Разрешение на перепланировку квартиры 2018: Где брать разрешение на перепланировку квартиры 2018?

где ее согласовать, возможный штраф и отказ администрации

Мы живем в двухэтажном доме на втором этаже и решили сделать перепланировку своей квартиры. Проект согласовали в местной администрации в ноябре 2018 года, но по разным причинам не успели сделать перепланировку в отведенный срок — до ноября 2019 года.

В конце января 2021 года мы начали работы по перепланировке и обратились в местную администрацию, чтобы повторно согласовать проект. По электронной почте нас попросили внести в него небольшое изменение — добавить дверь между кухней и коридором. Первоначально в проекте ее не было, но с Мособлгазом мы все согласовали. В ходе перепланировки рабочие снесли некоторые ненесущие стены: в одной согласно проекту дверной проем закладывается, в другой прорубается, третья стена сдвигается.

Когда мастер демонтировал стояк канализации, он вытащил вместе с нижней крестовиной верхнюю часть трубы от стояка в квартире на первом этаже, что недопустимо. На следующий день я обратилась в УК с просьбой восстановить стояк. Сказала, что готова оплатить все работы и штраф, если требуется. УК планировала поставить пластиковые трубы, но соседка снизу потребовала чугунные. Она написала на нас жалобу в администрацию, что мы украли у нее трубу и делаем незаконную перепланировку.

Так совпало, что свой проект мы сдали в МФЦ на повторное согласование только на следующий день после жалобы. В администрации теперь говорят, что нам откажут в перепланировке и заставят вернуть все как было, так как нет согласования и жалуется соседка снизу.

Что нам может грозить в данной ситуации? И что можно предпринять, чтобы нас не обязали восстановить все в прежнем виде?

Юлия Кнац

юрист

К сожалению, сразу вас расстрою: скорее всего, вас оштрафуют на 2000—2500 Р. Но остальных проблем можно попробовать избежать. Расскажу, почему с позиции закона вы неправы и как вести себя дальше, чтобы сберечь нервы, время и деньги.

Как и зачем согласовывать перепланировку

При перепланировке без специалистов не обойтись: если демонтировать не ту стену, может возникнуть реальная угроза обрушения дома. Поэтому государство контролирует этот процесс и запрещает самовольные работы.

Гораздо проще и безопаснее с самого начала оформить перепланировку по всем правилам. Для этого нужно пройти определенные этапы. Расскажу о каждом.

Заказать проект перепланировки. Его нужно заказывать в компании, у которой есть допуск саморегулируемой организации, СРО, на выполнение проектных работ. Раньше выдавали лицензии на эти работы, но сейчас они не действуют. А вот подрядчик обязательно должен быть членом проектной СРО.

/pereplanirovka-samostoyatelno/

Я самостоятельно согласовала перепланировку в Петербурге

Чтобы проверить членство подрядчика в СРО, надо узнать, в какой саморегулируемой организации он состоит, и найти ее в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

Согласовать проект с администрацией. Как правило, перепланировки согласует местная администрация. Документы подают в саму администрацию или через МФЦ, а в некоторых регионах — через электронный сервис.

ст. 26, 40 ЖК РФ

Кроме проекта нужно заявление на перепланировку по особой форме. Когда собственников несколько, заявление подписывают все. Если заявление подает не собственник, понадобится доверенность. Если квартира в соцнайме, нужно обязательно согласовать свою идею с администрацией еще до того, как заказывать проект.

Подписать заявление на перепланировку должны все члены семьи, даже временно отсутствующие. Они могут все вместе пойти в администрацию и поставить подписи на месте или их подписи можно заверить у нотариуса. Но у нотариуса придется еще и заплатить по тарифу.

Согласие соседей, чтобы сделать что-то в своей квартире, не нужно. Но если из-за перепланировки уменьшится общее имущество многоквартирного дома — например, тамбур станет частью квартиры, — потребуется протокол общего собрания собственников. Тогда согласие должны дать абсолютно все собственники дома, даже если их не было на собрании.

Что делать? 07.09. 18

Как заставить соседей демонтировать общую дверь и убрать мусор из коридора?

Больше никаких документов при перепланировке не потребуется. На технический паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру администрация сделает межведомственный запрос.

У чиновников по закону есть 45 дней, чтобы принять решение, и еще три, чтобы передать решение собственнику. Если документы подаются через МФЦ, срок может быть чуть больше.

Приступить к работам. Переделывать квартиру нужно строго по проекту и точно соблюдать сроки, которые указаны в разрешении. Если будут расхождения, комиссия перепланировку не примет. Если не уложиться в отведенное время, придется получать новое разрешение или официально продлевать старое.

/bad-layout/

Как не лишиться квартиры из-за перепланировки

Все, что затрагивает несущие конструкции и перенос инженерных систем, должны делать компании, у которых есть допуск от строительной СРО. У этих СРО свой реестр Национального объединения строителей.

Косметический ремонт можно заказывать у любых подрядчиков и даже делать своими силами. Если сомневаетесь, на какие работы нужна компания с допуском СРО, уточняйте в администрации — в каждом регионе свои особенности.

Для работ с газом нужна специализированная организация, которая обслуживает клиентов в этой сфере.

Согласовать работы. По завершении работ нужно снова обратиться в администрацию. Она назначит приемочную комиссию, которая проверит, все ли соответствует проекту. Если все в порядке, они выдадут акт и решение о том, что перепланировка выполнена законно.

ст. 28 ЖК РФ

После этого следует обратиться в БТИ, чтобы переделать технический план и подать обновленные документы в администрацию. Она направит сведения в Росреестр для регистрации изменений.

Если администрация отказывает в перепланировке

Если администрация отказывается согласовать перепланировку, она должна четко обозначить причину:

1. Не представлены необходимые документы.
2. Заявление подано не в тот орган.
3. Проект идет вразрез с требованиями закона.

ч. 2 ст. 27 ЖК РФ

Других причин для отказа нет.

Что произошло у вас

Вы выполнили работы по устаревшему разрешению. Получается, что вы сделали самовольную перепланировку, а это административное правонарушение. За нее могут оштрафовать на сумму от 2000 до 2500 Р и предписать вернуть квартиру в исходное состояние в сроки, которые установит администрация.

чч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ

ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Вы можете попытаться отстоять самовольную перепланировку, но она должна быть полностью безопасной и соответствовать всем требованиям законодательства.

Если вы, как собственник квартиры, откажетесь возвращать ее в исходный вид и не узаконите самовольные изменения, жилье могут изъять и продать на торгах. Собственник получит только часть суммы с продажи за вычетом расходов на устранение перепланировки. Звучит устрашающе, но по стране таких случаев немало.

Например, в Свердловской области собственники присоединили кладовку к кухне до того, как прошли до конца все согласования. Они снесли стену и не учли, что в ней был спрятан вентиляционный короб. В результате у соседей снизу пропала тяга в вентиляции, и они подали жалобу.

Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание восстановить вентиляционные каналы. Собственникам дали время, но они проигнорировали требование. В итоге квартиру принудительно продали с публичных торгов. А нового собственника обязали вернуть вентиляцию.

Изумительная история 22.06.17

Дело о незаконной перепланировке и переходе обязательств

Что вам делать сейчас

В вашем случае снова подать документы на перепланировку — это не лучший выход. Оснований для отказа нет, поэтому поданный вновь проект администрация обязана согласовать, если он соответствует всем нормам. Но у вас квартира уже не в исходном состоянии, поэтому от вас могут потребовать вернуть ее в прежний вид.

Лучше подать заявление на согласование самовольно выполненной перепланировки: раз уж о ней все равно стало известно, терять нечего. Потребуются все те же документы, что и для законной перепланировки.

Если вам откажутся согласовать самовольную перепланировку, обжалуйте отказ в суде. Следует подать административное исковое заявление в районный суд по вашему месту жительства или адресу администрации — как удобнее. На обжалование у вас будет три месяца со дня, когда узнаете об отказе. Пригодится план проектной организации. Еще дополнительно можно провести экспертизу, которая подтвердит, что ваши изменения в квартире не нарушают права соседей и не угрожают жизни и здоровью людей.

Например, в Новороссийске женщина сделала проект перепланировки и обратилась с заявлением в управление архитектуры и градостроительства муниципального образования. Управление ей отказало, уточнив, что женщина предварительно с ними ничего не согласовывала. Кроме того, в квартире раньше уже была перепланировка, поэтому все изменения можно узаконить только в судебном порядке.

Женщина обратилась с иском в суд, но ей отказали. Тогда она оспорила отказ в вышестоящих инстанциях и дошла до Верховного суда. Суд принял ее сторону и указал, что, когда собственник подает заявление о согласовании перепланировки, он должен получить или согласие, или отказ. Отказать могут только на основании тех пунктов, которые перечислены в статье 27 жилищного кодекса. Расширительному толкованию этот перечень не подлежит. Дело отправили на новое рассмотрение.

ст. 218, 219 КАС РФ

Кассационное определение ВС РФ от 28.02.2018 № 18-КГ17-281PDF, 719 КБ

Замену трубы тоже надо согласовать

Замена отрезка трубы — это переустройство жилого помещения. При переустройстве манипуляции касаются не стен и перекрытий, а инженерных сетей и оборудования.

Эти работы согласуются в том же порядке, что и перепланировка. Более того, стояк хотя и расположен в вашей квартире, но относится к общему имуществу дома и находится в ведении УК. Так что принимать решение о замене должно собрание собственников, а не вы единолично. А работы должен выполнять специалист УК.

/pereplan/

Как узаконить перепланировку в новостройке

Можно в суде попробовать взыскать с мастера убытки. Но сделать это будет не так просто, ведь вы сами нарушили множество требований, допустив его к работе.

Что важно знать, если уже начали перепланировку, но пропустили сроки

1. Перепланировку нужно делать по специальному проекту, с предварительным согласованием и приемкой работ, а также в оговоренные сроки. Тогда и узаконивать ничего не придется.
2. Подайте заново все документы и попытайтесь узаконить самовольную перепланировку. Главное, чтобы изменения были безопасными и не нарушали права жильцов дома.
3. Если сделали недопустимое, все придется восстановить за свой счет. Иначе можно лишиться квартиры.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Верховный суд объяснил правила перепланировки жилья

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

Власть

10. 09.2018 19:55

Поделиться

Владислав Куликов

Верховный суд России, рассмотрев несколько дел, детально разъяснил важные нюансы перепланировки квартир. Тема весьма острая. Число желающих улучшить свое жилье — что-то пристроить, что-то уменьшить, а потом все это зарегистрировать — не сокращается. Как результат — обилие соответствующих судебных дел.

Пристройку к апартаментам на первом этаже, к примеру, вполне могут признать самовольной постройкой. А серьезная реконструкция без разрешения дает повод забрать у хозяина-нарушителя квадратные метры. Как избежать подобных неприятностей, можно узнать из свежих определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России.

В одном из дел жительница Краснодара Светлана С. просила признать незаконным отказ местных властей завизировать ее перепланировку, сделанную самовольно.

На руках у женщины было несколько экспертиз, доказывавших, что «выполненная перепланировка и переоборудование квартиры соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан». Однако чиновники все равно сказали «нет». Бюрократы?

Первая и вторая инстанции, похоже, с этим согласились. Они удовлетворили иск женщины и разрешили оставить квартиру в перепланированном состоянии. Но люди в мантиях не обратили внимания на существенную деталь: в ходе ремонта были расширены кухня и санузел. А по закону нельзя, чтобы ванна, туалет или кухня находились над жилыми помещениями. Кроме того, санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу. Поэтому чиновники отказали не из вредности: по их мнению, туалет с ванной в квартире женщины «заехали», куда не положено.

Так или нет, и должны были разобраться нижестоящие суды. «С учетом того, что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, суду при разрешении спора следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел», сказано в определении Верховного суда. Поскольку нижестоящие инстанции не стали вникать в этот вопрос, их решения отменены, а дело отправлено на новое рассмотрение.

В другом деле семья из четырех человек попыталась узаконить свою разросшуюся квартиру. Еще в 1990 году глава семьи получил ордер на служебной жилье — однокомнатную квартиру на первом этаже. Общий размер жилплощади — 28,4 квадратных метра. Из них 17,9 «квадрата» — жилая площадь.

«Для улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации своими силами и средствами истцы возвели к занимаемой ими квартире две пристройки, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 60,1 кв. м», сказано в материалах дела.

С помощью пристроек квартира из 28 квадратных метров выросла до 60 «квадратов»

Претензий к безопасности никаких: все пристройки соответствуют требованиям. Законом же предусмотрено: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». Поэтому, когда чиновники отказались легализовать квартиру в ее новом виде, семья пошла в суд и первые две инстанции выиграла. Радость была недолгой: до тех пор, пока дело не попало на рассмотрение в Верховный суд.

Высокая инстанция, изучив материалы, указала: изменились параметры не только квартиры, но и самого дома.

За пределами здания на прилегающем земельном участке появились капитальные строения на монолитном железобетонном фундаменте с кирпичными наружными стенами и кровлей из шифера. В одной пристройке жилая комната. В другой — санузел и прихожая с дверью на улицу. Получается, что квартира прихватила кусочек земли, и здесь надо ставить вопрос, не являются ли новые квадратные метры самовольными постройками.

Согласно Гражданскому кодексу, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

«Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, — напомнил Верховный суд. — Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки».

Конечно, право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий. Например, в данном случае помимо прочего надо было разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории. Также суд должен выявить правовой статус переделок: переустройство, перепланировка или реконструкция. Это принципиальный момент. Ведь перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом. Но если была сделана самовольная реконструкция, то никаких шансов ее легализовать нет.

Разницу между первым, вторым и третьим ремонтом Верховный суд детально объяснил еще в одном деле. Там на первом этаже некая предпринимательница устроила парикмахерскую, соединив нежилое помещение с квартирой. Общее собрание собственников дало согласие на «разжалование» квартиры — перевод ее в статус нежилого помещения. Но чиновники все равно отказались признать ремонт. Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу.

Зато Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение, поручив в том числе разобраться, не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция. Согласно Жилищному кодексу, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации, то есть когда передвигают стены.

«Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и т.п.», — поясняют эксперты.

«Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения», — напомнил Верховный суд.

Реконструкция же предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема. В том числе под нее попадают замена несущих строительных конструкций, надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.

Без предварительного согласования такие вещи делать запрещено. Узаконить реконструкцию задним числом никто не позволит.

Российская газета — Федеральный выпуск: №201(7664)

Поделиться

Жилищное правоВерховный судЖилищное законодательствоПостановления и разъяснения Верховного Суда РФ

Политика и практика проживания в квартире

• Предыдущая глава

• Следующая глава

Существует множество факторов, которые способствуют перепланировке кондоминиумов. Здание может настолько обветшать, что станет небезопасным, устареть с точки зрения потребностей и желаний его жильцов или стать неэффективным с точки зрения внутренних услуг и удобств. Существует также давление в пользу перепланировки, когда кондоминиумы не считаются наилучшим и наилучшим способом использования земли, на которой они расположены. Реконструкцию можно осуществить разными способами. Кондоминиумы могут быть снесены и заменены другим зданием или подвергнуты преобразующей реконструкции внутри и за пределами существующей структуры здания. В этой главе обсуждаются основные триггеры перепланировки, различные способы начала перепланировки, различные формы, которые может принимать перепланировка, проблемы перепланировки и влияние, которое перепланировка может оказать на города в целом.

• Передний вопрос

  • Авторские права

  • Содержание

  • Список фигур и случаев

  • Список сокращений

  • Благодарности

• Введение: политика и практика квартирного проживания

• Международные системы кондоминиумов

• Разработка

• Сдавать

• Ранние года

• Спустя годы

• Перепланировка

• Заключение: будущая роль кондоминиумов

• Назад Материя

Отправить этот контент по электронной почте

Скопируйте эту ссылку или нажмите ниже, чтобы отправить ее другу по электронной почте

Отправить этот контент по электронной почте

или скопируйте ссылку напрямую:

https://www. elgaronline.com/display/9781786438072/chapter07.xhtml

Ссылка не скопирована. Ваш текущий браузер может не поддерживать копирование с помощью этой кнопки.

Ссылка успешно скопирована

Перепланировка кондоминиумов в соответствии с RERA – RealtyCheck, автор Амит Хариани

Закон о недвижимости (правила и развитие) 2016 года (RERA) охватывает не только новые и текущие проекты, но и проекты, касающиеся «перепланировки»

• Амит Хариани
  ,
  Основатель и управляющий партнер Hariani & Co., Advocates & Solicitors

  ,

• Обновлено 27 мая 2018 г., 08:51 IST

В крупных и малых городах Махараштры бесчисленное количество зданий, принадлежащих обществам, были реконструированы в соответствии с применимыми правилами контроля за развитием и в соответствии с положениями Закона Махараштры о кооперативных обществах 1960 года (Закон MCS) вместе с соответствующими руководящими принципами, касающимися к перепланировке. Общество может пройти перепланировку, если 70% участников дадут согласие на перепланировку после соблюдения всех процедур, предусмотренных для целей перепланировки.

Закон о недвижимости (правила и застройка) 2016 года (RERA) охватывает не только новые и текущие проекты, но и проекты, касающиеся «перепланировки». Если рассматривать слово «перепланировка» в более широком смысле, то оно не должно ограничиваться обществом, управляемым только в соответствии с Законом о MCS, но также включать кондоминиумы/ассоциации владельцев квартир, созданные и управляемые в соответствии с Законом Махараштры о собственности на квартиры 1970 года (MAOA).

После этих событий, недавно, в марте 2018 года, в Законодательное собрание Махараштры был внесен законопроект ((Законопроект о поправках к квартирной собственности Махараштры, 2018 г.), вносящий поправку в положения MAOA, которая, среди прочего, направлена ​​на придание импульса на ремонт, реконструкцию и перепланировку зданий, которые регулируются в соответствии с положениями MAOA. Законопроектом введено новое положение о перепланировке квартир.Перепланировка в соответствии с предлагаемой поправкой должна иметь закрепленное за ней значение в соответствующих правилах контроля развития.

Положения MAOA согласованы с RERA

Законопроект заменяет узкое определение квартиры в соответствии с MAOA более широким определением, предусмотренным в RERA. В случае каких-либо несоответствий каких-либо положений местного законодательства с RERA, RERA имеет преимущественную силу. При согласовании определения квартиры с положениями RERA не остается места для несоответствия между положениями MAOA и положениями RERA в отношении термина «квартира».

Нормы перепланировки/согласие большинства

Поправка также вносит изменения в декларацию, которую должны подписать собственники квартир в соответствии с положениями MAOA. Ранее перепланировка многоквартирных домов могла эффективно проходить только с единодушного согласия собственников квартир. Согласно предложенной поправке, кондоминиум может перестраивать, ремонтировать, восстанавливать или продавать имущество в случае повреждения или уничтожения всего или части имущества большинством в 51% голосов, отданных владельцами квартир.

МАОА ранее умалчивал о перепланировке. Введено новое положение, касающееся перепланировки квартир. С предлагаемой поправкой квартиры/здания, которые регулируются в соответствии с положениями MAOA, теперь смогут приступить к перепланировке здания, состоящего из владельцев квартир, после получения согласия большинства, то есть согласия более пятидесяти процентов владельцев квартир. и решение, принятое большинством, является обязательным для несогласных членов. Находящиеся в аварийном состоянии здания, признанные таковыми компетентным органом, подпадающие под действие МАОА, теперь могут быть перепланированы с согласия большинства собственников квартир, что снижает риск для жизни жителей, проживающих в этих домах. В случае, если в этом здании будет проведена реконструкция, застройщик должен будет соблюдать положения RERA, и измененный термин «квартира» будет применяться к вновь построенным зданиям и их владельцам.

Период времени

Здания, находящиеся под управлением MAOA в соответствии с предлагаемой поправкой, могут быть подвергнуты реконструкции, если здание прошло тридцать лет.