя этот подход обычно оправдывается удовлетворением неотложных краткосрочных потребностей, таких как сбор средств для решения проблемы с капиталом NYCHA в размере 25 миллиардов долларов, он также отказывается от государственного рычага воздействия на землю, которую трудно вернуть. В прошлом город полагался на застройщиков, ориентированных на миссию, чтобы гарантировать, что при освоении общественных земель приоритетное внимание уделяется потребностям сообщества. Однако наличия миссионерской организации недостаточно для долгосрочного руководства. В одном из наиболее вопиющих примеров, в 19В 94 году город предоставил Корпорации развития Абиссинии, связанной с Абиссинской баптистской церковью, общественный участок на 125-й улице в Гарлеме, чтобы удовлетворить потребность населения в новом супермаркете по соседству. Однако двадцать лет спустя Abyssinian продала землю компании Extell Development Company для строительства элитного жилого комплекса (Busà 2017).

Когда планировщики и политики рассматривают частную застройку как единственное средство удовлетворения потребностей общества, государственная земля становится просто еще одним инструментом для заключения сделок. Если история муниципализации в США изобилует несправедливостями, то акт приватизации только усугубляет преступления. Таким образом, сложная и противоречивая история муниципализации требует более целенаправленного подхода, который отдает приоритет демократическому принятию решений в долгосрочном управлении земельными ресурсами. Оставшиеся общественные земли Нью-Йорка должны оставаться за пределами рынка либо за счет бессрочной государственной собственности, либо за счет тщательно продуманной формы общественного контроля.

Примечание: имена авторов расположены в алфавитном порядке.

Библиография

Блюстоун, Б. и Харрисон, Б. 1982. Деиндустриализация Америки: закрытие заводов, отказ от сообщества и демонтаж основной промышленности , Нью-Йорк: Basic Books.
Буса, А. 2017. Творческое разрушение Нью-Йорка: проектирование города для элиты , Нью-Йорк: Издательство Оксфордского университета.
Общество общественных работ (CSS) и Коалиция общин и духовенства Северо-Западного Бронкса (NWBCCC). 1996. Кредиторы и арендодатели: Руководство для арендаторов, занимающихся организацией жилья , испытывающего финансовые трудности, Нью-Йорк: Общество общественных работ.
Кушман, Р. Э. 1917. Чрезмерное осуждение , Нью-Йорк: D. Appleton & Company.
Филдс, Д. 2015. «Оспаривание финансиализации городского пространства: общественные организации и борьба за сохранение доступного арендного жилья в Нью-Йорке», Journal of Urban Affairs , vol. 37 нет. 2, стр. 144–165.
Fitch, R. 1993. Убийство в Нью-Йорке , Нью-Йорк: Verso Books.
Foglesong, RE 1986. Планирование капиталистического города: от колониальной эпохи до 1920-х годов , Принстон: Princeton University Press.
Fullilove, MT 2005. Корневой шок: как разрушение городских кварталов вредит Америке и что мы можем с этим поделать , Нью-Йорк: One World/Ballantine.
Гольдштейн, Б. Д. 2017. Корни городского возрождения , Кембридж (Массачусетс): Издательство Гарвардского университета.
Харви, Д. 2003. Новый империализм , Нью-Йорк: Издательство Оксфордского университета.
Хайден, Д. 1976. Семь американских утопий: архитектура коммунитарного социализма, 1790–1975 , Кембридж (Массачусетс): MIT Press.
Джадд, Р. В. 1989. Социалистические города: муниципальная политика и корни американского социализма , Олбани: SUNY Press.
Кац, К. и Кирби, А. 1991. «В природе вещей: окружающая среда и повседневная жизнь», Труды Института британских географов , том. 16, нет. 3, стр. 259–271.
Кондратьев, Н. Д. 1979. «Длинные волны в экономической жизни», Review (Центр Фернана Броделя) , vol. 2, нет. 4, стр. 519–562.
Крински, Дж. 2015. «Управление катастрофой арендного жилья в Нью-Йорке: реальный и будущий потенциал собственности, лишенной права выкупа за налоги», Metropolitics , 20 октября.
Лис, Л., Слейтер, Т. и Уайли, Э. 2013. Джентрификация , Нью-Йорк: Рутледж.
Мэдден, Д. и Маркузе, К. 2016. В защиту жилья: политика кризиса , Нью-Йорк: Verso Books.
Маркусен, А. Р. 1991. Восстание стрелкового пояса: Военное переосмысление индустриальной Америки , Нью-Йорк: Издательство Оксфордского университета.
МакКиттрик, К. 2013. «Plantation Futures», Small Axe , vol. 17, нет. 3, стр. 1–15.
Рэдфорд, Г. 1996. Современное жилье для Америки: борьба за политику в эпоху Нового курса , Чикаго: University of Chicago Press.
Ротштейн, Р. 2017. Цвет закона: забытая история того, как наше правительство разделило Америку , Нью-Йорк: W. W. Norton & Company.
Шварц, Дж. 1993. Нью-йоркский подход: Роберт Мозес, Городские либералы и реконструкция внутреннего города , Колумбус: Издательство государственного университета Огайо.
Соффер, Дж. 2010. Эд Кох и восстановление города Нью-Йорка , Нью-Йорк: издательство Колумбийского университета.
Стегман, М.