Сдача коммерческой недвижимости в аренду: Для сдачи в аренду выгоднее покупать нежилые помещения

Содержание

Если сдаёте помещения в аренду как ИП, — какую систему налогообложения выбрать


Материал 2018 года

Сдача в аренду собственного жилого или нежилого помещения подразумевает получение дохода, облагаемого государством налогом. Собственник помещения, если он не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, платит ежегодно 13% от полученного дохода.

Проще и выгоднее платить налог, зарегистрировав ИП.


Для индивидуальных предпринимателей предусмотрены два режима налогообложения — УСН и ПСН.


УСН (упрощенная система налогообложения) при сдаче помещений в аренду


При сдаче в аренду жилых или нежилых помещений операционные расходы арендодателя невелики по сравнению с доходом, поэтому оптимально будет применить УСН «Доходы» с налоговой ставкой 6%.

ИП могут перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) «Доходы» и платить налог в размере 6% со всех полученных доходов.


ПСН (патентная система налогообложения) для ИП


Патентная система налогообложения (ПСН) основана на покупке предпринимателем патента на сдачу в аренду (наем) жилых или нежилых помещений, находящихся в его собственности, сроком на один год.


Цена патента при постановке на учет будет основываться на потенциальном (что-то среднее), а не реальном доходе от сдачи помещений в аренду. Должны учитываться дополнительные региональные факторы и категория деятельности ИП.


В Москве есть собственный закон (№ 53 «О патентной системе налогообложения»), и применяется дифференцированный подход к предпринимателям в зависимости от площади и места расположения помещений.


Рассчитать стоимость патента можно, используя онлайн-калькулятор на официальном сайте налоговой службы.


Выдаётся патент на срок до 12 месяцев в пределах календарного года, и его можно пролонгировать.


Какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса


Что важно знать владельцу арендного бизнеса относительно обоих способов налогообложения.


Уплата НДФЛ


Применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (если они есть).


Налог на имущество


Применение обеих форм налогообложения освобождает собственника от уплаты налога на имущество физических лиц, кроме нежилых помещений, включенных в перечень недвижимого имущества, налогооблагаемая база которых устанавливается равной их кадастровой стоимости.


Налог НДС


Предприниматели освобождены от уплаты НДС, если применяют УСН или ПСН.


Отчетность в налоговую


Предприниматели, купившие патент, освобождены также от сдачи отчетности в налоговую службу.


Если в вашем регионе практикуется приобретение предпринимателями патента при сдаче помещений в аренду, у вас есть выбор, какую форму налогообложения применять в арендном бизнесе.

Нужно лишь учесть параметры помещения (площадь, локация), потенциальный арендный доход владельца и сопоставить его с размером налога при УСН.


  • Тренды на рынке коммерческой недвижимости или Какая ставка аренды справедливая

  • Сдача физлицом нежилого помещения в аренду и уплата НДС

  • Сдаете своё нежилое помещение? Зарегистрируйте ИП или возьмите патент, чтобы избежать дополнительного налогообложения

  • Расчет налога на коммерческую недвижимость и как снизить налог на имущество организаций

  • Когда нет форс-мажора, а собственников помещений можно привлекать к ответственности

  • Как арендатор может подтвердить товарооборот магазина для расчета аренды

  • Схема оплаты аренды помещения от оборота, условия и правила применения арендаторами

  • Подбор помещений в Саратове по договору с агентством: мы подберём быстрее

  • Кому выгодно купить патент на сдачу в аренду недвижимости

  • Форс-мажор для сделок в 2022 году и судебная практика


© Mioni Consulting.

Разрешается перепечатывать с размещением гиперссылки на страницу с оригинальным текстом или на главную страницу сайта mioni.ru.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

  • Главная
  • Правовые ресурсы
  • Подборки материалов
  • Сдача в аренду коммерческой недвижимости

Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду коммерческой недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Аренда:
  • 001 счет
  • 011 счет
  • 121 КОСГУ
  • 122 КОСГУ
  • 6-НДФЛ аренда помещения
  • Показать все →

Еще

  • Аренда:
  • 001 счет
  • 011 счет
  • 121 КОСГУ
  • 122 КОСГУ
  • 6-НДФЛ аренда помещения
  • Показать все →
  • Бухгалтерский учет:
  • Авансовые платежи по налогу на прибыль проводки
  • Авансовый отчет бухгалтерские проводки
  • Авансовый отчет проводки
  • Аккредитив проводки
  • Акт инвентаризации резерва
  • Показать все →

Формы документов

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ
к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 146 «Объект налогообложения» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган доначислил налогоплательщику НДС, поскольку счел, что в проверяемом периоде он осуществлял предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества, не являясь зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, в связи с чем должен был исчислять и уплачивать НДС. Суд поддержал доводы налогового органа и указал, что деятельность налогоплательщика носила систематический характер, в договорах аренды учтены его предпринимательские риски, в аренду сдавалось недвижимое имущество коммерческого назначения, количество договоров являлось значительным, в связи с чем на налогоплательщика распространяется общий режим налогообложения с исчислением и уплатой как НДС, так и НДФЛ. Суд отклонил довод налогоплательщика о неправомерности доначисления НДС в связи с применением налогоплательщиком УСН, так как заявления о переходе на УСН в 2012 — 2014 годах были поданы налогоплательщиком после завершения выездной проверки в 2017 году, то есть после истечения сроков, установленных п. п. 1, 2 ст. 346.13 НК РФ, в то время как фактически данный специальный налоговый режим в 2012 — 2014 годах налогоплательщик не применял, отчетность не сдавал.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ
к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Статья: Предоставление физлицом в аренду нежилой недвижимости — предпринимательская деятельность
(Соловьева А. А.)
(«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2022, N 1)Физлицу необходимо зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать наиболее выгодный для себя режим налогообложения. На наш взгляд, применение ОСНО, предусматривающей уплату НДФЛ и НДС, нецелесообразно даже при наличии возможности использовать освобождение от обложения НДС (в соответствии со ст. 145 НК РФ). Выбор следует делать между ПСНО и УСНО с объектом налогообложения в виде доходов. Это на будущие периоды.

Нормативные акты

5 шагов к аренде коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости является одним из первых шагов в открытии нового бизнеса или расширении существующего бизнеса. Хотя аренда коммерческих площадей кажется простой, есть несколько важных аспектов этого процесса, которые могут быть сложными. С учетом сказанного, мы разбили процесс на эти основные этапы.

Шаг 1: Оцените свой бизнес

Когда вы ищете коммерческое помещение в аренду, важно понимать, что вам нужно от помещения, чтобы помочь развитию вашего бизнеса. Чтобы оценить свои потребности, важно задать следующие вопросы:
Какой тип помещения я должен арендовать?
Офис
Магазин
Промышленность
Земля
Сколько места мне нужно?
Где мне разместить свой бизнес?
Каков мой бюджет?
Как я хочу распланировать пространство?

Ответы на эти вопросы придут, когда вы действительно разберетесь со своей деловой практикой. В то время как некоторые предприятия полагаются на большой объем трафика, другие предприятия зависят от пустых улиц, чтобы вести свою деятельность. Есть несколько факторов, которые влияют на оценку вашего бизнеса и поиск подходящей коммерческой недвижимости для ваших нужд.

Шаг 2: Найдите недвижимость, соответствующую вашим потребностям и бюджету.

К сожалению, поиск коммерческих площадей — непростая задача. В современном мире коммерческой недвижимости существует несколько платформ для рекламы коммерческой недвижимости. В то же время определенные свойства и характеристики будут иметь очередь компаний и частных лиц, прежде чем они начнут продавать недвижимость. Вот почему важно искать в Интернете и распечатывать объявления о новых объявлениях, которые могут соответствовать вашим потребностям. Поэтому важно знать, где искать коммерческое помещение в аренду. В L&P Commercial Билл и Стивен регулярно получают информацию о доступных объектах на рынке и вне рынка. Поэтому мы призываем арендаторов привлекать нашу команду, чтобы помочь найти место для вашего следующего бизнеса.

Шаг 3: Настройка показов

После того, как вы или ваш агент определили потенциальные объекты недвижимости, пришло время позвонить агенту по недвижимости или арендодателю, чтобы настроить показы. При коммерческой аренде арендодатель или представитель арендодателя обычно присутствует на показах вместе с арендатором и представителем арендатора. Это полезно для арендатора, потому что у вас есть возможность пройтись по территории и задать вопросы, которые вам нужны, чтобы чувствовать себя комфортно при аренде помещения.

Шаг 4. Согласование письма о намерениях (LOI) или предложения по аренде

Перед составлением договора аренды арендодатель и арендатор должны согласовать основные детали в соглашении о намерениях (LOI). Эти основные сведения включают в себя срок аренды, тип аренды, сумму аренды, детали застройки, пособие на улучшение арендатора и дату начала аренды. Согласие с этими деталями до составления договора аренды может сэкономить время обеих групп и расходы на адвоката. Понимание рынка имеет решающее значение для обсуждения справедливых условий в письме о намерениях. Если вы или ваш агент понимаете рынок, вы можете получить кредитное плечо и договориться о более выгодных условиях аренды. Письма о намерениях могут вводить в заблуждение, поэтому важно, чтобы вы понимали детали соглашения и чтобы ваш адвокат рассмотрел его перед подписанием.

Шаг 5: Заключение договора аренды

После оформления письма о намерениях арендодатель или его представители составляют проект договора аренды, в котором подчеркивается и расширяется письмо о намерениях. Всегда рекомендуется нанять адвоката по недвижимости для проверки вашей аренды до исполнения. Аренда может быть очень простой, а может быть очень сложной. Важно заранее получить необходимую поддержку, чтобы избежать расходов в будущем. Чтобы полностью выполнить договор аренды, арендатору часто приходится выставлять чек с залогом и/или арендной платой за первый месяц. Все эти условия являются предметом переговоров.

Весь процесс аренды коммерческой недвижимости от начала до конца

 Весь процесс аренды коммерческой недвижимости от начала до конца

Аренда коммерческой недвижимости — это не просто поиск места для ведения бизнеса — это стратегическая инвестиция в ваше будущее. Правильное расположение по правильной цене и на правильных условиях может сделать ваш офис более продуктивным, улучшить набор и удержание сотрудников, а также сделать ваш бизнес более привлекательным для потребителей — и в то же время поможет сэкономить деньги на вашей прибыли.

Но дело не только в расположении, запрашиваемой цене и площади. Доступное пространство и условия коммерческой аренды могут сложным образом повлиять на ваш бизнес, например:

  • Введение (или экономия) непредсказуемых расходов, таких как техническое обслуживание
  • Ограничение (или облегчение) вашей возможности добавлять пространство при необходимости обновления
  • Предоставление (или препятствование) вашей возможности сделать необходимое наращивание или получить специализированную инфраструктуру, такую ​​как высокоскоростной Интернет

Независимо от того, арендуете ли вы офис, склад, помещение для коворкинга или какое-либо другое коммерческое помещение, вот что следует ожидать от процесса коммерческой аренды и как обеспечить получение наилучшего возможного помещения.

Как арендовать офисные и коммерческие помещения: подход «сделай сам»

Первый выбор в вашем путешествии по коммерческой недвижимости — действовать самостоятельно или обратиться за профессиональной помощью. Многие компании начинают путь, работая самостоятельно, полагая, что они могут успешно провести сделку без брокера.

Это может быть особенно привлекательно для компаний, в которых старший член имеет опыт ведения переговоров о коммерческой аренде, например, вице-президент по операциям. Однако у этого метода есть несколько недостатков, которые могут привести к менее благоприятным результатам:

У вашей команды нет времени

Найти подходящее место на конкурентном рынке непросто. Существует острая конкуренция за доступную недвижимость, а это означает, что места не остаются открытыми очень долго. Кроме того, большинство списков коммерческой недвижимости не очень хорошо отслеживают, какие места были заполнены, а это означает, что вы тратите много времени на поиски тупиков.

И как только вы найдете подходящее место, предстоит проделать немало работы по согласованию условий аренды, планированию наращивания и модернизации и другим видам работ (о которых мы поговорим позже). Есть большая вероятность, что это просто не стоит вашего времени для внутренней обработки.

У вашей команды нет опыта работы представителем арендаторов.

Брокеры, представляющие арендаторов, находят много помещений и заключают множество сделок по аренде. У большинства компаний гораздо меньше внутреннего опыта — если у вас есть кто-то в штате, который заключил один или два договора коммерческой аренды за последнее десятилетие, вам повезло.

Без опыта результаты будут хуже. Труднее договориться об условиях таких вещей, как расходы на строительство и техническое обслуживание, и вы можете пропустить скрытые расходы в договоре, что может значительно увеличить вашу арендную плату.

Брокер лучше разбирается в отрасли. Если вы крупная компания, они могут помочь вам более эффективно использовать кредитное плечо для заключения выгодных условий. Если вы стартап, они могут помочь вам избежать ошибок при заключении контрактов, оценить компромиссы между разными местами и гарантировать, что вы сможете построить свой офис и переехать вовремя и в рамках бюджета.

Коммерческие риелторы могут открывать двери

Как и в большинстве отраслей, полезно иметь связи. Когда у вашего брокера есть отношения с арендодателями и другими ресурсами в этом районе, они могут ускорить процесс, поставив вас выше в списке и повысив ваши шансы получить желаемое помещение. Брокеры также могут помочь вам тратить меньше времени на поиск помещения и посещение различных мест.

Однако, несмотря на свои преимущества, у традиционных брокеров есть и недостатки.

Как арендовать коммерческое помещение: Брокерские услуги

Как мы уже говорили выше, посредники могут ускорить процесс аренды офиса, убедиться, что помещения подходят друг другу, и помочь вам договориться обо всем, от более выгодной арендной платы до парковочных мест. Кроме того, существующие отношения с брокером могут помочь вам по мере вашего роста, планирования будущих пространств или переговоров об условиях продления. Однако у традиционных брокерских компаний есть и свои недостатки.

Традиционная брокерская модель ориентирована на крупные компании и сделки, которые приносят брокерам более крупные и прибыльные комиссионные. Они просто не созданы для обработки большого количества мелких сделок, поэтому растущие компании и малые предприятия, как правило, получают меньше внимания и обслуживания.

Кроме того, существует вероятность конфликта интересов. Брокеры часто получают финансовые стимулы для развития эксклюзивных отношений с определенными владельцами собственности. Это означает, что они вряд ли будут действовать в интересах арендатора. Кроме того, брокеры, работающие в одной компании, часто соревнуются в достижении внутренних целей — это означает, что они вряд ли будут работать вместе, чтобы найти для вас лучшую недвижимость.

Аренда офисных помещений: метод TenantBase

В TenantBase используется другая модель аренды: прозрачная, основанная на данных, ориентированная на арендаторов и бесплатная для арендаторов. Каждому арендатору, обратившемуся в нашу брокерскую компанию с поддержкой технологий, назначается один из наших брокеров, которые работают в совместной внутренней команде, сосредоточенной на получении наилучшего предложения для арендатора.

Частично мы делаем это с помощью технологий. В то время как стандартные списки недвижимости часто содержат информацию, которая устарела на несколько месяцев, мы позволяем управляющим недвижимостью и арендодателям обновлять свои списки, как только объекты заполняются или появляются новые объекты.

«Большинство агентов по продаже арендаторов сосредотачиваются на привлечении крупных клиентов и на самом деле не тратят много времени на помощь местным предприятиям, которые составляют ткань нашего города», — говорит советник TenantBase Эндрю Нгуен.

«Эти предприятия вынуждены работать с брокерами, которые несут ответственность за ведение переговоров в пользу арендодателей, и никто не заботится об их интересах. Мы особенно успешны, помогая растущим предприятиям и стартапам, которые пытаются вести переговоры. их первая или вторая аренда».

Принятие плана

Как правило, когда люди впервые обращаются к агенту, они уже потратили некоторое время на поиск офисного помещения. Они рассмотрели такие вопросы, как бюджет, требования к пространству, возможные местоположения, а также то, какие удобства, планировка и функции нужны их организации. Первое, что делает партнер по аренде, такой как TenantBase, — это назначает представителя, который встретится с вами один на один, чтобы узнать ваши потребности и приоритеты.

Однако роль коммерческого лизингового партнера заключается не только в представлении, но и в обучении. Арендаторы часто сталкиваются со сложными потребностями, которые затрудняют поиск подходящего помещения и часто требуют некоторых компромиссов, особенно для малого и среднего бизнеса. Наша цель — найти стратегию, которая предоставит им наилучшие коммерческие арендные площади для их нужд, что может означать, что им нужно посоветовать изменить свою стратегию.

Сотрудники TenantBase привыкли помогать владельцам бизнеса, которые по тем или иным причинам не могут найти подходящий им офис.

«Я горжусь тем, что могу помочь тому, кто изо всех сил пытался найти нужное место с помощью других средств, либо потому, что его не воспринимали всерьез, либо просто не знали, как его найти, либо у него были плохие представления», — говорит Ахи Нараги. , старший советник TenantBase. «У большинства моих клиентов был трудный опыт, и каждый раз, когда я могу облегчить пространство для кого-то, кто раньше не мог этого сделать, это приносит удовлетворение».

Начало поиска арендованных офисных помещений

Как только мы поймем ваши потребности, мы предоставим удобный для чтения список свойств, которые соответствуют вашим требованиям. После того, как вы подтвердите, мы возьмем на себя работу по настройке туров с управляющими недвижимостью. В зависимости от ваших потребностей, мы можем провести первоначальный визит сами или взять вас с собой на экскурсию по объектам.

Существует несколько типов коммерческой недвижимости, которые могут соответствовать вашим потребностям. Теперь у компаний есть выбор между традиционными и креативными офисными помещениями, промышленными складами и быстрорастущим набором коворкингов.

Но в некоторых случаях то, что представляет собой пространство прямо сейчас, менее важно, чем то, каким оно могло бы быть. Если арендодатель готов предоставить вам хорошие условия по надстройке, промышленный склад может стать хорошим, довольно традиционным офисом, например, часто с конкурентоспособными ценами, если складской район не использовался широко для аренды офисных помещений.

Точно так же, в то время как коворкинг не обеспечивает достаточного уединения, если вы арендуете только один или два стола, компании с большими потребностями могут договориться о целом этаже, предоставляя им многие преимущества традиционного рабочего пространства, наряду с другие преимущества, такие как масштабируемость.

Однако, как отмечает Бен Мизес, в определенный момент компании обычно хотят иметь собственный выделенный офис. Генеральный директор и соучредитель службы недвижимости Clever Real Estate говорит, что когда его компания начала расти, им нужно было найти собственное помещение:

«Поиск подходящего офисного помещения, вероятно, является одной из самых больших проблем, с которыми сталкивается любой стартап. лицо. В то время как инкубаторы и коворкинги отлично подходят для тех, кто только начинает работать, успешные стартапы в конечном итоге достигнут точки, когда им понадобится собственное пространство для работы.

Проработав пару месяцев в инкубаторе, мы искали возможность переехать в более просторное, готовое к заселению помещение, которое соответствовало бы нашему прогнозируемому росту. Мы нашли отличного арендодателя, готового предложить гибкую аренду: мы будем платить по сниженной ставке в первый год, а по мере роста площади мы будем платить ближе к рыночной цене. Мы переехали с 12 сотрудниками в офис площадью 10 000 кв. футов, и даже с 30 сотрудниками теперь у нас достаточно места для переезда: я ожидаю, что у нас может быть 100 сотрудников или около того, прежде чем нам нужно будет найти новое помещение. !”

Опыт Мизеса поднимает важный вопрос: первоначальный тур — это не только ваш шанс осмотреть помещение, но и проверить арендодателя или управляющего недвижимостью. Если у вас есть очень особые требования, например, возможность платить за дополнительное пространство, вы должны убедиться, что арендодатель открыт для них. Экскурсия может помочь вам отделить управляющих недвижимостью, которые не будут удовлетворять ваши потребности, от тех, кто мог бы.

После первого этапа поиска мы свяжемся с вами и спланируем дальнейшие действия. Если вы нашли помещения в коммерческой недвижимости, которые кажутся вам подходящими, мы можем сузить список до двух или трех лучших и предпринять другие шаги, например, запланировать последующую экскурсию по офису для осмотра объекта или задать арендодателю вопросы о строительстве. -вне.

С другой стороны, если вы решите, что помещения не так подходят, как вы думали, мы можем повторить поиск, ища помещения большего или меньшего размера, другие местоположения или другие новые требования. Для очень специализированных пространств поиск идеального помещения может занять до шести месяцев, но обычно процесс идет быстрее, и вы можете перейти к представлению предложения в течение нескольких месяцев.

Представление предложения

В этом предложении квалифицированный защитник арендаторов становится бесценным. Коммерческая аренда не похожа на договор аренды имущества. Процесс начинается с того, что мы используем рыночные данные для запроса цены и условий коммерческой аренды. Затем владелец сделает встречное предложение, и мы будем ходить туда-сюда, пока не найдем условия, которые устроят обе стороны

Если есть застройка или строительство, это также хороший момент, чтобы встретиться с архитектором или подрядчиком, чтобы пройтись по пространству. Если есть застройка, вам также может понадобиться встреча с архитектором. Если идет строительство, подрядчик должен пройтись по пространству.

Как отмечает Тим ​​Шпигельгласс, владелец строительной компании Spiegelglass Construction Company, встреча с подрядчиком может быть хорошей идеей в любом случае. Поскольку компания ориентирована в основном на небольшие торговые помещения и рестораны, их клиенты могут столкнуться с большими затратами, если не будут знать о недостатках своих коммунальных услуг.

«Наш совет № 1 для предпринимателя, который хочет арендовать недвижимость, — поручить генеральному подрядчику (ГК), специализирующемуся в вашей отрасли, осмотреть помещение ДО того, как вы подпишете договор аренды. Предварительное знание этой информации может сэкономить много времени и денег и может помочь в переговорах с вашим арендодателем».

Подписание договора аренды

Когда вы договорились о сделке, которая устроила обоих партнеров, пришло время, чтобы ваш юрист прочитал ее и подписал договор аренды. Однако до того, как это произойдет, вашему партнеру по коммерческому лизингу необходимо сгладить условия аренды. В переговорах по аренде коммерческой недвижимости есть вопросы, которые арендаторы и даже юристы, не имеющие опыта работы с недвижимостью, могут упустить из виду, например: 

Право удержания: В жилом помещении по истечении срока аренды вы автоматически переходите на помесячную аренду. Но это не то, как работает коммерческий лизинг.