Содержание
Все акции и скидки от застройщиков на покупку квартир в новостройках Екатеринбурга
Екатеринбург и Свердловская область
В продаже
23454 квартиры
в 169 новостройках
Акции от застройщиков
Акции от банков
Осталось дней: 12
Выгодное комбо в жилых экосистемах «Парк Столиц» и 4YOU
До 31 марта 2023г. Атлас Девелопмент
Скидки на покупку квартиры с паркингом и/или кладовой в проектах «Атлас Девелопмент»
Осталось дней: 12
Акция на квартиры в ЖК «Макаровский квартал»
До 31 марта 2023г.
УГМК — Застройщик
Скидка на квартиры до 1 700 000 ₽
Скидки по программе лояльности на покупку квартиры от «Астра-Девелопмент»
Астра-Девелопмент
Специальные условия действуют на покупку во всех жилых комплексах застройщика
Выгодная ипотека с «Clever Park»
Acons group
Субсидированная ипотека от 1,7%, траншевая ипотека и скидки
Осталось дней: 12
Акция на квартиры в ЖК «Изумрудный бор»
До 31 марта 2023г. УГМК — Застройщик
Скидка на квартиры до 600 000 ₽
Квартиры в ипотеку 1,7% от «Синара-Девелопмент»
До 31 мая 2023г. Синара-Девелопмент
Застройщик снижает ставку на период строительства дома и на весь срок кредитования
Выгодные предложения на квартиры в ЖК застройщика «Первостроитель»
Первостроитель
Акции на квартиры в ЖК «Комсомольская, 67», «Коперник», «Проспект Мира»
Специальное предложение на покупку квартир в ЖД «Уктус»
ООО СЗ «СК СОЮЗ»
Выгодная ипотека от застройщика ООО СЗ «СК СОЮЗ»
Осталось дней: 12
Выгодная ипотека от застройщика «Страна-Девелопмент» и банка ВТБ
До 31 марта 2023г.
Страна Девелопмент
Оформить ипотеку по низкой ставке могут покупатели с детьми
Осталось дней: 13
Специальное предложение на квартиры от «Страна Девелопмент»
До 01 апреля 2023г. Страна Девелопмент
Скидки на квартиры и на ипотеку
Еще акции
Подписка на акции
Выбор квартиры требует времени. Рынок жилой недвижимости Екатеринбурга это тысячи предложений — все актуальные акции и скидки застройщиков собраны на Инграфиконе. Вы можете
купить квартиру в Екатеринбурге недорого с помощью нашей компании: качественное и доступное жилье — теперь это возможно.
Самые выгодные предложения по новостройкам 🏠 СПб от застройщиков
А
Автово 14
Адмиралтейская 12
Академическая 47
Б
Балтийская 35
Беговая 23
Большевиков пр.
71
Бухарестская 8
В
Василеостровская 48
Владимирская 8
Волковская 9
Выборгская 47
Г
Горный институт 36
Горьковская 18
Гостиный двор 12
Гражданский пр. 70
Д
Девяткино 89
Достоевская 6
Дунайская 9
Е
Елизаровская 14
З
Звездная 72
Звенигородская 12
Зенит 10
К
Кировский Завод 7
Комендантский пр.
40
Крестовский остров 35
Купчино 86
Л
Ладожская 62
Ленинский пр. 43
Лесная 57
Лиговский пр. 21
Ломоносовская 38
М
Маяковская 19
Международная 6
Московская 43
Московские ворота 20
Н
Нарвская 10
Невский проспект 11
Новочеркасская 43
О
Обводный канал 24
Обухово 17
Озерки 46
П
Парк Победы 15
Парнас 60
Петроградская 44
Пионерская 44
Площадь Александра Невского 28
Площадь Восстания 28
Площадь Ленина 24
Площадь Мужества 37
Политехническая 20
Приморская 43
Пролетарская 24
Проспект Ветеранов 55
Проспект Просвещения 45
Проспект Славы 5
Путиловская 5
Пушкинская 10
Р
Рыбацкое 30
С
Садовая 11
Сенная площадь 11
Спасская 11
Спортивная 41
Старая Деревня 35
Т
Театральная 8
Технологический институт 18
У
Удельная 27
Улица Дыбенко 70
Ф
Фрунзенская 45
Ч
Черная речка 36
Чернышевская 20
Чкаловская 49
Ш
Шушары 44
Э
Электросила 15
Ю
Юго-Западная 44
Разработчики изо всех сил пытаются продать сайты 421a, поскольку сроки строительства приближаются
Несколько месяцев назад Джед Резник из Douglaston Development думал, что он обнаружил возможность в смерти налоговых льгот 421a.
Это были не кондоминиумы или элитная аренда, единственные типы проектов квартир, которые, по словам разработчиков, финансово жизнеспособны без стимула.
Серебряная подкладка, которую увидел Резник, была в документах на новое здание, которые с конца прошлого года заполонили городские отделы разрешений.
Поскольку индустрия недвижимости призвала законодателей штата обновить или заменить 421a, застройщики подготовились к истечению срока действия 15 июня, изо всех сил пытаясь закончить планы и документы. Они надеялись, что Департамент строительства города даст зеленый свет их проектам вовремя, чтобы забить сваи в землю до того, как истечет налоговая льгота.
Но Резник подозревал, что у многих из них не будет ни капитала, ни опыта для реализации задуманных ими крупных проектов. И это открыло бы возможности для разработчиков, которые это сделали.
«Это намного сложнее, чем кажется, — сказал Резник в апреле. «Эти проекты становятся сложными».
Но за месяцы, прошедшие после истечения срока действия налоговых льгот, говорят застройщики, они нашли несколько сайтов, отвечающих требованиям 421a, достаточно привлекательных для покупки.
Эксперты отрасли считают, что многие из этих планов рухнут, пока город сталкивается с нехваткой жилья, которая, как ожидается, будет только ухудшаться. Некоторые проекты могут даже умереть на корню, поскольку они должны быть завершены к 15 июня 2026 года, чтобы получить скидку по налогу на имущество.
Атака на месте
В последние месяцы «Доступного Нью-Йорка» — последней версии программы 421a — разработчики устроили набег на Департамент строительства.
Данные, рассмотренные Советом по недвижимости Нью-Йорка, показывают, что город выдал 665 разрешений на строительство новых зданий в четвертом квартале прошлого года, что на 37 процентов больше, чем среднее квартальное значение за почти 14 лет данных. За первые три месяца этого года количество разрешений увеличилось до 689, что является максимальным показателем за любой квартал с 2014 года9.0003
До истечения срока действия 421a в 2016 году количество заявок на новые многоквартирные дома резко возросло, а затем резко упало после его истечения — пока Олбани не восстановил стимул более чем через год.
Спешка с файлами была отчасти вызвана тем, что разработчики ожидали, что новая версия будет менее щедрой, а так оно и было.
На этот раз у разработчиков был такой же страх, но они также были обеспокоены тем, что 421a может исчезнуть навсегда. Это беспокойство усилилось после того, как предложенная губернатором Кэти Хоукул замена, 485w, не была принята до окончания законодательной сессии в июне. Некоторые законодатели более чем за год до этого дали понять, что хотят, чтобы 421a навсегда исчезла.
И снова строители спешили подготовить планы и заложить фундамент, тем самым квалифицировав свои проекты в соответствии со статьей 421а до того, как 35-летние льготы по налогу на недвижимость для зданий, в основном имеющих рыночную ставку, ушли в прошлое.
Что теперь?
Резник из Дугластона вряд ли был единственным, кто считал, что многим разработчикам, стоящим за потоком заявок, не хватало ресурсов или намерений для реализации своих проектов 421a.
«Многие люди спешили успеть к сроку, и я думаю, что некоторые решают, что слишком много работы, чтобы попытаться двигаться вперед, и они предпочли бы просто продать», — сказал Ласло Сироп, глава отдела приобретений Hudson Companies.
.
Учитывая, что процентные ставки намного выше, чем в начале года, некоторым может быть трудно получить кредит на строительство. Другие, возможно, никогда не собирались строить в первую очередь, надеясь получить свои участки под налоговые льготы, а затем перевернуть их.
«Я думаю, что многие из тех, кто занимается продажами, те, которые остались в прошлом, не являются настоящими разработчиками», — сказал Дэвид Шварц из Slate. «Они просто землевладельцы, которые хотели извлечь выгоду из истекающего перерыва».
Еще до истечения срока действия 421а налоговые льготы повысили стоимость любого участка застройки, подпадающего под его действие.
Подробнее
Нью-Йорк
Мертвые и похороненные: 421а больше нет. Вернется ли оно когда-нибудь?
Нью-Йорк
HUBB NYC сдает в аренду Уильямсбург за 78 миллионов долларов
Нью-Йорк
Правда о 421а
Поощрение отменяет налоги на недвижимость для многоквартирных домов на 25 лет — владельцы платят только то, что город ранее собирал на участке — и снижает налоговый счет еще на 10 лет после этого.
Несмотря на то, что 421a требует, чтобы застройщики выделили некоторые единицы как доступные, это делает землю гораздо более ценной, чем участки, которые не соответствуют требованиям.
«Думаю, продавцы ожидали, что 421a уйдет, поэтому я сижу на золоте, верно?» — сказал Шварц.
За участок по адресу 487 West 129th Street в Гарлеме, который компания Cushman & Wakefield рекламировала как отвечающий требованиям 421a «с опорой на землю», в конце сентября просили 29 миллионов долларов, или примерно 187 долларов за квадратный метр площади.
Для сравнения, согласно отчету Ariel Property Advisors, средняя цена в июле на участках под застройку в Северном Манхэттене составляла 155 долларов за квадратный фут.
Теория о золотых приисках не совсем оправдалась. Застройщики многоквартирных домов говорят, что землевладельцы перенасытили рынок участками, отвечающими требованиям 421a, и установили на них агрессивные цены, что привело к небольшому количеству сделок.
«Наценка, которую люди делают на [сайтах 421a], не оправдывается рынком», — сказал Шварц.
Охлаждающий товар
Проблема не только в избыточном предложении и высоких ценах. Разработчики говорят, что многие недавно поданные планы — это беспорядок. А из-за крайнего срока завершения в 2026 году многие сайты могут не стоить покупать.
«Тот факт, что проект имеет прочную основу и технически подходит для участия в программе, не означает, что он остановлен», — сказал Сироп.
Некоторые планы, возможно, были выполнены в спешке, сказал Сироп, имея в виду, что «качество архитектуры может быть не таким». Спешные макеты могут быть некачественными или превышать предельные значения выбросов углерода, предусмотренные Местным законом 97. Любой недостаток потребует изменения дизайна.
Разработчикам потребуются поправки, одобренные Департаментом строительства, что может занять некоторое время, учитывая объем заявок и нехватку персонала в агентстве, где почти каждая четвертая должность не заполнена.
«Это создает большое давление — все эти проекты выполняются одновременно», — сказал Сироп.
Прибавьте пару лет к строительству и учтите задержки, связанные с цепочкой поставок и рабочей силой, и разработчики столкнутся с быстро закрывающимся окном для оценки, покупки, исправления и завершения проекта вовремя, чтобы успеть.
Бретт Готтлиб, партнер Herrick Feinstein, специализирующийся на 421a, сказал, что он видит «очень ограниченный, конечный период времени», в течение которого сайты разработки смогут продаваться.
«Я думаю, что эти сайты в целом потеряют свой блеск примерно через полтора года», — сказал Готлиб.
Решительный шаг
Несмотря на эти препятствия, за последние месяцы некоторые сайты 421a сменили владельца.
Компания Extell Development Гэри Барнетта в начале июня взяла на себя управление проектом Feil Organization на Фултон-стрит, 356 в центре Бруклина. Фирма подписала долгосрочный договор аренды земли с Фейлом на сумму 85,9 миллиона долларов — 181 доллар за квадратный фут, исходя из запланированной Фейлом структуры площадью 475 000 квадратных футов. Документы Фейла требовали (соответственно) 421 квартиры, 30 процентов из которых были бы доступны по программе.
Барнетт, который специализируется на роскошных квартирах, может полностью отказаться от планов Фейла 421a. Даже если он пойдет с этим, он не берет небрежный проект. Фейл получил разрешения в ноябре и собирал сборку с 2015 года.
Боб Кнакал из JLL, который выступил посредником в сделке, сказал, что это была единственная сделка с сайтом 421a, о которой он мог думать за последние несколько месяцев. Аарон Юнгрейс из Rosewood Realty Group сказал, что у него нет примеров, которые он мог бы предложить.
В конце сентября был продан один небольшой участок, соответствующий требованиям 421a, в Гованусе: базирующаяся в Бруклине компания Tankhouse заплатила 40,7 млн долларов за участок на Юнион-стрит, 452, где планировалось сдать в аренду здание из 24 квартир.
Готтлиб сказал, что у проектов с меньшим количеством единиц больше шансов на продажу. Разработчикам не нужно столько времени для их создания, что дает им большую подушку безопасности.
«Если у вас есть, например, двухлетний проект, то лучше начать его к началу 2024 года», — сказал он. «Если у вас есть четырехлетний проект, вам лучше начать прямо сейчас».
Оскорбление травмы
Несмотря на то, что неясно, сколько проектов останется незавершенным, в отрасли, похоже, всеобщее мнение, что потеря налоговых льгот усугубит нехватку жилья в городе.
«Результатом станет меньше жилья, поступающего в сеть в то время, когда оно нам очень нужно», — сказал Сироп.
Застройщики, конечно же, предупреждали, что если налоговые льготы исчезнут, они будут воздерживаться от сдачи в аренду жилья для людей с разным доходом в пользу более дорогих проектов. После покупки участка на Кент-авеню, 470 в Вильямсбурге в 2019 году Naftali Group запланировала два сдаваемых в аренду дома с более чем 400 квартирами, 30 процентов из которых были бы доступными по цене. Теперь Мики Нафтали говорит, что его фирма продвигается вперед с кондоминиумами.
«Какой у нас есть выбор?» Нафтали сказал в мае. «Мы собираемся продать их; мы собираемся зарабатывать деньги. Как это кому-нибудь поможет?»
Согласно исследованию, проведенному консалтинговой фирмой AKRF по заказу Совета по недвижимости Нью-Йорка, к 2030 году городу необходимо построить около 560 000 единиц жилья, чтобы не отставать от роста населения и компенсировать десятилетний дефицит нового строительства. .
Если подходящие участки останутся неиспользованными, это снизит предложение и, вероятно, повысит арендную плату, которая только что достигла плато после шести месяцев рекордно высокого уровня.
Разработчики говорят, что если Олбани продлит программу, они не могут рассчитывать на то, что законодатели продлят сроки завершения на существующих сайтах. По словам Сиропа, даже если бы они это сделали, для некоторых проектов было бы слишком поздно.
«Если вы продвигаетесь вперед, а проект неоптимален, а программа расширяется, это не обязательно означает, что вы можете улучшить то здание, которое стоит прямо на земле», — сказал Сироп.
Многие в любом случае не рассчитывают на возврат поощрения. После того, как законодатели отклонили предложенную Хоукулом замену, несколько крайне левых кандидатов выиграли первичные выборы в августе, что не сулит ничего хорошего для перезагрузки налоговых льгот.
«Я думаю, что это полная авантюра», — сказал Шварц о расширении. «И я думаю, что люди, которые играют в азартные игры, останутся с сайтами. Так что если бы я был помещиком, который хотел продать, я бы продал сейчас».
Почему застройщики откладывают новые проекты в Южной Флориде
У застройщика Джерри Агирре есть планы строительства жилого комплекса на 220 квартир в Западном Кендалле. Но до следующего года, а может быть, и до 2025 года община будет существовать только на бумаге, так как участок остается нетронутым строительными бригадами.
«Мы хотим начать строительство», — сказал Агирре, соучредитель SH Communities в округе Майами-Дейд. — Но нам нужно его удержать.
Проект приостановлен из-за ряда встречных ветров, которые вызывают у разработчиков настоящий шторм. К этому добавляются растущие процентные ставки, более дорогие строительные материалы и рабочая сила, а также стремительно растущие страховые взносы.
«Мы проходим через весь процесс получения прав, получаем все разрешения, чтобы быть готовыми, когда что-то пойдет не так, будь то затраты на строительство или рынок капитала», — сказал Агирре.
Это обычная история для всей Южной Флориды. Застройщики сосредоточены на утверждении зонирования и плана участка, но они не начнут строительство до тех пор, пока стоимость некоторых аспектов их строительства не снизится, сообщили эксперты The Real Deal . Пауза в девелоперских проектах не является повсеместной, так как многие девелоперы хорошо капитализированы или с легкостью обеспечили вливания привилегированных акций, в то время как другим не так повезло.
Затраты на страхование и строительство уже неуклонно росли. В этом году коммерческие перевозчики повысят страховые взносы на 50%, хотя, согласно отчету Yardi Matrix, об удвоении ставок не может быть и речи. Это происходит вслед за прошлогодним повышением с 15 до 30 процентов.
Принять более высокие процентные ставки, которые колеблются на уровне 7,5-8% по кредитам на строительство, тогда как они составляли около 4,5%, и это создает «беспрецедентный» тройной эффект, сказал Марк Суарес, управляющий директор кредитора Lument.
«У вас может быть один из трех [факторов] или, может быть, два из трех, но вы не можете иметь все три», — сказал он. «Я назову это так, как я считаю: феноменом. Я имею в виду, что сделки просто не гарантируют».
Все в многоквартирном доме
Застройщик Гилберт Бенхаму не притормаживает ни один из запланированных им многофункциональных проектов в Майами-Гарденс и Уэст-Палм-Бич.
Однако он притормозил в поиске дополнительных возможностей в сфере недвижимости.
«Мы не собираемся запускать новые проекты до следующих 12 месяцев», — сказал Бенхаму, генеральный директор Immocorp Capital, базирующейся в Авентуре. «Только из-за рынков капитала. Мы не можем игнорировать тот факт, что высокий интерес влияет на недвижимость».
Эта новая строительная тревога — это разворот за последние два года. Поскольку Южная Флорида стала магнитом для предприятий и жителей за пределами штата, арендная плата росла как на дрожжах, и девелоперы набрасывались на проекты.
Многоквартирный дом был одним из их лучших вариантов. Спрос на квартиры достиг невиданного ранее уровня, как и арендная плата: Южная Флорида опередила страну с ростом на 58 процентов за двухлетний период, закончившийся в марте прошлого года.
Теперь, многоквартирные дома — это активы, над которыми застройщики нажимают на паузу. По оценкам Суареса, основанным на его беседах с заемщиками и коллегами, примерно 5000 квартир в Южной Флориде, которые должны быть сданы в эксплуатацию к настоящему времени, приостановлены.
Гас Кабрера, президент Латиноамериканской ассоциации строителей, сказал, что не видит значительного спада в строительстве. Многие из его членов заняты, хотя они могли бы работать над проектами, которые обеспечили финансирование до того, как процентные ставки взлетели.
Но «похоже, что люди готовятся» к замедлению, сказал Кабрера. «Воздействие будет видно в традиционных многоквартирных домах и квартирах в стиле сада».
Вопрос: По мере замедления спроса замедлялся и рост арендной платы. Арендная плата в Южной Флориде выросла на 90,6% в январе по сравнению с прошлым годом, согласно индексу аренды Waller, Weeks and Johnson. Но в январе арендная плата упала на 0,12% по сравнению с декабрем.
«Из-за процентных ставок и высоких затрат на строительство, — сказал Майкл Воль, руководитель Coral Rock Development Group, — стоимость строительства намного выше, чем они [застройщики] могли бы получить в виде арендной платы».
Парадокс рынка
В некотором смысле Южная Флорида — это рынок крайностей. В то время как некоторым застройщикам приходится приостанавливать новое строительство из-за высоких затрат, другие по-прежнему говорят, что могут воспользоваться преимуществами миграции последних двух лет.
Серджио Пино — один из тех, кто может пережить бурю.
Компания His Century Homebuilders Group собирается начать строительство двух восьмиэтажных домов на 408 квартир в городе Дорал. Это вторая фаза его проекта, завершение первой фазы, состоящей из 329 квартир в двух шестиэтажных зданиях, ожидается в сентябре.
Учитывая более высокие затраты на строительство и заемные средства, стоимость второй фазы будет примерно на 15 000 долларов больше за единицу строительства, чем на первой фазе, сказал Пино. Поскольку банки становятся все более скупыми на кредитование и снижают соотношение кредита к стоимости, второй этап потребует от застройщика примерно на 35% больше собственного капитала.
Пино это не остановит.
«В конце концов, это может оказаться на 40 или 48 процентов больше капитала», — сказал он. «Это не имеет значения. Справедливость не проблема».
Во-первых, он может прибегнуть к своему акционерному партнеру, колумбийскому строительному гиганту Conconcreto, который также является генеральным партнером и подрядчиком проекта. И, несмотря на более медленный рост арендной платы, ставки уже высоки, как и спрос со стороны арендаторов в Дорале. «Вы компенсируете негативное влияние положительным», — сказал Пино.
Суарес из Lument не уверен, что сбор арендной платы будет по-прежнему поддерживать финансовые показатели проекта. Во-первых, инфляция съедает зарплаты арендаторов.
«Мы слышали, что просроченных платежей по аренде стало намного больше, — сказал он. «Я реалист и я отсюда. Люди, с которыми я вырос, пожарные, учителя… им тяжело».
Разработчик Тал Левинсон тоже реалист.
«Нет ничего удивительного в том, что стоимость строительства высока, — сказал он. «Кроме того, банки становятся гораздо более разборчивыми в отношении проектов, которым они хотят предоставлять кредиты на строительство».
Но Левинсон тоже оптимист. Он и Эрик Малинаски планируют шестиэтажный проект, состоящий примерно из 336 квартир, в многообещающем районе Прогрессо-Виллидж в Форт-Лодердейле. Они не планируют начать строительство до конца 2024 года.