Проверяем квартиру перед покупкой на юридическую чистоту. Проверка чистоты квартиры перед покупкой

ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА КВАРТИРЫ. КАК ПРОВЕРИТЬ ЖИЛЬЕ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ

Проверка вторичного жилья с точки зрения юридической чистоты достаточно трудоемка и занимает немало времени. При желании купить понравившуюся квартиру, прежде всего стоить заглянуть в агенство недвижимости, и ознакомиться с другими предложениями и ценами. К примеру, база квартир вторичного жилья в Екатеринбурге поможет вам рассмотреть другие варианты, не переплатить за квадратные метры и узнать о стоимости приобретения квартиры в ипотеку.

Определившись с выбором, в первую очередь, необходимо проверить подлинность документов на жилье. Потом выявить правовой статус покупаемой квартиры и всевозможные риски, которые будут связаны с ее приобретением. Рассмотрим подробнее действия при проверке юридической чистоты покупаемой квартиры.

1. Стоимость. При очень низкой стоимости квартиры необходимо быть очень внимательным. Обычно стоимость у аналогичных объектов сравнительно одинакова. При низкой стоимости жилплощади стоит наиболее тщательно проверять ее юридическую чистоту.

2. Поинтересуйтесь у продавца о приобретаемой квартире. Кто владел ей, каким образом вступил в права владения, когда куплена она в собственность, почему выставляется на продажу. Могла ли участвовать в судебных или семейных спорах. Это поможет больше узнать как о квартире, так и о продавце или владельце.

3. Сделайте запрос о паспортных данных и правах на собственность. Также необходимо увидеть свидетельство о регистрации права на жилую площадь. Следует забрать копии и ознакомиться с оригиналами. В этот момент происходит сопоставление ранее полученной устной информации и информации, указанной в документах.

4. Заказ выписки из ЕГРП. Такая выписка готовиться в МФЦ. В ней указаны правообладатели на квартиру. Данная выписка является уточняющим документом. В ней указывается собственник жилой площади на момент продажи. Покупатель увидит, кто продает квартиру – собственник, наследник или мошенник. В это момент не нужно передавать никаких денежных средств продавцу. После получения выписки станет известно о наличии документов на квартиру у бывшего собственника.

5. Необходимо узнать о наличии несовершеннолетних детей, недееспособных родственников. Также учитывается, состоит ли продавец в браке на момент приобретения квартиры покупателем. Кто продает жилую площадь – посредник или сам собственник. Сделка заключается только после личного общения с собственником. Есть риск совершения мошеннической сделки при помощи выданной доверенности. Так покупатель может остаться и без денег, и без квартиры. Если квартиру продает несовершеннолетний ребенок, то необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за тем, чтобы получить согласие на совершение сделки. Опекуном совершаются сделки при наличии недееспособности у продавца. Кроме этого необходимо получить решение суда о том, что человек недееспособен, и о назначении опекунства. Здесь также участвуют органы опеки и попечительства. Это наиболее рискованный вариант приобретения жилой площади. Можно запросить справки от нарколога и психиатра.

6. Наличие или отсутствие различных споров по приобретаемой квартире также является некоторой гарантией юридической чистоты. Эта информация находится на официальном сайте конкретного районного суда. Поиск осуществляется по фамилии продавца или тех, кто владел квартирой ранее. Также на сайте судебной инстанции по адресу регистрации можно узнать и другую важную информацию о продавце.

7. Проверка по базе данных арбитражного суда. Эта проверка покажет признание владельца банкротом. Также указывается наличие долгов и судебных производств в отношении продавца или его родственников, членов семьи.

8. Выписка из домовой книги. Домовую книгу еще называют карточкой собственника. В ней указываются все зарегистрированные в квартире люди. Кроме этого запрашивается справка, свидетельствующая об отсутствии задолженностей по услугам ЖКХ. При наличии в продаваемой квартире зарегистрированных жильцов следует указывать в договоре купли-продажи период, в течение которого они будут сняты с регистрационного учета. Такое же условие предъявляется и к тем, кто не является собственником, но в момент продажи проживают в ней. Это условие нотариально заверяется. Достаточно часто возникают случаи предъявления в суд иска о выселении.

9. Если продавец официально состоит в браке нужно согласие супруга на проведение сделки купли-продажи квартиры. Такое согласие оформляется у нотариуса. Условие не касается жилой площади, которая получена в дар, перешла по наследству или при проведении другой безвозмездной сделки.

10. Проведение анализа и оценка полученной информации. На этом этапе происходит оценка правового статуса приобретаемой квартиры и принимается решение о согласии или отказе от ее покупки.

© Ссылка на источник http://marrietta.ru/post438505550/?upd

xn----ctbfdhlbb1ahbdu6bp4neq.xn--p1ai

Проверяем квартиру перед покупкой на юридическую чистоту.

Проверка квартиры на юридическую чистоту. Нотариальная контора Краснова Германа Евгеньевича.

Стоит отметить, что при сделках с недвижимостью возможны определенные риски, вследствие чего будущий владелец может стать жертвой разнообразных махинаций, приобретя жилье у ненастоящих владельцев, по фальшивым документам. Специалисты крайне рекомендуют при покупке самостоятельно проверить приобретаемую недвижимость. Данный процесс включает в себя:

1. Проверить вторую сторону, заинтересованную в сделке. Попросите хозяина собственности показать паспорт, чтобы обратить внимание на прописку. При этом зачастую, при наличии нескольких объектов недвижимости, он может быть прописан в другой квартире. Вам следует поговорить с соседями продавца квартиры, чтобы убедиться, что он действительно таковым является и неприятных моментов не предвидится. Если Вы наблюдаете у владельца недвижимости наличие признаков психического нездоровья или же злоупотребление алкогольными напитками, желательно разузнать стоит ли он на учете, так как сделка может сорваться из-за недееспособности продавца.

2. Изучить все документы на право собственности, которые владелец должен предъявить по требованию второй стороны: акт приватизации, свидетельство о праве собственности или наследстве, договор купли-продажи. Документы должны быть подлинными, никаких копий, заверенных нотариусом. Документы должны быть без подчисток, а исправления заверены подписью и печатью нотариально.

Также стоит учитывать следующие обстоятельства:

• В случае наличия нескольких совладельцев квартиры, обязательно нужны отказы от преимущественного права покупки от сособственников

• Если объект приобретен в браке, требуется согласие супруга;• Органы опеки должны разрешить продажу в случае, если имеется несовершеннолетний(или недееспособный/ограниченно дееспособный) собственник жилья;• Если собственность продается по доверенности, необходима личная встреча с владельцем квартиры. Нельзя совершать данную сделку без знакомства с владельцем собственности и его проверки. Доверенность необходимо проверить в установленном законом порядке.

3. Необходимо посещение управляющей компании. Подходящим вариантом является, когда в жилом объекте зарегистрирован лишь продавец, для чего необходимо получить справку о составе семьи в паспортном столе с выпиской о полной истории регистраций в данной квартире. Возможно, что человек находится в местах лишения свободы и приватизация квартиры произошла без его участия, вследствие чего спустя какое-то время нового владельца может ожидать самый настоящий неприятный сюрприз.

4. Запросить документы из Единственного реестра судебных решений, благодаря которым можно узнать является ли данная недвижимость предметом судебного разбирательства. В случае утвердительного ответа, возможно новое разбирательство по вновь открывшимся обстоятельствам.

5. Необходима полная проверка предыдущих сделок с недвижимостью. В случае последней продажи квартиры более трех лет назад, оспорить ее новую покупку уже весьма проблематично, но данный вопрос нуждается в уточнении. При недавнем приобретении недвижимости продавцом, нужно внимательно изучить все обстоятельства сделки купли-продажи. Лучше не приобретать недвижимость в случае, когда она находилась в собственности у разных владельцев несколько раз в течение последних трех лет.

Можно уберечь себя от многих возможных рисков, если проверить недвижимость с помощью рассмотренных способов проверки. Касательно недвижимости на вторичном рынке проверка на юридическую чистоту позволит уберечься от множества неприятных моментов. Благодаря этому, будущий владелец квартиры получит уверенность в отсутствии незаконных действий во время предыдущих действий с недвижимостью. Данный обзор позволит рассмотреть все возможные факторы риска, на которые стоит обратить внимание в первую очередь.

notarius-na-taganke.ru

Проверка квартиры перед покупкой

Если своевременно не провести проверку чистоты квартиры, можно оказаться в ситуации, когда сделка признается недействительной и расторгается, а сам покупатель может оказаться не только без жилья, но и без ранее уплаченных денег. Чтобы не допустить этого, следуйте советам профессионалов.

Почему надо проводить проверку чистоты?

Отсутствие тщательной проверки квартиры и документов на нее перед покупкой может обернуться рядом проблем. Приведем лишь наиболее частые из них:

• Объявление наследников, имеющих право владения.
• Появление прописанных или выписанных лиц, которые имеют полное право проживать в приобретенном вами жилье.
• Наличие рентоплательщика, имеющего право на квартиру после смерти продавца.
• Аннулирование сделки из-за невменяемости продавца или же заключения сделки с лицом, не имеющим права на ее заключение. К примеру, если ранее выданная доверенность была аннулирована до подписания договора купли-продажи.
• Штраф и последующий ремонт из-за неузаконенной перепланировки.
• Наличие задолженностей по квартплате.
• Неблагоприятные условия проживания.

Какие мероприятия предполагает проверка чистоты квартиры?

Избежать проблем после покупки квартиры можно в том случае, если перед заключением договора купли-продажи потребовать у продавца полный пакет бумаг и тщательно проверить правильность их оформления. Не лишним будет общение с соседями и лицами, выдавшими документы. Так, при проверке руководствуйтесь следующими правилами:

1. Требуйте только оригиналы документов – все печати должны быть мокрыми, а свидетельства напечатаны только на специальных гербовых бланках.
2. Проверяйте, все ли печати и подписи стоят на документах в соответствующих графах.
3. Наличие помарок и исправлений. Их не должны быть в свидетельствах, а в прочих бумаг допускаются лишь при присутствии фразы «Исправленному верить», заверенной подписью и печатью.
4. Обязательно проверяйте дату выдачи документов. Обратите внимание, что доверенности и некоторые справки, к примеру, из ЖКХ, имеют определенный срок, в течение которого признают действительными.
5. Тщательно сверяйте указанные в документах данные и технические характеристики. Они должны совпадать.
6. Обязательно поговорите с соседями – не было ли подозрительной активности, связанной с квартирой, знают ли они соседа, не проживает ли еще кто-то в квартире.
7. Запросите копии бумаг в Росреестре для перепроверки бумаг.
8. Проверьте наличие документов, подтверждающих оплату коммунальных услуг за последний год.

Схематически проверка чистоты квартиры выглядит следующим образом:

Заключая договор купли-продажи, обязательно укажите реально уплаченную вами сумму за приобретение квартиры. Это гарантия возврата денег в той ситуации, если договор расторгнут.

Проверка свидетельства о регистрации

Первое, что стоит проверить – наличие у продавца документа, подтверждающего факт государственной регистрации собственности. В нем указаны следующие данные:

1. Сколько раз оно выдавалось владельцу, и каковы были причины повторной выдачи.
2. Каким образом жилье было получено в собственность – согласно завещанию или в результате договора дарения, обмена или приватизации. Обратите особое внимание, если квартира была получена в дар или по наследству не от родственника, а от третьего лица, причем совсем недавно. В такой ситуации можно ожидать обмана.
3. Узнать количество собственников имущества. Стоит помнить, что каждый из них принимает участие в сделке. В случае если они согласны на продажу квартиры – должно быть письменное, нотариально заверенное разрешение от каждого из них. Но для верности покупателю стоит встретиться с ними лично, дабы убедиться в отсутствии притязаний.
4. Основная информация о продаваемом объекте – адрес, статус.
5. Нахождение квартиры в обременении.

Образец свидетельства можно увидеть ниже:

Правоустанавливающие документы

К правоустанавливающим документам относятся такие бумаги как договор купли-продажи или дарственная, решение суда. С помощью документа можно узнать, что стало основанием для получения имущества. Кроме того, в документе могут быть указаны:

1. Наличие государственной регистрации и условие, по которому продавец может быть лишен прав. К примеру, в случае просрочки выплаты указанной в договоре суммы до определенной даты предполагается расторжение договора.
2. Дата вступления договора в силу. Если дата недавняя – может быть подвох.

Читайте также: что ещё нужно знать при покупке квартиры.

Выписка из ЕГРП

С ее помощью можно проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости и наличие споров имущественного характера.

Чем меньше внесено сведений о квартире в реестр, тем лучше. В идеале – ее вообще не должно быть в реестре. В таком случае, можно говорить о том, что с ней не проводились действий с 1998 года, когда и был создан реестр.

Следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Как часто квартира перепродавалась. Частый переход из одних рук в другие должен вас насторожить.
2. Наличие ареста на жилье, ограничений или запретов на сделки с ним.
3. Наличие судебных разбирательств, связанных с квартирой, и срок их давности. Если судебные разбирательства открыты или же были закрыты менее 3 лет назад, сделку лучше не совершать. Если прошло 3 года с момента последнего разбирательства – можно заключать, так как срок давности уже вышел, и оспорить сделку лица, ранее участвовавшие в судебной тяжбе, уже не могут.

Если недвижимость ранее была в обременении – запросите письменный документ об отсутствии притязаний на объект, составленный и подписанный обременителем, нотариально заверенный.

Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним выглядит следующим образом:

Больше информации о выписке из ЕГРП найдёте здесь: http://consultbook.ru/grazhdanskoe-pravo/documenti-i-spravki/vypiska-iz-egrp.html.

Кадастровый паспорт и технический план

Необходимо также потребовать предъявить кадастровый паспорт, а также технический план квартиры, чтобы убедиться в двух вещах:

• Вам продают квартиру, которая соответствует данным, указанным в свидетельстве о праве собственности – адрес, метраж.
• В квартире не была проведена незаконная перепланировка. Если ранее жилье было перепланировано без согласования с органами местного управления, то покупателю в дальнейшем придется не только оплатить штраф, но и, возможно, вернуть квартире прежний вид.

Кадастровый паспорт состоит из двух листов. На первом представляется основная информация, а на втором — план жилья. Образец документа представляется ниже:

Запросить бумаги можно в БТИ по месту нахождения приобретаемого жилья.

Проверка паспорта продавца

Следующие шаги помогут определить, что продавец не мошенник и не скрывается от правосудия:

1. Следует узнать, нет ли его в списке недействительных паспортов. Сделать это можно на сайте Главного управления по вопросам миграции ИВД РФ.
2. Следующим шагом будет обращение в паспортный стол, чтобы проверить подлинность паспорта.
3. Проверить, не состоит ли продавец в браке или разводе, нет ли у него детей. В случае если лицо состоит в браке, ему необходимо предоставить письменное разрешение супруга или супруги на сделку продажи. Бумага должна быть заверена нотариально. Если лицо в разводе – необходимо получить письменный отказ второй стороны от права на собственность, если квартира приобреталась во время брака. Особого случая требует ситуация, когда у продавца есть дети. Важно, чтобы их права были соблюдены, и они получили свою долю от продажи жилья.

Не стесняйтесь проводить такого роду проверку. Если продавцу нечего скрывать – он согласится посетить паспортный стол и представит документы для проверки.

Проверка психического здоровья продавца

Обязательно должны быть справки из диспансеров — психоневрологического и наркологического — о том, что лицо не состоит у них на учете. В противном случае можно в любой момент расторгнуть сделку по причине того, что она была заключена с недееспособным лицом.

Желательно не только получить эти справки, но и уточнить у соседей продавца, вменяем ли он, не наблюдается ли за ним каких-либо странностей или подозрительного поведения.

Если все же владелец или совладелец состоит на учете в психоневрологическом диспансере, а продажей имущества занимается его опекун, необходимо специальное разрешение, выданное органом опеки и попечительства. Без него сделка признается недействительной.

Наличие претендентов

В качестве претендентов могут выступать наследники и прописанные в квартире лица. Важно проверить:

• Сколько человек прописано в квартире, и в каких отношениях они состоят между собой. Их обязан выписать продавец до заключения сделки.
• Также необходимо проверить, кто и куда был выписан, нет ли у них прав для проживания в квартире после продажи. Так, наличие временно выписанных лиц предполагает, что они в любой момент имеют право вернуться в квартиру и жить в ней. К данной категории людей относятся арестанты, лечащиеся в диспансерах, служащие в армии, без вести пропавшие.

Узнать все о прописанных в квартире гражданах можно, запросив расширенную выписку из домовой книги.

• Важно проверить, нет ли других наследников – кто может претендовать на жилье согласно закону о наследовании. Возможно, при вступлении в наследство чьи-то права не были учтены. Если сделка состоится без них, они легко смогут оспорить ее в суде. Для проверки следует обратиться к нотариусу, который оформлял факт вступления в наследство, и попросить выписку из нотариальной книги. Если наследники все же обнаружатся, необходим их письменный отказ.

Проверка доверенности

При заключении сделки с доверенным лицом необходимо проверить выданную ему доверенность – не отозвана ли она или просрочена. Для этого достаточно обратиться к нотариусу, который выдал документ.

Образец доверенности на продажу квартиры можно скачать тут.

Проверка задолженностей

Во избежание проблем стоит проверить наличие задолженностей по коммунальным услугам. Для этого необходимо обратиться в ТСЖ или ЖКХ за справками о текущем состоянии лицевого счета. Также необходимо получить выписку о задолженности по свету.

При наличии долгов, погасить их должен продавец. В договоре указывается, что долги были погашены. Если же по каким-либо причинам он не может их погасить, следует обсудить с продавцом возможность снижения цены для оплаты задолженностей.

Проверка через Росреестр

Проверить информацию можно на сайте Росреестра. Для этого следует:

1. Открыть страницу https://rosreestr.ru/site

2. Спуститься вниз страницы и найти строку «Электронные услуги и сервисы».

3. Выбрать:

• получение сведений из ЕГРН;
• справочная информация по объектам недвижимости.

4. Заполнить требуемые поля для формирования запроса.

5. Оплатить услугу.

6. Получить на указанный вами адрес бланк с информацией.

Обратите внимание на сроки предоставления услуги. Оно может занимать от нескольких дней до нескольких недель.

Покупка в новостройке

Важна репутация застройщика – сколько лет предоставляет услуги, все ли было сдано в эксплуатацию вовремя, не было ли нареканий со стороны жильцов. Кроме того, проверить следующие бумаги:

1. Наличие разрешения на строительство дома.
2. Является ли он членом саморегулируемой строительной организации.
3. Наличие соответствующих документов на землю под дом.

Другие важные моменты

Не лишним будет проверить также:

1. Не умер ли кто-то в квартире неестественной смертью. Вполне возможно, что в таком случае вам будет неуютно жить в квартире. Узнать лучше всего у соседей, перед оформлением договора.
2. Следует проверить, какая обстановка в квартире – нет ли плесени или грибка, особенно, если это первый этаж или угловая квартира.
3. Узнайте, не болели ли жители квартиры серьезными заболеваниями, к примеру, туберкулезом.
4. Проверьте общее состояние – сколы и трещины в стенах и потолке, если этаж последний – наличие протечек крыши.
5. Также заранее узнайте, какие у вас соседи. Кто знает, может в квартире сверху обитает алкоголик или наркоман, постоянно затапливающий вас человек, а по вечерам устраивающий вечеринки.

Видео: На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Детальнее о том, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, и как действовать в той ли иной ситуации, вы узнаете из консультации специалиста:

При покупке квартиры важно проверить не только ее состояние, но и юридическую чистоту, личность продавца, подлинность бумаг и наличие других претендентов на жилье. Это поможет избежать неприятных ситуаций, когда сделка признается недействительной по независящей от вас причине.

Получите ответ юриста за 5 минут

consultbook.ru

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно: юридическая сделка

Покупка или обмен квартиры – достаточно долгий и сложный процесс. Прежде чем покупать ее нужно оценить ее состояние в плане ремонта, а также убедиться в чистоте сделки. Многие покупатели обращаются сразу к юристам для проверки законности продажи, но как правило, это требует немалых затрат.

Поэтому зная некоторые нюансы проверки квартир, покупатель сможет сам оценить ее чистоту.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Покупка квартиры – очень радостное событие для любой семьи.

Поэтому чтобы не омрачить его нужно прежде чем приобретать жилье проверить ее на возможные проблемы, к которым относятся:

• Долги по налогам и квартплате;
• Прописка третьих лиц;
• Прописка несовершеннолетних или недееспособных граждан;
• Замену документов или исправления в них.

Чтобы не остаться без денег и жилья нужно внимательно все просмотреть и только после этого решать нужна ли эта квартира.

Как проверить историю квартиры?

История квартиры – это ни что иное, как ее переход прав от пользователя к пользователю, а также другие возможные сделки, которые проводились с жильем. С 1998 года у покупателей есть возможность узнать о них из Единого госреестра прав на недвижимое имущество.

Владелец квартиры может предоставить покупателю выписку из ЕГРП. Из выписки будет видно какие сделки совершались с квартирой. Если собственник отказывается предоставить ее, то стоит задуматься о чистоте сделки.

Также в выписке стоит изучить информацию за ближайшие 3 года. Если квартира за это время н продавалась несколько раз или на нее не накладывали арест, то можно успокоиться. Если же по поводу квартиры были споры, то стоит взглянуть на решение суда, чтобы убедиться, что он окончательно решен. Не стоит покупать квартиру если спор еще в полном разгаре и стороны обратились в суд, но решения еще не было.

Бывает и такое, что квартира не значится в ЕГРП. Но не стоит пугаться, так как это означает, что с квартирой не совершалось сделок и она полностью юридически чиста. Чтобы выяснить права владельца на квартиру можно обратиться в Департамент жилищной политики.

Как проверить качество квартиры?

Следующим шагом при проверке жилья будет проверка документации из БТИ.

Это нужно сделать для того чтобы быть уверенным, что в квартире не было перепланировок, сноса стен и др. Если перепланировка осуществлялась, то она должна быть подтверждена соответствующим документом из БТИ.

Если переустройство квартиры не было документально оформлено и согласовано с органами местного самоуправления, то оно считается незаконным.

Не будет ничего страшного в случае, когда были изолированы стены или объединен санузел.

Совсем другое, когда в квартире были снесены несущие стены и другие подобные действия, так как для нового жильца это может оказаться неприятным сюрпризом и повлечет большие финансовые затраты. Кроме того, будет потрачена куча нервов и радости от покупки жилья покупатель уже не сможет почувствовать.

Как проверить продавца?

Продавца стоит проверить особо тщательно, так как он может оказаться мошенником.

Этапы проверки продавца:

• Проверить подлинность его паспорта. Этот момент можно проверить по базе ГУ по вопросам миграции МВД России. На сайте всегда вывешен список недействительных паспортов, который постоянно обновляется. Углубленные данные можно узнать только в паспортном столе.
• Если продажей квартиры занимается его представитель, то на подлинность нужно проверить не только паспорт, но и доверенность. Доверенность должна быть зарегистрирована в нотариальной конторе и заверена нотариусом. Представитель без доверенности не может выполнять никаких действий. В доверенности должно быть четко прописано, что указанный человек может представлять интересы владельца, осуществлять сделки с квартирой и получать деньги за ее продажу. Не редко представитель наделяется возможностью только продавать квартиру, а деньги будет получать ее владелец. Поэтому нужно внимательно прочесть и оценить доверенность, иначе можно остаться без квартиры и без денег.
• Проверить дееспособность владельца квартиры. Этот момент можно уточнить у соседей продаваемой квартиры. Как правило, они с охотой рассказывают покупателям о возможных проблемах, которые могут возникнуть при покупке данного жилья. Недееспособный гражданин не может адекватно оценивать свои действия, поэтому результатом может оказаться расторжение сделки.

Как проверить отсутствие третьих лиц?

Прежде чем покупать квартиру нужно удостовериться, что в квартире не прописаны третьи лица и они не смогут после покупки предъявить права на жилье.

Для того, чтобы узнать нет ли в квартире еще каких-то прописанных граждан необходимо попросить у продавца выписку из домовой книги. В ней указаны все прописанные в квартире, а также те граждане, которые могут предъявить права на нее.

Наиболее частые проблемы, возникающие при наличии прописки следующих лиц:

• Заключенных или находящихся на долгом лечении в психоневрологическом или наркологическом диспансере на момент совершения сделки. После отбывания наказания или лечения эти граждане скорее всего вернутся в квартиру и будут оспаривать сделку.
• Несовершеннолетних детей. При продаже жилья их интересы превыше всего и дать право на продажу жилья где они прописаны могут только органы опеки. Из-за нарушения прав детей суд может признать сделку недействительной.

Также некоторые проблемы могут возникнуть, если владелец жилья состоит в браке, так как потребуется письменное заверенное нотариусом согласие на продажу.

Как проверить квартиру на долги?

Приобретая жилье можно получить его с огромным долгом по коммуналке и налогам.

Согласно закона владелец должен предоставить покупателю следующие документы:

• Квитанции и чеки по оплате коммунальных платежей, телефонных переговоров и налогов;
• Документ о состоянии финансового лицевого счета жилья;
• Выписку из домовой книги.

Бывают случаи, что покупатель не знает, что должен предоставить ему продавец. Собственник в свою очередь может выдать фальшивые документы.

Узнать задолженность можно:

• На официальном сайте ЖКХ. Заполнив нужные данные о квартире можно узнать есть ли задолженность.
• В личном кабинете на сайте Налоговой инспекции.
• По лицевому счету. Такие данные могут выдать в местах оплаты квитанций: на Почте России, в банке, платежном терминале и др.
• В телефонной компании можно узнать о задолженности за стационарный телефон.

Проверка порядка отчуждения

Стоит внимательно проверить порядок отчуждения жилья. Некоторые сделки не внушают доверия, так как она проводится не совсем стандартно. Особое внимание нужно обратить, если квартира продается срочно и по заниженной цене. Данный случай может означать, что владелец пытается быстрее сбыть квартиру, пока не появились третьи лица и не потребовали свою долю.

При отчуждении квартиры обратить внимание необходимо на:

• Срочность сделки. Такое может быть в двух случаях: при переезде в другой город или страну, и если собственник хочет обмануть покупателя и других наследников квартиры;
• Возможное наложение ареста на квартиру и другие неприятные моменты.
• Цена за квартиру ниже рыночной стоимости на 20% также должна насторожить покупателя. В данном случае может иметь место обыкновенное мошенничество.
• Нежелание представителя продавца знакомить покупателя с владельцем.

Какие документы необходимы для подтверждения юридической чистоты квартиры?

Для того чтобы проверить чистоту квартиры с юридической точки зрения, необходимо вооружиться пакетом документов и сверить все их данные.

К таким документам относят:

• Свидетельство о праве на собственность. Особое внимание стоит уделить дате его выдачи. Если сделка была совсем недавно, то нужно внимательно проверить почему владелец так быстро решил избавиться от жилья.
• Выписка из ЕГРП из которой видно какие сделки проводились с квартирой в ближайшее время.
• Справка из БТИ о перепланировках;
• Чеки, квитанции и другие бумаги, которые могут подтвердить оплату квартплаты, телефонных переговоров и налогов.
• Паспорт владельца. Если квартира продается представителем собственника, то к паспорту нужна будет еще доверенность.
• Выписка из домовой книги.

Если все эти документы в полном порядке и все показатели соответствуют, то квартиру можно смело покупать, она чиста.

Что должно насторожить покупателя?

Сделки с недвижимостью таят в себе большое количество рисков, которые с первого взгляда заметить сложно.

Возможные риски при покупке квартиры:

• Поддельные документы на продажу или лицо, которое проводит сделку, не является собственником, а действует по доверенности. Случатся так, что доверенность может оказаться просроченной или фальшивой. Так зачастую мошенники оформляют ее на пожилых, больных людей, а также детей сирот. Собственник в данный момент может даже не догадываться о продаже квартиры.
• Квартира с нарушением по приватизации. Например, ущемление прав несовершеннолетних при приватизации, так как они не включались в состав собственников.
• В истории квартиры имеются сомнительные сделки, которые стоит досконально проверить.
• Продажа недвижимости, которая была оформлена в дар или по наследству, если при ней затрагиваются интересы других лиц. После покупки такой квартиры может объявиться наследник и оспорить сделку.
• Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, без согласия органов опеки.
• Продажа жилья, в котором прописаны несовершеннолетние либо недееспособные.
• Наличие прописанных в квартире, которые отбывают наказание в тюрьме.
• Квартира числится в плане на расселение. Она не может быть продана.
• Если квартира находится в залоге по ипотеке или под арестом, то продажа ее также не возможна.
• Предоставление продавцом поддельных документов.
• Продажа квартиры или ее доли без согласия других собственников.

Все эти пункты нужно внимательно изучить, чтобы не попасться в руки к аферистам.

Советы для покупателей:

• Если квартира продавцу досталась по наследству, то нужно взять с него письменную расписку о том, что при появлении других наследников он возьмет на себя все расходы.
• Проверить законность перепланировки.
• Продавец должен предоставить справку об отсутствии долгов, связанных с квартирой.
• Взять с продавца расписку о получении денег за недвижимость.
• Стоит узнать была ли недвижимость приобретена в браке, и если да, то потребовать согласие супруга/супруги.
• При не предоставлении собственником документов по просьбе покупателя лучше отказаться от сделки с данной квартирой.

Соблюдая эти не хитрые советы, покупатель сможет обезопасить себя от покупки «нечистой» квартиры с кучей долгов.

Дмитрий Баландин

Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ

property911.ru

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой? — investim.info

Покупка квартиры для будущего собственника – ответственный шаг, к которому стоит подготовиться. Юридическая чистота сделки является важной составляющей в процессе приобретения квартиры. При этом неважно, самостоятельно ли вы занимаетесь этим вопросом, или заказали юридическое сопровождение у профессиональных риэлторов. В любом случае, вы должны понимать, что происходит на каждом этапе оформления, и за что вы платите немалые деньги.

Спешить в таком важном вопросе нельзя. Если продавец забывает какие-либо документы, постоянно ссылается на забывчивость и не показывает своевременно требуемые бумаги, следует насторожиться. Ведь проверить чистоту приобретаемого жилья возможно только при наличии полного пакета документов, получить которые в большинстве своем можно исключительно от собственника.

На что необходимо обратить пристальное внимание, если производится проверка квартиры на юридическую чистоту? Проверяются несколько нюансов, в том числе следующие:

1. количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время;
2. есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин – например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.д.;
3. проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, нарушались ли их права;
4. права других лиц на квартиру;
5. наличие обременений – залога, аренды или пользования, ареста и т.д.;
6. проводились ли в квартире перепланировки, и оформлялись ли они соответствующим образом;
7. информация в целом о доме – год его ввода в эксплуатацию, не является ли он ветхим и аварийным, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
8. данные о наличии либо отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.

Действовать лучше по порядку – для этого понадобится время, но внимание к мелочам стоит потраченных дней. Пройти несколько этапов проверки по силам каждому.

Главный документ, который собственник квартиры должен показать покупателю, – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь. Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло. Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность. Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.

Законодательно правильно должны быть зарегистрированы договоры. В них нередко прописываются условия сделки – нужно посмотреть, соблюдались ли они, и есть ли риск расторжения договора. Возможно, продавец реализует квартиру, за которую он полностью не рассчитался. Информация об этом может содержаться в правоустанавливающих документах. Очередная сделка по купле-продаже может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах. Это лишь один пример, обязательств у продавца может быть масса, и проверить эти моменты очень важно. Особенно внимательно следует изучать документы на квартиру тех собственников, которые получили жилье по наследству и спешат побыстрее его продать.

Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП. В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет. Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно. Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.

Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП. Это значит, что квартира после приватизации не продавалась. Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.

Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия. Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.

Третий этап – проверка на качество

На квартиру у собственника, как правило, имеются документы из БТИ. В них есть кадастровый план, на котором отражены все параметры жилья, указаны проводимые перепланировки. Качество квартиры определяется тем, было ли подобное переустройство законным и проведенным после получения разрешения. Согласие выдается в муниципалитете, если при перепланировке не нарушается качество жилья, а главное – несущих конструкций здания. Переоборудование квартиры без разрешения является незаконным и может принести множество проблем своим новым владельцам.

Четвертый этап – проверка «на вшивость»

Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию. Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом. Можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.

Пятый этап – проверка третьих лиц и их прав

В квартире, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки оказались невидимы. У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.

Оспорить сделку может теоретически даже тот, кто без вести пропал, а на самом деле находится, например, на лечении или в местах заключения. Не всегда собственник знает о месте нахождения своего родственника и надеется, что никогда не узнает. Он же может появиться в любой момент и заявить о своих правах. Рисковать в таком случае не стоит, лучше поискать на рынке недвижимости более «чистый» в юридическом отношении вариант.

Еще одной зоной риска являются несовершеннолетние, на защите прав которых стоят органы опеки. На продажу их долей в квартире понадобится разрешение. Также важно согласие супруга на сделку по продаже квартиры.

Советы перед покупкой квартиры

В завершение несколько полезных советов покупателю квартиры, которые помогут вам обеспечить юридическую чистоту сделки:

1. Если покупаете квартиру, собственник которой получил ее по наследству, возьмите с него документ о том, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, в том числе нести финансовые издержки.
2. Знайте, что квартира продается вместе со всеми долгами. Не проверите наличие задолженности по оплате за ЖКУ, свет, телефон и интернет, будете платить сами – в полном объеме.
3. Правильно оформляйте процесс передачи денег продавцу. Обязательно берите расписку, где указывается сумма средств, выплаченная в соответствии с договором купли-продажи. Если оплата производится частями, на каждом этапе следует брать такие расписки.
4. Квартира, приобретенная в браке, — это имущество, нажитое супругами совместно. В процессе развода один из супругов будет претендовать на свою долю имущества. Поэтому данную информацию также необходимо проверить. Для начала узнать о наличии второй половины по штампу в паспорте.
5. Любое увиливание продавца от ответов на задаваемые покупателем вопросы – повод задуматься и начать осторожничать. Особенно если продавец не представляет какие-либо документы, торопится с оформлением сделки.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Facebook

Twitter

Google+

Telegram

Vkontakte

Похожие статьи

investim.info

---

• 
  Снять квартиру в симферополе на авито
• 
  Снять квартиру на сутки в новокосино
• 
  Снять комнату в славянске на кубани
• 
  Снять квартиру в яблоновском от хозяина
• 
  Как узнать зарегистрирована ли собственность в росреестре
• 
  Снять комнату в рязани с хозяйкой
• 
  Снять хату для вписки на сутки
• 
  Мкр западный
• 
  Новости лахденпохья навсегда
• 
  Снять на сутки квартиру в реже
• 
  Снять квартиру на длительный срок алушта