Возможна сдача комнаты в коммунальной квартире? Сдача комнаты в коммунальной квартире
Сдать комнату в коммунальной квартире станет сложнее — Российская газета
В "вороньей слободке" можно будет снять комнату не иначе как с разрешения тех, кто еще живет в квартире - такой очень интересный и полезный законопроект внесло в Госдуму Заксобрание Санкт-Петербурга.
В документе речь идет о коммуналках и правах их жильцов. Новый законопроект предполагает, что сдача в аренду комнат в коммунальных квартирах будет возможна только с согласия всех собственников квартиры.
Законопроект весьма актуален не только для Северной столицы, где коммуналок еще много, но и для других городов, где таких коммунальных квартир с годами меньше не становится.
Надежды искоренить коммунальные квартиры как класс высказывали все вожди в советский период и после него. Люди, у которых были общие кухни и ванные, туалеты и прихожие, годами мечтали, что коммунальные "слободки" вот-вот прекратят свое существование.
В результате класс коммуналок лишь вырос. И очень часто граждане, владеющие комнатой в такой многолюдной квартире, там не живут, а заселяют на свою территорию посторонних, которые превращают жизнь законных соседей в ад. Появился целый класс тех, кто, выживая соседей, старается, и часто успешно, купить остаток за бесценок.
Вот какие поправки авторы законопроекта предлагают внести в Жилищный кодекс РФ.
"Передача жилых помещений в коммунальной квартире в пользование третьим лицам осуществляется с согласия всех собственников коммунальной квартиры", - сказано в проекте закона.
Как аргументируют авторы документа свое предложение в пояснительной записке?
На сегодняшний день по действующей редакции Жилищного кодекса РФ для передачи в поднаем жилого помещения требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
По закону собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или пользование принадлежащее ему на правах собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Более того, гражданин может сдать свои квадратные метры не только гражданину, но и конторе - юридическому лицу - на основании договора аренды или на ином законном основании.
По мнению авторов законопроекта, существующее правовое регулирование недостаточно точно регламентирует ситуации, когда объектом права собственности является не комната в коммунальной квартире, а доля в праве общей собственности на всю коммунальную квартиру, отмечают авторы законопроекта.
В Санкт-Петербурге, и это знают не только питерцы, большая часть коммунальных квартир принадлежит гражданам на праве общей долевой собственности с определением номинальной доли в праве, но без выделения доли в натуре. То есть теоретически у гражданина есть часть кухни или ванной, но это не оформлено.
По сложившейся в стране практике гражданин пользуется комнатой, площади которой соответствует принадлежащая ему доля в праве общей собственности, говорится в пояснительной записке.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом, сказано в сопроводительных документах к законопроекту.
Но если гражданин решит сдать свою часть в такой общей квартире, он никого не спрашивает. Так как отсутствует требование на получение согласия на вселение в комнату, определенную для проживания конкретного собственника с общего согласия всех собственников долей в праве общей собственности на коммунальную квартиру, третьих лиц, отмечают инициаторы документа.
- Такой правовой пробел приводит к тому, что в комнаты коммунальных квартир вселяются на основании письменного договора или устной договоренности с собственником доли в праве общей собственности на коммунальную квартиру третьи лица, проживание которых с иными участниками общей собственности никак не согласовывается, хотя непосредственно затрагивает их права и законные интересы, - говорят авторы закона.
rg.ru
Можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
toggle menu
pravonedv.ru
Сдача комнаты в коммунальной квартире
В данной статье подробно рассказывается что такое сдача комнаты в коммунальной квартире, и все что об этом надо знать. Жители коммуналок, когда-нибудь переправляются в другое жилье, а старую квартиру не очень-то желают продавать. Именно поэтому они пытаются уловить выгоду от собственности. Для этого они сдают недвижимость третьим лицам. Но вот только, как провести сдачу комнаты в коммунальной квартире в угоду всем, особенно соседям?
Сдача комнаты в коммунальной квартире
Иногда сдача комнаты в коммунальной квартире может стать настоящей головной болью для всех жителей, особенно для новозаселенных граждан. В любой отдельной квартире владелец может поселять практически любого жителя, несмотря на его происхождение и так далее. Но вот в данном деле сопротивляться будут именно соседи, которые не захотят делить коммуникации с посторонним лицом, они же, могут подействовать на выезд из помещения любого арендатора. Как же все это осуществить так, чтобы ни один закон и даже сосед не смог воздействовать на арендаторов.
Тут, конечно возникает вопрос: можно ли не спрашивать разрешения на сдачу в аренду собственного помещения? Можно ли вообще сдавать помещение в коммуналке без основного согласия на то соседей, в соответствии с законодательством в 2018 г? Официально этот процесс может быть произведен и без согласия других жильцов коммуналки. Получать основного разрешения на сдачу комнаты в коммунальной квартире в аренду не потребуется, конечно, если ваша комната прошла приватизацию. Согласно с практикой судебных деятелей, то лучше все же необходимо поговорить с соседями, и разъяснить все в письменной форме. Любой недружелюбный настрой соседей, которые обычно проживают в ближайших помещениях, то они смогут попортить жизнь нового жильца, после заставят его съехать их помещения, этим могут лишить арендодателя будущего дохода.
Что же делать, если соседи все же против арендатора?
Если же владелец все же пренебрег основным этикетом по сдаче помещения в коммуналке, и решил не согласовать данный вопрос с другими жильцами, тогда он невольно попадает в рисковую игру, после которого он вынужден, будет выходить из сложившейся ситуации. Например, они могут в ночное время закрыть входную дверь изнутри, из-за чего арендатор может не войти в помещение. Теперь любое запоздание арендатора на работе превратится в настоящую проблему. А любые другие жильцы просто могут достать нового жильца своими придирками, чтобы тот не висел на телефоне, не занимал долгое время ванную комнату и не засиживался в уборной. Конечно, количество придирок в этом деле может быть много.
Принципиальные жильцы квартиры будут постоянно жаловаться в местную управленческую компанию на жильца, который не имеет даже временной прописки в данной квартире. Более решительные соседи могут постоянно обращаться в полицию или самому арендодателю. И все это будет происходить до тех пор, пока тот не переедет из этой комнаты. Конечно же, после подобных действий каждый захочет сбежать из подобного адского места.
Можно ли вообще договориться с соседями?
Еще до начала сдачи комнаты в коммунальной квартире, владельцу помещения лучше предварительно согласовать этот вопрос с другими жильцами помещения. Если же этого сделать невозможно, а разговора между жильцами вообще не получается, тогда можно будет пойти на хитрые уловки. Например, сделать им выгодное предложение:
- сдать помещением парням студентам, которые в свое свободное время играют на музыкальных инструментах;
- но или просто сдать помещение для одинокой женщины лет от 30 и до 40.
И только при таком раскладе выбора жильцов окажется очевидным. Более того, можно предложить всем жильцам взять на себя некоторые обязательства по хозяйственно-бытовым расходам, взамен на благосклонное отношение к новым жильцам. Возможно, этим действием может стать оплата за замену смесителей или других подобных сантехнических работах. В экономии расхода каждый нуждается, отчего они вряд ли откажутся. Кроме того, можно нового жильца познакомить со всеми жильцами еще до его начала житья.
Что же делать, если помещение не было приватизировано?
Если помещение по какой-то причине не было приватизировано и не может принадлежать арендодателю, а живет он только по определенному договору соцнайма, тогда для сдачи собственного жилья он должен будет получать разрешительный документ из Жилищного комитета на дальнейшую передачу помещения в субаренду. И как только гражданин получает согласие от администрации, тогда уже можно будет пообщаться с другими жильцами. И вот после всего этого, перед данной процедурой, а именно перед сдачей комнаты в коммунальной квартире не нужно забывать о соответствии с законодательством, которое регламентируется по правовым нормативам. Здесь же проживание будет согласовываться с тем, чтобы на одного человека, было рассчитано не меньше 12 квадратных метров.
В этой статье вы узнали, что такое сдача комнаты в коммунальной квартире. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.
Редактор: Игорь Решетов
www.cherlock.ru
Возможна сдача комнаты в коммунальной квартире?
Здравствуйте! ГК РФСтатья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжениеимуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашениювсех ее участников.
2. Участник долевойсобственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать взалог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при еевозмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Если вы решите сдавать комнатув коммунальной квартире, то без привлечения соседей не обойтись. Вопрос в том,насколько сильным будет их вмешательство. Потому что закрепленные в договореотношения между нанимателем и наймодателем будут охватывать других людей. Есливаша комната уже приватизирована, то вы можете сдавать ее в найм или аренду повашему усмотрению. Тогда, согласно договору, наниматель получает те же права,что имел собственник комнаты в коммунальной квартире, которыераспространяются также на места общего пользования (туалет, ванная или кухня).
Но при этом ваши соседи могутбыть категорически против такого решения. И тогда может начаться настоящаявойна. Они могут найти массу причин, по которым нанимателю придется выселитьсяс комнаты: отсутствие прописки или же использование жилья не по назначению ипрочее. Если комната в квартире сдается большой семье, то нарушаютсяправа соседей, которые говорят о том, что существуют определённые нормыпроживания большого количества людей на одной территории.
Чтобы избежать появленияподобных ситуаций, наймодателю, т.е. владельцу, нужно получить согласие всехпрописанных совершеннолетних жильцов комнат в коммунальной квартире.Причем лучше всего, если оно будет оформлено в письменном виде. Их согласие, условия эксплуатации жилища и мест общего пользования и штрафы занарушение условий нужно отразить в самом договоре аренды. Только тогда выизбежите конфликтов и сможете сдать недвижимость законно и честно. Для более подробной консультации Вы можете обратиться кюристам нашей компании.
pravoved.ru
Сдача комнаты в коммунальной квартире в аренду
Особенность сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире состоит в том, что необходимо учитывать интересы соседей. То есть если комната находится в собственности, то согласие соседей на вселение временного жильца по закону не нужно, а если она снимается по договору социального найма (принадлежит городу) , то обязательно. И все же практика показывает, что получить согласие соседей нужно в любом случае. Для спокойствия арендатора и собственного.
Если комната не приватизирована Для того чтобы сдать неприватизированную комнату в коммунальной квартире, нужно соблюсти ряд формальностей. Первое, и главное, это получить на то письменное согласие собственника жилья. В данном случае им является орган местного самоуправления, то есть Жилищный комитет.
Второй шаг при сдаче в аренду муниципальной комнаты может оказаться намного труднее. После заверения договора поднайма необходимо получить согласие всех людей, проживающих в коммунальной квартире, в том числе и членов семьи самого нанимателя (Жилищный кодекс РФ, ст. 76). Получить "добро" от обитателей других комнат нужно обязательно! Это, к сожалению, не так-то легко удается сделать не каждый горит желанием соседствовать с временщиком-незнакомцем, ожидать от которого можно все что угодно. Мотивы для отказа предсказуемы: квартирант может мешать спать по ночам, постоянно водить толпы шумных гостей, может оказаться нечистоплотным, а в довесок украсть что-нибудь. Кому нужно такое "счастье"?
Есть еще ряд условий, которые должен выполнить наниматель. Так, при вселении поднанимателя размер жилой площади, приходящийся на каждого проживающего, не должен быть менее установленной нормы. Также не допускается передача в поднаем помещения, если в нем проживает или по договору аренды вселяется больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (например, туберкулезом) .
Специалисты констатируют, что договоры поднайма муниципального жилья заключаются довольно редко. Намного чаще подобные сделки регистрируются при сдаче неприватизированных комнат в квартирах, ставших коммунальными после раздела имущества (скажем, между бывшими супругами) . А проживающим в комнатах, принадлежащих муниципалитету, стоит все же приватизировать эту жилплощадь. Тогда и сдать ее будет проще, и клиентов с помощью агентства недвижимости можно будет найти быстрее.
Комната в собственности Владельцам приватизированных комнат в коммуналках намного проще. При сдаче в аренду разрешение муниципалитета, а также соседей, согласно закону, не требуется. По закону необходимо только согласие на аренду всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в комнате, их "утверждающие" подписи должны стоять в договоре найма.
Еще одна немаловажная формальность это так называемые места общего пользования (МОП) . К ним относятся ванная комната, кухня, коридор, туалет. Они должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. И об условиях пользования МОП нужно написать в договоре аренды, и как можно подробнее. Например, время прихода домой, приема гостей и т. д. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия. Основным ограничением для сдачи приватизированной комнаты может быть установленная законодательством норма жилой площади на одного человека. На сегодня она составляет 12 кв. м. То есть в 12-метровой комнате может проживать только один человек. Если наймодатель будет действовать вопреки закону и заселит двоих, а то и большее количество квартирантов, соседи могут подать в суд. Поскольку "перенаселенность" комнаты будет нарушать норму пользования МОП, и тем самым ущемлять права других жильцов.
info-4all.ru
Нужно ли спрашивать разрешение соседей, чтобы сдать комнату в коммуналке?
Имею в собственности комнату в коммуналке, но сам там не живу. Чтобы не простаивала хочу сдать в аренду (в найм). Нужно ли спрашивать разрешение соседей, чтобы сдать комнату в коммуналке?
Нет, не нужно.
В 1994г. Конституционный суд РФ признал право нанимателей комнат в коммунальных квартирах на приватизацию данных комнат независимо о согласия соседей, являющихся нанимателями соседних комнат в этой же квартире. Это право было реализовано многими тысячами россиян. Таким образом, в квартире появились собственники отдельных жилых помещений. Квартира не приватизировалась в общую долевую собственность.
Согласно правилам ст.52 ЖК РСФСР, действующего до 01.03.05г., изолированная комната в «коммуналке» признавалась самостоятельным предметов договора социального найма: «Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения».
Вступивший в силу 01.03.05г. ЖК РФ также признал изолированную комнату жилым помещением. Ст.15 ЖК РФ: «2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования))». Ст.16 ЖК РФ относит изолированную комнату к виду жилого помещения.
Таким образом, наниматели комнат в коммунальных квартирах, которые занимались на основе отдельных договоров социального найма, воспользовались свои правом на приватизацию данных комнат.
Собственник согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
Следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе, сдать в наем (в аренду, или предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире. Но часто возникает вопрос – нужно ли получить согласие или разрешение у соседей-собственников по коммунальной квартире или же соседей — нанимателей муниципальных комнат, на реализацию данного права?
Прежде всего, нужно отметить – комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Да, комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности.
Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.
Существует подход, что согласие соседей получить требуется. Данная позиция основывается на таких аргументах.
ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире)».
Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.
Если рассуждать подобным образом, то и квартиру невозможно сдать при отсутствии согласия остальных жильцом дома. Т.к. общее имущество дома – лестничная клетка, лифты, ступеньки, чердаки, часть земельного участка под домом и т.д. находится в общей долевой собственности жильцов — собственников квартир. Ведь наниматель будет пользоваться данным имуществом.
Ст.36 ЖК РФ: «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».
Очевидно, что позиция не основана на действующем законодательстве. Прежде всего, нужно исходить из следующего. Сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.
Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».
Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.
Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».
Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.
Если же в процессе проживания наниматель будет ущемлять права соседей по квартире, например, вести асоциальный образ жизни, явно осложнив жизнь соседям, то соседи вправе выдвинуть требования об устранении данных нарушений, вплоть до прекращения договора найма с данным нанимателем. Но это, как говорится, уже из другой оперы. Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по коммунальной квартире.
spreality.ru
