Сделки с недвижимостью: когда нужен нотариус? Сделки с недвижимостью нотариус
Как без нотариуса оформить договор отчуждения недвижимости
Как без нотариуса оформить договор отчуждения недвижимости или доли в праве собственности на недвижимость и будет ли такой договор законным?
- Договор купли-продажи
- Договор дарения
- Соглашение(договор) о выделении долей
- Договор мены
Разберемся подробнее:
Статья обновлена 14.01.2018 года
Содержание статьи подробное:
Как без нотариуса оформить договор
Оформление отчуждения недвижимости — это двух этапный процесс:
1 этап.
Оформление сделки, то есть описание его в письменной форме и подписание этого документа всеми участниками сделки.
2 этап.
Регистрация перехода права собственности от одной стороны сделки к другой и регистрация права собственности на его приобретателя в Росреестре .
Определение сделки
Сде́лка — действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
Законность сделки
Сделки с недвижимостью являются законными если:
-
Содержания сделки законно
-
У сторон есть способность к совершению сделки (дееспособность)
-
Воля сторон соответствует волеизъявлению
-
Соблюдена законная формы сделки
Сделки с недвижимостью оформляются:
- в простой письменной форме — вступают в силу после подписания сторонами сделки
- в письменной нотариальной форме — вступают в силу после подписания сторонами сделки и удостоверения сделки нотариусом
Как без нотариуса оформить договор в простой письменной форме
В простой письменной форме оформляются следующие сделки:
- Продажа недвижимости совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям
- Продажа доли в праве ( например по 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Продавцом, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Покупателям
- Продажа недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ее на праве общей совместной собственности. (Продажа доли недвижимости требует прежде выделение долей из общей совместной собственности на основании Соглашения о выделении долей, которое удостоверяется нотариусом, так как по сути является договором раздела совместно нажитого имущества. Прим. Автора)
- Дарение недвижимости совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым
- Дарение доли в праве ( например 1/2, 1/10 доли)совершеннолетним дееспособным Дарителем, владеющим недвижимостью на праве собственности единолично, одному или нескольким Одаряемым
- Дарение недвижимости целиком дееспособными супругами, владеющими ей на праве общей совместной собственности. (Дарение доли недвижимости требует прежде выделение долей из общей совместной собственности на основании Соглашения о выделении долей. Прим. Автора)
- Выделение доли/долей из единоличной собственности дееспособным собственником
Все вышеперечисленные сделки оформляются в простой письменной форме, договорами или соглашениями и вступают в силу сразу после подписания всеми участниками сделки этих документов.
Нотариальная форма сделки
В связи с внесением поправок в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2015-2016 гг. большинство сделок по отчуждению недвижимого имущества теперь подлежат удостоверению нотариусом.Эти поправки сохранились и в новом законе ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.01.2017 года
Нотариального удостоверения требуют следующие сделки:
- Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему
- Продажа недвижимости, принадлежащей недееспособному
- Продажа недвижимости, принадлежащей на праве долевой собственности , даже при одновременной продаже всех долей в одни руки
- Продажа доли в праве общей собственности как постороннему, так и другим участникам долевой собственности
- Дарение недвижимости, принадлежащей Дарителям на праве долевой собственности
- Дарение доли в праве собственности (доли квартиры, доли дома), если недвижимость принадлежит Дарителю/Дарителям на праве долевой собственности.
- Выделение доли/долей в недвижимости, принадлежащей первой стороне(собственникам) сделки на праве долевой собственности
- Покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами ( или договор купли-продажи в простой письменной форме плюс нотариальный брачный договор), в том числе и покупка недвижимости на семью с использованием средств Материнского капитала. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность
Все эти сделки удостоверяются нотариусом. То есть нотариус проверяет законность сделки и удостоверяет подписи сторон под договором отчуждения.
Договор отчуждения в этом случае вступает в силу после удостоверения нотариусом.
Как без нотариуса оформить договор. Регистрация права собственности
При любой форме оформления сделки необходимо зарегистрировать возникшее на основании Договора/Соглашения право собственности в Росреестре >
В случае нарушения законной формы оформления сделки — сделка признается оспоримой!
Перехода права собственности по оспоримой сделке не происходит!Росреестр приостанавливает регистрацию права собственности, если заявитель предоставил договор отчуждения, не соответствующий требованиям закона.Сделка может быть приостановлена на срок до 6 месяцев или до устранения причин.
Как донести исправленный договор в Росреестр читайте в статье: Донести документы в Росреестр
Как без нотариуса оформить договор?
Если сделка подлежит удостоверению нотариусом в соответствии с законом — без нотариуса не обойтись.
Всегда рада разъяснить.Автор
Разъяснение других сложных моментов
exspertrieltor.ru
нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, какие сделки требуют оформления у нотариуса, Регистрация сделки с недвижимостью нотариусом
C 02 июня 2016 года расширен перечень сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Федеральным законом № 172-ФЗ от 02 июня 2016 года в перечень включены следующие виды сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения:
- Сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (новая редакция ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
- Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (новая редакция ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
C 15 июля 2016 года снято ограничение на нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом нотариусами определенного нотариального округа. Теперь граждане могут обратиться к любому нотариусу субъекта РФ вне зависимости от места нахождения недвижимости.Также с 15 июля 2016 года Росреестром была прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе повторных.
Срок государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):
- на основании нотариально удостоверенных документов — не позднее 3 рабочих дней;
- на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов — не позднее 1 рабочего дня;
- на основании сделки в простой письменной форме — 7 рабочих дней.
Перечень необходимых документов:
- Документы, удостоверяющие личности сторон (Паспорта РФ)
- Правоустанавливающий документ на недвижимость (Договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, договор долевого участия в строительстве, Свидетельство о праве на наследство и др., то есть тот документ, на основании сторона договора является собственником данного недвижимого имущества и т.п.)
- Свидетельство о государственной регистрации права
- Домовая книга (+ копия)/выписка из Домовой книги/справка ТСЖ, УК, сельсовета о лицах, зарегистрированных в квартире или жилом доме)
Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и Справки о кадастровой стоимости отчуждаемого объекта недвижимости нотариус заказывает самостоятельно.
Важно!
Если стороны договора состоят в браке, необходимо нотариальное Согласие супруга на совершение сделки (можно удостоверить заранее у любого нотариуса или в Нашей нотариальной конторе до удостоверения сделки.Необходимо: Супруг, его/её Паспорт, Свидетельство о заключении брака.
Если отчуждающей стороной по сделке является несовершеннолетний, то требуется Разрешение органов опеки и попечительства на сделку, а также необходимо предоставить Свидетельство о рождении и Паспорт РФ (при достижении 14 лет.).Если продается доля в праве общей долевой собственности, либо комната в коммунальной квартире необходимо предоставить документы, подтверждающие извещение совладельцев о предстоящей продаже или Отказ совладельцев от преимущественного права покупки (возможно сделать в нашей нотариальной конторе. Необходимо: Совладелец + Паспорт РФ).
Стоимость недвижимости в договоре определяется по соглашению сторон. При этом нотариальный тариф взыскивается от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Если стоимость недвижимости в договоре ниже кадастровой стоимости, нотариальный тариф взыскивается с кадастровой стоимости недвижимости (ст. 333.25 НК РФ)
notarius-terehov.ru
Нотариальные сделки с недвижимым имуществом
В 2016 году введено обязательное удостоверение ряда сделок с недвижимостью. По этому поводу у граждан, которые совершают продажи, возникает много вопросов: в каком порядке происходят нотариальные сделки, с какими документами обращаться к нотариусу, когда можно обойтись без удостоверения сделок и так далее?
Некоторые ответы были даны на ежегодном семинаре «День недвижимости», проведенном УПН при поддержке администрации города. Ольга Филиппова, нотариус Екатеринбурга, выступая на этом мероприятии, обобщила существующую практику и ответила на частые вопросы об удостоверении сделок. Она отметила также, что практика применения новых норм законодательства ещё только формируется и при этом постоянно меняется. И что действительно сегодня, возможно, уже не будет таковым завтра. Поэтому нужно следить за изменениями законодательства, публикациями в СМИ, которые обращаются за комментариями к юристам, нотариусам, государственным регистраторам и риэлторам…
Вопросы и ответы
– Вопрос об оригиналах правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, с которыми совершаются нотариальные сделки. У кого они остаются – у нотариуса или у заявителя?
– Если право уже было зарегистрировано, то, удостоверив договор, нотариус оставляет у себя в деле оригиналы правоустанавливающих документов, на руки клиенту отдает только удостоверенный договор. Для государственной регистрации в Росреестре его достаточно. Если право не было зарегистрировано либо продается часть имущества, то оригиналы нотариус не оставляет, а ставит отметку, что сделка совершена, и отдает документы на руки.
– Каково количество экземпляров нотариально удостоверенных договоров по одной сделке?
– Нотариально удостоверенные договоры выдаются участникам сделки в количестве экземпляров, равном числу участников, заметьте, не количеству сторон договора – продавец и покупатель, а именно числу участников. Плюс один экземпляр изготавливается для архива нотариуса. Для Росреестра изготавливается копия договора.
Договор, оформленный на бланках единого образца, передается покупателям, экземпляры договора без бланка выдаются продавцам в соответствии с положением о порядке изготовления, обращения, учёта и использования бланка единого образца. Таким образом, если в сделке участвуют три продавца и три покупателя, то экземпляров договора будет семь – три продавцу без бланка, три покупателю на бланках и один – для архива нотариуса.
– Кто имеет право сдавать пакет документов на государственную регистрацию?
– В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, если сделка совершена в простой письменной форме, то запись в государственный реестр прав на недвижимое имущество вносится при наличии заявлений об этом всех лиц. Если сделка совершается в нотариальной форме, то запись в реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, поэтому сдать пакет на регистрацию может либо продавец, либо покупатель. Пока ещё в МФЦ по-прежнему приглашают обе стороны для подписания заявлений, но это не обязательно.
Если нотариус передает документы на бумажных носителях, то срок регистрации сделки составляет три рабочих дня, а если в электронной форме – в течение суток.
Сейчас и нотариус имеет полномочия по передаче документов на регистрацию. Он может сдать документы как на бумажных носителях, так и в электронной форме. Если нотариус передает документы на бумажных носителях, то срок регистрации сделки (права) составляет три рабочих дня, если передача происходит в электронной форме, то сделка регистрируется в течение суток с момента подтверждения оплаты государственной пошлины.
– Необходимы ли нотариальное удостоверение договора и отказа от преимущественного права покупки сособственников при продаже целого помещения в здании или помещения в здании и одновременно с этим доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено здание?
– Недавно в статью 250 Гражданского кодекса о преимущественном праве покупки были внесены изменения. Теперь при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли, кроме случая продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании.
Таким образом, в данном случае отказы собственников по земле не требуются, если продается целое помещение и целое здание. В соответствии с недавним разъяснением министерства экономического развития, направленным в Росреестр, нотариальное удостоверение таких сделок не требуется. Основываются данные разъяснения на том, что доля в праве общедолевой собственности на земельный участок следует судьбе помещения в силу прямого указания в законе и при переходе права собственности на помещение к новому владельцу одновременно к нему переходит доля на земельный участок, не являющаяся при этом самостоятельным предметом сделки.
Если продаётся доля в праве одному из сособственников, то отказ от остальных собственников не требуется, у продавца есть право выбора, кому продать, среди дольщиков. В случае отчуждения всеми участниками долевой собственности принадлежащих им долей в праве в одном договоре отказы от преимущественного права также не требуются. Но если продаются разными договорами (как правило, к этому прибегают для уклонения от уплаты налогов), то отказы от преимущественных прав сособственников требуются обязательно. Часты ситуации, когда сособственники не хотят приходить и уклоняются от подписания документов и приходится прибегать к таким мерам, как извещение сособственников.
Ответственность за извещение сособственников лежит на продавце. Надо помнить, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом постановление Пленума ВС РФ разъясняет, что нарушение права преимущественной покупки доли в праве дает собственнику права перевода прав покупателя на себя и не может являться основанием признания сделки недействительной.
– За удостоверением сделки нужно обращаться к конкретному нотариусу по месту жительства или можно обратиться к любому специалисту в РФ?
– Существуют ограничения по территории удостоверения нотариальных договоров. 3 июля 2016 года в статью 56 «Основ законодательства о нотариате», регламентирующую место удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества, были внесены изменения. Установлено, что удостоверение производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится имущество.
Удостоверение договора отчуждения объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах РФ, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов, на территории которого находится имущество. Исключение относится к договорам мены, – если объекты недвижимого имущества находятся в разных субъектах, к договорам раздела имущества, нажитого в период брака, и к договорам раздела наследственного имущества.
Таким образом, нотариус, находящийся в Екатеринбурге, может удостоверить договор купли-продажи недвижимости, находящейся в городах Свердловской области, и не может удостоверить договор продажи имущества, которое находится за пределами региона.
– В каком порядке удостоверяются договора отчуждения недвижимости с элементами обременения в виде ипотеки?
– Раньше действовал такой порядок: сначала подписывался договор отчуждения с ипотекой, а затем граждане ехали в банк и подписывали кредитный договор. С введением нотариальной формы он изменился. После подписания кредитного договора или договора займа возникает обязательство денежные средства вернуть, а в качестве обеспечения данного обязательства допустимы любые обеспечительные меры, и в нашем случае это договор ипотеки приобретаемого недвижимого имущества. Таким образом, без возникновения обязательства обеспечения в виде ипотеки невозможны. То есть первичным является кредитный договор, подписанный всеми сторонами, а затем уже ипотека недвижимого имущества.
Если стороны предусмотрели в договоре, что какая-то часть денежных средств передаётся до подписания либо в момент подписания договора, то деньги можно передавать по факту. Но в нотариальной сделке не получится сначала подписать договор, а потом пойти рассчитаться в банке. – Нотариусом удостоверяется, что деньги переданы, если деньги не переданы, то в договоре будет указано, что деньги будут передаваться в течение какого-то времени, то есть нужна будет пометка в договоре – возникает либо не возникает залог. Поэтому если деньги передаются, то делается это до подписания нотариального договора.
– Участки в долевой собственности исключены из числа объектов, сделки с которыми подлежат нотариальному удостоверению?
– П. 1 ст. 24 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество был изменен, и обязанность по нотариальному удостоверению сделок с земельными долями отсутствует. Но в данной ситуации необходимо разграничивать понятия земельной доли и доли в праве на земельный участок.
Если доля в праве на земельный участок выражена в дробях, то для неё обязательна нотариальная форма договора купли-продажи.
Земельная доля – это пай, доля в праве общей собственности на участок сельскохозяйственного назначения, выраженная в баллогектарах. Для данного вида имущества нотариальное удостоверение сделок отсутствует.
Доля в праве на земельный участок – это идеальная доля, выраженная в дробях – 1/2, 1/3, и т. д., – для неё нотариальная форма договора купли-продажи обязательна.
– Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению соглашение о наделении долями в праве во исполнение обязательств по материнскому капиталу?
– Если в определении долей участвуют оба родителя, то данное соглашение содержит в себе элементы соглашения о разделе совместно нажитого имущества супругов, и оно подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если же определение происходит при участии одного родителя, то существовало два подхода к этому вопросу. В некоторых регионах решили не удостоверять соглашение с мотивировкой, что здесь не происходит отчуждения доли. В Свердловской области считалось, что отчуждение есть, и требовалось удостоверять соглашение по определению долей у нотариуса.
В настоящее время и у нас позиция поменялась, и считается, что нет отчуждения имущества, а происходит определение долей в праве собственности, основанное на законе. Поэтому если в наделении долей по материнскому капиталу участвует один родитель, то Росреестр не требует нотариальную форму соглашения.
– Необходимо ли нотариальное удостоверение договора отчуждения доли в праве из целого объекта? Когда продавец владеет квартирой полностью и в свидетельстве о праве собственности это отражено, и продает часть квартиры, выделенную в долю.
– Первоначально Росреестр требовал нотариальную форму договора отчуждения доли из целого объекта, потому что считал, что предметом в договоре выступает доля, и неважно, что у человека целая квартира, а он продавал ее часть, но сейчас ведомство приняло решение принимать договоры в простой письменной форме.
– Какие документы для сделки нужно приносить нотариусу, а какие он может получить сам?
– Кадастровые паспорта и выписки по обременениям нотариус может получать сам в электронном режиме, используя электронную цифровую подпись. Справки о лицах, зарегистрированных в квартирах, необходимо получать самостоятельно, нотариус не может получить их.
Если продается земля без строений, то нотариусы истребуют справку об отсутствии строений на земельном участке. Причем надо отметить, что речь идет о справке не о том, что нет зарегистрированных прав на недвижимое имущество на земельном участке, а о том, что на данном участке вообще нет строений и сооружений. Такая справка готовится с выездом кадастрового инженера на место, он фиксирует отсутствие объектов. Если же окажется, что строения на участке есть, то их сначала нужно будет зарегистрировать, а затем уже продавать вместе с участком.
Также нотариусы требуют согласие супругов продавца и покупателя. Поскольку сделка совершается в нотариальной форме, все согласия должны быть оформлены нотариально. Росреестр нотариального согласия на покупку не требует, но, чтобы удостоверить договор, нотариусу эти согласия нужны и от продавца, и от покупателя.
– Обратились к нотариусу за удостоверением сделки, а он отказал. Имеет ли он право так делать?
– Да, если у нотариуса есть сомнения, он может отказаться от удостоверения сделки. Потому что за совершенные действия он несет ответственность и может не брать на себя риски.
– Почему при отчуждении доли в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему, нотариус обязывает оформлять нотариально встречную покупку недвижимости?
– Действительно, Нотариальная палата настаивает на том, что сделка по покупке объекта для несовершеннолетнего гражданина должна быть нотариальной, если в постановлении органов опеки написано, что происходит одновременная покупка. Сначала вы оформляете покупку либо одновременно простую письменную форму прямо в нотариальной конторе, сдаете на регистрацию, приносите нотариусу расписку, что вы сдали документы, и после этого удостоверяется договор отчуждения. Потому что нотариусы несут ответственность за одновременность сделки и должны быть уверены, что ребенку будет куплена недвижимость.
xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai
Сделки с недвижимостью | Где нотариус
Бывают ситуации, когда нам требуется передать права управления недвижимости другому лицу. Для этого законом предусмотрен особый договор с аналогичным названием.... Читать далее...
В некоторых случаях законом налагается запрет на отчуждение имущества, он ограничивает права собственника по распоряжению недвижимостью. Поэтому при проведении нотариусом... Читать далее...
В случае оформления оценки, какая стоимость квартиры берется — рыночная, кадастровая или инвентаризационная? (прочитала в интернете, что до 2020 года... Читать далее...
Любой гражданско-правовой договор подлежит оспариванию. Однако исход дела зависит от того, насколько веские причины оспаривания. Для договора дарения предусмотрены следующие... Читать далее...
Сделки с недвижимым имуществом наиболее уязвимы, так как есть множество нюансов при оформлении того или иного документа индивидуально для каждого... Читать далее...
Чтобы заверить договора отчуждения для недвижимости в виде квартиры, загородного дома или любого другого помещения необходимо предоставить следующую документацию, подтверждающую... Читать далее...
Гражданское право относит к недвижимому имуществу участки земли, недра, природные и искусственные водоемы, словом, все то, что имеет отношение к... Читать далее...
К недвижимому имуществу законодательство относит и земельные участки. При этом оформление владение и передача третьим лицам такого вида имущества сопряжена,... Читать далее...
Проведение любой сделки с недвижимостью требует предельного внимания со стороны обоих участников, особенно если речь идёт о покупке жилья. Разумеется,... Читать далее...
Ежедневно совершается множество сделок с недвижимостью, но, далеко не все они являются законными и юридически чистыми. Зачастую доверчивые покупатели становятся... Читать далее...
Для чего нужна доверенность? Доверенность – это официальный документ, дающий возможность временного представительства интересов. Она может потребоваться при совершении сделок... Читать далее...
Часто происходят случаи, когда гражданин желает продать свою недвижимость, но не имеет возможности сделать это самостоятельно, чаще из-за болезни или... Читать далее...
xn----8sbhefu7aitlhp.xn--p1ai
когда нужен нотариус? — Первая Кадастровая Компания
Активное вовлечение нотариусов в сферу документооборота с недвижимостью влечёт за собой дополнительные расходы собственников. Однако все ли сделки с объектами недвижимости требуют по закону обязательного нотариального удостоверения? Мы выяснили, что есть всего пять случаев, когда без нотариуса не обойтись.
Сделки с недвижимостью, как известно, влекут за собой возникновение, изменение или прекращение прав на имущество. Обязательное удостоверение сделки может быть установлено соглашением сторон, даже если по закону ее нотариальное удостоверение не требовалось. Так, оформляя права на недвижимое имущество, продавец имеет право обратиться и к обычному юристу для составления договора. Но в ряде случаев, установленных законодательством РФ, требуется заверить их у нотариуса.Если несколько лет назад роль нотариуса была довольно скромна (его заверение требовалось лишь в случаях договора ипотеки и пожизненного содержания, рентных соглашений, наследственного завещания и брачного контракта), то с 2016 года, когда изменилось законодательство в нотариальной сфере, этот перечень значительно расширен, и сегодня мы видим увеличение числа видов сделок с недвижимостью, которые требуют непременного участия этого лица.Итак, согласно закону обязательного нотариального удостоверения требуют сделки с недвижимостью в следующих случаях:1. Совместная собственность.Сделки по отчуждению (продаже, дарению и т.д. ) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Исключением здесь являются сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда и сделок по отчуждению земельных долей.При этом ход действий сособственника также строго прописан законом. Прежде всего, необходимо письменно поставить в известность всех остальных собственников общей собственности о желании продать свою часть. В уведомлении должна быть указана цена, за какую он намерен это сделать, а также перечислены прочие существенные условия по продаже, если они имеются. С момента отправления уведомления остальным собственникам совместного имущества должно пройти 30 дней. Этот срок даётся на принятие решения совладельцами: они могут отказаться купить эту долю (что и происходит в подавляющем большинстве случаев), но кто-то из них может выразить желание её приобрести на указанных условиях. В идеале в течение обозначенного периода инициатор сделки должен получить отказ от совладельцев в покупке этой доли (в письменном виде). Однако если все отказы собраны до истечения 30 дней, то выжидать окончания срока не обязательно: с этими документами можно обращаться к нотариусу и сделка будет заверена им в тот же день.2. Возрастное или иное ограничение участвующего лица.Это сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки или доверительного управления, по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.3. Доверенности разного рода также подлежат нотариальному удостоверению по общему правилу.Доверенность требуется, когда вместо заявителя начинает действовать доверенное лицо. Так, нотариус должен заверить доверенность на представление заявления и необходимых документов на государственный кадастровый учет или государственную регистрацию прав, а также на совершение сделок, требующих нотариальной формы.4. Документы, которые отправляются по почте.Если заявление и документы на регистрацию сделки или на регистрацию права, ограничения или обременения права на ее основании представляются почтовым отправлением, то такая сделка также требует нотариального удостоверения. При этом даже подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.5. Наконец, обязательного нотариального удостоверения требуют договоры уступки прав требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.Если раньше во всех перечисленных случаях заявитель просто должен был представить в территориальный регистрирующий орган соглашение, составленное в свободной письменной форме и дальнейшую правовую экспертизу документации выполняли специалисты Росреестра, то теперь все обязанности по анализу и проверке представленных документов перешли к нотариусу. Надо отметить, что успешный исход обращения в Росреестр был возможен лишь при условии абсолютной юридической чистоты документов. Любые несоответствия значительно осложняли дело.По новым правилам, все проблемы до момента подачи документов в регистрирующий орган должен выявить и устранить нотариус, в результате чего государственная регистрация будет проведена в ускоренном порядке, совершенно безболезненно для заявителя. На основе нотариально удостоверенной документации срок регистрационной процедуры в Росреестре составляет до трёх рабочих дней начиная со дня подачи документации. Прочие сделки, заключённые без участия нотариуса, регистрируются согласно закону за десять дней.Таким образом, несмотря на дополнительные затраты, заверение сделки у нотариуса имеет свои преимущества, и первую очередь нотариальное удостоверение защищает стороны от мошенничества, что, согласитесь, не так уж немаловажно. Кроме того, нотариальная подпись на правовых соглашениях фактически обеспечивает гарантии на возникновение в дальнейшем каких-либо правовых споров и разногласий, рассматриваемых в суде.
1k-k.ru
Сделки с недвижимостью с нотариусом
Сделки с недвижимость с нотариусом. Оформление сделок с недвижимостью через нотариуса. Участия нотариуса в сделках с недвижимостью.
Оформление сделок с недвижимостью через нотариуса не являются обязательным условием с 1998 года, так как договор отчуждения можно оформить в простой письменной форме, однако такой способ является более безопасным и защищенным.
Сделки с недвижимостью с нотариусом
В каких случаях нужно проводить сделки с недвижимостью с нотариусом?
Обязательным участием нотариуса при оформлении сделки купли-продажи квартиры будет лишь тот случай, когда квартира продается в долях, принадлежащих разным владельцам.
Особенно уязвимыми могут стать покупатели недвижимости, которые, приняв решение сэкономить на нотариальном заверении сделки и отказавшись воспользоваться услугами агентства недвижимости, получат впоследствии серьезные проблемы.
Преимущества участия в сделке нотариуса:
- Нотариус перед оформлением сделки с недвижимым имуществом удостоверяет личности участников, их полномочия. Если сделка совершается представителем собственника по доверенности, нотариус проверяет подлинность этого документа.
- Нотариус установит принадлежность отчуждаемого собственником жилого недвижимого имущества, уточнит круг лиц, имеющих право на пользование жилым помещением.
- При удостоверении сделки нотариус проверит дееспособность лиц, участвующих в соглашении, разъяснит обеим сторонам смысл и значение будущей сделки, удостоверит соответствие содержания договора действительным намерениям сторон и требованиям действующего законодательства.
- Нотариус является беспристрастным гарантом, так как обеспечивает сторонам сделки равенство их прав. В случае непредвиденной порчи или утраты договора, нотариус выдаст дубликат указанного документа из своего архива.
- Нотариус самостоятельно подготовит договор купли-продажи, который будет заведомо составлен юридически грамотно с учетом всех необходимых нюансов предстоящей сделки. Такими нюансами могут являться, например, наличие правоустанавливающих документов, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилище, форма и способ оплаты.
- Нотариус самостоятельно отдаст документы на государственную регистрацию перехода права собственности в управление Росреестра. Нотариально заверенные сделки с недвижимостью регистрируются в течение 3-х дней.
Комплект документов для заверения сделок с недвижимостью нотариусом гораздо шире комплекта документов при самостоятельном обращении для государственной регистрации перехода права собственности.
Список документов, необходимый для нотариального удостоверения заключения договоров отчуждения недвижимого имущества:
- Общегражданские паспорта (для несовершеннолетнего свидетельство о рождении).
- Правоустанавливающие документы на недвижимость (в том числе свидетельство о государственной регистрации права, если оно было получено до 15 июля 2016 года).
- Выписка из домовой книги.
- Кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план.
- Справка об отсутствии задолженности по оплате налогов на отчуждаемое имущество.
- Выписка из ЕГРП, получаемая в отделениях Росреестра.
- Согласие супруга(и), если отчуждаемая или приобретаемая квартира приобретается или приобретена в период брака.
- Разрешение из органов опеки и попечительства, если сделка касается прав несовершеннолетних лиц.
При нотариальном оформлении сделки взыскивается государственная пошлина в размере 1,5% от суммы договора, которая установлена соглашением сторон (при оформлении договора мены пошлина — 2,5%, при этом она исчисляется от стоимости квартиры с большей площадью).
Следует учесть, что нотариальное сопровождение сделок не является абсолютно безопасным, так как нотариус не изучает историю квартиры, не заказывает архивные выписки о ранее зарегистрированных жильцах на протяжении всего существования жилья в собственности, не проверяет правомерность выписки всех граждан, не проводит разбирательство фактов признания бывших жильцов без вести пропавшими и так далее.
Все это сделает только профессиональный риэлтор!
Поэтому для обеспечения полной безопасности при проведении сделок с недвижимостью необходимо обратиться к опытным специалистам.
Агентство недвижимости Авангард поможет организовать сделку с недвижимостью, в том числе и с её нотариальным заверением.
Мы подготовим все необходимые документы для того, чтобы сделка состоялась, представим Ваши интересы во время проведения всего процесса, проверим юридическую чистоту жилого имущества, оградим Вас от дальнейших рисков при оспаривании сделки третьими лицами.
Звоните прямо сейчас по телефону +7(495)978-56-56
avarealty.ru
Нужен ли нотариус при сделке с недвижимостью: нотариальное оформление сделок
Законом предусмотрены две формы оформления договоров о сделках с недвижимостью.
Первый вариант – оформление договора в нотариальной конторе с последующей регистрацией сделки в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС – прежнее ГБР).
Второй, предусмотренный Гражданским Кодексом и Федеральным Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – заключение договора в простой письменной форме. Согласно статье 550 ГК РФ «Форма договора продажи недвижимости», договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Как следует из закона, такой договор не требует обязательного нотариального удостоверения.
Рассмотрим преимущества и недостатки каждого из перечисленных способов.
Оформление в нотариальной конторе физическими лицами таких документов, как, например, договор займа, завещание или доверенность в большинстве случаев оправдано – за исключением ситуаций, оговоренных законодательством, нотариус является единственным представителем закона, который может заверить документ, подтвердить дееспособность подписавшихся под ним граждан. Документ вступает в силу с момента заверения его нотариусом или с момента, оговоренного в заверяемом документе. В случае каких-то конфликтных ситуаций, требующих судебного разбирательства, доверие к документам, которые заверены нотариусом, несомненно больше, чем у составленных в простой письменной форме, особенно при невозможности присутствия одной из сторон в судебном заседании.
Ситуация при сделках с недвижимостью иная. В обязанности нотариуса входит заверить факт заключения договора о сделке с недвижимостью, удостоверить личность граждан, подписавшихся под составленным документом. Однако договор вступит в действие только после его регистрации в УФРС, что занимает десять рабочих дней с момента подачи документов. Естественно, что при подаче документов в УФРС соответствующие должностные лица этой организации также должны удостоверить личности заключивших договор граждан, проверить правильность составления договора, принадлежность отчуждаемого (приобретаемого) недвижимого имущества. То есть процедура регистрации в УФРС абсолютно одинакова как для нотариально заключенного договора, так и для договора, составленного сторонами без участия нотариуса.
Понятно, что далеким от юриспруденции людям достаточно сложно самостоятельно грамотно составить договор, особенно касающийся сделок с дорогостоящим недвижимым имуществом. Как правило, при составлении таких договоров обращаются к юристам, специализирующимся в данной области права.
В чем отличие составления договора у нотариуса (который также, безусловно, является специалистом с высшим юридическим образованием) и юриста в области землепользования?
Во-первых, если вы обратитесь к юристу, то оплата за составление договора не будет зависеть от стоимости объекта недвижимости. Это дает возможность сторонам сделки указать реальную рыночную стоимость объекта, вне зависимости от того, совершаете вы сделку с комнатой или покупаете целый дом. В нотариально удостоверенном договоре реальную рыночную цену многие не указывают только потому, что стоимость оформления исчисляется в процентном соотношении к стоимости недвижимости. Судебная практика свидетельствует о том, что зачастую единственным доказательством выплаты денег покупателем продавцу является расписка от продавца. Излишней суеты с расписками можно избежать, если стороны укажут реальную стоимость в договоре, указав, что деньги переданы.
Во-вторых, в нотариальной конторе вам, скорее всего, предложат использовать один из нескольких типовых шаблонов договора, в большей или меньшей степени подходящих к вашей ситуации. Специалист в области земельного права, досконально изучив особенности именно вашей сделки, сможет составить договор, наиболее соответствующий интересам сторон, предусмотрит возможные риски, при необходимости даст рекомендации и окажет помощь по сбору дополнительных документов, исключающих возможность оспаривания сделки в дальнейшем. Возможно соглашение и по дальнейшему юридическому сопровождению собственника приобретаемой недвижимости, например ее перепродаже, сдаче в аренду, реконструкции и т.д. Не исключен вариант, при котором юрист, тщательно проанализировав представленные документы, будет рекомендовать Вам вообще отказаться от этой сделки, мотивированно указав возможные негативные варианты развития событий. В конечном итоге интересы участников сделки и взаимодействующего с ними юриста полностью совпадают, в то время, как функции нотариуса сводятся к простой констатации заключения договора.
В-третьих, если в договоре нужно внести какие-либо изменения до момента его предоставления в УФРС (например, стороны решили изменить стоимость имущества или сделка в последний момент сорвалась, но продавец подыскал нового покупателя, готового приобрести недвижимость на тех же условиях), продавец может самостоятельно переписать уже готовый договор, внеся исправленные данные. Если же договор оформляется в нотариальной конторе, необходимо повторно обращаться к нотариусу, оплачивать госпошлину, то есть начинать процесс заново, что приведет к затратам как времени, так и средств. К тому же, во избежание возможных осложнений, желательно и расторгнуть ранее заключенный договор, для чего нужна добрая воля обеих сторон и их совместный визит в нотариальную контору.
Можно ли сделать вывод о том, что при заключении сделок с недвижимостью нотариус является «лишним звеном»? Да, но только с одной и очень существенной оговоркой – привлекаемый к составлению договора юрист должен быть высококвалифицированным специалистом в области землепользования, иметь опыт заключения аналогичных договоров, успешного участия в судебных процессах, связанных с земельными вопросами, являться сотрудником организации, специализирующейся на сопровождении сделок с недвижимостью.
Виктор Щелоков
gragdanskii-advokat.ru
