Индустриальная недвижимость регионов. Промышленная недвижимость

Производственная недвижимость – что это / Рынок Недвижимости / DBanking

Иногда слышишь из средств массовой информации о каких-то производственных объектах или производственной недвижимости, но доподлинно не можешь понять, про что именно идет речь. Пора разобраться с этим понятием, определить, что это такое и как этим можно пользоваться. Можно ли продать такие объекты недвижимости или сдать в аренду, насколько это просто осуществить?

Понятие производственной недвижимости

Это понятие включает в себя такой объект недвижимости, который предназначен для промышленного производства. Предложения по продаже таких объектов можно встретить не так уж и часто, и все по причине того, что каждое производство имеет свою специфику, которая диктует свои требования к производственным объектам, которые не каждому другому производству могут подходить.

Эти объекты недвижимости чаще всего появляются только после заказа на строительство от какого-нибудь предприятия, которое делает заказ и дает четкие указания, каким будет будущий объект недвижимости.

Почему же так много пустующих объектов промышленности, которые остались из советского прошлого, которые десятилетия стоят заброшенными. А дело все в том, что эти объекты промышленности настолько морально стали старыми, что их обновление или полная реконструкция обойдется новому владельцу в несколько раз дороже, чем строительство такого же по площади нового объекта.

По этим причинам такие объекты промышленной недвижимости не пользуются спросом, и найти покупателя на них практически нереально.

Единственным вариантом для таких объектов недвижимости остается аренда. Это тот способ владения и пользования этими объектами, который порой может быть более выгодным, чем строительство нового объекта.

Очень часто встречаются случаи аренды таких заброшенных помещений, которые находятся на территориях каких-нибудь старых фабрик или заводов. Такие производственные площади, как правило, недорогие. Но чаще таким способом берут в аренду площади не очень больших размеров.

Что же касается больших площадей, то их чаще всего не арендуют. Причиной этому можно назвать то, что такая аренда сопряжена с большим риском, который проявляется в том, что аренда может закончиться, и не продлиться, придется переезжать на другую площадь, а перевезти производство – это не то же самое, что перевезти офис.

Но, если у вас производство по меркам малое или среднее, то на рынке промышленной недвижимости можно найти для вас подходящие варианты аренды, которые будут вам выгодны и интересны.

Соответствующие базы данных должны быть у профессиональных риелторов, которые давно занимаются этим бизнесом. Поэтому, если вы ищете объекты производственной недвижимости, то обратитесь к ним за помощью, и они смогут вам обязательно помочь.

www.dbanking.biz

IRES GROUP - Индустриальная Недвижимость Регионов

Специальное предложение

Продажа бизнеса

ID 8810

Площадь

18 911 м2

Специальное предложение

Индустриальная и складская

ID 8704

Специальное предложение

Индустриальная и складская

ID 5836

Специальное предложение

Индустриальная и складская

ID 6458

Цена в месяц

200 a/м2

Площадь

41 000 м2

Специальное предложение

Индустриальная и складская

ID 7436

Специальное предложение

Индустриальная и складская

ID 7497

Цена в месяц

82 a/м2

Площадь

142 299 м2

Специальное предложение

Индустриальная и складская

ID 7573

Площадь

22 000 м2

Специальное предложение

Индустриальная и складская

ID 8146

Цена в месяц

150 a/м2

Площадь

10 000 м2

Специальное предложение

Индустриальная и складская

ID 8592

Площадь

34 082 м2

Специальное предложение

Индустриальная и складская

ID 8641

Площадь

46 125 м2

Специальное предложение

Индустриальная и складская

ID 6882

ires-group.ru

Что такое коммерческая недвижимость? | Мезонин

Коммерческая недвижимость

Может быть это покажется странным, но на сегодняшний день отнюдь не каждый человек сможет ответить на такой, казалось бы, простой вопрос, - что же это такое коммерческая недвижимость.

Обычные словари не позволяют получить точное определение данного понятия. Коммерческая недвижимость, безусловно, является одним из типов недвижимости, и состоит из нескольких подвидов: офисной недвижимости, складской недвижимости, промышленной недвижимости, торговой недвижимости.

Отдельными подвидами могут выступать медицинский профиль, автосервисы, различные услуги и тому подобные.

Само понятие «коммерческая недвижимость» вошло в нашу жизнь не так уж и давно и к настоящему моменту все еще находится в стадии развития. На сегодняшний день коммерческая недвижимость является одним из самых доходных инвестиционных объектов.

Критериями привлекательности объектов коммерческой недвижимости выступают:

• Местоположение — наиболее привлекательный вариант — это центр города с развитой инфраструктурой.

• Продуманный проект здания — наличие паркинга, системы кондиционирования и видеонаблюдения, выхода во двор и т.д.

• Современный внутренний интерьер — наличие разнообразных помещений, аккуратный косметический ремонт, панорамные окна.

Прибыли от сдачи различных объектов коммерческой недвижимости привлекают большое количество инвесторов. Причем некоторые из них полностью основывают свой бизнес на данном виде недвижимости, сдавая в аренду громадное количество площадей.

Спрос на коммерческую недвижимость в России возрос с тех пор, как в нашей стране начали формироваться капиталистические отношения, и по сей день он только увеличивается.

Если Вы заинтересовались данным видом недвижимости, Вам не помешает серьезно разобраться, что же это такое.

И так...Для начала отметим, что коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая не применяется для жилых целей.

Сюда относятся отдельные здания для офисных, торговых, развлекательных и банковских целей: административные и офисные помещения, магазины, рестораны, бизнес-центры, павильоны и склады, всевозможные развлекательные комплексы, квартиры, выведенные из состава жилого фонда, чердачные и подвальные помещения.

Необходимо отметить, что при выводе той или иной квартиры из жилого фонда обычно указываются следующие, предусмотренные законодательством, цели: помещение офисного назначения, под торговые цели, складское помещение, помещение свободного назначения, зона бытового обслуживания, помещение свободного назначения, производственное назначение.

Понятно, что каждый из видов имеет свои особенности и различается стоимостью арендной платы и ценой.

Офисная недвижимость

Офис – это тот подвид недвижимого имущества, которой способен приносить доход по всем направлениям, как выдавать конкретный продукт, который будет применяться в дальнейшем, так и содействовать формированию экономики отдельно взятого места.

Исходя из этого определения понятно, что офисная недвижимость, является одним из самых востребованных видов коммерческой недвижимости.

Для развития бизнеса людям стабильно требуется покупать или арендовать офисы, а значит, стоимость офисной недвижимости неизменно будет только повышаться, и под ее строительство будут отводиться все большие площади.

Очень сложно привести четкое определение понятия офисной недвижимости, так как под данным видом коммерческой недвижимости можно иметь в виду практически любые предприятия.

Офисная недвижимость крайне востребована на сегодняшнем рынке и спрос на нее будет только увеличиваться, что повлечет за собой возведение новых офисных зданий и перестройку под эти цели уже имеющихся.

Складская недвижимость

Складские помещения, склады и складские комплексы – это один из самых молодых развивающихся секторов рынка коммерческой недвижимости. И, тем не менее, хотелось бы подчеркнуть, что в связи с развитием этот вид бизнеса становится все более актуальным.

Аренда или покупка склада являются сейчас одной из важнейших задач для многих организаций, компаний и предпринимателей.

Склад – это помещение или комплекс помещений, подготовленный для хранения некоторых материальных ценностей. В современной логистике склад осуществляет функцию аккумулирования запасов материальных ресурсов, направляемых на демпфирование колебаний объёмов спроса и поставок, а также соблюдения скоростей потоков разнообразных товаров в организациях продвижения от производителей к потребителям.

Торговая недвижимость

Торговая недвижимость – это одна из разновидностей коммерческой недвижимости, подготовленная для организации мест мелкооптовой и розничной продажи товаров и услуг.

Торговая, а так же развлекательная недвижимость, стоят на пересечении рынка недвижимости и иных сфер бизнеса, объединенных с индустрией торговли и развлечений.

Торгово-развлекательный центр, торговый комплекс, торговый дом – все эти объекты известны любому, однако правильная система торгово-развлекательной площадки – несомненно, является целой наукой.

Производственная недвижимость

Производственная недвижимость и производственные помещения – являются довольно специфическим сегментом рынка недвижимости. Длительное время из-за стагнации производства в России он оставался недооцененным и невостребованным.

Тем не менее, с недавнего времени производственные площади возрождают свою значимость. Наиболее важными в этом сегменте становятся технопарки, а также проблема реконструкции промзон промышленных предприятий.

Очевидно, что к объектам коммерческой недвижимости мы можем отнести здания промышленного назначения (производственные здания, складские помещения, здания заводоуправлений).

Земельные участки, предназначенные для промышленного строительства, склады и так далее, бесспорно, также относятся к коммерческой недвижимости.

Из всего вышесказанного можно сделать логический вывод, что под коммерческие цели можно применять любые здания, помещения и земельные участки, не определенные для жилых целей.

Понятно, что коммерческая недвижимость применяется для получения дохода: кто-то ее покупает, кто-то сдает в аренду, а кто-то использует помещения для магазина, кафе, офиса или склада.

Вы вправе осуществить любую финансовую сделку: купить коммерческую недвижимость, сдать ее внаем, продать, передать по наследству, заложить и так далее.

Сдача недвижимости в аренду приносит стабильный, хотя и невысокий доход. Перепродажа может оказаться весьма выгодной в случае повышения цен на определенный тип недвижимости.

Перепрофилирование объекта недвижимости, с учетом потребностей рынка, может увеличить его капитализацию.

Выбор высокодоходного объекта коммерческой недвижимости — весьма сложная задача. С ней в силах успешно справиться лишь сеть профессиональных брокерских, либо консалтинговых агентств.

Однако стоит учитывать тот факт, что стоимость их услуг, по-прежнему, очень высока.

Видео на тему:

Коммерческая недвижимость

На главную ⇑

Просьба Автора

Метки: коммерческая недвижимость, Офисная недвижимость, Производственная недвижимость, Складская недвижимость, Торговая недвижимость

tvoydom.su

Рынок промышленной недвижимости

Содержание

1. Введение

2. Сегодняшнее состояние рынка промышленной недвижимости

3. Характеристики промышленной недвижимости

3.1 Объекты промышленной недвижимости

3.2 Земельный вопрос

3.3 Характеристики земельного участка

3.4 Права на земельные участки

3.5 Целевое назначение земельных участков

3.6 Тип земельного участка

3.7 Общие параметры земельных участков

3.8 Местоположение земельного участка

3.9 Инфраструктура земельного участка

3.10 Параметры строений на земельных участках

4. Классификация промышленных объектов

5. Спрос и предложение

5.1 Особенности спроса

5.2 Черты предложения

6. Тенденции и прогнозы

7. Заключение

Использованная литература

Введение

Для размещения мелких и средних производств обычно арендуются или покупаются помещения площадью от 100 до 2 000 кв. м. Главное требование покупателей и арендаторов - наличие необходимой инфраструктуры: дорог и электросетей. Многие коммерсанты готовы к сотрудничеству с владельцами промышленных предприятий, но количество сделок с участием крупных производств невелико. Заводы или комбинаты наращивают мощности и самостоятельно используют свои площади, а не выставляют их на рынок, как это происходило раньше.

Дать четкий прогноз на будущее рынка промышленной недвижимости сложно. На данный момент правительство столицы России приняло проект Пром-Сити, по плану которой будет назначена промышленная зона за чертой города, где будут строиться промышленные помещения улучшенного типа, но инвесторов, которые решаться финансировать данный проект, пока не нашлось.

2. Сегодняшнее состояние рынка промышленной недвижимости

В настоящее время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом, в основном этот сегмент представлен: низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний момент нет четких определений, характеристик и классификации промышленной недвижимости. Неразвитость рынка заключается в том что клиент полностью предоставлен сам себе. Существует лишь небольшое количество компаний, которые могли бы обеспечить должное качество работы в отдаленных регионах России. К современному сегменту рынка можно отнести немногочисленные западные предприятия и отдельные российские проекты. По-прежнему остается нерешенным земельный вопрос. В основном предлагаемые помещения ветхие, недостаточное количество крупных игроков и осторожные инвестиции.

Также следует отметить, что очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в руках государства. Гос. структуры не обеспечивают эффективное использование производственных комплексов, а также создают определенные трудности при решении подобного рода проблем. Помимо государства, крупнейшими владельцами производственных площадей по-прежнему остаются предприятия оборонного комплекса. Это обстоятельство тоже является причиной дефицита производственных помещений.

По проекту Пром Сити предполагается начало массовых переездов промышленных предприятий за пределы городской черты, в специально предназначенные для них зоны. Подобная мировая практика существует уже давно и полностью оправдывает себя во всех отношениях: и в социальном, и в экологическом, и в производственном. В настоящее время в Московском столичном регионе некоторая часть потребителей рынка отодвинули границы удаленности рассматриваемых объектов недвижимости до 30-50 км от МКАД. Наиболее популярными направлениями и районами являются Северо-Западное и Западное направления, являющиеся основными путями, по которым импортируются грузы из Европы, кроме того определенная доля спроса приходится на направление Москва Нижний Новгород. В настоящий момент спрос на приобретение промышленной недвижимости существенно превышает предложение. Наблюдается растущий интерес западных инвесторов, благодаря стабильной экономической ситуации в стране.

3. Характеристики промышленной недвижимости

3.1 Объекты промышленной недвижимости

На сегодняшний момент существует определенная путаница в определении и различении рынка складской и индустриальный недвижимости. Неразвитость обоих рынков по сравнению с рынками офисной и торговой недвижимости, а также языковая и культурологическая составляющие стали причиной смешения представления о них. Если сравнивать два эти сегмента видно, что рынок складской недвижимости является относительно цивилизованным, а в области индустриальной недвижимости клиент по прежнему предоставлен сам себе. Собственно, в неразвитости и заключается основная специфика индустриального рынка. К объектам промышленной недвижимости относятся:

1. Заводы.

2. Склады.

3. Имущественные комплексы.

4. Бывшие ВПК.

5. Земельные участки промышленного назначения.

Под складами мы будем понимать те объекты, которые были построены в советский период со складским назначением, но в настоящий момент по тем или иным причинам используются в производственных целях. Те же объекты, которые используются по своему прямому назначению и так же современные логистические парки несомненно относятся к объектам складской недвижимости.

промышленный недвижимость земельный участок

3.2 Земельный вопрос

Из всего многообразия объектов, можно особо выделить комплексы с оформленными в собственность земельными участками. Это и есть самые ликвидные объекты на сегодняшний день. К сожалению таких объектов не много на данный момент. Ситуация по выкупу земли в собственность тормозится и объективными и субъективными причинами. Есть вероятность что ситуация по выкупу земли начнет меняться после 1 января 2006 года, но никаких санкций к не переоформившим ПБП (постоянное бессрочное пользования), в этот срок не предусмотрено. Во многих случаях стоимость земельных участков может превышать стоимость строений, расположенных на нем. Но у собственников нет четкого понимания в земельных вопросах. Значительная часть времени уходит на убеждение, что в существующем состоянии земельных отношений объект не продать по высокой рыночной цене.

Следует также отметить:

1. Трудности с юридическим оформлением.

2. Сложности с переводом земель из одной категории в другую.

3. Земли под многими предприятиями находятся в постоянном бессрочном пользовании.

4. Не завершена разработка законодательной базы выкупа земель под предприятиями.

5. Стремление продавцов скрыть фактическую стоимость объекта.

3.3 Характеристики земельного участка

Далее рассмотрим более подробно основные параметры промышленных предприятий. Рассматривая, объекты промышленной недвижимости как земельные участоки со строениями и инфраструктурой можно выделить их основные характеристики:

1. Права на земельный участок.

2. Целевое назначение.

3. Тип.

4. Общие параметры.

5. Местоположение.

6. Инфраструктура.

7. Здания и сооружения (параметры строений на земельных участках).

8. Юридическая схема прохождения сделки.

3.4 Права на земельные участки

Права на земельный участок могут быть следующего вида:

1. Право собственности. Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершить в отношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом.

2. Право аренды земельных участков. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок.

3. Право постоянного бессрочного пользования. В постоянное бессрочное пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Юридические лица, обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

4. Право ограниченного пользования чужими земельными участками - сервитут. Сервитуты могут быть частными, когда они устанавливаются в интересах конкретных граждан или юридических лиц, и публичными - устанавливаются в государственных интересах, в интересах муниципального образования или местного населения.

5. Право пожизненного наследуемого владения. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного Кодекса РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного Кодекса РФ не допускается. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

6. Право безвозмездного срочного пользования. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления юридическим лицам, на срок не более чем один год.

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора.

3) из земель организаций гражданам в виде служебного надела.

3.5 Целевое назначение земельных участков

Земельные участки могут иметь следующее целевое назначение:

1. Земли промышленности и иного специального назначения. Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (далее - земли промышленности и иного специального назначения).

2. Земли поселений. Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

3. Земли сельскохозяйственного назначения. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

4. Земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). Основным целевым назначение земель лесного фонда является ведение на них лесного хозяйства лесоразведение, лесовосстановление, сохранение лесов, обеспечение рационального лесопользования, охраны и защиты лесов.

5. Земли водного фонда. К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Основное целевое предназначение земель водного фонда – обеспечить охрану вод от загрязнения, засорения, истощения; обеспечить рациональное использование водных ресурсов страны, а также иных водохозяйственных задач и интересов населения и государства в целом. Отсюда объективно следует и взаимообусловленность правового режима земель водного фонда и правового режима использования и охраны водных объектов.

6. Земли особо охраняемых территорий. К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

7. Земли запаса. К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам. Особенностью земель запаса как самостоятельной категории являются то, что их целевое предназначение с правовых позиций не определено. Более того, с момента определения цели их конкретного использования (и предоставления тому или иному субъекту с выдачей правоустанавливающего, разрешительного документа) земли запаса переводятся в другую категорию. Отличительной чертой правового режима является еще и тот факт, что все земли запаса находятся в государственной и муниципальной собственности.

Земли промышленность составляют всего из 1% из всех земель России. Но учитывая размеры РФ, это значение составляет 17 млн. Га. Кроме того в промышленных целях могут быть также использованы земли поселений с производственным назначением, которые составляют 1,1% или 19,1 млн. Га. В связи принятием закона переводе земель или земельных участков из одной категории в другую дальнейший прирост категории земель промышленности возможен за счет земель сельскохозяйственного назначению, которые составляют 23% или 393,2 млн. Га. Основные сложности при решении земельных вопросов – это перевод земель из с/х в промышленное назначение. Некоторые компании имели сложности в связи с тем, что администрации районов, предоставившие с/х земли под застройку, не сумели в поставленные сроки осуществить их перевод, так как этот процесс зависит не только от них, но и от администрации Московской Области.

3.6 Тип земельного участка

Земельные участки делятся на 2 типа:

1. Пустой земельный Участок (Greenfield).

2. Застроенный Земельный Участок (Brownfield).

Ситуация с развитием промышленного строительства такова, что новые объекты появляются либо на абсолютно новом месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных под иную производственную функцию. И тот и другой подход имеет право на существование. Выбор делает заказчик-инвестор исходя из собственных представлений об эффективности.

В западной терминологии есть два понятия, связанных с освоением территорий под промышленную застройку: green field (зеленое поле) - когда производство разворачивается с нуля на ровном месте, и brown field - (коричневое поле), когда производство развивается не на пустом месте.

До недавнего времени в силу общеэкономических причин производство могло развиваться только на базе уже существующих промзон. И это был типичный пример подхода brown field. Однако есть и примеры, когда предприятия приняли решение заняться освоением более перспективных со стратегической точки зрения территорий. Этот подход наиболее ярко иллюстрирует промышленная застройка промзоны нового типа ”Пром-Сити”. Здесь применен типичный подход green field.

Однако и в том и в другом случае при создании промышленного объекта предпочтение все чаще отдается современным технологиям. Производители стройматериалов и инженерного оборудования уже специально ориентируются на возможные предпочтения заказчика промышленного строительства. Для одного более важное значение имеет энергетическое обеспечение будущего производства, для другого важна автономность, для третьего - возможность быстрой и относительно недорогой модернизации.

Сейчас предлагаются варианты и на первый, и на второй, и на третий случай. При этом продолжает расти число местных генподрядных и субподрядных компаний, способных качественно выполнить строительство промышленного объекта практически любой сложности.

3.7 Общие параметры земельных участков

К общим параметрам земельных участков относятся:

1. Площадь участка.

2. Вид права на участок.

3. Назначение.

4. Площадь застройки.

5. Коэффициент застройки - %.

6. Окружение.

7. Наличие площадок для стоянки и маневрирования большегрузных автомобилей.

8. Состояние площадки (грунт, бетонные плиты, асфальт).

9. Рельеф площадки.

10. Ограждение территории.

11. Охрана территории.

12. Возможность строительства (профиль производства).

13. Профессиональная система управления.

14. Опытный девелопер.

3.8 Местоположение земельного участка

Одной из важнейших характеристик земельного участка является его местоположение.

1. Удаленность от Москвы, крупных городов и населенных пунктов.

2. Важность географического направления.

3. Удаленность от автотранспортных магистралей.

4. Удаленность от железнодорожных узлов.

5. Удаленность от основных морских путей.

6. Удаленность от аэропортов.

7. Загруженность направления.

8. Качество подъездных путей.

3.9 Инфраструктура земельного участка

Под инфраструктурой земельного участка будем понимать следующие параметры:

1. Электроподстанция (мощность).

2. Железнодорожная ветка.

3. Погрузо-разгрузочная площадка (площадь, грузоподъемность крана).

4. Газ.

5. Пар.

6. Вода.

7. Котельная.

8. Канализация (тип, система стока).

9. Фактическое состояние коммуникаций.

3.10 Параметры строений на земельных участках

К параметрам строений на земельных участках относятся:

1. Площадь.

2. Год постройки.

3. Физическое состояние сооружения.

4. Этажность.

5. Высота потолков.

6. Сетка колонн.

7. Количество пролетов.

8. Материал поверхности пола.

9. Максимально возможная нагрузка на кв. м.

10. Краны (тип, количество, грузоподъемность).

11. Пандусы.

12. Освещение.

13. Наличие офисных площадей.

14. Наличие системы вентиляции.

15. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

16. Наличие системы охранной сигнализации и системы видеонаблюдения.

17. Наличие оптико-волоконных телекоммуникаций.

Юридическая схема прохождения сделки

1. Договор купли-продажи.

2. Продажа акций/долей.

3. Продажа предприятия.

4. Классификация промышленных объектов

В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие категории: "А", "В" и "С". Процесс присвоения объекту того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты.

Исследования рынка промышленных объектов позволили разработать более простую и точную классификацию промышленных объектов, адаптированную к российским условиям. Согласно этой классификации промышленных объекты делятся на категории "А", "В", "С" и "D".

Учитывая тот факт, что большинство промышленных объектов были построены или реконструированы в времена советского союза в XX-ом веке, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных промышленных объектов, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много объектов, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому один и то же промышленный объект может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных помещений.

5. Спрос и предложение

5.1 Особенности спроса

Потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность производственное объекты рассматривают площади от 500 до 15000 кв.м. Отмечен существенный спрос на производственные комплексы класса А и В. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1000 до 5000 кв.м., но при этом количество предложений таких объектов невелико. Площади менее 500 кв. м. наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производственники не могут позволить себе купить помещение.

На многих заводах сегодня пустует довольно большое количество помещений. Это цеха не участвующие в производственном цикле в настоящее время либо остановленные заводы после процедуры банкротства. Но при наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные покупатели по-прежнему страдают от дефицита помещений, т.к качество предлагаемых объектов оставляет желать лучшего. Нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные площади давно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются при этом их состояние находится в более-менее приемлемом уровне и при наличии действующих коммуникаци производство может быть восстановлено, в других случаях состояние таких помещей плачевно.

Спрос на промышленные объекты можно разделить на 3 вида:

1. Спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой производственный.

2. Спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях.

3. Спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект.

5.2 Черты предложения

Современные промышленные объекты начали появляться с начала 90-х годов. Современный сегмент предложения мал – это построенные build-to-suit предприятия западных и некоторых российских компаний, такие как производства строительной и пищевой отраслей. В настоящий момент по проекту «Пром-Сити» современная промышленная зона создается в Молжаниново, большие надежды возлагаются на технопарки.

Одной из основных причин отсутствия нового строительство индустриальных объектов являются низкокачественные помещения, переориентированные по производственные нужды. Многие компании-производственники занимают помещения неработающих заводов банкротов, которые не всегда соответствуют их профилю, зато очень дешевы. Цена покупки в собственность таких помещений сопоставима с ценой аренды в современном высококачественном комплексе. Ситуация в данном сегменте рынка может изменится в случае появления предложений индустриальных парков, но их реализация связана с трудностями в поиске инвестора.

Что касается собственников недействующих бывших советских предприятий, то не имея четкого плана мероприятий по эффективному управлению имущественным комплексом они в основном занимают выжидательную позицию, стараясь как можно больше простаивающих площадей сдать в аренду. Арендные отношения менее распространены на рынке промышленной недвижимости, т. к. любой минимально состоятельный производитель стремится оформить право собственности на помещения.

Продажа действующих производств как бизнеса тормозится финансовой непрозрачностью деятельности этих предприятий. В силу этих обстоятельств основной формой сделки является договор купли-продажи, потом уже приобретается само юридическое лицо, бывший владелец недвижимого имущества, т.к. на него заключены все договора по коммунальному обслуживанию. Для западных компаний, как правило, более привлекательной формой сделки является форма приобретения акций или долей юридического лица - владельца недвижимого имущества, т. к. в этом случае не возникаем проблема уплаты налогов на недвижимость. Покупка акций или долей более выгодна в том случае, если продавец обладает лицензией на осуществление того или иного вида деятельности, который интересен для покупателя.

6. Тенденции и прогнозы

Дать отчетливый долгосрочный прогноз затруднительно, т. к. рынок проходит самую начальную стадию формирования. Если возможно такое сравнение, то рынок промышленной недвижимости в настоящее время находится в таком же состоянии, что и рынок офисной недвижимости в начале 90-х годов.

Правительство Москвы приняло программу «Пром-Сити», в ходе которой будут выведены пром.зоны за пределы городской черты, где предполагается создание промышленных территорий нового типа. Будет предложен перечень предприятий, которым предстоит переехать. Однако, существуют определенные трудности в поиске инвесторов, которые согласятся ради участков в Москве профинансировать вывод промышленных предприятий, которые располагаются там в данный момент.

В настоящее время мы видим повышения интереса к промышленной недвижимости со стороны крупных западных игроков. Это обусловлено их стратегией выхода на российский рынок сбыта продукции. Кроме этого огромный запас мощностей, оставшихся от бывших советских предприятий, созданная инфраструктура и дешевая рабочая сила в регионах привлекают внимание так же крупных российских компаний. Наблюдается основная тенденция в потребности объектов высокого уровня, отвечающих требованиям институциональных инвесторов, а именно на объекты класса А и В. Инвестиционная активность в этом секторе рынка коммерческой недвижимости увеличивается, благодаря стабильной экономической ситуации в стране.

Несмотря на это большинство представленных на рынке объектов представляют собой объекты низкого класса С и D. Строительство техно-парков и логистических комплексов ведут в основном крупные строительные и пищевые компании, но чаще всего это осуществляется для их собственных нужд либо для последующей сдачи в аренду. В последнее время наблюдается рост интереса к Московскому столичному региону со стороны автопроизводителей.

Следует отметить продолжение территориальной переориентации строительства промзон за пределами МКАД, повышение популярности технопарков и логистических центров, а также увеличение числа проектов строительства офисных зданий на месте промышленных предприятий.

О рынке складской недвижимости уже сейчас можно говорить, что в течении ближайших двух трех лет он будет еще более цивилизован и прозрачен, то по индустриальному рынку первые выводы можно делать через 3 – 5 лет. На серьезные изменения рынку потребуется минимум 10 лет. Основополагающие факторы, которые ещё больше повлияют на рост инвестиционной привлекательности производственных помещений, являются улучшение инвестиционного климата в России, стабильный рост и развитие сектора розничной торговли, а также проникновение на рынок крупных иностранных и российских компаний нуждающихся в современных комплексах, соответствующих высоким международным стандартам.

7. Перевод сельскохозяйственных земель в промышленность

Глава 2. Особенности перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий;

3) с установлением или изменением черты поселений;

4) со строительством на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее также - линейные объекты), если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на тридцать и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня и линейные объекты размещены вдоль дорог и границ полей севооборотов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на тридцать и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается.

Статья 9. Особенности перевода земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

1. Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее - земли промышленности и иного специального назначения) или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется без ограничений, за исключением случаев, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи.

2. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), в другую категорию допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

3. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

8. Заключение

В данный момент рынок промышленной недвижимости находится в критичном состоянии, это обуславливается низкокачественными помещениями, которые ожидают своих собственников, увеличивающимся количеством мелких арендаторов, а также использованием промышленных зон не по назначению. Сократилось количество компаний, которые качественно предоставляли услуги клиентам на рынке промышленной недвижимости. Земельный вопрос остается нерешенной проблемой. На рынке предлагаются ветхие промышленные здания и помещения.

Крупными владельцами промышленной недвижимости остаются государство и предприятия оборонного комплекса, это обстоятельство и приводит к малому количеству производственных помещений.

Использованная литература

Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. www.aup.ru/books/m76
Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб: Питер, 2000.
Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Экзамен, 2000.
Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов. – М.: Юнити-Дана, 2003.
Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.

znakka4estva.ru

дорожное строительство, инженерные сооружения, паркинги, производственные и складские комплексы

О разделе «Строительные объекты»

Объекты строительства

Данный раздел представляет собой актуальную, структурированную базу данных по объектам капитального строительства Санкт-Петербурга, Москвы, Ленинградской и Московской областей.

База «Строительные объекты» разделена на две группы:

Объекты строительства
Работы на объектах

Выборку по базе можно производить с помощью тематического рубрикатора

1 . Точные запросы можно осуществлять с помощью фильтра поиска

Ключевое слово (ID, компания, адрес) – позволяет искать объекты по ключевым словам из общего описания объекта, по ID объекта, по строительным компаниям (участникам проекта), а также по адресу объекта.
Искать точно как в запросе – позволяет искать по «строгому» соответствию. Плюс помогает искать строительные компании с короткими названиями.Например: по ключевому слову ЛЭК мы ничего не найдём. Но поставив галочку «Искать точно как в запросе» мы получим список искомых объектов, в строительстве которых эта строительная компания принимала участие.
Добавлены в базу – позволяет выбрать объекты, добавленные в нашу базу за интересующий период времени.Например: Чтобы найти строительные объекты, добавленные в базу с 1 мая 2010 года, достаточно в поле «С» выбрать 1 мая 2010 года. И нажать поиск.
Вид строительства, Регион, Тип конструкций, Статус объекта – помогают сузить границы поиска до той группы объектов строительства, которые нужны именно Вам.

Внимание! Фильтр раздела «Строительные работы» не имеет существенных отличий с фильтром «Строительные объекты»

Внимание! Звёздочка под ID объекта добавляет объект в «Ваш блокнот». Посмотреть добавленные в блокнот объекты строительства/строительные работы можно в личном кабинете.

2. Карточка объекта строительства

Подробная информация об объекте разделена на три части.

Информация о строительном объекте – содержит общую информацию о строительном объекте, фотографии, а также сроки последнего и планируемого обновления информации о нем.
Работы – содержит информацию обо всех строительных работах, которые были зафиксированы на данном объекте строительства.
Участники – содержит контактную информацию по строительным компаниям которые принимали участие в строительстве объекта на всех этапах.

Внимание! Навигация в карточке работы существенно не отличается от навигации по карточке объекта.

Внимание! В карточке объекта отображаются все компании имеющие отношение к выбранному объекту, в карточке работы отображаются только те компании, которые имеют отношение к выбранной работе.

Внимание! Звёздочка под ID объекта добавляет объект в «блокнот». Посмотреть добавленные в блокнот объекты/работы можно в личном кабинете.

Внимание! Кнопка печати выводит информацию об объекте на печать с предварительным просмотром.

www.estateline.ru

Промышленная недвижимость

Сфера промышленной и жилой недвижимости считается одним из самых привлекательных сегментов для выгодных инвестиционных вложений, а столь высокий уровень популярности определяется перспективами высокой финансовой отдачи от вложенных средств.

Если вы начнете обращать внимание, то вокруг вас постоянно что-то строится, в основном это новые жилые комплексы, чьи территории просто огромные и готовы к массовому заселению. Очень рекомендуем вам взглянуть на жк рядом с метро ботанический сад. Жилой квартал «LIFE-Ботанический сад» станет началом вашей новой жизни в одном из самых зеленых уголков столицы. Подробности про ЖК на сайте https://botsad.life/.

Многие люди не понимают, почему именно эта недвижимость отличается такой ценностью для объемных вложений капитала. Чтобы ответить на это вопрос, следует ознакомиться с некоторыми экономическими терминами. Каждый инвестор стремится получить максимальную прибыль, а в данном случае промышленный сектор обеспечивает эти поступления в полной мере.

Лакомым кусочком считаются именно промышленные предприятия, которые страдают от недостатка собственных финансовых ресурсов, из-за чего снижается их рыночная стоимость. Этот мотив является ключевым в действиях инвестора, который рассчитывает свои позиции и цели. Главная экономическая выгода представлена производственными мощностями, в которые и вкладываются финансовые ресурсы, поскольку они не требуют полного строительства, капитального ремонта. Максимум, что может потребоваться, это обновление оборудования, после чего готовый комплекс предлагает свой потенциал. Минимальные вложения обеспечивают вкладчикам производство готовой единицы. При грамотном и умелом управлении всем процессом инвесторы снимают сливки и иногда контролируют процесс.

Вся промышленная недвижимость классифицируется в зависимости от степени своей ликвидности, разделяясь на низколиквидную и высоколиквидную.

Низколиквидная промышленность – это цеха, участки, производственные объекты, отличающиеся высокой степенью износа. Очень часто восстановить такие объекты намного легче и доступнее, чем возводить все заново.

Поделиться ссылкой:

www.moipros.ru

промышленная недвижимость - это... Что такое промышленная недвижимость?

промышленная недвижимость

1) Stock Exchange: industrial property

2) Real estate: industrial real estate

Универсальный русско-английский словарь. Академик.ру. 2011.

промышленная нагрузка
промышленная нефтегазоносность

Смотреть что такое "промышленная недвижимость" в других словарях:

Жилая недвижимость — (residential property) недвижимость, большая часть (в США, по крайней мере 80%) доходов от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов. Мотели и гостиницы не относятся к жилой недвижимости. Из этого следует, что… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью
Ленинградская торгово-промышленная палата — Тип Негосударственная Некоммерческая организация Год основания 2002 Расположение … Википедия
промнедвижимость — промышленная недвижимость Источник: http://www.expert.ru/ural/current/27ubizp2.shtml … Словарь сокращений и аббревиатур
Экономика Гонконга — Экономические показатели … Википедия
Базовый элемент — Группа компаний «Базовый элемент» Год основания 2001 … Википедия
Европа — (Europe) Европа – это плотнонаселенная высокоурбанизированная часть света названная в честь мифологической богини, образующая вместе с Азией континент Евразия и имеющая площадь около 10,5 миллионов км² (примерно 2 % от общей площади Земли) и … Энциклопедия инвестора
Список научных журналов ВАК Минобрнауки России c 2011 года — Это служебный список статей, созданный для координации работ по развитию темы. Данное предупреждение не ус … Википедия
Экономика страны — (National economy) Экономика страны это общественные отношения по обеспечению богатства страны и благосостояния ее граждан Роль национальной экономики в жизни государства, сущность, функции, отрасли и показатели экономики страны, структура стран… … Энциклопедия инвестора
Тверь — У этого термина существуют и другие значения, см. Тверь (значения). Город Тверь … Википедия
Бирюлёво Восточное — У этого топонима есть и другие значения, см. Бирюлёво. Район Бирюлёво Восточное Муниципальное образование Бирюлёво Восточное Герб … Википедия
Капитал — (Capital) Капитал это совокупность материальных, интеллектуальных и финансовых средств, используемых для получения дополнительных благ Определение понятия капитала, виды капитала, рынок капитала, кругооборот капитала, проблема оттока… … Энциклопедия инвестора

universal_ru_en.academic.ru