Сколько стоит один квадратный метр квартиры. Сколько стоит квадратный метр жилья

Сколько стоит один квадратный метр квартиры

При продаже и покупке недвижимости возникает вопрос о том, сколько стоит квадратный метр квартиры. Величина эта зависит от разнообразных факторов, имеет свойство колебаться вместе с курсом валют, сезонным спросом, подстраивается под состояние экономики страны, а порой и общемировые тенденции.

Вычисление рыночной цены одного квадратного метра

Определение рыночной стоимости одного квадратного метра ведутся на основе информации о нескольких объектах – не менее 5-6, обладающих схожими параметрами и официально названной ценой. Для самостоятельного расчета такие данные берут из предложений о продаже квартир от крупных агентств недвижимости. Стоит помнить, что дата опубликованной оценки по закону действительна не более 12 месяцев.

Анализ объектов недвижимости

Сколько надо учесть характеристик квартир для новостройки или вторичного рынка жилья, сказать невозможно. За основу берутся факторы, очевидно влияющие на формирование стоимости:

общее число квадратных метров;
расположение – инфраструктура, район;
серия дома, материалы несущих конструкций;
тип отделки;
число комнат;
этаж – нижний и верхний оцениваются ниже;
площадь кухни;
южная или северная сторона;
размеры балконов, лоджий.

Онлайн-калькуляторы, представленные на сайтах, учитывают эти параметры, но значение получается неточным. Список факторов, влияющих на оценку недвижимости, весьма широк и требует непосредственного знакомства с условиями эксплуатации объекта.

При точном расчете цены за один квадратный метр в новостройке или вторичке дополнительно учитывается:

в каком состоянии находится квартира, коммуникации;
высота потолков, качество ремонта;
число этажей в доме;
статус – новостройка, хрущевка, историческое здание, объект культурного наследия;

в скольких км удаленность от центра;
близость к торговым точкам, образовательным, медицинским учреждениям.

Большое значение уделяется парковочному месту, наличию зеленой зоны, ухоженности территории и многому другому. Для офисных и торговых помещений берется во внимание коммерческая выгода использования в конкретном месте города.

Поправки на уторговывание

После проверки достоверности полученных данных, рыночная стоимость всех объектов уменьшается на величину возможной скидки. Для каждого региона и района мегаполиса они свои.

Для Москвы действуют:

в период быстрого роста цен на рынке – от 0 до 2 %;
умеренного роста – до 2 %;
стабилизации – до 4 %;
умеренного снижения или падения – до 6-8 %;
кризис – 10-15%.

Затем, простым делением цены на общую площадь, вычисляется стоимость одного кв.м на каждый объект недвижимости. Цифры, отличающиеся от среднего показателя более, чем на 20%, удаляются из дальнейших расчетов. На последнем этапе вычисляется среднее арифметическое значений оставшихся квартир – эта цена и будет стоять за 1 м2.

Рыночная стоимость жилья или офиса получается умножением цены одного квадратного метра на площадь.

Ликвидационная стоимость

Финансовые организации, выдающие кредиты под ипотеку в новостройках, в целях безопасности своих вложений для определения цифры, которая должна стоять в графе за квадратный метр, вычисляют сразу две цены – рыночную и ликвидационную.

Ликвидационная стоимость – это допустимая сумма, по которой квартира легко продается в кратчайшие сроки при неблагоприятных или прогнозируемых условиях на рынке. Владельцы соглашаются на подобное понижение планки, когда совершить сделку с недвижимостью нужно срочно.

Определить сколько стоит квадратный метр могут только опытные оценщики, слишком много нюансов необходимо учесть. Если потребуется официальный пакет документов, то его выполняют только профильные организации, получившие лицензию на этот вид деятельности.

pikato.ru

Сколько на самом деле стоит квадратный метр жилья?

Стоимость квадратного метра для многих - просто цифра, которую нужно умножить на метраж квартиры и получить итоговую сумму за заветную крышу над головой. Когда квартиры начинают дорожать, у покупателей жилья возникает вопрос: а почему? Застройщики объясняют: мол, строительные материалы подорожали, зарплаты повысились, индекс строительно-монтажных работ растет и т.д.

- Себестоимость квадратного метра - 500 долларов! Почему же цена его на рынке становится в 1600 - 1800 долларов? - вопрошает наш читатель Дмитрий.

А ведь и вправду, что входит в стоимость одного квадратного метра? Сколько там строительных материалов, самой работы, сколько на каждом квадрате зарабатывает застройщик?

В небоскребе квадратный метр дороже, чем в обычной панельке

Надо сказать, что однозначной формулы, из которой были бы видны составляющие квадратного метра, нет. Есть документы по стоимости типовых жилых домов. Но ведь дома все разные. Например, если взять 25-этажный монолитно-каркасный дом, то в нем квадратный метр будет стоить долларов на 200 - 250 дороже, чем в доме с такими же наружными стенами, но высотой в 10 этажей. Дело в том, что на здание, которое выше 50 метров, возрастают ветровые нагрузки. Это влияет на несущую способность конструкции. А значит, она должна быть более прочной. К тому же в 10-этажке не обязательно делать незадымляемую лестницу, устанавливать системы дымоудаления, там можно ограничиться маленьким лифтовым холлом. Так что это миф, когда говорят, что чем больше этажей, тем ниже себестоимость квадратного метра в самом доме. Правда в том, что в 10-этажке квадратный метр будет дешевле, чем, предположим, в 8-этажке - с условием, что это два одинаковых по конструкции и фасаду здания.

Подземная парковка удорожает метр даже для тех, у кого нет машины

Нередко застройщики отказываются от строительства подземных паркингов. Мол, наличие подземной парковки удорожает строительство. Отчасти это правда. К тому же сами жильцы не всегда хотят выкупать места для машин. Шутка ли - заплатить дополнительно 20 - 25 тысяч долларов.

Не совсем правильно считать место для машины исключительно по метражу. Ведь в подземном гараже нужно сделать два выезда, предусмотреть аварийные выходы, провести вентиляцию, сделать дополнительные полосы для проезда, разворота, чтобы можно было спокойно заехать, развернуться и поставить машину на место.

Если посчитать всю площадь подземной парковки, то себестоимость ее квадратного метра будет около 600 долларов. Но ведь не занятые машинами пространства тоже надо оплачивать. Это как общие помещения на лестничных клетках. Вот и получается такой кусачий ценник для подземной парковки авто.

В дорогом метре виноваты сами покупатели?

Себестоимость квадратного метра, как правило, куда ниже рыночной цены. Например, в 25-этажном монолитно-каркасном доме метр будет стоить примерно 1100 - 1200 долларов. Если это будет аналогичный, но 10-этажный дом, квадрат обойдется в 850 - 950 долларов. Откуда же на рынке появляются ценники в 1600 - 1800 долларов?

Помимо себестоимости, в которую в том числе входит и работа строителей, проектировщиков и т.д., в ценник квадратного метра закладывают и другие издержки. Например, на содержание заказчика тратится 2,2 - 2,3%. Это технадзор, госстройнадзор, всевозможные отчисления на землю и т.д.

Маржа застройщику также идет. На вопрос, сколько можно заработать на одном квадратном метре в жилом доме, строительные компании отвечают пространное «по-разному». Единственное, в чем сходятся застройщики, что цену регулирует рынок. Сколько потребитель готов заплатить, столько и накинут маржи на один квадратный метр. Бывает, что типовая 10-этажка в хорошем по расположению месте продается дороже, чем 25-этажка с оригинальным проектом.

ВОПРОС РЕБРОМ

За счет чего можно снизить стоимость квадратного метра?

Сразу оговоримся: при итоговом расчете вам это сделать не удастся. Вы приходите к застройщику, смотрите проект и говорите либо «да», либо «нет». Дальше вы, как покупатель, стоимость квартиры уже не снизите. Что реально сделать для простого человека, так это отказаться от дополнительной чистовой отделки. Сэкономите примерно 150 долларов на одном квадратном метре. Но если в проекте заложена минимальная отделка (стяжки, штукатурка, подвод сантехники и т.д.), то отказаться от этих услуг вам уже не удастся. БРТИ при замерах сразу заметит изменения в проекте. А значит, нужно будет потратиться на новую экспертизу.

Так что снизить стоимость квадратного метра реально при проектировании. За счет чего? Например, поставить более дешевые лифты, недорогие окна, использовать дешевые материалы для отделки.

Если в доме предусмотрена свободная планировка, идет экономия на перегородках, их штукатурке. Правда, это увеличивает метраж квартиры.

ИНФОГРАФИКА

Из чего состоит себестоимость квадратного метра жилья?*

Белорусские строительные компании рассказали "КП", из чего же на самом деле состоит цена одного квадратного метра.Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ

50% - каркас + фундамент

10% - отделочные материалы + работа

7% - сантехника

7% - электрика

6% - фасад

5% - окна, лоджии

5% - штукатурные работы

4% - благоустройство

3% - стяжка

2% - лифты

1% - кровля

*сюда входят как строительные материалы, так и работа. Себестоимость квадратного метра в монолитно-каркасном 25-этажном доме - 1100 - 1200 долларов, в 10-этажном - 850 - 950 долларов.

КСТАТИ

В мае в Минске начнется строительство первого дома по госзаказу. То есть там будут жить люди, имеющие право получить льготный кредит в банке. В 10-этажном двухподъездном доме будет 77 квартир. Еще перед тем как начать строительство жилья по госзаказу, чиновники говорили: мол, такие дома будут типовых потребительских качеств, то есть небольшой метраж и практически никаких излишеств. Подробнее о том, как на самом деле будут выглядеть квартиры для льготников >>>

www.kp.ru

Стоимость 1 кв.м. жилья в Крыму 2018 год..

Стоимость 1 кв.м. жилья – обобщенный расчетный показатель, который используется на рынке недвижимости для демонстративной оценки стоимости квартир, домов, офисов и т.д.

На самом деле никто 1 кв.м. жилья в Крыму не покупает, покупают квартиру в целом. Такой показатель, как стоимость 1 кв.м. появился для оценки квартир в первом приближении.

Стоимость 1 кв.м. жилья рассчитывается обратным порядком, т.е. исходной величиной является стоимость квартиры и ее площадь, потом первое делят на второе.

Для 1-но, 2-х, 3-х комнатных квартир стоимость 1 кв.м. определяется отдельно, так как чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра.

Когда говорят, что средняя стоимость 1 кв.м. квартиры в Симферополе составляет 900 дол. имеют ввиду стоимость 2-х комнатных квартир средней площади (примерно 50 кв.м.). Таким образом это усредненная цифра по городу для 1-но, 2-х и 3-х комнатных квартир. На самом деле для 1-но комнатных квартир стоимость выше, а для 3-х комнатных ниже.

Никакой официальной статистики по стоимости квадратного метра недвижимости в Крыму, в России не ведется. Эту величину каждое агентство недвижимости рассчитывает для себя, исходя из своих методик и соображений. Поэтому этот показатель может быть самым разным даже в пределах одного города.

Исходные данные для статистических подсчетов собрать практически невозможно, поскольку в подавляющем большинстве случаев квартира продается не по той цене, которая указана в договоре купли продажи. Обычно в договоре эту цифру занижают, для уменьшения базы налогообложения. Поэтому то, за сколько была на самом деле продана квартира, знают только два человека, – который дает деньги и, который их берет. Третьим лицам, по разным соображениям они могут называть другие цифры.

Термин стоимость 1 кв.м. применяется только при продаже квартир, при аренде он не применяется и не рассчитывается.

Определить стоимость 1 кв.м. домов гораздо сложнее, чем для квартир. Это объясняется тем, что подавляющее большинство квартир в Крыму, в России имеют стандартные планировки и относятся к одной из классификаций – гостинка, малосемейка, хрущевка, сталинка, брежневка и т.п.

Практически все частные дома строятся по индивидуальным проектам и имеют самые разнообразные планировки и качество отделки. Поэтому такое понятие, как стоимость 1 кв.м. дома, скорее всего говорит о качестве этого объекта.

Стоимость 1 кв.м. коммерческой недвижимости применяется как при аренде, так и при продаже. Причем максимальных значений достигает стоимость квадратного метра в небольших офисах площадью 15 – 20 кв.м. и минимальные значения при продаже или аренде складских помещений.

Большинство крупных агентств недвижимости Крыма проводят мониторинг стоимости квадратного метра в своем городе, чтобы отслеживать тенденции на рынке недвижимости и определять свою стратегию.

Но некоторые этим слишком увлекаются, что приводит к неожиданным сенсациям. Например, цитируем:

“Средняя стоимость 1 кв.м первичной недвижимости Севастополя за период с 17 января по 24 января уменьшилась на 0,02% (или на 0,18$/кв.м ) и составляет 881,72$/кв.м. Вторичная недвижимость за неделю упала в цене до 895,45 $/кв.м.”

Давайте посчитаем. – стоимость 1 кв.м. недвижимости уменьшилась на 0.02% в реальных цифрах это будет $ 0.176. Допустим, если площадь квартиры составляет 40 кв.м., то это будет $ 7.

Тот, кто занимается недвижимостью, понимает, что это не серьезно. На самом деле недвижимость в данном, рассматриваемом случае стоит на месте.

Вообще, к таким параметрам, как стоимость 1 кв.м. жилья надо подходить осторожно. Реальный торг при заключении сделки проходит с шагом 500 – 1000 дол., а это уже 1-3 % от стоимости. Поэтому, когда Вы читаете “горячие новости” о том, что недвижимость рухнула на 1 %, то это кто- то удачно поторговался.

Знаковые изменения на рынке недвижимости Крыма, России происходят при устойчивом отклонении цен на 3-5 %.

o-krim.ru