РУХНЕТ ЛИ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ОЧЕРЕДНОЙ РАЗ? Рухнет ли рынок недвижимости
РУХНЕТ ЛИ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ОЧЕРЕДНОЙ РАЗ?
О том, что сейчас выгодно продавать дома говорят все. Рынок растет, спрос превышает предложения, а риэлторы работают в поте лица. Но, очень много и скептиков, которые считают, что ситуация на сегодняшнем рынке недвижимости опять напоминает мыльный пузырь, лопнувший 10 лет назад. Так как на самом деле обстоят дела?
Для наших специализированных статей мы всегда привлекаем только самых опытных и компетентных профессионалов в своем деле.
Поэтому, чтобы детально обсудить рынок недвижимости, мы пригласили в нашу редакцию одного из самых знающих и первоклассных риэлторов нашего региона – Владимира Асанидзе вместе с его правой рукой и партнером, Сергеем Лясотой, у которого огромный опыт в строительстве и дизайне интерьеров.
Спасибо, Владимир и Сергей, что нашли время для встречи. Начну с самого животрепещущего вопроса, который волнует почти всех наших читателей. Выгодно ли сейчас покупать дома или стоит дождаться спада цен, так как сейчас они растут, как на дрожжах?
О том, что рост рынка недвижимости многим напоминает «мыльный пузырь», мы слышим постоянно. Но, выскажу лично свое мнение, опираясь на более чем 15-летний опыт работы продаж как частной, так и коммерческой недвижимости: никаких предпосылок для пузыря нет, и уж тем более для спада или краха рынка. Рост цен оправдан спросом и растущей экономикой. Огромное количество людей переезжают к нам в регион из Кремниевой Долины и Лос-Анджелеса, где цены на недвижимость еще в разы больше.
Плюс, цена на рент в Сакраменто и его пригородах очень быстро растет, поэтому многие задумываются о приобретении собственного жилья, ведь, в большинстве случаев, выплаты за собственный дом будут дешевле, чем за съемное жилье, да и списать вы их сможете, что является бесспорным плюсом.
Еще один вопрос, который не менее популярен среди наших читателей. В каких районах сейчас перспективно выбирать жилье и можно ли найти приличный дом дешевле, чем $350,000?
Кто ищет, тот всегда найдет и, безусловно, можно найти отличный дом даже дешевле, в районе $250,000 – $350,000 тысяч. Здесь уже очень многое зависит от риэлтора, его знаний, компетентности. А если Вы рассматриваете кондо, то цена на них стартует вообще с $200,000.
Если же говорить о перспективных районах, то если раньше очень популярными районами были Антелопа и Розвиль, то сейчас акцент перешел на Сакраменто и Citrus Heights. Если же говорить о большем бюджете (свыше $500,000), то весьма привлекательны для покупки дома является Granite Bay, Carmichael и Fair Oaks.
Какие самые частые ошибки допускают люди при покупке домов?
Ошибки разные могут быть. Поверьте, за мой 15-летний опыт историй накопилось много. Часто люди отказываются от инспекций, аргументируя это тем, что супруг, к примеру, отлично разбирается во всем и сможет все проверить. Такая экономия на инспекции не только может выйти боком, но и грозит большими расходами в будущем, если вдруг начнет протекать крыша или будут обнаружены в стенах термиты и т.д. Я неоднократно повторяю своим клиентам, что беспечность и экономия на принципиально важных вещах всегда оборачивается крупными тратами.
Давайте обсудим такой немаловажный момент, как банковский кредит. Насколько сейчас легко или тяжело его получить, какой в среднем interest rate и можно ли с низким доходом рассчитывать на покупку дома?
Ситуация с выдачей кредитов изменилась. И если 10 лет назад банки кредитовали почти всех без разбора, то сейчас это процедура имеет более четкий регламент. Если говорить об interest rate, то он сейчас около 4,75%. И это еще далеко не самый высокий процент. С ростом калифорнийской экономики, процент непременно будет расти и уже через год может превысить 5%, Поэтому сейчас, на самом деле, отличная пора для покупки недвижимости.
Низкий доход – это отдельный разговор. У нас нередко бывают клиенты, которые работают на себя и, к примеру, за предпоследний год у них доход был $30,000 на семью, а в последний $70,000. Банк смотрит на доходы за последние 2 года и сумму после списаний.
Я же, будучи не только риэлтором, но еще и брокером, помогаю своим клиентам найти под выгодные проценты заем и для этого порой достаточно показать хороший доход за последний год. Безусловно, все случаи разные, но факт остается фактом: если есть желание приобрести дом, выходы найдутся всегда!
Владимир, не секрет, что сейчас на рынке практикует огромное количество риэлторов. Люди проходят курсы, сдают экзамен и сразу же рекламируют свои услуги, называя себя профессионалами. Как нам, потребителям, понять, если перед нами действительно профи и чем риэлтор отличается от брокера?
Знаете, мне самому бывает смешно, когда после получения лицензии люди гордо именуют себя риэлторами. Я всегда вспоминаю себя в начале карьеры. Теоретическая база без практической абсолютно бесполезна. В нашей профессии столько подводных камней существует, столько нюансов, поэтому начинающий риэлтор и специалист со стажем – это, небо и земля.
Между риэлтором и брокером, тоже, большая разница. Чтобы получить лицензию брокера, нужно иметь опыт работы риэлтора в течение 2 лет и сдать намного более серьезный экзамен. В отличие от брокера, агент не имеет право работать самостоятельно, а вынужден заниматься продажами под чьей-то брокерской лицензией.
Еще один из самых актуальных вопросов, который интересен всем – это покупка недвижимости с инвестиционной точки зрения. Что выгодно покупать сейчас: кондо, дуплексы, дома? Не сильно ли высоки сейчас цены для этого?
Не корректно будет назвать что-то одно, потому что хороший дуплекс, дом или кондо точно будут выгодны, так как не секрет, что сдавая, к примеру, приобретенную недвижимость, вы не только будете покрывать полностью ежемесячный банковский взнос за нее, но и оставаться в плюсе. К примеру, приобретая дуплекс за $400,000, Вы за счет сдачи второй половины в рент уже покроете большую часть своих расходов. К тому же, Вам легче будет в будущем приобрести дом, так как приобретенный дуплекс будет считаться, как Ваша инвестиция, и банк подразумевает, что Вы получаете с его рента пассивный доход.
Важно понимать. что сегодняшние цены на недвижимость обусловлены реальным спросом и, когда минимальная оплата труда станет у нас $15, тогда еще больше вырастет недвижимость. Следующие год-полтора – это отличное время для покупки своего жилья.
Какие три качества, характеризуют первоклассного риэлтора?
Во-первых, умение всегда быть на связи. Не важно где вы и чем сейчас заняты, клиент всегда должен до вас дозвониться, либо, когда вы на встрече, сразу после этого необходимо ответить на все звонки или емэйлы. Во-вторых, хорошего риэлтора отличает профессионализм, он знает рынок от А до Я и может всегда ответить на самые непростые вопросы. Вы должны доверять риелтору также, как и своему налоговому эксперту.
В-третьих, настоящий профессионал не перестает учиться, постоянно посещает семинары и треннинги, ведь законы и жилищные программы очень быстро меняются, поэтому, чтобы быть настоящим асом в своем деле, надо шагать в ногу со временем! А проверить опыт агента по недвижимости и когда он получил свою лицензию можно на официальном сайте: www.dre.ca.gov, ввести надо будет имя/фамилию и номер его лицензии.
Напоследок, посоветуйте тем, кто сейчас планирует продать дом, как это сделать быстро и с максимальной выгодой?
С хорошим риэлтором, Вы точно продадите свой дом быстро и по хорошей цене. Базовые правила таковы: фото должны быть качественные, беспорядок на фото, даже самого красивого дома, отпугнет покупателей. Обязательно нужно верно обозначить цену и без риэлтерской экспертизы это сделать невозможно. Настоящий профессионал обязательно определит все преимущества и недостатки жилья и сможет дать работающие советы, которые лично в вашем случае помогут с наибольшей прибылью продать дом.
Комментарии
Комментарии
Ольга Гаричкина
Главный редактор газеты Славянское Обозрение и портала Russian Perspective
www.russianperspective.com
Рынок недвижимости может рухнуть! Это признает уже и застройщик №1 - правительство Подмосковья
Катастрофу на рынке недвижимости телеканал Московской области признает самым последним.
И вот этот момент настал.
«Рынок вторичной недвижимости в России может рухнуть»
В течение многих лет российские риелторы работали на растущем рынке спроса. Предложение не успевало за спросом, цены на жилье и коммерческую недвижимость были во многом "перегреты". Какая сейчас конъюнктура цен на рынке коммерческой и жилой недвижимости, "360 Подмосковье" рассказала независимый финансовый эксперт, кандидат философских наук Елена Фельгенгауэр.
Ранее цены на недвижимость были выше, так как банки были завалены дешевыми западными деньгами и охотно раздавали ипотечные кредиты; рост валового внутреннего продукта (ВВП) был стабильным. Кроме того, платежеспособный спрос, поддерживаемый ипотекой, поглощал все, что предлагал рынок, налог на недвижимость для физических лиц был незначительным и всерьез не увеличивал текущие расходы на содержание жилья.
Начиная с 2014 года на рынке недвижимости как жилой, так и коммерческой наблюдается некоторый застой, а в некоторых сегментах даже спад. Что же случилось? Во-первых, рост ВВП сильно замедлился, а с учетом инфляции даже показывает отрицательные значения. Это вызвано в первую очередь падением цен на нефть.
Дешевые западные кредиты тоже больше не фигурируют на финансовых рынках в связи с непростой геополитической конфигурацией России. Учетная ставка ЦБ повысилась, сделав кредиты для населения практически недоступными. Эти макроэкономические факторы в значительной степени повлияли на экономическую ситуацию в целом. Вдобавок сильно ослаб рубль, почти вдвое. Это резко сократило импорт товаров и услуг.
Все эти явления не могли не затронуть и рынок недвижимости. В Москве в течение 2014 и первой половины 2015 года закрылось несколько сотен ресторанов и кафе, закрываются ателье и химчистки, сокращаются и закрываются предприятия малого и среднего бизнеса. Все это ведет к высвобождению арендных площадей, и увеличению предложения на рынке коммерческой недвижимости. Одновременно значительное количество людей переводят на сокращенную рабочую неделю или вообще увольняют, что уменьшает платежеспособный спрос на аренду жилья.
На вторичном рынке жилой недвижимости – похожая картина. Подавляющее большинство ипотечных кредитов банки выдают совместно с застройщиками, которые компенсируют частично заниженный процент по ипотечным заемам. Платежеспособный спрос на вторичное жилье, который подпитывался большими объемами ипотечных кредитов стремительно сворачивается. Сейчас квартиры покупают в основном по альтернативным схемам: сначала продают то, что имеют, а потом покупают что-то взамен.
Ситуацию осложняют изменения в законодательстве. С 1 июля 2015 года все владельцы жилья будут платить отчисления на капитальный ремонт, что увеличит коммунальные платежи, а начиная с 2016 года – налог на недвижимость, исходя из кадастровой стоимости жилья. А это цифры, приближенные к сегодняшним рыночным ценам.
В результате такого негативного воздействия рынок вторичного жилья почти остановился. Если владельцы коммерческой недвижимости, будучи связанными обязательствами по кредиту, снижают цены на недвижимость , находящуюся в залоге у банка, и задают тем самым вектор на понижение средней рыночной цены, то владельцы жилья пока не осознали всей опасности сложившейся ситуации. А между тем спрос продолжает сжиматься и практически полностью удовлетворяется за счет новостроек. Предложение же растет по экономическим причинам, перегревая рынок. Ситуация складывается таким образом, что если волевым решением не начать снижать цены на 15-20%, а в некоторых случаях и 25% , этот сегмент рынка недвижимости может рухнуть и обрушить весь рынок.Если следить за ценами в новостройках, можно сказать, что они понизились на типовое жилье примерно на 15%, но если обозначить цены за квадратный метр в долларах получится 40% или даже больше. Новостройки luxury снизились в долларовом исчислении незначительно, а в рублевом – даже немного подорожали. Но в целом – продажи не растут.
Какой же выход из этой ситуации можно предложить нашим клиентам? Прежде всего осознать , что подешевела не только их квартира, это произошло со всем вторичным жильем. Это значит, что продав дешевле их квартиру, мы сможем купить для них другую – тоже дешевле. Но если не снижать цену и ждать, то надо понимать, что в краткосрочной перспективе она может только понизиться, а повышение цен даже в долгосрочной перспективе не просматривается.Ранее сообщалось, что из-за экономического кризиса в стране в Москве сильно пострадал рынок вторичной недвижимости. Во втором квартале 2015 года в столице было зарегистрировано на 40% меньше продаж квартир этого сегмента, чем в 2014 году.
mosobl.livejournal.com
Рынок жилья скоро рухнет : nemihail
По его мнению, очень многие не смогут оформить квартиры в собственность если компании разорятся, так как ваши площади уйдут с аукциона в пользу тех, кому задолжали строительные компании. По примеру СУ-155, где люди потеряли площади, которыми пользовались несколько лет, но не спешили или не успели оформить их в собственность.
Рынок, по его мнению, подорвут два фактора - реновация, которая выбросит на рынок огромное количество новых жилых площадей, вследствие чего цены на жилье начнут снижаться, и налоги, которые увеличиваются уже который год и содержать дополнительные площади будет не так выгодно, даже при условии сдачи их в аренду.
Меньше всего повезет владельцам нежилой недвижимости, сюда же включены владельцы современных апартаментов, где ставка налога уже в следующем году будет 2% от кадастровой стоимости. А уже сейчас встречаются случаи, когда кадастровая стоимость выше рыночной. Также пугает перспектива роста этой ставки, о чем нам говорит опыт прошлых лет.
По заявлению моего приятеля, владение дополнительными площадями уже в блежайшей перспективе будет очень убыточным делом, которое сложно перекрыть арендой. Всё идет к тому, что у нас будет как в некоторых странах Европы, когда люди будут вынуждены сдавать квартиры, чтобы покрыть расходы на коммунальные платежи и налоги.
Признаюсь, что меня как рантье такая перспектива сильно пугает, хотя понимаю, что доступное жильё это большой плюс как для страны, так и для города.
А что думаете вы, прав ли мой приятель и не пора ли сливать всё лишнее?
Добавляйтесь, чтобы не пропустить очередной обзор:Живой журнал / Фейсбук / Инстаграм / Твиттер / ВК / ОК / Ютюб / Перископ
[мелкий шрифт крупными буквами]Данный журнал является личным дневником, содержащим частные мнения автора. В соответствии со статьёй 29 Конституции РФ, каждый человек может иметь собственную точку зрения относительно его текстового, графического, аудио и видео наполнения , равно как и высказывать её в любом формате. Журнал не имеет лицензии Министерства культуры и массовых коммуникаций РФ и не является СМИ, а, следовательно, автор не гарантирует предоставления достоверной, непредвзятой и осмысленной информации. Сведения, содержащиеся в этом дневнике, а так же комментарии автора этого дневника в других дневниках, не имеют никакого юридического смысла и не могут быть использованы в процессе судебного разбирательства. Автор журнала не несёт ответственности за содержание комментариев к его записям.
Рассказать друзьям или разместить в своём блоге:
nemihail.livejournal.com
Рынок вторичной недвижимости в России может рухнуть
Необходимо снизить цены на 15-20%.
Следующая новостьВ течение многих лет российские риелторы работали на растущем рынке спроса. Предложение не успевало за спросом, цены на жилье и коммерческую недвижимость были во многом "перегреты". Какая сейчас конъюнктура цен на рынке коммерческой и жилой недвижимости, "360 Подмосковье" рассказала независимый финансовый эксперт, кандидат философских наук Елена Фельгенгауэр.
Ранее цены на недвижимость были выше, так как банки были завалены дешевыми западными деньгами и охотно раздавали ипотечные кредиты; рост валового внутреннего продукта (ВВП) был стабильным. Кроме того, платежеспособный спрос, поддерживаемый ипотекой, поглощал все, что предлагал рынок, налог на недвижимость для физических лиц был незначительным и всерьез не увеличивал текущие расходы на содержание жилья.
Фото: pixabay.com
Начиная с 2014 года на рынке недвижимости как жилой, так и коммерческой наблюдается некоторый застой, а в некоторых сегментах даже спад. Что же случилось? Во-первых, рост ВВП сильно замедлился, а с учетом инфляции даже показывает отрицательные значения. Это вызвано в первую очередь падением цен на нефть.
Дешевые западные кредиты тоже больше не фигурируют на финансовых рынках в связи с непростой геополитической конфигурацией России. Учетная ставка ЦБ повысилась, сделав кредиты для населения практически недоступными. Эти макроэкономические факторы в значительной степени повлияли на экономическую ситуацию в целом. Вдобавок сильно ослаб рубль, почти вдвое. Это резко сократило импорт товаров и услуг.
Все эти явления не могли не затронуть и рынок недвижимости. В Москве в течение 2014 и первой половины 2015 года закрылось несколько сотен ресторанов и кафе, закрываются ателье и химчистки, сокращаются и закрываются предприятия малого и среднего бизнеса. Все это ведет к высвобождению арендных площадей, и увеличению предложения на рынке коммерческой недвижимости. Одновременно значительное количество людей переводят на сокращенную рабочую неделю или вообще увольняют, что уменьшает платежеспособный спрос на аренду жилья.
Фото: pixabay.com
На вторичном рынке жилой недвижимости – похожая картина. Подавляющее большинство ипотечных кредитов банки выдают совместно с застройщиками, которые компенсируют частично заниженный процент по ипотечным заемам. Платежеспособный спрос на вторичное жилье, который подпитывался большими объемами ипотечных кредитов стремительно сворачивается. Сейчас квартиры покупают в основном по альтернативным схемам: сначала продают то, что имеют, а потом покупают что-то взамен.
Ситуацию осложняют изменения в законодательстве. С 1 июля 2015 года все владельцы жилья будут платить отчисления на капитальный ремонт, что увеличит коммунальные платежи, а начиная с 2016 года – налог на недвижимость, исходя из кадастровой стоимости жилья. А это цифры, приближенные к сегодняшним рыночным ценам.
В результате такого негативного воздействия рынок вторичного жилья почти остановился. Если владельцы коммерческой недвижимости, будучи связанными обязательствами по кредиту, снижают цены на недвижимость , находящуюся в залоге у банка, и задают тем самым вектор на понижение средней рыночной цены, то владельцы жилья пока не осознали всей опасности сложившейся ситуации. А между тем спрос продолжает сжиматься и практически полностью удовлетворяется за счет новостроек. Предложение же растет по экономическим причинам, перегревая рынок. Ситуация складывается таким образом, что если волевым решением не начать снижать цены на 15-20%, а в некоторых случаях и 25% , этот сегмент рынка недвижимости может рухнуть и обрушить весь рынок.
Если следить за ценами в новостройках, можно сказать, что они понизились на типовое жилье примерно на 15%, но если обозначить цены за квадратный метр в долларах получится 40% или даже больше. Новостройки luxury снизились в долларовом исчислении незначительно, а в рублевом – даже немного подорожали. Но в целом – продажи не растут.
Какой же выход из этой ситуации можно предложить нашим клиентам? Прежде всего осознать , что подешевела не только их квартира, это произошло со всем вторичным жильем. Это значит, что продав дешевле их квартиру, мы сможем купить для них другую – тоже дешевле. Но если не снижать цену и ждать, то надо понимать, что в краткосрочной перспективе она может только понизиться, а повышение цен даже в долгосрочной перспективе не просматривается.
Ранее сообщалось, что из-за экономического кризиса в стране в Москве сильно пострадал рынок вторичной недвижимости. Во втором квартале 2015 года в столице было зарегистрировано на 40% меньше продаж квартир этого сегмента, чем в 2014 году. Читать далее>>
360tv.ru
Рынок недвижимости рухнул: nemihail
И всему виной глубокий кризис на рынке недвижимости. Смотрите, что вычитал буквально на днях.
"...если подобные случаи начнут формировать основную статистику, речь пойдёт уже о катастрофе рынка аренды жилья, отмечают эксперты "
А тем временем мне любопытно знать, а кто они, эти эксперты? Те, которые работают в Инком? Ведь это по их данным уже 57% жилья сдаются именно как коммуналки. Я, конечно, сталкивался с риэлторами из Инкома. Обычно туда набирают волонтёров из числа тех, кого не взяли в охрану и на должность вахтёра. Но чтобы нести такую чушь...
Для тех, кто наслушался вот таких эгспертоф и аналитигоф, могу пояснить, как человек с большим опытом. Да, проблемы на рынке недвижимости есть, однако, спрос на аренду жилья как был очень высоким, так и остался, ну разве что просто высоким. Возможно, проблема есть у квартир премиум сегмента, такой информацией я не владею. Но все остальное жилье, особенно бюджетное, сдаётся на раз и за ту цену, которую за неё просят.
Буквально на днях, сдавал квартиру и попал в очень неловкое положение, когда пришлось отправить обратно домой буквально очередь из людей, пожелавших взглянуть на ту самую бетонную "халупу", которою я тут выставлял, с целью взять её в аренду. Люди ближе к ночи припёрлись в Одинцово, а квартира ушла со второго паказа.
Мне вот интересно, а есть ли среди вас такие, кто имеет семью с детьми и снимает квартиру в складчину с ещё несколькими такими семьями?
Расскажите свою историю или может вы знаете такие семьи?
Добавляйтесь, чтобы не пропустить очередной обзор:Живой журнал / Фейсбук / Инстаграм / Твиттер / ВК / Ютюб
[мелкий шрифт крупными буквами]Данный журнал является личным дневником, содержащим частные мнения автора. В соответствии со статьёй 29 Конституции РФ, каждый человек может иметь собственную точку зрения относительно его текстового, графического, аудио и видео наполнения , равно как и высказывать её в любом формате. Журнал не имеет лицензии Министерства культуры и массовых коммуникаций РФ и не является СМИ, а, следовательно, автор не гарантирует предоставления достоверной, непредвзятой и осмысленной информации. Сведения, содержащиеся в этом дневнике, а так же комментарии автора этого дневника в других дневниках, не имеют никакого юридического смысла и не могут быть использованы в процессе судебного разбирательства. Автор журнала не несёт ответственности за содержание комментариев к его записям.
Рассказать друзьям или разместить в своём блоге:
nemihail.livejournal.com
Почему рынок недвижимости США снова рушится ….
Начался новый кризис в сфере американской недвижимости.
Возможно, вам будет трудно в это поверить. В конце концов, правительство США приняло всевозможные законы и постановления после последнего жилищного кризиса. Эти меры должны были защитить нас от повторения финансового кризиса 2008-2009 гг.К тому же, цены на жилье в США растут, а не падают.Но я говорю не о рынке жилья. Я говорю о коммерческих розничных площадях. В пятницу я сообщил вам о мощном кризисе, разрывающем на куски традиционную розницу.
Повторю, что американцы не тратят деньги, как в старые добрые времена. Они не так часто бывают в торговых центрах и универсальных магазинах. Они больше покупают в сети.
Очевидно, что это плохо для розницы в целом и магазинов одежды в частности. Кризис также убивает компании, владеющие и управляющие коммерческой недвижимостью.
Причины этого я объясню в сегодняшнем Послании. Я также скажу вам, какие акции на рынке недвижимости следует избегать любой ценой.
Но сначала вам нужно понять, почему этот столп рынка недвижимости заваливается набок ...
• В США слишком много торговых площадей ...
Посмотрите на график ниже.
Он показывает количество торговых площадей на одного человека в Соединенных Штатах и шести других крупных странах (Канада, Австралия, Великобритания, Франция, Китай, Германия) в квадратных футах (100 квадратных футов = 9.29 квадратных метров).
Здесь ясно видно, что в США в два раза больше торговых площадей на одного человека, чем в Австралии и более чем в четыре раза, чем Великобритании.
В этом не было бы проблемы, если бы спрос на торговые площади оставался высоким. Но это не так. На самом деле, он резко падает.
• Крупнейшие розничные сети Америки закрывают магазины тысячами ...
Как мы уже говорили в пятницу, розничные сети в США уже объявили о планах закрыть 1500 магазинов в этом году.
Крупные универмаги – главная тому причина ...
Крупнейшая сеть американских универмагов, Macy’s, планирует закрыть 68 магазинов.
J.C. Penney, еще одна крупнейшая сеть, планирует закрыть от 130 до 140 магазинов в ближайшие месяцы. Тем временем, исторический эталон американской розницы Sears желает закрыть 150 магазинов.
Это серьезнейшая проблема.
• Универмаги - это то, что профессионалы в сфере недвижимости любят называть «якорями» ...
Они занимают больше места, чем любой другой арендатор. Они дают львиную долю дохода от сдачи в аренду торгового центра. И они направляют потоки покупателей.
Короче говоря, универмаги - важнейшие арендаторы торгового центра. И их очень трудно заменить, если они уходят.
Это не должно быть для вас сюрпризом. В конце концов, сколько компаний нуждается в 10,000 м2 площадей или нескольких этажах?
Таких компаний очень мало.
Если торговый центр теряет арендаторы универмаги, количество покупателей резко падает. Количество незанятых площадей может резко вырасти, а арендные ставки могут рухнуть по всему центру.
Другими словами, потеря якорного арендатора – это худшее, что может случиться с торговым центром.
Посмотрите, как поступил торговый центр в Ричмонде, штат Вирджиния, когда его Macy’s закрылся.
Владелец построил стену, где раньше был вход в магазин ...
И вставил туда чертов торговый автомат.
• Если эта тенденция не изменится в ближайшее время, сотни торговых центров США закроют свои двери ...
Не стоит просто верить мне на слово.
Просто взгляните на этот график от Green Street Advisors, ведущей исследовательской фирмы в области недвижимости.
Он показывает количество торговых центров в Соединенных Штатах, оцененных по их финансовой силе. Самые финансово сильные торговые центры имеют рейтинг A++. Самые слабые оцениваются как D.
Ниже видно, что у 334 торговых центров есть «высокий риск закрытия». То есть около трети торговых центров страны.
Американские торговые центры умирают
• Инвесторы об этой угрозе серьезно не думали…
Просто взгляните на график ниже.
Он показывает результаты индекса региональных торговых центров (Bloomberg REIT (Real Estate Investment Trust) Regional Mall Index) с 2007 года. Этот индекс отслеживает REIT, которые владеют и управляют торговыми центрами.
(REIT - это инвестиционный фонд недвижимости, позволяющий обычным инвесторам инвестировать в крупные проекты в сфере недвижимости. Они торгуются на крупных биржах как акции).
Вы можете видеть, что индекс региональных торговых центров Bloomberg вырос на 936% с марта 2009 года по август 2016 года. Это более чем в четыре раза превышает прирост общего фондового индекса S&P 500 за тот же период.
Инвесторы нырнули с головой в этот рискованный сектор по одной простой причине.
Они жаждут дохода ... и REITы платят жирные дивиденды.
По данным REIT.com, средняя доходность REIT составляет 4%. Между тем S&P 500 дает всего 1.9%.
Многие годы инвесторы игнорировали проблемы на рынке торговой недвижимости, но больше они их игнорировать не могут.
С августа индекс Bloomberg Mall упал на 27%.
Это огромное падение для такого короткого периода времени. Но фонды торговых центров вероятно упадет куда ниже в ближайшие месяцы. И некоторые из них никогда больше не вырастут.
• Если вы владеете REIT для дохода, загляните им под капот…
Выясните, владеют ли они торговыми центрами.
Если владеют, убедитесь, что это качественная собственность. Держитесь подальше от REIT, владеющих торговыми центрами с рейтингом C и D.
Некоторые компании могут не раскрывать эту информацию. Но большинство REITов скажут, где находятся их объекты.
Избегайте REIT, владеющих торговой недвижимостью на рынках второго или третьего уровня. Торговые центры на таких слабых рынках особенно уязвимы.
Чтобы узнать все это вам потребуется всего несколько минут. Но такая простая мера может спасти вас от катастрофических убытков в будущем.
График дня: Крупнейший REITв свободном падении
Крупнейший REIT переживает огромные проблемы.
Сегодняшний график показывает результаты фонда Simon Property Group (SPG). Simon владеют полностью или в доле 190 млн квадратных футов (около 18 млн м2) площадей в торговых центрах.
Видно, что цена их акций рухнула на 26% с августа. Сегодня он торгуется на самом низком уровне с октября 2014 года.
Это серьезнейшее предупреждение, кричащее нам о розничном кризисе, поражающем даже самые мощные компании в сфере недвижимости на планете. Имейте это в виду, если вы владеете REIT для получения дохода.
Источник: http://www.goldenfront.ru/articles/view/pochemu-rynok-nedvizhimosti-ssha-snova-rushitsya/
harmfulgrumpy.livejournal.com
Рухнет ли недвижимость? | Архив
НА РЫНКЕ недвижимости - скандал. В очередной раз деньги людей оказались под угрозой. Как предупредил и. о. министра экономразвития Герман Греф, в этой отрасли зреет "мыльный" пузырь, умолчав, правда, когда он лопнет.
ЦЕНЫ на жилье и вправду демонстрируют необычайную прыть. За год в Москве цена квадратного метра выросла аж на 45%, достигнув 1600 долларов, в Воркуте метр подорожал в два раза. А в среднем по России, согласно информации Госкомстата, цены на жилье поднялись на 26%, достигнув 570 долларов за кв. метр.
В том, что это - пузырь, большинство экспертов не сомневается: рыночные цены на квартиры втрое превышают стоимость строительства. Но и по этим ценам свободных квартир нет. "Раньше квартиры покупали, когда дом достраивался до среднего этажа, - говорит менеджер агентства недвижимости Александр Нацвин. - А теперь их расхватывают на этапе закладки фундамента". Творится такое не только в Москве, но и в других крупных городах: Владивостоке, Питере, Новосибирске, Хабаровске. Причем тем, кто собирается там жить, достается меньшая часть, 60% квартир скупают фирмы, которые хотят ими спекулировать.
Есть ли реальные причины бурного роста? Оказывается, да. "Половину бума обеспечили деньги от продажи нефти. Компании должны были их во что-то вкладывать, - говорит главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. - Еще треть роста обеспечил 1 млрд. долларов, выплаченный всевозможным политтехнологам и пиарщикам во время предвыборной кампании. Часть из них перетекла на рынок недвижимости. И, конечно, свою лепту внесло падение доллара - люди стали от него избавляться и покупать квартиры".
Взбудораженные хорошими барышами, застройщики кинулись возводить все новые квартиры, а для этого - брать кредиты в банках. А как расплачиваться? Геннадий Стерник рисует будущее так: "Стоит ценам замереть или упасть, пружина раскрутится очень быстро. Наступит момент, когда квартиры станут слишком дорогими. Покупать их перестанут. Застройщики будут снижать цены. Спешно начнут продавать квартиры и спекулянты. Наконец застройщики обанкротятся и не вернут кредиты, в стране разразится банковский кризис".
Кстати, несколько лет назад нечто подобное произошло в соседней Литве. Зато теперь трехкомнатную квартиру там можно найти за полторы тысячи долларов.
Когда это может произойти в России? Эксперты говорят, что ждать недолго. К концу года цены достигнут максимума, поднявшись еще на 35-45%, а затем станут падать. Как минимум на 25%.
Чтобы "сдуть пузырь", у риэлторов и властей остался один год.
Смотрите также:
www.aif.ru
