Сдать коммерческую недвижимость в аренду через агентство. Сдача коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости

В желании найти новые возможности для своего бизнеса, предприниматели часто прибегают к поиску «удачного» помещения. Однако купить себе коммерческую недвижимость может далеко не каждый, а потому многие выбирают аренду.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Особенности аренды коммерческой недвижимости

Неважно, будь то аренда коммерческой недвижимости или ее покупка – данный процесс сопряжен с множеством сложностей и хлопот. Определить ликвидность коммерческого помещения можно на основе нескольких показателей. Если все они будут положительными – данная недвижимость с большой долей вероятности не только окупит затраты на ее покупку/аренду, но и принесет чистую прибыль.

В последнее время повышенную активность на рынке коммерческой недвижимости проявляют именно покупатели, а не арендаторы. Целью таких людей является грамотная инвестиция, которая принесет большую прибыль или хотя бы поможет не уйти в существенный минус.

Эксперты в сфере коммерческой недвижимости сформировали перечень основных советов и рекомендаций для тех, кто хочет себя попробовать на данном рынке. Особо ценными эти советы окажутся для тех, кто хочет вложиться в коммерческое помещение, находящееся в жилом комплексе.

Итак, совет №1 – сделайте недвижимость «своим углом».

Часто бывает так, что арендаторы коммерческих помещений заостряют внимание на том, чтобы недвижимость была собственностью арендодателя.

Это действительно имеет большое значение. Подобное требование, в частности, предъявляют медицинские организации, банковские организации, а также розничные магазины, имеющие разрешение на торговлю алкоголем. В большинстве случаев арендатор в дальнейшем выкупает арендуемое помещение, если оно его устраивает. А потому фактор «своего угла» очень важен.

Совет №2 – определите наиболее подходящий конструктив коммерческого помещения.

Эксперты рынка коммерческой недвижимости утверждают, что конструктив помещения является фактором, имеющим существенное влияние на набор потенциальных арендаторов.

Так, многие предприятия указывают требования относительно уровня инсоляции и типа планировки. К примеру, для медицинской организации высочайший уровень инсоляции и кабинетная планировка являются одним из главных требований.

В свою очередь, коммерческие банки заинтересованы в более глубоких помещениях. Особенно в том случае, если в этом отделении банка планируется размещение хранилища, стены которого могут быть исключительно несущими капитальными конструкциями.

Совет №3 – изучить вытяжку и вентиляционные мощности.

Значение вентиляции ни в коей мере не уступает конструктиву.

К примеру, отсутствие мощной автономной вентиляции создаст существенные трудности нормальной деятельности кафе, ресторанов или розничных продуктовых магазинов. Более того, использование помещений с целью размещений предприятий общепита либо продуктовых магазинов, имеющих общедомовую вентиляцию, категорически запрещается.

Сделать отдельный воздуховод по фасаду можно, но для этого нужно предварительно согласовать данные работы с муниципальными органами.

Совет №4 – заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах.

Данные зоны имеют ключевое значение для арендаторов, желающих использовать арендуемое помещение как кафе, магазин или предприятие общественного питания. Здесь есть один очень важный аспект – погрузочно-разгрузочные зоны ни в коем случае не должны выходить во внутренний двор жилого дома.

Аренда коммерческого помещения не должна приводить к нарушению покоя жильцов данных жилых домов – это обязательное требование, связанное с тем, что погрузочно-разгрузочные работы в большинстве случаев происходят ночью.

Совет №5 – выбирая коммерческое помещение, обязательно оцените электрические мощности.

Этот нюанс является очень важным для арендаторов, владеющих бизнесом, сопряженным с использованием энергозатратного оборудования.

В данном случае затрагиваются уже указанные ранее продуктовые магазины, рестораны и медицинские центры. Безусловно, при необходимости, электрические кабели можно докупить. Но существует высокая вероятность, что электрические кабели будут недостаточно емкими, а потому арендовать такое помещение не получится.

Резюмируя, следует отметить, что выбор коммерческой недвижимости – это очень непростой процесс. Но если тщательно проанализировать рынок предложений и принять взвешенное решение – с большой долей вероятности вам удастся выбрать лучший вариант.

Договор аренды коммерческой недвижимости

Договор аренды обязательно должен содержать точное описание арендуемого объекта недвижимости и включать такие сведения:

Адрес его расположения;
Этаж;
Общая площадь;
Регистрационные данные, указанные в свидетельстве о праве собственности.

Также рекомендуем предварительно изучить планировку офисного помещения согласно данным из БТИ. Это важно, так как если в дальнейшем в ходе проверки будут определены какие-то несоответствия – ответственность за это ляжет именно на вас, как на арендатора (в частности, вас обяжут выплатить штраф).

Договор об аренде коммерческой недвижимости обязательно должен быть заключен в письменной форме. Это касается и ситуаций, в которых арендодателем является ваш товарищ. Акцентируем ваше внимание на том, что устное соглашение абсолютно в любом случае будет признано нелегитимным.

Также учтите, что если договор аренды заключается на срок, превышающий 1 год, нужно дополнительно пройти государственную регистрацию, так как без нее договор не обретет законной силы. Регистрации подлежат абсолютно все дополнительные соглашения, которые как-либо касаются данного договора.

Если же срок действия договора аренды не указан, либо обозначенный срок истек, но стороны намерены продолжить его действие – такой договор получает статус заключенного на неопределенный срок. В таком случае продление договора происходит на тех же условиях, что и при его первоначальном заключении.

Если же срок договора истек, после чего заключается новый договор – условия прежнего соглашения теряют свою силу, вследствие чего и арендодатель, и арендатор имеют право изменить условия пользования помещением.

Но здесь следует учитывать важный нюанс, заключающийся в следующем. Отказ принять новые условия арендодателя автоматически лишает вас преимущественного права на подписание повторного соглашения.

Договор об аренде обязательно должен содержать размер арендной платы за владение коммерческой недвижимостью. Если данных сведений в договоре не будет – он не будет признан заключенным. Отметим, что оплачивать аренду можно не только деньгами, но и имуществом.

Также разрешен расчет производимой продукцией либо предоставляемыми услугами. Размер платы за аренду в срок, указанный в договоре, можно поменять, но не чаще, чем раз в год.

Еще один важный пункт в любом арендном договоре – прописывание условий об оплате расходов, связанных с содержанием арендованного объекта недвижимости. Общие правила гласят, что все расходы по косметическому ремонту, платежам за услуги ЖКХ, уборке, вывозу мусора и остальные похожие траты ложатся на плечи арендатора.

Арендодателю следует оплатить лишь одну статью расходов – капитальный ремонт. Нередко случается так, что определить вид ремонта очень сложно, вследствие чего сложно установить, кому именно следует его оплатить. А потому рекомендуем в договоре максимально подробно указать, на кого будут ложиться каждая из возможных статей расходов.

После улаживания всех «бумажных» формальностей, можно переходить к главному – «приему» помещения. Собственно, именно данный момент знаменует начало действия договора и появление прав и обязанностей как у собственника, так и у арендатора.

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Как найти арендатора коммерческой недвижимости?

Пустующее помещение - главный кошмар владельца коммерческой недвижимости, спокойная и счастливая жизнь которого зависит от непрерывности арендных платежей. В свою очередь, непрерывность платежей зависит от арендатора. А точнее, от способности владельца недвижимости выбрать себе подходящего арендатора. Сделать правильный выбор и попутно развенчать несколько распространенных стереотипов поможет данная статья. В ней будут показаны основные типы арендаторов небольших коммерческих помещений формата стрит-ритейл и некоторые особенности работы с ними.

Сетевые компании

К ним относятся банки, салоны связи, аптеки, книжные магазины и прочие компании, имеющие не менее десяти "точек". Представители сетевых компаний часто ведут себя так, будто оказывают услугу владельцу помещения, обратив на него внимание. - "Мы же сетевая компания, гарантируем стабильность, предложите нам более разумные цены!"

Самомнение сетевиков основано на стереотипе, что они хорошие арендаторы. На самом деле: - предоставление скидки на аренду уменьшает ваш доход; - сетевики часто используют только свой шаблон договора аренды, лишая вас покоя, т.к. вы теряете все рычаги влияния на них; - сетевая компания стремится заключить долгосрочный договор аренды, который защищает арендатора и лишает арендодателя возможности быстро сменить арендатора или поднять цену адекватно рыночной ситуации; - даже федеральные сети нередко сидят в помещении не дольше, чем обычные предприниматели; - по любым проблемам вам придется общаться с безответственным наемными персоналом, а не с владельцем бизнеса.

Но изредка случается и так, что "сетевик" готов платить на 20-30% дороже установившейся цены аренды. В этом случае он действительно становится желанным арендатором.

Неумелые предприниматели

В основном это начинающие предприниматели. У них мало опыта в бизнесе, поэтому они совершают одну ошибку за другой, все глубже погружаясь в финансовые проблемы. Долгое время, после начала аренды, они работают без наружной рекламы. И если в вашем помещении не установлен кодиционер, то именно такого типа арендаторы начнут его клянчить.

За редким исключением, такие арендаторы долго не живут. Причем именно они способны вдруг пропасть, или неожиданно объявить, что у них нет денег на аренду. Именно от них стоит ждать неадекватных поступков.

Таким арендаторам ни в коем случае нельзя идти навстречу, давая им рассрочки или прощая несвоевременные оплаты. Во взаимоотношениях с ними нужно строго придерживаться условий договора, порядка его заключения и расторжения. Если позволяет выбор, начинающему арендатору лучше отказать в аренде. Но если в не сезон никого кроме него не оказалось, то и им можно «закусить» на несколько месяцев. К моменту его гибели вы уже успеете найти более недежного арендатора.

Опытные предприниматели

Это предприниматели, которые имеют как минимум один успешный магазин и стремятся расшириться, арендуя новое помещение. Эти предприниматели могут работать как ООО или ИП. Они наиболее организованные и успешные. С ними легко решать все возникающие вопросы, потому что вы можете общаться напрямую с владельцем. Заняв помещение, опытные предприниматели сразу же устанавливают наружную рекламу и кондиционер за свой счет.

Этот тип арендаторов является наиболее предпочтительным.

«Ларечники»

Предприниматели, которым не хватает знаний и предпринимательских навыков. Свои деловые недостатки они привыкли компенсировать хитростью и враньем. Очень часто, это представители южных республик плохо владеющих русским языком. - "Давай встрэтимса, пагаварим... Зачем дагавор?... Чё ты всё пищешь?..." и т.д.

Это тип предпринимателей, который приносит только головную боль как себе, так и окружающим. С ними вообще не стоит вести дела.

Распродажи

Это шустрые ребята, арендующие помещение, как правило, на один день. Как только ваше объявление об аренде появляется в интернете они начинают бомбить вас звонками. Некоторые из них предлагают весьма нормальную цену за день аренды. В среднем она составляет 5-10% от месячной цены аренды. Поэтому, в период поиска арендатора, имеет смысл сдавать помещение распродажам. Кроме того, распродажи помогают "раскрутить" помещение. В канун продаж они буквально заполоняют район своими объявлениями. В итоге им удается привлечь в ваше помещение неплохой трафик.

Так же, как и с обычными арендаторами, с ними нужно заключить договор аренды и получить обеспечительный платеж. Но ни в коем случае не передавать ключи от помещения. Утром открыть, вечером закрыть.

Специфические арендаторы

Таковыми являются те, от кого можно ожидать специфических последствий. Таких, как непобедимый запах или ужасающие внутренние разрушения. К арендаторам "с душком" относятся рыбные, мясные, пивные и молочные магазины. Кто был в Дрездене, наверняка заходил в легендарный молочный магазин Пфунда (Pfunds Molkerei), которому уже более 130 лет. Не глядя на немецкую аккуратность и чистоплотность в магазине такой запах, что валит с ног.

После душистых арендаторов не получится быстро запустить в помещение другого арендатора, вроде цветочного магазина или банка. Потребуется продолжительное время и полный внутренний ремонт, что бы вытравить запах.

Что касается внутренних разрушений, то лидируют в них продуктовые магазины и кафе, имеющие кухню.

Все эти недостатки нужно учитывать в цене аренды, существенно повышая ее для таких арендаторов.

delovoymir.biz

Сдача офисных помещений в аренду как бизнес

Сдача в аренду коммерческой недвижимости относится к наиболее выгодным видам бизнеса и почти всегда пользуется спросом. Множество небольших фирм и начинающих предпринимателей ищут офисные помещения для собственного размещения и организации своего дела.Их желание приобрести крышу над головой, причем за сравнительно небольшие деньги, позволяет получать постоянный доход от сдачи площадей в аренду. Кроме мелких предпринимателей, нередко помещение можно с легкостью сдавать под небольшие магазины, куда все чаще вынуждены уходить бывшие владельцы мелких киосков и торговых мест на промышленных рынках.

Ярким примером успешности бизнеса по сдаче коммерческой недвижимости в аренду могут служить многочисленные офисные здания, до отказа набитые мелкими фирмами.

Привлекательность этого направления заключается еще и в том, что для его организации обычно необходимы только первоначальные инвестиции, а все текущие расходы можно перекладывать на заказчиков. Естественно, для создания такого бизнеса, необходимо иметь подходящий объект недвижимости.

Для надежности предприятия, желательно приобрести такой объект в собственность, чтобы не зависеть от прихоти его владельца.

Однако, в случае нехватки средств, можно арендовать здание, с условием права сдачи его площадей в субаренду. Нередко для владельцев здания сдать его в аренду целиком более выгодно, чем кропотливо искать многих мелких арендаторов, оформлять с ними отношения. Это все так, но все же снижение доли прибыли существенно влияет на общую рентабельность проекта, поэтому приобретение здания в собственность всегда является приоритетным, по сравнению арендой, и несет в себе меньше рисков для предпринимателя.

Объекты недвижимости совершенно не обязательно выбирать в центре города, где их стоимость превышает все мыслимые пределы.

Нередко гораздо выгоднее купить здание или помещение на окраине города или где-нибудь в спальном районе, что потребует значительно меньший уровень инвестиций.

Единственным важным условием при подборе объектов недвижимости является наличие поблизости остановок общественного транспорта.

Хорошим вариантом приобретения такого объекта являются старые заброшенные здания разорившихся промышленных предприятий, офисы торговых центров. Чем в более плохом техническом состоянии находится здание, тем дешевле его можно приобрести, чем и пользуются многие предприниматели, зарабатывающие на сдаче коммерческой недвижимости в аренду. С другой стороны, при наличии достаточных средств, иной раз бывает проще возвести новой здание, заранее планируя его пространство под сдачу в аренду.

При ремонте старого помещения или оборудовании нового, необходимо учесть особенности сдачи коммерческой недвижимости.

Поскольку помещения офисного здания будут сдаваться различным арендаторам, необходимо предусмотреть раздельную подводку коммуникаций и возможность отключения любого помещения от отопления и электричества, чтобы избежать ненужных расходов на пустующие площади. Кроме того, желательно заранее спроектировать места общего пользования, туалеты, места приема пищи, места расположения совместно используемый офисной техники. Это позволит создать комфортные условия для работы мелких предприятий и увеличить привлекательность недвижимости. Как правило, арендаторы не предъявляет особых требований к отделке помещений, поэтому ремонт и отделку можно производить с помощью дешевых строительных материалов. Это уменьшает размер необходимых инвестиций.

Особое внимание необходимо уделить на подключение современных коммуникаций, особенно высокоскоростного интернета, а также организации wi-fi.

Больше того, среди арендаторов выгодно иметь бухгалтерскую фирму, а также фирму, предлагающую офисные услуги: ксерокопирование, распечатку текстов и так далее. Это позволяет обеспечить арендаторов необходимыми офисными услугами и полностью заполнить все сдаваемые в помещении. Для привлечение клиентов можно также использовать общие помещения, холл офисного здания, разрешая размещать в них рекламную продукцию арендаторов, устанавливая для этого специальные рекламные конструкции.

Отличным дополнением, с точки зрения технической оснащенности, является также подключение мини-АТС и предоставление арендаторам городских телефонных номеров, что будет способствовать закреплению постоянных арендаторов на отведенных местах.

При организации бизнеса по сдаче офисной недвижимости, необходимо особое внимание уделить юридически правильному оформлению договоров, возможности взыскания убытков с недобросовестных арендаторов. Эффективность сдачи офисной недвижимости подтверждается экспертами, которые оценивают рост ставок аренды примерно на 10% в год. Опыт показывает, что окупить инвестиции в создание центра офисной недвижимости реально через 2-3 года.

Естественно, для правильной организации бизнеса необходим бизнес-план, заказ которого можно сделать на нашем сайте.

Удачи вам в бизнесе!

www.b-i-plan.ru

Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем жилую – Tranio.Ru

Инвесторы интересуются, в какую недвижимость выгоднее вкладывать средства — жилую или коммерческую. Хотя на этот вопрос нет однозначного ответа, всё же в большинстве случаев коммерческая недвижимость лучше подходит для инвестиций.

К коммерческой недвижимости относятся разные типы объектов: от офисных и торговых площадей до заводов и автостоянок. Принципы вложения денег в коммерческую и жилую недвижимость одинаковы: в обоих случаях инвестор приобретает объект, после чего сдает его в аренду и получает доход. Однако есть различия.

Менее рискованное вложение капитала

Обычно коммерческая недвижимость сдается в аренду на более длительные периоды, чем жилая,— от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору уверенность, что доход будет стабильным.

Например, во многих странах типичный договор аренды супермаркета заключается на 15 лет с возможностью продления на такой же срок. Плата за аренду поступает каждый месяц и не зависит от финансовых показателей торгового объекта.

Наоборот, квартиры и дома обычно сдаются на более короткие сроки, и владелец может лишиться дохода, если съемщик не будет исправно вносить плату. К тому же, в некоторых странах, в частности в Германии, закон в первую очередь защищает арендатора: когда его увольняют с работы или разоряется его бизнес, владелец жилья не имеет права выставить его на улицу.

«Хорошие» съемщики

Арендаторы коммерческих объектов, как правило, более устойчивы в финансовом отношении, чем частные съемщики жилья. К тому же, коммерсанты отвечают за выплату аренды своими активами.

У арендаторов коммерческих площадей есть мотивация поддерживать в здании порядок, чтобы оно оставалось привлекательным для клиентов. В отличие от них, съемщики жилья часто относятся небрежно к чужой собственности.

Высокая доходность

Коммерческая недвижимость способна приносить в 1,5–3 раза больше рентного дохода, чем жилые объекты. Например, в Софии, столице Болгарии, торговые и офисные помещения приносят вдвое больше прибыли в процентном исчислении, чем квартиры. В других странах перевес в пользу коммерческой недвижимости тоже значителен.

Доходность недвижимости в центральных районах европейских столиц данные CBRE и Global Property Guide

Город Страна Доходность недвижимости, % в год Коммерческая Жилая Офисная Торговая София Будапешт Прага Рим Мадрид Хельсинки Вена Берлин Лондон Париж

Болгария	9,35	9,00	4,19
Венгрия	7,25	7,00	7,18
Чехия	6,50	6,25	3,09
Италия	5,80	5,50	4,06
Испания	5,75	5,50	3,41
Финляндия	5,40	5,30	3,80
Австрия	5,20	4,40	3,67
Германия	5,10	4,75	3,73
Великобритания	5,00	5,25	4,31
Франция	4,50	4,50	3,26

Арендные ставки для коммерческой недвижимости не контролируются государством, то есть владелец может установить настолько высокую плату, насколько это позволяют условия рыночной конкуренции. В то же время в некоторых европейских странах закон запрещает повышать плату за жилье выше допустимой нормы. Особенно жестко к этому относятся власти Португалии.

Прежде чем покупать недвижимость, рекомендуется провести всестороннее исследование её финансового состояния. Это особенно актуально для объектов, которые уже сдаются в аренду. В таком случае можно изучить доход за последние годы и на основе этой информации прогнозировать будущую рентабельность.

Меньше расходов на содержание

В отличие от жилой недвижимости, в случае сдачи в аренду коммерческих объектов расходы на содержание, ремонт, страховку и налоги обычно несет арендатор, а не владелец. Следствие этого — более высокий чистый рентный доход от коммерческой недвижимости.

Удобное управление

Гораздо легче управлять торговым центром, сданным в аренду на 10 лет, чем несколькими частными домами, которые расположены в разных местах и независимо друг от друга сдаются на короткие сроки. Во втором случае инвестору часто приходится тратить личное время на поиски арендаторов. Можно нанять управляющую компанию, но её услуги обойдутся в 10–25 % от арендной платы.

Где покупать коммерческую недвижимость

Среди инвесторов особенно популярны европейские страны — Великобритания, Германия, Швейцария и другие. Крупные игроки вкладывают средства в высокодоходные активы США, Китая и всё чаще Бразилии.

Tranio.Ru предлагает подробный обзор стран и регионов, наиболее подходящих для инвестиций в коммерческую недвижимость.

Недостатки коммерческой недвижимости

Бывают случаи, когда коммерческая недвижимость оказывается не лучшим вложением средств.

Например, при сдаче в аренду ключевую роль играет местоположение: выгоднее всего сдавать те объекты, которые находятся в центральном районе с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. Если недвижимость расположена в неудобном месте, есть риск, что она будет простаивать по несколько лет, чего обычно не случается с жильем.

Труднее найти арендаторов для коммерческих объектов, которые имеют ограниченную функциональность. Поэтому в выигрыше остаются инвесторы, вкладывающие капитал в объекты смешанного использования — например в помещения, которые могут быть оборудованы и под магазины, и под офисы, и под салоны красоты.

Для инвесторов, которые предпочитают вкладывать средства в жилую недвижимость, Tranio.Ru предлагает рекомендации о том, на какие страны и регионы стоит ориентироваться в зависимости от бюджета.

•

Итак, коммерческая недвижимость обычно приносит большую прибыль по сравнению с жилой, требует меньше накладных расходов, несёт меньше рисков и обеспечивает более удобное управление. Тем не менее, прежде чем инвестировать средства в недвижимость, стоит подробно изучить ситуацию на конкретном рынке.

tranio.ru

Сдать коммерческую недвижимость в аренду через агентство

Долго принимал решение, сам рекламировал квартиру на известных сайтах до этого, обратиться в АН. Решил семья стала больше, квартира не растет – 3 комнатная в Долгопрудном. Четверок дешёвых не бывает, нужен большой дом. Поскитался по АН и однажды от друзей услышал, что ребята работают по таким сделкам как мне надо, продать и купить сразу, помогают решить вопрос. Позвонил, приехал в один день, вечером меня дождались два Дмитрия, и с ними все обсудил, договор подписал, документы отдал, завертелось. Квартира хоть и в новом доме, но ремонта не смогли сделать, все никак не получалось, как у всех, то то, то это. По времени с квартирой получилось даже очень быстро. А вот дом, это приключение. Посмотрел много сам и с сотрудником АН. Тут нравиться, все хорошо, жена мне это не так. Дальше документы не у всех все в порядке, это мне ребята из АН, позже говорили, посмотрев на них. Ну, уж когда дело дошло до ОПЕКИ, тут суши весла. Четыре раза заходили, четыре пакета документов, четыре очереди и т.д. и т.п. все по четыре. Как ОПЕКА стоит на страже наших детей, только от кого защищают не ясно, нет ну ясно – я не пью, жена даже не курит, работаем. Прошли, какова была радость. Сделка. Банк. В АН подготовили пакет документов на квартиру, на дом, согласовали все с банком. В банке, это был хороший банк, ещё одно приключение на пол дня. Ячейки. Есть внутренние документы, по ним для своих клиентов все, на деле никак. Здесь бы и закончить дом нашли, купили, квартиру продали, все получилось. Но мы ещё подумали использовать МатКапитал. И вот сейчас ждем ответ из пенсионного фонда. АН большое Ч. Спасибо. Рекомендую.

Подробнее

armandrealty.com

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости: сдача в аренду, цены

Аренда коммерческой недвижимости – один из основных способов существования бизнеса, особенно на первых этапах его работы. А слишком высокая порой цена на складские, офисные и производственные помещения делает аренду единственным возможным выбором.

В развитие тем про тенденции и перспективы рынка недвижимости в целом и отдельных его сегментов в частности, о которых мы писали в предыдущих статьях, пришло время рассмотреть и один из связанных рынков – рынок аренды коммерческой недвижимости. В России, как и во всем мире, большинство офисов не покупается, а арендуется. Что же ждет нас в этом сегменте в 2012 году и позже?

Офисные помещения сегодня бывают двух видов: в специализированных бизнес-центрах, и квартиры под офисы, расположенные на первых этажах жилых зданий. Последние, понятное дело, строятся одновременно с жилыми помещениями. Только вот строительство и аренда – это два разных бизнеса с по-разному устроенным предложением, и бизнес-цели тоже вносят некоторые изменения в стоимость такого помещения.

Общие тенденции

Как правило, застройщики не хотят связываться с последующей арендой построенных офисных помещений – им интереснее сразу продать, однако сделать это не так-то просто. С одной стороны, малый бизнес на и то называется «малым», что финансовых ресурсов на первоначальном этапе развития немного, и их вряд ли хватит сразу на покупку помещения. Тем более заранее не понятно, будет ли предприятие прибыльным. Во-вторых, банки в последнее время не очень охотно выдают коммерческую ипотеку и нередко требуют от предприятия порядка года успешной работы на рынке.

Поэтому малый бизнес, под который и создаются офисные помещения на первых этажах, больше заинтересован в аренде, чем в покупке недвижимости. Эта тенденция была характерна для всего 2011 года, и сейчас нет никаких причин полагать, что она изменится и в 2012 году. Так что в 2012 году строителям жилищно-офисных помещений придется либо создавать собственные структуры по сдаче в аренду и управлению арендуемой недвижимостью, либо нанимать специализированные управляющие компании.

К слову об управляющих компаниях. В последние годы крупные застройщики офисных центров разделили деятельность по застройке и управлению построенными объектами. Дело в том, что недостаточно сдать офис в аренду (найти арендаторов, договориться с ними о приемлемых для обеих сторон условиях сотрудничества) – необходимо поддерживать функционирование объекта, например, чинить вентиляцию, обеспечить уборку помещений, мелкий ремонт при возникающих проблемах и т.д. Работы мелкие, но организационно это отнимает достаточно много времени – почему и были приняты решения по «вынесению» бизнеса по аренде и эксплуатации в отдельные структуры под названием «управляющие компании». За последние два-три года эти предприятия выросли настолько, что сегодня готовы брать в управление офисы не только собственной застройки, но и помещения других застройщиков. Так что в 2012 году управляющие компании будут развиваться и сотрудничать с ними застройщикам крупных жилых комплексов придется так или иначе – как минимум в части поиска клиентов (а это – самая главная задача, которую успешно могут решить управляющие компании, имеющие уже широкую клиентскую базу).

Что касается крупных офисных помещений, то сегодня уже есть четкая классификация и зданий, и ценовых параметров, которые зависят и от класса объекта недвижимости, и от местоположения здания, а также от расположения офиса внутри объекта. Немаловажная составляющая – это условия аренды (например, в бизнес-центрах класса «А» необходимо вносить депозит в сумме трехмесячной аренды вперед).

В последнее время наибольшим спросом пользуются небольшие офисные помещения – от 20 до 50 кв. м. Тем не менее, если в 2010 и 2011 годах за такими помещениями «охотились» с 50%–60% потенциальных арендаторов, то к началу 2012 года только 40-50 %. Бизнес растет…

Что касается больших площадей (100-250 кв.м.), структура спроса на них в последнее время изменилась. Если раньше будущие арендаторы ориентировались исключительно на цену, то теперь таких только четвертая часть. Остальных начинают интересовать и местоположение здания, и качество помещений, и инфраструктура: вентиляция, кондиционирование, энерговооруженность, и состояние помещений, и даже внешний облик здания вместе с отделкой фасада. Интересно, что наличие недорогой телефонии и Интернета в последнее время не сильно увеличивает привлекательность объекта – сказывается технологическое развитие возможности получать телефонные и другие коммуникационные услуги без территориальной привязки к объекту недвижимости.

Не меньшее внимание уделяется и наличию дополнительной инфраструктуры в виде точек питания с разумными ценами, отделений банков, банкоматов, салонов красоты, даже туристических фирм и других инфраструктурных объектов. Естественно, важно наличие автостоянки и мест для парковки, как для сотрудников, так и для посетителей. Наличие службы безопасности и контрольно-пропускного пункта в офисном здании также влияет на принятие решения по выбору помещения в аренду.

Но все вышеперечисленное, относилось как правило к финансовым компаниям и тем, кто работает непосредственно с клиентами и для низ в том числе имеет немаловажное значение удобство клиента «добраться» до компании.

Совсем по-другому обстоит дело с компаниями – производителями товаров потребительского спроса, оптовыми компаниями, а также интернет-магазинами. Им необходима аренда офисных помещений в непосредственной близости к производственно-складским площадям. Такие компании, как правило, интересуются офисными помещениями эконом-класса: в отличие от тех, кто работает с клиентами «лицом-к лицу», этим субъектам предпринимательства не важно, как они будут выглядеть в глазах клиентов – клиенты к ним в офис не заходят.

Прогноз арендных ставок

Что касается прогнозов ставок аренды офисной недвижимости в 2012 году, то большинство экспертов сходится во мнении, что в последние годы ставки плавно, но росли (как следствие после падения цен в кризис). И в этом эксперты улавливают признаки определенной «стабильности»: цены плавно, но стабильно будут расти. Это, кстати говоря, одна из причин, по которой данный сегмент рынка недвижимости интересен крупным инвесторам в перспективе ближайших лет. Ежегодный прирост ставок аренды темпами 7%-10 % в год многие эксперты признали вполне реальным.

В частности, в Москве средний диапазон арендных ставок на офисные площади класса А (офисы наилучшего качества) будет составлять $600–1300/кв. м. в год без учета НДС и эксплуатационных расходов (столь значительный разброс, понятно, определяется местоположением). Наиболее высокие арендные ставки – естественно, внутри Бульварного кольца ($1000–1300/кв. м в год). Более экономичные варианты аренды офисов классов «В» и «С» — за пределами Центрального административного округа (300 – 400 долларов за кв.м.).

В целом, рынок аренды офисной недвижимости сейчас растет, и за счет относительно комфортных условий для создания нового бизнеса его росту помешать сможет, пожалуй, лишь вторая волна кризиса, которая приведет к снижению активности предпринимателей.

Роман Носик. 31.05.2012

www.investmentrussia.ru

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость

Простаивающий без дела офис, склад, торговую или производственную площадь, лучше сдать в аренду для получения пассивного дохода. Если вы пока рассматриваете возможность покупки коммерческой недвижимости и сдачи её в аренду в качестве бизнеса, не забудьте проверить пользуются ли спросом помещения в выбранном вами районе и по какой цене они сдаются.

Что нужно знать про аренду коммерческой недвижимости

Сдача в аренду коммерческой недвижимости регулируется 34 статьёй Гражданского кодекса РФ «Аренда». Между арендатором и арендодателем обязательно заключается договор аренды, его составление лучше поручить компетентному юристу.

В соответствии со статьёй 616 ГК РФ арендодатель обязуется проводить капремонт и поддерживать помещение в исправном порядке, арендатор обязан поддерживать чистоту и порядок, оплачивать текущие расходы и при необходимости делать косметический ремонт.Если владелец помещения и арендатор договорились о других условиях, пропишите их в договоре аренды.

Этапы сдачи в аренду коммерческой недвижимости от собственника

1. Назначить цену

Просмотрите и оцените существующие предложения на рынке. Воспользуйтесь для этого популярными сайтами, например, Avito или ЦИАН, или печатными изданиями. Если нет желания собирать информацию самому, можно обратиться за помощью к риелтору или брокеру.

Не забудьте, что итоговая сумма сделки может быть ниже, чем указанная в рекламном предложении.

Как быстро можно сдать коммерческую недвижимость в аренду

Скорость сдачи будет зависеть от многих параметров:

стоимость аренды;
месторасположение;
соответствие параметров помещения запросам будущего арендатора.

Самый простой способ ускорить сдачу — снизить ставку аренды, ведь с постоянными затратами на содержание помещения разумнее будет сдать помещение по средней или низкой ставке, чем на год позже по высокой.

Сдать объект дороже, чем в среднем по рынку, поможет наличие парковки, точки общепита в здании и на соседних улицах, инфраструктура и высокая проходимость и т. д.

Будьте открыты пожеланиям возможного арендатора. Помогите ему спланировать расстановку рабочих мест исходя из количества сотрудников или сразу предложите несколько возможных вариантов. Обговорите цвет стен и количество подключений к телефонной сети и интернету. В случае отсутствия отделки помещения предложите каникулы на время ремонта. Если есть мебель, предложите её за символическую плату, чтобы не пришлось думать, где хранить. Ну и, конечно, надёжность собственника играет немалую роль.

2 этап. Найти арендатора

Для небольших помещений:

Искать арендаторов можно самостоятельно, а можно через агентство.

В случае с агентством, вы подписываете договор на оказание услуг и по факту заключения договора аренды оплачиваете оказанные услуги. Можете работать и без заключения договора, напишите письмо с коммерческим предложением, укажите вознаграждение риелтору и разошлите по агентствам, которые занимаются коммерческой недвижимостью. Чаще всего вознаграждение риелтору - 50% стоимости аренды за месяц.

Разместите объявление на бесплатные досках в интернете и базах данных по недвижимости.

Если есть время и возможность, попробуйте сделать рассылку по компаниям, например, хотите сдать торговые площади, разошлите коммерческое предложение магазинам. Базу можно собрать самому, а, значит, бесплатно.

Обязательно разместите баннер о сдаче в аренду на фасаде здания или в окнах. За рекламу на фасаде придётся заплатить, а вот в окне — бесплатно.

Для сдачи больших помещений:

Если у вас помещение с большой площадью и следовательно, с высокой планируемой доходностью, целесообразно сделать сайт и разместить на нём коммерческое предложение. Продвигать сайт можно при помощи контекстной рекламы. Вы сами сможете регулировать стоимость объявления и при помощи ключевых слов находить целевую аудиторию. Такой способ позволит рекламировать объект заинтересованной аудитории и не платить агентству.

3 этап. Заключить договор

Найдите юриста, который составит качественный и подробный договор. В договоре прописываются:

стоимость месячной аренды;
сроки сдачи в аренду;
условия приёма-передачи объекта;
размер компенсации при порче имущества
ремонтные работы;
коммунальные платежи;
спорные вопросы по оплате платежей;
правила эксплуатации помещения;
уборка территории;
разрешённая реклама;
условия повышение ставки;
условия досрочного расторжения.

Если договор аренды заключается на срок более 364 дней, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Регистрация займёт не более 30 дней.

На последнем этапе арендодатель и арендатор подписывают акт приёма-передачи. Проверьте и опишите состояние объекта. День подписания акта — первый день аренды.

Всё. Коммерческая недвижимость сдана в аренду.

terraproperty.ru