Как самостоятельно проверить застройщика или контрагента 2017 г. Проверка надежности застройщика
Как проверить застройщика на надежность
Сегодняшняя ситуация такова, что разными стадиями оперативной работы, разработкой, другими оперативно-следственными действиями, охвачено 10-20% возводящих дома застройщиков – непосредственных участников российского стройкомплекса.
Не все эти проверки приведут к необратимым проблемам у застройщиков, но если уж органы проверяют, значит на то у них есть определенные основания. Не случайно статистика показывает, что более 55% обанкротившихся компаний строительной отрасли, обращали в течение предшествовавшего банкротству полугодия на себя внимание правоохранительных органов.
Далее в материале мы попунктно подробно расскажем, как на самом деле эффективно проверять застройщика. Несложными действенными алгоритмами проверки пользуются и агентства недвижимости, и профессиональные фирмы. Придерживаясь определенного «чек-листа», есть вероятность, что вы и сами сможете проверить застройщика. Поделимся профессиональными секретами процесса - узнаете тонкости, выберете наиболее удобный по ситуации способ. Главное - исключите возможность собственного участия в группах риска беспечных дольщиков!
Изначально надо определиться в основных параметрах проверки надежности застройщика. Понять главные вопросы относительно экономической деятельности застройщика. Юристам и практикующим экономистам составить перечень значимых критериев легко. Остальным предлагаем воспользоваться практическим списком наиболее важных моментов. Список не исчерпывающий, однако, ответы на его вопросы создают однозначное представление о законности и добросовестности работы застройщика.
- Аффилированность. Взаимозависимости. Руководства фирмы
- Судебные процессы. Количество судопроизводств и характер заявленных исков
- Несоблюдение застройщиком ФЗ
- Невыполнение сроков, обязательств
- Финансовая характеристика деятельности застройщика
- Предпосылки к банкротству, заблаговременная оценка рисков.
- Страхование, обеспечение рисков строительства дома, ЖК
- «Слабости» проекта - возможные отрицательные перспективы строительства дома, жилого комплекса
- Контроль актуальности, реальные отзывы покупателей
- Надежность, безопасность, специфика, особенности месторасположения стройки
- Динамика работ, оценка и сравнение скорости и объемов застройки жилого комплекса
Итоговый общий список важнейших вопросов «чек листа» при проверке надежности
mestoprozhivaniya.ru
Как проверить застройщика на надежность. Документы при покупке в ипотеку ⚖
Выбор застройщика – ответственный шаг для людей, желающих приобрести квартиру.
От того, насколько надежной будет компания, зависит получение вами желанной жилплощади, соблюдение всех сроков, требований, нормативных документов и договоров.
Так вы будете избавлены от головной боли, сможете в оговоренный день получить ключи и заселиться в качественно построенный дом.
На что обратить внимание, желая проверить документы застройщика
Прежде, чем принять решение о выборе застройщика, обратите внимание на темпы строительства, конечно, вложение средств в завершающиеся объекты, безопасней, но не стоит отказываться и от других вариантов. Динамика строительных работ должна быть стабильной, современные компании ведут трансляцию строек в интернете, публикуют фото. Но это не исключает срывов срока, так как застройщик часто сталкивается с проблемой смены подрядчика, реорганизует процесс. Если вы увидели замедление – обратитесь в фирму, с которой заключен договор.
Обязательно посмотрите, кто является партнером строительства, будет отлично, если это – солидные компании, инвестиционные фонды, которые не привыкли торопиться, вынося решение о сотрудничестве. Государственные банки – тоже признак того, что застройщик надежный.
Стоит опасаться заниженных цен на квадратные метры, адекватная ценовая политика – признак того, что компания не замешана в мошенничестве. Также стоит изучить информацию о застройщике в СМИ, проверить форумы или социальные сети с отзывами, обратиться к конкурентам, чтобы они могли рассказать о фирме, с которой вы собираетесь сотрудничать.
На стройку лучше съездить в будний день, чтобы оценить, устраивают ли вас пробки по дороге. Посмотрите, как обстоят дела с возведением конструкции, пообщайтесь со строителями, если им задерживают заработную плату – это уже повод для беспокойства, ваша квартира может быть задержана аналогичным образом.
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта Стоит отметить еще один из способов проверки надежности застройщика, с которым планируется заключение договора о долевом строительстве. Данный способ представляет собой получение данных о том, какой период времени застройщик существует на рынке строительства. Чем больше лет он осуществляет свою деятельность, тем более вероятно, что уходить с этого рынка недобросовестным образом, застройщик не собирается. Для получения данной информации, необходимо посетить официальный сайт ФНС России — www.nalog.ru. На данном сайте, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», присутствует сервис, используя который, можно бесплатно получить содержащиеся в ЕГРЮЛ/ЕГРИП сведения о конкретном юридическом лице/индивидуальном предпринимателе в форме электронного документа.
Какие документы застройщика нужно проверить
Надежный застройщик – это не темная лошадка, которую вам посоветовали друзья. У него должен быть свой сайт, где в свободном доступе размещена вся документация, целый пакет, включая лицензии, декларации, постановления о выделении участка. Все это должно быть доступно потенциальным клиентам. Кроме того, максимально надежным является заключение договора долевого строительства. Этот документ регистрируется государственным органом и исключает двойные продажи.
Впрочем, обычный договор, составленный юридически верно без подводных камней, тоже подходит. Однако в любом случае, в соответствии с Федеральным законом договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации). Изучить этот документ лучше всего с грамотным специалистом, если организация относится к своим обязанностям добросовестно и ей нечего скрывать, договор вам предоставят для домашнего рассмотрения. Здесь должны быть указаны сроки сдачи, штрафные санкции, если одна из сторон нарушит условия.
Не обойдите стороной разрешение на строительство – оно проверяется на специализированном сервисе, предоставляется фирмой по запросу потенциального клиента.
Читайте также: «Что нужно знать при покупке квартиры?»
Какие документы проверить у застройщика новостройки
Кроме оговоренных выше документов, застройщик новостройки обязан после строительства получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Если вам продадут квартиру без данного документа, вы не сможете быть полноправным собственником, зарегистрировав свою жилплощадь.
Обратите внимание на документацию о разрешении строительства, чтобы в будущем не оказалось, что новостройка возведена незаконно, а вы не остались без квартиры и денег.
Читайте также: «Документы для регистрации ДДУ«
Как проверить застройщика при покупке квартиры?
Перед покупкой квартиры, изучите несколько немаловажных факторов:
- Репутацию фирмы-строителя;
- Подведение коммуникаций к жилому дому;
- Адекватность цен на жилье;
- Количество заказов у компании должно быть большим;
- Документация в порядке;
- Застройщику нечего скрывать, он предоставляет все договора;
- Компания не была замешана в судебных разбирательствах.
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта На практике немало случаев, когда застройщик продолжает заключать договоры на долевое участие в строительстве, при этом в отношении него поданы исковые заявления, которые в ближайшем будущем, негативно скажутся на его финансовом состоянии. Не говоря уже об исках о признании застройщика банкротом. Участнику долевого участия в строительстве или будущему участнику, для получения сведений о наличии текущих судебных процессах, в которых застройщик выступает ответчиком (именно этот процессуальный статус должен интересовать будущих дольщиков), достаточно посетить официальный сайт Федеральных Арбитражных судов Российской Федерации — http://www.arbitr.ru
Можно ли проверить застройщика при покупке квартиры в ипотеку
Какие документы должен предоставить застройщик, если вы хотите оформить ипотеку? Все те же, кроме того, учитывайте, с каким банком сотрудничает компания, есть ли возможность оформить кредит с поддержкой. Иногда бывает так, что компания сама предлагает выгодные условия для заключения договора в банке-партнере.
Ипотека – не повод отказывать в ознакомлении с комплектом документов, поэтому ваши действия должны быть такими, как если бы покупка совершалась не в кредит.
Особенности проверки застройщика в городе Москва
Москомстройинвест призывает людей, желающих совершить покупку в Москве к заключению договоров долевого участия. Они регистрируются, позволяют избежать мошенничества, а наиболее надежными были признаны компании, работающие по 214 Федеральному Закону.
В городе Москва проверенные застройщики вносятся в единый перечень. Сюда относят только те компании, у кого нет серьезных нарушений, и которые предоставили отчетность.
Проверенные застройщики Москвы
В Москве надежность застройщика можно проверить онлайн на сервисе городских услуг. Здесь собрано 163 застройщика, с ними заключить договор можно без опасений, что жилье не оправдает ожиданий.
Кстати, этот нужный сервис расскажет вам и о тех фирмах, что проходят процедуру банкротства, нарушают закон или имеют плохую репутацию.
Для проверки надежности застройщика существует немало способов. Вам нужно изучать детали, подходить к процессу грамотно, обращать внимание не на разговоры знакомых, а на вещи, которые вы видите сами.
pro-ddu.ru
Как самостоятельно проверить застройщика или контрагента 2017 г.
В настоящей статье я расскажу, как с помощью доступных средств можно частично проверить юридическое лицо на платежеспособность. Это пригодится и тому, кто уже заключил договор с тем или иным юридическим лицом, и тому, кто собирается подать на должника в суд.
Ведь большое количество решений не исполняются вовсе, и вам желательно знать заранее, стоит ли тратить время и силы на суд или нет.
Указанная инструкция будет полезной и тому, кто собирается приобретать квартиру в новостройке.
Также вы можете заказать проверку застройщика в нашей компании.
В результате проверки застройщика мы предоставляем вам отчет, произведенный по нашей полной методике проверки застройщика.
Пример отчета о полной проверке застройщика можно посмотреть здесь: «ЖК «Тушино-2018″.
Вы также можете ознакомиться с застройщиками, которые мы уже проверили, а также с нашим Анти ТОП застройщиков 2016.
Стоимость проверки здесь.
Как это бывает на практике (из опыта одного из дольщиков):
Существует раскрученный бренд, назовём его «ГК Строим быстро», и в эту ГК входят ООО «Ромашка», ООО «Гиблое дело», ООО «Строим плохо». На сайте компании «ГК Строим быстро» размещено 3 объекта строительства, сайт серьезный и имеет много офисов. Первое впечатление — компания солидная, на слуху, возможно, даже кто-то из знакомых покупал у них квартиру когда-то. В итоге, вы решаете заключить договор с «ГК Строим быстро». В официальном офисе, где красуются надписи «ГК Строим быстро», менеджер в фирменной униформе излучает надежность, вам дарят фирменные буклеты с логотипом «ГК Строим быстро» и сомнений нет, что вы имеете дело с солидной компанией. Если вы вдруг начнете спрашивать юридические документы, то радужная улыбка менеджера превращается в злобную, как будто вы спросили что-то запрещенное, что-то такое, о чем нельзя ни в коем случае говорить. На ваш вопрос, почему же договор заключается не с «ГК Строим быстро», а с ООО «Гиблое дело», менеджер выдает вам заранее заготовленный ответ, что ООО «Гиблое дело» является официальным эксклюзивным продавцом застройщика, и к тому же застройщик входит в холдинговую группу компаний. В итоге договор заключается не глядя, не подумав, без проверки. В дальнейшем Клиент узнает о проблемах застройщика. Клиент пытается позвонить в офис продаж «ГК Строим быстро», но там его вежливо отправляют к застройщику, и объясняют, что офис, в котором они заключали договор, это всего лишь офис продаж и к застройщику он не имеет никакого отношения. После бесконечных обещаний Застройщика, клиент начинает искать информацию в интернете по Застройщику, находит форумы дольщиков, которые, как и он, не обдуманно заключили договор с непроверенным Застройщиком. В итоге клиент понимает, что нужно было досконально проверять документы. Хорошо, если бесконечное ожидание квартиры в конце концов завершится её получением, но статистика говорит о том, что по г. Москве и Московской области более 90 проблемных строительных площадок.
Итак, начнем.
Признаки неблагонадежной компании:
- Компания неохотно дает какие-либо документы и отвечает на вопросы, связанные с юридической чистотой сделки. На любой ваш вопрос негативно реагирует, как будто вы их обвиняете в мошенничестве.
- Компания часто судится.
- Компания имеет незакрытые исполнительные листы. То есть долг подтвержден в судебном и не оплачен в добровольном порядке.
- Компания имеет очень много отрицательных отзывов.
- Договора, которые вы заключаете, имеют отличный вид от установленного 214-ФЗ.
Как проверить компанию на платежеспособность.
Выписка из ЕГРЮЛ.
Первое, что необходимо сделать, — получить выписку ЕГРЮЛ на юридическое лицо, с которым у вас заключен договор, на сайте налоговой инспекции.
http://egrul.nalog.ru/
Укажите ИНН или ОГРН застройщика либо название, введите проверочный код и скачайте выписку.
Также обратите внимание на то, когда был избран генеральный директор. Если смена произошла недавно и на нам «висят» многочисленные компании, то это может свидетельствовать о том, что компания готовится к неоплате долгов. Генерального директора меняют на так называемого «номинального» директора, чтобы избежать уголовной ответственности по ст. 315 УК (Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта). Обычно пока строится дом, компанией управляет нормальный генеральный директор, это нужно для привлечения инвесторов, кредитов, и т.д. Но как только время приходит платить по счетам, директора меняют на номинального. Номинальному директору ни один банк не выдаст кредит!!! Но кредиты компании больше не нужны, компания попросту бросается на произвол судьбы. Если смена директора произошла недавно, то это плохой знак.
Сведения о генеральном директоре выглядят так:
ИНН директора присутствует не во всех выписках (на картинке его нет), т.к. не у всех есть ИНН. Если он есть, обязательно запишите.
Также полезной информацией для нас будет дата регистрация юридического лица.
Чем старше компания, тем она надежнее. Если компанию открыли совсем недавно, а бренд по заверению застройщика существует значительно дольше, то задумайтесь, почему они закрыли компанию, которая была до этого? Если менеджер застройщика говорит вам, что они работают более 20 лет на рынке недвижимости, а компания, с которой вы заключаете договор существует всего 5, это значит, что бренд зарегистрирован на другое юридическое лицо, на котором находятся все активы компании, а лицо, с которым вы заключаете договор, было создано специально для того, чтобы при неприятностях ликвидировать его без потерь для собственников.
Сдает компания налоговую декларацию или нет.
Проверить, сдает компания налоговую отчетность или нет, можно на сайте налоговой здесь: https://service.nalog.ru/zd.do.
Если не сдает, то вывод простой — ничего хорошего от подобной компании ждать не приходится. Если компания не сдаст налоговую декларацию, то налоговая может арестовать все счета компании. Следовательно, компания не сможет нормально функционировать, это плохой признак.
Как узнать, на какую компанию зарегистрирован товарный знак.
Очень хорошо, если вы заключаете договор с компанией, на которую зарегистрирован бренд. Бренд регистрируется на компанию, где есть деньги и активы, бренд — это и есть самый дорогой актив компании. Как узнать, на какую компанию зарегистрирован товарный знак?
Можно напрямую спросить у Застройщика. Если ответят, что именно на компанию, с которой будет заключатся договор, попросите предоставить копию.
Важно, чтобы название компании и адрес полностью совпадали с названием и адресом Юрлица, указанным в свидетельстве.
На этом сайте можно получить информацию по товарному знаку и Юрлицу, на которое он оформлен.
https://kontur.ru/focus
Кроме информации по товарным знакам, на этом сайте вы получите массу другой полезной информации.
Как определить компанию застройщика — юридическое лицо, с которым вы будете заключать договор.
Важно правильно определить застройщика и проверять именно его. Если вы проверите юридическое лицо, на который зарегистрирован бренд, то результат проверки может быть положительным, так как все активы сосредоточены именно на головной компании, но если проверять именно Застройщика, то результат проверки может быть совсем противоположным.
Реквизиты юридического лица можно взять, как правило, на вкладке «Контакты» или в проектной декларации, которая должна быть размещена на сайте. Важно сверить реквизиты, указанные в декларации, размещенной на сайте, с иной разрешительной документацией. Если на сайте подобной информации не размещено, то это минус. Значит, компания что-то скрывает, ведь благонадежные компании на своем сайте размещают полные реквизиты, включая банковские. Почему же группа компаний не афиширует реквизиты всей группы?
Потому что наверняка есть компании, которые входят в группу или когда-то входили в неё и имеют темную историю такую, как недостроенный дом или достроенный, но с задержкой к примеру в 5 лет. Зная весь список компаний, входящих в группу, можно уже проверить всю историю компании. Вот фирмы и скрывают все аффилированные юридические лица.
Проверяем директора на номинальность.
Номинальный директор — это лицо, которое юридически числится как генеральный директор и несет всю юридическую ответственность, а фактическое управление компанией осуществляет другое лицо. Номинальный директор — это фактически БОМЖ, которому все равно, что на нем будут «висеть» долги или какая-либо уголовная ответственность.
Чтобы проверить директора на номинальность, нужно знать ИНН генерального директора. Его мы узнали в выписке ЕГРЮЛ.
Далее заходим на сайт: https://focus.kontur.ru, http://www.kartoteka.ru, вводим ИНН и смотрим результаты. Если в выдаче за данным физическим лицом числится очень много компаний, то это может говорит о номинальности генерального директора.
Если директор номинальный, то компания уже приготовилась по всем позициям к тому, чтобы держать оборону от кредиторов, госорганов и прочих лиц, которые предъявляют те или иные требования к компании. Если компанией застройщика руководит БОМЖ, то от сотрудничества с подобной компанией следует воздержаться.
Анализ судебной работы компании.
Очень важный показатель. Заходим на сайт ВАС: http://kad.arbitr.ru http://www.1cont.ru/, http://ras.arbitr.ru, http://sudact.ru/
Вводим название компании и нажимаем пуск.
Далее анализируем, сколько судебных дел у компании. Если компания в основном числится в качестве Ответчика, то это плохой показатель, который означает, что компания не платит подрядчикам, поставщикам. Это может свидетельствовать о финансовых проблемах компании. Судом компания лишь оттягивает время. Также нужно анализировать сумму долга. Если суммы небольшие, то это не принципиально для крупного застройщика. Если компания выступает в качестве Истца, то с одной стороны, это может говорить о том, что компания стабильна и владелец не бросит ее. Но с другой стороны, это может свидетельствовать о финансовых проблемах. Если сумма иска большая, это значит, что компания не получила те деньги, на которые рассчитывала, и это может в конечном счете подорвать финансовую устойчивость компании. Принципиальным значением будет предмет судебного разбирательства. Обратите внимание на то, с кем судится Застройщик: с Водоканалом, Электроссетью или проектировщиком, это может сказаться на сроках сдачи дома. Ну и совсем ничего хорошего, если компания банкрот. Такие дела помечаются буковкой «Б» Одним словом, судебные дела компании могут многое рассказать о положении фирмы.
Незакрытые долги компании.
На сайте ФССП http://fssprus.ru/iss/ip/ можно узнать о незакрытых исполнительных производствах.
Введите название компании и выберите регион. Регион определяется по выписке из ЕГРЮЛ.
Если у фирмы много долгов на большие суммы, то это говорит только об одном — денег нет. Обратите внимание на срок, когда возбуждено исполнительное производство. Если этот срок в пределах двух месяцев, то вполне возможно, что исполнительные листы вскоре будут исполнены. А если на сайте ССП есть незакрытые долги более двухмесячной давности, то это однозначно плохой знак. Судиться с подобной компанией — это пустая трата времени и сил. Но даже сам факт наличия исполнительных листов может говорить об отсутствии денег на расчетных счетах Застройщика. Когда у компании есть деньги, то лист предъявляется сразу в банк и деньги списываются с трехдневный срок. К приставам они попадают тогда, когда на счетах компании нет денег и, чтобы исполнить решение, нужно арестовывать имущество. Обратите внимание на то, какой тип задолженности числится за компанией. Если это госпошлина или штраф, то волноваться нет причины. Госпошлины направляются судом напрямую приставу, минуя счета компании. Исполнительное производство — это не быстрый процесс, поэтому долг может висеть на компании продолжительное время.
Как еще можно проверить компанию.
Проверить сайт компании.
Проверить сайт компании можно на различных интернет сервисах. Я пользуюсь этим: http://www.cy-pr.com/
Заходим, вносим в строку анализа проверяемый сайт и получаем выборку. В выборке нам интересна дата создания сайта и владелец сайта, то есть на кого сайт зарегистрирован. К примеру, если сайт создан в 2017 г., а юридическое лицо зарегистрировано в 2018 г., то спросите себя: сколько компаний было у данных лиц за период с 2017 по 2018 г и где они сейчас? Хорошим показателем будет, если сайт зарегистрирован на то юридическое лицо, которое вы проверяете. Но если сайт зарегистрирован на другое ЮЛ, то это не всегда плохо. Сайт часто зарегистрирован у Интернет провайдера или ФЛ, такое часто бывает. Подозрительным будет, если, к примеру, проверяемое лицо ООО «Ромашка», а сайт числится на ООО «Ромашка 2». Самым достоверным критерием при оценке компании – высокая посещаемость сайта, это говорит о том, что поисковые системы любят этот сайт, а это может говорить о серьезности компании, наличии хорошего бюджета на интернет маркетинг. А хороший бюджет может быть только в компаниях с продуманными бизнес процессами. У компании однодневки, как правило, и сайт появляется в поиске только в рекламной выдаче. Выбирая компанию в интернете ориентируйтесь на естественную выдачу. Поисковые системы за вас сделают первичный отбор сайта. В настоящий момент поисковые системы оценивают сайты по многочисленным критериям, в совокупности более 1000 показателей, включая такие: имеет ли компания офис, указаны ли реквизиты, присутствует ли телефон и.т.д. Одним из важнейших показателей является оценка поведения предыдущих пользователей. Допустим вы ищете: юриста по взысканию неустойки с застройщика через Арбитраж? Выписали себе список компаний сходили к ним на прием в итоге вам что-то не понравилось и через какое-то время вы вернулись к поиску с тем же самым запросом. В итоге ваш выбор пал на компанию номер два. Подобное поведение стало характерным для большинства пользователей, в итоге поисковые системы стали сайт компании №2 лучше ранжировать. Невозможно закрепится в естественной выдаче компаниям, которые некачественно оказывают ту или иную услугу. Это долго и дорого, компании однодневки так не работают. Подобного ранжирования не происходит с сайтами, которые появляются в выдаче с помощью рекламы. Хотите получать качественные услуги, товары, выбирайте сайты из естественной выдачи. За вас это ранее уже сделали поисковые роботы и пользователи, присоединяйтесь к выбору большинства! Необходимо понимать какие сайты выводятся в поиске с помощью естественной выдачи, а какие с помощью рекламы.
В топе как правило закрепляются компании лидеры рынка.
Не лишним будет проверка компании на участие в госконтрактах.
На этом коммерческом сайте: http://new.tenderguru.ru/ можно узнать об истории участия компании в госконтрактах.
Если компания участвует в тендерах и аукционах, то это само по себе хороший знак. Это может означать, что компания действующая и нужна владельцу. Если компания победила в определенном тендере, то это еще лучше, так как государственные контракты предъявляют достаточно жесткие требования для компаний.
Группа компаний.
Если застройщик входит в группу компаний – это не всегда хороший знак. В России строительный бизнес построен таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных рисков: от возможных штрафов госорганов, от дольщиков, которые вдруг решат взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры, от исков со стороны подрядчиков и т.д. и т.п. Группа компаний построена таким образом, чтобы головная (брендовая) компания получала прибыль и оставалась на плаву, а вся ответственность ложилась на вновь созданное юр. лицо без активов. В таком случае бизнесу ничего не угрожает, владелец ликвидирует компанию со всеми долгами, а остальные юр. лица продолжают работать без потерь. Заключая договор с одним из юридических лиц, входящих в группу компаний, вы надеетесь, что компания имеет многолетнюю историю, хорошие активы, и в случае проблем, с неё будет что взять. На деле оказывается обратная ситуация: в официальном офисе компании вы подписываете договор с другим юридическим лицом, который ровным счетом никакого отношения к брендовой крупной компании не имеет. Так, компания, с который вы будете заключать договор, скорее всего не имеет ни своего офиса, ни имущества, ничего кроме обещаний. По такой модели работают большинство крупных и мелких застройщиков, и люди не понимают, когда заключают договор, что с Застройщика невозможно ничего получить. Только после получения от судебного пристава постановления о невозможности исполнения решения суда и закрытии исполнительного производства, человек понимает, что бизнес был изначально построен таким образом, чтобы группа компаний не платила по своим долгам. Бренду ничего не угрожает, ведь юридически компании никак не связаны, застройщик открывает очередное ООО, и история с обманутыми дольщиками повторяется вновь. А все обвинения, направленные в адрес раскрученного бренда, могут иметь неприятные последствия. Компания может обратиться в суд на распространителей клеветы.
Если перед вами как раз группа компаний, то необходимо проверить всю группу. И если хоть по одной компании, входящей в группу, имеется плохая история с обманутыми дольщиками, то значит, за группой компаний стоят нечестные люди, и ситуация с неполучением квартиры может повториться.
Хорошим признаком будет заключение договора с компанией, на которую зарегистрирован товарный знак.
Как правило, все крупные застройщики состоят из группы юридических лиц. Не всегда это плохо и не всегда это означает уход от ответственности. Есть такие компании, которые абсолютно открыто показывают свою структуру, отчетность и что главное для нас, им можно доверить свои деньги в обмен на построенные квадратные метры.
Цель настоявшей статьи – обезопасить покупателя. Ежедневно в своей практике я сталкиваюсь с клиентами, которые, покупая квартиру, даже не представляют себе насколько рискованными могут быть эти отношения. По сути, многие застройки — это финансовые пирамиды, от участия в которых можно выиграть или проиграть. Чтобы подписание договора не превратилось в игру в рулетку, когда игрок все свои сбережения ставит на красное, взвесьте все риски досконально, проверьте договор и документы Застройщика либо обратитесь к юристу, который проверит риски, а вам останется лишь прочитать отчет и принять взвешенное решение. Наша компания готова за вас проверить застройщика или контрагента на платёжеспособность. Стоимость наших услуг смотрите здесь.
Первая часть статьи «Как самостоятельно проверить Застройщика» здесь.
Читайте далее и вы узнаете, как обманывают риелторы при покупке квартиры в новостройке.
Юридическое сопровождение сделок по покупке квартиры на вторичном рынке.
Заключая с нами договор, вы получаете гарантию на юридическую чистоту сделки.
Как самостоятельно оформить собственность в новостройке в 2014 г.?
Невозможность исполнения решения суда по взысканию неустойки с застройщика.
Дело о взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры в соответствии с 214-ФЗ (Инструкция к применению).
Дело о взыскании неустойки и упущенной выгоде в связи с просрочкой передачи квартиры участнику долевого строительства.
Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?
С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?
По предварительному договору купли-продажи, могу ли я получить неустойку по 214-ФЗ?
Обязательно ли предъявлять претензию по делам о взыскании неустойки по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ?
Застройщик заставляет подписывать акт приема-передачи квартиры без замечаний.
www.s-u-d.ru
Как дольщику избежать обмана: способы проверки надёжности застройщика
После разорения одного из крупнейших застройщиков Подмосковья Urban Group проблемы долгостроев и обманутых дольщиков вновь оказались в центре внимания...
Напомним, в конце мая девелопер остановил продажи в своих проектах. Пока власти работают над разработкой и принятием новых законов, направленных на защиту дольщиков, гражданам стоит самостоятельно искать пути снижения рисков. Здесь придут на помощь государственные реестры, открытые базы данных и форумы дольщиков.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как можно проверить надежность застройщика самостоятельно.
Единый реестр застройщиков
Строительную компанию можно найти в Едином реестре застройщиков, запущенном в 2017 году. Здесь содержится база девелоперов, которые для строительства домов привлекают средства дольщиков. На портале есть сведения не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и подчиненных им подрядчиках, непосредственно владеющих земельными участками и привлекающих средства граждан. Составляется рейтинг застройщиков, где учитываются сроки сдачи завершенных проектов – от 0,5 до 5 баллов. Компания с более высокой позицией с большей вероятностью будет вовремя сдавать новостройки в эксплуатацию. Если у девелопера всего 0,5 балла, он уже нарушал сроки ввода прошлых проектов. Вот здесь стоит задуматься…
Органы строительного надзора
Публикуются также белые и черные списки девелоперов, составленные региональными властями. В них можно найти данные о том, своевременно ли застройщики подают отчетность в местные органы власти. Стоит задуматься, если компания систематически нарушает эти сроки – это может говорить о наличии проблем. Такие списки и результаты проверок можно найти на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству – к примеру, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в Москве.
Судебные процессы
В картотеке арбитражных судов содержится информация о судебных разбирательствах, хозяйственных спорах, фактах возбуждения дел о банкротстве. Если юридическое лицо застройщика выступает во множестве судебных процессов в роли ответчика, значит, к нему имеют претензии кредиторы или партнеры. О том, ведутся ли судебные разбирательства с физлицами, можно узнать на сайте районного суда по месту регистрации девелопера. Зачастую требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам говорит, что в бизнесе застройщика нет денег.
Судебные приставы
Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.
Форумы и социальные сети
Для проверки степени надежности застройщика можно изучить строительные форумы, группы дольщиков в соцсетях и узнать о компании у людей, ранее купивших у нее квартиру. Клиенты расскажут, возникали ли с девелопером конфликтные ситуации и как сдавались прежние проекты. Стоит отметить, что именно в социальных сетях можно первым узнать о подозрительных явлениях в бизнесе компании. Также полезным будет найти и другие жилые комплексы застройщика, а также наведаться на стройплощадку, чтобы своими глазами посмотреть на активность выполнения работ.
Сайты, газеты и журналы
Еще один действенный способ – мониторинг СМИ. Как правило, о проблемах застройщика сообщают деловые издания. Необходимо ввести название компании в строку поиска: так можно быстро увидеть весь процесс реализации интересующего проекта – от истории приобретения земли до смены руководства девелопера. После прочтения публикаций у Вас сформируется картина того, как часто девелопер задерживает сроки ввода, объявлял ли себя банкротом, числятся ли за ним недостроенные объекты.
Эксперты из отрасли
До 30% работающих москвичей имеют прямое или косвенное отношение к строительству и операциям с недвижимостью. Здесь можно воспользоваться так называемым правилом «шести рукопожатий». Может быть, друзья или родственники в курсе, как обстоят дела в бизнесе того или иного застройщика. Вполне возможно, Вы найдете таких людей либо тех, кто посоветует компетентного специалиста. Но полученные сведения стоит сравнить с другими источниками.
Информация из первых уст
О проблемах в бизнесе и процессе реализации проектов могут рассказать непосредственно в строительной компании – для этого стоит обратиться к ее сотрудникам. Информацию можно получить из отзывов работников, которые зачастую первыми узнают о любых переменах работодателя. Такие отзывы можно найти в соцсетях, на сайтах и специализированных форумах. Некоторые сведения есть на официальном сайте девелопера. Там публикуются не только исторические справки, но и проектные декларации и другие документы, можно посмотреть фотоотчеты и трансляции со строительных площадок в онлайн-режиме.
Федеральная налоговая служба
Сайт Федеральной налоговой службы позволяет проверить, есть ли у застройщика фискальные долги и право на осуществление сделок. Здесь Вы можете заказать электронную выписку по юрлицу и оценить, грозит ли ему банкротство или реорганизация. Для этого необходимо ввести номер ИНН или ОГРН строительной компании. Ресурс поможет сформировать представление о девелопере и проверить, подтверждают ли реальные факты заявленную в рекламе информацию.
Банки и страховщики
Если у компании есть аккредитация в крупных банках, это говорит о ее финансовой стабильности: есть ли возможность взять ипотеку, с какой процентной ставкой и на каких условиях. Списки аккредитованных застройщиков и объектов опубликованы на сайтах кредитных организаций. Если говорить о новостройке, то трех-пяти банков будет достаточно. На ранних этапах реализации проекта аккредитации может и не быть. Как правило, банки постепенно присоединяются в процессе строительства объекта. Банки могут отказаться аккредитовывать девелоперов, которые работают на рынке относительно недавно. Также обязательно обратите внимание на строительную компанию, которая сотрудничает с застройщиком. Список страховщиков, которые могут страховать гражданскую ответственность девелоперов, можно найти на сайте Банка России.
Документы
Для возведения многоквартирного дома застройщику нужно получать множество документов. Прежде чем покупать квартиру, ознакомьтесь с учредительной документацией (устав строительной компании, ОГРН, ЕГРЮЛ, ИНН), действующей лицензией, правоустанавливающими документами на землю, проектной документацией, разрешением на строительство. Стоит особо внимательно изучить финансовые документы застройщика, которые во многом влияют на качество возводимого объекта и сроки его сдачи. Можно оценить финансовое положение застройщика, проанализировав сведения из годовых отчетов и бухгалтерский баланс. Если Вы недостаточно компетентны в этом, лучше обратитесь за помощью к профессиональному риелтору или юристу. Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», офис компании не может отказать в предоставлении документации. Более того, потенциальный клиент имеет право сфотографировать их и сделать копии.
Договор участия в долевом строительстве
Также важно тщательно изучить проект договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Документ должен содержать точные характеристики объекта, срок его сдачи, подробные сведения о девелопере, договорную цену, порядок оплаты и срок действия гарантии. Если каких-либо из этих данных нет, ДДУ считается недействительным. Так как такой договор составляется в свободной форме, застройщики любят включать в него пункты, которые снижают их ответственность. К примеру, расширяют список форс-мажоров, не зависящих от действий компании. Задержку сроков сдачи могут списать на погодные условия или медленную работу поставщиков. Однако это незаконно.
___________________
Читайте также: Как потенциальный покупатель новостройки может проверить финансовую надёжность застройщика
superrielt.ru
Как проверить застройщика на надежность при покупке квартиры
Намереваясь приобрести квартиру в новостройке, покупатель в первую очередь должен не думать о том, насколько это выгодно, а задаться вопросом, как проверить застройщика. Ведь информация о росте количества обманутых дольщиков в стране не воодушевляет, и риск оказаться в этой компании велик.
Какие документы застройщика нужно проверить
Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры? Изучить законодательства, провести анализ всей доступной информации и, если ее недостаточно, задуматься, почему так. Начнем с процесса проверки документов застройщика.
Вся основная информация содержится в трех статьях федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
- В статье 19 можно узнать всю необходимую информацию, которая должна быть указана в проектной декларации. Будьте внимательны, в декларацию часто вносят изменения, поэтому изучайте как основной вариант, так и все новые версии с нововведениями.
- В статье 20 указано, что обязан предоставить застройщик по запросу покупателя.
- В статье 21 содержится информация, которая регулирует проект строительства.
Добропорядочность девелопера можно вычислить в том числе по первому походу в офисах. Проверенные застройщики не стесняются подготовить пакет нужных документов и предлагать его каждому, кто заинтересуется покупкой квартиры в их объектах.
Мы подготовили ответ на вопрос какие документы застройщика нужно проверить. Вам нужны:
| Учредительные документы | К ним относятся свидетельства ИНН и ОГРН. Также стоит запросить сведения о регистрации в госреестре юридических лиц. Эти данные стоит перепроверить после посещения офиса застройщика – в сети есть несколько онлайн-порталов, которые по номеру ИНН выдадут вам массу информации о компании и ее деятельности. А если компания с историей – то заодно и финансовые отчеты. |
| Лицензия застройщика | Этот документ получает компания, которая собирается заниматься строительством. Смотрим на дату получения, на вид документа и на орган, который выдал документ. Да, смотреть нужно именно оригинал документа и уточнять, не истек ли его срок. |
| Разрешение на строительство | Чаще всего компания сразу же предоставляет информацию о разрешительной документации. Здесь стоит обратить внимание на тонкость – часто застройщик занимается комплексным строительством, возводит сразу несколько новостроек. Проверьте, на нужный ли дом выдано разрешение на строительство – ведь объекты часто нумеруются не по порядку, и будет обидно, если вам продемонстрировали документы на новостройку по соседству. А на ваш дом бумаги «потерялись» |
| Проектная декларация | Проектная декларация – это не просто документ, составленный застройщиком. Она должна пройти экспертизу в госорганах, поэтому ищите соответствующие печати на последнем листе декларации и на ее изменениях. |
| Земельные участок | Проверьте, в аренде или в собственности находится земельный участок? |
Не поленитесь запросить устав компании – в нем должно быть указано, кто и за что отвечает. Бывает так, что ответственность прописана прозрачно, а бывает, что несведущий в юриспруденции человек теряется в массе сложных языковых конструкций. Это не прямой повод начинать опасаться работы с этой компанией, но как минимум — задуматься. Чем проще оформлены документы, тем проще работает схема ответственности в фирме.
Не забудьте уточнить, кто является совладельцами фирмы, входит ли она в группу компании.
Изучая проектную декларацию, смотрите на следующую информацию:
- Адрес проекта – строительный или реальный.
- Количество квартир, подъездов и прочее описание самого дома. Сравните информацию с разрешением на строительство.
- Когда официально началось строительство.
- Цель строительства – указаны ли пристройки и прочие объекты, не предназначенные для проживания.
- Срок и этапы строительства. В проектной декларации не может быть написано – сдача в таком-то году. Реальный срок сдачи – это месяц и год.
- Изучите, какое имущество будет передано жильцам в общее владение. Если такового нет, стоит призадуматься о соответствии объекта техническим регламентам.
- Обязательно уточните ответственное лицо за сдачу дома в эксплуатацию.
Не лишним в проектной декларации будет посмотреть на финансовую составляющую – указано ли членство в саморегулируемых организациях, страхование и предполагаемая стоимость проекта. Есть небольшой секрет – посмотрите, сколько квадратных метров будет построено в виде квартир. Умножьте это число на стоимость квадратного метра. Цена предполагаемого строительства сильно расходится с вашей суммой в меньшую сторону? Повод уточнить этот момент у застройщика.
В проектной декларации должны быть указаны подрядные организации, выполняемые отдельные работы.
Для скрупулёзного покупателя это возможность проверить и их отношение к работе. Земельные отношения – это распространенная проблема обманутых дольщиков. Часты случаи, когда застройщик получал разрешение на строительство индивидуального дома на земле соответствующей категории. Затем возводил многоэтажку и ждал, пока власти переделают разрешение. Сейчас этот способ не работает, и дольщики остаются без квартир. Примеры можно найти в Казани и Саратове.
К сожалению, сроки строительства многоквартирного дома часто затягиваются, поэтому нужно узнать, как скоро закончится аренда участка под строительство. Если дата предполагаемого ввода здания и дата окончания аренды совсем рядом – это повод волноваться.
Признаки финансовой устойчивости застройщика
Посмотрите финансовые отчеты компании. Если постоянно указывается убыток – это повод насторожиться. Если же прибыль указывается, но в минимальном размере, то это также шанс насторожиться. Информацию об отчетах можно найти на специализированных сайтах, введя ИНН организации.
Сайты судебных приставов, а точнее, база должников – также отличный ответ на вопрос где проверить застройщика. Уточните, много ли долгов у компании. Посмотрите на личные долги гендиректора – если у него не оплачен один штраф из ГИБДД, ничего страшного. Если сумма просроченного долга велика – то это уже намек на проблемы в дальнейшем.
Оцените финансовую стратегию компании. Как проверить застройщика? По цене на его квартиры. Если объекты сбываются по очень бросовым ценам, это скорее всего показывает на то, что застройщику срочно нужны деньги. Не факт, что такая стратегия не приведет к обесцениванию активов компании и банкротству.
Ссылка на сервис тут — http://invest.mos.ru/dolevoe/member/the-information-on-carried-out-inspections-of-activities-of-the-builder/
Анализ судебных дел компании
Хороший юрист знает – проверить компанию застройщика можно и нужно с помощью исследования судебной практики. Для этого нужно зайти на сайт Арбитражного суда и сделать поиск по названию компании. Сначала рекомендуем использовать фильтр по региону, затем, если ничего нет – общий поиск.
Смотрим, числится ли компания в ответчиках. Если да, то это повод насторожиться. Зачастую дела у строительных организаций связаны с невыплатами денежных средств подрядчикам и субподрядчикам. Плохо, когда истцом против застройщика выступают органы власти – изучите материалы дела, возможно, у девелопера есть проблемы с разрешительной документацией. Если долгов много, ищите дело о банкротстве – самый плохой вариант из возможных. Если такое дело существует – категорически взвешивайте все плюсы и минусы. Связываться с фирмой, которая банкротится – очень большой риск.
Когда компания выступает в роли истца и требует деньги себе – с одной стороны, это повод поставить ей плюс. С другой стороны, также изучите материалы дела. Если сумма, которую требует истец, слишком большая, то возможен вариант заморозки строительства до истребования долга.
Суды с ресурсоснабжающими организациями могут привести к проблемам в дальнейшем. Например, при сдаче дома в эксплуатацию выяснится, что компания совершила множественные нарушения при укладке труб или электросетей.
Неформальные сведения о надежности Застройщика
Как проверить застройщика на надежность? Использовать не только информацию с его стороны, но и пользоваться всеми возможностями добыть важные сведения.
Информация о прошлых объектах компании
Сейчас в социальных сетях можно найти массу сообществ, которые собирают дольщиков того или иного объекта. Есть масса веток в диалогах на форумах агентств по продаже новостроек.
Старые рекламные объявления
Так можно узнать, насколько информация от застройщика согласуется с реальными его действиями. Например, нередко можно найти объект, который якобы очень быстро построился и все довольны. После него застройщик начинает следующий жилой комплекс и обещает «сдать его также быстро, как и предыдущий». Проанализировав историю рекламы, можно узнать, что на самом деле продажи квартир в предыдущим ЖК стартовали не 2 года назад, как говорит менеджер девелопера, а целых 5-7 лет назад. К сожалению, это распространенная практика.
Местные СМИ
Следует узнать информацию о публичных слушаниях района, в котором возводится новостройка, и историю взаимоотношений застройщика с органами муниципальной власти. На публичных слушаниях общественники могут рассказать, что объект строится, например, в зонах с подземными водами. Также можно узнать, не отзывалось ли разрешительная документация. Да и в целом репутация застройщика тоже должна вызвать интерес.
Расположение
Обратите внимание на дома, которые находятся рядом с местом стройки. Если вплотную к вашей новостройке примыкают дома-памятники культуры или дом возводится на территории памятника природы, во время стройки могут появиться проблемы. Изучите документацию – застройщик должен сделать специальную экспертизу о том, что его стройка не мешает и не вредит памятникам старины. Если же повреждения все-таки появятся, стройку могут заморозить.
Местное законодательство
Например, в Саратове сейчас принимается постановление, согласно которому в городе будет запрещена стройка выше десяти этажей. А на территории исторического центра запрещена стройка объектов выше, чем соседние здания. Такие локальные нормативные акты могут помешать строительству новостройки в целом и привести к появлению очередных обманутых дольщиков.
Реестры проблемных застройщиков и компаний-банкротов
Разумеется, если вы этого еще не сделали, то проверьте застройщика в реестрах проблемных застройщиков и компаний-банкротов. Такие есть как на федеральном уровне, так и на локальном. Не лишним будет обратиться в местное министерство строительства или его аналог, и узнать, где посмотреть официальный список проблемных объектов в регионе. Если компания возводила один из таких объектов – опасайтесь.
Остались вопросы по теме Спросите у юриста
viplawyer.ru
Проверка надежности застройщика при покупке квартиры
Покупка квартиры у застройщика – это всегда риск, поскольку есть шанс попасть на проблемную компанию и лишиться денег, не получив желаемую жилплощадь. К сожалению, такие ситуации сегодня встречаются достаточно часто, потому всех участников долевого строительства всегда волнует очень важный вопрос: как проверить застройщика на надежность, чтобы минимизировать возможные проблемы в будущем.
В данной статье мы расскажем, как убедиться в том, что строительной компании можно доверять, на что обращать внимание перед заключением договора ДДУ и как минимизировать риски.
Проверка застройщика на надежность: порядок действий
Существует определённый порядок действий, который необходимо выполнить, чтобы убедиться в надежности строительной компании. Лучше всего действовать по следующему алгоритму:
1
Проверка документов застройщика
Начинать знакомство со строительной компанией всегда стоит с документации – если есть проблемы, их так выявить проще и быстрее всего. Вот какие документы нужно проверять у застройщика:
- учредительные документы – в их состав входит устав компании, свидетельство ЕГРЮЛ (подтверждает внесение компании в Единый государственный реестр юридических лиц), свидетельство ОГРН (подтверждение получения основного государственного регистрационного номера). Главная информация здесь – список руководящего состава компании, имена владельцев и учредителей, совпадение фактического и юридического адреса, а также сам факт существования такого юрлица – это позволяет проверить, что застройщик вправе заключать ДДУ. Получить такую информацию несложно, воспользовавшись онлайн-услугами одного из порталов, предоставляющих такого рода данные. Если обнаружены расхождения, подозрительная информация (например, неоднозначная репутация учредителя), стоит задуматься о целесообразности заключения договора;
- лицензия на строительство – каждая строительная компания обязана иметь такой документ. Проверять стоит исключительно оригинал, при этом обратив внимание на дату выдачи и срок действия, а также название органа, который выдал лицензию. Главное, чтобы застройщик имел такую лицензию, и ее срок не истек;
- разрешение на строительство – на каждый возводимый объект должно быть получено разрешение от местных властей. Проверяя данный документ, обязательно уточните, на какой именно дом он выдан (сверьте адрес и порядковый номер будущего здания) – случается так, что застройщик получает одно разрешение, но демонстрирует его всем потенциальным дольщикам, в том числе других домов, на которые разрешений пока нет;
- проектная документация – перед строительством план новостройки должен пройти экспертизу в государственных органах. Потому обязательно проверьте, есть ли соответствующее заключение в документах, иначе строительство может быть приостановлено властями;
- декларация – «паспорт» будущего дома, в котором указываются технические характеристики здания, количество квартир, примерные сроки сдачи дома в эксплуатацию, ответственные лица за передачу недвижимости дольщикам и другие важные сведения. Ознакомьтесь с декларацией и сравните, соответствует ли она проектной документации;
- документы на землю – убедитесь, что застройщику принадлежит участок, где будет возводиться новостройка.
2
Опыт и репутация компании на рынке
Если документы в порядке, можно переходить к следующему этапу – убедиться, что застройщик не новичок в возведении жилых домов, и ранее с ним не возникали различные проблемы. Для этого есть несколько путей: поиск в интернете по названию компании, изучение профильных ресурсов (форумы, порталы о строительстве), материалы в прессе, реестр судебных решений и т.д. Полезной будет информация о предыдущих объектах, которые возводились данной компанией: сроки (заявленные и реальные), состояние квартир при передаче дольщикам, наличие/отсутствие споров с клиентами и т.д.
3
Финансовое положение компании
Очень важно убедиться, что застройщик имеет достаточно средств для того, чтобы успешно завершить строительство. И хотя данная информация редко бывает публичной, о делах компании косвенно можно судить по годовым отчетам, кредитному рейтингу, наличию исков от кредиторов и другой подобной информации. Проанализировав сведения, можно составить примерное мнение о финансовом положении застройщика.
4
Маркетинговая политика
Наличие рекламы новостроек, условий их приобретения, акции для клиентов – это нормально и даже необходимо, без них компания просто не сможет продать квартиры. Однако насторожить должны слишком выгодные условия и цены, которые существенно ниже средних на рынке. Это может говорить либо о «подводных камнях», скрытых в договоре, либо вообще о несерьезности намерений застройщика: собрав деньги, к строительству он может и не приступить.
Если все вышеприведенные этапы не выявили ничего подозрительного, предварительно можно сделать вывод о том, что строительная компания является достаточно надежной для заключения договора долевого участия, однако для максимальной уверенности стоит обратиться к адвокату по застройщикам.
Хотите проверить надежность застройщика при покупке квартиры?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Юридическая помощь в проверке застройщика
Обычному человеку без опыта в юриспруденции и соответствующих спорах очень трудно не только собрать, но и проанализировать информацию о застройщике: действительно ли ему можно доверять, не скрывает ли он важные данные о своей деятельности и не пытается ли обмануть дольщиков.
Гораздо лучше в таких случаях довериться профессионалу – юристу по ДДУ. Человек с соответствующим опытом и необходимыми знаниями сможет быстро навести справки о строительной компании, проанализировать все документы, найти несоответствия и слабые места в заявлениях застройщика. Участие юриста существенно снижает вероятность обмана дольщиков, а значит – и риски потерять средства при заключении договора долевого участия. Потому квалифицированную юридическую помощь можно считать обязательной перед покупкой квартиры у застройщика.
Заключение
Прежде, чем подписать договор долевого участия и вложить свои средства в строительство, необходимо убедиться в том, что застройщик достаточно надежный и не обманет дольщиков. Для этого необходимо ознакомиться с документами компании, репутацией, опытом работы на рынке, финансовым положением и другими важными сведениями.
Помочь осуществить полную проверку поможет юрист по ДДУ, который выполнит всю необходимую работу и предоставит заключение о застройщике и рекомендации по заключению договора.
Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!
neustoyka.kuzpartners.ru
Как проверить надежность застройщика? Оформление недвижимости. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ
Если при покупке квартиры на вторичном рынке основное внимание нужно уделять дееспособности продавца и взаимоотношениям прежних собственников, то в новостройке эти риски минимизированы. На первый план здесь выходит надежность застройщика.
Главными становятся вопросы: хватит ли у строительной компании средств на реализацию проекта и достроит ли она объект вовремя. Пока никакие законодательные акты не смогли дать покупателям на первичном рынке полной гарантии. Все, от чего защищает федеральный закон 214-ФЗ «О долевом строительстве», — это риск двойных продаж. Каждый договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росреестре. Специалисты ведомства проверяют, чтобы одна и та же квартира не была продана застройщиком несколько раз.
Рассчитывать на наличие у застройщика страховки тоже не строит. Действительно, с 1 января 2014 года строительные компании обязаны страховать свою ответственность перед инвесторами. Но большинство застройщиков заключили договоры со страховщиками, которые смогли предложить минимальный тариф. И это далеко не самые надежные игроки рынка, поэтому существуют опасения, что в случае банкротства строительной компании страховая компания может со своими обязанностями не справиться и дольщики не увидят вложенных средств.
Больше защиты у дольщиков появится со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ в следующем году. Тогда будет создан государственный компенсационный фонд долевого строительства, из которого при банкротстве застройщика должны поступать средства на достройку домов. Однако ощутить эффект нововведений покупатели первичного рынка смогут еще не скоро. Дело в том, что новые требования распространяются только на объекты, строительство которых начнется после 1 января 2017 года. Сегодняшних дольщиков нововведения не защитят. Поэтому тем, кто собирается покупать квартиру в долевом, придется провести большую работу, самостоятельно собирать информацию о застройщике, чтобы оценить возможные риски.
Случалось, что привлеченные низкой ценой квартир покупатели вступали в долевое уже после того, как у строительной компании начались проблемы, и первые сообщения об этом появлялись в СМИ. Если вы эту информацию пропустили, то ее всегда можно найти и проверить через те же поисковики Яндекс или Google — они выведут на информационные ресурсы. Это первое и самое простое, что можно сделать.
Соберите информацию об истории компании
Когда речь заходит о рисках долевого строительства, первым обычно вспоминается совет покупать квартиры только у проверенного застройщика с именем и репутацией. Если компания работает на рынке много лет, это большой плюс. Это значит, что за свою долгую историю она пережила не один кризис, и ее руководство знает, как вести себя в подобных обстоятельствах. Однако в кризис проблемы могут возникнуть даже у крупного застройщика. Компания, которая сегодня значится в списке основных застройщиков города, завтра может оказаться банкротом. Поэтому нужно смотреть не только на масштаб строительной фирмы и ее былые заслуги, а постараться понять, в какой ситуации она находится в настоящий момент. Например, есть ли у нее крупные госзаказы, позволяющие при снижении спроса на рынке жилья обеспечить бригады работой.
Проанализируйте информацию о реализованных застройщиком проектах
Она позволит понять, как он до сих пор выполнял свои обязательства перед дольщиками. Как правило, на своих сайтах застройщики публикуют названия построенных ими объектов. Располагая этой информацией, можно продолжить поиск в Интернете. Установите, были ли у этих объектов переносы сроков сдачи в эксплуатацию, как передавались ключи новоселам, пришлось ли покупателям за что-то отдельно доплачивать. Источником информации здесь может послужить специализированный строительный форум на сайте Sibdom.ru, где общаются покупатели, уже сделавшие свой выбор в пользу одного из красноярских застройщиков.
Если строительная фирма несколько раз переносила сроки сдачи своих объектов, служба строительного надзора Красноярского края включает ее в список застройщиков «зоны риска». Значит, существует вероятность, что застройщик может своих обязательств перед дольщиками не выполнить. Перечень строек, где работы идут слишком медленно, опубликован на сайте Строительного надзора.
Установите, как застройщик исполнял свои обязательства по предыдущим проектам и не существуют ли в связи с этим в отношении компании судебных споров. Это можно проверить на сайте Судебные решения.рф.
Проверьте, аккредитована ли новостройка банками
Наличие аккредитации означает, что банк готов выдавать ипотечные кредиты на покупку квартир в строящемся доме. Прежде чем ее выдать, кредитная организация проверяет документацию строительной фирмы. Большой плюс, если застройщик аккредитован сразу в нескольких крупных кредитных организациях. Однако сама по себе аккредитация не дает стопроцентную гарантию того, что застройщик сможет завершить начатый проект. Гораздо больше о застройщике говорит наличие проектного финансирования. Застройщики, чьи проекты финансируются с помощью средств банка, — это те, в чьи объекты кредитные организации верят и поэтому готовы вкладывать в них свои средства. Таких компаний гораздо меньше, чем аккредитованных новостроек. На сайтах банков часто можно найти список аккредитованных новостроек ( например, Аккредитованные новостройки Газпромбанк). Сбербанк информирует о наличии аккредитации новостройки и условиях выдачи ипотечного кредита только лично в своих ипотечных центрах.
Сейчас красноярским отделением Сбербанка аккредитовано 229 новостроек — почти 94 процента всех строящихся в городе домов. При этом финансирует банк строительство 47 жилых домов в Красноярске. В разделе «Новостройки сайта Sibdom.ru» в описаниях объектов также содержится список банков аккредитовавших ту или иную новостройку.
Убедитесь, что в отношении застройщика не начата процедура банкротства
Данные о компаниях-банкротах размещаются на сайте Арбитражного суда Красноярского края . Нужно зайти в раздел «Картотека дел». В открывшемся окне в разделе «Участник дела» нужно ввести название интересующей вас строительной компании, в разделе «Суд» из предложенных вариантов выбрать «АС Красноярского края». Вы увидите все дела, участником которых была эта строительная компания. Во вкладке «Банкротные», соответственно, — информацию о начатой процедуре банкротства.
Удостоверьтесь в наличии у компании разрешительной документации
Любому заинтересованному лицу застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы: свидетельство о государственной регистрации компании, о постановке на учет в налоговом органе, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности. В случае если застройщик это сделать отказывается, стоит задуматься, нужно ли вам сотрудничать с такой компанией.
По закону привлекать средства дольщиков застройщик может только после того, как выполнит три условия: получит разрешительную документацию на строительство, опубликует проектную декларацию и зарегистрирует право собственности или договор аренды на земельный участок.
По требованию покупателя застройщик обязан предоставить эти документы. Нужно обратить внимание на то, на какой срок выдано разрешение на строительство. Если сроки слишком короткие, стоит задуматься, сдастся ли объект в указанный срок. В любом случае нужно выехать на место, чтобы своими глазами оценить ситуацию.
Проанализируйте проектную декларацию
Информацию о том, кто является собственником компании, какие объекты она сдала в эксплуатацию в течение трех последних лет, каково состояние кредиторской и дебиторской задолженности строительной фирмы, можно получить из проектной декларации.
В проектной декларации, кроме того, содержится описание строящегося объекта, информация о том, на каком земельном участке он строится, есть ли у земельного участка обременения и если есть, то с чем они связаны. Наличие обременения означает, что свои квартиры дольщики получат не раньше, чем застройщик выполнит условия, необходимые для снятия обременения.
Важно понять, есть ли технические условия для подключения к инженерным коммуникациям. В Красноярске есть примеры, когда дома не сдавались вовремя из-за проблем с подключением к сетям. Стоит изучить не только саму проектную декларацию, но и все изменения, в нее внесенные на настоящий момент. Подробнее о том, что можно узнать из проектной декларации, можно прочитать в статье Что можно узнать из проектной декларации? В разделе «Новостройки сайта Sibdom.ru» в описаниях объектов можно изучить проектные декларации и текущие изменения по ним.
Изучите договор участия в долевом строительстве
Сегодня нет единой формы договора, которой пользовались бы все застройщики, содержание этого документа может отличаться в зависимости от компании. В обязательном порядке в него должна быть включена информация о предмете договора — конкретной квартире, которая должна быть передана дольщику. В договоре приводятся ее характеристики: адрес и этажность дома, номер квартиры, ее расположение относительно лифта, лестницы, примерная площадь, высота потолков, техническое состояние на момент сдачи в эксплуатацию.
В договоре долевого участия в строительстве содержится информация о цене квартиры, порядке и условиях оплаты. Цена договора должна быть установлена точно, ее пересмотр возможен только на основании обмера квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Оплата по договору должна происходить после его регистрации в Росреестре. Возможны две формы расчета: через кассу застройщика или через аккредитив банка. Это счет, на который дольщик вносит всю сумму за квартиру еще до регистрации договора в Росреестре. Застройщик получит доступ к банковской ячейке лишь после того, как произойдет регистрация.
Не менее важный пункт в договоре — срок передачи застройщиком объекта участнику строительства. Обычно он прописывается в месяцах, начиная с какой-то конкретной даты. Гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан устранить выявленные недоработки за собственный счет. Он составляет пять лет с момента передачи квартиры. Подробнее о том, что должен содержать договор долевого участия в строительстве.
Универсальный совет, который можно применять при выборе новостройки, — покупать квартиры в домах на высокой стадии готовности. Тогда, даже если у застройщика возникнут проблемы, дольщики смогут создать жилищно-строительный кооператив для завершения строительства дома. И не стоит забывать, что риски существуют не только в долевом строительстве. На рынке готового жилья их не меньше, только вместо риска появления недостроя или банкротства застройщика здесь присутствует риск того, что после сделки появятся лица, чьи права были нарушены, и заявят о своих правах на квартиру.
© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru
www.sibdom.ru
