Сколько денег нужно на ремонт двухкомнатной квартиры: Ремонт двухкомнатной квартиры в Москве

«Разориться на всем». Во сколько обойдется ремонт квартиры в Астане

В Казахстане продолжает дорожать жилье. В прошлом месяце повысились цены на перепродажу квартир на вторичном рынке — на 2,1 процента и на продажу нового жилья — на 0,9 процента. При этом владельцы новых квадратных метров жалуются на повышение стоимости строительных материалов и на услуги бригад. 
«Продам почку, чтобы оплатить ремонт», — пишут казахстанцы в социальных сетях. Корреспондент Tengrinews.kz записала все расходы на ремонт трехкомнатной квартиры в Астане. 

Меня зовут Айгерим. Наша семья состоит из трех человек: я, супруг и маленькая дочь. В начале брака мы приобрели однокомнатную квартиру, подкопив, расширились до двушки, и так далее. В прошлом, 2021 году вложились в строящийся жилой комплекс в Астане, где приобрели в рассрочку трехкомнатную квартиру общей площадью 98 квадратов. Жилье было сдано в предчистовой отделке. Этот ремонт стал для нас четвертым по счету. 

Сезон ремонтных работ

Сезон ремонтных работ в Астане — с мая по сентябрь. Это активное время спроса, когда специалисты нарасхват, и отделочные материалы раскупают моментально. Соответственно, в это время пик цен. До этого мы два раза делали ремонт в зимнее время. И по моим ощущениям, приобретать отделочные, строительные материалы было намного выгоднее именно с ноября по февраль. Спрос в этот период был ниже, и специализированные магазины предлагали больше акционных предложений. В этом же году ситуация иная, так как произошедшие события в мире повлияли абсолютно на все. Цены на строительные материалы настолько быстро меняются, что буквально в течение месяца один товар может подорожать на 10-15 тысяч тенге. К примеру, подвесной унитаз стоил в сентябре 60 тысяч. В октябре мы его приобрели уже за 71 тысячу тенге. 

Мы планировали начать ремонт в феврале, сразу после выдачи ключей застройщиком. Но строительная компания переносила срок два раза. Сначала с февраля на конец мая, во второй раз — на конец июня. В итоге вместо 10 февраля получили ключи на руки только 30 июня. За этот период ценник предстоящего ремонта вырос значительно. В феврале мы планировали потратить на чистовую отделку квартиры около 65 тысяч тенге за квадрат. Но ремонт обошелся нам в разы дороже. Ниже я распишу детально цены. 

Выбор строительной бригады

В строительной сфере, несмотря на обилие предложений, до сих пор сложно найти хороших отделочников. В социальных сетях очень много жалоб на некачественные работы, есть случаи мошенничества. Специалисты советуют при выборе строительной бригады сначала посмотреть на их предыдущие работы, а также заключить с ними договор. Возможно, оформление документа не даст стопроцентной гарантии на качество оказываемых услуг, но вы как заказчик обезопасите себя с юридической стороны. В случае форс-мажора, по крайней мере, у вас будут доказательства, что вам услуги оказывали именно эти строители и по указанной стоимости. Сейчас некоторые фирмы сами предлагают заключить договор. Перед подписанием важно ознакомиться со всеми пунктами и переспросить о спорных моментах. Особенно важно уточнить, что входит в стоимость работ. 

В последние годы в больших городах увеличился спрос в категории «ремонт под ключ». Это когда фирма предлагает вам услуги, начиная от составления дизайн-проекта и заканчивая установкой мебели и техники. Сейчас на рынке множество предложений. Есть услуги по смарт-ремонту — чистовой отделке по фиксированной цене либо чистовой отделке с закупом строительных материалов по системе open book. 

Мы выбрали сотрудничество с молодой дизайн-компанией наших знакомых. Это наш первый опыт ремонта под ключ и вообще с дизайнерами интерьера. Ребята работают по системе open book. Это значит, что ремонтные работы у них по фиксированной цене, но при этом закуп строительных материалов они ведут сами за ваш счет. То есть вы выбираете определенный товар в любом строительном магазине, а они сами едут и выкупают, выставляя вам счет. При этом директор фирмы озвучивает список, в каких местах у них присутствуют корпоративные скидки, которые они могут использовать для вашего объекта.

Смета расходов

Ремонтные работы обошлись нам со скидкой в 30 тысяч тенге за квадрат. За 98 квадратов вышло 2 940 000 тенге. В эту сумму входили все черновые и чистовые работы и полотно для натяжных потолков. Дизайн-проект шел в подарок. 

Подробнее в смете расходов:

• черновая и чистовая работа по установке двух кондиционеров (вместе с материалом, кондиционеры не входят в стоимость) — 232 000 тенге;
• натяжные потолки по технологии теневого профиля (без стоимости полотна), споты — 921 000 тенге; 
• газоблоки, кирпичи — 15 000 тенге;
• смеси и другое — 406 076 тенге;
• расходный материал, разное — 127 170  тенге. 

Электрика, выключатели, розеточная группа — 711 281 тенге, а именно:

• электрика, розеточная группа — 439 079 тенге;
• временное освещение, временные розетки — 4882 тенге;
• замена УЗО, автомата — 9870 тенге;
• выключатели, розетки — 233 450 тенге;
• розетка вставная в столешницу (кухонный островок) — 24 000 тенге.  

Сантехника, санфаянс, керамогранит для двух санузлов — 1 747 440 тенге, а именно:

• расходные материалы для сантехники — 26 010;
• керамогранит в санузлы — 743 991;
• ванна — 85 174;
• гигиенический душ, 2 шт. — 118 000 тенге;
• трап в душевую — 26 500 тенге;
• комплект инсталляций для унитаза, 2 шт. — 190 000 тенге;
• смесители, тропический душ, душевой гарнитур — 266 500 тенге;
• унитазы подвесные, 2 шт. — 143 980 тенге;
• раковины подвесные (без тумб) —  125 000 тенге;
• вентиляторы, 2 шт. — 12 000 тенге;
• сифоны, шланги, переходники для смесителей — 10 285 тенге.

• • • Ламинат, подложка — 539 527 тенге.
    • Обои — 172 470 тенге.
    • Комплекты дверей (полотно, доборка, наличники) — 536 700 тенге.
    • Фурнитура для дверей — 155 399 тенге.
    • Добор на входную дверь — 19 710 тенге.
    • Плинтус — 75 000 тенге.
• Керамогранит (балкон, прихожая) — 57 320 тенге.
• Керамогранит (панно зал) — 52 568 тенге.
• Керамогранит на кухню, зона фартука — 39 000 тенге.
• Теплые полы частично (санузлы, балкон, коридор) — 51 300 тенге.
• Терморегуляторы, 4 шт. — 45 600 тенге.

• • • Декоративные рейки — 179 200 тенге.
    • Краска для реек, балкона — 31 785 тенге.
    • Латунные вставки для декора, переходные планки — 75 790 тенге.
    • Потолочный карниз для штор  — 4500 тенге.
    • Клининг после ремонта — 50 000 тенге. 

Общая стоимость ремонта — 9 236 574 тенге. С учетом площади в 98 квадратов чистовая отделка одного квадратного метра обошлась в 94 251 тенге. Это стоимость без учета мебели, техники, стеклянных перегородок и зеркал в санузлах. Некоторые строительные и отделочные материалы мы приобрели по корпоративной скидке дизайн-фирмы. Также хорошую скидку предоставили подрядчики, которые работают с этой фирмой. Это услуги по натяжным потолкам, установке кондиционеров и изготовлению мебели. И при этом, можно сказать, нам повезло, что ремонт начали летом. Так как осенью цены на работу и строительные материалы изменились в сторону увеличения. К примеру, ремонт под ключ наши знакомые делают уже по 45 тысяч тенге за квадрат. 

Ремонт квартиры длился около четырех месяцев. Значительная часть времени, как оказалось, уходит на подготовку дизайн-проекта, чертежей. Мы, к сожалению, этого факта не знали, так как это наш первый опыт работы с дизайнерами интерьера. Чтобы сэкономить время, специалисты сначала сделали чертежи и по ним уже начали вести черновые работы на объекте. При этом параллельно делали дизайн-проект квартиры. Но, несмотря на это, могу сказать, что это самый комфортный ремонт в моей практике. Очень удобно, что не нужно ездить на строительные рынки и тратить время на дорогу. 

Ремонт квартир в новостройке под ключ | Цены за м2

Ремонт квартиры в новостройке под ключ.

Минск

Работаем только в новостройках Минска

Мы работали в:

• ЖК Новая Боровая;
• ЖК Vouge;
• ЖК Маяк Минска;
• ЖК Славянский квартал;
• ЖК Пирс;
• ЖК Минск Мир;
• и многих других новостройках.

Ремонт квартиры без отделки с нуля — это понятный контролируемый процесс с минимальными рисками для подрядчика. Возможность непредвиденных ситуаций при работе профессионалов сведена к нулю.

Почему мы занимаемся новостройками и делаем все под ключ?

Потому, что владельцы новых апартаментов — это люди, которые готовы инвестировать в качество своего будущего жилья. Это значит, что они готовы приобретать для ремонта своего жилья строительные материалы достойного качества и ответственно подходить к предлагаемому перечню работ, которые необходимо выполнить для достижения результата высокого уровня. Такое отношение — это один из гарантов успешного завершения проекта.

Так же ремонт квартиры в новом доме — это проект, реализация которого занимает приблизительно 5-7 месяцев (при средней площади помещения 90м2), что позволяет корректно выстраивать все процессы, а значит соблюдать договорные обязательства.

Если вы планируете ремонт квартиры в новостройке, мы поможем определить точную стоимость работ и необходимый перечень материалов. В разделе «Контакты» вы найдете номера телефонов координатора проектов, который ответит на возникшие вопросы.

Популярные вопросы

Когда можно начинать ремонт квартиры в новостройке после сдачи дома

Лучше дать новому дому постоять и начать совершать первые шаги через пол года или даже год. Но это больше рекомендация, чем правило.

В нашей практике были новостройки, в которых мы начинали ремонт сразу после сдачи дома и проблем не было. Но так же были случаи, в которых ремонт стартовал спустя несколько лет после сдачи дома и усадка давала о себе знать.

Нужен ли дизайн-проект

Не обязательно, если вы понимаете каким будет итоговый результат.

Сколько по времени делается ремонт в новостройке

Более развернутый ответ мы опубликовали на этой странице чуть ниже. Надеемся, что многие понимают то, что ремонты могут быть совершенно разными.

Можно ли узнать ТОЧНУЮ стоимость услуг

Да. Перед тем, как заключить договор мы обязаны высчитать точную стоимость всех работ, которая гарантированно не изменится после ее фиксирования в договоре.

Кто покупает строительные материалы для ремонта

Абсолютно не принципиально. Мы составляем список необходимых строительных материалов, а оплатить и заказать их с доставкой можете вы.

Если у вас нет возможности этим заниматься — это можем сделать мы. Данная услуга бесплатна.

Нужна ли предоплата за выполняемые работы

Нет.

Заключается ли договор

Да. Договор необходим для фиксирования обязанностей и ответственности обоих сторон.

Как происходит оплата

Оплата за выполненные работы осуществляется частями только после полноценного завершения отдельных работ, которые можно сдавать на приемку заказчику.

Есть ли гарантии на выполненные работы

Да, гарантия на все оказанные услуги составляет минимум 3 года.

Сколько стоит ремонт квартиры в Нью-Йорке

Ремонт квартиры — не всегда простой процесс, но если все сделано правильно, он может быть невероятно полезным. Реконструкция в Нью-Йорке может быть особенно сложной (и дорогой) из-за участия в процессе многих регулирующих органов, поставщиков и ограничений. Вот список советов и соображений, которые помогут вам с легкостью и в рамках вашего бюджета перестроить свою квартиру в Нью-Йорке:

Понимание стоимости реконструкции квартиры в Нью-Йорке

Перед тем, как приступить к проекту ремонта в Нью-Йорке, очень важно установить ожидания в отношении стоимости ремонта квартиры. Ценник зависит от масштаба вашего проекта и от того, как вы реализуете свои планы. Однако, как правило, элитная реконструкция в Нью-Йорке будет стоить от 250 до 450 долларов за квадратный фут.

Стоимость реконструкции также зависит от комнаты. Например, если вы переделываете спальню или гостиную, средняя стоимость, вероятно, составит от 30 до 50 долларов за квадратный фут. С другой стороны, это будет стоить от 300 до 400 долларов за квадратный фут, если это влажное пространство, такое как кухня или ванная комната.

Рассмотрите несколько тарифов и сравните их

Прежде чем совершить первую покупку, очень важно провести исследование и поговорить со специалистами по ремонту квартир. Спрашивайте, получайте рекомендации и убедитесь, что вы получаете услуги высочайшего качества по лучшей цене. Если вы знаете кого-то в вашей сети, кто недавно переделал свою квартиру, будет разумно связаться с ними для получения рекомендаций.

Бюджет на получение разрешений, проектирование и другие расходы

В зависимости от масштаба вашего проекта вам может понадобиться дизайнер и подрядчик для реконструкции. Кроме того, вам может потребоваться разрешение на ремонтные работы.

Например, Департаменту строительства г. Нью-Йорка требуются разрешения на проведение сантехнических и электромонтажных работ. Эти затраты могут довольно быстро возрасти. Разрешение на электричество может стоить около 900 долларов, тогда как разрешение на сантехнику может стоить до 5000 долларов.

Кроме того, возможны непредвиденные затраты на реконструкцию. Например, рабочая сила — это стоимость, которую все учитывают, но тип необходимой рабочей силы и ее конкретная стоимость — это фактор, который многие игнорируют. Например, электрики и плотники считаются затратами на рабочую силу, но наем электрика стоит гораздо дороже.

Разрешения вкупе с затратами на проектирование и всеми скрытыми расходами могут обойтись вам в тысячи долларов. Поэтому вам необходимо проконсультироваться со специалистами, которые помогут вам сократить расходы на ремонт квартиры в Нью-Йорке.

Обратите внимание на кухню и ванные комнаты

Кухня и ванная комната больше всего влияют на стоимость квартиры при перепродаже. Хотя это часто самые большие расходы при реконструкции, стоит потратить на них немного больше.

Типичный ремонт кухни, как правило, включает в себя модернизацию столешниц, новую бытовую технику и электротехнические работы. Средняя стоимость ремонта кухни в Нью-Йорке составляет около 40 000 долларов.

Ремонт ванной комнаты требует множества мелких расходов, которые быстро накапливаются. Средняя стоимость ремонта ванной комнаты в Нью-Йорке составляет около 23 000 долларов.

Мы понимаем, что есть много вариантов на выбор и различные способы осуществления процесса реконструкции. Если вам нужна помощь, не стесняйтесь обращаться к нам!

Ллойд Джонс | Новости | Какова стоимость ремонта многоквартирного дома?

Когда инвесторы рассматривают возможность приобретения многоквартирных жилых домов, первым шагом при принятии решения о том, следует ли двигаться вперед, является определение того, что следует сделать со зданием, чтобы максимизировать его потенциальную прибыль инвестора. Хотя всегда возможны обе крайности, обновление всего и ничего, ни один из этих вариантов вряд ли приведет к желаемому результату.

Как и в случае большинства решений в сфере недвижимости, существует сбалансированный подход, которому следуют спонсоры, если они хотят добиться максимально возможного возврата инвестиций (ROI). Естественно, в любую недвижимость можно внести почти неограниченное количество улучшений, поэтому может показаться ошеломляющим, чтобы выяснить, какие улучшения принесут более высокую арендную плату… а какие не устроят арендаторов.

Основываясь на нашем многолетнем опыте в приобретении квартир и управлении ими, а также на тысячах приобретенных, модернизированных и проданных квартир на протяжении всей нашей истории, мы разработали процесс, который упрощает и оптимизирует прибыль при приобретении многоквартирных домов . Систематически подходя к оценке любой цели приобретения, мы выявляем наиболее выгодные варианты и оцениваем, принесут ли они в совокупности ту общую прибыль, которую ожидают наши инвестиционные партнеры.

Большая часть работы, необходимой для определения надлежащей модернизации здания, сосредоточена на понимании рынка и потребностей арендаторов в зависимости от местоположения, и в этой статье мы рассмотрим некоторые из наиболее важных из них.

Ремонт многоквартирного дома для получения максимальной отдачи

Многие факторы влияют на решение о том, как отремонтировать многоквартирный дом для достижения максимальной отдачи. Начиная с тщательного процесса андеррайтинга, установления контактов с коллегами по рынку, управления на местах и ​​проведения тщательных исследований рынка, все это приводит к увеличению прибыли.

Следует помнить, что не каждое здание или район нуждаются в одинаковых видах ремонта. Целевая демография, прогнозируемые тенденции роста и средний доход жителей в этом районе — все это факторы, которые определяют принятие решений относительно того, какие улучшения следует внести и в какой степени следует улучшить недвижимость.

  СВЯЗАННЫЕ: 3 способа повысить ценность многоквартирной недвижимости

Как решить, какой ремонт сделать Право собственности на здание установлено . Модернизация обычно связана с обширными капитальными затратами (CapEx), которые требуют определенного времени для реализации в зависимости от прогнозируемого оборота арендаторов, а также времени для окупаемости первоначальных инвестиций при максимальном доходе инвесторов.

Тщательное исследование рынка перед покупкой актива может четко определить подходящий период времени для максимизации рентабельности инвестиций, и здесь, в Lloyd Jones, мы используем два основных показателя, чтобы определить, стоит ли конкретная модернизация вложенных средств.

Первый срок окупаемости за дополнительную стоимость на основе повышения арендной платы. Мы хотим, чтобы капитальные затраты на модернизацию блоков окупались в течение 18–24 месяцев. Например, если обновление стоит 1200 долларов, мы хотели бы увидеть повышение арендной платы как минимум на 50 долларов в месяц, чтобы оправдать эти инвестиции — увеличение арендной платы на 50 долларов в течение 24-месячного периода вернет эти первоначальные затраты в 1200 долларов.

Второй показатель, на который мы обращаем внимание, это окупаемость инвестиций обновления. Наша цель — 20%. В приведенном выше примере ежемесячное увеличение арендной платы на 50 долларов приводит к годовому увеличению на 600 долларов, что составляет 50% возврата первоначальных инвестиций, поэтому это вполне соответствует нашему целевому диапазону.

Еще одним соображением является степень, в которой модернизация способствует повышению общей стоимости здания. Это можно определить, взглянув на собственный капитал, кратный капитальным вложениям, путем измерения увеличения арендной платы по сравнению с прогнозируемой ставкой выходной капитализации при продаже здания. Используя приведенный выше пример, на рынке с 6 квартирами 50 долларов в месяц, дающие 600 долларов увеличения годовой арендной платы, добавят 10 000 долларов к стоимости здания. Относительно первоначальной стоимости ремонта в 1200 долларов это будет более чем в 8 раз больше первоначальных инвестиций, поэтому его стоит реализовать.

Важность изучения рыночных условий

Во время первоначального отбора недвижимости и последующей комплексной проверки инвесторы должны хорошо понимать рынок и конкурентоспособные объекты. Стоимость определяется по отношению к рынку, на котором она рассчитывается , и владельцы недвижимости должны знать, какие варианты доступны потребителям на этом рынке. Важно определить, что делают конкуренты и что может выдержать рынок. Но инвесторы также должны решить, какое место в спектре стоимости они намерены отдать недвижимости. Не каждая недвижимость должна быть лучшей в городе и не должна предлагать самую низкую арендную плату. В Lloyd Jones, независимо от цен на аренду или пакета удобств, мы считаем важным, чтобы наши сообщества приносили пользу нашим жителям.

Мы предоставляем качественное жилье, которое делает жизнь лучше. Познакомьтесь с людьми , которые имеют значение в Loyd Jones.

  Основная цель изучения рынка — определить его параметры и посмотреть, какие типы улучшений (если таковые имеются) будут работать для рассматриваемого свойства. Результаты исследования неизбежно зависят от рынка, но важно признать, что рынок диктует стратегию , а не наоборот.

Как показано на графике ниже, существует очень точная точка, в которой сделанные улучшения соответствуют тому, что может выдержать рынок.

Источник: https://www.waremalcomb.com/canvas/multifamily-interior-renovation-qa/

Ремонт, приносящий наибольшую рентабельность инвестиций, всегда тесно связан с рынком рассматриваемой недвижимости. Установка технологических пакетов с интеллектуальными термостатами и системой доступа без ключа увеличивает ценность только в том случае, если конкурентный продукт в этом районе также предлагает эти функции или, если они не поддерживаются, исследование рынка может продемонстрировать спрос на такие обновления, а также готовность и способность потенциальных арендаторов платить за них повышенную арендную плату.

Как увеличить денежный поток и повысить рентабельность инвестиций

Длительная многоуровневая стратегия модернизации многоквартирных домов позволяет владельцам собственности удерживать нынешних жителей и поддерживать стабильный денежный поток при постепенном повышении уровня арендной платы и увеличении арендной платы для каждой квартиры в качестве резидентов. выйди.

Стремление ринуться в новый актив, модернизировать все в соответствии с результатами изучения рынка и соответствующим образом поднять арендную плату зачастую неразумно по многим причинам. Можно легко забыть, что многоквартирный дом — это больше, чем классификация активов; это здание, в котором живут люди и часто живут уже много лет. Добавление стоимости к активу требует баланса между поддержанием текущей базы резидентов для сохранения текущего денежного потока и поиском возможностей для ускорения оборота, которые позволяют улучшить улучшения активов и повысить их стоимость.

Продуктивно производить модернизацию, которую нынешние жильцы могут себе позволить , которая создает и поддерживает хорошую рыночную репутацию и сохраняет здоровую заполняемость, а не наоборот, что может привести к тому, что в здании будет более высокая доля вакантных площадей, чем предполагалось в предварительных прогнозах. ожидаемый. Делать слишком много и слишком быстро в попытке повысить доходность сверх того, что может выдержать местный рынок, — это стратегия, которая может иметь неприятные последствия и в конечном итоге потребует от владельцев собственности удерживать активы дольше, чем они планировали, компенсируя месяцы плохого денежного потока в результате высокий уровень вакансий, вызванный самим собой.

Чтобы уменьшить этот риск, опытные владельцы свяжутся с руководством на месте, обсудят запланированные улучшения, узнают, совместимо ли требуемое повышение арендной платы с местными рыночными условиями, и будут действовать соответственно.

Как максимизировать рентабельность инвестиций в реконструкцию

Попытка указать конкретную сумму затрат, связанных с модернизацией многоквартирных домов, затруднительна, но, отремонтировав десятки тысяч квартир, мы определили некоторые пакеты, которые обеспечивают оптимальную окупаемость инвестиций. Хотя это зависит от местоположения, конечно, затраты на апгрейд, исходя из квартиры среднего размера, можно оценить следующим образом:

• Напольное покрытие за единицу – 2400-2800 долларов США
• Техника на кухню – 2500-8000 долларов США
• Столешницы (кварц) на кухню – 5 500 долларов США
• Шкафчики для пакетов на здание – 30 000–35 000 долл. США

Поскольку диапазон вариантов обновления и связанные с этим затраты сильно различаются, обеспечение того, чтобы был реализован правильный пакет, требует усердия и опыта. В Lloyd Jones наши команды обеспечивают полную оценку рынка, проводя личные посещения конкурирующих объектов, проводя интервью с руководителями целевых объектов приобретения, а также проводя как кабинетные, так и сторонние исследования.

Некоторые обновления легче определить, являются ли они необходимыми и желательными, и дадут ли мы ожидаемую рентабельность инвестиций. Например, мы определили, что встроенные стиральные/сушильные машины весьма желательны и во многих случаях являются минимальным требованием; однако в старых зданиях они часто отсутствуют. На более высоком, роскошном конце шкалы мы могли бы рассмотреть, использует ли целевая демографическая группа исследуемого сообщества холодильник для вина или высококлассную шестиконфорочную плиту, и готовы ли потенциальные жители платить больше за такие функции.

Хотя для принятия решения о том, какие удобства применять в любом отдельном месте, требуются опыт и знание рынка, в отчете Национального совета по многоквартирным домам за 2020 год, приведенном ниже, указано, какие удобства и функции наиболее важны для арендаторов на национальном уровне. Имейте в виду, что эти результаты являются национальными и что конкретные рынки требуют тщательной оценки.

Источник: https://www.mysmartmove.com/SmartMove/blog/top-rental-property-amenities-renters-want.page

Какие изменения внешнего вида здания повышают ценность?

Внешний ремонт здания также имеет жизненно важное значение для повышения ценности актива , и решение о том, что следует реализовать, также должно соответствовать требованиям целевой демографической группы актива. Например, мы обнаружили, что в районах с повышенным спросом со стороны молодежи улучшения образа жизни, такие как теннисный корт или футбольное поле, могут привлечь потенциальных жителей.

Они могут стоить от 50 000 до 75 000 долларов. Для той же демографической группы — миллениалов и поколения Z — современный фитнес-центр также может быть фактором, который заставляет их выбирать между той или иной квартирой, и это может стоить около 150 000 долларов.

СВЯЗАННЫЕ: Поколение Z становится движущей силой на рынке аренды многоквартирных домов небольшое увеличение арендной платы, более длительная аренда или частота продлений могут способствовать стратегии создания добавленной стоимости здания.

Для пожилых жителей, которые могут быть менее заинтересованы в физической подготовке, но очень заинтересованы в том, чтобы оставаться на связи со своими большими семьями, хорошо спроектированная площадка для пикника и мероприятий с игровой площадкой, гамаками и площадкой для барбекю идеально подходит для больших групп. собраться с легкостью и комфортом.

В таких случаях изучение рынка и общение с местными коллегами помогут улучшить многие функции, которые не интересны жильцам, и предоставить им именно то, что они хотят. шанс на первое впечатление, и нигде это изречение не применимо так, как озеленение собственности. Привлекательность сдерживания, которая первоначально привлекает потенциальных жителей к активу, не будет связана с тем, что находится внутри квартир; скорее, это будет содержание территории собственности.

Кроме того, повышая внешнюю «привлекательность» актива, владельцы могут установить ожидания жителей относительно того, где цены, вероятно, будут по сравнению с другими объектами недвижимости на рынке . При условии, что все равны, сообщество с хорошо спроектированным и привлекательным внешним ландшафтом будет требовать более высокой арендной платы, чем устаревшее, ветхое и нуждающееся в обслуживании.

Выбор растений, которые являются родными для региона и климата, в котором они будут установлены, не только экономически эффективен и безвреден для окружающей среды, но также создает впечатление, что собственность соответствует сообществу, в котором она расположена. Такой выбор одновременно повышает ценность и снижает затраты , связанные с выбором различных растений, которые не идеально подходят для среды, в которой они будут произрастать.

Собачьи парки

Собачьи парки становятся все более популярными развлечениями, которые обеспечивают большую ценность при относительно небольших первоначальных инвестициях. Помимо просто того, что хотят жители, многие жители будут выбирать только те сообщества, которые предоставляют удобства для домашних животных .

Вопреки общепринятым истинам, владельцы собак и домашних животных, как правило, являются одними из самых надежных и уважительных жителей, на которых могут рассчитывать владельцы . Мы обнаружили, что эти жильцы являются одними из самых прилежных и добросовестных из нашей базы арендаторов, а также теми, кто склонен оставаться дольше, поскольку им нравится поддерживать стабильное, долгосрочное жилье для своих питомцев так же, как и для себя. Кроме того, взимание залога за домашнее животное может снизить стоимость ремонта любого ущерба, связанного с домашним животным, когда арендатор освобождается, а взимание дополнительной арендной платы за домашнее животное увеличивает общий доход от аренды.

Средства для мытья домашних животных могут показаться излишними, но они являются отличным способом выделиться среди конкурентов на рынке. Это дополнение обычно стоит около 15 000 долларов, но может иметь решающее значение, когда речь идет о привлечении арендаторов с домашними животными, которые, как уже отмечалось, остаются дольше и платят больше за аренду.

Автостоянки

В отличие от того, сколько владельцев собственности рассматривали парковку в прошлом, парковка может быть отличным способом получения дополнительного дохода. Особенно в жарком климате 9Жители 0041 готовы платить больше за парковку, которая обеспечивает лучший пользовательский опыт , чем традиционная парковка в порядке живой очереди.

Расходы на обеспечение парковки — это просто расходы на ведение бизнеса, и каждые 2-3 года они обойдутся в 20 000 долларов на перекрашивание участка на 350 мест. Кроме того, эти участки потребуют шлифовки каждые 5–10 лет стоимостью от 35 000 до 50 000 долларов. Стоимость шлифовки варьируется в зависимости от местной экономики, а сроки часто зависят от климата на стоянке и близости к соленой воде. Точно так же, как окна, подверженные сильному воздействию океанского тумана, потребуют замены раньше, чем те, которые этого не делают, то же самое относится и к парковкам.

Мы также рассматриваем крытую парковку с возможностью установки солнечных батарей на надземных конструкциях. Мало того, что можно взимать более высокую плату (иногда до 75 долларов США), чем за обычную назначенную парковку (25-35 долларов США), существует также возможность снизить затраты на энергию актива за счет выработки солнечной энергии , что обеспечит возрастающую отдачу по сравнению с годы.

И, наконец, хотя их популярность снижается, гаражи. Возможно, будет необходимо предоставить жителям гаражи для парковки в районах, подверженных штормам, хотя эти сооружения требуют больших затрат и часто снижают визуальную привлекательность сообщества. Преимущество гаражей в том, что за них можно взимать более высокие ставки (125–175 долларов), чем за закрепленную или даже крытую парковку.

Затраты на улучшения относятся к более крупным экономическим циклам

В периоды высокой безработицы затраты на улучшения обычно снижаются, поскольку подрядчики и субподрядчики конкурируют за работу, снижая свои цены. Другие макроэкономические факторы могут привести к неожиданному отклонению фактических затрат от тех, которые были запланированы во время первоначального андеррайтинга. Например, в течение первых нескольких месяцев экономики COVID цены резко упали, поскольку спрос и предложение резко упали, поскольку владельцы отступили, а подрядчики выяснили, как безопасно предоставлять свои услуги. Затем, во время экономики после COVID, затраты резко выросли, когда отложенный спрос был освобожден, а прививки вернули жизнь в нормальное русло, позволив строительству вернуться к уровням, существовавшим до COVID.

СВЯЗАННЫЕ: Стратегии сбора арендной платы во время кризиса

Повышенный спрос на рабочую силу приводит к тому, что предприятия переманивают рабочих друг у друга. В результате владельцам собственности и менеджерам приходится тратить больше на рабочую силу, чтобы просто поддерживать текущий уровень производительности обслуживания. В то же время материальные затраты увеличились из-за более высокого спроса и более низкого уровня предложения из-за нехватки рабочей силы и осложнений с доставкой.

Эти реалии требуют тщательного планирования обновлений вновь приобретенных активов и надежной связи между владельцами, подрядчиками и поставщиками. Также разумно учитывать, что, несмотря на обещания своевременной доставки материалов и рабочей силы, смягчающие обстоятельства могут затруднить соблюдение графика. К счастью, пережив несколько экономических циклов и событий «черного лебедя», Ллойд Джонс хорошо подготовлен, чтобы «ожидать неожиданностей» и снижать риск спадов, подписывая проекты с предположением, что будут какие-то сбои.

Когда ремонтировать и когда заменять во время ремонта

Партнерство с надежным подрядчиком имеет важное значение при принятии решения о том, что ремонтировать и что заменять. В дополнение к специалистам по строительству, которые консультируют по решениям, бесценную информацию дает подробный отчет об инспекции здания, как собственной, так и, при необходимости, сторонними подрядчиками, проведенный до покупки.

Такая информация, как год постройки, материалы и текущее состояние, может подсказать, нужно ли что-то заменить или иным образом приближается к концу срока службы. Также важно признать, что стиль или дизайн квартиры кажется особенно устаревшим и может выиграть от модернизации для повышения арендной платы.

Самый быстрый пример — туалет. Унитазы, как правило, долговечные приспособления, которые не требуют частой замены. В то же время ничто так быстро не указывает на возраст здания, как дизайн старого туалета. Это случай, когда полностью функциональное сантехническое оборудование, вероятно, следует заменить, потому что его стиль может снизить стоимость устройства и здания в целом.

На этом примере подумайте, какие другие элементы квартиры могут придать ей особенно устаревший вид, который не смогут скрыть никакие ремонты и улучшения. В то время как колониальная лепнина и плинтусы кажутся вечными, ничего не делая для восприятия или ценности квартир, другие стили могут сразу создать у потенциальных жильцов впечатление, что, несмотря на умный термостат и новый фитнес-центр, это старое здание, а недавнее улучшения просто показуха.

Как и при любом ремонте, оценка потенциального приобретения требует времени и терпения. В Lloyd Jones мы проверяем каждую единицу по отдельности, создавая контрольные списки, чтобы убедиться, что мы полностью понимаем актив, прежде чем принимать решение о покупке. Наличие широкого уровня коллективных знаний и опыта здесь, в Lloyd Jones, позволяет нам решать, что следует исправить, а что отправить.

Заключение

Самый важный способ определить, каковы затраты на ремонт потенциального приобретения, это провести тщательный анализ текущего состояния актива и понять демографические данные и конкуренцию на окружающем рынке.

Лучшее время для этого — до приобретения, чтобы можно было разработать комплексный пакет обновлений, оценить его стоимость и запланировать внедрение после приобретения.